Caen center

Message

PATOMAL · #101 Message par **PATOMAL** » 20 mai 2013, 09:50

Bonjour,on continue de regarder de temps en temps les prix d'annonce des maisons sur la capitale bas normande et j'ai bien l'impression que les nouveaux biens qui arrivent sur le marché Caennais sont toujours en pleine bulle.De plus, pas une semaine sans que, dans notre boite aux lettres,nous ne recevions des demandes venant des agences immo qui recherchent des maisons pour des clients potentiels. Il semblerait que la demande est tjrs supérieure a l'offre sur Caen.

Gei · #102 Message par **Gei** » 20 mai 2013, 10:14

PATOMAL a écrit :De plus, pas une semaine sans que, dans notre boite aux lettres,nous ne recevions des demandes venant des agences immo qui recherchent des maisons pour des clients potentiels. Il semblerait que la demande est tjrs supérieure a l'offre sur Caen.

C'est pas tout à fait comme ça que je l'interpréterais : ça me semble plutôt vouloir dire "les cochons d'apprentis rentiers dont les biens morts encombrent nos classeurs ne veulent pas bouger, alors on cherche de nouveaux vendeurs à des niveaux plus réalistes. C'est une question de survie."

après c'est facile de trancher : il suffit de regarder les DDM du calvados (ddm ne veut pas dire "drôles de mecs", comme le suggère Glouglou, on alors c'est une allusion aux AI).

YoppY · #103 Message par **YoppY** » 22 mai 2013, 14:19

Gei a écrit :
PATOMAL a écrit :De plus, pas une semaine sans que, dans notre boite aux lettres,nous ne recevions des demandes venant des agences immo qui recherchent des maisons pour des clients potentiels. Il semblerait que la demande est tjrs supérieure a l'offre sur Caen.
C'est pas tout à fait comme ça que je l'interpréterais : ça me semble plutôt vouloir dire "les cochons d'apprentis rentiers dont les biens morts encombrent nos classeurs ne veulent pas bouger, alors on cherche de nouveaux vendeurs à des niveaux plus réalistes. C'est une question de survie."

C'est exactement ça.
Ce n'est pas les prix des annonces qu'il faut regarder actuellement pour comprendre le marché, c'est le stock.
Et à Caen, y'en a un paquet à vendre sur tous les sites d'immo, car affiché à ce prix ça se vend très très mal.
Pour s'en faire une idée, on peut regarder le total des DDM encaissés sur le département : en 12 mois glissants on est passé de 2 263 014 527€ en avril 2012 à 1 593 284 905€ en avril 2013 => -30% !

La réalité c'est donc que les AI locaux ont encaissé un recul d'environ 30% de CA sur les 12 derniers mois, et que leurs caisses doivent être à sec : s'ils ne vendent pas sur la haute saison 2013, c'est à dire maintenant, un paquet mettront la clé sous la porte.
Or vu que les proprio déjà sur le marché sont plus têtus qu'un âne, pas la peine de perdre du temps à essayer de leur faire baisser le prix, il est préférable de chercher des nouveaux produits qui arrivent sur le marché, pas encore estimés, et pour lesquels les proprio accepteront des prix "cohérents" avec la demande.

Pour en avoir discuté ce week-end avec un clerc de notaire de la plaine sud, ca fait des mois que le marché local est "paralysé", et même si en ce moment l'activé repart un peu, la plupart des ventes sont des ventes contraintes ou des produits qui se vendent "avant qu'on ait besoin d'en faire la publicité" => en gros, il y a une poignée d'acheteurs solvables, mais ils n'achètent pas ce qui est affiché dans les vitrines et les sites internet : ils tapent dans la vente contrainte, ou dans les nouveau produits que les AI arrivent à décrocher à bien moins cher que ce qui est affiché et qu'on leur propose avant de les mettre sur internet.

En d'autres termes:
- ce qu'on voit actuellement sur les sites, ce n'est quasiment plus que des biens morts ou qui vont le devenir si l'acheteur n'est pas contraint
- ce que les AI vendent est réellement au prix du marché, c'est vendu avant même d'être mis en ligne, mais il y a peu de biens de ce type et les AI les cherchent activement.

Zigic Stardust · #104 Message par **Zigic Stardust** » 22 mai 2013, 19:44

J'ai dans mes relations un AI dont c'est le métier depuis plus de 20 ans sur Caen et qui est à quelques encablures de fermer son agence, alors que celle-ci est bien implantée parce que plus rien ne se vend.

Bon, en même temps, il cherche à acheter dans le Nice caennais, où des opportunités apparaissent manifestement.

YoppY · #105 Message par **YoppY** » 17 juin 2013, 13:15

"Les jeunes acheteurs reviennent sur le marché immobilier de Caen"
Capital, 15/06/2013
http://www.capital.fr/immobilier/zoom-s ... aen-851421

Il est loin le temps où les prix flambaient dans la préfecture du Calvados.Après les baisses enregistrées dernières années, l'heure est à la stabilisation. Le point avec Sylvie Ferrière, directrice d'une agence Century 21 à Caen.

Nous avons assisté ces dernières années, à une chute significative des prix, jusqu'à 20% pour les zones qui ne sont pas desservies par les transports en commun. Les transactions se sont alors nettement ralenties. Mais depuis début 2013, les choses semblent revenir à la normale : les prix se stabilisent, les ventes se concrétisent dans des délais raisonnables (3 à 4 mois en moyenne). Toutefois, l’offre restant supérieure à la demande, les acquéreurs ne se précipitent pas. Le coup de cœur ne l'emporte plus forcément ! Ils sont devenus raisonnables et exigeants : adieu les appartements énergivores, gros consommateurs de charges et sans parking.

On assiste au retour des primo-accédants. Mais contrairement aux années précédentes où ils optaient pour un studio ou un deux-pièces, ils investissent désormais directement dans une plus grande surface : la plupart recherche une maison de 70 à 110 mètres carrés, avec un petit jardin, pour un prix compris entre 150 et 200.000 euros. Au-delà de cette enveloppe et en dessous de 400.000 euros, les clients se font de plus en plus rares. Attentistes, inquiets quand à la valeur de leur patrimoine, ils reportent leur projet immobilier.

Vu que dans Caen une maison familiale avec jardin à moins de 200K€ ca n'existe pas sauf avec des très gros défauts, soit cette AI nous joue du pipeau avec son retour des primo sur le marché Caennais, soit elle ne parle pas réellement de Caen mais plutôt de coin perdus dans les alentours.
D'ailleurs, si elle précise les -20% sur des zones sans transports en commun, c'est bien qu'elle s'amuse à tout mélanger..
Et pour le coup je suis d'accord : les jeunes familles du coin n'ont plus envie de s'endetter sur 25 piges pour aller s'enterrer dans un petit village sans commerces ni transport, et comme les prix de logements familiaux dans Caen sont toujours débiles, ils préfèrent attendre.

Il n’empêche que si les jeunes ne veulent plus des petites surfaces, les très nombreux investisseurs locaux qui essayent de fourguer leurs apparts depuis bientôt 2 ans doivent commencer à se demander comment ils vont pouvoir s'en débarrasser.

YoppY · #106 Message par **YoppY** » 17 juin 2013, 13:32

J'avais pas lu la fin :

A la périphérie, Ifs et Mondeville sont très appréciées, notamment pour leur proximité avec l'autoroute A13. Dans la première commune, un pavillon des années 70, d'une centaine de mètres carrés a changé de propriétaire pour 170.000 euros. Dans la seconde, une maison de 80 mètres carrés s'est vendue 148.000 euros. D'une manière générale, s'installer en périphérie, dans des communes desservies par les transports en commun, constitue un bon compromis pour les primo-accédants et les petits budgets, qui peuvent ici acquérir une maison

Les primo vont donc bien en périphérie, et pas dans n'importe quelle conditions : à 1700/1800€ m², donc très en dessous des prix affichés pour ces communes => selon seloger, ifs et mondevile affichent 2400€/m² de moyenne pour les maisons de ces communes.
Donc soit contrairement à ce que dit l'AI les primo ne reviennent pas et seuls quelques uns achètent des bouses, soit elle dit la vérité, et les primo reviennent réellement mais négocient à des prix sans aucune mesure avec ce qui est affiché chez les AI (ca ferait du -25% de négo !)

PATOMAL · #107 Message par **PATOMAL** » 17 juin 2013, 14:17

En fait,sur Caen le marche semble bien bloqué.D'un coté,De plus en plus d'annonces affichent"agences s'abstenir",et de l'autre, nous recevons de plus en plus de demandes d'agences qui veulent estimer notre bien et ceci gratuitement.Tout ca pour renouveler leurs catalogues aux nouveaux prix du marché

Le resultat de tt cela, c'est que les uns, comme les autres, vendent très peu de biens et ss doute,quand il y a vente,c'est a un niveau bien inférieur aux prix escomptés.

YoppY · #108 Message par **YoppY** » 17 juin 2013, 15:17

PATOMAL a écrit :En fait,sur Caen le marche semble bien bloqué.D'un coté,De plus en plus d'annonces affichent"agences s'abstenir",et de l'autre, nous recevons de plus en plus de demandes d'agences qui veulent estimer notre bien et ceci gratuitement.Tout ca pour renouveler leurs catalogues aux nouveaux prix du marché
Le resultat de tt cela, c'est que les uns, comme les autres, vendent très peu de biens et ss doute,quand il y a vente,c'est a un niveau bien inférieur aux prix escomptés.

yep. Je pense que Caen est clairement en fin d'effet cliquet, ca fait clairement 2 ans que le marché est totalement bloqué, donc les ventes qui se font sont très certainement principalement des ventes contraintes.
Ca expliquerait pourquoi cette AI nous explique que les primo reviennent : ils ne reviennent pas réellement, ils sont là depuis longtemps, avec le même budget, sauf qu'avant ils se faisaient bouler par les vendeurs, alors que maintenant leurs négo passent puisque les vendeurs n'ont plus le choix.
C'est certainement aussi pour cela que les primo ne veulent plus de petites surfaces : d'une part ils ont bien compris que la PV pour acheter plus grand ils ne la verront pas avant des lustres, et puis surtout, avec le même budget qu'il y a 3 ou 4 ans, ils peuvent maintenant directement s'offrir une petite maison en négociant fortement auprès d'un vendeur contraint qui n'a plus d'autres choix que de baisser son prix.

PATOMAL · #109 Message par **PATOMAL** » 19 sept. 2013, 20:03

Bon,en Basse Normandie les prix baissent et c'est pas fini,même le president de la FNAIM du coin le dit dans ce jt à 7mn30 du debut,alors...

http://pluzz.francetv.fr/videos/jt_1213 ... 31563.html

#110 Message par **crispus** » 19 sept. 2013, 20:21

PATOMAL a écrit :Bon,en Basse Normandie les prix baissent et c'est pas fini,même le president de la FNAIM du coin le dit dans ce jt à 7mn30 du debut,alors...
http://pluzz.francetv.fr/videos/jt_1213 ... 31563.html

Le présentateur annonce une baisse de 6%... des prix de mise en vente, et fait avouer au représentant que les transactions se font au dessous.

A comparer avec la "légère baisse" évoquée pour 2008-2009. On a tout de même dû atteindre les -20% par endroits, et ça n'a même pas remonté depuis dans certains coins, si on en croit les reportages sur la chaumière du pays d'auge bradée à -50%

YoppY · #111 Message par **YoppY** » 01 oct. 2013, 11:33

Je repasse brièvement pour laisser un retour terrain.
Un de mes clients essaye de se débarrasser de 2 investissements locatifs sur le centre de Caen (2 studios). Il est très énervé car 2 agences ont tout simplement refusé ses biens, avant même de parler prix.
La première agence lui a dit qu'ils en avaient trop en vitrine et qu'ils n'ont pas de clients pour ça, et la seconde a été plus précise : le changement de fiscalité et les nouvelles lois entraînent une augmentation importante de biens locatif à vendre, alors qu'en face, il n'y a plus d'investisseurs à cause de la baisse des loyers et l'augmentation des contraintes qu'apporte le gouvernement sur les bailleurs. Et visiblement, il n'y a plus de pigeons primo intéressé ce type de biens.
Mon client m'a rapporté que la seconde agence lui a clairement dit : "actuellement, si votre prix de vente ne garantie pas 9 à 10% brut de rendement à l'acheteur vous ne vendrez pas". Ce à quoi il m'a répondu : "si ca rapportait 10%, pourquoi je vendrais ?".

#112 Message par **crispus** » 01 oct. 2013, 15:27

Retour intéressant. Ca change du discours des AI comme quoi il y a 17% d'investisseurs en moins (de mémoire).

Reste à voir combien de temps les vendeurs de nanars craqueront avant de les brader, faisant chuter d'un coup le prix du m². Et comme ce prix est censé décroître avec la surface...

YoppY · #113 Message par **YoppY** » 03 oct. 2013, 10:25

Le marché du neuf "est très calme"
TendanceOuest, Ce jour
http://www.tendanceouest.com/caen/actua ... calme.html

L’heure n’est pas encore à la stabilisation des prix pour l’immobilier neuf dans l’agglomération caennaise. Le marché est orientée à la baisse, comme en témoignent les indicateurs transmis par les Notaires de France.

Le bassin de Caen Métropole (350 000 habitants) affiche une diminution de 13,6% du prix des appartements, avec un prix de vente médian de 2 944€ le m2. Tandis que Caen intra muros connait une baisse de 7,8% à 3 216€, et sa commune voisine, Colombelles, accuse une chute de 25%, à 2 285€. Les maisons subissent cette même tendance, avec un prix de vente médian de 198 850€ (-3,4%).

Cette loi, censée encourager l’investissement locatif, n’a pas eu les effets escomptés. “Il y a quelque temps, l’investissement représentait près de 80% des ventes ! On peut se demander si le marché n’est pas saturé”, constate Pascal Thouroude, responsable commercial du promoteur Edifidès. “Il existe encore une demande dans certains quartiers, et les petites maisons de l’agglomération sont toujours très recherchées. On observe aussi un regain d’intérêt pour le centre-ville”

En d'autres termes, il n'y a plus que la construction de maison pour RP qui ne dévisse pas dans le neuf. Le reste, même l'intramuros, baisse franchement (et visiblement de beaucoup dès qu'on passe le périph..)

YoppY · #114 Message par **YoppY** » 04 oct. 2013, 13:45

Après le neuf, l'article sur l'ancien :

Dans l'ancien, les investisseurs baissent la garde
TendanceOuest, hier
http://www.tendanceouest.com/caen/actua ... garde.html

Un repli très net des investisseurs : c’est le constat que dressent Me Aymeric Cours-Mach, notaire à Caen, et Corinne Barré, de l’agence immobilière Barré, place Saint-Sauveur.
“Cette part du marché est bien inférieure à ce que nous avons pu connaître. Les investisseurs n’ont plus de visibilité avec les dispositions fiscales qui ne cessent de changer”, estime le premier. “J’ai beaucoup moins de demandes qu’avant”, confirme la seconde.

En revanche, le marché des résidences principales semble reprendre des couleurs. “Il y a actuellement un peu plus de confiance de la part des acquéreurs qui souhaitent s’engager”, explique Me Cours-Mach. “Ce qui est affiché au bon prix trouve preneur”, note Corinne Barré, avant de poursuivre : “Je viens de vendre un bien à un très bel emplacement : un deux pièces de 50 m2, 125 000€, situé passage du Grand Turc, en plein centre-ville”. La professionnelle du secteur reconnaît avoir fait un très bon mois de juillet, mais septembre a été plus morose. “La baisse des prix est pourtant réelle”, souligne-t-elle.

De juin 2012 à juin 2013*, le prix de vente médian d’une maison ancienne dans le Calvados a baissé de 4,4% (170 000€).
Et davantage à Caen : -5,6% (197 100 €).
La chute est encore plus grande dans une commune comme Douvres-la-Délivrance : -21,5% (192 750€).

Concernant les appartements anciens, le prix moyen à Caen a baissé de 8,36% : 2 024€ le m2.
Avec des nuances: -12%, 1 961€/m2, dans le quartier Saint-Ouen; -7,7%, 2 133€/m2 à Hasting; -5,9%, 1 636€ m2 à Venoix.
A contrario, le quartier Maladrerie/Saint-Paul marque des points : +2,1%, 2 119 €/m2.

oops.

YoppY · #115 Message par **YoppY** » 07 oct. 2013, 17:01

Et ca continue :

Immobilier à Caen : évitez le centre-ville
VotreArgent, ce jour
http://votreargent.lexpress.fr/immobili ... 35406.html

Prix moyen du m² dans l'ancien : 2 060 euros
Son évolution sur un an : - 8,1 %

Après une reprise en 2011, le marché de la ville au cent clochers montre à nouveau des signes de faiblesse depuis l'an dernier. La tendance est à la baisse sur les volumes comme sur les prix.
Mais le recul reste très disparate en fonction de la localisation et de l'état du bien. Alors que les secteurs de Saint-Gabriel, Saint-Paul et du Jardin des Plantes, à l'ouest, ainsi que ceux des universités et du Nord restent stables - entre 2 000 et 2 400 euros du mètre carré -, les prix des quartiers ouest, tels que Calmette et Saint Jean-Eudes, sont orientées à la baisse. Le mètre carré s'y négocie entre 1 700 et 1 800 euros.

C'est surtout l'état du bien qui fixe sa valeur. " Un bien ancien, non rénové, avec un ou plusieurs défauts - chauffage à remplacer, nuisances sonores, manque de luminosité -, affiche une décote de 10 à 15 % depuis octobre 2012 ", constate Pascal Lottin, gérant de Laforêt. Et d'ajouter, " la baisse est de 5 à 8 % pour les biens remis au goût du jour ". Les jeunes couples, en quête d'une maison à moins de 200 000 euros recherchent principalement du côté de Saint-Paul et de Saint-Gabriel. Dans ce dernier secteur, une maison de 80 mètres carrés avec terrain a été achetée 166 000 euros. Une autre de 64 mètres carrés avec sous-sol est partie à 139 000 euros. Son acquéreur a dû toutefois réaliser pour 25 000 euros de travaux. En hypercentre, rue de Bernières, un appartement T2 de 58 mètres carrés s'est vendu 105 000 euros, avec 15 000 euros de travaux.

La rive droite de l'Orne est plus délaissée. Allée des Fleurs, le mètre carré est estimé à 2 200 euros en moyenne ; il passe sous la barre des 1 800 euros du mètre carré à moins d'un kilomètre, place de la Demi-Lune. En outre, les acheteurs n'hésitent pas à s'éloigner du centre-ville pour payer moins de taxe foncière, très élevée à Caen. Ils recherchent un bien en proximité de rocade, en priorité à Mondeville ou Colombelles. Viennent ensuite les communes de Giberville, Démouville, à l'est, et de Biéville-Beuville, au nord. A Giberville, par exemple, comptez 165 000 euros pour une maison de 90 mètres carrés. A Biéville-Beuville, une maison des années 2000 de 127 mètres carrés coûte aujourd'hui 255 000 euros, alors qu'elle en valait 290 000 en 2008.

Concrètement pour les apparts :

=> -8% sur les apparts intramuros, sachant que les quartiers les plus cotés sont encore à peu près stables. Donc on ca ne peut que s'effondrer dans tous les autres quartiers.
=> Un bien non rénové : -10 à -15% vs 2012 (vu l'état des biens en vente, on comprend donc mieux le -8%)
=> -5 à -8% pour les biens rénovés, au gout du jour ^^

Pour les maisons :
=> intra muros, la plupart des exemples indiquent des ventes à maximum 2000€/m² quand il n'y a pas de travaux, et même bien en dessous pour la rive droite. On est très loin des 2500€ de moyenne il y a encore 2 ans
=> en périphérie est on tourne à 1800€ quand en 2011 c'était plutôt 2000/2200€
=> même les biens assez récents dans les communes recherchées décotent

PATOMAL · #116 Message par **PATOMAL** » 07 oct. 2013, 18:24

Alors,on peut se poser "the question"...Est-ce le moment d'acheter??

#117 Message par **Pi-r2** » 07 oct. 2013, 18:50

YoppY a écrit : Mon client m'a rapporté que la seconde agence lui a clairement dit : "actuellement, si votre prix de vente ne garantie pas 9 à 10% brut de rendement à l'acheteur vous ne vendrez pas". Ce à quoi il m'a répondu : "si ca rapportait 10%, pourquoi je vendrais ?".

J'adore

YoppY · #118 Message par **YoppY** » 10 oct. 2013, 11:52

PATOMAL a écrit :Alors,on peut se poser "the question"...Est-ce le moment d'acheter??

En tout cas, autour de moi, y'a pas mal de personnes qui se reposent la question. Particulièrement sur le locatif.
Parce que si un paquet d'investisseurs quittent le marché, ou tout du moins essayent de le quitter, il y a en a d'autres qui y voient une très bonne opportunité pour négocier des apparts à bas prix.
Par exemple, quand on commence à voir des apparts à moins 1500€/m² (FAI) dans le centre ville, ca en intéresse certains.
D'ailleurs, si la presse indique qu'il "faut éviter le centre ville", c'est certainement que c'est justement bientôt le moment d'y investir

YoppY · #119 Message par **YoppY** » 19 nov. 2013, 12:04

Caen multiplie les projets urbains dans l’espoir de reconquérir le cœur des familles
lemonde, 16/11/13
http://www.lemonde.fr/immobilier/articl ... 06281.html

Quelque 2 500 euros le mètre carré. C’est le prix auquel Michel espérait vendre son appartement à deux pas des Rives de l’Orne, un nouveau quartier dans le centre de Caen. « Je l’avais acheté et rénové en pensant que la zone prendrait de la valeur avec le projet d’aménagement et que je pourrais le revendre plus cher », indique-t-il.

Espoir vain. « La transformation du secteur n’a pas, pour le moment, fait décoller les prix, indique Christophe Bertin, gérant de deux agences dans la ville, tout au plus, cet appartement se revendra 2 200 euros le m2. »
(..)
« Comme les logements neufs étaient commercialisés 4 000 à 4 500 euros le m2, certains vendeurs pensaient pouvoir augmenter leurs tarifs », explique Yohan Loyez, de Century21 Tirard Gardie. Sauf que dans le quartier limitrophe de Vaucelles, les prix atteignent à peine 2 000 euros le m2.

.. et en vérité, puisqu'ils sont nombreux sur leboncoin a être dans la même situation, le 2200 finira plutôt en 1800/2000 maxi si l'appart est réellement bien rénové

Un peu plus loin, rue d’Auge, l’une des artères les moins cotées de Caen, les valeurs chutent à 1 400 euros le m2. Fief des familles modestes, les budgets y sont faibles : les transactions oscillent entre 90 000 et 120 000 euros.

Et oui, car le quartier est pourri. Ces 2 dernières années des dizaines de spéculateurs ont acheté des apparts à pas cher dans un quartier pourri en se disant que parce qu'on construit un énorme projet immobilier et commercial à 500m les prix de ce quartier allait s'envoler d'un seul coup... Mauvaise pioche

En vérité, les rives de l'orne ont juste fait en sorte que ce secteur soit l'un des rares du centre ville à ne pas chuter, ce qui est déjà pas mal. Ca montera certainement, mais pas avant des années, parce que concrètement, le quartier est pour l'instant toujours tout aussi pourri. D'ailleurs même commercialement, les boutiques des Rives de l'orne n'attirent pour l'instant pas les caennais autant que prévu..

D’autres projets vont suivre. A commencer par la ZAC Montalivet qui vient d’être créée dans le prolongement des Rives de l’Orne. Elle se déploiera sur 28 hectares et devrait accueillir 200 000 m2 de bureaux, commerces, et environ 1 000 logements.

1000 nouveaux logements qui viendront s'ajouter aux 1800 logements prévus pour les hauts de l'orne (qui étaient 1600 au départ), aux 1200 sur epron , alors même que caen perd des habitants.. :

La ville, qui a perdu 10 000 habitants en dix ans, tente de reconquérir le cœur des familles.

Ils n'ont toujours pas compris qu'avec une population qui se barre le problème n'est pas le nombre logements mais les prix exorbitants et la taxe foncière totalement délirante ?
Le pire là dedans, c'est que la ville est fière d'annoncer que 40% des achats de neuf sur l'agglo se font "grâce" à leur PTZ local (versée directement au promoteur).

kesako · #120 Message par **kesako** » 19 nov. 2013, 12:15

YoppY a écrit :
D’autres projets vont suivre. A commencer par la ZAC Montalivet qui vient d’être créée dans le prolongement des Rives de l’Orne. Elle se déploiera sur 28 hectares et devrait accueillir 200 000 m2 de bureaux, commerces, et environ 1 000 logements.

YoppY , dis nous, c'est quoi l'economie de Caen ? quelles technos ? quelles industrie ?
quel secteur a besoin de 200 000m2 de bureaux ?

YoppY · #121 Message par **YoppY** » 19 nov. 2013, 12:54

Il faut des tonnes de bureaux pour gérer les innombrables centres commerciaux qu'ils construisent chaque année

D'ailleurs ils viennent encore en sortir un nouveau, qui comme les autres cartonnent au lancement, et puis après... http://www.tendanceouest.com/caen/actua ... ours-.html
L'agglo caennaise fait partie des villes les plus embouteillées de france (10 ème je crois), et est aussi dans le top du nombre de m² commercial par habitant. En gros, l'activité chez nous, c'est de passer son temps en bagnole dans les bouchons du périph, pour aller bosser dans un magasin, qui te permettra d'avoir un salaire, que tu dépenseras dans les autres magasins

Pour être un peu plus sérieux (même si c'est un constat assez réaliste^^), pour les bureaux neufs, il y en a surtout un très gros paquet qui sont loués par les administrations qui essayent de se barrer du centre ville (les services de la ville ou de l'agglo par exemple), mais qui officieusement louent ces bureaux parce que... pour l'instant personne d'autres n'en veut.
Ils espèrent faire revenir de l'activité tertiaire dans la ville, avec des bureaux près des axes routiers, pour faire revenir les emplois et les familles qui se barrent en masse depuis 10 ans. Ils parient sur le fait que les boites vont revenir s'implanter à coté des nouveaux quartiers "dynamiques", qui sont pour l'instant uniquement des quartiers commerciaux (mais ca va changer un peu avec le projets d'aménagement du nord de Caen : http://www.cotecaen.fr/25931/l%E2%80%99 ... ansformee/ )

Sauf qu'ils risquent d'attendre un bon moment. Faut dire qu'avoir sa boite dans le centre ville de Caen ces 10 dernières années, c'était du sport : quasiment plus aucune place de parking gratuite pour accueillir les clients, des loyers ou des prix d'acquisition de locaux hyper élevés, et une circulation très difficile => au bout d'un moment, comme ca n'allait qu'en s'aggravant chaque année, les boites se sont barrées à la périphérie où les communes les ont accueillies à bras ouverts. Maintenant elles ont des locaux beaucoup plus grands pour 2 fois moins cher qu'en centre ville, des grands parkings privatifs et gratuits pour les clients, des taxes bien moins importantes, et des accès routiers à 2 minutes... Et comme les habitants et les autres boites sont aussi de plus en plus en périphérie, c'est tout bénef pour tout le monde... sauf pour la ville.

En d'autres termes, la ville va plus que galérer pour faire revenir toutes ses petites boites, car ce qu'ils n'ont toujours pas compris, c'est que personne ne reviendra tant que ca coûte une fortune de travailler ou de vivre dans le centre.

biloute · #122 Message par **biloute** » 20 nov. 2013, 13:39

juste un gros +1, perso vu la 'Mot2Cambronne' pour accéder a Caen et le non choix, j'habite a 30 km et hormis le train pour le taf je ne vais en centre ville qu'une fois par an qd je veux sortir le grand jeu à des clients...........

viva les politiques dehors les voitures et yfoke du transport en commun

#123 Message par **Pi-r2** » 20 nov. 2013, 13:51

YoppY a écrit :En d'autres termes, la ville va plus que galérer pour faire revenir toutes ses petites boites, car ce qu'ils n'ont toujours pas compris, c'est que personne ne reviendra tant que ca coûte une fortune de travailler ou de vivre dans le centre.

Ben oui mais leur seule motivation pour faire revenir les boites, c'est pour qu'elle payent

YoppY · #124 Message par **YoppY** » 20 nov. 2013, 15:25

Pi-r2 a écrit :
YoppY a écrit :En d'autres termes, la ville va plus que galérer pour faire revenir toutes ses petites boites, car ce qu'ils n'ont toujours pas compris, c'est que personne ne reviendra tant que ca coûte une fortune de travailler ou de vivre dans le centre.
Ben oui mais leur seule motivation pour faire revenir les boites, c'est pour qu'elle payent

Et c'est mal barré. Exemple concret ce matin : rdv à 10h dans une petite boite de B2B, en plein centre.
Périph nord bloqué, et le centre en travaux => j'ai mis presque 3/4 d'heure pour faire moins de 10km et me garer. Et c'était pas aux heures de pointe..
Le patron de la boite m'a expliqué que depuis la rentrée il cherche à déménager à Mondeville ou Carpiquet... ^^

Sinon, on m'a proposé hier une maison pas encore en vente, en priorité donc, et "à prix d'ami" (RS d'un pote à mon père qui veut vendre rapidement -je suppose pour les taxes-).
La maison n'a rien d'extraordinaire et nécessiterait une grosse remise au goût du jour : c'est une construction standard des années 70 (mais non surélevée), avec sdb et cuisine d'époque (à refaire entièrement) ^^. C'est pas "dans son jus", ca a été à peu près entretenu, avec quand même des travaux récents (fenêtres DV, chaudière neuve, combles isolés), mais visuellement, tout a été fait pour que personne ne puisse avoir de coup de coeur

Ce qui m'intéresse par contre, c'est son emplacement. Elle est dans l'une des communes que l'on recherche, avec transports, commerces et écoles à pied. La construction semble saine, la maison est exposée plein sud sur un beau terrain de 1000m² sans vis à vis et au calme. Et surtout, le prix "d'ami" qu'il me ferait est d'environ 25% en dessous du prix des biens équivalent dans cette commune... Je n'avais pas prévu d'acheter avant 2014/2015, mais du coup, ça me fait réfléchir..

Principal "hic" : plain pied dont la surface serait un peu juste pour nous.
Par contre, il y a des combles "perdus", avec fermettes. La pente du toit est importante et la hauteur est >2m au centre des combles, je suppose donc qu'ils sont potentiellement aménageables.
Je me demandais si l'un d'entre vous aurait une idée du coût que représenterait la récupération de ce type de combles (je sais que c'est compliqué mais pas impossible, qu'il faut revoir la charpente, renforcer la structure de la maison et faire un plancher).

Quelqu'un à une idée ?

zaz.1 · #125 Message par **zaz.1** » 20 nov. 2013, 15:29

YoppY a écrit : Principal "hic" : plain pied dont la surface serait un peu juste pour nous.
Par contre, il y a des combles "perdus", avec fermettes. La pente du toit est importante et la hauteur est >2m au centre des combles, je suppose donc qu'ils sont potentiellement aménageables.
Je me demandais si l'un d'entre vous aurait une idée du coût que représenterait la récupération de ce type de combles (je sais que c'est compliqué mais pas impossible, qu'il faut revoir la charpente, renforcer la structure de la maison et faire un plancher).

Quelqu'un à une idée ?

Au doigt mouillé : entre 10 et 20 k€ "brut" (c'est a dire pour avoir un grand espace avec les gaines electriques et de l'osb au sol).

YoppY · #126 Message par **YoppY** » 20 nov. 2013, 15:42

Merci !
Dans le cas précis, la maison fait 115m² de surface, j'imagine qu'on peut donc récupérer quelque chose comme 30m² ?
Dans ce cas, on serait quand même sur coût au m² très inférieur au coût d'achat. En gros, même à 30K€ pour 30m², ca coûterait 2 à 3 fois moins cher qu'acheter ces mêmes m² déjà prêt dans une maison ancienne ? Sacrément intéressant ! Il est où le piège ?

quietus · #127 Message par **quietus** » 20 nov. 2013, 15:42

YoppY a écrit :Par contre, il y a des combles "perdus", avec fermettes. La pente du toit est importante et la hauteur est >2m au centre des combles, je suppose donc qu'ils sont potentiellement aménageables.
Je me demandais si l'un d'entre vous aurait une idée du coût que représenterait la récupération de ce type de combles (je sais que c'est compliqué mais pas impossible, qu'il faut revoir la charpente, renforcer la structure de la maison et faire un plancher.

Chez mon beau-frère, dans une maison d'environ 70 m2 au sol, autour de 20 000 € pour percer une trémie, installer un escalier, créer deux Velux, et doublage complet avec isolation (mais sans finition type peinture ou autre).

C'est mon beauf et son père qui ont renforcé le sol et créé le réseau électrique.
Mon beauf seul s'est tapé la pose du parquet et la peinture.

YoppY · #128 Message par **YoppY** » 20 nov. 2013, 15:57

quietus a écrit :Chez mon beau-frère, dans une maison d'environ 70 m2 au sol, autour de 20 000 € pour percer une trémie, installer un escalier, créer deux Velux, et doublage complet avec isolation (mais sans finition type peinture ou autre).

C'est mon beauf et son père qui ont renforcé le sol et créé le réseau électrique.
Mon beauf seul s'est tapé la pose du parquet et la peinture.

OK, merci du retour. Je suis bon bricoleur, et je peux comme ton beauf faire quasiment tout ce qui est à faire à l'intérieur (j'ai déjà fait, y compris l'isolation et les velux). Le vrai truc qui me pose problème, c'est la faisabilité et l'ordre de prix pour la suppression des fermettes et la modification de la charpente qui va avec.
J'ai entendu pendant des années que les combles avec fermettes n'étaient pas aménageables, et puis j'entend l'inverse depuis quelques temps. Du coup, un rapide coup d'oeil sur le web m'indique que maintenant ca se fait, mais que c'est compliqué et que ca coûte un bras. Mais j'ai pas vu de chiffres.
Du coup, si ca revient à maxi 1000€ le m² brut, dans un coin où le m² ancien se vend 2500€, alors l'opération peut être vraiment intéressante... Mais je ne sais pas pourquoi, je sens qu'il y a un loup

YoppY · #129 Message par **YoppY** » 20 nov. 2013, 17:04

Bon bah j'ai trouvé un pro qui m'a renseigné.
En gros, pour la suppression des fermettes + le renforcement de la charpente + la création d'un plancher porteur, c'est à dire le minimum, il faut compter 800€ le m².
Ca monte ensuite selon les prestations qu'on souhaite ajouter. Selon lui pour du standard "brut", sans isolation, mais avec tout qui est prêt (escalier et velux installés, elect/eau/evacuations passés), il faut compter autour de 1000€/m².
Le gars m'a dit que c'était maintenant une opération très courante et bien maîtrisée. Qu'aujourd'hui ca se fait relativement vite, et même sans avoir besoin de quitter le logement.

YoppY · #130 Message par **YoppY** » 10 févr. 2014, 13:42

Immobilier : à Caen, "des prix toujours en baisse"
Publié le 07-02-2014, tendance ouest
http://www.tendanceouest.com/caen/actua ... aisse.html

Comment se porte actuellement le marché de l’immobilier ?
"Il a un peu souffert au cours de l’année 2013, à Caen, comme partout, avec une diminution du nombre de ventes et des prix en baisse de l’ordre de -3% à -5%.

Quelles sont les quartiers caennais qui souffrent le plus ?
“Les prix* dans le centre ancien continuent de progresser : +5,7%, avec un prix moyen de 2 703€ au m2.
Par contre, les quartiers de la reconstruction souffrent : Venoix : -8,1% (1 615 € le m2), Maladrerie / Saint-Paul : -9,9% (1 934 € le m2), Folie-Couvrechef : - 3,2% (2 475€ le m2), Pierre-Heuzé : -5,5% (1 912 € le m2)... Il y a plus que jamais un impact de la qualité énergétique sur le prix de vente des logements. Les acquéreurs ont raison d’anticiper les travaux qu’ils auront demain à réaliser.”

Et le neuf ?
“Les prix ont aussi tendance à baisser mais tout dépend où se situe le bien. En Basse-Normandie, le prix moyen des appartements neufs au dernier trimestre 2013 a diminué de -4% (3 886 € le m2).”

Comment se présente justement l’année 2014 ?
“Les prix devraient continuer à baisser. Par contre, les droits d’enregistrement, c’est-à-dire les taxes qui profitent à la commune et au département, pourraient augmenter de 0,7%. C’est en tout cas ce que prévoit la loi de finances. L’impact pour une maison de 200 000 €, ce serait donc 1 400 € d’impôt en plus à l’occasion d’une vente.”

YoppY · #131 Message par **YoppY** » 10 févr. 2014, 16:06

Pour compléter, voici le chiffre des notaires pour l'ensemble de Caen : http://www.caen.maville.com/actu/actude ... 1_actu.Htm
Immobilier à Caen : Baisse générale des prix de l'immobilier

Les chiffres des notaires confirment une baisse des prix dans l'ancien et le neuf à Caen et dans l'agglo.

A Caen, le prix moyen des appartements anciens a reculé de 6,3 % en un an

Celui du neuf enregistre dans le même temps une baisse de 9,2 %.

En clair, tout chute sauf dans le centre historique.

PATOMAL · #132 Message par **PATOMAL** » 11 févr. 2014, 10:45

Petit retour de terrain.Discussion avec un agent immo qui me disait qu'il avait fait plutôt une bonne année 2013 en terme de chiffre d'affaire,mais que son stock de maisons était important.Beaucoup de maisons a vendre,beaucoup de vendeurs qui ne voulaient pas baisser le prix et que certains retiraient leur bien.Certains biens sont dans son portefeuille depuis plusieurs années... Il estime que les biens autour de Caen,en peripherie proche,vont continuer à baisser,sur Caen même c'est plus délicat,mais les biens au-dessus d'une certaine somme ne partent plus

.Je lui ai demandé de faire des recherches pour moi averc des criteres bien precis,mais pour l'instant aucune nouvelle....

YoppY · #133 Message par **YoppY** » 11 févr. 2014, 14:45

PATOMAL a écrit :les biens au-dessus d'une certaine somme ne partent plus

D'après un couple d'amis qui cherchent sur Caen en ce moment, la limite serait autour de 300K€. Au dessus il n'y a quasiment plus personne. 300K€ c'est d'ailleurs leur budget pour une maison 5 pièces sans travaux.
Faut dire qu'un budget de 300K€, même avec des taux historiquement bas, ça ne concerne que des ménages qui gagnent au moins 5K€/mois et qui ont un bon apport. (meilleurtaux annonce une capacité d'emprunt de 280K€ sur 20 ans pour 5000€ de revenus mensuels nets)
Au delà de 300K€, ca veut dire que les acheteurs gagnent largement plus que 5K€/mois et/ou ont un énorme apport : à Caen, ça ne court pas les rues. Sans compter qu'à ce niveau de prix, beaucoup abandonnent Caen pour les communes "bourgeoises" en périphérie.

Je lui ai demandé de faire des recherches pour moi avec des criteres bien precis,mais pour l'instant aucune nouvelle....

Faut aller faire le tour des agences et des notaires. Avec un seul contact tu as peu de chances d'avoir des retours intéressants. Mes amis (qui sont très difficiles) ont visité seulement une dizaine de biens en 4 mois alors qu'ils se sont fait connaitre de la quasi totalité des agences locales. Il faut être patient, être connu de tous les "rabatteurs" et les relancer régulièrement.

YoppY · #134 Message par **YoppY** » 24 mars 2014, 12:20

Le nouvelobs spécial Caen est sorti.
Le titre de l'article pour notre belle agglo : "CAEN : EXODE VERS LA PÉRIPHÉRIE"

Fnaim : "On arrive aujourd'hui à vendre de tout, mais de manière peu significative"
Notaire Caennais : "on constate une baisse importante des volumes de ventes entre octobre 2012 et octobre 2013, ce qui rend difficile le décryptage du marché actuel"

Les chiffres : -6.3% pour les appartements (2022€/m² pour l'ancien), -3.3% pour les maisons (213750€)
Certains quartiers s'effondrent : -10% à la maladrerie et à saint paul, -8% à saint gilles et vaucelles. Seuls le centre historique tient (car "apprécié des investisseurs et des seniors souhaitant revenir dans le centre").

"on trouve des 3 pièces en centre ville pour moins de 100K€"
"Dès que les budgets avoisinent les 150K€ les acquéreurs se dirigent vers la périphérie caennaise, privilégiant les avantages du neuf et l'espace qu'offre un pavillon. Le marché des maisons anciennes de la même superficie se retrouve en difficulté du fait des remises en normes à prévoir."

"Au nord de Caen, un bien affiché à 300K€ se vendra plutôt 250K€ compte tenu des futurs travaux" (presque 20% entre les prix affichés et les prix de vente sur le secteur de l'ancien le plus recherché du coin.. une paille

)

"A Caen, la taxe foncière représente 2 à 3 mois de loyer"

"Les professionnels sont d'accord : il n'y aura pas de reprise forte sur le marché caennais tant qu'il n'y aura pas de signes positifs de reprises de l'économie"

"Beaucoup de biens sont au bon prix sur le marché. Or, alors qu'ils se seraient vendus rapidement il y a 3 ans, ils restent souvent près d'un an sur en vente, parfois même sans visite" (pas de visite et un an pour vendre = bon prix ?

)
"Le notaire observe 2 types de vendeurs. Ceux qui espèrent un prix fort et ceux qui s'adaptent au prix du marché. Les premiers ont souvent acheté récemment, entre 2005 et 2009, et veulent retrouver leur mise. Nous conseillons à ceux là de se mettre au juste prix plutôt que d'attendre encore et de se retrouver avec des prix encore plus bas"

"même tendance baissière pour 2014"

"On est passé d'un marché de masse à un marché de niche"

___________________________

En bref, toujours pas de reprise, même visiblement encore une baisse des transactions, des quartiers qui prennent des -10% sur douze mois alors que le centre historique tient grâce aux seniors qui reviennent dans le centre et qui sont maintenant quasiment les seuls à pouvoir payer le prix, des délais de vente d'un an devenus courant, des prix affichés au nord de Caen 20% au dessus de la réalité des ventes, et des pro qui anticipent la même tendance baissière que 2013 pour 2014.
C'est le moment d'acheter ?

PATOMAL · #135 Message par **PATOMAL** » 27 mars 2014, 10:48

Et pendant ce temps les biens s'accumulent sur les sites dédiés et l'on voit de plus en plus apparaître sur les annonces "Prix a débattre"

.Ca devient difficile de vendre mais les prix ne baissent tjrs pas suffisamment pour relancer le marché...

YoppY · #136 Message par **YoppY** » 27 mars 2014, 12:30

PATOMAL a écrit :Ca devient difficile de vendre mais les prix ne baissent tjrs pas suffisamment pour relancer le marché...

Les prix affichés, certainement pas. Mais cet article vient confirmer ce que tout ceux qui suivent le marché savent depuis un moment : A part pour les petites surfaces dans l'hyper centre qui est maintenant la zone d'achat préférée des retraités, les prix affichés ne représentent plus du tout la réalité du marché. Et tant que les vendeurs et les AI n'auront pas compris ça, le marché continuera de s'enfoncer : quand on voit les prix affichés, on a pas envie d'acheter, et inversement quand les nouveaux vendeurs voient les prix affichés ils ont naturellement envie de mettre en vente leur bien au même prix que les autres (surtout qu'ils imaginent qu'ils devront racheter aux prix affichés).

Du coup, les acheteurs ne se bousculent plus : la plupart des non proprio sont attentistes et font une visite de temps en temps, et les proprio soit abandonnent leur vente quand ils ont les estimations et ne viennent donc pas sur le marché de l'achat, soit n'arrivent tout simplement pas à vendre leur bien et ne peuvent en racheter un autre.

Je pense qu'on est à Caen dans une situation très intéressante où depuis maintenant 2 ans même les pro pataugent pour fixer les prix, où les acheteurs sont peu nombreux et majoritairement attentistes, et où il y a de plus en plus de vendeurs désespérés qui n'attendent qu'une chose : qu'on leur fasse une offre.
Ce genre de situation permet en général à ceux qui sont attentifs et patients de faire de bonnes affaires, et gagner dès aujourd'hui quelques futures années de baisse.

PATOMAL · #137 Message par **PATOMAL** » 27 mars 2014, 15:13

Je ne sais si les vendeurs sont désespérés, si les AIs sont perdus dans les prix,mais une chose est sure nous avons donné mandat exclusif à un AI,avec des critéres biens définis(validés par l'AI) ,depuis bientôt 3 mois et aucune proposition pour l'instant...De mon coté ca ne me dérange pas plus que ca, je ne suis pas du tout préssé,mais ca montre un peu l'attentisme qui régne des 2 cotés de la barriere!!!

YoppY · #138 Message par **YoppY** » 27 mars 2014, 15:59

PATOMAL a écrit :Je ne sais si les vendeurs sont désespérés, si les AIs sont perdus dans les prix,mais une chose est sure nous avons donné mandat exclusif à un AI,avec des critéres biens définis(validés par l'AI) ,depuis bientôt 3 mois et aucune proposition pour l'instant...De mon coté ca ne me dérange pas plus que ca, je ne suis pas du tout préssé,mais ca montre un peu l'attentisme qui régne des 2 cotés de la barriere!!!

Mandat exclusif de recherche pour du bien non haut de gamme en province = perte de temps.
La plupart ne sont que des AI classiques qui ont comme base la même que celle que tu as sur seloger. A part avec un coup de chance, tu n'auras pas de résultat.

Tous les exemples de recherches fructueuses via AI sur Caen que je connais ont tous suivi la même méthode : faire un dossier de recherche précis avec copie du financement validé par la banque et un délai approximatif maximum (sinon, pas pris au sérieux), et le déposer chez quasiment toutes les agences de l'agglo (même celles du même réseau).

Pourquoi ? Parce que les biens à prix intéressants sont vendus en direct par celui qui l'a rentré : toutes les agences ont un fichier d'acheteurs potentiels, et elles proposent toujours leur biens frais en premier aux clients de leurs fichiers. Généralement ça s'arrête à ce niveau si c'est une bonne affaire : ça part tout de suite et les chasseurs de biens ne sont même pas au courant.
Si pas de vente (donc pas un prix intéressant) => publicité => les autres AI sont au courant, et si un AI d'une autre boite ou un chasseur de biens trouve un acheteur => vente mais com partagée.
Comme aucun AI n'a envie de filer une partie de sa com à un autre AI, il essaye toujours de vendre directement le bien seul.

Donc la seule façon efficace de faire bosser les AI pour soi, c'est de tous les contacter pour être dans leur base d'acheteurs, et de les mettre en concurrence en leur indiquant clairement que le dossier de recherche est déposé dans toutes les agences du coin.

PS : sinon, par curiosité, t'es passé par qui ?

YoppY · #139 Message par **YoppY** » 07 mai 2014, 13:41

Discussion avec un client ce matin, qui vend sa maison dans la périphérie de Caen depuis le printemps 2013.
Mise en vente aux alentours de 290K€.
une offre au bout d'un mois : 230K€ => refus ferme, pas de contre offre
une offre un mois plus tard : 230K€ => refus ferme, pas de contre offre
fin d'année dernière, baisse du prix affiché : 270K€.
une offre la semaine dernière : 210K€ => refusée, contre offre à 260K€, l'acheteur n'a pas souhaité continuer la discussion.

Conclusion du vendeur "Ils savent pas lire les acheteurs, ou ils se sont tous passés le mot pour faire des offres à -60K€ ?"
Je lui répond que les acheteurs solvable sont rares, donc en position de force, mais qu'ils ont principalement des petits budgets, donc font des offres à hauteur de leur budget.
Sa conclusion : "Je ne vais pas brader juste parce que les acheteurs n'ont pas les moyens de se payer mon bien. Je ne descendrai pas en dessous de 250K€. N’empêche que si j'avais su, j'aurais fait des contre-offres aux deux premiers : si ça se trouve, ils les avaient les 250K€.."

Trop tard ...

Gpzzzz · #140 Message par **Gpzzzz** » 07 mai 2014, 14:08

YoppY a écrit :Discussion avec un client ce matin, qui vend sa maison dans la périphérie de Caen depuis le printemps 2013.
Mise en vente aux alentours de 290K€.
une offre au bout d'un mois : 230K€ => refus ferme, pas de contre offre
une offre un mois plus tard : 230K€ => refus ferme, pas de contre offre
fin d'année dernière, baisse du prix affiché : 270K€.
une offre la semaine dernière : 210K€ => refusée, contre offre à 260K€, l'acheteur n'a pas souhaité continuer la discussion.

Conclusion du vendeur "Ils savent pas lire les acheteurs, ou ils se sont tous passés le mot pour faire des offres à -60K€ ?"
Je lui répond que les acheteurs solvable sont rares, donc en position de force, mais qu'ils ont principalement des petits budgets, donc font des offres à hauteur de leur budget.
Sa conclusion : "Je ne vais pas brader juste parce que les acheteurs n'ont pas les moyens de se payer mon bien. Je ne descendrai pas en dessous de 250K€. N’empêche que si j'avais su, j'aurais fait des contre-offres aux deux premiers : si ça se trouve, ils les avaient les 250K€.."

Trop tard ...

et j'en rigole.. vu la déprime du marché en IDF, j'imagine meme pas le secteur à la campagne..
Avec ce raisonnement la maison ne sera jamais vendu.. au plus grand bonheur des nouvelles générations (enfin pas de ces gamins ^^)

YoppY · #141 Message par **YoppY** » 07 mai 2014, 15:49

Gpzzzz a écrit :Avec ce raisonnement la maison ne sera jamais vendu.. au plus grand bonheur des nouvelles générations (enfin pas de ces gamins ^^)

Moi je pense qu'il va bientôt vendre, et qu'il finira par accepter une offre à maxi 230K€ après une négo qui commencera autour de 200K€.

Le gars regrette maintenant d'avoir refusé sans discussion les 2 premières offres => au bout d'un an, et 3 offres à peu près équivalentes, mais qui baissent, il a certainement déjà compris que personne ne lui offrira les 250K€ espérés. C'est juste que par fierté il ne le dit pas.

D'ailleurs, il a fait une contre offre sur la dernière propal à 210K€ alors qu'il est affiché à 270K€ : il y a un an il aurait boulé l'acheteur sans aucune discussion comme il l'a fait pour ceux qui ont proposé 230K€ quand il était affiché à 290, mais aujourd'hui il engage la négo sur une offre qu'il aurait qualifié il y a peu de ridicule.
=> en fait, en acceptant de faire une contre offre, ca montre :
- qu'il se doute déjà, qu'au mieux, son bien partira pour 240K€ (270-(270-210)/2). Donc il a déjà enterré son 250K€
- qu'il a compris que peu importe le prix qu'on lui annonce, si on engage pas une discussion, on ne vend pas.

Moi je crois qu'il est mur, et que le prochain qui lui annonce 200K€/210K€ en visant le 230K décrochera le bien. C'est juste dommage pour les acheteurs qui ont fait les offres en premier...

pimousse · #142 Message par **pimousse** » 07 mai 2014, 21:39

Tout à l'heure ils ont montré aux infos quelqu'un ayant acheté une maison passée de 400 à 300 kE.
Je me suis dit que c'était peut-être encore trop cher payé si ça dégringole davantage.

YoppY · #143 Message par **YoppY** » 30 août 2014, 00:03

Caen: dans quels quartiers investir?
Lexpress, 29/08/14
http://www.lexpress.fr/actualite/immobi ... 71530.html

tous les quartiers subissent une pression à la baisse sur les prix.

Seuls les biens d'exception, comme les derniers étages avec terrasse(s) ou les logements situés dans des immeubles anciens rénovés, échappent à cette règle. "C'est leur rareté qui fait leur prix"

un appartement de 61m2 perché au dernier étage d'un immeuble de la rue de Bernières peine actuellement à trouver preneur à 143 000 euros (2340 euros le mètre carré). "Il y a quatre ans, il se serait vendu autour de 165 000 euros", assure Pascal Blot de l'agence Orpi. Selon lui, les tarifs -y compris ceux des produits de grand standing- pourraient encore chuter de 10% dans les prochains mois.

les vendeurs doivent se montrer conciliants: "Dans une résidence de standing, les appartements que nous vendions 180 000 euros il y a quelques années partent aujourd'hui à 150 000 euros"

YoppY · #144 Message par **YoppY** » 31 août 2014, 13:47

J'en connais qui vont avoir de plus en plus de mal à louer leurs studio à Caen :

http://jactiv.ouest-france.fr/campus/ca ... us-1-36215

« Plus de 450 logements pour étudiants sont en construction »

Trois questions à... Aristide Olivier, maire adjoint chargé de la jeunesse, des sports et de la vie étudiante.

De nombreux logements pour étudiants sont en construction à Caen. Où en sommes-nous ?

L'offre se développe depuis quelques années. 150 appartements viennent d'être livrés, entre le CHU et le Pôle de formation de santé.
286 logements meublés sont prévus pour l'été 2015 au Péricentre.
Avenue de la Délivrande, un bâtiment de neuf appartements sera livré à la fin de l'année, et un autre de 13 appartements est également en construction.
Enfin, les 85 logements du Foyer de jeunes travailleurs du Père-Sanson sont entièrement réhabilités.

Au total, ce sont donc plus de 540 logements qui sont en construction ou en cours de réhabilitation.

Pour rappel : http://fr.wikipedia.org/wiki/Universit% ... ographique

Évolution démographique de la population universitaire à Caen :
2000 : 25 900
2007 : 24 232
2011 : 23 439
...

riq67 · #145 Message par **riq67** » 31 août 2014, 17:11

Intéressant !
Sais tu pourquoi il y a de moins en moins d'étudiants à Caen ? Démographie, qui s'inversera donc d'ici quelques années avec la remontée des naissances après le minimum de 1995, ou causes plus profondes (désaffection des filières caennaises, études plus courtes).

ignatius · #146 Message par **ignatius** » 31 août 2014, 17:15

riq67 a écrit :Intéressant !
Sais tu pourquoi il y a de moins en moins d'étudiants à Caen ? Démographie, qui s'inversera donc d'ici quelques années avec la remontée des naissances après le minimum de 1995, ou causes plus profondes (désaffection des filières caennaises, études plus courtes).

tout simplement parce que l'attrait de la magnifique ville de Rouen, future chez lieu de la future région Normandie est trop fort.
les Caennais ne peuvent pas lutter.

YoppY · #147 Message par **YoppY** » 31 août 2014, 17:27

riq67 a écrit :Intéressant !
Sais tu pourquoi il y a de moins en moins d'étudiants à Caen ? Démographie, qui s'inversera donc d'ici quelques années avec la remontée des naissances après le minimum de 1995, ou causes plus profondes (désaffection des filières caennaises, études plus courtes).

Non, je ne sais pas. Mais ce que dit ignatius n'est peut être pas si loin de la réalité. Caen n'est pas une ville des plus dynamiques ou des plus attractives, surtout depuis quelques années, et il est possible que de plus en plus d'étudiants qui viennent de l'extérieur, qui ont donc le choix entre Caen et d'autres villes, choisissent des coins plus sympa...

riq67 · #148 Message par **riq67** » 31 août 2014, 17:57

YoppY a écrit : Non, je ne sais pas. Mais ce que dit ignatius n'est peut être pas si loin de la réalité. Caen n'est pas une ville des plus dynamiques ou des plus attractives, surtout depuis quelques années, et il est possible que de plus en plus d'étudiants qui viennent de l'extérieur, qui ont donc le choix entre Caen et d'autres villes, choisissent des coins plus sympa...

Peut-être. Cela m'étonne quand même un peu. Le fait a toujours existé, notamment pour les jeunes d'Alençon qui hésitent entre le Mans, Tours et Angers plutôt que de venir à Caen. Les Cherbourgeois ont par contre toujours eu tendance à se tourner vers la "capitale" régionale afin de quitter le Cotentin. On peut imaginer qu'ils préfèrent Rennes en 2014...

En tout cas, c'est assez inquiétant. Je vis dans une ville non étudiante (ou si peu), ville qui est cependant plus grande que Caen (notamment en terme d'agglo). La ville se meurt de voir ses jeunes partir, et ne serait-ce que sur le plan économique, l'argent des parents d'étudiant est dépensé à Montpellier ou à Toulouse.
Un drame local que je ne souhaite pas à Caen.

VertPamplemousse

ignatius a écrit : tout simplement parce que l'attrait de la magnifique ville de Rouen, future chez lieu de la future région Normandie est trop fort.
les Caennais ne peuvent pas lutter.

Tu es vraiment sérieux là ?

YoppY · #150 Message par **YoppY** » 01 sept. 2014, 10:31

riq67 a écrit :
YoppY a écrit : Non, je ne sais pas. Mais ce que dit ignatius n'est peut être pas si loin de la réalité. Caen n'est pas une ville des plus dynamiques ou des plus attractives, surtout depuis quelques années, et il est possible que de plus en plus d'étudiants qui viennent de l'extérieur, qui ont donc le choix entre Caen et d'autres villes, choisissent des coins plus sympa...
Peut-être. Cela m'étonne quand même un peu. Le fait a toujours existé, notamment pour les jeunes d'Alençon qui hésitent entre le Mans, Tours et Angers plutôt que de venir à Caen. Les Cherbourgeois ont par contre toujours eu tendance à se tourner vers la "capitale" régionale afin de quitter le Cotentin.

Mais la démographie de Cherbourg est de plus en plus faiblarde aussi, non ?
L'université de Caen, c'est le reflet de la jeunesse bas normande : si la population des 17/25 ans est en baisse dans la région, y compris le rural, faut pas chercher plus loin. Par contre si elle est en hausse, c'est qu'il y a une réelle désaffection.