Caen center

[PATOMAL]

Merci yoppy pour ta reponse.

Malheureusement,c'est un peu éloigné pour moi et pas du bon coté pour nos boulots. Caen-nord ou Est à la limite mais en tt cas pas à + de 5km de Caen,aprés ca devient trop galére pour nous et les enfants.

[YoppY]

on en a visité aussi une caen nord de même taille et au même tarif. Elle n'a pas plu à ma moitié.
Elle a été loué depuis.
Des 4 chambres au printemps il y en avait quand même pas mal mais il fallait être rapide.
Maintenant ce n'est plus la saison des maisons familiales...

[PATOMAL]

Oui,je confirme,ca part assez vite.Nous en avions visité une,à 1200 euros de loyer mensuel,elle etait pas mal mais elle est vite partie. Dommage,elle nous plaisait bien mais madame n'est pas en mesure de déménager en ce moment. Nous avons donné notre préavis et notre agence nous a dit que la saison des déménagement était jusqu'en septembre. Il reste quelques maisons avec 4 chambres mais soit elles sont trés chères ou alors avec bcq de défauts. On continue de chercher,nous avons 3 mois pour trouver.De tte facon, ils peuvent pas nous virer tant que nous n'avons pas trouvé autre chose. Si tu as des combines pour trouver, je suis bien sur preneur On a déja écumé tous les sites possible sur internet et notre agence est en alerte aussi...
Bonne journée.

[YoppY]

Il n'y a pas de secret.Pour les maisons de grande taille il faut être connu de la plupart des agences et des notaires du coin.
En ce moment beaucoup de proprio qui n'ont pas vendu leur bien au printemps le mettent en loc: si tu n'es pas dans les petits papiers des pro locaux tu as peu de chances d'être au courant de l'existence de ces biens (la plupart des maisons s'echangent sans annonce)

[al0]

"Au-delà de 300.000 euros les ventes se font très rares sur le marché immobilier de Caen"
capital.fr
16/01/2012
http://www.capital.fr/immobilier/zoom-s ... aen-690758

Capital.fr. Quels sont les types de biens qui se vendent actuellement le mieux ?
Pascal Blot : Les biens à moins de 200.000 euros constituent l’essentiel des transactions, avec notamment une forte demande entre 90.000 et 140.000 euros. Au-delà de 300.000 euros les ventes sont en revanche beaucoup plus difficiles à réaliser. Sauf évidemment pour les biens de très grande qualité.

Capital.fr. Quels sont les profils des acheteurs ?
Pascal Blot : Beaucoup d’investisseurs sont en quête de studios ou de deux et trois-pièces dans des petits prix, moyennant un budget maxi de 120.000 euros. Bien situés et en bon état, ces appartements se louent hors charges respectivement de 300 à 320 euros par mois pour un studio, de 450 à 500 euros par mois pour un deux-pièces et autour de 550 euros par mois pour un trois-pièces. Nous comptons aussi une clientèle de primo-accédants en recherche de petits appartements proches du centre ville et des familles qui souhaitent habiter des maisons ou des grands appartements fonctionnels.

[YoppY]

Après le centre, c'est maintenant la périphérie qui commence aussi à souffrir.
Visiblement les constructeurs ont du mal à fourguer leurs pavillons et commencent à baisser leurs prix, au point de se retrouver parfois en dessous du prix de l'ancien dans les mêmes communes.
Exemple à 4km du périph, où le m² affiché dans l'ancien tourne autour de 2200€/m² (même 2400 d'après seloger) :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s => 1700€/m² le pavillon neuf.

[Savant cosinus]

Bien bien...

Ce genre de maisons coûte 110K€. On en a habité une...Plus le terrrain, on est à 130.
On va bien continuer à rigoler, car avec la crisounette, y'en a bcp qui vont morfler!

[YoppY]

Caen. Le marché de l'immobilier s'est maintenu en 2011
ouest-France, 25/01/12
http://www.entreprises.ouest-france.fr/ ... 2012-40720

Les mesures fiscales, disparition du dispositif Scellier (exonération d'impôts pour l'investissement dans le neuf locatif), fin du prêt à taux zéro pour les logements anciens et taxation sur les plus values ont entraîné « une accélération des ventes à la fin de l'année et en ce début du mois de janvier », précise Me Jean-Michel Boisset, notaire à Bretteville-l'Orgueilleuse (Calvados

Un marché éclaté en plusieurs bulles
« Du studio aux 3 pièces, ça fonctionne bien. Avec même une pénurie d'offres pour les studios et les 2 pièces, détaille Hugues Boutin, agent immobilier, rue du Vaugueux. Pour les 4 et 5 pièces, c'est plus difficile. »

Côté maison, « à moins de 200 000 €, ça se vend. Au dessus, il faut être au bon prix et accepter qu'un pavillon, acheté 300 000 € en 2008, se négocie aujourd'hui aux alentours de 250 000 €. » Si le vendeur ne baisse pas, rien ne se passe.
Une maison contemporaine proche de Caen a été estimée, il y a 3 ans, « 610 000 €. On vient de la vendre 510 000 € », soulignent les propriétaires.

« Les acheteurs ont toutes les cartes en mains pour réaliser de bonnes acquisitions. Il y a des opportunités à saisir. Il faut toujours aller à contre-courant, comme dans toutes crises »

Selon Me Jean-Michel Boisset, « 2012 sera peut-être un peu plus difficile. Par expérience, on sait que les années électorales n'ont jamais été les meilleures. On risque d'enregistrer une baisse du nombre de transactions et des prix de -3 % à -5 %. »

En gros :
- Grosse moins values (entre -15 et -20% en comptant les frais de notaires) pour les maisons achetés en 2008 et revendues actuellement,
- les promoteurs et les agences disent que tout va bien (en terme de transactions surtout) et que les prix ne vont pas baisser,
- les notaires disent qu'on a sauvé 2011 grâce à l'effet d'aubaine sur la fin du PTZ+, et pensent que la demande va chuter de 3 à 5% en 2012

[YoppY]

Il y a eu le salon de l'immo à caen le week-end dernier.
Un seul article, très court, et pour une fois, on nous saoule pas avec des acheteurs qui font la queue aux stands des agences ou des constructeurs, mais on nous parle de vendeurs qui ne trouvent pas d'acheteurs :
http://www.ouest-france.fr/region/norma ... filDMA.Htm

De vendredi à dimanche, au parc-expo de Caen, les 51 exposants du 20e salon de l’immobilier ont renseigné 3 000 visiteurs. Ces derniers privilégient le contact humain.

C’est le cas de René et Fanny, venus de Feuguerolles-Bully, qui cherchent à vendre leur maison.
« Je crois que pour l’achat d’un bien, les contacts humains sont très importants », explique Denis. Le couple a bien essayé d’utiliser Internet mais « cela ne marche pas ».
Alors, ils ont décidé de « passer par une agence ». Ils espèrent en finir avec « les coups de fil qui ne débouchent sur rien ». Une agence immobilière « sélectionne les clients ».

Saleté d'acheteurs qui appellent mais qui ne veulent pas visiter

[PATOMAL]

Bonjour a tous,
Je ne sais pas si caen est vendeur en ce moment car je ne suis plus beaucoup le marché qui est toujours selon moi un grand n'importe quoi avec plus de maisons à 400 000 ou 500 000 euros que de maisons a 150 ou 200 000 euros,mais c'est vrai que 2 calvadosiens ont gagné au loto dernierement . TT ca pour dire que depuis quelques semaines je reçois de nombreuses petites cartes dans ma boite aux lettres recherchant des maisons a vendre dans mon quartier Les AI seraient-ils en manque de biens ...Je croyais que le marché etait bloqué sur le calvados,Caen serait-il une exception????

[YoppY]

L'État propose quatre terrains à la Ville
http://www.caen.maville.com/actu/actude ... 5_actu.Htm

Le gouvernement cède du terrain aux communes. Objectif : construire des logements sociaux. La caserne Martin et le cours Montalivet sont dans le lot. (Lire aussi page 6)
(..)
À Caen, quatre surfaces sont retenues. « J'en découvre deux. » À savoir des petites maisons, route de la Délivrande, sur 1 472 m2, et la cité de l'Aviation, rue Damozane, à côté du quartier Lorge, sur 2 000 m2. « On va regarder ça attentivement. Il n'y a pas de petits projets, si l'on veut atteindre notre objectif de 30 % de logements sociaux à Caen. »

Les deux autres dossiers sont connus et d'une tout autre ampleur. D'abord la caserne Martin, rue Daniel-Huet, en plein centre-ville, que les gendarmes ont quittée en mai dernier. Les Domaines avaient évalué les 5 656 m2 à 5 millions d'euros. La Ville avait déjà fait une proposition de 4,5 millions d'euros. « Mais elle avait été refusée. Là, on va pouvoir relancer et accélérer les négociations. » Le projet est déjà prêt : 160 logements, dont une cinquantaine de sociaux.

Enfin, le plus gros morceau (4,5 ha), se situe sur le cours Montalivet jusqu'aux portes de Mondeville. Il s'agit de terrains appartenant à Réseau ferré de France (RFF). « On négociait avec RFF depuis plus d'un an, mais les choses traînaient en longueur. »

Bientôt presque le tiers de la ville en logements sociaux ?... On se demande vraiment pourquoi on en a besoin, quand on voit les prix de vente dans le privé on pourrait croire que la population est bourrée de fric ^^
Ca fera donc quelques centaines de logements qui vont venir s'ajouter aux presque 3 000 qui vont bientôt sortir de terre à Epron et Fleury.

Pas mal pour une agglo qui n'a jamais eu de pénurie de logements depuis le début de la bulle, et qui n'a pas vu non plus augmenter son nombre d'habitants :

http://www.cotecaen.fr/13241/selon-lins ... habitants/

Selon l’Insee, Caen est passée sous la barre des 110 000 habitants

Selon l'Insee, au 1er janvier 2009, la capitale bas-normande comptait 109 300 habitants contre plus de 113 000 en 1999.
(..)
Mais, si le Calvados gagne des habitants, la ville de Caen en perd, et serait, selon l’Insee, passée sous la barre des 110 000 habitants.
« Dubitatif » face à ce calcul « issu de sondages », le député-maire de Caen annonce qu’une réunion avec l’Insee est prévue, « pour bénéficier d’une analyse plus fine »…Selon l’Insee, au 1er janvier 2009, la capitale bas-normande comptait 109 300 habitants contre plus de 113 000 en 1999.
Hérouville Saint-Clair (près de 22 000 habitants) est toujours la deuxième ville du département, devant Lisieux, mais perd, elle aussi, des habitants : plus de 2 000 en dix ans. Dans le même temps, Mondeville en aurait perdu plus de 800.

Et, au final, l’agglomération de Caen aurait ainsi perdu plus de 500 habitants en dix ans.

[YoppY]

Bah disons que si t'as pas mini 400K€ de budget tu n'auras pas beaucoup de choix, et même avec ce budget tu risques de ne pas faire beaucoup de visites de biens "corrects"...
Voilà ce que donne le boncoin pour le quartier de l'université : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... universite
Bon courage, ou.... bonne attente

viewtopic.php?p=1147737#p1147737

Cette intervention date d'octobre 2010.
A l'époque, quand on cliquait sur le lien, comme je l'indiquais, il n'y avait quasiment aucun résultat en dessous de 400Ke (sauf des épaves en gros).
Je vous laisse regarder l'évolution sur les résultats actuels

[manormandie]

-------------

[YoppY]

Une des rares agences du secteur qui tire les prix vers le bas.
Généralement leurs biens semblent 5 à 10% sous les prix de leurs concurrents.

"semblent" car ils ont une technique : ils affichent très rarement les surfaces, ne mettent généralement 2 photos max, ne donnent jamais une localisation suffisamment précise pour qu'on puisse identifier le bien, et suppriment chaque semaine leurs annonces du boncoin pour les réinjecter immédiatement sous de nouvelles références.

Du coup, impossible d'avoir l'historique, très difficile d'obtenir la surface (même quand on les contacte par tel -"on a pas encore eu les chiffres du propriétaire") et évidemment impossible de savoir si le bien et sur la commune où l'on cherche : seule solution, prendre rendez vous et aller visiter.

Ils tablent à fond sur le coup de coeur lors de la visite sur des biens qu'initialement l'acheteur potentiel n'aurait pas forcément sélectionné s'il avait eu toutes les infos sur l'annonce.
Ca semble être assez efficace, leurs stock tourne pas mal.

[PATOMAL]

Effectivement,dés que l'on met "rive droite, rive gauche ou Caen centre" dans le moteur de recherche du" Bon Coin",tout de suite les prix s'envolent...Ce qui veut ss doute dire que les autres biens sont loin en periphérie de la ville et quand on voit comment la circulation dans Caen est difficile aux heures de pointe,on se pose tt de suite des questions sur les biens situés à 5mn de Caen..

[YoppY]

C'est beau de construire à tout va dans une ville qui perd des habitants.. mais arrive un moment :

L’enquête de la semaine. Immobilier : petits appartements cherchent locataires
A la une du Liberté d'hier (Bonhomme libre)

A en croire les professionnels, louer un studio ou un F1 devient de plus en plus difficile. A Caen et sa périphérie, de nombreux propriétaires n'ont toujours pas trouvé preneur.

Qui l'a lu ?

[PATOMAL]

Bonjour a tous,

Un petit moment libre hier et une petite visite hier sur le" bon coin coin",ça faisait un moment que je n'y avait pas jeté un oeil.Le stock continue à augmenter sur Caen et sa periphérie. Mais ce qui m'intrigue ,c'est le stock des maisons au-dessus de 400000 qui explose. J'ai vraiment l'impression que bcq considére que 400 ke,c'est à la portée de beaucoup de gens... Tt cela est un décourageant,même avec une baisse de 10 ou 20%,ce sera toujours trop cher pour moi

[YoppY]

Bonjour a tous,

Un petit moment libre hier et une petite visite hier sur le" bon coin coin",ça faisait un moment que je n'y avait pas jeté un oeil.Le stock continue à augmenter sur Caen et sa periphérie. Mais ce qui m'intrigue ,c'est le stock des maisons au-dessus de 400000 qui explose. J'ai vraiment l'impression que bcq considére que 400 ke,c'est à la portée de beaucoup de gens... Tt cela est un décourageant,même avec une baisse de 10 ou 20%,ce sera toujours trop cher pour moi

En fait le stock local a eu 2 très grosses variations depuis le début d'année : en juin et en octobre, le nombre de nouvelles annonces a alors été multiplié quasiment par 3 par rapport aux même mois en 2011.
Globalement le nombre de nouvelles annonces est 1.5 fois plus important qu'en 2011. Reste à savoir si c'est du à l'absence de demande solvable ou à un mouvement de panique des vendeurs qui anticipent une baisse.
Par contre le m² affiché, lui, n'a pas bougé d'un pouce.

[Savant cosinus]

" Dis toi, espèce de jeune c. on, tu vas me la payer ma retraite et maintenant !"
Marre de voir cette phrase là sur la tête des vendeurs !
Et avec un air hautain y'a des moments !

[YoppY]

Mise à jour d'immoprix au 31/07 : les notaires n'affichent maintenant les prix moyens des maisons que d'un seul quartier sur les 9 habituellement traités (et encore, sur l'ensemble des ventes, pas par pièces) => http://www.immoprix.com/ipStat.php?zgid ... orig=ongTB
Et attention, la fourchette de ce seul quartier disponible est totalement inexploitable :

Sud de Caen : de 160 000 € à 230 000 €

Autant dire que les volumes de vente doivent être misérables si ils n'arrivent même pas au 20 ventes sur 12 mois par quartier (le minimum pour qu'ils puissent donner un prix médian).

[PATOMAL]

Bonjour a tous,
J'ai remarqué,quand on se donne la peine d'ouvrir les annonces immo sur le "Bon Coin,coin"qu'il y a de plus en plus "agences s'abstenir" en bas de celles çi...Est-ce un signe du désamour croissant entre les vendeurs et les AI ?? Ou est-ce tt simplement que les vendeurs s'apercoivent que les AI ont un coup exorbitant par rapport aux services rendus et qu'ils préferent se mettre la commission dans la poche dans l'eventualité croissante d'une ristourne lors de négociations avec d'eventuels acheteurs....

[YoppY]

Bonjour a tous,
J'ai remarqué,quand on se donne la peine d'ouvrir les annonces immo sur le "Bon Coin,coin"qu'il y a de plus en plus "agences s'abstenir" en bas de celles çi...Est-ce un signe du désamour croissant entre les vendeurs et les AI ?? Ou est-ce tt simplement que les vendeurs s'apercoivent que les AI ont un coup exorbitant par rapport aux services rendus et qu'ils préferent se mettre la commission dans la poche dans l'eventualité croissante d'une ristourne lors de négociations avec d'eventuels acheteurs....

Les 2.
- Le marché est bloqué, les AI leur envoient très peu de visites => a quoi peu bien servir un AI s'il ne trouve pas de clients ?
- Les proprio se rendent compte qu'ils ne vendront pas leur bien au prix espéré => le vendre en pap, juste en supprimant les frais d'agence, permet de baisser le prix de 6% sans que le vendeur baisse son net vendeur initial.

[PATOMAL]

Oui,pourtant d'aprés cet expert des banques c'est encore le moment d'acheter
http://www.dailymotion.com/video/xuwxuv ... mbediframe

[YoppY]

Oui,pourtant d'aprés cet expert des banques c'est encore le moment d'acheter
http://www.dailymotion.com/video/xuwxuv ... mbediframe

Le Club Immo est une tribune financée par le lobby immo, pour le lobby immo. Sur ces vidéos c'est toujours le moment d'acheter.
Par contre ces experts lâchent régulièrement des choses intéressantes qui souvent contredisent leur message principal.

Ici par exemple, le gars démoli l'argument des courtiers : les taux ne risquent pas de remonter rapidement, et vu que la crise va être durable ils peuvent même continuer à baisser encore un peu.
Le souci c'est que juste avant il explique que les acheteurs sont attentistes parce qu'ils pensent que la crise va durer... ce qu'il confirme : les attentistes ont donc raison ^^

Ensuite, à la fin, s'il dit que l'immo est "un excellent placement", il rappelle quand même qu'une erreur sur le prix du bien n'est pas grave dans un marché haussier puisqu'à un moment l'erreur est "gommée" par la hausse du marché, mais que "dans un marché plus stable, voir qui connait des baisses il ne faut pas acheter les yeux fermés".

En d'autres termes, alors qu'il est censé pousser les spectateurs à acheter, il leur confirme qu'ils ont raison de s'inquiéter et d'être attentistes, qu'ils auront peut être un meilleurs taux s'ils attendent encore, que le marché est quasi baissier, qu'une erreur sur le prix est risquée, et donc qu'il ne faut surtout pas se précipiter.

=> En gros, c'est vraiment le moment d'attendre et pas d'acheter

[quietus]

20 ventes sur 12 mois par quartier (le minimum pour qu'ils puissent donner un prix médian).

Tu m'intéresses.
Ce critère est valable quelle que soit la ville ?

[YoppY]

20 ventes sur 12 mois par quartier (le minimum pour qu'ils puissent donner un prix médian).

Tu m'intéresses.
Ce critère est valable quelle que soit la ville ?

Oui, et c'est pareil pour chaque niveau géographique.
Que ce soit au niveau de la région, du département, de la ville ou du quartier/secteur, il faut mini 20 transactions sur le niveau géo et sur les 12 mois glissants pour qu'immoprix affiche une stat (sinon ce sont les étoiles rouge)

[quietus]

Cela signifie que si je prends par exemple le sixième arrondissement de Marseille (cf. http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=A ... a=&d=&r=42), il y a eu moins de 20 ventes de 5 pièces en un an ? Cela semble surprenant.

[YoppY]

Cela signifie que si je prends par exemple le sixième arrondissement de Marseille (cf. http://www.immoprix.com/ipStat.php?tb=A ... a=&d=&r=42), il y a eu moins de 20 ventes de 5 pièces en un an ? Cela semble surprenant.

C'est en tout cas ce qu'ils affichent dans leur méthode de calcul, sachant qu'ils se laissent aussi la possibilité d'indiquer que les transactions sont trop hétérogènes si les 20 ventes sont atteintes mais non représentatives du marché (les 2 étoiles rouge)

[quietus]

Ok, merci de ces précisions. Peux-tu me dire où tu les as trouvées ?

[YoppY]

http://www.immoprix.com/ipInfo.php

[quietus]

Merci ! ça m'a permis d'apprendre qu'il ne s'agissait pas de prix moyens mais de prix médians.

[PATOMAL]

J'ai l'impression que doucement les vendeurs se fatiguent d'attendre la vente et visent désormais le marché de la location.Quelques maisons,biens placées mais terriblement élevées en prix ont rejoint le marché de la loc...Entre parenthése les frais d'agence ne sont pas non plus donnés Si tt les vendeurs vont rejoindre les défiscalisations sur Caen,on risque de voir les loyers descendre,et si tt se passe bien ces même vendeurs reviendront nous voir avec des pretentions a la baisse .

[YoppY]

Petit retour terrain :

Maison dans le centre, 3 chambres, petit terrain, à 200m de l'université
=> mise en vente en juin 2011 à 330Ke, estimation par un notaire
=> 1 offre à 300K€ en septembre 2011, dossier refusé par la banque
=> 1 offre à 245K€ en octobre 2012, dossier validé par la banque
Au total, une douzaine de visites seulement sur un an, principalement sur l'été 2011.
L'acheteur est un investisseur.

[PATOMAL]

Bonjour,
La Basse-Normandie est souvent citée en exemple pour sa baisse reccord de ses prix en 2012. Pourtant j'ai encore vu,il y a quelques jours, une maison à 410 000 euros partir rapidement entre Caen et Mondeville ,pour ceux qui connaissent...De plus,on voit beaucoup de pancartes "vendu" dans ces 2 villes.J'ai tt de même l'impression de Caen fait encore de la résistance par rapport au reste de la basse Normandie

[Savant cosinus]

Il s'agit d'une impression. Ne jamais se laisser berner par une impression, car la plupart du temps, on se trompe.
Faut attendre encore une année, la gaufrade commence à être bien sympathique et les prescriptions médicales pour
traitement anti hémorroïdaires sont de plus en plus fréquentes.
Wait ! C'est pas le moment de craquer !

[DerRichter]

Petit retour terrain :

Maison dans le centre, 3 chambres, petit terrain, à 200m de l'université
=> mise en vente en juin 2011 à 330Ke, estimation par un notaire
=> 1 offre à 300K€ en septembre 2011, dossier refusé par la banque
=> 1 offre à 245K€ en octobre 2012, dossier validé par la banque
Au total, une douzaine de visites seulement sur un an, principalement sur l'été 2011.
L'acheteur est un investisseur.

Baisse = pratiquement le prix d'une 911 neuve.
Une paille

[Capitaine Flam]

J'ai tt de même l'impression de Caen fait encore de la résistance par rapport au reste de la basse Normandie

Caen (dépt du Calvados) reste LE centre de civilisation de la Basse-Normandie :
pour les deux autres dépt, La Manche a plus une vocation touristique, et l'Orne est un no-man's land rural en dévitalisation continue.
Ce n'est que mon humble avis, un peu excessif

[Franck14]

J'ai tt de même l'impression de Caen fait encore de la résistance par rapport au reste de la basse Normandie

Caen (dépt du Calvados) reste LE centre de civilisation de la Basse-Normandie :
pour les deux autres dépt, La Manche a plus une vocation touristique, et l'Orne est un no-man's land rural en dévitalisation continue.
Ce n'est que mon humble avis, un peu excessif

Nan nan. Tu as parfaitement raison.

[PATOMAL]

Si il y a des volontaires:"Le salon de l’immobilier aura lieu le 25, de 14h à 19h ; les 26 et 27 janvier, de 10h à 19h, au Parc des expositions, à Caen. Entrée libre.
Bon je pense que le discours sera:"C'est le moment d'acheter,parce que baisse des taux,baisse des prix terminée....."

[flovvr]

Interview concise du notaire Jean-Michel Boisset, qui incite les vendeurs à baisser leur prix.
Bon évidemment c'est aussi le moment d'acheter.

http://www.cotecaen.fr/21300/immobilier ... uste-prix/

Surestimer sa maison ou son appartement est un mauvais calcul. Le bien sera finalement vendu moins cher parce qu’il restera en vente trop longtemps. Les propriétaires devront finalement baisser le prix. S’il est mis en vente au juste prix, il se vendra plus vite et mieux.

[YoppY]

Bonjour,
La Basse-Normandie est souvent citée en exemple pour sa baisse reccord de ses prix en 2012. Pourtant j'ai encore vu,il y a quelques jours, une maison à 410 000 euros partir rapidement entre Caen et Mondeville ,pour ceux qui connaissent...

Le marché n'est pas totalement au point mort, les ventes continuent, même à prix stratosphériques (certainement même surtout à prix stratosphériques, puisque ce sont principalement les profils aisés qui peuvent acheter aujourd'hui).
La bonne question à se poser est : ce bien vendu à 410K€ était estimé à combien il y à 5 ans ?

[YoppY]

L’hyper-centre de Caen : une valeur sûre
Tendance Ouest, ce jour
http://www.tendanceouest.com/caen/actua ... -sure.html

Après une année 2012 plutôt maussade, 2013 ne s’annonce pas non plus sous de meilleures auspices pour les agences immobilières.

Un secteur fait toutefois exception : l’hyper-centre de Caen. “En ce qui me concerne, j’ai toujours plus de demandes que d’offres”, explique Christophe Bertin, à la tête de deux agences du même nom dans la capitale régionale. “Pour les F2 d’une quarantaine de mètres carrés, clairement, on manque d’appartements”, poursuit-il. Comment expliquer ce phénomène ?
La réponse est simple :le centre-ville est un secteur extrêmement recherché.

"Les vendeurs ne sont pas encore tous prêts à baisser leur prix. Ce n’est pas dans leur mentalité. Or, à l’extérieur de Caen, les biens connaissent actuellement une baisse de 15 à 20% et intra muros, de 5 à 10%", souligne Christophe Bertin.

L'hyper centre "est une valeur sûre", mais "l'intra muros connait une baisse de 5 à 10%"
Sinon, les appartements caennais sont tellement recherchés, que les annonces atteignent des niveaux records sur le boncoin : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... en%2014000 => plus de 2 000 annonces d'apparts

[bela83]

L'hyper centre "est une valeur sûre", mais "l'intra muros connait une baisse de 5 à 10%"

C'est bon de lire ça

[riq67]

Ouais, enfin, confondre l'hyper-centre de Caen avec l'intra-muros de Caen, c'est quand même faire preuve d'une certaine mauvaise foi. Ne serait-ce qu'à cause de la rive droite, de la Pierre Heuze, du calvaire Saint-Pierre, de la rue basse....

[YoppY]

Ouais, enfin, confondre l'hyper-centre de Caen avec l'intra-muros de Caen, c'est quand même faire preuve d'une certaine mauvaise foi. Ne serait-ce qu'à cause de la rive droite, de la Pierre Heuze, du calvaire Saint-Pierre, de la rue basse....

Où lis tu que quelqu'un confond ? La mauvaise fois c'est celle de cet agent immobilier : imaginer que l'hyper centre ne chutera pas alors que c'est le secteur où il y a eu le plus de spéculation, et que les quartiers autour dégringolent, c'est tout simplement risible.
Surtout que cet interview semble avoir été fait après la diffusion des chiffres des notaires (cf le lien précédent de flovvr juste avant) :

Les hausses :
• Ouest de Caen : 2 164 € (+12,12 %).
• Théâtre, Saint-Jean, Le port : 2 220 € (+1,8 %).

Les baisses :
• Château et préfecture : 2 596 € (- 6,1 %).
• Haie Vigné, Bon-Sauveur et Beau Site : 1 894 € (-16,9 %).
• Verte vallée, université, Saint-Julien et Jardin des plantes : 2 258 € (-13,2 %).
• Nord de Caen : 2 167 € (-6,2 %).
• Méridien – Saint-Paul – Saint-Nicolas – Authie Sud : 1 972 € (-5,3 %).
• Sud de Caen : 1 842 € (-1,9 %).
• Pierre Heuzé – Lebisey – Calmette – Saint-Gilles – Saint-Jean Eudes : 2 275 € (-0,2 %).

Les seuls quartiers qui résistent vraiment à Caen c'est l'ouest et le port grâce aux rives de l'Orne.
Mais le quartier du chateau baisse de 6%, saint julien et le jardin des plantes chutent -13%.
Et contrairement à ce que tu sembles penser la pierre heuzé ne baisse pas : -0.2%

[riq67]

Ouais, enfin, confondre l'hyper-centre de Caen avec l'intra-muros de Caen, c'est quand même faire preuve d'une certaine mauvaise foi. Ne serait-ce qu'à cause de la rive droite, de la Pierre Heuze, du calvaire Saint-Pierre, de la rue basse....

Où lis tu que quelqu'un confond ? La mauvaise fois c'est celle de cet agent immobilier : imaginer que l'hyper centre ne chutera pas alors que c'est le secteur où il y a eu le plus de spéculation, et que les quartiers autour dégringolent, c'est tout simplement risible.
Surtout que cet interview semble avoir été fait après la diffusion des chiffres des notaires (cf le lien précédent de flovvr juste avant) :

Les hausses :
• Ouest de Caen : 2 164 € (+12,12 %).
• Théâtre, Saint-Jean, Le port : 2 220 € (+1,8 %).

Les baisses :
• Château et préfecture : 2 596 € (- 6,1 %).
• Haie Vigné, Bon-Sauveur et Beau Site : 1 894 € (-16,9 %).
• Verte vallée, université, Saint-Julien et Jardin des plantes : 2 258 € (-13,2 %).
• Nord de Caen : 2 167 € (-6,2 %).
• Méridien – Saint-Paul – Saint-Nicolas – Authie Sud : 1 972 € (-5,3 %).
• Sud de Caen : 1 842 € (-1,9 %).
• Pierre Heuzé – Lebisey – Calmette – Saint-Gilles – Saint-Jean Eudes : 2 275 € (-0,2 %).

Les seuls quartiers qui résistent vraiment à Caen c'est l'ouest et le port grâce aux rives de l'Orne.
Mais le quartier du chateau baisse de 6%, saint julien et le jardin des plantes chutent -13%.
Et contrairement à ce que tu sembles penser la pierre heuzé ne baisse pas : -0.2%

Alors c'est que j'avais mal compris. Je pensais que tu (et bela83 aussi) trouvais contradictoire d'opposer Caen centre et l'intra-muros. C'est sûr que l'effet contagion jouera à plein vers la vallée des jardins lorsque la Folie-Couvrechef se sera effondrée.
Ces statistiques sont cependant étonnantes, et doivent avoir été réalisées avec des échantillons faibles. Je vois mal Caen Ouest prendre 12% tandis que la Haie Vigné et le bon Sauveur perdent 16%. C'est un peu Caen Ouest si je ne m'abuse...

[YoppY]

Ces statistiques sont cependant étonnantes, et doivent avoir été réalisées avec des échantillons faibles.

Tous les échantillons sont faibles mais il y a une constante depuis 18 mois à caen : l'offre d'appartements est largement supérieure à la demande, et tous les investisseurs savent que le marché s'est retourné.
Du coup, les spéculateurs et les marchands de biens qui ont du bien acheté entre 2005 et 2009 vendent massivement : ils préfèrent perdre 10 à 15% sur la valeur 2011, ce qui leur fait généralement quand même une petit PV restante, au pire une opération blanche, que d'attendre encore et de risquer de perdre 30% et d'être en moins value.
Or les spéculateurs, ils n'ont pas investis à la PH, mais plutôt dans le centre et l'hyper centre qui ont toujours été les quartiers à forts potentiels de PV.

Je vois mal Caen Ouest prendre 12% tandis que la Haie Vigné et le bon Sauveur perdent 16%. C'est un peu Caen Ouest si je ne m'abuse...

La haie Vigné/bon sauveur c'est encore considéré comme Caen centre (pas hyper centre), pas vraiment "Ouest", et c'étaient aussi des quartiers assez spéculatifs.
En gros, considérés encore comme "centre" à l'ouest il y a la haie Vigné, saint-ouen et Hastings.
L'ouest ce sont les quartiers qui suivent: venoix, beaulieu, maladrerie et saint paul.
Beaulieu tourne apparemment bien en ce moment avec tous les apparts récents, mais c'est beaucoup de ventes de RP, et venoix est un quartier de vieux avec beaucoup de biens familiaux, il ne doit pas y avoir non plus des masses d'investisseurs qui soldent leurs positions.

[YoppY]

Si il y a des volontaires:"Le salon de l’immobilier aura lieu le 25, de 14h à 19h ; les 26 et 27 janvier, de 10h à 19h, au Parc des expositions, à Caen. Entrée libre.
Bon je pense que le discours sera:"C'est le moment d'acheter,parce que baisse des taux,baisse des prix terminée....."

Le point de Ouest-France qui a fait le tour des stands :

Immobilier : c'est peut-être le moment d'acheter... - Caen
http://www.ouest-france.fr/2013/01/26/c ... 48897.html

Les ventes redémarrent

« Le dernier trimestre 2012 a été très calme. Mais depuis le 1 er janvier, ça redémarre », constate Eric Maurice, gérant des agences Bleu Marine immobilier et expert immobilier de France FNAIM. C'est le constat général que font les professionnels de l'immobilier, même si ce n'est pas encore l'euphorie.
Mais des propriétaires se décident à revoir leurs prétentions à la baisse et des acheteurs potentiels passent à l'acte. Parfois après plusieurs mois sans offre, mais pas seulement.

« Le marché n'est plus le même qu'il y a deux ans. À Giberville, par exemple, un bien acheté 165 000 € il y a cinq ans, vient d'être vendu 150 000 € acte en main. »
S'il y a encore de la résistance, les prix ont donc commencé à baisser.

Capitulation... Bye Bye les plus values

Une baisse qui est parfois suffisante pour débloquer une situation : 2 000 € en moins, c'est symbolique ; 10 000 € en moins, c'est un nouveau produit.
« Actuellement, les négociations se font sur les bases de celles que nous connaissions en 2005 et 2006. En tout cas, les prix n'augmentent plus », constate Eric Maurice.

Et hop back to 2005

Les prix restent-ils néanmoins trop élevés ? « Non, les prix sont bons. Mais les banques prêtent moins, elles ont resserré les conditions d'acceptation de prêt, estime Florian Sadoux, gérant d'Elitya finances, société spécialisée en conseil en investissements financiers. Des dossiers qui étaient acceptés tout juste il y a un an ne passent plus aujourd'hui. Les banques prennent moins de risques. »

les prix sont bons mais les clients n'arrivent plus à avoir leurs crédits ^^

Une analyse que ne partage pas Clémentine Bily, directrice de l'Agence de prescription immobilière (ADPI) du Crédit agricole de Normandie. « Le nombre de crédits à l'immobilier n'a pas diminué. Nous finançons aussi bien des particuliers qui ont un apport personnel que ceux qui n'en ont pas, explique Clémentine Bily

Mais bien sur

[PATOMAL]

Une petite émission bien sympa sur sur l'état du logement en basse normandie.Je crois bien avoir entendu le mot "bulle" dans la bouche de l'AI.
http://basse-normandie.france3.fr/emiss ... 23h05.html

[YoppY]

Une petite émission bien sympa sur sur l'état du logement en basse normandie.Je crois bien avoir entendu le mot "bulle" dans la bouche de l'AI.
http://basse-normandie.france3.fr/emiss ... 23h05.html

Très bonne émission en effet. Les mini reportages montrent bien la réalité du logement en province : les vendeurs qui ne vendent pas, les jeunes qui restent locataires (voir qui préfèrent l'être), les familles mono parentales qui galèrent pour se loger, etc... Ca aurait pu être diffusé à peu près n'importe où en province.
A regarder, surtout le début.

En passant, la mamie de 85 ans qui vend sa maison depuis un an et qui "a le temps", c'est à bretteville sur odon => http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=4_s
Mise en vente il y presque un an à 285K€ elle vient juste de baisser à 260K€, soit 2K€ le m², c'est à dire le prix "moyen" d'un secteur "moyen"
Sachant que Bretteville est quand même un coin très recherché, ca montre bien que le marché est complètement bloqué.