de qui se moque-t-on ?

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yann76
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de qui se moque-t-on ?

#1 Message par yann76 » 17 mars 2011, 14:50

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=11_s

là je ne résiste pas ... désolé, mais ça m'énerve de voir ce genre de chose. :shock: Ce n'est pas tant la ruine : après tout, chacun achète ce qu'il veut... mais le prix : je trouve ça indécent.
Dans un précédent post, j'avais précisé vouloir envisager un investisement locatif. Donc je commence doucement à chercher, et je tombe sur ça. Je ne vais pas me décourager, mais là, j'ose à peine imaginer celui qui vend cette "mot2Cambronne"....

francois_lar
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Re: de qui se moque-t-on ?

#2 Message par francois_lar » 17 mars 2011, 16:05

sur environ 1000m² de terrain
...

yann76
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Re: de qui se moque-t-on ?

#3 Message par yann76 » 17 mars 2011, 16:29

oui, certes, mais même le terrain - sans la maison - est bullesque...
Déjà "axe barentin-Yvetot", ça veut dire : loin de tout, et nulle part dans la campagne.
Et 1000 m² à ce prix, ce n'est pas possible s'il convient d'ajouter le surcoût lié à la démolition et l'évacuation des gravats...
je crois avoir lu dans un post précédent que le marché immo d'Yvetôt et alentours était plutôt hallucinant. Ce genre d'annonces confirme cette impression. Je vous laisse apprécier les suivantes, on finit par en rire (et ne vous méprenez pas sur la surface des terrains : ça ne vaut pas lourd dans le coin).

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=11_s

Notez l'aménagement intérieur. Pourtant, comme le signale l'intitulé de l'annonce, c'est une maison. Mais on ne sait pas pour qui : vaches, lapins, schtroumpfs...


http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=11_s

La suivante , pas mal non plus. Vous aurez noté le « splendide jardin » (dixit l'annonce).


http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=11_s

Et la dernière. En fait, toutes ces maisons sont dans une espèce de zone protégée où l'objectif est de transformer le plus vite possible un bâtiment en ruine (ça, c'est fait) et ensuite d'en tirer un maximum d'euros (ça, c'est pas fait).
Bon j'arrête là, j'en ai trouvé d'autres mais ça finit réellement par me déprimer.

lescargot
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Re: de qui se moque-t-on ?

#4 Message par lescargot » 17 mars 2011, 21:08

Le point c'est que théoriquement, avec une baraque comme :

Image

cf http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=11_s

...on a des solins probablement XVIIIème en place + la forme d'une ancienne chaumière (actuellement couverte en tôles...), et une charpente en place avec probablement #20% des bois + ou - récupérables.

Donc, un type très riche pourrait faire reprendre les solins à l'ancienne (au mortier de chaux...), refaire complètement la charpente également à l'ancienne, en réutilisant les quelques bois qui peuvent l'être et obtenir ainsi une superbe chaumière aménagée valant probablement #400k€ à condition de dépenser plus de 500k€ pour les travaux uniquement (hors prix d'achat initial....).

--> donc, il y a typiquement 2 raisonnements :
- celui du vendeur : si la baraque vaut #400k€ une foi refaite. A son avis elle "vaut bien" 80k€ avant réfection.
- celui des acheteurs n'appartenant pas à la catégorie des "Columba Livia", qui considèrent que payer 80k€ + 500k€ de travaux, et s'emmerder avec des travaux, un truc qu'on peut trouver déja restauré pour #400k€, c'est pas vraiment une bonne idée.

ceci dit, il existe aussi des acheteurs appartenant à la catégorie des "Columba Livia". De moins en moins, mais ils ne sont pas encore tous morts ou ruinés......
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msieurfred
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Re: de qui se moque-t-on ?

#5 Message par msieurfred » 17 mars 2011, 21:42

Exclusivité!!! Axe Yvetot - Barentin, beau bâtiment à réhabilité sur environ 1000m² de terrain., 55000 €, réf. 949, CENTURY AGENCE
Quelle maîtrise du français chez ces professionnels de century machin !

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Re: de qui se moque-t-on ?

#6 Message par Savant cosinus » 17 mars 2011, 23:01

Ca fait 5 ans que les vendeurs se moquent de nous!
Ca me fait plus rien du tout en fait!
Il ne se passe pas un seul jour sans que je me félicite de ne pas avoir acheté depuis 2005.

La loi des probabilités s'appelle ainsi car on n'est pas sûr qu'elle existe.
C'est le cerveau qui donne les ordres et les autres parties sont obligées d'obéir.

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Re: de qui se moque-t-on ?

#7 Message par Savant cosinus » 18 mars 2011, 10:02

Je ne suis pas du genre "columba livia"! Un pigeon se lève tous les matins!
Il ne se passe pas un seul jour sans que je me félicite de ne pas avoir acheté depuis 2005.

La loi des probabilités s'appelle ainsi car on n'est pas sûr qu'elle existe.
C'est le cerveau qui donne les ordres et les autres parties sont obligées d'obéir.

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Re: de qui se moque-t-on ?

#8 Message par yann76 » 18 mars 2011, 10:15

[citation]...on a des solins probablement XVIIIème en place + la forme d'une ancienne chaumière (actuellement couverte en tôles...), et une charpente en place avec probablement #20% des bois + ou - récupérables[/citation]


Concernant la structure du bâtiment, il y a très certainement un intérêt au sens patrimoine local / « héritage » (GB). Par contre du point de vue immo / patrimoine stricto sensu, il y a hors-jeu.
La cerise sur le capot, c'est : « proximité Yvetot... ». Tout est dit.
Un château à Plouc-les-oies-les-deux-bouses aura toujours moins de valeur qu'un logement plus petit mais bien situé .

A cela s'ajoute l'intervention d'un AI dans cette farce, qui contribue à discréditer l'annonce (et par voie de conséquence sa profession) : qu'un professionnel espère attirer à la lui des naïfs, ce n'est déjà pas très fair-play (même si business is business...). Mais qu'il espère attraper hyper-pigeon, c'est présomptueux, ou alors très inquiétant.
Otez moi d'un doute : un Ai peut refuser un mandat, non ?

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Re: de qui se moque-t-on ?

#9 Message par lescargot » 18 mars 2011, 12:13

yann76 a écrit :.....
Concernant la structure du bâtiment, il y a très certainement un intérêt au sens patrimoine local / « héritage » (GB). Par contre du point de vue immo / patrimoine stricto sensu, il y a hors-jeu.
La cerise sur le capot, c'est : « proximité Yvetot... ». Tout est dit.
Un château à Plouc-les-oies-les-deux-bouses aura toujours moins de valeur qu'un logement plus petit mais bien situé .

A cela s'ajoute l'intervention d'un AI dans cette farce, qui contribue à discréditer l'annonce (et par voie de conséquence sa profession) : qu'un professionnel espère attirer à la lui des naïfs, ce n'est déjà pas très fair-play (même si business is business...). Mais qu'il espère attraper hyper-pigeon, c'est présomptueux, ou alors très inquiétant.
Otez moi d'un doute : un Ai peut refuser un mandat, non ?
Le problème, c'est qu'une ruine présentant un "intérret patrimonial" peut s'évaluer de 2 manières :
1)- en pourcentage de la valeur du même truc après "restauration" (ou reconstruction...). Ici on peut croire que le truc très bien restauré et aménagé peut valoir environs 400k€ (près de Deauville ce serait plutot #600k€+...). Donc le vendeur, et un éventuel pigeon, peuvent croire qu'en l'état il ne peut pas valoir moins que 20% de ces 400k€, soit #80k€.
2)- en faisant la différence entre la valeur du truc après restauration et le coût de cette restauration si correctement gérée, tenant compte de subventions éventuelles (les subventions font beaucoup fantasmer les vendeurs...). Ici on obtient à la louche 400k€ - 500k€, ce qui donne théoriquement une valeur nette négative de -100k€. En pratique, ce genre de bien vaut quand même au moins le prix du terrain et en principe un petit peu plus, ne serait-ce que pour ne pas trop inciter les vendeurs à passer le buldozer et revendre séparément les matériaux ce qui est très souvent choquant d'un point de vue culturel....

--> Donc, à la louche, la méthode de calcul N°2 devrait donner un prix de vente réaliste de l'ordre de 20k€ (supposant que le terrain sans la "maison" vaut environs 15k€....). Avec la méthode N°1 et pour les gens qui y croient, on arrive à #80K€. A mon avis, le type va attendre pendant aux moins 2 ans qu'un pigeon se lève un matin et accepte ce tarif-ci, et la probabilité qu'il y arrive est faible mais non-nulle. Après quoi, il sera "mûr" et prèt à vendre son truc à un tarif nettement plus réaliste.....
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Re: de qui se moque-t-on ?

#10 Message par yann76 » 18 mars 2011, 14:34

Je souscris pleinement à la démonstration, convaincante et je pense, pertinente.
Une valeur à 20 ke me semble effectivement très cohérente.
En résumé, le dispositif reposerait sur la présence dans le secteur d'un volatile prêt à se faire plumer.
Tout ça n'est guère réjouissant mais ne me surprend guère : avant de faire un tour dans cette région, relisez Maupassant. C'est instructif, préventif et tellement contemporain :?

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Re: de qui se moque-t-on ?

#11 Message par Savant cosinus » 20 mars 2011, 18:42

Surtout avec une région traumatisée sur le plan industriel, comme tant d'autres, avec des dizaines de groupes qui continuent à lessiver à grandes eaux!
Les vendeurs ont selon moi, déjà commencé à se réveiller. Même si ça leur fait un peu mal au c..!
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cliona
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Re: de qui se moque-t-on ?

#12 Message par cliona » 27 mars 2011, 17:52

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=11_s
Quand j'ai vu cette annonce, je me suis carrément demandé s'il n'y avait pas une erreur de prix.
C'est au minimum 200.000 € de plus que le prix de présentation de maisons équivalentes.

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Re: de qui se moque-t-on ?

#13 Message par Savant cosinus » 27 mars 2011, 18:09

Pas de raison de déprimer Yann. La baisse des prix est là. Il faut savoir que les prix affichés en ce moment ont bien baissé depuis 2008.
Il semble y avoir encore une certaine résistance, soyons honnête, mais sur certains biens, les occasions de baisse sont réelles.
Il n'est pas rare de voir des biens à la vente à un prix affiché de 1K€ le mètre.
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Re: de qui se moque-t-on ?

#14 Message par yann76 » 28 mars 2011, 14:37

J'attends, je ne suis pas pressé dés lors que j'estime la situation encore trop défavorable pour les acheteurs. Donc je reste attentif mais sans emballement pour l'instant.
Comme bcp, je m'interroge sur les mécanismes Scellier : BBC ou autre, je ne sais pas encore, je n'ai notamment pas fait les calculs pour apprécier l'impact fiscal selon les différentes options proposées. En même temps je sais que ces biens sont surévalués justement en raison de l'avantage fiscal induit, donc je me méfie.
Du coup, il n'est même pas certain que ce soit la meilleure solution, et qu'un p'tit appart à rafraichir, entre le centre et l'Université, pour louer à un étudiant, soit plus dans mon objectif :wink:
Je regarde néanmoins les programmes neufs et pour l'instant il n'y a pas grand chose : ce sont des ensembles plutôt avec des T3-T5, proche ou en hyper-centre de Rouen à des prix bullesques pour la région (3500 eur/m²... ça va surement faire sourire les personnes en RP/Paris mais pour le coin, c'est plutôt élevé). Sinon, il y a des programmes dans lesquels je ne suis pas certain qu'il soit judicieux d'investir. Par exemple un ensemble pour lequel je reçois de la pub depuis 2 ans dans ma bal, avec baisse de prix tous les 3 mois : Tendance Loft. Nom accrocheur, marketing soigné, construit par un grand groupe, sérieux, avec incidence écologique, tout ça... bref ça a l'air très bien, avec cerise sur le cageot, un prix affiché qui semble raisonnable/abordable : entre 2000 et 2500 eur/m² neuf, c'est le prix de 2006.
On croit rêver... et on rêve. L'ensemble est construit à la Grand mare, sur les hauts de Rouen.
Pour situer, d'un point de vue immobilier, on y trouve des T4 pour le prix d'un studio en centre-ville. Disons que le quartier est chaud-bouillant, et il faut mieux bien connaître l'environnement avant d'investir, sauf à s'exposer à des déconvenues...

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