Caen : les prix de l’immobilier ont baissé de 20% en 3 ans

[YoppY]

"Depuis trois ans, les prix de l’immobilier ont baissé de 20% à Caen"
Capital, 21/02/2014
http://www.capital.fr/immobilier/zoom-s ... aen-912773

L’année 2013 a été difficile, avec d’un mois sur l’autre des volumes de ventes en dents de scie. Malgré tout, au global, le niveau de transactions est resté à peu près le même que celui de 2012, avec un fléchissement de 5 à 10% selon les secteurs. Le marché n’est pas complètement déprimé, mais il n’est pas euphorique non plus. Les prix ont légèrement diminué dans la ville, de l’ordre de 5%, avec des écarts qui se creusent de plus en plus entre les biens de grande qualité et ceux qui sont plus communs. Depuis trois ans en moyenne dans l’agglomération, les prix ont baissé de l’ordre de 20%.

Comment se comportent les vendeurs ?
Pascal Blot : Ils sont conscients que le marché n’est plus aussi porteur, mais malgré tout, beaucoup continuent à surestimer leurs biens. Cela ne fonctionne plus et au bout de 6 à 8 mois, ils acceptent de baisser leurs prétentions.

Et les acheteurs ?
Pascal Blot : Ils ont compris que la conjoncture est clairement en leur faveur. Ils visitent beaucoup pour se faire une idée du marché, et comme ils ont le choix, prennent le temps de comparer. Leurs propositions sont en général étayées et motivées, et souvent proches de nos prix d’estimation, c’est-à-dire à 5 ou 10% inférieures au prix proposé

En centre-ville, les appartements sont largement majoritaires. Il faut compter autour de 100.000 euros pour un deux-pièces, 140.000 euros pour un trois-pièces et plutôt 160.000 euros en quatre-pièces. Ces tarifs correspondant à la moyenne du marché, les biens haut de gamme et au goût du jour de vendent environ 10 à 15% plus cher et ceux qui sont en mauvais état et à rafraichir de 15 à 20% de moins.

[PATOMAL]

C'est plus ou moins ce que m'avait dit un AI il y a quelques temps. Son année 2013 a été plutot correcte en terme de CA,avec quelques grosses ventes et le reste plutôt autour de 200000-230000 euros. Au desus de 300keuros,il a rien vendu. Il me disait que les prix allaient continuer à baiser doucement,doucement....

[YoppY]

Il me disait que les prix allaient continuer à baiser doucement,doucement....

Doucement, faut voir. Ca dépend quel type de biens. Effectivement les biens >300K€ ne partent visiblement plus depuis un moment : va falloir qu'ils décotent bien plus vite que "doucement" pour partir.
Sur le segment 200/250K€, par contre, les biens de qualité partent toujours assez vite.
Reste que si les prix ont mangé -20% en 3 ans et que les biens de la gamme 200/230K€ se vendent bien, c'est que ce sont les biens de la gamme supérieure qui sont en train de se prendre une gamelle, en silence...

[jattendspouracheter]

Il me disait que les prix allaient continuer à baiser doucement,doucement....

C'est il y a quelques années qu'ils baisaient, et plutôt violemment et douloureusement

[pimousse]

Il me disait que les prix allaient continuer à baiser doucement,doucement....

Doucement, faut voir. Ca dépend quel type de biens. Effectivement les biens >300K€ ne partent visiblement plus depuis un moment : va falloir qu'ils décotent bien plus vite que "doucement" pour partir.
Sur le segment 200/250K€, par contre, les biens de qualité partent toujours assez vite.
Reste que si les prix ont mangé -20% en 3 ans et que les biens de la gamme 200/230K€ se vendent bien, c'est que ce sont les biens de la gamme supérieure qui sont en train de se prendre une gamelle, en silence...

Et tu penses pas que ce sera ensuite le tour des bien de 200/300 kE?

[YoppY]

Tout baisse à Caen. C'est juste que "visuellement" c'est difficile à apprécier et que la baisse est différente selon les secteurs et les tranches de prix.

La différence notable sur les biens de 200/230K€ c'est que le turn-over est important sur les biens "propres", simplement parce que c'est généralement du 5 pièces dans le budget de la classe moyenne Caennaise => donc c'est le marché où il y a le plus de demande.
Mais cela n’empêche que ce type de biens se vendaient 15 à 30K€ plus cher il y a 2 ans, parce que si la demande est plus forte sur cette gamme de biens que sur la gamme supérieure, elle a tout de même bien baissée depuis 2011.

[PATOMAL]

De toute facon,nous arrivons au printemps,le nombre de biens en vente augmente rapidement,si ça part rapidement, les prix risquent de chuter grave à l'automne.

[YoppY]

A noter que ca augmente pas mal du coté des apparts pour le locatif. Les investisseurs cherchent à liquider leurs mauvais investissements avant l'augmentation de la taxe sur la PV.
Du coup, il y aurait pas mal de petites surfaces qui partent à bas prix en ce moment sur Caen (récemment, 2 achats dans mon entourage dans le centre à moins de 1700€ le m² car vendeurs très pressés ^^).
Et c'est visiblement pareil pour les RS sur la cote. Quand on voit par exemple plus de 150 annonces d'apparts à ouistreham actuellement, alors qu'habituellement ca dépasse pas la trentaine, il y a peu de doute sur le fait que la réforme fiscale a de réels effets sur l'offre. Pour ceux qui cherchent des petites surfaces en ville ou sur le littoral, y'a moyen de trouver de bonnes affaires avant juin.

Edit : je viens de regarder, y'a maintenant autant de baraques à vendre que d'apparts sur Ouistreham. Ceux qui bossent Caen Nord ont peut être une carte à jouer dans les prochaines semaines.

[pimousse]

Tout baisse à Caen. C'est juste que "visuellement" c'est difficile à apprécier et que la baisse est différente selon les secteurs et les tranches de prix.

La différence notable sur les biens de 200/230K€ c'est que le turn-over est important sur les biens "propres", simplement parce que c'est généralement du 5 pièces dans le budget de la classe moyenne Caennaise => donc c'est le marché où il y a le plus de demande.
Mais cela n’empêche que ce type de biens se vendaient 15 à 30K€ plus cher il y a 2 ans, parce que si la demande est plus forte sur cette gamme de biens que sur la gamme supérieure, elle a tout de même bien baissée depuis 2011.

Si ça continue ainsi ça vaut carrément le coup d'être ou de rester locataire à ce tarif

[YoppY]

C'est la gamme la plus demandée, donc celle qui a baissé le moins.
Quand l'agence de l'article explique que ça a baissé de 20% en trois ans, c'est à dire beaucoup plus, c'est parce qu'elle voit surtout les petits apparts et les biens >300K€ qui ont décroché.
Quand les investisseurs disparaissent, et que la demande des cadres chute fortement, les studio qui se vendaient autour 50K€ il y a 3 ans partent aujourd'hui à 35/40K€, et les beaux biens qui se vendaient autour de 400K€ se négocient entre 330 et 360K€. La classe moyenne, elle, est toujours là, un peu moins forte, mais là quand même, ce qui maintient les prix des 5 pièces "moyens".
Sur Caen, la baisse se fait donc certainement aux extrêmes, en tout cas ces derniers mois. Faudra voir ce qui va se passer à partir de cet été quand les vendeurs sauront qu'ils ne pourront échapper à la hausse de la taxe sur la PV.