Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6 ans

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YoppY
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Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6 ans

#1 Message par YoppY » 20 janv. 2015, 19:20

Calvados. Immobilier : « Les prix ne remonteront pas avant cinq ou six ans »
Ouest France, 20/01/15
http://www.entreprises.ouest-france.fr/ ... 015-186987
Éric Maurice,président de la FNAIM Basse-Normandie et directeur de Clic House,
Les vendeurs ont encore du mal à prendre conscience de la baisse des prix, surtout s'ils ont acheté au plus fort, en 2007 ou 2008. Dernier exemple en date : une maison à Hérouville Montmorency affichée à 205 000 € net vendeur chez un confrère, que nous avons réussi à baisser à 190 000 €, et pour laquelle nous avons des offres à 175 000 €. Au final, elle se négociera entre 170 000 et 175 000
On manque d'acquéreurs aujourd'hui. C'est eux qui ont repris la main. La durée de détention d'un bien est passée de 8 à 10 ans en quatre ans, c'est énorme ! Avant, les gens vendaient pour acheter plus grand. Aujourd'hui, ils font des extensions, des améliorations.
Les vendeurs attendent que les prix remontent. Mais ce ne sera pas avant 5 ou 6 ans, et encore, avec une reprise modérée. Il y a du stock : 10 % des biens sont disponibles à la vente, la location, ou en rétention.
Les maisons en dessous de 200 000 €, recherchées par les primo accédants. Et les studios et 2 pièces par les investisseurs. Au-delà de 200 000 €, le marché est très peu actif. Le parc est un peu vieillissant. On a un stock considérable de maisons à 10 km de Caen affichées entre 300 000 et 400 000 €. Pléthore de biens et très peu d'acheteurs.
Le pire, ce sont les maisons des années 80 démodées, pas isolées. Certains achètent juste pour l'emplacement, la coquille, et cassent tout. Même les personnes qui ont un budget d'1 M€ sont assez méfiantes. On voit des maisons achetées 1 M€ se revendre 700 000 €, parfois 600 000 €.
Les ventes se réalisent là où il y a de l'emploi : dans le bassin caennais et en bord de mer. C'est fini l'exode à plus de 20 km de Caen. Le pire, c'est Lisieux.
Sur les côtes, les biens en front de mer se vendent encore bien, mais dès qu'on repasse à 500 m des plages, on retombe sur un marché classique. Les Parisiens sont moins actifs. À Deauville ou Cabourg, 2014 a été compliqué avec des ventes en baisse de 10 à 15 %, voire 30 % pour des biens en retrait.
Dans le neuf, 2014 est une année dramatique. Les promoteurs ont quatre ans de stock autour de Caen.

defyinside
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Re: Re : Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5

#2 Message par defyinside » 20 janv. 2015, 23:10

Ca a l'air sympa :-)

ignatius

Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#3 Message par ignatius » 21 janv. 2015, 07:37

Autre effet déflationniste : la perte du statut de capitale régionale pour Caen.

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Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#4 Message par Suricate » 21 janv. 2015, 08:15

Les articles relatant ce genre de situations commencent à être de plus en plus réguliers.

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Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#5 Message par Pi-r2 » 21 janv. 2015, 08:47

ignatius a écrit :Autre effet déflationniste : la perte du statut de capitale régionale pour Caen.
ça va se rajouter à la situation actuelle !!!
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#6 Message par cashisking » 21 janv. 2015, 11:15

Le pire, c'est Lisieux.
Ils n'ont plus que Lisieux pour pleurer.

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Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#7 Message par YoppY » 21 janv. 2015, 12:10

Pi-r2 a écrit :
ignatius a écrit :Autre effet déflationniste : la perte du statut de capitale régionale pour Caen.
ça va se rajouter à la situation actuelle !!!
Et c'est pas fini (© Sfr)
Le monsieur de la Fnaim local nous explique, qu'autour de Caen, les promoteurs ont 4 années de stock. Mais en 2015 et pour les 3 ou 4 prochaines années, des milliers de logements sont encore prévus dans l'agglo (et des gros projets sont déjà en cours). Déjà que la ville a du mal à retenir naturellement sa population, alors qu'elle construit en masse depuis des années, si en plus elle sort 5000 logements et que des centaines de ménages se tirent à Rouen, ca va faire mal à l'immobilier...

Sinon, y'a une vrai concordance entre les propos de la Fnaim, et ceux des AI et notaires qui sont interviewés dans la presse locale :

- Encore beaucoup de biens qui entrent sur le marché avec des prix net vendeurs 10% au dessus des estimations (auxquels les AI ajoutent 10% de marge de négo et 5% de Frais d'agence ^^)
Si on prend l'exemple de l'article, c'est typique de l'annonce qui est mise sur le marché autour de 230K€ FAI, et qui sera vendu 6 mois à un an plus tard autour des 180/185K€K€ FAI.
Les prix affichés dans le coin sont devenus n'importe quoi. On se retrouvent avec tonnes d'annonces qui entrent 20% au dessus du marché, et de l'autre des biens qui se vendent en quelques jours, sans passer par le boncoin, parce que les vendeurs acceptent les estimations.

- Les primo restent bloqués à 200K€. C'était déjà le cas il y a 2 ans, et depuis les prix ont baissé. Ils montent donc en gamme grâce à la baisse des taux. Je serais quand même curieux de connaitre leur nombre. Surtout que le parcours résidentiel ne semble plus fonctionner

- Les vendeurs du péri urbain qui croient au père noel avec leurs bouses à 300/400K€ : ca fait des années que c'est comme ça. Ca doit être culturel ^^ . Pourtant 10Km plus loin les prix sont deux fois moins élevés et rien ne se vend (comme je le disais dans d'autres files, contrairement à ce que certains pensent, en province, la baisse des prix en campagne ne relance pas ce marché : les citadins qui veulent acheter préfèrent attendre que la baisse atteigne la ville plutôt que d'aller s'enterrer dans un coin où il n'y a rien et où l'immobilier n'arrête pas de chuter).

- On en avait parlé aussi: le secteur est bourré de neuf qui ne se vend pas, mais comme les promoteurs et les propriétaires de terrains ne font pas ou peu d'efforts sur les prix, de plus en plus de gens achètent des vieilles bouses bien placées pour tout péter et refaire complètement.

- le haut de gamme souffre, même sur la côte fleurie. Et globalement les RS se vendent de moins en moins bien sur tout le littoral. Maintenant, ce sont les retraités locaux qui s'installent sur le front de mer des petites stations balnéaires, et ils n'ont pas les budgets des parisiens qui se retirent du marché.

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Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#8 Message par franckyfranck » 21 janv. 2015, 13:36

- Les vendeurs du péri urbain qui croient au père noel avec leurs bouses à 300/400K€ : ca fait des années que c'est comme ça. Ca doit être culturel ^^ . Pourtant 10Km plus loin les prix sont deux fois moins élevés et rien ne se vend (comme je le disais dans d'autres files, contrairement à ce que certains pensent, en province, la baisse des prix en campagne ne relance pas ce marché : les citadins qui veulent acheter préfèrent attendre que la baisse atteigne la ville plutôt que d'aller s'enterrer dans un coin où il n'y a rien et où l'immobilier n'arrête pas de chuter).
Il faut dire qu'a un moment on a vendu l'isolement comme "fashionable" : C'était le retour au vert, tout ca. La "rurban life" (vu sur une pub qui me ventait la vie rurbaine à 1h de Saint Lazare). Sur le papier ca avait l'air bien et puis donc des gens se sont fait piéger et comme le bouche à oreilles va vite la rurban life c'est terminé. Au bout d'un moment le flot des "volontaires" se tarit et on ne trouve plus que les "contraints" et les "locaux". Mais si les contraints trouvent qu'acheter c'est moins in, ils louent plus près de la ville et quittent le marché. Reste les "locaux" mais ils n'ont pas d'argent. La baisse devrait être démentielle pour absorber cela.

De mon coté je n'ai jamais cru que la baisse à la campagne la relancerait c'est un choix de vie : De même que certains amoureux de la nature n'iront jamais vivre dans une métropole et encore moins à paname c'est dur de vendre à un habitué du tout à pied, la vie dans le périrurbain.

Concernant enfin les maisons à 400k à 10 bornes je crois que c'est un problème de génération. C'était à la mode dans les années 75 à 95 (environ) de se faire construire une "grande" maison à la semi-campagne avec un beau terrain quand on avait du fric. Souvent les prestations allaient avec. On achetait alors deux bagnoles et c'était le truc de l'époque qui voulait dire "j'ai réussi". J'ai quelques BB dans ma famille qui sont dans le cas. Belle baraque, pas très bien plaçée mais bonnes prestations intérieures et grand jardin. A l'époque ca roulait bien et les dix bornes à parcourir étaient vite parcourues. Le corrolaires c'est que les BB en question mettaient une tonne de pognon dans leur bagnole mais ils adoraient cela.

J'ai l'impression qu'aujourd'hui les jeunes qui réussissent bien vont au contraire cibler soit le bel appartement en centre ville soit une maison plus petite mais idéalement située. Ils claquent bcp moins de fric dans leur bagnole (ca ne veut pas dire qu'ils roulent en 205 des années 80 non plus mais je vois bcp moins d'extravagance la dessus). Du coup ca explique que ces biens à 400k en proche couronne soient dur à vendre. Ils n'intéréssent plus ceux qui ont le budget de se les payer. L'un des BB en question se plaint d'ailleurs du "standing" des nouveaux habitants de son quartier. Paradoxalement on voit certaines maisons ouvrières très proche du centre ville se revendre facilement et être retapées à grand frais pour rattrapper le niveau de standing attendu par les acquéreurs. Et bien sur une fois les travaux engloutis elles sont sympa même si de petite taille.

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Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#9 Message par YoppY » 21 janv. 2015, 14:18

franckyfranck a écrit :Il faut dire qu'a un moment on a vendu l'isolement comme "fashionable" : C'était le retour au vert, tout ca. La "rurban life" (vu sur une pub qui me ventait la vie rurbaine à 1h de Saint Lazare). Sur le papier ca avait l'air bien et puis donc des gens se sont fait piéger et comme le bouche à oreilles va vite la rurban life c'est terminé. Au bout d'un moment le flot des "volontaires" se tarit et on ne trouve plus que les "contraints" et les "locaux". Mais si les contraints trouvent qu'acheter c'est moins in, ils louent plus près de la ville et quittent le marché. Reste les "locaux" mais ils n'ont pas d'argent. La baisse devrait être démentielle pour absorber cela.
C'est beaucoup plus simple que ça. Les banques ont ouvert le crédit aux faibles revenus sans apport, et à ce niveau de capacité d'achat, pour avoir une maison il n'y avait que la campagne.
En 2012, les banques ont stoppé ces crédits risqués brutalement, la demande artificielle, qui même avant la bulle n'aurait jamais eu les moyens d'acheter, a tout aussi brutalement disparue. Les prix se sont gaufrés.
Maintenant, c'est le retour à la normale : ceux qui achètent en campagne, sont les mêmes qui achetaient avant la bulle, les ruraux qui bossent dans le rural.

Concernant enfin les maisons à 400k à 10 bornes je crois que c'est un problème de génération. C'était à la mode dans les années 75 à 95 (environ) de se faire construire une "grande" maison à la semi-campagne avec un beau terrain quand on avait du fric. Souvent les prestations allaient avec. On achetait alors deux bagnoles et c'était le truc de l'époque qui voulait dire "j'ai réussi". J'ai quelques BB dans ma famille qui sont dans le cas. Belle baraque, pas très bien plaçée mais bonnes prestations intérieures et grand jardin. A l'époque ca roulait bien et les dix bornes à parcourir étaient vite parcourues. Le corrolaires c'est que les BB en question mettaient une tonne de pognon dans leur bagnole mais ils adoraient cela.

J'ai l'impression qu'aujourd'hui les jeunes qui réussissent bien vont au contraire cibler soit le bel appartement en centre ville soit une maison plus petite mais idéalement située. Ils claquent bcp moins de fric dans leur bagnole (ca ne veut pas dire qu'ils roulent en 205 des années 80 non plus mais je vois bcp moins d'extravagance la dessus). Du coup ca explique que ces biens à 400k en proche couronne soient dur à vendre. Ils n'intéréssent plus ceux qui ont le budget de se les payer.
Oui et non.
Déjà, à Caen, les cadres s'installent de moins en moins en ville pour deux raisons : la fiscalité, et le fait que l'activité n'est plus dans le centre mais dans la périphérie. Le péri urbain est moins cher, plus proche des zones d'activités, que ce soit en kilomètres mais aussi en temps (caen est une ville embouteillée).

Ensuite, ici, en périurbain, même avec les prix débiles des terrains, à 400K€ tu as du neuf BBC, à ton goût, bien mieux que ce que tu peux avoir dans l'ancien affiché au même prix.

Enfin, et surtout, les budgets à 400K€, y'en a quasiment pas. Ceux qui ont ce genre de budget grâce à leur travail sont rares. En réalité, la plupart des acheteurs à ce niveau de prix sont des retraités qui ne veulent plus de maisons familiales en campagne, mais des petites maisons ou apparts en bords de mer ou en plein centre ville. Le périurbain c'est un secteur réservé aux familles et aux actifs, et là ça coince : si les familles ne veulent plus aller s'installer à 20 bornes de leur boulot, elles n'ont pas du tout les moyens de payer une maison 300 ou 400K€. En réalité, la plupart de ces pavillons à moins de 10 bornes de Caen ont été construits dans les années 80 et 90, et s'échangeaient au maximum 1M de francs juste avant l'euro. Si il y a quelques acheteurs à 300K€, la plupart des vendeurs croient tout simplement au père Noel s'ils pensent qu'ils vendront tous à ce niveau de prix. Du coup, comme ce sont principalement des vendeurs retraités, des vendeurs de confort, le stock de biens en péri urbain à ce prix augmente lentement et les prix affichés ne baissent pas.

ignatius

Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#10 Message par ignatius » 21 janv. 2015, 19:06

cashisking a écrit :
Le pire, c'est Lisieux.
Ils n'ont plus que Lisieux pour pleurer.
:lol:
J'aime beaucoup ce que vous faites.

franckyfranck
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Re: Fnaim Calvados : Les prix ne remonteront pas avt 5 ou 6

#11 Message par franckyfranck » 21 janv. 2015, 19:16

C'est beaucoup plus simple que ça. Les banques ont ouvert le crédit aux faibles revenus sans apport, et à ce niveau de capacité d'achat, pour avoir une maison il n'y avait que la campagne.
En 2012, les banques ont stoppé ces crédits risqués brutalement, la demande artificielle, qui même avant la bulle n'aurait jamais eu les moyens d'acheter, a tout aussi brutalement disparue. Les prix se sont gaufrés.
Maintenant, c'est le retour à la normale : ceux qui achètent en campagne, sont les mêmes qui achetaient avant la bulle, les ruraux qui bossent dans le rural.
[/quote]

Je t'assure avoir reçu des pubs me ventant la vie à la campagne. Et ils s'adressaient pas à des sans-dents dans ces pubs mais bel et bien à des cadres qui en avaient marre de la ville. Tout était fait pour jouer sur la fibre bobo et vendre hors de prix des maisons à des gens qui ne savaient pas que ca ne valait pas ce prix.
Oui et non.
Déjà, à Caen, les cadres s'installent de moins en moins en ville pour deux raisons : la fiscalité, et le fait que l'activité n'est plus dans le centre mais dans la périphérie. Le péri urbain est moins cher, plus proche des zones d'activités, que ce soit en kilomètres mais aussi en temps (caen est une ville embouteillée).
J'avoue je ne connais pas assez Caen (j'y suis passé deux fois dans ma vie pour des rendez vous dans un lab de l'univ). Mais j'ai effectivement cette impression dans ma famille (et tout le monde n'est pas à Paris) : les vieux ont majoritairement choisi du périurbain assez proche (et pleurent de ne pas trouver de gens pour racheter leur baraque), les jeunes ont plutot choisi soit le centre ville soit la proche couronne. (La je parles de ceux qui ont réussi).
Ensuite, ici, en périurbain, même avec les prix débiles des terrains, à 400K€ tu as du neuf BBC, à ton goût, bien mieux que ce que tu peux avoir dans l'ancien affiché au même prix.
Il est vrai que tant qu'il y a des terrains de dispo le neuf et son cout de construction va concurrencer frontalement les vieilles bicoques. Cela dit dans le cas des vieux qui n'arrivent pas à vendre de ma famille je pense que leurs maisons sont plutôt sympa et la même chose en neuf couterait un bras (tout simplement parce que c'était plus simple de leur temps de faire du sur mesure surtout que l'un d'eux était archi). Mais sur des maisons plus traditionelles je suis d'accord.
Enfin, et surtout, les budgets à 400K€, y'en a quasiment pas. Ceux qui ont ce genre de budget grâce à leur travail sont rares. En réalité, la plupart des acheteurs à ce niveau de prix sont des retraités qui ne veulent plus de maisons familiales en campagne, mais des petites maisons ou apparts en bords de mer ou en plein centre ville. Le périurbain c'est un secteur
Le retour à la ville des retraités est un phénomène qui existe aussi. Mais dans les cas que je connais justement ils n'arrivent pas à vendre à la campagne. Du moins ils n'arrivent pas à vendre à un prix qui leur permet d'acheter ce qu'ils veulent au centre ville.

Mais il est vrai que 400k grâce au travail, cela existe mais malheureusement dans une poignée de villes et de professions... Je ne connais pas trop l'économie de Caen pour savoir quels secteurs sont susceptibles de rapporter ce type de sommes. Je sais qu'à Rennes, Lyon, Nantes ou Bordeaux c'est largement possible (même si ca ne court pas les rues). Mais je crains que de plus en plus ce soit l'héritage qui fasse la différence.

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