72 - Le Mans et proche périphérie

[ritadumay]

Pour mon premier post sur ce forum, voici un retour personnel sur le marché des "grandes" maisons en métropole mancelle, que je suis depuis 2 ans.

Arrivant de la banlieue nantaise après vente de notre premier appartement en 2011, nous sommes en location dans une grande maison avec terrain en périphérie immédiate du Mans depuis cette date. Grande maison = 7 chambres... (oui, pour recevoir amis et famille,... c'est un choix!).
La location c'est bien, mais la propriété pour moi c'était mieux jusqu'à ce que je tombe sur la Bulle. D'où recherches +/- actives depuis 2 ans, avec une dizaine de visites. L'objectif étant donc une maison >150m² en campagne, avec grand terrain pour éviter le vis-à-vis, maxi 15 minutes du Mans. Ces lignes ne concernent donc pas les maisons de type mancelles et de centre-ville, dont le marché n'obéit pas forcément aux mêmes règles.


3 constats :

- rareté des biens en vente :
dans ce créneau, il est certain qu'il ne fallait pas s'attendre à pléthore de biens en vente. Globalement une annonce qui mérite l'intérêt tous les 15 jours sur LBC. On élimine rapidement les biens avec défauts, le plus fréquent malheureusement étant la proximité de la future LGV sur toute la zone Nord et Ouest. Mes condoléances aux propriétaires actuels...

- rareté des ventes :
à commencer justement par ces biens "à nuisance ferroviaire prochaine". L'ignorance du chantier nous a valu des premières visites inutiles sur des biens déjà légèrement décotés... Propriété 200m² sur 1.5ha de bois (parcelle attenante à la LGV), fermette partiellement restaurée potentiel 220m² + charmant terrain arboré, longère 200m² rénovée par architecte, "au calme"...
Aucune vente à ma connaissance (exceptée une maison de maître sans gros défaut, à 100m de la voie) et des prix qui s'effritent progressivement de 10-15%. Peut-être des offres au rabais...?
Sur les autres biens mieux situés, je pense faire une estimation assez juste en disant qu'au moins la moitié des annonces suivies est encore active au bout d'un an. Avec confirmation de Patrim (exhaustivité ?). Et des exemples de vente contraintes (séparation, mutation...) qui traînent depuis plus longtemps encore.
En début de recherche en 2012, 2 appels pour des annonces affichés depuis 2-3 mois se sont vus répondre "déjà vendu" : Une jolie propriété en bord de Sarthe, avec piscine, 10 minutes du Mans, 180m², affichée 365000€. Une fermette joliment rénovée avec pré attenant, 15 min de la ville, 295000€. Une maison visitée il y a un an à 15 min du Mans sud, rénovation imparfaite des années 70 avec aménagement partiel du sous-sol, piscine et 8000m² boisé, est partie assez vite (380000€ sur l'annonce pap).
Patrim me trouve quelques transactions plus récentes pour lesquelles la marge de négociation est rarement <10%.
On voit ressortir de temps à autres une annonce disparue depuis 6 mois...
Pour le reste c'est vraiment un marché mort.

- début de baisse des prix sensible :
Les prix affichés en 1ère intention restent paradoxalement stables, rapportés aux prestations et à la surface. Les vendeurs d'un bien situé à moins de 5 minutes du centre, sans défauts visibles, essaient d'en tirer 2000 voire 2500€/m².
Mais la correction du prix affiché se fait maintenant plus vite, dès 3-4 semaines (pas d'appel ça doit faire mal au coeur...). Surtout, on voit sur certaines propriétés une nette correction des prétentions, à coup de 10-15%. Exemples tout frais : propriété 180m², quelques travaux intérieurs mais tennis et piscine, 15 min du centre-ville, 360000€ au départ, nouveau prix 260000€. Jolie fermette 340000€ -> 275000€. Maison 200m² 6ch, piscine, DPE C 320000€ -> 275000€...
Mais il y a encore nombre d'irréductibles bullesques qui ne décrochent pas d'un iota. Personnellement je n'appelle même pas.


Donc sur ce marché, dans le contexte présent (et à lire tous les contributeurs du forum ), difficile d'envisager un achat sereinement à l'heure actuelle.

Nous nous dirigeons quand même vers une grande propriété, avec une concession sur la localisation un peu plus éloignée qu'escomptée, mais dont les prestations nous semblent intéressantes au regard du prix demandé (900€/m² en rénovation récente DPE B). Négociation en cours 13% sur un prix déjà remisé de 20% par rapport aux estimations... de début 2012! Et malgré cela une désagréable impression de faire une connerie...

Malheureusement pour nous, nos exigences d'espace limitent fortement les possibilités de location : exceptionnelles sont les grandes maisons à louer sur la métropole. Il m'arrive encore de réfléchir à faire une offre de location à certains vendeurs dont les annonces traînent depuis x temps !


A extrapoler à certaines régions de démographie similaire en province...?!?

[Gpzzzz]

merci pour le retour

[YoppY]

Encore un coin où les prix baissent mais se stabilisent

"Après quatre ans de baisse, les prix de l'immobilier se stabilisent au Mans"
Capital, 25/09/14
http://www.capital.fr/immobilier/zoom-s ... ans-964095

Notre marché a commencé à sortir de la crise en janvier dernier. Durant presque trois ans, il est resté grippé, car nombre de propriétaires mettaient leurs biens en vente largement au-dessus des prix de marché. Des tarifs irréalistes et beaucoup trop élevés pour intéresser les acquéreurs.

Dans la ville, nous sommes en phase de stabilisation, avec une baisse moyenne qui devrait être de 2 à 3% cette année, contre de 5 à 7% par an au cours des trois années précédentes. Seule différence aujourd’hui : les biens rénovés et remis au goût du jour, ainsi que les logements rares se vendent sans problème et sans négociation. A contrario, les pavillons des années 1970 ou 1980 qui sont restés « dans leur jus », ou les appartements datant des années 1960 avec sanitaires et cuisine d’époque ont beaucoup de mal à trouver preneur, même avec des décotes de plus de 10%.

heureusement, ca n'existe quasiment plus ce genre de biens

Dans la fourchette de prix entre 150.000 et 350.000 euros, nous avons un « trou » de marché : le nombre de biens à vendre est pléthorique et les acheteurs rares et très frileux. Du coup, les pavillons sans charme ou grands appartements ont beaucoup de mal à trouver preneur, à moins que leurs propriétaires ne baissent leurs prix

En revanche, les investisseurs ont intérêt à éviter les studios, l’offre locative est saturée dans notre ville.

[topido]

Mon beau-père a vendu sa baraque Rue Bollé avec un mini jardin (mitoyenne, RDC+2 étages, 180m²) pour 500000 il y a... 4 ans.

Je te raconte pas la banane qu'il a eu en sortant de chez le notaire.

[mat 72]

il y a des pigeons au Mans mais ils sont de moins en moins gras !

[Gpzzzz]

[ritadumay]

Je clos le sujet, avec du recul.

Finalement achat de notre résidence principale en août dernier. Grande bâtisse rénovée en cambrousse, 20 minutes du Mans ouest. Intérieur sans travaux, 8 chambres, géothermie, piscine enterrée 10x5...
Premiere offre acceptée sans révision après 2 mois, à 675€ le m2.
La famille s'y sent très bien, le calme et les volumes compensent pour le moment largement la concession sur l'isolement. Et la lecture du forum me fait bien garder à l'esprit les misères à attendre en cas de volonté de revente.

Je ne peux quand même pas m'empêcher de scruter LBC de temps en temps : marché locatif quasi nul sur les grandes surfaces, biens en ventes toujours aussi rares. La propriété visitée que je pensais vendue il y a 1 an est revenue en annonce à 340000, soit baisse de plus de 10%. Nombre de biens dans leur jus qui me semblent totalement invendables dans le contexte actuel, à moins de diviser leur prix d'affichage par 2 étant donnés les travaux à y faire.

Autre info : notre transaction est introuvable dans Patrim... Étrange !?!

[ignatius]

675 € le m2
8 chambres.
Peut on connaître la superficie ?

[sim_v]

J'ai traversé Le Mans le 1er mai... quelle horreur, j'espère que c'est juste mon GPS qui m'a fait découvrir les coins les plus paumés de la ville. C'est un miracle que j'ai encore un rétroviseur gauche vu comment on se frôle dans certaines rues.
Mes beaux parents sont à la limite de 3 départements (sarthe, eure-et-loir, loir-et-cher), c'est terriblement calme leur coin. Sympa mais limite mortel; les prix sont parfois encore à 5 chiffres dans les villages où la moitié des maisons sont à vendre.

[slash33]

tu ne peux pas appeler 20 minutes ouest du Mans "la ville".

[henda]

Clair, là c'est en pleine campagne profonde.

[ritadumay]

J'assume, c'est la campagne. De là à dire profonde, tout est question de référentiel...

Après avoir passé une semaine d'été dans le Berry, où aucun réseau Telecom ne passe et où il faut faire minimum 15 bornes pour acheter une baguette, on ne peut pas vraiment se plaindre ici. Les écoles et commerces sont à 5 minutes en voiture, et le Mans reste une métropole facilement accessible.
Clair que c'est pas très glamour, les Sablons un jour de pluie. Mais il y a dans le coin beaucoup d'endroits sympa, les sarthois sont accueillants, et Paris est à moins d'une heure de train.

Je pense qu'habiter la campagne reste un choix de vie, mais je préfère personnellement 100 fois ça que d'élever mes gosses dans un clapier à lapin parisien. Entendre mes voisines les vaches le matin, surprendre chevreuils et faisans traverser le jardin, garder les potes à dormir après un barbecue arrosé... Le calme et les étoiles le soir...

De là à m'exiler à plus de 30 minutes d'une grande agglo, il y a un grand pas. Certaines zones du département sont clairement désertiques, et plus on s'éloigne du centre urbain plus le marché immobilier creuse son trou. Si ici la bulle a un jour existé, j'ai du mal à croire qu'elle n'y soit pas déjà bien dégonflée. Le proprio précédent, acquéreur des murs en 2005, qui a tout fait réhabiliter, a ironisé tragiquement devant son tas de factures quand le notaire lui a parlé de taxe sur la plus-value...


Quant à la surface,... j'ai toujours un peu honte quand on me la demande... A plus de 400 m² habitables on passe vite pour des châtelains ! On en fait profiter tant que possible famille et amis.


Dans tous les cas, je remercie les membres du forum, sans qui j'aurais sans doute été beaucoup moins regardant dans notre projet immo. Maintenant je sais à quoi m'attendre, mais au moins je suis bien dans mon chez-moi.


Enfin, peut-être que le prix de la transaction ne convenait pas aux statisticiens de Patrim, surtout en défalquant 5% de biens mobiliers laissés par le vendeur...

[kamoulox]

Bizarre pour patrim quand même... Ignatius une idée?

Sinon le prix me semble vraiment pas élevé en même temps sur les grandes surfaces le prix est toujours bien plus faible au m2

En tout cas vous ne manquerez pas de place c'est certain

[squamata]

Bizarre pour patrim quand même... Ignatius une idée?

Sinon le prix me semble vraiment pas élevé en même temps sur les grandes surfaces le prix est toujours bien plus faible au m2

En tout cas vous ne manquerez pas de place c'est certain

Il suffit de faire l'évaluation du taux de couverture des déclarations des notaires. Je crois que ca doit etre un calcul comme cela :
- Demander le montant des droits de mutations de la commune pour l'année en question et le diviser par 1.2% ( C'est dans le budget municipal )
- Faire la somme des montants sur Patrim pour la commune sur l'année
- Diviser les 2

Dans ma commune, on doit avoir une couverture inférieur à 5%
La commune touche 15€ pour l'année 2014, sur Patrim la somme des ventes c'est 45€ pour 2014. Dans mon exemple 1 seule transaction pour simplifier les calculs
15/0.012 => 1250€ C'est la somme des montants des biens échangés
45/1250 => 3.6% C'est le % de bien déclaré (en valeur) par les notaires

L'insee en déduit qu'il y a eu 27 transactions (1250/45/nb transaction déclaré par les notaires) en 2014 sur la commune