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#1 Message par Suricate » 01 févr. 2018, 19:49

J'avais délaissé un peu le forum ces derniers temps rapport à ce que j'avais enfin du boulot après des années à frôler le bore out.

Départ de Bordeaux en octobre 2017, un meublé en célibataire pour quelques mois sur Saumur le temps de purger la période d'essai et maintenant une maison en location dans une commune limitrophe histoire de réunir la famille. Curieusement c'est plus compliqué de trouver une location qu'une maison à acheter dans le coin, mais bon: c'est temporaire (espérons).

Outre le fait que je revis à me sentir enfin utile et que je ne me tape plus 1h de bouchons matin et soir, le projet reste l'acquisition à court-moyen terme, notre apport désormais conséquent nous offre des possibilités inespérées sur Saumur sans nous cramer niveau endettement.

A l'occasion je vous ferai part de nos avancées sur ce projet et s'il y a des bulliens qui connaissent la région c'est avec plaisir que j'écouterai leurs conseils avisés. Pire, s'il y en a qui y habitent je suis même prêt à leur payer une bière :mrgreen: .

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#2 Message par roi.de.trefle » 01 févr. 2018, 20:24

Veinard, région charmante, climat doux, et vin sympa :mrgreen:

Bon moi je vais peut être bientôt devoir déménager (je commence à regarder, alors avec notre budget à 700000 je suis dans les 5 biens les plus chers à Saumur :twisted: a moi le manoir !)
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#3 Message par watoo » 01 févr. 2018, 21:07

Je suis très content pour toi Suri :D :D :D
Pétitions Amnesty : http://www.amnesty.fr/Mobilisez-vous/Signez
Ben92 a écrit :J'ai JAMAIS vu une femme quitter son mec avec des enfants en bas âge.

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#4 Message par stchong » 02 févr. 2018, 00:33

L'humeur aussi a changé aussi,avec le boulot :twisted:
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

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#5 Message par Jeffrey » 02 févr. 2018, 00:38

Bravo suri. Ce sont de bonnes nouvelles.
je préfère l'universalisme au différentialisme

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#6 Message par cashisking » 02 févr. 2018, 09:02

Suricate a écrit :Outre le fait que je revis à me sentir enfin utile et que je ne me tape plus 1h de bouchons matin et soir
Quoi, des bouchons et 2h de transports par jour en province ? :shock: :lol:

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#7 Message par clarine » 02 févr. 2018, 09:14

Suricate a écrit :Curieusement c'est plus compliqué de trouver une location qu'une maison à acheter dans le coin
C'est pareil à Angers et, je suppose, assez généralisé au département (ou peut-être est-ce typique de toutes les villes moyennes ?) : l'offre de biens familiaux est quasi-inexistante en location.

Bienvenue en Maine-et-Loire. Je connais peu Saumur (j'y ai juste fait du tourisme à 2 ou 3 reprises) mais c'est assurément un coin magnifique.

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#8 Message par sim_v » 02 févr. 2018, 09:46

On est moins dans des régions d'investisseurs qui offre de la location. En plus ceux qui louent -comme toi- cherchent rapidement à acheter. -> changer de locataires tous les 18-24 mois c'est chiant pour le proprio. C'est idem autour de Rennes.
Ignoré : immo-2015

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#9 Message par Gpzzzz » 02 févr. 2018, 10:27

Super content pour toi Suri ;-)

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#10 Message par Suricate » 07 févr. 2018, 11:05

cashisking a écrit :
Suricate a écrit :Outre le fait que je revis à me sentir enfin utile et que je ne me tape plus 1h de bouchons matin et soir
Quoi, des bouchons et 2h de transports par jour en province ? :shock: :lol:
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Et encore, c'est rien. Pour ceux qui habitent rive droite et qui empruntent le Pont d'Aquitaine quotidiennement c'est bien pire.

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#11 Message par Suricate » 18 avr. 2018, 20:55

On attaque les visites.

La semaine dernière : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 81984.htm/
A deux pas de Saumur (commune limitrophe). Pas vraiment de charme mais pas mal de place. 5 chambres, 2 salons et de quoi loger tout le monde, 1 cuisine assez classique. Inconvénient : pas d'annexes (buanderie, cave, garage, cabanon de jardin...)
Diagnostic énergétique très moyen (1 800€ par an de chauffage) + TF qui pique (1 800€ par an)

Hier soir : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... m/?ca=18_s
Un autre standing. Maison récente avec une extension dans une commune un peu plus éloignée de Saumur (4km du centre ville). 5 chambres (enfin 4 + un bureau et un dressing), deux salles d'eau (douche + baignoire) un salon un peu petit (principal défaut) mais tout à fait vivable, une cuisine au top avec une arrière cuisine bien pensée. Un garage, une buanderie : de quoi stocker notre bazar.
Chauffage au bois (en gros 9 stères par an) + 80€ d'électricité par mois (convecteurs électriques en haut pour l'appoint)

Ce soir : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 77070.htm/
Même commune que la deuxième mais plus proche de la rocade (donc plus bruyant), le jardin est très sympa, plutôt bien entretenu mais pas hyper safe pour les enfants (pas mal de décaissements sans rambardes). Deux caves magnifiques (70m² au total approximativement) avec un ancien pressoir. Une maison annexe (70m² environ) ou tout est à refaire, un garage. Le salon est assez grand et lumineux avec un insert (3 cordes par an + 100€ d'électricité par mois). Pour le reste deux chambres vivables et trois autres dans les combles très mal organisées (il faut se baisser pour ne pas se prendre les poutres, faire attention où on marche...), totalement inexploitables en l'état. Bien entendu du lambris partout, et les étais qui maintiennent la charpente achèvent le tableau qui était déjà peu reluisant. Ajoutez à cela une cuisine dans un couloir et une seule salle d'eau digne de ce nom. Grosse déception.

Demain soir : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 99254.htm/

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#12 Message par mateo__1980 » 18 avr. 2018, 22:03

La seconde et la quatrième j'aime beaucoup. L'immo à l'air très qualitatif et les prix me paraissent élevées dans l'absolu au niveau de la localisation, mais les prix restent abordables pour beaucoup d'acheteurs.

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#13 Message par cyril.brd » 18 avr. 2018, 22:15

Cela fait un bout de temps que je n'ai pas consulté le site. J'ai habité durant presque deux ans sur Saumur! Je peux donner des indications mais il se fait tard ce soir. Je post un peu plus tard dans la semaine! Bon courage dans les recherches...

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#14 Message par Suricate » 19 avr. 2018, 12:25

cyril.brd a écrit :Cela fait un bout de temps que je n'ai pas consulté le site. J'ai habité durant presque deux ans sur Saumur! Je peux donner des indications mais il se fait tard ce soir. Je post un peu plus tard dans la semaine! Bon courage dans les recherches...
Je suis preneur !

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#15 Message par lecriminel » 19 avr. 2018, 12:45

mateo__1980 a écrit :La seconde et la quatrième j'aime beaucoup.
la quatrieme on ne voit pas grand chose en dehors de la déco, proprette et moderne mais un peu cheap
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#16 Message par Suricate » 20 avr. 2018, 12:53

Effectivement, la quatrième présente une copie très propre. Côté travaux pas grand chose à faire, plus qu'à poser ses valises.

La maison est proche de la Gare, sur un axe passant ce qui présente des avantages en terme de mobilité mais aussi des inconvénients en terme de nuisance. Nous avons visité en fin d'après midi et le double vitrage était effectivement nécessaire, le bruit est présent bien qu'atténué.

Dans le jardin, derrière la maison, on entend aussi les bruits de la rue. Alors certes à 18h en semaine c'est un peu normal, je passerai ce week end pour comparer.

Pour le reste beaucoup de place, des annexes (60m² de sous sol + une annexe en fond de jardin) et un espace extérieur agréable... mais avec un vis à vis important.

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#17 Message par Nouveau stephanois » 20 avr. 2018, 13:01

Il faut rajouter combien de k€ pour l'équivalent de ce que vous voulez, mais sans vis-à-vis ?

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#18 Message par Suricate » 20 avr. 2018, 13:30

C'est pas non plus un énorme vis à vis genre une barre d'immeubles qui pourraient mater ton jardin, c'est juste le voisin, mitoyen qui a la même maison (RDC + 2) et qui a une vue directe sur le jardin.

Sans vis à vis je ne sais pas, je te le dirai si je trouve une maison comme ça : rénovée, près de la gare avec un jardin et sans vis à vis... :mrgreen:

Séquence marronnier immobilier :
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#19 Message par cyril.brd » 30 avr. 2018, 06:16

Désolé pour la réponse tardive, j'ai eu pas mal d'activités au boulot. Pour le reste, j'ai passé le réveillon du 31 décembre dernier avec des amis, dont une bossant dans une agence immo. Elle a fait aucune vente entre août et fin décembre 2017. Je ne l'ai pas revue depuis, mais elle reconnaissait que le marché était plutôt amorphe.

Deux collègues de bureau sont propriétaires. L'un a acheté vers 2013 (je n'ai pas l'année exacte mais je dois pas être loin) une maison mitoyenne rue d'alsace, pas très loin du lycée Saint-Louis. Payée 300000€, fenêtres simple vitrage, électricité complète à refaire pour presque 200 m² habitable, pas de garage et jardin arrière avec passage par le salon arrière. Produit pas trop mal en tuffeau, mais travaux lourds pour remettre aux normes. D'ailleurs, maison fraiche l'hiver et suffocante l'été, d'après lui.

Le second a acheté directement en arrivant sur Saumur, dans la même rue, la même configuration de produit, puisqu'identique en mitoyenneté. Acheté ce coup-ci à 150000€ avec travaux. Lui aura les reins solides pour faire ses travaux; le premier reste en l'état, mais psychote déjà sur le prix de revente.

Saumur n'est pas une ville désagréable, mais il ne faut pas céder aux sirènes des prix bas quand cela ne les vaut pas! J'ai quitté ma location sur Saumur car je payais trop cher en chauffage et je me pelais (un comble). Depuis que j'ai acheté sur Angers en février 2017, j'ai divisé par 2 mes factures de gaz (j'ai vérifié ce WE le bilan annuel des prélèvements mensuels) et mon thermostat est à 20,5° aux heures de pointe.

La location que j'occupais a été mise en vente dès décembre 2017 (dès que j'ai lancé le dédit) et n'est toujours pas vendue... Elle a commencé à 359000€ et est à 299000€. D'après la copine AI qui connait le bien, 80-100000€ de travaux à faire pour remettre au propre, donc invendable sur cette taille de ville, dans un marché de l'emploi en déclin...

http://cabinetchevillon.fr/properties/a ... -saumur-2/

Pour info, c'est rue du temple. Ca devrait être parti depuis longtemps si le marché était florissant (je veux pas casser le mythe)...

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Re: Saumur

#20 Message par Suricate » 30 avr. 2018, 12:58

Merci pour le retour.

Effectivement, celui qui a acheté 300 000€ a du souci à se faire et ton ancienne location à 299 000€ est encore bien surcotée (d'ailleurs faudra m'expliquer comment elle peut ressortir avec un DPE à C :? )

C'est vrai qu'on trouve de tout à quasiment tous les prix, on poursuit les visites et on affine le projet. Pour le moment c'est la quatrième visitée qui tient la corde.

On en a visité une cinquième il y a 10 jours : Saumur Centre, 120m² en PAP, un énorme vis à vis (là pour le coup c'est une barre d'immeuble qui a vue sur le jardin et les chambres du haut + impossible de réaménager correctement à moins de tout péter (ce qui ferait exploser le budget). Next.

J'ai quelques disponibilités en ce moment, je vais accélérer les visites.

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Re: Saumur

#21 Message par cyril.brd » 30 avr. 2018, 13:51

Si on prend en compte le chauvinisme local, il faut éviter d'aller du côté gare (secteur des récipiendaires du RSA :D ). Plus largement, les saumurois refusent d'habiter au nord de la Loire. C'est plus côté au sud, mais je n'y vois pas grande différence.

Tu as raison de souligner les prix à géométrie variable. Comme madame bossait sur Angers et moi sur Saumur, l'un des deux devait de toute façon faire la route. C'est là qu'on s'est rendu compte que les prix de Saumur arrivaient à s'aligner sur ceux d'Angers. Si tu n'as pas d'attaches familiales, regardes aussi du côté d'Angers. Pas mal de monde fait du covoiturage à partir d'Angers, ou prend le TER (pas fiable pour moi, car retard et suppressions à répétition/ voir si ton employeur est souple). Il y a un parking covoiturage pour se garer à la sortie de Mur-Erignés, et prendre la voie rapide pour Brissac Quincé - Doue la Fontaine - Saumur. A comparaison égale, tu pourrais avoir des bonnes surprises, même si Angers reste cher. Il faut voir selon tes critères familiaux. Evites les bourgs bords de Loire entre Angers et Saumur (secteur de Gennes), trop isolés pour rejoindre les commodités de proximité. Secteur accidentogène en hiver (brouillard sur la levée des bords de Loire) dans le secteur de la Bohalle - Saint-Mathurin sur Loire.

Les gens achètent sur Saumur, sans trop être regardants, car le marché locatif brille... par son absence.Soit tu achètes à prix cassé un bien mort (un vendeur ayant craqué :) ), soit tu acceptes une surestimation pour y passer ta retraite. Si tu veux plus de détails, contactes-moi en MP. J'ai pas mal trainé sur la ville pour le boulot et y ai habité 1 an 1/2...

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Re: Saumur

#22 Message par Suricate » 14 mai 2018, 14:20

Bon, on a pas mal avancer ces derniers jours (avec les ponts on a eu un peu de temps pour les visites).

On s'arrête sur celle là pour le moment, elle est chez plusieurs agents : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 62116.htm/ et https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 72022.htm/

Secteur Bénédictins à St Hilaire St Florent. J'ai un peu de mal à savoir depuis quand elle est en vente (a priori depuis pas mal de temps dixit l'agent immobilier).

Au niveau surface c'est tout à fait ce dont on a besoin (133m² + véranda, 5 chambres, 800m² de terrain) et il y a pas mal de place à aménager en plus (sous sol total + grenier de 50m²). C'est dans le district de Saumur, a proximité des bus de ville (10mn pour rejoindre l'école de ma fille qui est au centre de Saumur), très calme avec vue sur le Château (bon faut quand même une bonne paire de jumelles pour en profiter pleinement :lol: ). En vrac : on est hors zone inondable, chauffage gaz de ville, DPE moyen (D).

Le prix est un peu au dessus des dernières transactions dans le secteur : une maison similaire sans sous sol et avec un peu plus de terrain s'est vendue 220 000€ il y a deux ans (prix notaire donc sans meubles et hors frais d'agence).

Vous en pensez quoi ?

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Re: Saumur

#23 Message par tonytcr » 15 mai 2018, 07:08

Je la trouve superbe , elle semble bien agencée et à du potentiel pour pouvoir agrandir (le grenier de 50M2 et le sous sol)
Le terrain semble grand aussi .

Apres le tarif est un peu haut pour le secteur , apres à voir si tu peux négocier ou pas .
Elle semble avor tous ce que tu cherche , superficie, geolocalisation ...

Apres faut voir si y a des travaux à faire et de quel ordre mais deja à part la faillance de la cuisine je ne trouve pas grand chose à modifier .

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Re: Saumur

#24 Message par Suricate » 15 mai 2018, 13:24

Dans les projets potentiels on envisage d'ouvrir une trémie pour récupérer une partie du sous sol pour y faire une grande pièce de vie supplémentaire ouverte sur le jardin.

Les chambres étant petites (de l'ordre de 10 à 11m² pour les 3 plus petites, sans placards) on envisage d'en utiliser une en lingerie / dressing : on perd une chambre mais on gagne en habitabilité sur les autres.

Ces deux transformations seraient les plus conséquentes (le reste suivra en fonction du budget restant).

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Re: Saumur

#25 Message par Suricate » 30 mai 2018, 13:27

Finalement ça sera pas celle là.

Nouvelle cible : une maison sur St Lambert des Levées (District de Saumur mais un poil plus au nord).

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... m/?ca=18_s

L'historique récent du bien est le suivant (chiffres DGFiP) :
- Acheté en 01/2007 pour 242 000€ par M. et Mme X
- Évalué en 11/2013 pour 137 500€ (attestation après décès de M. X)

Affichée aujourd'hui 209 000€ FAI. Pas de transactions dans le secteur sur les 7 dernières années (enfin pas sur Patrim) donc pas véritablement de prix de marché. Pas de travaux depuis 2013 (maison en location depuis, les derniers locataires venant de partir).

Le montant de l'évaluation de 2013 est forcément inférieur à la réalité, le but étant de payer le moins de droits possibles sur la succession. Néanmoins à partir de 10% (à vue de nez) de minoration il me semble qu'il y a un risque de voir les impôts mettre en doute la sincérité du prix.
Ajoutez à ça une évolution de l'indice des prix immo de l'ordre de 1.5% sur la période 2013 - 2017 (base province) et les frais d'agence (6 000€), on arrive à 160 000€.

Gros écart par rapport au prix affiché (30%). Vous en pensez quoi ?

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Re: Saumur

#26 Message par WolfgangK » 30 mai 2018, 13:34

Suricate a écrit : L'historique récent du bien est le suivant (chiffres DGFiP) :
- Acheté en 01/2007 pour 242 000€ par M. et Mme X
- Évalué en 11/2013 pour 137 500€ (attestation après décès de M. X)

Affichée aujourd'hui 209 000€ FAI. Pas de transactions dans le secteur sur les 7 dernières années (enfin pas sur Patrim) donc pas véritablement de prix de marché. Pas de travaux depuis 2013 (maison en location depuis, les derniers locataires venant de partir).

Le montant de l'évaluation de 2013 est forcément inférieur à la réalité, le but étant de payer le moins de droits possibles sur la succession. Néanmoins à partir de 10% (à vue de nez) de minoration il me semble qu'il y a un risque de voir les impôts mettre en doute la sincérité du prix.
Si le bien est en location lors de la succession, il y a droit à une décôte parce que le bien n'est pas complètement disponible avant la fin du bail.
https://droit-finances.commentcamarche. ... -des-biens
«Une décote est admise si le bien est donné en location, décote qui dépend de la durée du bail en cours. »
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Saumur

#27 Message par Suricate » 30 mai 2018, 13:46

Bien vu.

C'est plutôt le paragraphe suivant qui est susceptible de s'appliquer : https://droit-finances.commentcamarche. ... principale
Quand le défunt possède, en tout ou partie, sa résidence principale, celle-ci doit être déclarée à sa valeur vénale.

Mais un abattement de 20% peut être appliqué si ce domicile familial abrite toujours le conjoint survivant ou le concubin pacsé et/ou d'éventuels enfants mineurs.
Ce qui était le cas (Mme X a continué à occuper le logement jusqu'à son placement en maison de retraite).

On arriverai donc à :
137 500 / 0.8 => 171 875
171 875 * (1+1.5%) => 174 453
+ Frais d'AI ~> 180 000€

Si on ajoute encore 10% de sous évaluation en 2013 on arrive à 198 000€. C'est plus cohérent.

Merci.

Gpzzzz
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Re: Saumur

#28 Message par Gpzzzz » 30 mai 2018, 14:10

Moi ce qu'il me gène le plus c'est "pas de transaction depuis 7ans sur Patrim"..
Après la maison en elle meme avec les chambres en RDJ c'est quand meme assez spéciale..

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Re: Saumur

#29 Message par Suricate » 30 mai 2018, 14:57

Gpzzzz a écrit :Moi ce qu'il me gène le plus c'est "pas de transaction depuis 7ans sur Patrim"..
C'est Saumur hein :mrgreen:
C'est dans un lotissement où il y a une cinquantaine de lots. Sorti de ce lotissement on tombe soit dans la zone commerciale (Nord et Ouest) soit sur des maisons de ville sans jardin (Sud) soit sur des champs (Est). Le quartier le plus proche qui puisse être comparable est au Sud Ouest, les maisons s'y négocient de l'ordre de 1400€/m² (mais elles sont plus petites).
Gpzzzz a écrit :Après la maison en elle meme avec les chambres en RDJ c'est quand meme assez spéciale..
Le RDJ n'est véritablement que sur l'avant de la maison (une chambre sur les deux + la buanderie). Le plus ennuyeux c'est que ces deux chambres sont au même niveau que le garage (et la cuve fioul qui pue). Le grenier est aménageable, on envisagerait de faire 2 chambres en haut et de laisser les pièces du bas pour les activités annexes + dégager cette cuve fioul.

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Re: Saumur

#30 Message par Gpzzzz » 30 mai 2018, 15:05

Suricate a écrit :
Gpzzzz a écrit :Moi ce qu'il me gène le plus c'est "pas de transaction depuis 7ans sur Patrim"..
C'est Saumur hein :mrgreen:
C'est dans un lotissement où il y a une cinquantaine de lots. Sorti de ce lotissement on tombe soit dans la zone commerciale (Nord et Ouest) soit sur des maisons de ville sans jardin (Sud) soit sur des champs (Est). Le quartier le plus proche qui puisse être comparable est au Sud Ouest, les maisons s'y négocient de l'ordre de 1400€/m²
J'ai pas été au bout de mon propos sur le message initial mais ce qui me gène c'est pas spécialement pour l'évaluation du prix d'achat mais plutot pour les possibilités de revente.
D'ailleurs tu précises qu'il y a 50 lots.. C'est quand meme pas mal je trouve, comment se fait-il qu'il y ait eu aucune transaction en 7ans ?
Il y a des biens a vendre mais ils ne partent pas au prix attendu et finissent en location ?
Il y a que des boomers à la retraite qui resteront ici jusqu'a la maison de retraite ?
Il y a des familles qui se plaisent bien donc qui y restent ?

bref je pense qu'il serait interessant de connaitre la population environnante (proprio/locataire, jeune/vieux, ect..)

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#31 Message par Suricate » 30 mai 2018, 15:39

Il n'y a aucune transaction dans Patrim mais ça ne veut pas forcément dire qu'il n'y en a pas eu (de ce que j'ai cru comprendre).
Il y a que des boomers à la retraite qui resteront ici jusqu'a la maison de retraite ?
On va dire que je stéréotype mais vu l'excellent état d'entretien des jardins j'ai bien l'impression qu'il y a beaucoup de gens qui ont du temps dans le secteur => choomers ou boomers.

Après c'est pas non plus le meilleur quartier de Saumur, loin de là. C'est d'ailleurs notre principal frein pour le moment (enfin surtout moi).

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#32 Message par Gpzzzz » 30 mai 2018, 15:45

Suricate a écrit :Il n'y a aucune transaction dans Patrim mais ça ne veut pas forcément dire qu'il n'y en a pas eu (de ce que j'ai cru comprendre).
Il y a que des boomers à la retraite qui resteront ici jusqu'a la maison de retraite ?
On va dire que je stéréotype mais vu l'excellent état d'entretien des jardins j'ai bien l'impression qu'il y a beaucoup de gens qui ont du temps dans le secteur => choomers ou boomers.

Après c'est pas non plus le meilleur quartier de Saumur, loin de là. C'est d'ailleurs notre principal frein pour le moment (enfin surtout moi).
On a deja pointé du doigt ici l'impact démographique... Ce n'est pas parce qu'il a été surestimé à l'époque qu'il n'existe pas.. Si dans les 20 années à venir t'as la moitié des maisons qui sont mis en vente lors de "succession" ca risque d'avoir un sacré impact sur les prix du marché. C'est un peu la question que je me poserais..
Après vivre au milieu des boomers, si t'as un usage du bien en bon pere de famille (pas de teuf tous les samedis jusque 5h du mat ^^) c'est quand meme souvent le paradis. Il y a que toi qui profite des exterieurs de la maison et t'as un calme absolu dès le journal de 20h :lol:

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#33 Message par m.enfin » 30 mai 2018, 15:46

maison typique des années 50/60
on doit etre dans le gros des départs pour la generation 1930/1940 qui a fait construire à l'age de 20/30 ans
du coup dans le lotissement, il doit y avoir känmême une ou plusieurs ventes chaque année
ce sont les notaires qui ont du classer ces ventes dans la colonne "vente non significative"

la maison a l'air propre, le prix pas deconnant par rapport au cout du foncier + construction

par contre le balcon terrasse doit faire un super pont thermique avec les chambres
le truc "prioritaire" serait une bonne isolation par l exterieur en profitant des aides de l etat
puis la chaudiere car forcement la conso va baisser
ce serait bete de prendre un truc "condensation proof" surdimensionne si apres ca tourne au ralenti
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: Saumur

#34 Message par Suricate » 12 sept. 2018, 20:48

Bon, on a bien avancé et on a trouvé une maison qui répond à tous nos critères.
- proximité des bus de ville
- au calme, sans vis à vis
- 146m² (dixit les diagnostics) ou 159m² (dixit l'AI), la vérité doit être entre les deux mais de toute façon on voulait 120...
- 5 chambres
- des pièces annexes (garage, buanderie + une pièce qui sert de sauna à l'heure actuelle)
- 1000m² de terrain (assez pentu mais pas désagréable : de belles terrasses)
- un DPE correct sans plus (un gros D, limite E)

Pas de gros oeuvre à prévoir (maison de 2001), juste un peu de déco, une cuisine à repenser et éventuellement une cloison à faire tomber dans le salon mais rien de problématique. Diags propres (juste 2 bricoles).

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 49033.htm/

Maintenant parlons gros sous, elle est affichée à 280 000€ (dont 15 000€ de frais d'AI). Quelques informations complémentaires :
- Le marché sur Saumur pour un bien bien placé, en bon état... c'est de l'ordre de 1700€/m², là on est entre 1750 et 1900€ du m² (selon que l'on prend le métrage de l'AI ou du diag).
- Les 3 maisons les plus proches qui se sont vendus récemment l'ont été au prix de (prix notaire) :
  • 5P, 108 m² Hab + 948 m²T : 195K€ (Cst 2001, Vte 7/2014) => 1806€/m²
  • 5P, 130 m² Hab + 1085 m²T : 220K€ (Cst 1988, Vte 4/2016) => 1692€/m²
  • 5P, 220 m² Hab + 1331 m²T : 273K€ (Cst 1990, Vte 7/2015) => 1241€/m²
- J'ai fait une demande de renseignement auprès du service de publicité foncière : la maison a été estimée 250 000€ en juillet 2015 (succession, la maison est actuellement en indivision, 3 enfants en pleine propriété)
- Une maison située à 100m était en vente depuis 18 mois au prix de 242 000€ et en baisse de prix régulière (je l'aimais bien mais pas Madame...), maison qui était aussi grande avec un potentiel important (50m² de combles à aménager + sous sol total) et avec un terrain plat de 800m² (ce que n'a pas celle qu'on scrute).

Vous en pensez quoi ? 250 000€ FAI ça se tente ?

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Re: Saumur

#35 Message par lecriminel » 12 sept. 2018, 21:47

Suricate a écrit :
12 sept. 2018, 20:48
Bon, on a bien avancé et on a trouvé une maison qui répond à tous nos critères.
- proximité des bus de ville
- au calme, sans vis à vis
- 146m² (dixit les diagnostics) ou 159m² (dixit l'AI), la vérité doit être entre les deux mais de toute façon on voulait 120...
- 5 chambres
- des pièces annexes (garage, buanderie + une pièce qui sert de sauna à l'heure actuelle)
- 1000m² de terrain (assez pentu mais pas désagréable : de belles terrasses)
- un DPE correct sans plus (un gros D, limite E)

Pas de gros oeuvre à prévoir (maison de 2001), juste un peu de déco, une cuisine à repenser et éventuellement une cloison à faire tomber dans le salon mais rien de problématique. Diags propres (juste 2 bricoles).

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 49033.htm/
typique de la hausse du pouvoir d'achat: on achète finalement mieux que prévu au départ.
Conséquence sur les stats des notaires: la baisse est moins franche (ou la hausse surestimée) car les biens vendus sont de meilleure qualité.

sinon je suis etonné de voir que le lien du 30 mai est encore valable.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#36 Message par tonytcr » 13 sept. 2018, 08:21

Jolie maison , apres faut etre sur de la superficie à l'achat .Le prix etant indexé dessus , certains AI surmesure et ou localise le bien avec un CP qui cote plus .

Le soucis , c'est qu'il y a 3 enfants à convaincre .Cela va etre difficile , tout le monde voulant manger la plus grosse part du gateaux .
Ils ne voudront pas baisser comme beaucoup et esperent trouver un pigeon à leur prix .
Quitte à laisser le bien en vente pendant un temps certains .

Je vis la chose des 2 cotés (bien en heritage en vente , une partie de ma famille ne veut pas "brader/donner" donc toujours en vente depuis 2 ans :evil: )
Et idem , je suis sur 3 biens avec tous les critères que je recherche , passé pars toutes les agences du coin et les héritiers idem que pour ma famille ne veulent pas brader .
Une est dans un état pitoiyable , plus chauffé depuis 5 ans minimum et les 2 autres libre depuis 2 ans .

Les AI "essaient" de raisonner les vendeurs mais cause perdu d'ou le tournover des panneaux d'agences sur les biens (notaire inclu) .

Comme beaucoup espère de ces ventes ils ne veulent pas perdre dessus quitte à ne pas vendre .

Perso pour ton dernier lien , je le trouve top .Deco/bati assez moderne , pas ou peu de travaux visible mais tarif haut pour le secteur de saumur .

Dans la cuisine , y a une belle tache au plafond (ancienne hotte ou infiltration d'eau ? proche de la fenetre ), vu la photo et les traces c'est une infiltration d'eau /moisie sur le papier .
L'as tu vu ? , verifie si pas de gouttiere de l'autre coté et la toiture

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Re: Saumur

#37 Message par Suricate » 13 sept. 2018, 08:53

Merci pour les retours.

Effectivement l'indivision risque d'être un problème surtout que comme tu le dis le prix est déjà assez haut, l'AI en cause a pour habitude de majorer les prix, certainement pour décrocher les mandats. Par ailleurs il envisage une commission à un niveau rarement vu sur Saumur.

Les indivisaires sont jeunes (nés entre 83 et 92) et le bien est en indivision depuis juillet 2015, j'en conclue qu'ils ne sont pas vraiment pressés...
tonytcr a écrit :
13 sept. 2018, 08:21
Dans la cuisine , y a une belle tache au plafond (ancienne hotte ou infiltration d'eau ? proche de la fenetre ), vu la photo et les traces c'est une infiltration d'eau /moisie sur le papier .
L'as tu vu ? , verifie si pas de gouttiere de l'autre coté et la toiture
Maintenant que tu me le fais remarquer oui, je la vois, pendant la visite ça n'était pas aussi net. On a prévu une deuxième visite, on y regardera à deux fois.

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#38 Message par m.enfin » 13 sept. 2018, 13:05

j'allais faire la même remarque que tony pour la tache au dessus de la hotte,
si au dessus il y a une salle de d'eau, méfiance

le reste a l'air propre mais clairement surévalué,
les héritiers ont fait sans cette somme, mais la voudrait plus que conséquente

il faut attendre que les impôts réclament quelques sous sur la succession, il me semble que cela ne saurait tarder par rapport a un acte au 07/2015
il faut parfois secouer le notaire qui omet de transmettre la facture (sauf quand un rappel avec 10% tombe ...)

bref c est pas gagné pour la négo,
demande ignatius, ca ressemble a son achat sur rouen
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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#39 Message par ignatius » 13 sept. 2018, 18:18

Maison plutôt sympa.
Le prix est plutôt élevé .
Pour des héritiers jeunes, fais une offre agressive, la patience n'est pas de mise à cet âge là.

250 000 FAI ça me parait bien.
Au pire ils feront pression sur l'AI pour qu'il baisse sa commission.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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#40 Message par clarine » 13 sept. 2018, 18:58

Je ne suis pas convaincue par les qualités de cette maison (matériaux, conception, emplacement) et, en conséquence, trop chère par rapport à ce qu'elle offre. En conclusion, je n'hésiterai pas à négocier un bon peu (à mes yeux, 250 k€, c'est même encore trop cher... mais en fait, je ne l'achèterais tout simplement pas). La négo me paraît d'autant plus jouable que ça fait quelques mois, au moins, qu'elle est en vente.
Après ce n'est que mon avis personnel et basé sur des photos qui ne mettent peut-être pas bien en valeur cette maison :wink: .

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#41 Message par Suricate » 14 sept. 2018, 09:03

La maison n'était en vente que depuis quelques jours quand on l'a visitée (nous avons été les premiers à la voir). A priori elle devait être en location depuis l'indivision (ce qu'on se fera confirmer par l'AI, deuxième visite prévue ce soir).
clarine a écrit :
13 sept. 2018, 18:58
Je ne suis pas convaincue par les qualités de cette maison (matériaux, conception, emplacement) et, en conséquence, trop chère par rapport à ce qu'elle offre.
Est ce que tu peux développer ?

Matériaux : c'est du bloc béton, ça n'a pas le charme du tuffeau mais ça tient la route.
Conception : maison d'architecte assez classique, une partie jour en bas avec 3 chambres isolées du salon + 2 chambres en haut en partie nuit, sous combles, avec des placards le long des sous pentes. Un garage + buanderie + 1 pièce au sous sol (actuellement sauna). Le vrai point noir c'est le jardin : 1000m² assez peu exploitables du fait de la déclivité du terrain.
Emplacement, emplacement, emplacement : au fond d'une impasse (que même une google car n'a jamais pratiquée), pas de vis à vis, arrêt de bus (de ville) à 100m, 10m du centre ville en bus, pas de voisin derrière la maison (terrain agricole enclavé et pas assez large pour envisager à court ou à moyen terme d'y mettre un pavillon avec ses accès). Quartier très calme (secteur Bénédictins à St Hilaire St Florent).

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Re: Saumur

#42 Message par tonytcr » 14 sept. 2018, 13:47

Je viens de relire et regarder les photos de nouveaux .

Le bien semble propre , cependant la qualité de certains "materiaux" ne semble pas du standingue du prix affiché .
Les radiateurs electique ne semble pas en adequation avec la superficie à chauffer , dut certainement le rajout du poel qui semble bien leger pour assurer lui aussi une chaleur correct seul .
Le carlage daté , tout comme la cuisine , la maison semble profiter su soleil apres à voir pendant combien de temps dans la journée .

ça semble sombre sinon et vu les ouvrants les pertes de chaleurs possible ,ils ont quasi 10 ans :? , la maison ne semble pas degager un entretien .
Le plafonds de la cuisine mal refait suite à un degat des eaux , idem pour la toiture en haut du garage qui semble avoir de la mousse.
Les rembardes des escalies non nettoyer , avec de la mousse mauvaise herbe .pelouse brulée .
Idem, faut penser aussi si adapter/adaptable pour personne avec handicap et j'en doute vu les escaliers pour acceder à l'entrer .
C'est aussi à prendre en compte , on est à l'abris de rien

Pas super modulable le coin salle à manger collé au coin cuisine .C'est dans une impasse mais à Saint Hilaire Saint Florent (4200 hab ),pas trop porteur de travail .
Pas super pret des ecoles , en cas de revente chaud vu le tarif .

Perso je ferai une offre à 220 000€ pour contre proposition à 235 000-240 0000 € maxi fai inclu .
L'ai a sur evaluer pour avoir le mandat et se gave sur sa comm .

Le bien est dispo depuis 2015 , les heritiers une fois les impots à sortir vont vite se concerter .Certains doivent avoir un credit immo à solder et pour les plus jeunes des etudes a financer .
Argumente intelligement , si le bien te plais whynot .
Mais pour un bien réalisé par un "archi" , je la trouve banale et trop cher vu ce que l'on trouve en équivalent plus moderne visuellement .
De plus il faut etre sur de la surface réel du bien l'ai sur le coup doit refaire correctement son metrage , ça aussi ça jou sur le prix réel du bien .
Le terrain , c'est dommage d'avoir autent pour ne pas pouvoir vraiment en profiter , imagine le cout d'une piscine sur un terrain en pente .

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Re: Saumur

#43 Message par tonytcr » 14 sept. 2018, 14:02


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Re: Saumur

#44 Message par Gpzzzz » 14 sept. 2018, 14:24

tonytcr a écrit :
14 sept. 2018, 14:02
Juste pour comparer sur Saumur à tarif "identique"

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 33665.htm/

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 24161.htm/

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 95161.htm/

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 79216.htm/

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 60747.htm/

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 37259.htm/

Apres tout depends de ce que tu cherche et dans quel secteur , plus on est pret du taff mieux c'est vu le prix du carburant (vélotaff possible) .
Mouais je vois rien de vraiment mieux que la maison visé par Suri sur tes différents liens..

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Re: Saumur

#45 Message par tonytcr » 14 sept. 2018, 14:26

j'ai pas fait une recherche approfondi pour trouver mieux , mais les biens sont sur saumur qui à un M² plus cher .
La c'est juste pour comparer volume/prix :wink:

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Re: Saumur

#46 Message par m.enfin » 14 sept. 2018, 15:06

le problème dans une recherche pour un couple est de satisfaire Mr et Mme (pas de HS svp) :wink:
la maison a l'air sympa et sort de l'ordinaire, du coup madame doit mieux se projeter avec une déco assez sympa (on voit qu'elle date mais faut pas déconner)

dans les annonces de tonytcr on a différentes années de construction (la deuxième est aussi dans le même bled que suri) et différent style de déco
bref pas facile de comparer, le prix ne fait pas tout
(pour le bien visé, on est a peu prés tous d'accord que l'ai se gratte)

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Re: Saumur

#47 Message par Pepelsky » 14 sept. 2018, 15:30

Suricate a écrit :
12 sept. 2018, 20:48
Bon, on a bien avancé et on a trouvé une maison qui répond à tous nos critères.
- proximité des bus de ville
- au calme, sans vis à vis
- 146m² (dixit les diagnostics) ou 159m² (dixit l'AI), la vérité doit être entre les deux mais de toute façon on voulait 120...
- 5 chambres
- des pièces annexes (garage, buanderie + une pièce qui sert de sauna à l'heure actuelle)
- 1000m² de terrain (assez pentu mais pas désagréable : de belles terrasses)
- un DPE correct sans plus (un gros D, limite E)

Pas de gros oeuvre à prévoir (maison de 2001), juste un peu de déco, une cuisine à repenser et éventuellement une cloison à faire tomber dans le salon mais rien de problématique. Diags propres (juste 2 bricoles).

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 49033.htm/

Maintenant parlons gros sous, elle est affichée à 280 000€ (dont 15 000€ de frais d'AI). Quelques informations complémentaires :
- Le marché sur Saumur pour un bien bien placé, en bon état... c'est de l'ordre de 1700€/m², là on est entre 1750 et 1900€ du m² (selon que l'on prend le métrage de l'AI ou du diag).
- Les 3 maisons les plus proches qui se sont vendus récemment l'ont été au prix de (prix notaire) :
  • 5P, 108 m² Hab + 948 m²T : 195K€ (Cst 2001, Vte 7/2014) => 1806€/m²
  • 5P, 130 m² Hab + 1085 m²T : 220K€ (Cst 1988, Vte 4/2016) => 1692€/m²
  • 5P, 220 m² Hab + 1331 m²T : 273K€ (Cst 1990, Vte 7/2015) => 1241€/m²
- J'ai fait une demande de renseignement auprès du service de publicité foncière : la maison a été estimée 230 000€ en juillet 2015 (succession, la maison est actuellement en indivision, 3 enfants en pleine propriété)
- Une maison située à 100m était en vente depuis 18 mois au prix de 242 000€ et en baisse de prix régulière (je l'aimais bien mais pas Madame...), maison qui était aussi grande avec un potentiel important (50m² de combles à aménager + sous sol total) et avec un terrain plat de 800m² (ce que n'a pas celle qu'on scrute).

Vous en pensez quoi ? 250 000€ FAI ça se tente ?
Hello,
J'y vais pour mon analyse macro.
159m² habitables à 1000€ du m² (RT 2000 ou 2005)
1000m² de terrain à 50€/m²
30 m² d'annexes à 500€/m²
un peu d'aménagement extérieurs 5000€
Ça donne 230 000€ tout rond, et je ne pense donc pas que ça vaille plus que l'estimation de 2015.
La stratégie de Tonysonic est bien mais au-delà de 235 000, c'est pour le coup de coeur.
Si tu n'as pas encore traversé la rivière, ne te moque pas de celui qui se noie.

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Re: Saumur

#48 Message par Vincent92 » 14 sept. 2018, 16:18

Pepelsky a écrit :
14 sept. 2018, 15:30
Hello,
J'y vais pour mon analyse macro.
159m² habitables à 1000€ du m² (RT 2000 ou 2005)
1000m² de terrain à 50€/m²
30 m² d'annexes à 500€/m²
un peu d'aménagement extérieurs 5000€
Ça donne 230 000€ tout rond, et je ne pense donc pas que ça vaille plus que l'estimation de 2015.
La stratégie de Tonysonic est bien mais au-delà de 235 000, c'est pour le coup de coeur.
Il y a une expertise sur l'immobilier à Saumur ou c'est juste un avis général sur ce que devrait coûter ce genre de maison? (dans n'importe quelle contexte)
Concernant le fait de proposer 220 000€ alors que la maison est affichée à 280 000€ soit la meilleure stratégie, cela se discute.
C'est sûr que Samur n'est pas une zone très demandée par les acheteurs. Mais ca fait quand même 60k€ d'écart.
Ca peut passer ou l'on peut être relancer sur un prix entre les deux tout comme ca peut aussi rompre toute négociation (les vendeurs estimant que l'acheteur n'est pas sérieux et que l'offre est ridicule). La probabilité de ne pas être pris au sérieux est loin d'être nulle quand on propose un prix avec un rabais de plus de 20%.
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Re: Saumur

#49 Message par Pepelsky » 14 sept. 2018, 19:24

Vincent92 a écrit :
14 sept. 2018, 16:18
Pepelsky a écrit :
14 sept. 2018, 15:30
Hello,
J'y vais pour mon analyse macro.
159m² habitables à 1000€ du m² (RT 2000 ou 2005)
1000m² de terrain à 50€/m²
30 m² d'annexes à 500€/m²
un peu d'aménagement extérieurs 5000€
Ça donne 230 000€ tout rond, et je ne pense donc pas que ça vaille plus que l'estimation de 2015.
La stratégie de Tonysonic est bien mais au-delà de 235 000, c'est pour le coup de coeur.
Il y a une expertise sur l'immobilier à Saumur ou c'est juste un avis général sur ce que devrait coûter ce genre de maison? (dans n'importe quelle contexte)
Concernant le fait de proposer 220 000€ alors que la maison est affichée à 280 000€ soit la meilleure stratégie, cela se discute.
C'est sûr que Samur n'est pas une zone très demandée par les acheteurs. Mais ca fait quand même 60k€ d'écart.
Ca peut passer ou l'on peut être relancer sur un prix entre les deux tout comme ca peut aussi rompre toute négociation (les vendeurs estimant que l'acheteur n'est pas sérieux et que l'offre est ridicule). La probabilité de ne pas être pris au sérieux est loin d'être nulle quand on propose un prix avec un rabais de plus de 20%.
La valorisation du foncier est la seule qui est au doigt mouillé, mais pas loin du compte, je n'ai pas vu sa disposition(estimée pas terrible par suricate).
J'ai vécu 12 ans dans le saumurois (mes parents y sont toujours) et je n'ai pas trop pris le temps d'approfondir.
L'estimation du bâti me semble correcte.
500 euros de la bouse thermique en parpaing/brique
700 euros une vieille bicoque en matériaux noble (pierre, ardoise)
800/900 euros de la RT 2000.
1000 euros de la RT 2005.
1200 de la rt 2012 (bbc).
500 euros les annexes.
A pondérer selon l'état.
Je n'aime pas la façon de procéder des AI qui utilisent juste les m².
Ce sont mes critères, à retenir ...ou pas.
Si tu n'as pas encore traversé la rivière, ne te moque pas de celui qui se noie.

tonytcr
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Re: Saumur

#50 Message par tonytcr » 15 sept. 2018, 09:59

Vincent92 a écrit :
14 sept. 2018, 16:18
Pepelsky a écrit :
14 sept. 2018, 15:30
Hello,
J'y vais pour mon analyse macro.
159m² habitables à 1000€ du m² (RT 2000 ou 2005)
1000m² de terrain à 50€/m²
30 m² d'annexes à 500€/m²
un peu d'aménagement extérieurs 5000€
Ça donne 230 000€ tout rond, et je ne pense donc pas que ça vaille plus que l'estimation de 2015.
La stratégie de Tonysonic est bien mais au-delà de 235 000, c'est pour le coup de coeur.
Il y a une expertise sur l'immobilier à Saumur ou c'est juste un avis général sur ce que devrait coûter ce genre de maison? (dans n'importe quelle contexte)
Concernant le fait de proposer 220 000€ alors que la maison est affichée à 280 000€ soit la meilleure stratégie, cela se discute.
C'est sûr que Samur n'est pas une zone très demandée par les acheteurs. Mais ca fait quand même 60k€ d'écart.
Ca peut passer ou l'on peut être relancer sur un prix entre les deux tout comme ca peut aussi rompre toute négociation (les vendeurs estimant que l'acheteur n'est pas sérieux et que l'offre est ridicule). La probabilité de ne pas être pris au sérieux est loin d'être nulle quand on propose un prix avec un rabais de plus de 20%.
C'est surtout que l'AI à surévalué le bien , mal metré au vu de la surface réel sortie pour l'analyse energetique .
Qu'il se gave avec 15 000 € de comm ,donc deja le prix affiché n'est pas le bon .
Si le bien est sur le marché depuis 2015 y a bien une raison :wink:

Mieux vaut louper une affaire que de faire affaire sur un bien trop cher .
Faut le revendre en cas de coup dur , on est à coté de saumur pas à bordeau ou paris ;) .

Apres , les vendeurs peuvent faire une contreproposition ou pas .
Moi quand je fais une offre , j'ai toujours une simulation de credit de ma banque .
Cela montre mon serieux ;)

Le prix moyen de vente d'un bien sur saumur est de 1434 €
Prix m2 moyen
1 434 €
de 873 € à 1 994 €

La on est pas sur saumur , commune pas loin et moins coté .
Faut etre sur du metrage du bien , regardez sur les plans de construction

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