Acheter en Loi Pinel à Nantes

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Emilien44
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Acheter en Loi Pinel à Nantes

#1 Message par Emilien44 » 18 sept. 2019, 10:30

Bonjour :D

Mon premier post sur le forum, permettez moi de me présenter rapidement : Émilien, 43 ans, cadre dans l'informatique à Saint-Nazaire.

Je cherches maintenant à investir dans le neuf via le dispositif Pinel. Acheter pour louer, c'est une première pour moi !

Mon choix s'est naturellement porté sur la ville de Nantes : proximité géographique bien sûr, mais aussi bassin d'emploi attractif, demande locative très forte, pôle universitaire... je ne penses pas avoir de difficultés à louer un bien rapidement.

Toutefois avant de me lancer dans une telle aventure, j'aurais aimé avoir l'avis d'investisseurs qui ont également tenté l'expérience à Nantes. Quelques petits retex (positif ou non), c'est toujours rassurant avant de se lancer. ;)

Pourquoi avez vous choisi Nantes ? Avez-vous eu des difficultés à trouver un programme neuf ? A louer votre bien ? Quel quartier/promoteur/dispositif de défiscalisation avez-vous choisi, et pourquoi ? Etc...

J'ai surfé sur le web pour glaner quelques informations. Je suis tombé sur ce site regroupant pas mal d'infos :

immobilier-nantes.co

Et un article intéressant de Ouest France sur le marché immo nantais ; Bon, pas de scoop, mais qui tend à confirmer ce que je pensais déjà : c'est le moment d'investir.

https://www.ouest-france.fr/pays-de-la- ... es-6289919

Je continue à prospecter...
Merci d'avance pour votre participation ! Bonne journée à tous et toutes.

Pazuzu
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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#2 Message par Pazuzu » 18 sept. 2019, 15:15

Tu nous fait une petite simulation financière de ton projet ?
combien d'apport ? combien à mettre tous les mois ?

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#3 Message par squamata » 18 sept. 2019, 20:17

Image
Lis ce topic : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 70&t=96549

Sur la localisation, le littoral est en B1 ( Batz-sur-Mer,Le Croisic,Donges, La Baule-Escoublac, Guérande, Montoir-de-Bretagne,Pornichet,Le Pouliguen,Saint-André-des-Eaux,Saint-Nazaire,Trignac)
Trouve un terrain là-bas

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#4 Message par Jeffrey » 18 sept. 2019, 21:53

squamata a écrit :
18 sept. 2019, 20:17


Sur la localisation, le littoral est en B1 ( Batz-sur-Mer,Le Croisic,Donges, La Baule-Escoublac, Guérande, Montoir-de-Bretagne,Pornichet,Le Pouliguen,Saint-André-des-Eaux,Saint-Nazaire,Trignac)
Trouve un terrain là-bas
:shock:
Ouah ah ah ah.
Alors ignatius a réussi à vous vendre ses bobards sur la non rentabilité du Pinel en b1 ?
Vous croyez que se lancer dans une construction d’un pavillon c’est pareil point de vue risque et complexité que d’acheter un appart en vefa ? :mrgreen:
Le pinel est en règle générale un dispositif fiscal avantageux, comme ses prédécesseurs, ce qui explique son succès et les bilans de la cour des comptes.
À Émilien, faites très attention auprès de qui vous prenez des conseils, il y a ici beaucoup de gens qui sont là pour se persuader de leur propre attitude. Refaites par vous même les calculs de rentabilité et veillez bien à lire les éventuelles infos de ceux qui connaissent réellement le locatif nantais, des infos de ceux du coin. Pour le reste, c’est du bruit, des vantardises ou des ignorants.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#5 Message par squamata » 18 sept. 2019, 22:37

Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 21:53
squamata a écrit :
18 sept. 2019, 20:17


Sur la localisation, le littoral est en B1 ( Batz-sur-Mer,Le Croisic,Donges, La Baule-Escoublac, Guérande, Montoir-de-Bretagne,Pornichet,Le Pouliguen,Saint-André-des-Eaux,Saint-Nazaire,Trignac)
Trouve un terrain là-bas
:shock:
Ouah ah ah ah.
Alors ignatius a réussi à vous vendre ses bobards sur la non rentabilité du Pinel en b1 ?
Vous croyez que se lancer dans une construction d’un pavillon c’est pareil point de vue risque et complexité que d’acheter un appart en vefa ? :mrgreen:
Le pinel est en règle générale un dispositif fiscal avantageux, comme ses prédécesseurs, ce qui explique son succès et les bilans de la cour des comptes.
À Émilien, faites très attention auprès de qui vous prenez des conseils, il y a ici beaucoup de gens qui sont là pour se persuader de leur propre attitude. Refaites par vous même les calculs de rentabilité et veillez bien à lire les éventuelles infos de ceux qui connaissent réellement le locatif nantais, des infos de ceux du coin. Pour le reste, c’est du bruit, des vantardises ou des ignorants.
Attends, j'ai refourgué le lien ou tu interviens avant de commenter la situation.
Si il peut shinter le maximum d'intermédiaires cela devient de plus en plus rentable mais contre de la main d'oeuvre gratuite donc il faut faire soi même.
Émilien44 veut peut etre un rendement de 2%, rien n'est chiffré, on ne sait pas.

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#6 Message par Jeffrey » 18 sept. 2019, 23:04

squamata a écrit :
18 sept. 2019, 22:37
Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 21:53
squamata a écrit :
18 sept. 2019, 20:17


Sur la localisation, le littoral est en B1 ( Batz-sur-Mer,Le Croisic,Donges, La Baule-Escoublac, Guérande, Montoir-de-Bretagne,Pornichet,Le Pouliguen,Saint-André-des-Eaux,Saint-Nazaire,Trignac)
Trouve un terrain là-bas
:shock:
Ouah ah ah ah.
Alors ignatius a réussi à vous vendre ses bobards sur la non rentabilité du Pinel en b1 ?
Vous croyez que se lancer dans une construction d’un pavillon c’est pareil point de vue risque et complexité que d’acheter un appart en vefa ? :mrgreen:
Le pinel est en règle générale un dispositif fiscal avantageux, comme ses prédécesseurs, ce qui explique son succès et les bilans de la cour des comptes.
À Émilien, faites très attention auprès de qui vous prenez des conseils, il y a ici beaucoup de gens qui sont là pour se persuader de leur propre attitude. Refaites par vous même les calculs de rentabilité et veillez bien à lire les éventuelles infos de ceux qui connaissent réellement le locatif nantais, des infos de ceux du coin. Pour le reste, c’est du bruit, des vantardises ou des ignorants.
Attends, j'ai refourgué le lien ou tu interviens avant de commenter la situation.
Si il peut shinter le maximum d'intermédiaires cela devient de plus en plus rentable mais contre de la main d'oeuvre gratuite donc il faut faire soi même.
Émilien44 veut peut etre un rendement de 2%, rien n'est chiffré, on ne sait pas.
oui, c'est exact, mais trois choses à dire sur ce fil concernant ta phrase de conclusion : trouve un terrain là bas :
- ignatius a vendu son cas particulier en disant que c'était plus rentable de faire un pavillon, sauf qu'il oublie de dire que le terrain, il en avait hérité, et paille sur le gâteau, son pinel, il est à Bordeaux alors qu'il habite à Rouen. S'il y a un truc qualitatif assez universel qu'on peut dire en gestion locative, c'est que c'est quand même mieux de faire du locatif à côté de chez soi et pas à 700 bornes. On pourra me dire qu'ignatius n'avait pas prévu de déménager... ptet qu'il savait pas qu'il était fonctionnaire des impôts et qu'il nous ressasse régulièrement qu'il est passé par Pétaouchnock tous les 20 posts, et qu'il envisage même d'être célibataire géographique dans deux ans, et en même temps qu'il prospecte pour refaire du Pinel en maison à construire. Chacun y voit ce qu'il veut dans son plan de winner.
- les calculs de base montrent qu'avec la déduction fiscale, le Pinel est avantageux par rapport à de l'ancien pas trop ultra ancien. Après, là aussi, chacun voit midi à sa porte, s'il est capable de recruter et gérer des entrepreneurs ou s'il a envie de passer ses week ends avec une scie, un marteau et de la peinture, c'est tant mieux pour chacun. Moi je n'insiste plus sur les calculs, parce que visiblement, y a trop de chiffres pour ceux qui se disent avoir de l'expérience;
- mais j'ai pas lu la même question que toi , peut être est ce mal formulé, mais le monsieur demande des retours terrains spécifiques à Nantes non ?
Achète un terrain, c'est pas un retour spécifique à Nantes il me semble.
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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#7 Message par slash33 » 18 sept. 2019, 23:27

Emilien, le seul conseil que je peux te donner c'est d'aller expliquer ton cas sur business attitude. Note que la participation aux séminaires n'est pas un condition sine qua non pour recevoir des avis.

A la revoyure.

ignatius

Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#8 Message par ignatius » 19 sept. 2019, 05:54

---
Modifié en dernier par ignatius le 21 sept. 2019, 17:04, modifié 1 fois.

ignatius

Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#9 Message par ignatius » 19 sept. 2019, 05:59

Plaisanterie mise à part, Nantes est assez porteur, les prix y sont dynamiques.
Cela minimise les risques en cas de revente.
Mets nous les chiffres, on te fera quelques calculs, notamment pour choisir la durée du prêt selon ce que tu souhaites faire.

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#10 Message par Bidibulle » 19 sept. 2019, 11:16

'Le Pinel à Nantes' .... Ça fait titre de chanson paillarde. :P
Il y a assez de tout dans le monde pour satisfaire aux besoins de l'homme, mais pas assez pour assouvir son avidité. (Gandhi)

ignatius

Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#11 Message par ignatius » 19 sept. 2019, 11:20

---
Modifié en dernier par ignatius le 21 sept. 2019, 17:04, modifié 1 fois.

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#12 Message par Pazuzu » 19 sept. 2019, 13:49

Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 21:53
À Émilien, faites très attention auprès de qui vous prenez des conseils, il y a ici beaucoup de gens qui sont là pour se persuader de leur propre attitude. Refaites par vous même les calculs de rentabilité et veillez bien à lire les éventuelles infos de ceux qui connaissent réellement le locatif nantais.
Jeffrey a 100% raison, il faudra toujours vérifier ce que vous lirez ici.

Si vous n’êtes pas là pour faire de la pub, moi je vous suggère juste de poster une simulation de l'achat, du financement, des entrées et sorties d'argents prévus.

On verra si vous avez oublié quelque chose, mais c'est toujours vous qui devrez refaire les calculs ou valider les hypothèses.

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#13 Message par Pazuzu » 19 sept. 2019, 17:07

Pour une fois qu'on a quelqu'un qui s’intéresse au Pinel, j'ai l'impression que c'est plus un vendeur de Pinel qu'un acheteur ...

Merci aux modérateurs de supprimer le premier lien cité ...

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#14 Message par Jeffrey » 19 sept. 2019, 20:50

Pazuzu a écrit :
19 sept. 2019, 17:07
Pour une fois qu'on a quelqu'un qui s’intéresse au Pinel, j'ai l'impression que c'est plus un vendeur de Pinel qu'un acheteur ...

Merci aux modérateurs de supprimer le premier lien cité ...
le premier lien cité est inopérationnel
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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#15 Message par Pazuzu » 20 sept. 2019, 14:00

ça n'en reste pas moins de la publicité dissimulée.

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#16 Message par Jeffrey » 20 sept. 2019, 14:16

Pazuzu a écrit :
20 sept. 2019, 14:00
ça n'en reste pas moins de la publicité dissimulée.
Vous me fatiguez, vous avez 300 messages au compteur et un compte depuis trois mois. On va se passer de vos conseils pour détecter les démarches publicitaires. Le lien vers le site est neutralisé. Point à la ligne.
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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#17 Message par Pazuzu » 20 sept. 2019, 15:20

OK, soit.
(je précise juste que ce n'est pas de ma faute si les très vieux pseudos ont été désactivés)

Répondons donc à Emilien44.

Emilien44 affirme sur un autre forum (LVI) avoir choisi l'ile de Nantes.

Le premier site cité dans cette file nous donne un conseil :

"Pour une rentabilité locative maximum, orientez-vous plutôt vers des appartements 3 pièces ou + donc (sic) le loyer moyen tourne autour de 10 à 11 € / m²."

Avec une courte recherche, on trouve donc des trois pièces sur l'ile de Nantes. Tous ont des prix et surfaces très proches.
61 m2 pour un loyer maximal de 626€ au prix de 300 000 € +FN.

Pour aider Emilien à choisir, faisons 3 hypothèses de financement :
- H1 achat cash
- H2 apport 30%, emprunt sur 10 ans
- H3 pas d'apport, emprunt sur 20 ans

Dans chaque cas, je prendrais donc
+ 7500€ de loyer par an
- 600€ de charges de copropriété
- 600€ de taxe foncière
- 800€ honoraires de gestion, GLI incluse
- 100 assurance PNO
- 600€ (estimation vacancves locatives)
et un TMI de 30%
bien sur, ce sont des estimations moyennes que chacun peut contester.

(L'IR aura tendance à monter car intérêts baissent, mensualité et RI stable, loyers et frais en hausse avec le temps)

H1
+7500 - 2700 - IR (7500-2700)*0,3 = +3300€
+6000 RI
3% de rendement net

H2
1950 de mensualités, soit -23400 €/an
7500-2700 - IR (7500-2700-1500 (intérêts))*0,3 = 3800
+6000 RI
= -13600€/an soit environ 1150€/mois à rajouter

H3
1480 de mensualités, -18000€ par an
+ 7500 - 2700 - IR (7500-2700-3000)*0,3 = + 4300
+6000 RI
= -7700€/an soit un FDB de 650€/mois à remettre au pot.


Voila, il n'y a plus qu'à choisir !

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#18 Message par doppelganger » 20 sept. 2019, 15:33

Je ne sais pas si c'est de la pub déguisée, mais il n'y a aucune information de contact sur le site.
Et en ce qui concerne le nom de domaine, un petit whois met tout de suite en confiance, je pense qu'en matière fiscale ils en connaissent un rayon :
Registrant State/Province: Panama

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#19 Message par squamata » 22 sept. 2019, 03:21

Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 23:04
oui, c'est exact, mais trois choses à dire sur ce fil concernant ta phrase de conclusion : trouve un terrain là bas :
- ignatius a vendu son cas particulier en disant que c'était plus rentable de faire un pavillon, sauf qu'il oublie de dire que le terrain, il en avait hérité, et paille sur le gâteau, son pinel, il est à Bordeaux alors qu'il habite à Rouen. S'il y a un truc qualitatif assez universel qu'on peut dire en gestion locative, c'est que c'est quand même mieux de faire du locatif à côté de chez soi et pas à 700 bornes. On pourra me dire qu'ignatius n'avait pas prévu de déménager... ptet qu'il savait pas qu'il était fonctionnaire des impôts et qu'il nous ressasse régulièrement qu'il est passé par Pétaouchnock tous les 20 posts, et qu'il envisage même d'être célibataire géographique dans deux ans, et en même temps qu'il prospecte pour refaire du Pinel en maison à construire. Chacun y voit ce qu'il veut dans son plan de winner.
Pour la distance entre sa RP et la loca, complètement d'accord. Pour une construction/rénovation, je pense qu'il faut mieux faire cela a coté de chez soi. St Nazaire ( le lieu d'habitation du gars ) est pas trop mal ( j’inclus La Baule dedans ) en terme d'activité salariale et la revente après 9ans de Pinel a des chances d’être plus simple que sur Nantes.
Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 23:04
- les calculs de base montrent qu'avec la déduction fiscale, le Pinel est avantageux par rapport à de l'ancien pas trop ultra ancien. Après, là aussi, chacun voit midi à sa porte, s'il est capable de recruter et gérer des entrepreneurs ou s'il a envie de passer ses week ends avec une scie, un marteau et de la peinture, c'est tant mieux pour chacun. Moi je n'insiste plus sur les calculs, parce que visiblement, y a trop de chiffres pour ceux qui se disent avoir de l'expérience;
J'ai fais mes propres calculs sur de l'ancien aussi ( ultra ancien sans doute ). Les rendements que j'obtiens en utilisant les plafonds sociaux (10,28 € /m² en B1 + revenu du locataire) me paraissent douteux. Je n'arrive pas a trouver de location à ce niveau de prix sur le boncoin ( loyer à un prix bas ). Je me demande qui contrôle que la loi est correctement appliquée, quand dans le même temps, un ministre est capable de louer ce genre de logement sur Nantes. Il se peut que personne ne suit les règles du Pinel et que les rendements sont bien meilleurs que la théorie.
https://www.bfmtv.com/politique/francoi ... 29380.html
Jeffrey a écrit :
18 sept. 2019, 23:04
- mais j'ai pas lu la même question que toi , peut être est ce mal formulé, mais le monsieur demande des retours terrains spécifiques à Nantes non ?
Achète un terrain, c'est pas un retour spécifique à Nantes il me semble.
+1, je suis HS :oops: Mais on peut parler de Nantes.
Si on reprendre les programmes neuf que vend Emilien44 :
- L’offre en centre-ville de Nantes : On tourne a 5000€/m2 voir plus dans le Pinel
Dans un quartier intéressant, je trouve cela : 7000€/m2
https://www.ouestfrance-immo.com/immobi ... -13943298/
- Investir Quartier Gare Sud : Le vrai nom de ce quartier c'est Malakoff ( mais pas mal de boite info s'installent sur Pablo Picasso ). D'ailleurs Gare Nord, ils appellent cela Jardin des plantes maintenant mais il faut prendre la ligne de bus pour se rendre compte. On voyage !
- Les possibilités d’investissement en Sud Loire : Sud Loire c'est vaste, enfin c'est une histoire de gout, un peu comme les rives droite/gauche avec la seine sur Rouen et Paris. Les collègues de mon niveau et qui ont achetés l'on fait Sud Loire/Sud Erdre en location accession et se plaignent pas mal de leurs voisins.
- Investissez dans le neuf sur l’île de Nantes : A mon avis cela devient une nouvelle banlieue. De l'urbanisme social plus ou moins mal maîtrisé
- Programme immobilier neuf Nantes Erdre, en plein essor : C'est la même histoire que Sud Loire, mal déservit en transport en commun en général

Je suis étonné qu'ils ne proposent pas de Nantes Ouest, en gros c'est Bellevue/Romanet/Jamet donc plus St Herblain que Nantes, c'est une banlieue qui s'étend chaque année avec leur travaux entre le rd pt de châtaigner et rd pt d'amor. Il reste Chantenay et Tillay de viable avec une famille mais je ne suis pas sur pour Chantenay

Emilien44
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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#20 Message par Emilien44 » 23 sept. 2019, 10:00

Bonjour,

Dans l'ordre :

1. Merci pour toutes vos réponses, je ne m'attendais pas à autant de réactions ;
2. JE NE SUIS PAS UN VENDEUR, qu'est ce qui vous a fait croire cela ? Ai-je l'air de "vendre du Pinel"? ;
3. Le lien était à titre INFORMATIF, pas de soucis si vous l'enlevez ;
4. Excusez pour le temps de réponse, j'ai posté un sujet similaire dans un autre forum qui n'a eu aucune réponse, il faut croire que votre forum est bien plus actif (et tant mieux) ;
5. Bien que je comprenne votre méfiance via à vis des trolls et autres vendeurs malhonnêtes qui hantent les forums, l'accueil m'a quelque peu refroidi...;
6. 40k d'apport, marié, ~ 4k d'impôts, nous visions à la base plutôt un T2 entre 160 et 180k. Nous préférerions investir sur 12ans pour défiscaliser à 21% (marre de voir autant d'argent partir tous les ans je ne sais où...) ;
7. Comme l'a mentionné squamata, après nous êtres renseignés nous nous demandons si finalement nous ne ferions pas mieux d'investir beaucoup plus près, il y a des possibilités à Saint-Nazaire, mais la demande locative est beaucoup moins forte qu'à Nantes où nous serions sûrs de louer notre logement facilement. Que des incertitudes pour le moment...
8. Je ne cherches pas à acheter de terrain, en effet.

Merci encore pour toutes vos précisions (et simulations pour Pazuzu).

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#21 Message par squamata » 23 sept. 2019, 20:41

Emilien44 a écrit :
23 sept. 2019, 10:00
2. JE NE SUIS PAS UN VENDEUR, qu'est ce qui vous a fait croire cela ? Ai-je l'air de "vendre du Pinel"? ;
3. Le lien était à titre INFORMATIF, pas de soucis si vous l'enlevez ;
4. Excusez pour le temps de réponse, j'ai posté un sujet similaire dans un autre forum qui n'a eu aucune réponse, il faut croire que votre forum est bien plus actif (et tant mieux) ;
5. Bien que je comprenne votre méfiance via à vis des trolls et autres vendeurs malhonnêtes qui hantent les forums, l'accueil m'a quelque peu refroidi...;
Ah bah enfin, on ne t'attendait plus !
On taquine, on t'encourage juste a faire tes propres calculs et a parcourir le forum. Les autres essaient de faire des réponses détaillées. Si il y a du respect, il n'y a pas de problème.
Emilien44 a écrit :
23 sept. 2019, 10:00
6. 40k d'apport, marié, ~ 4k d'impôts, nous visions à la base plutôt un T2 entre 160 et 180k. Nous préférerions investir sur 12ans pour défiscaliser à 21% (marre de voir autant d'argent partir tous les ans je ne sais où...) ;
7. Comme l'a mentionné squamata, après nous êtres renseignés nous nous demandons si finalement nous ne ferions pas mieux d'investir beaucoup plus près, il y a des possibilités à Saint-Nazaire, mais la demande locative est beaucoup moins forte qu'à Nantes où nous serions sûrs de louer notre logement facilement. Que des incertitudes pour le moment...
8. Je ne cherches pas à acheter de terrain, en effet.

Merci encore pour toutes vos précisions (et simulations pour Pazuzu).
L'histoire du terrain, c'est juste une des solutions pour avoir le plus de variable sur lequel tu peux jouer pour améliorer le rendement du Pinel enfin si tu fais certaines choses toi même, mais c'est un autre débat.

A la base, je n'y connais pas plus que toi, mais je me pose les mêmes questions, cad savoir si c'est rentable d'acheter pour du locatif donc je suis en plein dedans aussi. Mais a priori, beaucoup de gens nouveau sur le forum se pose la même question au même moment.
St Naz ( enfin plutôt Batz, la baule et pornichet ), ce n'est pas déconnant, il y a des gros groupes industriels ( Chantier Naval, Airbus,... ) donc plein de gens éligibles. C'est un peu cyclique comme activités mais c'est a 40min en TER de Nantes.
Un T2 c'est combien de m2 ? 40-50 environ au mieux. Ca fait entre 3200€-4500€/m2 et tu dois louer cela 450-550€/mois (pinel B1 à 10,28€/m2 mais il y a un coeff) pour un crédit à 600€/mois sur 20ans ( hors FAI/FN mais avec ton apport).
Maintenant rajoute les charges, frais de notaire, dossier, fiscalité et vacances locatives.
Calcul le rendement net de cela puis trouve un programme d'investissement immo qui colle.
Je pense que même sur la region de Saint Nazaire ce n'est pas simple a trouver

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Re: Acheter en Loi Pinel à Nantes

#22 Message par Jeffrey » 27 sept. 2019, 13:36

Pazuzu a écrit :
20 sept. 2019, 15:20
OK, soit.
(je précise juste que ce n'est pas de ma faute si les très vieux pseudos ont été désactivés)

Répondons donc à Emilien44.

Emilien44 affirme sur un autre forum (LVI) avoir choisi l'ile de Nantes.

Le premier site cité dans cette file nous donne un conseil :

"Pour une rentabilité locative maximum, orientez-vous plutôt vers des appartements 3 pièces ou + donc (sic) le loyer moyen tourne autour de 10 à 11 € / m²."

Avec une courte recherche, on trouve donc des trois pièces sur l'ile de Nantes. Tous ont des prix et surfaces très proches.
61 m2 pour un loyer maximal de 626€ au prix de 300 000 € +FN.

Pour aider Emilien à choisir, faisons 3 hypothèses de financement :
- H1 achat cash
- H2 apport 30%, emprunt sur 10 ans
- H3 pas d'apport, emprunt sur 20 ans

Dans chaque cas, je prendrais donc
+ 7500€ de loyer par an
- 600€ de charges de copropriété
- 600€ de taxe foncière
- 800€ honoraires de gestion, GLI incluse
- 100 assurance PNO
- 600€ (estimation vacancves locatives)
et un TMI de 30%
bien sur, ce sont des estimations moyennes que chacun peut contester.

(L'IR aura tendance à monter car intérêts baissent, mensualité et RI stable, loyers et frais en hausse avec le temps)

H1
+7500 - 2700 - IR (7500-2700)*0,3 = +3300€
+6000 RI
3% de rendement net

H2
1950 de mensualités, soit -23400 €/an
7500-2700 - IR (7500-2700-1500 (intérêts))*0,3 = 3800
+6000 RI
= -13600€/an soit environ 1150€/mois à rajouter

H3
1480 de mensualités, -18000€ par an
+ 7500 - 2700 - IR (7500-2700-3000)*0,3 = + 4300
+6000 RI
= -7700€/an soit un FDB de 650€/mois à remettre au pot.


Voila, il n'y a plus qu'à choisir !

Quelques remarques au passage.
Je ne connais pas Nantes, je ne sais pas si les prix retenus sont réellement représentatifs de l’immobilier neuf nantais. En tapant sur Immo neuf à Nantes , je tombe sur ça :
https://www.cogedim.com/pays-de-la-loir ... -44/nantes
Les 3 pièces des différents programmes neufs s’echelonnent de 216 K€, 220 K€, 230, 242 K€... jusqu’à 340 :shock:
Ça me parait insensé tout court de claquer 300 K€ pour un trois pièces en province, je comprends pas bien le concept.
En tout cas, retenir 300 K€ comme prix d’exemple me parait tiré par les cheveux. On est à 5000€ du m2 et la limite d’éligibilité au pinel est de 5500. C’est pas très cohérent avec un zonage B.
Par ailleurs, le montant des charges de copropriété me paraît sous évalué , à moins qu’il ne s’agisse que des charges non récupérables, auquel cas il me semble inversement excessif.

J'estime que ce calcul n'est pas du tout représentatif de ce qui est réaliste.
Je dirais plutôt
Prix d'achat neuf 240K€
valeur locative pinel 634
apport 30% (72K€)
prêt 168K€
durée 12 ans (durée défisc)
remboursement 1270
intérêts d'emprunt 900/an en moyenne.

bilan financier annuel
634*11 (un mois de vacance locative)
- 300 (charges non récupérables)
- 600 (taxe foncière)
- 1270*12 (prêt)
-150 (Gli, pas la peine de filer ça en gestion locative par agence)
- 100 (pno)
- [(634*11)-900 -330 (assurance prêt) ]*(0.3+0.17 ou 0.14+0.17 selon la tranche)
+240K€*0.02

=-7065 €/an = -588€/mois si TMI = 30%
= -6400€/an = -530€ /mois si TMi=14%
En douze ans, appart d'une valeur initiale de 240 K€ payé avec une somme sortie de 72K€ +12*12*(530 ou 588), soit 157K€ ou 148K€
Quis custodiet ipsos custodes?