Poitiers : " Les temps sont durs "

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Poitiers : " Les temps sont durs "

#1 Message par YoppY » 25 sept. 2014, 11:21

Marché immobilier : " Les temps sont durs "
LaNouvelleRepublique, 25/09/14
http://www.lanouvellerepublique.fr/Vien ... rs-2058483
Les temps sont durs, c'est le moins que l'on puisse dire. Le constat de Jean-Samuel Cordeau, président de la Fnaim Charente - Vienne - Deux-Sèvres, est sans appel.
« A Poitiers, malgré une baisse de volume, il y a un maintien des prix mais avec un allongement de la durée des transactions, explique Jean-Samuel Cordeau. Il n'est pas rare que « les acquéreurs trouvent toutes les excuses pour ne pas concrétiser leurs projets. » Il ajoute : « Le moindre grain de sable dans la machine, et ils prennent peur… »
« Le périmètre d'achat autour de Poitiers s'est rétréci. » Alors qu'« avant le consommateur était prêt à investir à vingt minutes de route de Poitiers, aujourd'hui au-delà de dix minutes cela devient compliqué ».

Si la situation n'est pas rose en zone urbaine, le marché est « dévastateur » en zone rurale – juge le président de la Fnaim Charente - Vienne - Deux-Sèvres – où « depuis 2011, il chute de 15 % par an ».
dans les zones rurales plus de 80 % des transactions se font en dessous de 100.000 €, et celles en dessus 150.000 € ne représentent que 1 % », précise Jean-Samuel Cordeau.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#2 Message par immobeurk » 25 sept. 2014, 11:30

Avec des prix toujours bullesques,
il est tout à fait normal de "prendre peur" en approchant de la concrétisation,
et très souvent le plus raisonnable est de se rétracter.
*** DANGER BULLE IMMOBILIERE ->>> Acheteurs, négociez très fermement : -40%, -50% ...
N’oubliez jamais que vous négociez des années de votre travail, quand le vendeur profite d’une bulle spéculative ou d’un effet d’aubaine.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#3 Message par slash33 » 25 sept. 2014, 14:05

« depuis 2011, il chute de 15 % par an
Soit 39% de baisse :?:

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#4 Message par YoppY » 25 sept. 2014, 14:09

Ca commence à devenir courant les articles qui parlent de -30/-40% en zones rurales, non ?

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#5 Message par ET46 » 25 sept. 2014, 14:13

39% de baisse depuis 2011, comme dans les articles qui sortent parfois dans la Dépêche.
Il se trouve encore des gens pour nier que le krach immo n'a pas eu lieu et que "le forum s'est trompé".
Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#6 Message par henryG » 25 sept. 2014, 14:18

on est pas encore dans le tunnel.

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L2L a écrit :Niquer leur nièce de 13 ans, battre leur femme pour ensuite tuer leur voisin d'un coup de machette parce qu'il est soupçonné de sorcellerie....C'est la tout le charme de l'Afrique.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#7 Message par Jumpingothello » 25 sept. 2014, 14:27

ET46 a écrit :39% de baisse depuis 2011, comme dans les articles qui sortent parfois dans la Dépêche.
Il se trouve encore des gens pour nier que le krach immo n'a pas eu lieu et que "le forum s'est trompé".
Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:

combien de transactions sont concernées par ce krach en milieu rural? je suis parisien et un peu monocentré sur l'immo de ma ville mais faire des affirmations aussi énorme ça me troue le popotin! Ne pas confondre le marché immobilier et le marché immobilier en zone rural, ca me semble important pour la lecture quand meme.

Si vous avez le volume de bien concerné ca permettrait de mettre en perspective les choses.

Autre question, qu'est ce qui peut expliquer que les prix en zone rurale ai explosé? autant dans les grandes villes, la spéculation, la demande toussa toussa je comprends autant à la campagne, je ne vois pas pourquoi les prix ont pu exploser de la sorte. En tout cas, plutot bien que ca baisse meme si a titre perso, on peut me donner une maison à la campagne, je prendrais pas mais ca tient qu'a moi :)

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#8 Message par YoppY » 25 sept. 2014, 14:28

ET46 a écrit :Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:
Parce que comme le dit l'article, si ca baisse de 30/40% c'est surtout parce qu'il n'y a plus personne qui achète. Les volumes en zones rurales sont très faibles, donc ca impacte très peu la moyenne/l'indice.
Et ça risque de durer encore un moment : plus les prix chutent en zones rurales, moins les banques financent, et donc plus le volume se réduit (ou reste très faible), alors que dans le même temps elles financent en ville principalement les bons profils, qui achètent des biens de qualité dans la tranche haute des prix.

C'est un peu comme mon agglo : les journaux titrent comme à Poitiers que les prix se maintiennent sur Caen, ce qui est vrai en moyenne, mais dans le détail ca dégringole quasiment partout dans l'agglo, même intra périph (avec des communes desservies par le tram à -40% ^^), mais les ventes ont tellement chutées que ce qui fait la moyenne sont quasi uniquement les transactions des beaux appartements du centre ville, biens placés, que s'échangent les proprio aisés.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#9 Message par Gpzzzz » 25 sept. 2014, 14:31

YoppY a écrit :
ET46 a écrit :Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:
Parce que comme le dit l'article, si ca baisse de 30/40% c'est surtout parce qu'il n'y a plus personne qui achète. Les volumes en zones rurales sont très faibles, donc ca impacte très peu la moyenne/l'indice.
Et ça risque de durer encore un moment : plus les prix chutent en zones rurales, moins les banques financent, et donc plus le volume se réduit (ou reste très faible), alors que dans le même temps elles financent en ville principalement les bons profils, qui achètent des biens de qualité dans la tranche haute des prix.

C'est un peu comme mon agglo : les journaux titrent comme à Poitiers que les prix se maintiennent sur Caen, ce qui est vrai en moyenne, mais dans le détail ca dégringole quasiment partout dans l'agglo, même intra périph (avec des communes desservies par le tram à -40% ^^), mais les ventes ont tellement chutées que ce qui fait la moyenne sont quasi uniquement les transactions des beaux appartements du centre ville, biens placés, que s'échangent les proprio aisés.
Mais non les notaires doivent en tenir compte dans leur échantilon afin de publier un indice qui reflete réelement le marché.. :mrgreen:

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#10 Message par Jumpingothello » 25 sept. 2014, 14:33

YoppY a écrit :
ET46 a écrit :Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:
Parce que comme le dit l'article, si ca baisse de 30/40% c'est surtout parce qu'il n'y a plus personne qui achète. Les volumes en zones rurales sont très faibles, donc ca impacte très peu la moyenne/l'indice.
Et ça risque de durer encore un moment : plus les prix chutent en zones rurales, moins les banques financent, et donc plus le volume se réduit (ou reste très faible), alors que dans le même temps elles financent en ville principalement les bons profils, qui achètent des biens de qualité dans la tranche haute des prix.

C'est un peu comme mon agglo : les journaux titrent comme à Poitiers que les prix se maintiennent sur Caen, ce qui est vrai en moyenne, mais dans le détail ca dégringole quasiment partout dans l'agglo, même intra périph (avec des communes desservies par le tram à -40% ^^), mais les ventes ont tellement chutées que ce qui fait la moyenne sont quasi uniquement les transactions des beaux appartements du centre ville, biens placés, que s'échangent les proprio aisés.

Merci de ces précisions, donc pour l'instant ce n'est pas un krach, c'est une situation ou vendeurs et acheteurs restent sur leurs positions et preferent renoncer à l'achat ou la vente plutot que de payer au prix ou de vendre moins cher.
Qui cedera les premiers? en fonction de la réponse on aura le krach annoncé ou pas.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#11 Message par YoppY » 25 sept. 2014, 14:45

Jumpingothello a écrit :Autre question, qu'est ce qui peut expliquer que les prix en zone rurale ai explosé? autant dans les grandes villes, la spéculation, la demande toussa toussa je comprends autant à la campagne, je ne vois pas pourquoi les prix ont pu exploser de la sorte.
Les ville ont monté avec la bulle (boost de la demande via open bar du crédit), et ont "obligé" au fur et à mesure les ménages à se diriger vers les communes proches. Cette nouvelle demande a fait monter les prix dans ces communes, qui a obligé les acheteurs habituels de ces zones à aller un peu plus loin, etc... Selon les secteurs, il y a au aussi un peu d'anglais qui ont boosté des micro marchés.
Maintenant que les banques ont arrêté l'open bar, la demande chute partout, les rares acheteurs "solvables" préfèrent essayer de négocier plus près de la ville, ce qui réduit encore plus la demande en campagne, ce qui accélère la baisse des prix et oblige les banques à resserrer encore plus le crédit sur ces zones pour se couvrir du risque des ventes à perte.
Jumpingothello a écrit :Merci de ces précisions, donc pour l'instant ce n'est pas un krach, c'est une situation ou vendeurs et acheteurs restent sur leurs positions et preferent renoncer à l'achat ou la vente plutot que de payer au prix ou de vendre moins cher.
A -40% c'est un krach. C'est pas parce qu'on ne vend pas que le bien ne perd pas sa valeur.
Et c'est aussi un retour à la normale : il n'y a plus de vente de confort, typique d'un marché en bulle/spéculatif, seulement des ventes contraintes. Les banques ne filent plus du pognon pour acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. S'ils restent encore des rêveurs qui pensent vendre au prix de 2007, il y a tout de même 40% des ventes en france qui sont contraintes (peu importe le type de bien), et celles ci se font au niveau de la solvabilité des rares acquéreurs encore intéressés par le rural.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#12 Message par quietus » 25 sept. 2014, 14:49

Gpzzzz a écrit :Mais non les notaires doivent en tenir compte dans leur échantilon afin de publier un indice qui reflete réelement le marché.. :mrgreen:
Les notaires n'ont jamais caché qu'ils écartent des transactions, cf. http://www.immoprix.com/ipInfo.php :
"Le 1er quartile est le premier niveau de prix obtenu après élimination du quart des ventes correspondant aux prix les plus bas" et " Le 3ème quartile du prix est le dernier niveau de prix obtenu après élimination du quart des ventes correspondant aux prix les plus hauts".

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#13 Message par ET46 » 25 sept. 2014, 14:51

YoppY a écrit :
ET46 a écrit :Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:
Parce que comme le dit l'article, si ca baisse de 30/40% c'est surtout parce qu'il n'y a plus personne qui achète. Les volumes en zones rurales sont très faibles, donc ca impacte très peu la moyenne/l'indice.
Et ça risque de durer encore un moment : plus les prix chutent en zones rurales, moins les banques financent, et donc plus le volume se réduit (ou reste très faible), alors que dans le même temps elles financent en ville principalement les bons profils, qui achètent des biens de qualité dans la tranche haute des prix.

Je comprends bien le problème, ça signifie que l'indice est mal fichu car il ne représente donc pas la réalité des prix. Et il n'empêche que quand tu lis un article d'un AI qui t'explique que la même maison s'est vendue 40% de moins en 2014 qu'en 2005, ça interpelle forcément sur la représentativité de cet indice.
Jumpingothello a écrit :
ET46 a écrit :39% de baisse depuis 2011, comme dans les articles qui sortent parfois dans la Dépêche.
Il se trouve encore des gens pour nier que le krach immo n'a pas eu lieu et que "le forum s'est trompé".
Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:

combien de transactions sont concernées par ce krach en milieu rural? je suis parisien et un peu monocentré sur l'immo de ma ville mais faire des affirmations aussi énorme ça me troue le popotin! Ne pas confondre le marché immobilier et le marché immobilier en zone rural, ca me semble important pour la lecture quand meme.

Si vous avez le volume de bien concerné ca permettrait de mettre en perspective les choses.
1- c'est l'INSEE qui mélange les choux et les carottes en ne différenciant pas les zones de son indice (il manque clairement des séries dans leurs publications)
2- Non j'ai pas, mais peut être que Yoppy a quelque chose sur le volume de transactions en zones rurales versus agglomérations, ou alors volumes suivant la taille des communes.
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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#14 Message par Jumpingothello » 25 sept. 2014, 14:53

YoppY a écrit :
Jumpingothello a écrit :Autre question, qu'est ce qui peut expliquer que les prix en zone rurale ai explosé? autant dans les grandes villes, la spéculation, la demande toussa toussa je comprends autant à la campagne, je ne vois pas pourquoi les prix ont pu exploser de la sorte.
Les ville ont monté avec la bulle (boost de la demande via open bar du crédit), et ont "obligé" au fur et à mesure les ménages à se diriger vers les communes proches. Cette nouvelle demande a fait monter les prix dans ces communes, qui a obligé les acheteurs habituels de ces zones à aller un peu plus loin, etc... Selon les secteurs, il y a au aussi un peu d'anglais qui ont boosté des micro marchés.
Maintenant que les banques ont arrêté l'open bar, la demande chute partout, les rares acheteurs "solvables" préfèrent essayer de négocier plus près de la ville, ce qui réduit encore plus la demande en campagne, ce qui accélère la baisse des prix et oblige les banques à resserrer encore plus le crédit sur ces zones pour se couvrir du risque des ventes à perte.
Jumpingothello a écrit :Merci de ces précisions, donc pour l'instant ce n'est pas un krach, c'est une situation ou vendeurs et acheteurs restent sur leurs positions et preferent renoncer à l'achat ou la vente plutot que de payer au prix ou de vendre moins cher.
A -40% c'est un krach. C'est pas parce qu'on ne vend pas que le bien ne perd pas sa valeur.
Et c'est aussi un retour à la normale : il n'y a plus de vente de confort, typique d'un marché en bulle/spéculatif, seulement des ventes contraintes. Les banques ne filent plus du pognon pour acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. S'ils restent encore des rêveurs qui pensent vendre au prix de 2007, il y a tout de même 40% des ventes en france qui sont contraintes (peu importe le type de bien), et celles ci se font au niveau de la solvabilité des rares acquéreurs encore intéressés par le rural.

Peux tu me dire à quoi correspond une vente contrainte stp? ce qui me vient à l'esprit c'est un divorce, un chomage etc... mais si ces cas representent 40% du marché je trouve ca enorme.

Sinon je parlais du marché immobilier en général, et vu les prix à paris on peut clairement pas parler de Krach, en revanche c'en est un sur le marché rural beaucoup plus restreint comme tu l'as indiqué dans un de tes précedents messages.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#15 Message par YoppY » 25 sept. 2014, 15:30

Jumpingothello a écrit :Peux tu me dire à quoi correspond une vente contrainte stp? ce qui me vient à l'esprit c'est un divorce, un chomage etc... mais si ces cas representent 40% du marché je trouve ca enorme.
Divorce, mutation, chômage, accident de la vie, succession, pret relais, etc.. En réalité, dans un marché "normal", les ventes contraintes sont la majorité des ventes des particuliers, le reste sont les transactions des investisseurs, les ventes de RS, et une petite partie de particuliers qui déménagent par choix et qui ont les moyens de ne pas vendre rapidement leur bien actuel.
Jumpingothello a écrit :Sinon je parlais du marché immobilier en général, et vu les prix à paris on peut clairement pas parler de Krach, en revanche c'en est un sur le marché rural beaucoup plus restreint comme tu l'as indiqué dans un de tes précedents messages.
Qui parle de Paris ? On parle de zones rurales. Mais ce qui se passe en zones rurales a forcément un impact sur le reste du marché : la disparition des plus values en zones rurales ce sont des plus values qui ne vont donc plus se déverser ailleurs (apport pour le nouveau bien, ou financement de celui des enfants à la ville). Si la bulle était globale, en bout de chaine, l'argent du crédit déversé sur toute la france s'est concentré dans des zones plus spéculatives que d'autres.
Et si les marchés ruraux dégonflent vite, sans qu'ils aient été des marchés hautement spéculatifs (ils dégonflent principalement par la chute de la solvabilité des acheteurs locaux), il ne faut pas oublier qu'une faible baisse des prix dans un marché spéculatif peut engendrer un krach si elle dure top longtemps : la patience des "investisseurs"/"spéculateurs" est faible, et au bout d'un moment, si une grande partie de ces derniers pensent qu'attendre une reprise du marché est illusoire, ils peuvent sortir brutalement du marché (cf. fin de l'effet de cliquet). Quand on voit l'écart actuel entre un achat parisien en 2011, tout compris (Fdn+FAI), et le prix de revente net vendeur, certains doivent commencer à se poser des questions sur leur investissement, et sur l’intérêt de le garder.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#16 Message par lecriminel » 26 sept. 2014, 11:50

Jumpingothello a écrit :
combien de transactions sont concernées par ce krach en milieu rural? je suis parisien et un peu monocentré sur l'immo de ma ville mais faire des affirmations aussi énorme ça me troue le popotin! Ne pas confondre le marché immobilier et le marché immobilier en zone rural, ca me semble important pour la lecture quand meme.

Si vous avez le volume de bien concerné ca permettrait de mettre en perspective les choses.
sauf erreur Paris représente un peu moins de 4% des ventes (en volume: DDM)
donc à priori la campagne est plus représentative que Paris
et en plus à Paris beaucoup de gens achètent avec un apport plutôt qu'avec leur salaire, ce qui la rend encore moins representative.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#17 Message par Nouveau stephanois » 26 sept. 2014, 12:51

Et à Poitiers même, ça baisse pour les biens sans défauts et bien placés?

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#18 Message par locataireheureux » 26 sept. 2014, 13:12

lecriminel a écrit :
Jumpingothello a écrit :
combien de transactions sont concernées par ce krach en milieu rural? je suis parisien et un peu monocentré sur l'immo de ma ville mais faire des affirmations aussi énorme ça me troue le popotin! Ne pas confondre le marché immobilier et le marché immobilier en zone rural, ca me semble important pour la lecture quand meme.

Si vous avez le volume de bien concerné ca permettrait de mettre en perspective les choses.
sauf erreur Paris représente un peu moins de 4% des ventes (en volume: DDM)
donc à priori la campagne est plus représentative que Paris
et en plus à Paris beaucoup de gens achètent avec un apport plutôt qu'avec leur salaire, ce qui la rend encore moins representative.
Et Emile Garcin parle de 20% de baisse sur Paris, qui ne se voient bien sur pas dans les statistiques car elles ne prennent pas en compte l'effet qualité.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#19 Message par fluxtendus » 26 sept. 2014, 13:19

A paris les temps sont durs également
Une amie notaire que je saoulais en 2011 vient de me faire un retour :
Les notaires brisent les rêves des vendeurs lors de successions : "vous voulez vendre, il faut baisser" :)
Elle me dit qu'elle à une vente à 1 million, c'est champagne...avant c'était le quotidien.
Paris va rompre.
J'oubliais : un petit attentat dans le métro et les moutons diront que c'est la faute des terroristes :)
Modifié en dernier par fluxtendus le 26 sept. 2014, 14:20, modifié 2 fois.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#20 Message par cashisking » 26 sept. 2014, 14:14

fluxtendus a écrit :Les notaires brises les rêvent
:?: :evil:

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#21 Message par fluxtendus » 26 sept. 2014, 14:18

cashisking a écrit :
fluxtendus a écrit :Les notaires brises les rêvent
:?: :evil:
retour terrain, une famille qui à un appart en succession dans quartier chic. Il croyait avoir la pépite hors de prix, mais le notaire lui à clairement et sèchement (exaspération?) dit qu'il fallait baisser le prix, sinon il resterait sur le marché...
ok je corrige la faute lol

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#22 Message par franckyfranck » 26 sept. 2014, 18:22

A Paris souvent les vendeurs ne connaissent pas les spécificités du quartier et ca peut varier de plusieurs milliers d'euros du m2 d'un immeuble à l'autre. En fonction du standing, des charges, etc, etc, ...

Par exemple un immeuble années 90 dans le VIème ca coute la peau du fion s'il a été entretenu (bien au dela de la moyenne de l'ardt). S'il y a des balcons avec vue sympa ou des terrasses c'est encore plus délirant. Dans le XIII c'est pareil les gens prennent la moyenne de l'arrondissement et veulent vendre leur appart à porte d'ivry a un prix bullesque. Quand tu leur annonce le vrai prix ils font la geule. A une AG de copro j'ai dit à une vieille combien j'avais payé le mien elle a cru que je mentais. Cela dit pour en avoir discuté avec le syndic même en 2011 le prix de la mémé était délirant et elle ne l'aurait pas vendu. Bref, j'ai brisé les rêves de mamie mais pas vraiment vu qu'elle a cru que je débloquais.

Après Paris n'est pas la France mais quand on ajoute l'IdF et l'ensemble des métropoles régionales et leur couronne cela fausse effectivement beaucoup les données. D'ou le fait que l'on a l'impression que le national stagne depuis 2010 alors qu'une correction majeure est en cours dans certaines coinsEt Y (on le voit avec le -40%).

Je suis d'accord avec YoppY sur le fait que cela va réduire les apports persos permettant d'acheter en ville. Pour ce qui est du comportement des investisseurs, l'effet cliquet se manifestera amha quand il y aura des alternatives d'investissements. Les rendements des AV baissent de plus en plus tous les ans, les gens ont la trouille de la bourse, le livret A rapporte keud. La dessus, psychologiquement, une bonne partie vont préférer garder leur taudis qui leur rapporte 1200 € tous les mois sans rien foutre plutot que de se prendre tout de suite une carotte à plusieurs dizaines de milliers d'euros (psychologiquement c'est dur).

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#23 Message par guzy1971 » 01 oct. 2014, 15:51

YoppY a écrit :
ET46 a écrit :Pendant ce temps, l'indice INSEE pour la province stagne à des niveaux stratosphériques :lol:
Parce que comme le dit l'article, si ca baisse de 30/40% c'est surtout parce qu'il n'y a plus personne qui achète. Les volumes en zones rurales sont très faibles, donc ca impacte très peu la moyenne/l'indice.
Et ça risque de durer encore un moment : plus les prix chutent en zones rurales, moins les banques financent, et donc plus le volume se réduit (ou reste très faible), alors que dans le même temps elles financent en ville principalement les bons profils, qui achètent des biens de qualité dans la tranche haute des prix.

C'est un peu comme mon agglo : les journaux titrent comme à Poitiers que les prix se maintiennent sur Caen, ce qui est vrai en moyenne, mais dans le détail ca dégringole quasiment partout dans l'agglo, même intra périph (avec des communes desservies par le tram à -40% ^^), mais les ventes ont tellement chutées que ce qui fait la moyenne sont quasi uniquement les transactions des beaux appartements du centre ville, biens placés, que s'échangent les proprio aisés.
Enfin, je ne comprends pas très bien : si les prix baissent dans de telle proportion pourquoi ça ne relance pas les volumes de vente. Un marché se régule par les prix ou les volumes. je ne vois que deux explications : les gens se sont encore plus appauvris donc l'immo reste encore trop cher et la -vraie- baisse n'a pas encore eu lieu, soit il y a il y a un énorme credit crun du côté des banques, ce qui me paraît bien exagéré.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#24 Message par YoppY » 01 oct. 2014, 17:25

guzy1971 a écrit :Enfin, je ne comprends pas très bien : si les prix baissent dans de telle proportion pourquoi ça ne relance pas les volumes de vente.
Parce que le problème principal actuellement en province "moyenne" et rurale, c'est pas forcément le prix, c'est l'accès au crédit.
Le resserrement bancaire touche principalement les secteurs où les primo qui achetaient ces dernières années avaient peu d'apport. Or, en remettant l'apport obligatoire, la demande a chuté, mais n'arrive pas à redécoller : Si t'as pas d'apport, t'achètes pas, même si les prix ont baissé.
Pire : plus les prix baissent, moins les banques prêtent facilement : tant que la baisse ne s'arrête pas, les risques de NE sont forts, et les banques cherchent à se couvrir du risque par un apport significatif.
C'est visiblement ce qui se passe dans le rural, mais ça doit certainement s'appliquer aussi à beaucoup de secteurs de province qui tenaient avec le crédit sans apport, où maintenant les prix baissent, et où les banques considèrent que ça risque de continuer (peri urbain de petites agglo peu dynamiques, secteurs à population assez pauvres, quartiers qui craignent, etc..).

Mais il n'y a pas que le financement qui intervient. Il faut aussi ajouter l'attentisme de ceux qui sont réellement solvables.
Concrètement :
- les prix baissent, les taux aussi, c'est pas la peine de se presser, je pourrais peut être avoir la même chose moins cher dans x mois.
- je suis solvable sur le secteur B qui baisse bien, mais en attendant un peu, le secteur A qui est bien plus intéressant mais baisse moins, pourra peut-être rentrer dans mon budget dans peu de temps.
Et comme se sont généralement les secteurs B, peu intéressants, qui chutent en premier, beaucoup attendent la suite des événements. (cf l'article, qui dit justement " qu'« avant le consommateur était prêt à investir à vingt minutes de route de Poitiers, aujourd'hui au-delà de dix minutes cela devient compliqué »")

En gros : ca chute par restriction bancaire là où les banques avaient créé une demande "artificielle" qui n'aurait jamais du pouvoir acheter (les coins où la demande était maintenu par le crédit sans apport), et c'est aggravé par l'attentisme des acheteurs solvables qui soit attendent une baisse encore plus conséquente, soit attendent que les zones plus attractives dévissent aussi.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#25 Message par lecriminel » 01 oct. 2014, 19:01

guzy1971 a écrit : Un marché se régule par les prix ou les volumes. je ne vois que deux explications : les gens se sont encore plus appauvris donc l'immo reste encore trop cher et la -vraie- baisse n'a pas encore eu lieu, soit il y a il y a un énorme credit crun du côté des banques, ce qui me paraît bien exagéré.
on regarde toujours les revenus globaux des Français.
Or, ceux qui ont besoin de se loger (non propriétaires) sont les jeunes et les plus pauvres qui ont effectivement vu leur situation se degrader depuis des années. Pour cette categorie (qui est celle qui devrait influer sur les prix) Friggit sous estime la bulle.
Donc oui, l'immo reste trop cher, qui peut s'acheter un bien correct sur 15 ans sans dépasser un tiers de ses revenus ? Pas grand monde.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#26 Message par crispus » 01 oct. 2014, 20:59

lecriminel a écrit :on regarde toujours les revenus globaux des Français.
Or, ceux qui ont besoin de se loger (non propriétaires) sont les jeunes et les plus pauvres qui ont effectivement vu leur situation se degrader depuis des années. Pour cette categorie (qui est celle qui devrait influer sur les prix) Friggit sous estime la bulle.
Donc oui, l'immo reste trop cher, qui peut s'acheter un bien correct sur 15 ans sans dépasser un tiers de ses revenus ? Pas grand monde.
Sujet évoqué à plusieurs reprises ces dernières années : voyant la hausse continue des loyers, la grande majorité des locataires qui avaient les moyens d'acheter l'ont fait pour éviter de "jeter leur argent par les fenêtres".
- D'une part, cet afflux d'acheteurs solvables a fait monter les prix.
- D'autre part, le budget moyen des locataires (restants) s'est réduit. Les loyers ne suivant pas cette baisse des moyens, ce sont les défauts de paiement qui ont explosé. :roll:

A présent, les potentiels primos restant sont moins moins fortunés que leurs prédécesseurs, leurs revenus plus précaires, et les potentiels investisseurs craignent (à juste titre) de ne pas toucher les loyers promis par les AI ou promoteurs. La fête de l'immo est finie, mais les plus bourrés (de fric) ne l'ont pas encore réalisé :twisted:

Un légiste éco nous fera un tableau de la bulle plus détaillé dans quelques années :mrgreen:

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#27 Message par guzy1971 » 02 oct. 2014, 09:37

YoppY a écrit :
guzy1971 a écrit :Enfin, je ne comprends pas très bien : si les prix baissent dans de telle proportion pourquoi ça ne relance pas les volumes de vente.
Parce que le problème principal actuellement en province "moyenne" et rurale, c'est pas forcément le prix, c'est l'accès au crédit.
Le resserrement bancaire touche principalement les secteurs où les primo qui achetaient ces dernières années avaient peu d'apport. Or, en remettant l'apport obligatoire, la demande a chuté, mais n'arrive pas à redécoller : Si t'as pas d'apport, t'achètes pas, même si les prix ont baissé.
Pire : plus les prix baissent, moins les banques prêtent facilement : tant que la baisse ne s'arrête pas, les risques de NE sont forts, et les banques cherchent à se couvrir du risque par un apport significatif.
C'est visiblement ce qui se passe dans le rural, mais ça doit certainement s'appliquer aussi à beaucoup de secteurs de province qui tenaient avec le crédit sans apport, où maintenant les prix baissent, et où les banques considèrent que ça risque de continuer (peri urbain de petites agglo peu dynamiques, secteurs à population assez pauvres, quartiers qui craignent, etc..).

Mais il n'y a pas que le financement qui intervient. Il faut aussi ajouter l'attentisme de ceux qui sont réellement solvables.
Concrètement :
- les prix baissent, les taux aussi, c'est pas la peine de se presser, je pourrais peut être avoir la même chose moins cher dans x mois.
- je suis solvable sur le secteur B qui baisse bien, mais en attendant un peu, le secteur A qui est bien plus intéressant mais baisse moins, pourra peut-être rentrer dans mon budget dans peu de temps.
Et comme se sont généralement les secteurs B, peu intéressants, qui chutent en premier, beaucoup attendent la suite des événements. (cf l'article, qui dit justement " qu'« avant le consommateur était prêt à investir à vingt minutes de route de Poitiers, aujourd'hui au-delà de dix minutes cela devient compliqué »")

En gros : ca chute par restriction bancaire là où les banques avaient créé une demande "artificielle" qui n'aurait jamais du pouvoir acheter (les coins où la demande était maintenu par le crédit sans apport), et c'est aggravé par l'attentisme des acheteurs solvables qui soit attendent une baisse encore plus conséquente, soit attendent que les zones plus attractives dévissent aussi.
OK il y a donc bien une restriction du crédit avec exigence d'apport plus important, donc les prix n'ont pas encore assez baissé pour que les volumes repartent. A ceci s'ajoutent les phénomènes d'attentisme typique des épisodes déflationniste. Il y a un point que je n'ai pas compris c'est l'attitude des banques qui selon toi prêtent d'autant moins que les prix baissent, car elle craignent le risque de "NE" (je ne sais pas ce que cette abréviation veut dire). Je suppose que tu veux dire que les banques craignent de récupérer des biens de faible valeur en cas de défaut des emprunteurs ? Ce qui veut dire que les prix n'ont pas encore assez baissé, car même avec un apport plus important, la part qui reste à emprunter reste trop élevé par rapport aux revenus des gens et le risque de défaut est réel alors que la valeur de la garantie n'est pas assurée. Il faut donc que les prix continuent à baisser pour que le taux d'effort des ménages soient moins important ce qui fera baisser le risque de défaut.
Bon, en tout cas, ceci montre que la bulle éclate progressivement. ça commence par les zones les moins attractives et ça se diffuse. Le marché immo n'est pas la bourse, les évolutions sont plus lentes, c'est normal qu'on ne le voit pas encore beaucoup dans les stats. On en reparle dans 6 mois.
Certains vont gémir en disant que c'est la faute aux impôts et à Flanby (que je vomis par ailleurs). Ils n'accepteront jamais de reconnaitre que les prix étaient trop élevés en eux-mêmes. Les AI et les notaires souffrent, mais en réalité c'est une excellente nouvelle à moyen terme pour l'économie française. On gueule contre les impôts et il y aurait bien sûr beaucoup à dire sur leur utilisation, mais au moins ça sert à quelque chose. Les prix trop élevés ne sont qu'une rente illégitime et anti-économique, qui neutralise des ressources qui pourraient être mieux utilisées.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#28 Message par YoppY » 02 oct. 2014, 12:46

guzy1971 a écrit :Il y a un point que je n'ai pas compris c'est l'attitude des banques qui selon toi prêtent d'autant moins que les prix baissent, car elle craignent le risque de "NE" (je ne sais pas ce que cette abréviation veut dire).
Negative Equity. En cas de vente forcée rapide (<5 ans après l'achat), l'emprunteur a très peu remboursé de capital (surtout des intérets), et la revente doit couvrir le capital restant du.
Dans un marché "normal" et stable, la banque préconise normalement un apport de 10% qui couvrira les Frais de notaire et donc assurera qu'en cas de revente au même prix, l'emprunteur ne devra plus rien à la banque.
Seulement si la banque considère que le bien peut perdre, par exemple 5%/an, et qu'elle a un doute sur la solidité du profil pro/financier de l'emprunteur (souvent le cas pour un primo), si elle ne veut pas prendre de risque, elle doit demander en apport les Frais de notaires (qui seront de toutes façons perdus) mais aussi un supplément qui devra couvrir la baisse potentielle du bien à la revente.
Il faut donc que les prix continuent à baisser pour que le taux d'effort des ménages soient moins important ce qui fera baisser le risque de défaut.
Oui parce qu'en réalité, il y a certainement pour l'instant très peu de coins qui soient réellement revenus à des niveaux de prix "normaux", et qui ne risquent pas de baisser encore (ne serait-ce que parce que l'économie ne garantie pas que les ménages de ces coins vont voir leur pouvoir d'achat au minimum stagner). Mais, même dans les coins qui ont le plus dérouillé, il n 'est absolument pas certain que les banques réduisent leurs conditions d'octrois de crédits rapidement. Par exemple, à la fin de la crise des 90's, en 96, alors que les prix stagnaient et que la baisse était terminée, surtout en province, les crédits se faisaient toujours avec 35% à 45% d'apport, et donc avec des taux d'effort très faibles. Aujourd'hui on en est encore loin (la moyenne est de 25% d'apport). Parce que pour les banques, la gestion du risque, c'est autant une question de prix réels, que de perspectives du marché (et elles risquent d'être frileuses jusqu'à ce que les prix repartent dans l'ensemble du marché).

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#29 Message par guzy1971 » 02 oct. 2014, 13:03

Merci de faire partager tes connaissances du fonctionnement des banques, j'avais donc en substance bien compris.

J'ai bien fait de vendre mon appart au centre de Paris au printemps dernier sans trop me braquer sur un prix élevé (de toute façon la PV était déjà substantielle :D ) et d’acheter dans une banlieue pas chère mais pas pourrie, sans emprunter beaucoup.
Je remercie le ciel tous les jours de m'avoir fait découvrir ce forum, il y a 6 ans.

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Re: Poitiers : " Les temps sont durs "

#30 Message par cashisking » 02 oct. 2014, 13:16

guzy1971 a écrit :Je remercie le ciel tous les jours de m'avoir fait découvrir ce forum, il y a 6 ans.
viewtopic.php?f=171&t=89511
:mrgreen:

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