Var / Toulon

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goinfrimmo
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Re: Var / Toulon

#301 Message par goinfrimmo » 16 mai 2014, 09:06

Vous entrez dans la mauvaise saison printanière de l'immo dans le sud, où il ne pleut pas tous les jours comme ici à Paris. Je ne peux que vous conseiller d'attendre l'hiver.
Dans le sud en particulier, je conseille même d'attendre le "graveyard boom", quand tous les papy-boomers proprios viendront à décéder. Il pourrait alors se produire quelques ventes en succession. Je conviens que cette stratégie nécessite de la patience, mais il vaut mieux attendre qu'acter une mauvaise affaire.

delacôte
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Re: Var / Toulon

#302 Message par delacôte » 19 mai 2014, 10:36

Tu as absolument raison, mais tout le monde n'est pas capable de réfléchir de manière raisonnable ou rationnelle.
L'argument "bas de plafond" que j'entends à longueur d'année: "c'est les prix ici !". On passe pour un beauf jamais sorti de sa cambrousse si on émet des réserves sur les prétentions ahurissantes de ces vieux schnocks.

Le marché coince là, maintenant, sous nos yeux et on nous sort la tarte à la crème des maisons qui se vendent en deux heures.
Oui, les pigeons volent encore dans le secteur et quelques exemples suffisent à raviver la flamme.
Marrant, on avait une maison en vue, des gens voulaient l'acheter sans même l'avoir vue soi-disant. Ben, elle est toujours à vendre un mois et demi après !

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Re: Var / Toulon

#303 Message par goinfrimmo » 20 mai 2014, 08:48

Fort de ce constat, vous avez donc rappelé l'AI, et écrit une proposition à -20%. Qu'en est-il ?

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Re: Var / Toulon

#304 Message par Senzo83 » 22 mai 2014, 12:22

Bonjour,

Maison env 180m2 sur 800 m2 secteur "coté" de Toulon à rénover : 570 000 euros FAI, une première proposition a été refusée à 520 000. L'AI dit qu'elle est "au prix". Non mais on rêve !

Constat: vendeurs pas pressés en apparence, qui ne lâchent rien. Des bien disparaissent, sans forcément qu'ils aient été indiqués comme vendus (retraits ?)

Peut-être faut-il être patients en effet, car quand on regarde les maisons dans le secteur où nous cherchons, c'est vrai qu'il y a une majorité de biens habités par des personnes âgées, souvent seules.

Courage !

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Re: Var / Toulon

#305 Message par Ludovic06 » 22 mai 2014, 17:09

Je t'invite à regarder dans patrim la ville/zone qui t'intéresse sur les biens qui t'intéresse.
(50 requêtes sur 3 mois et 40 résultats max / requête)
Et à te construire un tableau excel année / année. Tu peux(devrais) exporter les résultats au format pdf pour pouvoir reconstruire ton excel au besoin.
Avec ce tableau tu pourra avoir une tendance du nombre "réel" d'acheteur pour ces biens.

Par exemple sur Vence (06, ma ville de recherche) entre 2012 et 2013 on est à -17.6% d'acheteurs pour les maisons de plus de 100m² sans distinction de prix.
Sur la même période pour les maisons de >368K€ nous sommes à -26,3 % d'acheteur.
Sur la même période pour les maisons de >468K€ nous sommes à -32,2 % d'acheteur.
Sur la même période pour les maisons de >768K€ nous sommes à -58,3 % d'acheteur.

Donc les riches ont disparues encore plus vite que les pauvres.

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Re: Var / Toulon

#306 Message par Senzo83 » 22 mai 2014, 17:46

Merci Ludovic,

Je vais suivre ton conseil, on verra ce que çà donne sur Toulon. SI je réussis, je posterai le résultat.

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Re: Var / Toulon

#307 Message par cotedusure06 » 23 mai 2014, 08:55

Ludovic a fait un super boulot statistique sur la ville de Vence. Il avait partagé avec moi quelques résultats, quand on voit la réalité du marché, comparé aux annonces de vente, ça permet de relativiser.

Avec ses chiffres j'ai pu me rendre compte qu'au dessus de 550K€ il ne s'était vendu que 18 maisons sur la ville de Vence en 2013.
Quand on voit le nombre d'annonces qu'il y a dans cette catégorie de prix, (349 aujourd'hui sur seloger) ça permet de relativiser et se dire que les vendeurs ne sont pas prêt de voir se réaliser leur souhaits :wink:
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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Re: Var / Toulon

#308 Message par goinfrimmo » 23 mai 2014, 11:37

Quel est l'exhaustivité de Patrim par rapport au flux réel de mutations ?

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#309 Message par delacôte » 23 mai 2014, 12:18

Des retraits, il y en a, confirmé hier soir encore par AI de Toulon dont nous avions visité un bien il y a 3 mois...
Le propriétaire a été "dégoûté" qu'il y ait marchandage sur son bien.

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Re: Var / Toulon

#310 Message par Senzo83 » 24 mai 2014, 13:38

Patience, patience, un retrait, c'est jamais qu'une vente en sursit... Le problème est la durée pendant laquelle on peut attendre en loc: parfois les conditions poussent à l'achat, et ce n'est pas évident de résister.

Lundi on fait une offre "couillue" sur un bien, je vous tiendrai au courant de la suite

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#311 Message par Gpzzzz » 24 mai 2014, 15:02

goinfrimmo a écrit :Quel est l'exhaustivité de Patrim par rapport au flux réel de mutations ?
Normalement ca devrait être exhaustif, sur la file dédiée un intervenant justifiait les ventes manquantes par un décalage temporele..
de mon coté, sur mon micro secteur, il me manque 2 ventes de l'été dernier (etrangement 2 ventes pas cher car avec travaux ^^)
pour donner mon avis, je pense donc que les prix qui y figurent sont meme plus elevé que la réalité..

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Re: Var / Toulon

#312 Message par Senzo83 » 30 mai 2014, 08:51

Sur Toulon, çà commence à baisser "officiellement" http://www.varmatin.com/toulon/le-march ... 12401.html

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Re: Var / Toulon

#313 Message par delacôte » 30 mai 2014, 10:01

Puisque les notaires vous disent que ça reste une valeur sûre ! Conseil purement désintéressé...
Dépêchez-vous d'acheter, petits imprudents, ça va remonter encore plus fort...

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Re: Var / Toulon

#314 Message par Senzo83 » 30 mai 2014, 16:30

Arf, il faut plutôt se dépêcher d'attendre.

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Re: Var / Toulon

#315 Message par Senzo83 » 18 juin 2014, 16:46

Bon ben pour une dizaine de millier d'euros, on ne s'est pas mis d'accord avec les vendeurs, qui disent avoir vendu leur maison. Tant pis, pas de regrets car cela nous faisait passer un cap que nous refusions dans le contexte actuel. Mais ce qui reste vrai sur Toulon c'est que sur certains quartiers ciblés (2 ou 3) les vendeurs ont toujours la main...

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Re: Var / Toulon

#316 Message par Gpzzzz » 18 juin 2014, 19:10

Senzo83 a écrit :Bon ben pour une dizaine de millier d'euros, on ne s'est pas mis d'accord avec les vendeurs, qui disent avoir vendu leur maison. Tant pis, pas de regrets car cela nous faisait passer un cap que nous refusions dans le contexte actuel. Mais ce qui reste vrai sur Toulon c'est que sur certains quartiers ciblés (2 ou 3) les vendeurs ont toujours la main...
seulement 2/3 quartiers de la quoi ? 15eme ville Francaise
Ghetoisation.. d'ici qques années ces quartiers seront entourés de fils barbelés avec des gardiens :lol:

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Re: Var / Toulon

#317 Message par Senzo83 » 19 juin 2014, 18:47

Tu n'as sans doute pas tort concernant la ghettoisation. Je ne cherchais évidemment pas à faire une généralité au plan national.

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#318 Message par tilo » 10 juil. 2014, 14:15

Voir mon post sur un retour d'expérience à La Seyne sur Mer :

viewtopic.php?f=194&t=89196
Tilo a écrit :Retour d'expérience assez significatif sur La Seyne, voici l'histoire vraie d'un proche
Appelons le Daniel.

Daniel a acheté un beau T4 des années 70 à la Seyne 175K€ il y a quelque années
Après quelques travaux, il le place en location dans les 700/800€ mensuel.
Statut de propriétaire, il est fier, tout le monde le félicite et l'encourage.
Je suis le seul à m'opposer fermement au projet.

Les charges de copropriété sont exorbitantes : environ 200€/mois reparties entre le propriétaire et le locataire (lorsqu'il y en a un. et lorsqu'il paie. j'y reviendrai)
Beaucoup de logements neufs ont été construit à La Seyne ces dernières années, les locataires sont en position de force pour (re)négocier leur loyer.
Le dernier locataire avait réussi à obtenir un loyer d'environ 500€ hors charges de copro, Daniel ne peux pas se permettre un logement vide, sans quoi les charges sont intégralement pour sa pomme.

Visiblement, les loyers sont "bouffés" par les impôts (dont 1050€ de TF), les charges de copro (chauffage, ascenseur) et les notes salées des artisans (fenêtres, etc.)
De plus, ça s'est très mal passé avec au moins un locataire, je ne connais pas les détails mais il y a eu des impayés.

Aujourd'hui Daniel a besoin de liquidité pour construire sa résidence principale (600K€), il a refusé une offre à 140K€ il y a quelques mois.
A ce jour, l'appartement est en vente à 113K€ net vendeur. (J'ai envie de le racheter, mais maintenant tout le monde me dit que c'est une mauvaise idée)
Il devrait partir rapidement puisque plusieurs acheteurs ont déjà fait des offres.

Ce qui me désespère le plus, c'est que Daniel est lucide sur sa très mauvaise opération, mais qu'il remet ça avec une maison à 600K€.

Je trouve son cas très interessant, car si on pousse la logique jusqu'au bout (un logement devient non plus une source de revenu, mais un boulet), les prix pourraient vraiment s'effondrer encore plus.
« Dans les temps de tromperie universelle, dire la vérité devient un acte révolutionnaire. » George Orwell

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Re: Var / Toulon

#319 Message par baka99 » 27 mars 2019, 19:56

Bon ça y est je me lance.

6 ans que je suis instable professionnellement après avoir quitté Marseille contraint, 18 mois que je suis stable sur Toulon est.

Souhait : budget 450-500k€ pour 23 a 28% d'endettement selon la durée 25 ou 20 ans selon durée avec 15 20% d'apport, pour une maison de 110 120m2, 3 ou 4 chambres avec piscine avec pas trop de travaux, sur la garde quasi exclusivement voir la garde.

J'ai envisagé la construction, mais réticent des emmerdes qui vont avec et des prix exorbitants des rares terrains constructibles.

1 an de recherches, une trentaine de visites, 2 3 biens qui ont retenu mon attention bien que moyenasses pour lesquels je n'ai finalement jamais fait d'offre, même agressive a 15 20% en dessous du prix.

J'ai enfin trouvé une maison quasi neuve (de 2015) orientée plein sud sur les hauteurs de la garde a 15mn a pied du boulot.
120m2, 4 chambres buanderie pas de garage mais terrain de 650 M2 avec places de parking.

contemporaine et tout confort (portail électrique visio alarme clim poêle a granules cuisines etc) avec déco propre, avec une jolie piscine bien que petite, a priori je n'ai qu'à poser mes valises même le paysagiste c'est déjà fait.

Affichee a 500000, le proprio a eu 5 offres au prix le 1e jour, notre offre a été acceptée.

Ça paraît exhorbitant, mais malgré tout on n'a pas hésité a faire l'offre au prix immédiatement après la visite, et on a l'impression d'avoir bien fait. Ce marché est délirant.


1e achat, ça fait bizarre de signer pour 500000€ pour un bien dont j'aurai du mal a redessiner la configuration de mémoire.

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Re: Var / Toulon

#320 Message par IMMOLOLO » 27 mars 2019, 21:22

Salette 500 le morceau sur la Garde wouaaaa C'est incroyable qu'il y ait autant d'acheteurs pour un bien à ce niveau de prix. Comme quoi Toulon et son agglo c'est PAS si bon marché que nous le vante la presse spécialisée
Bon ben félicitations

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Re: Var / Toulon

#321 Message par Nouveau stephanois » 27 mars 2019, 22:00

Le marché des maisons n'est pas du tout le même que celui des appartements dans les grandes villes. Même dans le pire du pire du pire de Marseille on ne trouve pas de maison (je ne parle pas des maisonnettes de 60m²) à moins de 200k€...

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Re: Var / Toulon

#322 Message par IMMOLOLO » 27 mars 2019, 22:11

C'est pas faux Mais en meme temps Marseille est nettement plus attractive que Toulon donc more expensive

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Re: Var / Toulon

#323 Message par baka99 » 28 mars 2019, 17:58

Ce secteur est délirant.
Je venais du Loiret, quand je regardais pour acheter le même bien valait 30-35% (enfin valait... était affiché à ...)

En attendant, nombreux sont dans mon entourage qui ont acheté dernièrement à budget similaire à la Crau, La Farlède, Sollies qui sont moins côtés des biens pas plus récents ou pas aussi bien équipés, ou alors sur la Garde.

Difficile d'avoir le sentiment d'avoir fait une bonne affaire dans ce marché délirant, néanmoins j'ai le sentiment de faire un achat d'un bien qui correspond à mon souhait, a prix "raisonnable" dans ce contexte délirant.


un Bien un peu plus sympa un peu plus loin dans la même rue, avec un terrain 100m² + grand et 20m² de + s'est vendu 700000€ en janvier selon patrim


Par curiosité et machiavélisme :mrgreen: :mrgreen: , après avoir vu 2 annonces sur leboncoin de biens qui semblaient propres pour lesquels l'annonce a été retirée en moins de 24h sans que j'ai pu les visiter, je m'étais amusé a poster une fausse annonce pour "apprécier la concurrence" :

une maison récente de 110m², 4 chb piscine a 500000€ avec de jolies photos piochées sur google : j'ai reçu des mails à partir de 5h du matin, plus de 30 en moins de 24h, me harcelant avec insistance, et surtout des particuliers, avec des gros apports, des dossiers de financement déjà ficelés etc. J'ai retiré en moins de 24h, et ai pris un coup au moral de voir cette concurrence farouche

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Re: Var / Toulon

#324 Message par goinfrimmo » 29 mars 2019, 09:07

Quels sont votre profil socio-professionnel et votre plan de financement ?

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Re: Var / Toulon

#325 Message par IMMOLOLO » 29 mars 2019, 10:55

OUI c'est délirant Toulon et son agglo c'est pas franchement ce qu'il y a de plus dynamique, un bassin d'emploi réduit
Comment font les acheteurs pour mettre aussi facilement 500 000 € dans une barque ? Ils font quoi comme boulot ??? :D

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Re: Var / Toulon

#326 Message par alexlyon » 29 mars 2019, 11:10

La mondialisation et les taux bas ont enrichi les détenteurs de capital dans leur ensemble, dont les détenteurs d'immobilier en particulier.
Il suffit d'être insider déjà dans la boucle (acheteur/vendeur) pour avoir un hedge.

Seuls les acheteurs nets ont un effort à faire.
Pour l'instant.
Parce qu'avec le développement croissant des héritages, de plus en plus d'enfants de BB auront aussi un apport quand ils sont acheteurs nets.

Un héritage, c'est 20 ans de gagné.
(le père Goriot)

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Re: Var / Toulon

#327 Message par IMMOLOLO » 29 mars 2019, 11:17

Sur la région PACA les niveaux de salaires sont faibles et y a pas beaucoup de boulot. En revanche l'immo c'est exponentiel
Reste les retraités. Sauf que maintenant ils ont pris gout aux voyages et du coup préfèrent les apparts qu'ils peuvent fermer.

Devenir Proprio OK mais là j'ai un sérieux doute - Il faut ressortir le simulateur achat vs loc

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Re: Var / Toulon

#328 Message par IMMOLOLO » 29 mars 2019, 11:24

Quel développement croissant des héritages ? Je participe tous les mois pour payer l'EHPAD de ma mère

Pour les acheteurs Nets c'est clairement malhoNet :mrgreen:

Insider dans ces conditions c'est juste pas possible

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Re: Var / Toulon

#329 Message par baka99 » 01 avr. 2019, 19:13

goinfrimmo a écrit :
29 mars 2019, 09:07
Quels sont votre profil socio-professionnel et votre plan de financement ?
Locataire depuis 2008 (finir les études....)
Salarié 2k€ de 2012 a 2016 (plutôt 3k€ sur la fin).
Locataire en couple depuis 2016 (5k€ a 2, puis 6-7k€ depuis 18mois), actuellement 1200€/mois pour une maison de 110m2 (prix très compétitif pour le secteur).

Une 30 aine de maisons visitées pour lesquelles le prix nous paraissait exagéré ou nécessitant des travaux de mise au goût du jour assez lourd, on se voyait rester locataire longtemps plutôt que d'acheter par défaut.

Puis on s'est lancé devant ce qui nous semblait une bonne opportunité dans ce contexte.

Financement :
80k€ apport, 450k€ sur 20 ans à 1% hors assurance (30 et 32 ans).
On à aussi l'option 25 ans à 1.2%

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Re: Var / Toulon

#330 Message par floflo » 01 avr. 2019, 19:26

Quand je vois les prix de l’immo, je ne regrette pas d’avoir quitté la région PACA.. salaires de misère, sauf pour les cadres sup et parisiens mutés, embouteillages à gogo, été saturé de touristes, impossible de profiter paisiblement des plages, densité de population trop importante, j’en passe..
Partir à été la meilleure décision de ma vie..

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Re: Var / Toulon

#331 Message par Nouveau stephanois » 01 avr. 2019, 22:17

Si les maisons sont inaccessibles aux classes populaires et moyennes (hors cas exceptionnels), qu'en est-il des appartements ?

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Re: Var / Toulon

#332 Message par watoo » 01 avr. 2019, 23:25

floflo a écrit :
01 avr. 2019, 19:26
Quand je vois les prix de l’immo, je ne regrette pas d’avoir quitté la région PACA.. salaires de misère, sauf pour les cadres sup et parisiens mutés, embouteillages à gogo, été saturé de touristes, impossible de profiter paisiblement des plages, densité de population trop importante, j’en passe..
Partir à été la meilleure décision de ma vie..
La région PACA n'a pas que des avantages, c'est sûr.
Je suis curieux de savoir quelle région a ta préférence(*) maintenant (sans vouloir être indiscret)

(*) et surtout pourquoi

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Re: Var / Toulon

#333 Message par floflo » 02 avr. 2019, 07:00

En fait je n’ai pas choisi la région, je voulais juste partir, une opportunité de mutation pour Monsieur, dans le sud ouest.
Prix de l’immo divisé par 2, région agricole. Le comble c’est que c’est ici que j’ai trouvé le boulot le mieux payé.. mais j’ai peut-être eu un coup de bol sur ce coup là.. Quand bien même, à salaire égal, je serai gagnante..

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Re: Var / Toulon

#334 Message par neron » 02 avr. 2019, 11:03

Perso., je recherchait un logement où mon revenu correspond au revenus médians de la commune à nb. d'UC.
En effet il existe une corrélation entre revenus (capacité d'achat du foyer) et le logement du foyer (prix / nb de m2)

Je ne vais pas refaire les files mais cette corrélation est valable même en zone touristique souvent hétérogène où il suffit de s'éloigner dans la commune de ces zones tourisques (bord de mer, centre de stations de ski) pour retrouver la corrélation. En effet le prix est fonction de la capacité d'achat et subsidiairement égale à la capacité locative même en zone touristique. Les données sur les deciles de revenus par commune sont disponible sur le site de l'INSEE
La carte que les médias vous vendent n'est pas le territoire où vous vivez

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Re: Var / Toulon

#335 Message par goinfrimmo » 03 avr. 2019, 14:49

baka99 a écrit :
01 avr. 2019, 19:13
Locataire en couple depuis 2016 (5k€ a 2, puis 6-7k€ depuis 18mois), actuellement 1200€/mois pour une maison de 110m2 (prix très compétitif pour le secteur).
Avec un D9 qui commence vers 35K, vous devez être dans les 5% les plus riches (en flux) de vos voisins. Ca roule :wink: .
baka99 a écrit :Financement :
80k€ apport, 450k€ sur 20 ans à 1% hors assurance (30 et 32 ans).
On a aussi l'option 25 ans à 1.2%
Je ne viens plus aussi souvent sur BI et à chaque fois, je suis surpris d'à quel point l'effort de financement a diminué depuis la mise en route du QE en 2015 :oops: .

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