Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

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PACA
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2551 Message par PACA » 24 mars 2014, 21:35

@lecriminel => 400 oui probablement. Les charges sont très faibles et je préfère jouer la modération des loyers et la stabilité des locataires. Bon, le cadre est bien mais on est quand même pas dans du standing aussi avec piscine … etc. Au départ c'était une défiscalisation de robien sans objectif de PV. C'est surtout le site qui m'a plu.
Indépendamment du fait que le loyer ne soit pas excessif, il me semble que la demande locative est assez forte. Même avec des revenus relativement élevés et confortables il y a une désaffection pour l’acquisition. Les prix de vente sont dissuasifs. … je n’ai vraiment plus envie d’acheter à ces prix pour louer, impossible de pratiquer des loyers raisonnables.

@cotedusure06 => oui, pas cher aussi pour du CC, les charges étant probablement de l’ordre de 150.

delacôte
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2552 Message par delacôte » 26 mars 2014, 14:26

Sur Toulon, quelques nouvelles maisons chaque semaine et le stock gonfle depuis 2 mois...

Mini50
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2553 Message par Mini50 » 12 avr. 2014, 11:36

Titre : L'activité du marché immobilier en progression de 5 à 10%
Éditeur : Nice Matin
Article en ligne : http://www.nicematin.com/cote-dazur/lac ... 93144.html
Date : 11 avril 2014
Frédéric Pelou (FNAIM 06) a écrit :Depuis le début de l'année, on peut estimer la progression du volume d'activité de 5 à 10 % dans le département.
Le retour de la clientèle internationale, sauf à Menton, n'est pas annoncé.
La forte baisse de l'investissement locatif est notable.
Léger glissement du prix du mètre carré. La baisse moyenne sur un an, va de 1,74 % pour Cannes, à 3,35 % à Nice, ou encore 2 % à Antibes. Et à Menton une augmentation légère est enregistrée (+0,65 % ).
La fin de l'article concerne l'habituel couplet sur c'est-la-fot-a-Duflot-ALUR

Donc en résumé, la FNAIM fait semblant de croire que le marché se débloque avec un "frémissement" de 5-10% tout en feignant d'ignorer la baisse belle et bien présente en la qualifiant pudiquement de "glissement" ... Heureusement que Menton plais encore aux italiens pour les rassurer.
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#2554 Message par cotedusure06 » 13 avr. 2014, 16:51

L'une des explications du frémissement est à rechercher du côté des taux d'intérêts.
« Leur hausse est annoncée et les acquéreurs, dont les primo-accédants préfèrent acheter un bien un peu plus onéreux en se rattrapant sur le coût du crédit », constate le président de la Fnaim.
Doit on comprendre que les acquéreurs préfèrent un taux bas aujourd'hui à une baisse des prix demain ?
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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crispus
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2555 Message par crispus » 13 avr. 2014, 20:26

cotedusure06 a écrit :
L'une des explications du frémissement est à rechercher du côté des taux d'intérêts.
« Leur hausse est annoncée et les acquéreurs, dont les primo-accédants préfèrent acheter un bien un peu plus onéreux en se rattrapant sur le coût du crédit », constate le président de la Fnaim.
Doit on comprendre que les acquéreurs préfèrent un taux bas aujourd'hui à une baisse des prix demain ?
Le bien est plus onéreux pour celui qui achète cash (mon cas :twisted:) mais à crédit ça coûte le même prix pour un bien supérieur. Effet qualité.

Il y a tout de même une différence avec "le temps d'avant" où chaque baisse des taux s'accompagnait une hausse des prix. A présent les prix des bien ne montent plus, voire baissent un peu, et si l'acheteur monte en gamme il prend un bien certes plus cher à l'achat mais qui lui coûte la même mensualité sur la même durée, que le bien de qualité inférieure envisageable avant cette baisse des taux.

Tout le contraire de la hausse, où d'année en année les acheteurs réduisaient leurs prétentions et achetaient moins bien à budget égal. 8)

Cet effet qualité peut s'expliquer aussi par le fait que l'acheteur a compris que la revente s'annonce difficile, et que pour se prémunir il vaut mieux choisir un bien sans défaut...

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#2556 Message par Mini50 » 14 avr. 2014, 11:29

cotedusure06 a écrit :
L'une des explications du frémissement est à rechercher du côté des taux d'intérêts.
« Leur hausse est annoncée et les acquéreurs, dont les primo-accédants préfèrent acheter un bien un peu plus onéreux en se rattrapant sur le coût du crédit », constate le président de la Fnaim.
Doit on comprendre que les acquéreurs préfèrent un taux bas aujourd'hui à une baisse des prix demain ?
A mon avis les taux d’intérêts n'y sont pour rien du tout, ils sont bas depuis déjà plusieurs mois. Pour moi le mot important dans les déclaration de la FNAIM c'est le mot "Frémissement" qui indique qu'ils sont en mode bourrage de crâne. En gros ils font semblant d'être contents d'avoir eu 5/10% de reprise d'activité en début d'année alors qu'il n'y a pas de quoi pavoiser et qu'il ne se passe pas grand chose.

Pour rappel :
viewtopic.php?f=194&t=129&start=2450#p1846436
viewtopic.php?f=194&t=129&start=2450#p1839998

Ce "Frémissement" sur à peine quelques mois, viens après 15% de baisse de volumes en 2012 (selon la FNAIM), et entre 9% (selon la FNAIM) et 15% (selon les notaires) en 2013.
Ça fait penser aux articles des années 90, ou tout les ans pendant la baisse, il y avait un "frémissement" au printemps (il y avait un fil sur ce thème sur la forum mais je ne le retrouve pas).

Bref, c'est juste de la com pour faire croire qu'il y a une reprise d'activité alors qu'il ne se passe pas grand chose. Pendant que ça "frémit" les acheteurs étrangers ne sont plus là, l'investissement locatif s'effondre et les prix glissent baissent sauf à Menton où, Oh! miracle! Ils montent généreusement de 0,5%.

Dire d'un marché qu'il "frémit" ou que des prix qu'ils "glissent" dans sa com c'est du novlangue de loby. Je préfère retenir l'absence des acheteurs étrangers et des investisseur locatifs.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2557 Message par Ludovic06 » 28 avr. 2014, 16:58

Bonjour,

Petit retour de terrain :

visite il y a 2 semaine, maison 180m² et terrain 1700m² prix de 560K€ à Vence, expo nord-est, terrain très humide et en pente.

Offre la semaine qui suit à 500K€ ferme et non révisable.
L'AI me fait une contre proposition à 530K€.
Je propose 500K€ (j'ai pas plus d'argent et l'AI le sais).
L'AI reviens vers moi à 525K€.
Je maintiens 500K€ et l'AI siffle la fin de la discussion.

Bilan perso, c'est rageant de perdre autant d’énergie et de voir qu'en face les gens pinaille 25K€ alors que je viens d’aligner sur la table 1/2 Million d'€.
25K€ qui doivent représenter la com de l'AI.

Je crois que finalement, cela sera plus simple de convaincre ma femme de changer de région :twisted:

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2558 Message par nausicaa » 28 avr. 2014, 18:45

sauvé par le gong, donc

vous n allez pas mettre un demi million d euros dans un truc exposé nord est sur un terrain en pente !

personnellement je viens de suspendre ma recherche d un appart à acheter dans le 06, trop cher, trop de défauts, immeubles en trop mauvais état, agents immobilier trop menteurs, trop de biens morts depuis 3 ans ayant déjà usé 5 agences, et que l on me repropose sans cesse, trop peu de considération des interlocuteurs pour nous et l argent que nous amenons...

donc j'abandonne après 3 ans... je ne suis pas novice en immobilier, j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006... mais là... la meilleure chose que nous puissions faire est d abandonner et de réexaminer la situation l'hiver prochain...

(si cela peut vous remonter le moral, on dit que les bulles éclatent quand les plus motivés abandonnent ... j'étais motivée)

8)

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#2559 Message par locataireheureux » 29 avr. 2014, 07:46

nausicaa a écrit :sauvé par le gong, donc

vous n allez pas mettre un demi million d euros dans un truc exposé nord est sur un terrain en pente !

personnellement je viens de suspendre ma recherche d un appart à acheter dans le 06, trop cher, trop de défauts, immeubles en trop mauvais état, agents immobilier trop menteurs, trop de biens morts depuis 3 ans ayant déjà usé 5 agences, et que l on me repropose sans cesse, trop peu de considération des interlocuteurs pour nous et l argent que nous amenons...

donc j'abandonne après 3 ans... je ne suis pas novice en immobilier, j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006... mais là... la meilleure chose que nous puissions faire est d abandonner et de réexaminer la situation l'hiver prochain...

(si cela peut vous remonter le moral, on dit que les bulles éclatent quand les plus motivés abandonnent ... j'étais motivée)

8)
Il manque peut-etre aussi a l'inventaire des obstacles a l'acquisition sur la côte, la qualité de la gestion des copropriétés:
bati baclé + manque d'artisans compétents + syndics au niveau des AI locaux + coproprietaires absents ou gateux = un cocktail interessant.

Il reste le soleil et les mimosas...

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2560 Message par Lorenz » 29 avr. 2014, 08:30

Ludovic06 a écrit : Bilan perso, c'est rageant de perdre autant d’énergie et de voir qu'en face les gens pinaille 25K€ alors que je viens d’aligner sur la table 1/2 Million d'€.
Ces gens sont incapables de faire la différence entre l'argent payé et l'argent encaissé. C'est tout le problème.
"Je ne prétends pas. Je suis." (Louis XX, duc d'Anjou et de Bourbon, de jure roi de France et de Navarre)
"Je n'ai jamais été assez riche pour pouvoir me permettre de payer trop cher." (François Pinault)

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2561 Message par cotedusure06 » 29 avr. 2014, 09:06

Merci pour le retour Ludovic.

Demain je visite moi aussi sur Vence :wink:

RS en vente depuis plus d'un an suite au décès du conjoint, j'ai pu contacter la propriétaire en direct, dans les agences pas de photos de l'intérieur, diagnostic énergétique en "E" je m'attends à tout lors de la visite :roll:

La maison est dans un bon quartier, bien exposée, bonne surface, transports scolaires quasiment devant la porte. Selon l'état intérieur je ferais une proposition en déduisant les travaux de rénovation nécessaires du prix demandé..... à suivre
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2562 Message par crispus » 29 avr. 2014, 09:40

Lorenz a écrit :
Ludovic06 a écrit : Bilan perso, c'est rageant de perdre autant d’énergie et de voir qu'en face les gens pinaille 25K€ alors que je viens d’aligner sur la table 1/2 Million d'€.
Ces gens sont incapables de faire la différence entre l'argent payé et l'argent encaissé. C'est tout le problème.
Ils auront des insomnies dans quelques années en repensant aux propositions indécentes qu'ils ont refusées. :lol:

Dans ma famille, plusieurs ont découvert après une longue mise en vente... que la première proposition était finalement la meilleure. :roll:

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2563 Message par Ludovic06 » 29 avr. 2014, 10:11

cotedusure06, merci de ton effort d'éducation des vendeurs.
Car les proprio ne bougent pas leurs prix.
Les AI ne bougent pas le prix du proprio.
La marge de manœuvre est de 5% plafonnée à 10K€.
Modifié en dernier par Ludovic06 le 29 avr. 2014, 13:26, modifié 1 fois.

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2564 Message par VertPamplemousse » 29 avr. 2014, 10:49

nausicaa a écrit :j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006...
Combien de frais de notaire et de frais d'agence jetés par les fenêtres pour 15 transactions ? Et pourquoi 15 transactions ? Tu as la bougeotte ?
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2565 Message par lecriminel » 29 avr. 2014, 10:55

crispus a écrit : Dans ma famille, plusieurs ont découvert après une longue mise en vente... que la première proposition était finalement la meilleure. :roll:
Idem dans la mienne, au final 45% de rabais sur le prix d'annonce en plus de 2 ans.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2566 Message par nausicaa » 29 avr. 2014, 12:26

VertPamplemousse a écrit :
nausicaa a écrit :j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006...
Combien de frais de notaire et de frais d'agence jetés par les fenêtres pour 15 transactions ? Et pourquoi 15 transactions ? Tu as la bougeotte ?
j avais acheté divers appartement (rp + locatif) suite au précédent krach, que j ai revendus après rénovation et une période de location...

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#2567 Message par cotedusure06 » 29 avr. 2014, 14:48

Ludovic06 a écrit :cotedusure06, merci de ton effort d'éducation des vendeurs.
Car les proprio ne bougent pas leurs prix.
Les AI ne bougent pas le prix du proprio.
La marge de manœuvre est de 5% plafonnée à 10K€.
merci pour tes encouragements :lol: :lol: :lol:
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2568 Message par Marcel_Patoulatchi » 29 avr. 2014, 16:48

Je confirme que les proprios se sentent toujours en position de force sur la côte.
La seule baisse que j'ai pu obtenir sur un appart à 435000€ est de 5000€...
Quel effort! :roll:

P.S: J'ai évidemment laissé tomber la négociation avec lui, il se fout de la gueule du monde...
Modifié en dernier par Marcel_Patoulatchi le 30 avr. 2014, 09:15, modifié 1 fois.

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2569 Message par Ludovic06 » 29 avr. 2014, 17:08

10.7% chômeurs en 2013 sur le 06
l'augmentation du nombre de chômeur pour 2014 est en place

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2570 Message par cotedusure06 » 30 avr. 2014, 11:30

cotedusure06 a écrit :Demain je visite moi aussi sur Vence :wink:

RS en vente depuis plus d'un an suite au décès du conjoint, j'ai pu contacter la propriétaire en direct, dans les agences pas de photos de l'intérieur, diagnostic énergétique en "E" je m'attends à tout lors de la visite :roll:

La maison est dans un bon quartier, bien exposée, bonne surface, transports scolaires quasiment devant la porte. Selon l'état intérieur je ferais une proposition en déduisant les travaux de rénovation nécessaires du prix demandé..... à suivre
Retour de visite, la maison est dans son jus, construite il y a 40 ans : les 2 SDB, la cuisine, les peintures, l'isolation, la toiture sont à revoir. Au bas mot 100K€ de travaux et encore :? , a voir si la propriétaire est réaliste et sait que son bien nécessite des travaux conséquents pour être habitable.

Ce qui m'énerve, c'est encore une fois de plus que les AIs prennent un mandat à un prix qui n'est pas réaliste et pour lequel personne de censé ne fera une proposition.
N'ont ils pas un devoir de conseil ? :evil:
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2571 Message par Ludovic06 » 30 avr. 2014, 13:24

Ils ont été habitué à vendre ce type de produit à des prix bien plus élevés (dixit patrim) sur les 5 à 6 années précédentes.

Joue leur jeu, en leur demandant le prix d'une maison identique toute neuve.
Tu verra leur réaction sera sur le prix du terrain qu'il pense que tu ne connais pas et qui pour eux est encore plus hors de prix.
Demande leur à ce moment de chiffrer le terrain, ne discute pas le prix du terrain dit leur juste ok admettons c'est un prix de présentation correcte.
Apres tu leur dit une maison neuve avec un bâtisseur en RT2012 aujourd'hui c'est 1500€/m² TTC x le métrage de la maison.
A l'arrivé tu as un prix pour la même maison sur le même terrain qui n'est pas 10% plus cher que leur prix de présentation.

L'AI commence à faire la tête, tu le fini avec sur le prix du neuf tu enléve les travaux de rénovation (800-1000€/m²) et le delta des droits de mutation ce qui te donne la valeur vénale du bien. Soit 100 à 150K€ de moins que l'épave que tu visite.


Pour mon infos c'est quelle maison que tu as visitée ?

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#2572 Message par cotedusure06 » 30 avr. 2014, 13:30

Ah oui j'avais oublié électricité n'est plus aux normes, donc à refaire aussi 8)
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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#2573 Message par Ludovic06 » 30 avr. 2014, 13:57

L’électricité ce n'est pas super grave.
Mais à ce niveau de prix, tout défaut est intolérable.

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#2574 Message par cotedusure06 » 30 avr. 2014, 14:08

l'électricité, si il faut rajouter la terre sur chaque prise, cela nécessite de retirer des gaines dans toutes les cloisons et ensuite tous les fils en repartant du tableau...du moins c'est ce que j'ai déjà vu faire dans une vieille maison que j'avais loué, il y a 20 ans déjà :roll:

Par contre je n'ai aucune idée de ce que cela peut coûter.
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#2575 Message par Ludovic06 » 30 avr. 2014, 14:28

c'est pas très cher et bien propre de retirer complètement l’électricité en goulotte.

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2576 Message par VertPamplemousse » 30 avr. 2014, 20:23

Ludovic06 a écrit :Ils ont été habitué à vendre ce type de produit à des prix bien plus élevés (dixit patrim) sur les 5 à 6 années précédentes.

Joue leur jeu, en leur demandant le prix d'une maison identique toute neuve.
Tu verra leur réaction sera sur le prix du terrain qu'il pense que tu ne connais pas et qui pour eux est encore plus hors de prix.
Demande leur à ce moment de chiffrer le terrain, ne discute pas le prix du terrain dit leur juste ok admettons c'est un prix de présentation correcte.
Apres tu leur dit une maison neuve avec un bâtisseur en RT2012 aujourd'hui c'est 1500€/m² TTC x le métrage de la maison.
A l'arrivé tu as un prix pour la même maison sur le même terrain qui n'est pas 10% plus cher que leur prix de présentation.

L'AI commence à faire la tête, tu le fini avec sur le prix du neuf tu enléve les travaux de rénovation (800-1000€/m²) et le delta des droits de mutation ce qui te donne la valeur vénale du bien. Soit 100 à 150K€ de moins que l'épave que tu visite.


Pour mon infos c'est quelle maison que tu as visitée ?
Excellente idée que de se référer aux prix des terrains. Par contre, 1500 € e m2 X surface habitable, c'est mal connaitre le prix d'une construction. Surtout dans cette région où le terrain est souvent très aménagé...

Une construction neuve finie (finitions faites et non pas seulement second oeuvre) c'est minimum 1800 € le m2 sans se faire plaisir. Un terrain de 1000m2 (non plat) entièrement aménagé avec une piscine c'est 100-120K€ de plus... Bref, restez réalistes dans vos négo.

Là où je vous rejoins à 100%, c'est que des maisons anciennes avec travaux ça devrait être énormément dévalorisé face à du neuf, ce dont les proprio ne se rendent généralement pas compte...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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#2577 Message par Ludovic06 » 01 mai 2014, 09:46

Le prix de 1500€ TTC /m² je le tiens des bâtisseurs genre maison de manon, maison et tradition, etc ....
Et cela en décembre dernier.

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#2578 Message par crispus » 01 mai 2014, 10:28

VertPamplemousse a écrit :Là où je vous rejoins à 100%, c'est que des maisons anciennes avec travaux ça devrait être énormément dévalorisé face à du neuf, ce dont les proprio ne se rendent généralement pas compte...
Par exemple le double vitrage : dans mon ancienne loc il ne remplissait plus son rôle au bout de 20-25 ans. Et le DPE était faux, puisque basé sur la performance du neuf. :evil:
:arrow: Prévoir le remplacement des vitrages à brève échéance si plus de 20 ans.
Idem pour la laine de verre, dont l'épaisseur diminue avec le temps...

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#2579 Message par VertPamplemousse » 01 mai 2014, 19:04

Ludovic06 a écrit :Le prix de 1500€ TTC /m² je le tiens des bâtisseurs genre maison de manon, maison et tradition, etc ....
Et cela en décembre dernier.
Tu confonds le prix d'annonce et le prix réel. Je ne vais pas détailler ici parce que ce n'est pas le sujet, mais tu verras le jour où tu feras faire que le prix de base annoncé ne correspond en rien à ce que te coute en dernier lieu une construction... Je suis dedans, donc je me rends bien compte... Une simple piscine en 3,4x5m avec PAC, nage à contre-courant, électrolyse et aménagements autour (plages en pierre, plantations et autres) vient de me couter la bagatelle de 41.000 € sans compter les escalier paysager et autres aménagements annexes... Bref, il y a le prix de base et il y a le prix final pour un truc fini et bien réalisé et entre les deux c'est le grand écart. Je n'ose même pas vous dire le prix de revient au m2 de ma maison hors terrain quand j'inclue les aménagements de terrain, je vais m'attirer les foudres....
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2580 Message par Ludovic06 » 02 mai 2014, 06:46

VertPamplemousse, je parle uniquement de la maison pas des extérieurs ni des finitions de la maison.

Au vu de l'age des AI que je croise, soit ils sont trop vieux soit trop jeune pour savoir le prix réel de reviens du m² d'une maison neuve.
Donc je m'en sers à chaque visite de l'argument du neuf.
Et jamais un AI m'a repris sur le prix ni sur un autre point négatif du neuf : délais de 22 mois minimum pour entrer dans la maison.

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2581 Message par VertPamplemousse » 02 mai 2014, 07:08

Ludovic06 a écrit :VertPamplemousse, je parle uniquement de la maison pas des extérieurs ni des finitions de la maison.

Au vu de l'age des AI que je croise, soit ils sont trop vieux soit trop jeune pour savoir le prix réel de reviens du m² d'une maison neuve.
Donc je m'en sers à chaque visite de l'argument du neuf.
Et jamais un AI m'a repris sur le prix ni sur un autre point négatif du neuf : délais de 22 mois minimum pour entrer dans la maison.
Si c'est un simple argument de négo pourquoi pas et tant mieux si cela fonctionne, mais ce n'est pas comme cela que je comprends ton post initial et comparer une maison finie et une construction à moitié achevée c'est assez hasardeux. Par contre en quoi parler de 22 mois de délai pour le neuf te sert d'argument ? Et d'où sort ce chiffre ? Cas perso, 2 mois entre compromis terrain et signature notaire, 3 mois pour obtenir le PC et 5 mois de travaux entre le premier coup de pelle et le déménagement, ça donne donc 10 mois pour une maison ossature bois. Pour une construction non sèche, on peut compter 3 ou 4 mois de plus, soit 13-14 mois. Mais guère plus ou alors c'est qu'on gère mal sa construction et qu'on fiche son argent par les fenêtres (intérêts intercalaires et loyers entre autres).
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#2582 Message par Ludovic06 » 02 mai 2014, 08:32

Les 22 mois il faut ne faut pas en parler c'est sur. Mais jamais un AI n'a mis ce contre argument dans la balance.

Tu oublis que ton terrain est souvent soumis à un permit de lotir et à un bornage contradictoire.
Et les travaux de lotissement.
Cela ajoute 3 à 5 mois sur le le PC.
Sans oublier que bien souvent, le compromis stipule que le vendeur veux / doit vendeur les autres lot en clause suspensive.

Dans la région, beaucoup de terrain sont en pprn incendie donc la maison en bois si tendance ....

D'où mes 20 à 22 mois.

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#2583 Message par cotedusure06 » 02 mai 2014, 08:42

Lors de l'achat de ma précédente maison sur plan, la livraison était prévue sous 18 mois.
Au final 24 mois après on a été livrés. A l'époque j'étais scandalisé par les 6 mois de retard et les nombreuses malfaçons.

Après en avoir discuté autour de moi, c'est un retard standard sur le département, aucun constructeur ne tiens les délais annoncés et les clauses de dédommagement nécessitent environ 4 ans de procédure, donc quasiment tout le monde évite le procès, et les constructeurs le savent :?
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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#2584 Message par PACA » 02 mai 2014, 10:08

Nice Corniche fleurie : J’ai eu 24 mois de retard à la livraison par rapport à la date prévue, signé en 2001 livré en 2004.
Il faut pouvoir tenir 24 mois supplémentaires de remboursement d’emprunt sans rentrées de loyer, il me semble aussi que la défiscalisation n’a pu être effective qu’après l’entrée des premiers loyers à la date de livraison effective..
J’ai pu récupérer les intérêts d’emprunt correspondants aux 24 mois de retard avec une procédure assez longue.
D'où l’importance de prévoir une marge de sécurité et de ne pas avoir un budget prévisionnel trop limite au départ.

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#2585 Message par Pi-r2 » 02 mai 2014, 10:16

VertPamplemousse a écrit :comparer une maison finie et une construction à moitié achevée c'est assez hasardeux.
Non, ça a beaucoup de sens du point de vue du primo accédant: ça permet d'étaler les dépenses dans le temps. C'est en cela que la comparaison est pertinente, le neuf juste habitable, mais pas "fini" est moins cher que l'ancien qu'on veut nous refourguer. Et c'est neuf. Et les finitions sont parfois un plaisir (faire une terrasse, une piscine, aménager le jardin, faire les clotures / portails à ton gout etc)
Après , évidemment si 100% de l'ancien est exactement à ton goût, ça vaut le prix, sinon, le vendeur pense que ça vaut ce qu'il a payé, mais pas l'acheteur.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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#2586 Message par VertPamplemousse » 02 mai 2014, 12:27

Ludovic06 a écrit :Les 22 mois il faut ne faut pas en parler c'est sur. Mais jamais un AI n'a mis ce contre argument dans la balance.

Tu oublis que ton terrain est souvent soumis à un permit de lotir et à un bornage contradictoire.
Et les travaux de lotissement.
Cela ajoute 3 à 5 mois sur le le PC.
Sans oublier que bien souvent, le compromis stipule que le vendeur veux / doit vendeur les autres lot en clause suspensive.

Dans la région, beaucoup de terrain sont en pprn incendie donc la maison en bois si tendance ....

D'où mes 20 à 22 mois.
Ah OK, on parle donc de maisons en lots de promoteurs, j'étais sur de l'individuel en construction libre...

Pour les problèmes d'incendie, le type de construction n'a pas d'impact puisque l'ossature bois brûle moins vite que de la construction traditionnelle ce qui en augmente la sécurité en cas d'incendie, mais c'est un autre débat.

Pi-r2 a écrit :
VertPamplemousse a écrit :comparer une maison finie et une construction à moitié achevée c'est assez hasardeux.
Non, ça a beaucoup de sens du point de vue du primo accédant: ça permet d'étaler les dépenses dans le temps. C'est en cela que la comparaison est pertinente, le neuf juste habitable, mais pas "fini" est moins cher que l'ancien qu'on veut nous refourguer. Et c'est neuf. Et les finitions sont parfois un plaisir (faire une terrasse, une piscine, aménager le jardin, faire les clotures / portails à ton gout etc)
Après , évidemment si 100% de l'ancien est exactement à ton goût, ça vaut le prix, sinon, le vendeur pense que ça vaut ce qu'il a payé, mais pas l'acheteur.
Mouais... Pour moi c'est encore bancal même si je comprends très bien ton raisonnement, mais si j'étais AI je te répondrais en ce cas que "si t'as pas les moyens pour une maison entière, en effet achète une moitié de maison". A argument "absurde, réponse absurde quoi... La réalité c'est que les primo font effectivement le rapport au m2 parce qu'ils ne se rendent pas compte de ce qui les attend en choisissant de construiret, ce qui va dans ton sens.
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#2587 Message par Ludovic06 » 02 mai 2014, 12:49

VertPamplemousse nous sommes tous les deux d'accord.
Le point que je soulevais, c'est que tout acheteur peu mentir sur le prix du neuf et donc dévaluer sans hésiter un bien d'occasion.
Pourquoi ?
Parce que les AI ne sont que des commerciaux à 2 balles qui n'ont aucunes notions ni d'économie, ni de technique et encore moins de gestion de projet immo.
En gros ce sont des ânes plus ou moins bien habillés.

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#2588 Message par Pi-r2 » 02 mai 2014, 13:07

VertPamplemousse a écrit : Mouais... Pour moi c'est encore bancal même si je comprends très bien ton raisonnement, mais si j'étais AI je te répondrais en ce cas que "si t'as pas les moyens pour une maison entière, en effet achète une moitié de maison". A argument "absurde, réponse absurde quoi... La réalité c'est que les primo font effectivement le rapport au m2 parce qu'ils ne se rendent pas compte de ce qui les attend en choisissant de construiret, ce qui va dans ton sens.
Disons qu'en économie ce qui compte c'est l'alternative. Et pour un primo, l'alternative de vivre quelques années dans du neuf pas fini est tout à fait viable. C'est donc de son point de vue un point de comparaison valide. ensuite, c'est la situation du marché qui va dire si c'est bancal ou pas.
(à minima, pour construire, il faut trouver un terrain, tu en sais quelque chose)
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
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#2589 Message par VertPamplemousse » 02 mai 2014, 13:22

Pi-r2 a écrit :Et pour un primo, l'alternative de vivre quelques années dans du neuf pas fini est tout à fait viable. C'est donc de son point de vue un point de comparaison valide.
Oui d'accord là dessus.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2590 Message par cotedusure06 » 09 mai 2014, 13:46

Bonjour à tous.

Il y a une semaine environ j'avais contacté un particulier dont l'annonce sur LBC m’avait interpellé. Suite à quelques échanges par emails nous avons eu un rendez vous pour une visite.

La visite se faisant, il faut l'admettre, c'est le coup de cœur !!!! Cette maison correspond en tout point à ce que nous cherchons en vain depuis plusieurs mois. De plus elle est parfaitement entretenue et l'on peut y poser nos meubles sans travaux.
Après quelques heures de réflexion, nous faisons une proposition à -5% du prix initial, celui ci étant à mon avis au juste prix, je n'ai pas voulu braquer les propriétaires avec une offre à -10%.

Le lendemain, nous nous entendons avec les propriétaires à une offre à -3%.

Depuis plusieurs mois je n'arrivais pas à trouver de bien qui corresponde à ce que je souhaitais acquérir pour ma famille, peu à peu nous en étions à nous résigner et à faire des concessions sur certain des critères que nous avions établi avec mon épouse.

Finalement, nous avons trouvé ce que nous voulions en direct PAP à un prix que j'estime normal, ce n'est pas un prix bullesque comme j'ai pu en voir des dizaines depuis quelques mois, ce n'est pas non plus un coup de fusil, mais je souhaite seulement me loger pour une dizaine d'années et pas spéculer.

Si je partage ceci avec vous, ce n'est pas pour recevoir des félicitations, mais pour redonner espoir à ceux qui cherchent à se loger correctement, sans devoir braquer une banque. Pour moi cela est enfin possible, peut être est ce le début du retournement du marché ?
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2591 Message par lumierecendree » 09 mai 2014, 14:21

cotedusure06 a écrit :Bonjour à tous.

Il y a une semaine environ j'avais contacté un particulier dont l'annonce sur LBC m’avait interpellé. Suite à quelques échanges par emails nous avons eu un rendez vous pour une visite.

La visite se faisant, il faut l'admettre, c'est le coup de cœur !!!! Cette maison correspond en tout point à ce que nous cherchons en vain depuis plusieurs mois. De plus elle est parfaitement entretenue et l'on peut y poser nos meubles sans travaux.
Après quelques heures de réflexion, nous faisons une proposition à -5% du prix initial, celui ci étant à mon avis au juste prix, je n'ai pas voulu braquer les propriétaires avec une offre à -10%.

Le lendemain, nous nous entendons avec les propriétaires à une offre à -3%.

Depuis plusieurs mois je n'arrivais pas à trouver de bien qui corresponde à ce que je souhaitais acquérir pour ma famille, peu à peu nous en étions à nous résigner et à faire des concessions sur certain des critères que nous avions établi avec mon épouse.

Finalement, nous avons trouvé ce que nous voulions en direct PAP à un prix que j'estime normal, ce n'est pas un prix bullesque comme j'ai pu en voir des dizaines depuis quelques mois, ce n'est pas non plus un coup de fusil, mais je souhaite seulement me loger pour une dizaine d'années et pas spéculer.

Si je partage ceci avec vous, ce n'est pas pour recevoir des félicitations, mais pour redonner espoir à ceux qui cherchent à se loger correctement, sans devoir braquer une banque. Pour moi cela est enfin possible, peut être est ce le début du retournement du marché ?
Fait péter les liens pour avoir notre retour! :wink:
" Un journal a écrit que ce qui manque aux jeunes, c’est une bonne guerre ; ce qui ne nous apprend rien sur les jeunes, mais en dit long sur les vieux. " (Romain Gary)

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2592 Message par Ludovic06 » 19 mai 2014, 09:41

cotedusure06 mes félicitations.

peux tu nous en dire un peu plus :
superficie, terrain, prix et villes stp ?

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#2593 Message par cotedusure06 » 19 mai 2014, 09:58

Salut.
Maison construite en 1995, superficie 160m², terrain 2100m², jardin arboré avec piscine, St Jeannet, 670K€.
Le bien à été entretenu régulièrement avec factures à l'appui, hormis la décoration qui n'est pas exactement à notre goût, on peut y rentrer sans travaux et vu la qualité des biens qui circulent dans le coin, c'est une chance.
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2594 Message par Ludovic06 » 19 mai 2014, 10:32

670K€ cela fait un paquet d'argent même pour 160m² et 2100m², pour un village de paysans (selon les Niçois en 2000)

celle là tu l'avais vue :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=21_s

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2595 Message par cotedusure06 » 19 mai 2014, 10:43

je sais que ça fait un paquet d'argent, cet argent je l'ai gagné avec mon travail et aussi grâce au fameux parcours immobilier, cumulant sur un peu plus de 10 ans les plus valus réalisées par 3 achats/revente :oops:

Pour ce qui concerne ta villa, j'avais effectivement vu l'annonce elle est la depuis un moment, mais pas visitée, pas localisée, je ne peux donc pas me prononcer sur sa "valeur" ou ses défauts.
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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#2596 Message par cotedusure06 » 19 mai 2014, 10:50

Pour ce qui concerne le village de paysans, ce n'est pas un problème étant moi même petit fils de paysan :wink:
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#2597 Message par Ludovic06 » 19 mai 2014, 12:41

pareil petit fils de paysans et fils de paysans

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#2598 Message par cotedusure06 » 19 mai 2014, 12:57

vallée de la Vésubie pour moi , et toi ?
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#2599 Message par Ludovic06 » 19 mai 2014, 13:56

Beauce

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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice

#2600 Message par cotedusure06 » 19 mai 2014, 14:17

Tu es loin de tes terres natales :wink:
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