Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
@lecriminel => 400 oui probablement. Les charges sont très faibles et je préfère jouer la modération des loyers et la stabilité des locataires. Bon, le cadre est bien mais on est quand même pas dans du standing aussi avec piscine … etc. Au départ c'était une défiscalisation de robien sans objectif de PV. C'est surtout le site qui m'a plu.
Indépendamment du fait que le loyer ne soit pas excessif, il me semble que la demande locative est assez forte. Même avec des revenus relativement élevés et confortables il y a une désaffection pour l’acquisition. Les prix de vente sont dissuasifs. … je n’ai vraiment plus envie d’acheter à ces prix pour louer, impossible de pratiquer des loyers raisonnables.
@cotedusure06 => oui, pas cher aussi pour du CC, les charges étant probablement de l’ordre de 150.
Indépendamment du fait que le loyer ne soit pas excessif, il me semble que la demande locative est assez forte. Même avec des revenus relativement élevés et confortables il y a une désaffection pour l’acquisition. Les prix de vente sont dissuasifs. … je n’ai vraiment plus envie d’acheter à ces prix pour louer, impossible de pratiquer des loyers raisonnables.
@cotedusure06 => oui, pas cher aussi pour du CC, les charges étant probablement de l’ordre de 150.
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Sur Toulon, quelques nouvelles maisons chaque semaine et le stock gonfle depuis 2 mois...
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Titre : L'activité du marché immobilier en progression de 5 à 10%
Éditeur : Nice Matin
Article en ligne : http://www.nicematin.com/cote-dazur/lac ... 93144.html
Date : 11 avril 2014
Donc en résumé, la FNAIM fait semblant de croire que le marché se débloque avec un "frémissement" de 5-10% tout en feignant d'ignorer la baisse belle et bien présente en la qualifiant pudiquement de "glissement" ... Heureusement que Menton plais encore aux italiens pour les rassurer.
Éditeur : Nice Matin
Article en ligne : http://www.nicematin.com/cote-dazur/lac ... 93144.html
Date : 11 avril 2014
Frédéric Pelou (FNAIM 06) a écrit :Depuis le début de l'année, on peut estimer la progression du volume d'activité de 5 à 10 % dans le département.
Le retour de la clientèle internationale, sauf à Menton, n'est pas annoncé.
La forte baisse de l'investissement locatif est notable.
La fin de l'article concerne l'habituel couplet sur c'est-la-fot-a-Duflot-ALURLéger glissement du prix du mètre carré. La baisse moyenne sur un an, va de 1,74 % pour Cannes, à 3,35 % à Nice, ou encore 2 % à Antibes. Et à Menton une augmentation légère est enregistrée (+0,65 % ).
Donc en résumé, la FNAIM fait semblant de croire que le marché se débloque avec un "frémissement" de 5-10% tout en feignant d'ignorer la baisse belle et bien présente en la qualifiant pudiquement de "glissement" ... Heureusement que Menton plais encore aux italiens pour les rassurer.
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- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Doit on comprendre que les acquéreurs préfèrent un taux bas aujourd'hui à une baisse des prix demain ?L'une des explications du frémissement est à rechercher du côté des taux d'intérêts.
« Leur hausse est annoncée et les acquéreurs, dont les primo-accédants préfèrent acheter un bien un peu plus onéreux en se rattrapant sur le coût du crédit », constate le président de la Fnaim.
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
Sir Winston Churchill
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Le bien est plus onéreux pour celui qui achète cash (mon cas ) mais à crédit ça coûte le même prix pour un bien supérieur. Effet qualité.cotedusure06 a écrit :Doit on comprendre que les acquéreurs préfèrent un taux bas aujourd'hui à une baisse des prix demain ?L'une des explications du frémissement est à rechercher du côté des taux d'intérêts.
« Leur hausse est annoncée et les acquéreurs, dont les primo-accédants préfèrent acheter un bien un peu plus onéreux en se rattrapant sur le coût du crédit », constate le président de la Fnaim.
Il y a tout de même une différence avec "le temps d'avant" où chaque baisse des taux s'accompagnait une hausse des prix. A présent les prix des bien ne montent plus, voire baissent un peu, et si l'acheteur monte en gamme il prend un bien certes plus cher à l'achat mais qui lui coûte la même mensualité sur la même durée, que le bien de qualité inférieure envisageable avant cette baisse des taux.
Tout le contraire de la hausse, où d'année en année les acheteurs réduisaient leurs prétentions et achetaient moins bien à budget égal.
Cet effet qualité peut s'expliquer aussi par le fait que l'acheteur a compris que la revente s'annonce difficile, et que pour se prémunir il vaut mieux choisir un bien sans défaut...
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
A mon avis les taux d’intérêts n'y sont pour rien du tout, ils sont bas depuis déjà plusieurs mois. Pour moi le mot important dans les déclaration de la FNAIM c'est le mot "Frémissement" qui indique qu'ils sont en mode bourrage de crâne. En gros ils font semblant d'être contents d'avoir eu 5/10% de reprise d'activité en début d'année alors qu'il n'y a pas de quoi pavoiser et qu'il ne se passe pas grand chose.cotedusure06 a écrit :Doit on comprendre que les acquéreurs préfèrent un taux bas aujourd'hui à une baisse des prix demain ?L'une des explications du frémissement est à rechercher du côté des taux d'intérêts.
« Leur hausse est annoncée et les acquéreurs, dont les primo-accédants préfèrent acheter un bien un peu plus onéreux en se rattrapant sur le coût du crédit », constate le président de la Fnaim.
Pour rappel :
viewtopic.php?f=194&t=129&start=2450#p1846436
viewtopic.php?f=194&t=129&start=2450#p1839998
Ce "Frémissement" sur à peine quelques mois, viens après 15% de baisse de volumes en 2012 (selon la FNAIM), et entre 9% (selon la FNAIM) et 15% (selon les notaires) en 2013.
Ça fait penser aux articles des années 90, ou tout les ans pendant la baisse, il y avait un "frémissement" au printemps (il y avait un fil sur ce thème sur la forum mais je ne le retrouve pas).
Bref, c'est juste de la com pour faire croire qu'il y a une reprise d'activité alors qu'il ne se passe pas grand chose. Pendant que ça "frémit" les acheteurs étrangers ne sont plus là, l'investissement locatif s'effondre et les prix glissent baissent sauf à Menton où, Oh! miracle! Ils montent généreusement de 0,5%.
Dire d'un marché qu'il "frémit" ou que des prix qu'ils "glissent" dans sa com c'est du novlangue de loby. Je préfère retenir l'absence des acheteurs étrangers et des investisseur locatifs.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Bonjour,
Petit retour de terrain :
visite il y a 2 semaine, maison 180m² et terrain 1700m² prix de 560K€ à Vence, expo nord-est, terrain très humide et en pente.
Offre la semaine qui suit à 500K€ ferme et non révisable.
L'AI me fait une contre proposition à 530K€.
Je propose 500K€ (j'ai pas plus d'argent et l'AI le sais).
L'AI reviens vers moi à 525K€.
Je maintiens 500K€ et l'AI siffle la fin de la discussion.
Bilan perso, c'est rageant de perdre autant d’énergie et de voir qu'en face les gens pinaille 25K€ alors que je viens d’aligner sur la table 1/2 Million d'€.
25K€ qui doivent représenter la com de l'AI.
Je crois que finalement, cela sera plus simple de convaincre ma femme de changer de région
Petit retour de terrain :
visite il y a 2 semaine, maison 180m² et terrain 1700m² prix de 560K€ à Vence, expo nord-est, terrain très humide et en pente.
Offre la semaine qui suit à 500K€ ferme et non révisable.
L'AI me fait une contre proposition à 530K€.
Je propose 500K€ (j'ai pas plus d'argent et l'AI le sais).
L'AI reviens vers moi à 525K€.
Je maintiens 500K€ et l'AI siffle la fin de la discussion.
Bilan perso, c'est rageant de perdre autant d’énergie et de voir qu'en face les gens pinaille 25K€ alors que je viens d’aligner sur la table 1/2 Million d'€.
25K€ qui doivent représenter la com de l'AI.
Je crois que finalement, cela sera plus simple de convaincre ma femme de changer de région
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
sauvé par le gong, donc
vous n allez pas mettre un demi million d euros dans un truc exposé nord est sur un terrain en pente !
personnellement je viens de suspendre ma recherche d un appart à acheter dans le 06, trop cher, trop de défauts, immeubles en trop mauvais état, agents immobilier trop menteurs, trop de biens morts depuis 3 ans ayant déjà usé 5 agences, et que l on me repropose sans cesse, trop peu de considération des interlocuteurs pour nous et l argent que nous amenons...
donc j'abandonne après 3 ans... je ne suis pas novice en immobilier, j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006... mais là... la meilleure chose que nous puissions faire est d abandonner et de réexaminer la situation l'hiver prochain...
(si cela peut vous remonter le moral, on dit que les bulles éclatent quand les plus motivés abandonnent ... j'étais motivée)
vous n allez pas mettre un demi million d euros dans un truc exposé nord est sur un terrain en pente !
personnellement je viens de suspendre ma recherche d un appart à acheter dans le 06, trop cher, trop de défauts, immeubles en trop mauvais état, agents immobilier trop menteurs, trop de biens morts depuis 3 ans ayant déjà usé 5 agences, et que l on me repropose sans cesse, trop peu de considération des interlocuteurs pour nous et l argent que nous amenons...
donc j'abandonne après 3 ans... je ne suis pas novice en immobilier, j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006... mais là... la meilleure chose que nous puissions faire est d abandonner et de réexaminer la situation l'hiver prochain...
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- locataireheureux
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Il manque peut-etre aussi a l'inventaire des obstacles a l'acquisition sur la côte, la qualité de la gestion des copropriétés:nausicaa a écrit :sauvé par le gong, donc
vous n allez pas mettre un demi million d euros dans un truc exposé nord est sur un terrain en pente !
personnellement je viens de suspendre ma recherche d un appart à acheter dans le 06, trop cher, trop de défauts, immeubles en trop mauvais état, agents immobilier trop menteurs, trop de biens morts depuis 3 ans ayant déjà usé 5 agences, et que l on me repropose sans cesse, trop peu de considération des interlocuteurs pour nous et l argent que nous amenons...
donc j'abandonne après 3 ans... je ne suis pas novice en immobilier, j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006... mais là... la meilleure chose que nous puissions faire est d abandonner et de réexaminer la situation l'hiver prochain...
(si cela peut vous remonter le moral, on dit que les bulles éclatent quand les plus motivés abandonnent ... j'étais motivée)
bati baclé + manque d'artisans compétents + syndics au niveau des AI locaux + coproprietaires absents ou gateux = un cocktail interessant.
Il reste le soleil et les mimosas...
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Ces gens sont incapables de faire la différence entre l'argent payé et l'argent encaissé. C'est tout le problème.Ludovic06 a écrit : Bilan perso, c'est rageant de perdre autant d’énergie et de voir qu'en face les gens pinaille 25K€ alors que je viens d’aligner sur la table 1/2 Million d'€.
"Je ne prétends pas. Je suis." (Louis XX, duc d'Anjou et de Bourbon, de jure roi de France et de Navarre)
"Je n'ai jamais été assez riche pour pouvoir me permettre de payer trop cher." (François Pinault)
"Je n'ai jamais été assez riche pour pouvoir me permettre de payer trop cher." (François Pinault)
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Merci pour le retour Ludovic.
Demain je visite moi aussi sur Vence
RS en vente depuis plus d'un an suite au décès du conjoint, j'ai pu contacter la propriétaire en direct, dans les agences pas de photos de l'intérieur, diagnostic énergétique en "E" je m'attends à tout lors de la visite
La maison est dans un bon quartier, bien exposée, bonne surface, transports scolaires quasiment devant la porte. Selon l'état intérieur je ferais une proposition en déduisant les travaux de rénovation nécessaires du prix demandé..... à suivre
Demain je visite moi aussi sur Vence
RS en vente depuis plus d'un an suite au décès du conjoint, j'ai pu contacter la propriétaire en direct, dans les agences pas de photos de l'intérieur, diagnostic énergétique en "E" je m'attends à tout lors de la visite
La maison est dans un bon quartier, bien exposée, bonne surface, transports scolaires quasiment devant la porte. Selon l'état intérieur je ferais une proposition en déduisant les travaux de rénovation nécessaires du prix demandé..... à suivre
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Sir Winston Churchill
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Ils auront des insomnies dans quelques années en repensant aux propositions indécentes qu'ils ont refusées.Lorenz a écrit :Ces gens sont incapables de faire la différence entre l'argent payé et l'argent encaissé. C'est tout le problème.Ludovic06 a écrit : Bilan perso, c'est rageant de perdre autant d’énergie et de voir qu'en face les gens pinaille 25K€ alors que je viens d’aligner sur la table 1/2 Million d'€.
Dans ma famille, plusieurs ont découvert après une longue mise en vente... que la première proposition était finalement la meilleure.
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
cotedusure06, merci de ton effort d'éducation des vendeurs.
Car les proprio ne bougent pas leurs prix.
Les AI ne bougent pas le prix du proprio.
La marge de manœuvre est de 5% plafonnée à 10K€.
Car les proprio ne bougent pas leurs prix.
Les AI ne bougent pas le prix du proprio.
La marge de manœuvre est de 5% plafonnée à 10K€.
Modifié en dernier par Ludovic06 le 29 avr. 2014, 13:26, modifié 1 fois.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Combien de frais de notaire et de frais d'agence jetés par les fenêtres pour 15 transactions ? Et pourquoi 15 transactions ? Tu as la bougeotte ?nausicaa a écrit :j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Idem dans la mienne, au final 45% de rabais sur le prix d'annonce en plus de 2 ans.crispus a écrit : Dans ma famille, plusieurs ont découvert après une longue mise en vente... que la première proposition était finalement la meilleure.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
j avais acheté divers appartement (rp + locatif) suite au précédent krach, que j ai revendus après rénovation et une période de location...VertPamplemousse a écrit :Combien de frais de notaire et de frais d'agence jetés par les fenêtres pour 15 transactions ? Et pourquoi 15 transactions ? Tu as la bougeotte ?nausicaa a écrit :j ai déjà fait une quinzaine de transactions de 1991 à 2006...
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
merci pour tes encouragementsLudovic06 a écrit :cotedusure06, merci de ton effort d'éducation des vendeurs.
Car les proprio ne bougent pas leurs prix.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Je confirme que les proprios se sentent toujours en position de force sur la côte.
La seule baisse que j'ai pu obtenir sur un appart à 435000€ est de 5000€...
Quel effort!
P.S: J'ai évidemment laissé tomber la négociation avec lui, il se fout de la gueule du monde...
La seule baisse que j'ai pu obtenir sur un appart à 435000€ est de 5000€...
Quel effort!
P.S: J'ai évidemment laissé tomber la négociation avec lui, il se fout de la gueule du monde...
Modifié en dernier par Marcel_Patoulatchi le 30 avr. 2014, 09:15, modifié 1 fois.
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
10.7% chômeurs en 2013 sur le 06
l'augmentation du nombre de chômeur pour 2014 est en place
l'augmentation du nombre de chômeur pour 2014 est en place
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Retour de visite, la maison est dans son jus, construite il y a 40 ans : les 2 SDB, la cuisine, les peintures, l'isolation, la toiture sont à revoir. Au bas mot 100K€ de travaux et encore , a voir si la propriétaire est réaliste et sait que son bien nécessite des travaux conséquents pour être habitable.cotedusure06 a écrit :Demain je visite moi aussi sur Vence
RS en vente depuis plus d'un an suite au décès du conjoint, j'ai pu contacter la propriétaire en direct, dans les agences pas de photos de l'intérieur, diagnostic énergétique en "E" je m'attends à tout lors de la visite
La maison est dans un bon quartier, bien exposée, bonne surface, transports scolaires quasiment devant la porte. Selon l'état intérieur je ferais une proposition en déduisant les travaux de rénovation nécessaires du prix demandé..... à suivre
Ce qui m'énerve, c'est encore une fois de plus que les AIs prennent un mandat à un prix qui n'est pas réaliste et pour lequel personne de censé ne fera une proposition.
N'ont ils pas un devoir de conseil ?
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Ils ont été habitué à vendre ce type de produit à des prix bien plus élevés (dixit patrim) sur les 5 à 6 années précédentes.
Joue leur jeu, en leur demandant le prix d'une maison identique toute neuve.
Tu verra leur réaction sera sur le prix du terrain qu'il pense que tu ne connais pas et qui pour eux est encore plus hors de prix.
Demande leur à ce moment de chiffrer le terrain, ne discute pas le prix du terrain dit leur juste ok admettons c'est un prix de présentation correcte.
Apres tu leur dit une maison neuve avec un bâtisseur en RT2012 aujourd'hui c'est 1500€/m² TTC x le métrage de la maison.
A l'arrivé tu as un prix pour la même maison sur le même terrain qui n'est pas 10% plus cher que leur prix de présentation.
L'AI commence à faire la tête, tu le fini avec sur le prix du neuf tu enléve les travaux de rénovation (800-1000€/m²) et le delta des droits de mutation ce qui te donne la valeur vénale du bien. Soit 100 à 150K€ de moins que l'épave que tu visite.
Pour mon infos c'est quelle maison que tu as visitée ?
Joue leur jeu, en leur demandant le prix d'une maison identique toute neuve.
Tu verra leur réaction sera sur le prix du terrain qu'il pense que tu ne connais pas et qui pour eux est encore plus hors de prix.
Demande leur à ce moment de chiffrer le terrain, ne discute pas le prix du terrain dit leur juste ok admettons c'est un prix de présentation correcte.
Apres tu leur dit une maison neuve avec un bâtisseur en RT2012 aujourd'hui c'est 1500€/m² TTC x le métrage de la maison.
A l'arrivé tu as un prix pour la même maison sur le même terrain qui n'est pas 10% plus cher que leur prix de présentation.
L'AI commence à faire la tête, tu le fini avec sur le prix du neuf tu enléve les travaux de rénovation (800-1000€/m²) et le delta des droits de mutation ce qui te donne la valeur vénale du bien. Soit 100 à 150K€ de moins que l'épave que tu visite.
Pour mon infos c'est quelle maison que tu as visitée ?
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Ah oui j'avais oublié électricité n'est plus aux normes, donc à refaire aussi
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
L’électricité ce n'est pas super grave.
Mais à ce niveau de prix, tout défaut est intolérable.
Mais à ce niveau de prix, tout défaut est intolérable.
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
l'électricité, si il faut rajouter la terre sur chaque prise, cela nécessite de retirer des gaines dans toutes les cloisons et ensuite tous les fils en repartant du tableau...du moins c'est ce que j'ai déjà vu faire dans une vieille maison que j'avais loué, il y a 20 ans déjà
Par contre je n'ai aucune idée de ce que cela peut coûter.
Par contre je n'ai aucune idée de ce que cela peut coûter.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
c'est pas très cher et bien propre de retirer complètement l’électricité en goulotte.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Excellente idée que de se référer aux prix des terrains. Par contre, 1500 € e m2 X surface habitable, c'est mal connaitre le prix d'une construction. Surtout dans cette région où le terrain est souvent très aménagé...Ludovic06 a écrit :Ils ont été habitué à vendre ce type de produit à des prix bien plus élevés (dixit patrim) sur les 5 à 6 années précédentes.
Joue leur jeu, en leur demandant le prix d'une maison identique toute neuve.
Tu verra leur réaction sera sur le prix du terrain qu'il pense que tu ne connais pas et qui pour eux est encore plus hors de prix.
Demande leur à ce moment de chiffrer le terrain, ne discute pas le prix du terrain dit leur juste ok admettons c'est un prix de présentation correcte.
Apres tu leur dit une maison neuve avec un bâtisseur en RT2012 aujourd'hui c'est 1500€/m² TTC x le métrage de la maison.
A l'arrivé tu as un prix pour la même maison sur le même terrain qui n'est pas 10% plus cher que leur prix de présentation.
L'AI commence à faire la tête, tu le fini avec sur le prix du neuf tu enléve les travaux de rénovation (800-1000€/m²) et le delta des droits de mutation ce qui te donne la valeur vénale du bien. Soit 100 à 150K€ de moins que l'épave que tu visite.
Pour mon infos c'est quelle maison que tu as visitée ?
Une construction neuve finie (finitions faites et non pas seulement second oeuvre) c'est minimum 1800 € le m2 sans se faire plaisir. Un terrain de 1000m2 (non plat) entièrement aménagé avec une piscine c'est 100-120K€ de plus... Bref, restez réalistes dans vos négo.
Là où je vous rejoins à 100%, c'est que des maisons anciennes avec travaux ça devrait être énormément dévalorisé face à du neuf, ce dont les proprio ne se rendent généralement pas compte...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Le prix de 1500€ TTC /m² je le tiens des bâtisseurs genre maison de manon, maison et tradition, etc ....
Et cela en décembre dernier.
Et cela en décembre dernier.
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Par exemple le double vitrage : dans mon ancienne loc il ne remplissait plus son rôle au bout de 20-25 ans. Et le DPE était faux, puisque basé sur la performance du neuf.VertPamplemousse a écrit :Là où je vous rejoins à 100%, c'est que des maisons anciennes avec travaux ça devrait être énormément dévalorisé face à du neuf, ce dont les proprio ne se rendent généralement pas compte...
Prévoir le remplacement des vitrages à brève échéance si plus de 20 ans.
Idem pour la laine de verre, dont l'épaisseur diminue avec le temps...
- VertPamplemousse
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Tu confonds le prix d'annonce et le prix réel. Je ne vais pas détailler ici parce que ce n'est pas le sujet, mais tu verras le jour où tu feras faire que le prix de base annoncé ne correspond en rien à ce que te coute en dernier lieu une construction... Je suis dedans, donc je me rends bien compte... Une simple piscine en 3,4x5m avec PAC, nage à contre-courant, électrolyse et aménagements autour (plages en pierre, plantations et autres) vient de me couter la bagatelle de 41.000 € sans compter les escalier paysager et autres aménagements annexes... Bref, il y a le prix de base et il y a le prix final pour un truc fini et bien réalisé et entre les deux c'est le grand écart. Je n'ose même pas vous dire le prix de revient au m2 de ma maison hors terrain quand j'inclue les aménagements de terrain, je vais m'attirer les foudres....Ludovic06 a écrit :Le prix de 1500€ TTC /m² je le tiens des bâtisseurs genre maison de manon, maison et tradition, etc ....
Et cela en décembre dernier.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
VertPamplemousse, je parle uniquement de la maison pas des extérieurs ni des finitions de la maison.
Au vu de l'age des AI que je croise, soit ils sont trop vieux soit trop jeune pour savoir le prix réel de reviens du m² d'une maison neuve.
Donc je m'en sers à chaque visite de l'argument du neuf.
Et jamais un AI m'a repris sur le prix ni sur un autre point négatif du neuf : délais de 22 mois minimum pour entrer dans la maison.
Au vu de l'age des AI que je croise, soit ils sont trop vieux soit trop jeune pour savoir le prix réel de reviens du m² d'une maison neuve.
Donc je m'en sers à chaque visite de l'argument du neuf.
Et jamais un AI m'a repris sur le prix ni sur un autre point négatif du neuf : délais de 22 mois minimum pour entrer dans la maison.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Si c'est un simple argument de négo pourquoi pas et tant mieux si cela fonctionne, mais ce n'est pas comme cela que je comprends ton post initial et comparer une maison finie et une construction à moitié achevée c'est assez hasardeux. Par contre en quoi parler de 22 mois de délai pour le neuf te sert d'argument ? Et d'où sort ce chiffre ? Cas perso, 2 mois entre compromis terrain et signature notaire, 3 mois pour obtenir le PC et 5 mois de travaux entre le premier coup de pelle et le déménagement, ça donne donc 10 mois pour une maison ossature bois. Pour une construction non sèche, on peut compter 3 ou 4 mois de plus, soit 13-14 mois. Mais guère plus ou alors c'est qu'on gère mal sa construction et qu'on fiche son argent par les fenêtres (intérêts intercalaires et loyers entre autres).Ludovic06 a écrit :VertPamplemousse, je parle uniquement de la maison pas des extérieurs ni des finitions de la maison.
Au vu de l'age des AI que je croise, soit ils sont trop vieux soit trop jeune pour savoir le prix réel de reviens du m² d'une maison neuve.
Donc je m'en sers à chaque visite de l'argument du neuf.
Et jamais un AI m'a repris sur le prix ni sur un autre point négatif du neuf : délais de 22 mois minimum pour entrer dans la maison.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Les 22 mois il faut ne faut pas en parler c'est sur. Mais jamais un AI n'a mis ce contre argument dans la balance.
Tu oublis que ton terrain est souvent soumis à un permit de lotir et à un bornage contradictoire.
Et les travaux de lotissement.
Cela ajoute 3 à 5 mois sur le le PC.
Sans oublier que bien souvent, le compromis stipule que le vendeur veux / doit vendeur les autres lot en clause suspensive.
Dans la région, beaucoup de terrain sont en pprn incendie donc la maison en bois si tendance ....
D'où mes 20 à 22 mois.
Tu oublis que ton terrain est souvent soumis à un permit de lotir et à un bornage contradictoire.
Et les travaux de lotissement.
Cela ajoute 3 à 5 mois sur le le PC.
Sans oublier que bien souvent, le compromis stipule que le vendeur veux / doit vendeur les autres lot en clause suspensive.
Dans la région, beaucoup de terrain sont en pprn incendie donc la maison en bois si tendance ....
D'où mes 20 à 22 mois.
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Lors de l'achat de ma précédente maison sur plan, la livraison était prévue sous 18 mois.
Au final 24 mois après on a été livrés. A l'époque j'étais scandalisé par les 6 mois de retard et les nombreuses malfaçons.
Après en avoir discuté autour de moi, c'est un retard standard sur le département, aucun constructeur ne tiens les délais annoncés et les clauses de dédommagement nécessitent environ 4 ans de procédure, donc quasiment tout le monde évite le procès, et les constructeurs le savent
Au final 24 mois après on a été livrés. A l'époque j'étais scandalisé par les 6 mois de retard et les nombreuses malfaçons.
Après en avoir discuté autour de moi, c'est un retard standard sur le département, aucun constructeur ne tiens les délais annoncés et les clauses de dédommagement nécessitent environ 4 ans de procédure, donc quasiment tout le monde évite le procès, et les constructeurs le savent
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
Sir Winston Churchill
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Nice Corniche fleurie : J’ai eu 24 mois de retard à la livraison par rapport à la date prévue, signé en 2001 livré en 2004.
Il faut pouvoir tenir 24 mois supplémentaires de remboursement d’emprunt sans rentrées de loyer, il me semble aussi que la défiscalisation n’a pu être effective qu’après l’entrée des premiers loyers à la date de livraison effective..
J’ai pu récupérer les intérêts d’emprunt correspondants aux 24 mois de retard avec une procédure assez longue.
D'où l’importance de prévoir une marge de sécurité et de ne pas avoir un budget prévisionnel trop limite au départ.
Il faut pouvoir tenir 24 mois supplémentaires de remboursement d’emprunt sans rentrées de loyer, il me semble aussi que la défiscalisation n’a pu être effective qu’après l’entrée des premiers loyers à la date de livraison effective..
J’ai pu récupérer les intérêts d’emprunt correspondants aux 24 mois de retard avec une procédure assez longue.
D'où l’importance de prévoir une marge de sécurité et de ne pas avoir un budget prévisionnel trop limite au départ.
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Non, ça a beaucoup de sens du point de vue du primo accédant: ça permet d'étaler les dépenses dans le temps. C'est en cela que la comparaison est pertinente, le neuf juste habitable, mais pas "fini" est moins cher que l'ancien qu'on veut nous refourguer. Et c'est neuf. Et les finitions sont parfois un plaisir (faire une terrasse, une piscine, aménager le jardin, faire les clotures / portails à ton gout etc)VertPamplemousse a écrit :comparer une maison finie et une construction à moitié achevée c'est assez hasardeux.
Après , évidemment si 100% de l'ancien est exactement à ton goût, ça vaut le prix, sinon, le vendeur pense que ça vaut ce qu'il a payé, mais pas l'acheteur.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Ah OK, on parle donc de maisons en lots de promoteurs, j'étais sur de l'individuel en construction libre...Ludovic06 a écrit :Les 22 mois il faut ne faut pas en parler c'est sur. Mais jamais un AI n'a mis ce contre argument dans la balance.
Tu oublis que ton terrain est souvent soumis à un permit de lotir et à un bornage contradictoire.
Et les travaux de lotissement.
Cela ajoute 3 à 5 mois sur le le PC.
Sans oublier que bien souvent, le compromis stipule que le vendeur veux / doit vendeur les autres lot en clause suspensive.
Dans la région, beaucoup de terrain sont en pprn incendie donc la maison en bois si tendance ....
D'où mes 20 à 22 mois.
Pour les problèmes d'incendie, le type de construction n'a pas d'impact puisque l'ossature bois brûle moins vite que de la construction traditionnelle ce qui en augmente la sécurité en cas d'incendie, mais c'est un autre débat.
Mouais... Pour moi c'est encore bancal même si je comprends très bien ton raisonnement, mais si j'étais AI je te répondrais en ce cas que "si t'as pas les moyens pour une maison entière, en effet achète une moitié de maison". A argument "absurde, réponse absurde quoi... La réalité c'est que les primo font effectivement le rapport au m2 parce qu'ils ne se rendent pas compte de ce qui les attend en choisissant de construiret, ce qui va dans ton sens.Pi-r2 a écrit :Non, ça a beaucoup de sens du point de vue du primo accédant: ça permet d'étaler les dépenses dans le temps. C'est en cela que la comparaison est pertinente, le neuf juste habitable, mais pas "fini" est moins cher que l'ancien qu'on veut nous refourguer. Et c'est neuf. Et les finitions sont parfois un plaisir (faire une terrasse, une piscine, aménager le jardin, faire les clotures / portails à ton gout etc)VertPamplemousse a écrit :comparer une maison finie et une construction à moitié achevée c'est assez hasardeux.
Après , évidemment si 100% de l'ancien est exactement à ton goût, ça vaut le prix, sinon, le vendeur pense que ça vaut ce qu'il a payé, mais pas l'acheteur.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
VertPamplemousse nous sommes tous les deux d'accord.
Le point que je soulevais, c'est que tout acheteur peu mentir sur le prix du neuf et donc dévaluer sans hésiter un bien d'occasion.
Pourquoi ?
Parce que les AI ne sont que des commerciaux à 2 balles qui n'ont aucunes notions ni d'économie, ni de technique et encore moins de gestion de projet immo.
En gros ce sont des ânes plus ou moins bien habillés.
Le point que je soulevais, c'est que tout acheteur peu mentir sur le prix du neuf et donc dévaluer sans hésiter un bien d'occasion.
Pourquoi ?
Parce que les AI ne sont que des commerciaux à 2 balles qui n'ont aucunes notions ni d'économie, ni de technique et encore moins de gestion de projet immo.
En gros ce sont des ânes plus ou moins bien habillés.
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Disons qu'en économie ce qui compte c'est l'alternative. Et pour un primo, l'alternative de vivre quelques années dans du neuf pas fini est tout à fait viable. C'est donc de son point de vue un point de comparaison valide. ensuite, c'est la situation du marché qui va dire si c'est bancal ou pas.VertPamplemousse a écrit : Mouais... Pour moi c'est encore bancal même si je comprends très bien ton raisonnement, mais si j'étais AI je te répondrais en ce cas que "si t'as pas les moyens pour une maison entière, en effet achète une moitié de maison". A argument "absurde, réponse absurde quoi... La réalité c'est que les primo font effectivement le rapport au m2 parce qu'ils ne se rendent pas compte de ce qui les attend en choisissant de construiret, ce qui va dans ton sens.
(à minima, pour construire, il faut trouver un terrain, tu en sais quelque chose)
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Oui d'accord là dessus.Pi-r2 a écrit :Et pour un primo, l'alternative de vivre quelques années dans du neuf pas fini est tout à fait viable. C'est donc de son point de vue un point de comparaison valide.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Bonjour à tous.
Il y a une semaine environ j'avais contacté un particulier dont l'annonce sur LBC m’avait interpellé. Suite à quelques échanges par emails nous avons eu un rendez vous pour une visite.
La visite se faisant, il faut l'admettre, c'est le coup de cœur !!!! Cette maison correspond en tout point à ce que nous cherchons en vain depuis plusieurs mois. De plus elle est parfaitement entretenue et l'on peut y poser nos meubles sans travaux.
Après quelques heures de réflexion, nous faisons une proposition à -5% du prix initial, celui ci étant à mon avis au juste prix, je n'ai pas voulu braquer les propriétaires avec une offre à -10%.
Le lendemain, nous nous entendons avec les propriétaires à une offre à -3%.
Depuis plusieurs mois je n'arrivais pas à trouver de bien qui corresponde à ce que je souhaitais acquérir pour ma famille, peu à peu nous en étions à nous résigner et à faire des concessions sur certain des critères que nous avions établi avec mon épouse.
Finalement, nous avons trouvé ce que nous voulions en direct PAP à un prix que j'estime normal, ce n'est pas un prix bullesque comme j'ai pu en voir des dizaines depuis quelques mois, ce n'est pas non plus un coup de fusil, mais je souhaite seulement me loger pour une dizaine d'années et pas spéculer.
Si je partage ceci avec vous, ce n'est pas pour recevoir des félicitations, mais pour redonner espoir à ceux qui cherchent à se loger correctement, sans devoir braquer une banque. Pour moi cela est enfin possible, peut être est ce le début du retournement du marché ?
Il y a une semaine environ j'avais contacté un particulier dont l'annonce sur LBC m’avait interpellé. Suite à quelques échanges par emails nous avons eu un rendez vous pour une visite.
La visite se faisant, il faut l'admettre, c'est le coup de cœur !!!! Cette maison correspond en tout point à ce que nous cherchons en vain depuis plusieurs mois. De plus elle est parfaitement entretenue et l'on peut y poser nos meubles sans travaux.
Après quelques heures de réflexion, nous faisons une proposition à -5% du prix initial, celui ci étant à mon avis au juste prix, je n'ai pas voulu braquer les propriétaires avec une offre à -10%.
Le lendemain, nous nous entendons avec les propriétaires à une offre à -3%.
Depuis plusieurs mois je n'arrivais pas à trouver de bien qui corresponde à ce que je souhaitais acquérir pour ma famille, peu à peu nous en étions à nous résigner et à faire des concessions sur certain des critères que nous avions établi avec mon épouse.
Finalement, nous avons trouvé ce que nous voulions en direct PAP à un prix que j'estime normal, ce n'est pas un prix bullesque comme j'ai pu en voir des dizaines depuis quelques mois, ce n'est pas non plus un coup de fusil, mais je souhaite seulement me loger pour une dizaine d'années et pas spéculer.
Si je partage ceci avec vous, ce n'est pas pour recevoir des félicitations, mais pour redonner espoir à ceux qui cherchent à se loger correctement, sans devoir braquer une banque. Pour moi cela est enfin possible, peut être est ce le début du retournement du marché ?
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- lumierecendree
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Fait péter les liens pour avoir notre retour!cotedusure06 a écrit :Bonjour à tous.
Il y a une semaine environ j'avais contacté un particulier dont l'annonce sur LBC m’avait interpellé. Suite à quelques échanges par emails nous avons eu un rendez vous pour une visite.
La visite se faisant, il faut l'admettre, c'est le coup de cœur !!!! Cette maison correspond en tout point à ce que nous cherchons en vain depuis plusieurs mois. De plus elle est parfaitement entretenue et l'on peut y poser nos meubles sans travaux.
Après quelques heures de réflexion, nous faisons une proposition à -5% du prix initial, celui ci étant à mon avis au juste prix, je n'ai pas voulu braquer les propriétaires avec une offre à -10%.
Le lendemain, nous nous entendons avec les propriétaires à une offre à -3%.
Depuis plusieurs mois je n'arrivais pas à trouver de bien qui corresponde à ce que je souhaitais acquérir pour ma famille, peu à peu nous en étions à nous résigner et à faire des concessions sur certain des critères que nous avions établi avec mon épouse.
Finalement, nous avons trouvé ce que nous voulions en direct PAP à un prix que j'estime normal, ce n'est pas un prix bullesque comme j'ai pu en voir des dizaines depuis quelques mois, ce n'est pas non plus un coup de fusil, mais je souhaite seulement me loger pour une dizaine d'années et pas spéculer.
Si je partage ceci avec vous, ce n'est pas pour recevoir des félicitations, mais pour redonner espoir à ceux qui cherchent à se loger correctement, sans devoir braquer une banque. Pour moi cela est enfin possible, peut être est ce le début du retournement du marché ?
" Un journal a écrit que ce qui manque aux jeunes, c’est une bonne guerre ; ce qui ne nous apprend rien sur les jeunes, mais en dit long sur les vieux. " (Romain Gary)
Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
cotedusure06 mes félicitations.
peux tu nous en dire un peu plus :
superficie, terrain, prix et villes stp ?
peux tu nous en dire un peu plus :
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- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Salut.
Maison construite en 1995, superficie 160m², terrain 2100m², jardin arboré avec piscine, St Jeannet, 670K€.
Le bien à été entretenu régulièrement avec factures à l'appui, hormis la décoration qui n'est pas exactement à notre goût, on peut y rentrer sans travaux et vu la qualité des biens qui circulent dans le coin, c'est une chance.
Maison construite en 1995, superficie 160m², terrain 2100m², jardin arboré avec piscine, St Jeannet, 670K€.
Le bien à été entretenu régulièrement avec factures à l'appui, hormis la décoration qui n'est pas exactement à notre goût, on peut y rentrer sans travaux et vu la qualité des biens qui circulent dans le coin, c'est une chance.
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Sir Winston Churchill
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
670K€ cela fait un paquet d'argent même pour 160m² et 2100m², pour un village de paysans (selon les Niçois en 2000)
celle là tu l'avais vue :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=21_s
celle là tu l'avais vue :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=21_s
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
je sais que ça fait un paquet d'argent, cet argent je l'ai gagné avec mon travail et aussi grâce au fameux parcours immobilier, cumulant sur un peu plus de 10 ans les plus valus réalisées par 3 achats/revente
Pour ce qui concerne ta villa, j'avais effectivement vu l'annonce elle est la depuis un moment, mais pas visitée, pas localisée, je ne peux donc pas me prononcer sur sa "valeur" ou ses défauts.
Pour ce qui concerne ta villa, j'avais effectivement vu l'annonce elle est la depuis un moment, mais pas visitée, pas localisée, je ne peux donc pas me prononcer sur sa "valeur" ou ses défauts.
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- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Pour ce qui concerne le village de paysans, ce n'est pas un problème étant moi même petit fils de paysan
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Sir Winston Churchill
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
pareil petit fils de paysans et fils de paysans
- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
vallée de la Vésubie pour moi , et toi ?
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- cotedusure06
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Re: Alpes Maritimes / Cote d'Azur / Nice
Tu es loin de tes terres natales
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Sir Winston Churchill
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