Vente d'un appartement à Marseille

[déoédéba]

Moi je suis locataire, donc je ne vends rien

Une connaissance trèèèès proche vend son bien depuis quelques jours et j'en profite pour vous faire des remontées terrain en direct et toutes fraîches.

De votre côté vous n'hésiterez pas à poster vos commentaires

Le bien :
Appartement T3 70 m² au deuxième sur 4
Vendu avec un box
Résidence récente de bon standing (c'est comme ça qu'on dit, non ?)
Prix de mise en vente 245 000 €
Marseille dans une zone assez prisée

Objectif du vendeur :
Solder son crédit actuel avec la vente. La plus value est considérable car acheté il y a quelques années à 750 000 F environ.
Dans la foulée (et sans passer par la case location ) racheter un bien plus grand avec terrasse ou jardin.
Budget disponible pour le nouvel achat : environ 270 000 €

Vente :
Panneau sur le balcon + 1 annonce sur Leboncoincoin (par le vendeur)
1 agence


Les visites ont déjà commencé et je vous ferai une remontée d'infos

[flopimmo]

Merci, ca risque d'être intéressant. Vous pouvez mettre le lien de la file marseille également.
Quel quartier est ce ? Compte tenu du prix qu'il compte en tirer effectivement ça s'annonce intéressant.

Quelque chose en rapport lointain j'ai fait une petite étude hier à partir des chiffres des impots dont le lien est disponible dans une file du forum.

J'ai prix les deux tranches les plus élevée en terme de déclaration d'impots des foyers fiscaux (revenu fiscal de référence supérieur à 48751€ pour le foyer). Voilà ce que cela donne :

Revenu de référence > 48751 pour le foyer fiscal
Arrondissement nb foyer fiscaux >48751 Nb foyers fiscaux % Foyer fiscaux > 48751
13001 909 24362 3,731220754
13002 338 14204 2,379611377
13003 200 24888 0,803600129
13004 1312 29771 4,406973229
13005 1138 27383 4,155863127
13006 2265 26759 8,46444187
13007 2569 23278 11,03617149
13008 6971 46458 15,00495071
13009 4001 41178 9,716353393
13010 1113 21721 5,124073477
13011 1833 30250 6,059504132
13012 3362 33694 9,978037633
13013 2121 45497 4,661845836
13014 557 30694 1,814686909
13015 553 38726 1,427981201
13016 262 9864 2,656123277

TOTAL
29504 468727 6,294495517

Donc il y a à marseille 6% des foyers fiscaux qui vérifient ces conditions. On ne compte évidemment pas la part de propriétaire qui doit être largement majoritaire.

J'ai ensuite fait les calculs suivants. Ils considère un apport de 0%.

Cas 1, le bas de la tranche à 33% d'endettement
Capacite emprunt pour mensualite de 1500e correspondant à un foyer fiscal supérieur à 50 000
A = Taux ass comprise
B = Durée en années
C = Montant empruntable
D = Montant max achat (on enleve le FN)
E = Montant max achat passant par agence (FAI à 6% ET FN)

A B C D E
4,1 10 147462 132716 124753
4,3 15 198725 178853 168121
4,5 20 237098 213388 200585
4,7 25 264436 237992 223713
5,1 30 276269 248642 233724


Cas 2, certainement le bon milieu de la tranche toujours avec 33% d'endettement ...
Capacité emprunt pour mensualite de 2000e (donc ultra minimum à deux : 6000€ par mois)

A B C D E
4,1 10 196616 176954 166337
4,3 15 264967 238470 224162
4,5 20 316131 284518 267447
4,7 25 352581 317323 298284
5,1 30 368358 331522 311631

Ces résultat sont sous réserve d'erreur de calcul. Cela ne veut pas dire qu'il ne trouvera personne (quoiqu'à ce prix faut quand même avoir une case en moins à mon avis) mais il a peut de chance de trouver.
Bonne chance à lui donc

[déoédéba]

Notons sur ton tableau, Flopimmo, que les arrondissements 6,7,8,9 et 12 sont sans surprise au dessus du lot en terme de revenu.

Et quel gouffre sépare des arrondissements comme les 7 et 8 et les quartiers "pauvres" 3, 14 ou 15 ! !


Concernant le tableau sur les capacités d'emprunt... effectivement il ne tient pas compte de l'apport et là on sait bien que certains matelas sont biens remplis !

Bon je vous fais une première remontée concernant...

[déoédéba]

Les premières visites :

Et bien contre toutes attentes ça se bouscule au portillon !

En à peu près 10 jours le vendeur a eu à peu près 8 visites (dont 2 ce soir).

1 seule visite provient de l'agence les autres sont liées à l'annonce sur coincoin et surtout grâce au panneau sur le balcon.

Demain est prévue une deuxième visite d'un visiteur.

Un jeune couple est passé avant hier. L'appart leur a beaucoup plu. Ils ont rappelé le lendemain pour faire une offre !
199 000 € soit -20 % par rapport au prix affiché ! Discours sur la qualité du bien (vraiment super patati patata) mais le marché est tendu et en ce moment les prix baissent et le vendeur a eu droit à un discours tout droit venu de la bulle. Que le coupable ici se dénonce

Donc, malgré tout, premières impressions positives.

Je suis vraiment confiant sur une vente rapide. (pas les dents, pas les dents )

[flopimmo]

Je n'avais pas vu le box dans l'annonce, ce que l'on peut en conclure c'est que visiblement pas mal de gens visitent encore. Et qu'ils ont intégré le rabais de 20%. Malgré tout ca reste l'exemple du primo pur jus qui saute dès la première visite certainement encore par peur que l'appartement lui passe sous le nez.

Concernant ce couple : est il celui de l'agence ? Est ce que ce sont des primos ? Enfin dans quel quartier se situe le bien.
Si il est neuf ou quasi ca doit jouer sur le comportement des acheteurs qui voit y une aubaine ... quoiqu'il en soit je suivrai personnellement avec interet la vente de ce bien.

[goinfrimmo]

Le bien :
Appartement T3 70 m² au deuxième sur 4
Vendu avec un box
Résidence récente de bon standing (c'est comme ça qu'on dit, non ?)
Prix de mise en vente 245 000 €
Marseille dans une zone assez prisée

C'est pas gagné:
- 3500/m2 demandés
- 2630€/m2 sur PERVAL: http://www.immoprix.com/ipStat.php?zgid=930133&tb=APA
A moins que le bien soit exceptionnel, puisque le maximum est à 3730€/m2 dans le 7ème, les -20% d'entrée sont compréhensibles.
Rappel de la folie de la bulle marseillaise:

[déoédéba]

Concernant ce couple : est il celui de l'agence ? Est ce que ce sont des primos ? Enfin dans quel quartier se situe le bien.

Je n'ai pas d'infos supplémentaires sur le couple.

Le bien se situe dans un des 5 arrondissements côtés que j'ai cités plus bas. Je n'en dis pas plus car je ne tiens pas à ce qu'un rapprochement soit fait avec l'annonce... on est de + en + lus.

C'est pas gagné:
- 3500/m2 demandés
- 2630€/m2 sur PERVAL: http://www.im*prix.com/ipStat.php?zgid=930133&tb=APA
A moins que le bien soit exceptionnel, puisque le maximum est à 3730€/m2 dans le 7ème, les -20% d'entrée sont compréhensibles.

Bien sûr ne n'est pas gagné.

Quelques précisions tout de même :
- il y a un garage (15 000 €). On ne l'intègre pas dans le calcul au m². Donc cela fait plus que ( ) 3 285 € / m².
- le bien est situé dans un des arrondissements les plus côtés de Marseille (voir réponse à Flopimmo)
- il est dans un état parfait et dans une très jolie résidence

Ces deux derniers points justifient, amha, qu'il soit au dessus du prix du m² marseillais.

Enfin, le vendeur a inclus une marge de négociation... mais pas 20 %

[flopimmo]

Si la vente est conclue à ce prix cela ferait un prix dans la moyenne des bon quartier
70m2 pour 199Ke - 15Ke de garage = 184K€ soit 2628€/m2...

Soit il sont seulement informés par les journaux locaux et les gratuits dont j'ai notamment posté des extraits dans la file marseille auxquels cas ils tente de négocier le pourcentage moyen de baisse qu'il y on vu apparaitre, une contreproposition les fera monter peut être un peu.

Soit ces personnes sont informés au delà et tentent de négocier pour un prix moyen sans intention d'aller plus haut (quoiqu'il en soit il doivent penser que l'immobilier ne baissera plus pour se lancer maintenant).

Nous verrons bien ce qu'il se passe et comment réagi votre ami. D'après vos dire il fera surement une contreproposition compte tenu que ca amrge de négociation prévue n'est pas de 20%. Nous attendrons votre retour. Merci de ce témoignage.

[lisa]

Les premières visites :

Et bien contre toutes attentes ça se bouscule au portillon !

En à peu près 10 jours le vendeur a eu à peu près 8 visites (dont 2 ce soir).

1 seule visite provient de l'agence les autres sont liées à l'annonce sur coincoin et surtout grâce au panneau sur le balcon.

Demain est prévue une deuxième visite d'un visiteur.

Un jeune couple est passé avant hier. L'appart leur a beaucoup plu. Ils ont rappelé le lendemain pour faire une offre !
199 000 € soit -20 % par rapport au prix affiché ! Discours sur la qualité du bien (vraiment super patati patata) mais le marché est tendu et en ce moment les prix baissent et le vendeur a eu droit à un discours tout droit venu de la bulle. Que le coupable ici se dénonce

Donc, malgré tout, premières impressions positives.

Je suis vraiment confiant sur une vente rapide. (pas les dents, pas les dents )

Le jeune couple est l'exemple du primo qui est probablement aidé par les parents et qui annonce son budget max:
Apport 60 000 ( Merci papa et maman, pépé et mémé )
Emprunt 155 000 sur 20 ans ( cela doit faire aux environs de 1000 euros par mois et cela les endette à 33% )
Total: 215 000 ( 200 000 + frais de notaires )

La famille pense qu'il est préférable de rembourser 1000 euros par mois plutôt que de jeter l'argent du loyer ( combien dans ce coin.. 900? )par les fenêtres.

Ce profil d'acheteur est ( était? ) courant...Difficile d'espérer un budget supérieur dans ce cas Quand la famille peut aider davantage les primos vont ( avec raison ) se tourner vers un T4.

[déoédéba]

Oui Lisa... un cas de figures parmi d'autres possibles. Les paramètres de montants d'apport, de provenances de cet apport, de montant et de durée de crédit sont modulables quasiment à l'infini.



Deuxième offre : 220 000 € hier !

On se rapproche un peu plus des prétentions du vendeur.
Cependant je suis étonné par ceci : les deux offres (199 000 et 220 000 € ont été faites par téléphone après seulement 1 seule visite. Quid du sérieux de ces propositions ?

[Gei]

[...]
Cependant je suis étonné par ceci : les deux offres (199 000 et 220 000 € ont été faites par téléphone après seulement 1 seule visite. Quid du sérieux de ces propositions ?

Va savoir, ils vont peut-être envoyer par email des billets de Monopoly scannés !

Quitte à faire n'importe quoi...

[koozia]

http://www.leboncoin.fr/vi/35480844.htm?ca=21_s

[déoédéba]

http://www.leboncoin.fr/vi/35480844.htm?ca=21_s

Na ! 4 arrondissements de Marseille, t3 245 000 € y en a beaucoup

[flopimmo]

Oui Lisa... un cas de figures parmi d'autres possibles. Les paramètres de montants d'apport, de provenances de cet apport, de montant et de durée de crédit sont modulables quasiment à l'infini.



Deuxième offre : 220 000 € hier !

On se rapproche un peu plus des prétentions du vendeur.
Cependant je suis étonné par ceci : les deux offres (199 000 et 220 000 € ont été faites par téléphone après seulement 1 seule visite. Quid du sérieux de ces propositions ?

Lol ... attendons de voir quand votre ami aura les sous sur son compte. Néanmoins je reste

[epluchure]

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[déoédéba]

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[koozia]

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..

[lecriminel]

Le bien :
Appartement T3 70 m² au deuxième sur 4
Vendu avec un box
Résidence récente de bon standing (c'est comme ça qu'on dit, non ?)
Prix de mise en vente 245 000 €

Dans la foulée (et sans passer par la case location ) racheter un bien plus grand avec terrasse ou jardin.
Budget disponible pour le nouvel achat : environ 270 000 €

ton copain a les capacités pour un prêt-relais. ça ne l'interesse pas ?
cela dit, ça m'epate qu'il ait autant de visites.

[déoédéba]

ton copain a les capacités pour un prêt-relais. ça ne l'interesse pas ?
cela dit, ça m'epate qu'il ait autant de visites.

Pas de prêt relais et je n'ai pas eu besoin de le convaincre.... les histoires relatées deci delà dans les médias ont eu leur petit effet.

Le vendeur vend son appart (si acheteur ), se loge de fortune 3 à 4 mois (famille, amis dont moi !) et achète dans la foulée.
Je ne suis pas parvenu à le convaincre de louer 1 à 2 ans pour revenir sur le marché au meilleur timing.



Les visites :

- La deuxième visite dont je parlais plus bas a finalement eu lieu aujourd'hui. Vous tiens au courant.

- les visites et les appels se sont nettement calmés. C'est très calme par rapport au début.

[Benj]

- les visites et les appels se sont nettement calmés. C'est très calme par rapport au début.

C'est l'effet "alertes", si le bien est (relativement) bien placé niveau prix, il atterrit dans le mail de tous ceux qui ont placé des alertes dessus. 10 visites la première semaine, c'est pas si mal. Mais passé les premiers jours, c'est fini, car il ne reste que les "nouveaux" chercheurs, qui n'ont pas connaissance des biens en vente depuis plus d'une semaine...

Le plus dur, c'est de profiter de ce lot de visites pour encaisser quelques offres et accepter la plus haute, quelle qu'elle soit !

[lisa]

- les visites et les appels se sont nettement calmés. C'est très calme par rapport au début.

C'est l'effet "alertes", si le bien est (relativement) bien placé niveau prix, il atterrit dans le mail de tous ceux qui ont placé des alertes dessus. 10 visites la première semaine, c'est pas si mal. Mais passé les premiers jours, c'est fini, car il ne reste que les "nouveaux" chercheurs, qui n'ont pas connaissance des biens en vente depuis plus d'une semaine...

Le plus dur, c'est de profiter de ce lot de visites pour encaisser quelques offres et accepter la plus haute, quelle qu'elle soit !

+1...enfin "quelle qu'elle soit"... faut peut être pas exagérer

Une offre à 220 000 euros pour un appartement T3 acheté 750 000 fr soit moins de 115 000 euros doit vraiment être prise en considération.
Cela fait + 92% !!!!!!
Sauf bien sûr si l'acheteur met en condition suspensive la vente d'un T2 à 190 000 euros....
Je suis étonnée que le vendeur n'ait pas fait une contre proposition...

[petitpois]

Moi ce qui m'étonne c'est le delta très faible entre le prix de vente de l'appart et le prix d'achat souhaité (en gros 10 % de plus) alors que votre ami souhaite à la fois une surface plus grande (je suppose qu'il ne se contenterait pas de 5 m² de plus ?) et un jardin ou une terrasse ce qui suppose tout de suite un budget plutôt conséquent. Sans aucune considération du prix acheté à l'époque, du quartier que je ne connais absolument pas ou de la solvabilité des potentiels acquéreurs, moi ça me . Du genre, je veux vendre très cher mais je veux acheter pour presque le même prix beaucoup mieux, dans les trois mois.

[déoédéba]

- les visites et les appels se sont nettement calmés. C'est très calme par rapport au début.

C'est l'effet "alertes", si le bien est (relativement) bien placé niveau prix, il atterrit dans le mail de tous ceux qui ont placé des alertes dessus. 10 visites la première semaine, c'est pas si mal. Mais passé les premiers jours, c'est fini, car il ne reste que les "nouveaux" chercheurs, qui n'ont pas connaissance des biens en vente depuis plus d'une semaine...

En fait non, car l'agence n'a fait faire que deux visites.

Il me semble qu'il n'y a pas d'alerte sur le Boncoin. C'est surtout le panneau, bien visible de la route, qui a généré des appels et des visites.

[déoédéba]

Moi ce qui m'étonne c'est le delta très faible entre le prix de vente de l'appart et le prix d'achat souhaité (en gros 10 % de plus) alors que votre ami souhaite à la fois une surface plus grande (je suppose qu'il ne se contenterait pas de 5 m² de plus ?) et un jardin ou une terrasse ce qui suppose tout de suite un budget plutôt conséquent. Sans aucune considération du prix acheté à l'époque, du quartier que je ne connais absolument pas ou de la solvabilité des potentiels acquéreurs, moi ça me . Du genre, je veux vendre très cher mais je veux acheter pour presque le même prix beaucoup mieux, dans les trois mois.

Prix de vente : 250 000 €
Prix de vente des biens recherchés : 300 000 €

Delta de 50 000 € (et 45 000 € si 10 % de remise à l'achat et à la vente) ce qui correspond au surplus lié à une belle terrasse a superficie égale... et c'est ce que recherche le vendeur.

Moi je trouve que 45 000 € c'est pas presque le même prix.

[jeannot76]

Moi ce qui m'étonne c'est le delta très faible entre le prix de vente de l'appart et le prix d'achat souhaité (en gros 10 % de plus) alors que votre ami souhaite à la fois une surface plus grande (je suppose qu'il ne se contenterait pas de 5 m² de plus ?) et un jardin ou une terrasse ce qui suppose tout de suite un budget plutôt conséquent. Sans aucune considération du prix acheté à l'époque, du quartier que je ne connais absolument pas ou de la solvabilité des potentiels acquéreurs, moi ça me . Du genre, je veux vendre très cher mais je veux acheter pour presque le même prix beaucoup mieux, dans les trois mois.

Prix de vente : 250 000 €
Prix de vente des biens recherchés : 300 000 €

Delta de 50 000 € (et 45 000 € si 10 % de remise à l'achat et à la vente) ce qui correspond au surplus lié à une belle terrasse a superficie égale... et c'est ce que recherche le vendeur.

Moi je trouve que 45 000 € c'est pas presque le même prix.

on est d'accord mais ce ne sont pas les chiffres que tu as mis en intro ni les velléités de ton pote

moi je lis au début de ton post
+ grand et une terrasse pour un prix de 270.000 a partir d'une vente à 245.000

bref je m'étais un peu fait la même remarque. (pourquoi acheter l'appart de ton post si pour un peu plus on a plus grand avec terrasse. ce qui a Marseille est forcément un gros plus )
Certes 25.000 de delta c'est beaucoup mais ça ne reste "que" 10% de l'opération

[déoédéba]

on est d'accord mais ce ne sont pas les chiffres que tu as mis en intro ni les velléités de ton pote

moi je lis au début de ton post
+ grand et une terrasse pour un prix de 270.000 a partir d'une vente à 245.000

J'ai bien relu mon post de départ :
- je parle d'un "prix de mise en vente à 245000" et j'ai juste arrondi à 250 000 € dans mon dernier post

- et j'évoque "un budget disponible pour l'achat de 270 000 environ" ce qui fait bien environ 300 000 en prix de présentation.

Pour le budget je maintiens donc un écart d'environ 50 000 € à la louche.

Effectivement pour les velléités j'ai aussi précisé "un peu plus grand". Bon, là il prendra ce qu'il y aura. Mais ses prétentions "d'évolutions" me semblent cohérentes avec un surplus tel que calculé plus haut.

Merci pour cette remarque.

[jeannot76]

Merci pour cette remarque.

au temps pour moi
bon après, en tant qu'habitué de bulleiimmo, plutot que l'appart de ton pote j'attends 1 an et j'achète le bien initialement à 300k :p

[maxrom]

C'est beau de voir l'expression au temps pour moi bien orthographiée.

[lecriminel]

Pour le budget je maintiens donc un écart d'environ 50 000 € à la louche.

50.000 + 20.000 de frais de notaire ? ça fait cherot la terrasse

[Felipe]

pourquoi acheter l'appart de ton post si pour un peu plus on a plus grand avec terrasse. ce qui a Marseille est forcément un gros plus

Pourquoi un gros plus à Marseille? Explique-moi stp, je ne suis pas du coincoin.

[jeannot76]

pourquoi acheter l'appart de ton post si pour un peu plus on a plus grand avec terrasse. ce qui a Marseille est forcément un gros plus

Pourquoi un gros plus à Marseille? Explique-moi stp, je ne suis pas du coincoin.

marseille=sud=soleil + un petit mistral pour pas griller sur place ...

[déoédéba]

Des nouvelles fraîches :

Visites : Particulier VS Agence
9 visites en direct et 2 par l'agence !
Aucune visite n'a été initiée par Leboncoin, des mails et un ou deux appels, c'est tout.
Le panneau a été la principale source des appels.

Rythme des visites
C'est le calme plat depuis environ deux semaines.

Les touches
Hormis les deux offre que je qualifie de "dans le vent" ou "pour voir si ça pite" que j'ai évoquées plus bas, presque plus rien depuis. A noter, qu'après un nouveau contact avec la personne qui avait fait une offre à 220 000 €.... cette offre était en fait frais de notaire inclus !

Un couple qui a marqué un intérêt notable doit rappeler... à suivre

L'attitude des visiteurs
Les gens sont étranges. Deux personnes ont visité en s'extasiant littéralement. "Vraiment, cela nous intéresse, il est très beau, et patati et patata", "nous vous rappelons pour vous faire une offre". Et puis pas d'appel

Le prix
Première baisse de prix on passe de 245 000 à 235 000.
Le vendeur n'est pas pris à la gorge mais il réagit vite. En 1 mois il a constaté que son bien semblait plaire mais qu'il n'avait pas d'offre sérieuse.



Voilà pour les nouvelles.

[nazon]

Merci pour le suivi. La meilleure approche serait de le mettre à 195 000€ et de lâcher 5 000 € dans la négo

[flopimmo]

Merci pour le suivi. La meilleure approche serait de le mettre à 195 000€ et de lâcher 5 000 € dans la négo

+1

MDR la réalité de l'offre à 220K€ au final c'était donc plus du 200K€.

[déoédéba]

La meilleure approche serait de le mettre à 195 000€ et de lâcher 5 000 € dans la négo

+1

Pourquoi 195 000 € pour lâcher à 190 000 € ??

Calculons : 190 000 - 15 000 de box (ou 10 000 peu importe, on est pas à une bulle prêt) = 175 000 €

175 000 / 69 m² = 2 536 € du m²

Ce n'est pas absolument le prix actuel du m² dans le secteur visé.

Amha, à 195 000 prix de présentation, on est largement en dessous du prix ACTUEL du marché.

Et à vrai dire, à 190 000 €, c'est moi qui l'achète

Je rappelle qu'il n'y a pas urgence, crédit relai, mutation ou divorce.
L'appart est en vente depuis 4 semaines. L'objectif est de rechercher le prix optimal de vente.

Les bien équivalents sont tous affichés autour de 250 000 €.
Il ne me semble pas raisonnable de l'afficher à 195 000 €.

[déoédéba]

MDR la réalité de l'offre à 220K€ au final c'était donc plus du 200K€.

Effectivement !

[goinfrimmo]

Amha, à 195 000 prix de présentation, on est largement en dessous du prix ACTUEL du marché.

Le prix actuel de marché, c'est celui auquel 1 acheteur est prêt à signer aujourd'hui. Il est très difficile à déterminer. D'ailleurs, moi je passe directement aux ventes publiques.
Si ça ne part pas à 195, c'est encore trop cher, et ainsi de suite. La valeur vénale étant grand max 90K, vu de Friggit/Perval.

[lisa]

Des nouvelles fraîches :

Visites : Particulier VS Agence
9 visites en direct et 2 par l'agence !
Aucune visite n'a été initiée par Leboncoin, des mails et un ou deux appels, c'est tout.
Le panneau a été la principale source des appels.

Rythme des visites
C'est le calme plat depuis environ deux semaines.

Les touches
Hormis les deux offre que je qualifie de "dans le vent" ou "pour voir si ça pite" que j'ai évoquées plus bas, presque plus rien depuis. A noter, qu'après un nouveau contact avec la personne qui avait fait une offre à 220 000 €.... cette offre était en fait frais de notaire inclus !

Un couple qui a marqué un intérêt notable doit rappeler... à suivre

L'attitude des visiteurs
Les gens sont étranges. Deux personnes ont visité en s'extasiant littéralement. "Vraiment, cela nous intéresse, il est très beau, et patati et patata", "nous vous rappelons pour vous faire une offre". Et puis pas d'appel

Le prix
Première baisse de prix on passe de 245 000 à 235 000.
Le vendeur n'est pas pris à la gorge mais il réagit vite. En 1 mois il a constaté que son bien semblait plaire mais qu'il n'avait pas d'offre sérieuse.



Voilà pour les nouvelles.

Le fait que " Le Bon Coin" n'amène aucune visite n'est pas bon signe. Je pense que quelqu'un qui est VRAIMENT en recherche active pour acheter consulte régulièrement " Le Bon Coin" et le Pap. Le panneau a amené des curieux; des gens du quartier qui veulent se faire une idée des prix ( peut être pour mettre en vente prochainement leur appart )
Je ne pense pas qu'une baisse de 10 000 euros du prix de présentation amène des visiteurs supplémentaires.

[déoédéba]

Amha, à 195 000 prix de présentation, on est largement en dessous du prix ACTUEL du marché.

Le prix actuel de marché, c'est celui auquel 1 acheteur est prêt à signer aujourd'hui. Il est très difficile à déterminer. D'ailleurs, moi je passe directement aux ventes publiques.
Si ça ne part pas à 195, c'est encore trop cher, et ainsi de suite. La valeur vénale étant grand max 90K, vu de Friggit/Perval.

D'accord. Je suis le premier à dire autour de moi qu'un bien mis en vente ne vaut que ce qu'un acheteur potentiel est prêt à mettre.

Mais il faut bien sûr intégrer une notion de temps. Une vente ne se réalise généralement pas en 3 semaines :
- y compris pendant les périodes fastes de l'immo
- et encore plus en ce moment

Donc si le vendeur que j'évoque sur cette file dispose d'un bien dans un quartier où le prix constaté est de 3 000 € du m² (j'arrondis). Que sont bien est objectivement beau, moderne et bien équipé... il n'y aucune raison de le mettre à 2 500 € du m²...

... en tous cas, pas après 4 semaines de vente.

[déoédéba]

Le fait que " Le Bon Coin" n'amène aucune visite n'est pas bon signe. Je pense que quelqu'un qui est VRAIMENT en recherche active pour acheter consulte régulièrement " Le Bon Coin" et le P**. Le panneau a amené des curieux; des gens du quartier qui veulent se faire une idée des prix ( peut être pour mettre en vente prochainement leur appart )
Je ne pense pas qu'une baisse de 10 000 euros du prix de présentation amène des visiteurs supplémentaires.

Oui, la baisse de 10 000 € n'attirera pas les foules.

Plus de 10 visites en moins de mois c'est bien... mais comme tu dis c'était l'effet nouveauté et curiosité.

[goinfrimmo]

D'accord. Je suis le premier à dire autour de moi qu'un bien mis en vente ne vaut que ce qu'un acheteur potentiel est prêt à mettre.

Mais il faut bien sûr intégrer une notion de temps. Une vente ne se réalise généralement pas en 3 semaines :
- y compris pendant les périodes fastes de l'immo
- et encore plus en ce moment

Je dirais que cela dépend du type de marché, mais hors du très haut de gamme, ou en pleine cambrousse, ce me semble un mythe. Je connais très bien quelqu'un qui me l'a évoqué.
Connaissez-vous un cas, en tout temps, de quelqu'un ayant vendu significativement plus cher son bien en attendant le pigeon pendant 1 an, plutôt qu'en mettant directement au prix du marché notaire temps réel ? Même hors bulle, les charges de possession peuvent dépasser ce gain espéré.

[déoédéba]

D'accord. Je suis le premier à dire autour de moi qu'un bien mis en vente ne vaut que ce qu'un acheteur potentiel est prêt à mettre.

Mais il faut bien sûr intégrer une notion de temps. Une vente ne se réalise généralement pas en 3 semaines :
- y compris pendant les périodes fastes de l'immo
- et encore plus en ce moment

Je dirais que cela dépend du type de marché, mais hors du très haut de gamme, ou en pleine cambrousse, ce me semble un mythe. Je connais très bien quelqu'un qui me l'a évoqué.
Connaissez-vous un cas, en tout temps, de quelqu'un ayant vendu significativement plus cher son bien en attendant le pigeon pendant 1 an, plutôt qu'en mettant directement au prix du marché notaire temps réel ? Même hors bulle, les charges de possession peuvent dépasser ce gain espéré.

Ce n'est pas du tout mes propos.

D'accord. Je suis le premier à dire autour de moi qu'un bien mis en vente ne vaut que ce qu'un acheteur potentiel est prêt à mettre.

Mais il faut bien sûr intégrer une notion de temps. Une vente ne se réalise généralement pas en 3 semaines :
- y compris pendant les périodes fastes de l'immo
- et encore plus en ce moment

Je dirais que cela dépend du type de marché, mais hors du très haut de gamme, ou en pleine cambrousse, ce me semble un mythe. Je connais très bien quelqu'un qui me l'a évoqué.
Connaissez-vous un cas, en tout temps, de quelqu'un ayant vendu significativement plus cher son bien en attendant le pigeon pendant 1 an, plutôt qu'en mettant directement au prix du marché notaire temps réel ? Même hors bulle, les charges de possession peuvent dépasser ce gain espéré.

C'est exactement ce que je dis.


Je veux bien débattre mais pas sur des points pour lesquels nous sommes, semble-t-il, d'accord

[déoédéba]

Il semble que l'appartement soit vendu.

Je prends des informations sérieuses auprès du vendeur...et vous tiens au courant.

[déoédéba]

Point sur la situation :

Visites :

Au total 19 visites dont seulement 3 initiées par les 2 agences sur le coup

Toujours le panneau sur le balcon qui est très efficace.


Les touches sérieuses :

- il y a deux semaines le vendeur était tombé d'accord à 219 000 avec un acheteur. La négociation téléphonique conclue, l'acheteur a demandé un délai pour pouvoir effectuer un montage financier. Depuis rien, donc la vente semble perdu avec cet acheteur bien qu'il jure que l'appart l'intéresse et qu'il est toujours sur le coup.

- la semaine dernière nouvelle offre d'un autre acheteur. Négociation, prix d'entente à... 219 000 € aussi. Le RDV est pris chez le notaire pour dans j+7.
J'ai vraiment peur que ça ne tienne pas. Les derniers JT sur TF1 et le CCC pourraient vraiment saper le moral des acheteurs.


Le moral du vendeur :

Les visites qu'il effectue à des prix de présentation entre 280 000 et 310 00 € le laisse vraiment dubitatif. Les biens sont minables et ne présentent pas vraiment d'intérêt par rapport à l'appartement qu'il occupe actuellement. Sur une trentaine de visites seuls 2 apparts ont attiré son attention.

On se retrouve avec le problème du blocage du marché évoqué par ailleurs : le vendeur ferait bien effort sur son prix, mais les biens que lui-même convoite sont hors de prix et ces vendeurs ne semblent pas décider à lâcher....

Pour mon ami, je l'ai convaincu que si la vente allait jusqu'à son terme, il pourrait par la suite faire tranquillement son marché sans se presser et faire les propositions qu'il jugera adéquate (à la hache !) : la situation idéale, j'ai vendu, j'ai un peu de cash et je cherche.

[ventus]

Intéressant, merci.

[flopimmo]

Alors les J+7 sont passé ... le compromis à eu lieu ? Pas de rétractation ?

[déoédéba]

Alors les J+7 sont passé ... le compromis à eu lieu ? Pas de rétractation ?

Salut !

Signature cet après-midi

J'espère seulement que les acheteurs ne vont pas trop lire la presse

RDV dans 7 jours.

[flopimmo]

Alors les J+7 sont passé ... le compromis à eu lieu ? Pas de rétractation ?

Salut !

Signature cet après-midi

J'espère seulement que les acheteurs ne vont pas trop lire la presse

RDV dans 7 jours.

Faut pas s'en faire c'est une goutte d'eau dans l'ocean depuis quand les gens ont retrouvé leur esprit critique il parait que ca frémit au contraire. En tout cas bravo à votre ami. Tenez nous au courant si retournement de situation .

[déoédéba]

Les 7 jours sont passés.

L'attestation de dépôt de dossier de crédit est arrivé chez le notaire.

A suivre.