Centre / Orléans

Répondre
Message
Auteur
Avatar du membre
Mario
Messages : 218
Enregistré le : 10 janv. 2009, 21:00
Localisation : Orléans

Centre / Orléans

#1 Message par Mario » 28 févr. 2009, 21:23

Suite à une mutation cela fait un an que je recherche un bien (Maison récente avec 5 chambres) sur Orléans, la banlieu Est plus précisément.

Voici mon sentiment sur le marché :

Une premiére caractéristique est l'emprise forte des agences immobiliéres sur le marché, bizarement il y' a peu de ventes entre particuliers. Les agences ont développé un systéme d'exclusivité partagé qui interdit l'acheteur de vendre directement de particulier à particulier mais qui permet à une autre agence (d'un autre réseau) de vendre le bien (avec partage de commission bien sur).

Les AIs que j'ai rencontré sont des caricatures. Pas des AIs méchants, des AIs à la Francois Pignon.

Il y'a peu de turn-over (autrement dit une fois que tu es sur Orleans tu es condamné à rester sur Orleans) allez savoir pourquoi ? Mais par conséquent le nombre de biens la vente n'est pas mirobolant.

Je vais vous révéler un secret digne des templiers, Orléans a été envahie par des habitants d'une autre planéte, ces extras-terreste dotés d'un pouvoir d'achat sans aucune mesure avec celui des terriens ont investis massivement dans l'immobilier Orleanais. Aujourd'hui avec le salaire terrien de mon épouse et de moi-même (2 salaires de cadre) la moitié des biens ne nous est pas financiérement accessible.

Depuis 1 an je surveille les différents sites d'annonces immobiliéres et force est de constater que quasiment rien ne se vend. Les prix baissent mais c'est mou, c'est lent, c'est petit à petit, ...

Bref en 1 an j'ai visité une cinquantaine de maison et fait une proposition pour un bien avec une demande de remise de 5% et la proposition a été refusée (pensez vous que cela existe des transactions sans négociation de prix ?).

Maintenant je vise la prochaine crue de la Loire pour rendre quelques logements vacants :D

nazon

Re: Centre / Orléans

#2 Message par nazon » 28 févr. 2009, 21:53

Merci pour ce témoignage terrien ! Patience et longueur de temps font mieux que force ni que rage !

Avatar du membre
malabar
Messages : 76
Enregistré le : 12 sept. 2005, 22:03

Re: Centre / Orléans

#3 Message par malabar » 02 mars 2009, 09:31

Mario a écrit :Une premiére caractéristique est l'emprise forte des agences immobiliéres sur le marché, bizarement il y' a peu de ventes entre particuliers. Les agences ont développé un systéme d'exclusivité partagé qui interdit l'acheteur de vendre directement de particulier à particulier mais qui permet à une autre agence (d'un autre réseau) de vendre le bien (avec partage de commission bien sur).
J'ai toujours eu du mal à comprendre ce qui empêche un particulier de passer une annonce directement dans du.particulier.au.particulier ou secrécher.com. Peux-tu développer sur ce système d'exclusivité partagé?

Avatar du membre
Mario
Messages : 218
Enregistré le : 10 janv. 2009, 21:00
Localisation : Orléans

Re: Centre / Orléans

#4 Message par Mario » 02 mars 2009, 21:32

jaja a écrit :en ce qui concerne Orléans et plus précisément Fleury les aubrais, les extras-terrestres sont....les parisiens...
attention, Orléans Est, quartier Argonne, maisons pas chère mais quartier très mal coté.
Saint Jean de Braye, grosse déprime.
Il est vrais que faire le trajet tous les jours Paris Orleans ne doit pas être évident, sachant qu'arrivé à la gare de Paris Austerlitz tu peux travailler à Nat....ixis ou à la banque avec des écureils et si en plus tu t'es endetté sur 30 ans pour acheter un nanard à Fleury les aubrais, Clairement si un jours il y'a un concours du Winner je pense qu'un orléannais a tous les atouts de son coté pour arriver sur le podium

Avatar du membre
Mario
Messages : 218
Enregistré le : 10 janv. 2009, 21:00
Localisation : Orléans

Re: Centre / Orléans

#5 Message par Mario » 02 mars 2009, 22:03

malabar a écrit :
Mario a écrit :Une premiére caractéristique est l'emprise forte des agences immobiliéres sur le marché, bizarement il y' a peu de ventes entre particuliers. Les agences ont développé un systéme d'exclusivité partagé qui interdit l'acheteur de vendre directement de particulier à particulier mais qui permet à une autre agence (d'un autre réseau) de vendre le bien (avec partage de commission bien sur).
J'ai toujours eu du mal à comprendre ce qui empêche un particulier de passer une annonce directement dans du.particulier.au.particulier ou secrécher.com. Peux-tu développer sur ce système d'exclusivité partagé?
Si c'est facilement compréhensible,

cela a un cout (même si il est minime) de passer des annonces (quoi que depuis quelques temps il existe des annonces gratuites sur internet trés efficaces comme leboncoin.fr ou vivastreet.fr)
Les AIs filtrent et permettent d'éliminer une partie des gens pas sérieux, des promeneurs (on peut imaginer sa maison transformée en jardin public ou pire), des gens qui gagnent moins de 30 smics par mois, ...
Et puis surtout en phase de négociation, la présence de l'AI est indispensable si on n'est pas commercial dans l'âme, il est difficile sans intermediaire de faire comprendre à un vendeur que son bien est surrestimé de 30%

Pour le systéme d'exclusivité c'est simple je suis une agence A et je peux vendre des biens en exclusivité d'une agence B, ensuite je partage la commission avec l'agence B. L'intêret est que le Winner il a engraissé non pas un AI mais deux, en plus du banquier et du notaire pour acheter son nannard. Qui dit mieux ? :mrgreen:

Avatar du membre
Mario
Messages : 218
Enregistré le : 10 janv. 2009, 21:00
Localisation : Orléans

Re: Centre / Orléans

#6 Message par Mario » 10 mai 2009, 13:10

Je suis actuellement en location (Maison 170M2 pour 1000 euros/mois) dans la banlieue est d'Orléans
Il y'a un an une location de ce type de bien à Orléans était trés recherché
J'ai donné congé à mon propriétaire il y'a plus d'un mois et surprise en pleine période de mutation... pas d'amateur pour relouer :?: :?: :?:
Le propriétaire de mon logement m'a confirmé qu'il y'avait beaucoup moins de demande que l'année dérniére. :?:

J'essai de m'expliquer le phénoméne :

La crise, par crainte de l'avenir on ne change pas de logement pour limiter les cout induits par un déménagement
La réduction du nombre d'offres d'emplois a diminué le nombre de mutations et donc de demandes de logements
J'ai vu pas mal de maisons en vente qui sont passées en location et cela est peut être en train de saturer le marché locatif( bien je pense pas que cela soit un bon calcul de mettre sa résidence principale en location)

Si cela se confirme c'est trés grave pour les AI qui ne peuvent même plus se rabbatre sur les locations (je confirme au passage que le marché immo sur Orléans est bloqué de chez bloqué)
Ce n'est pas de bonne augure non plus pour ceux qui ont investis dans le locatif

Je vais faire des prévisions pour les mois à venir :

Marché locatif saturé de biens qui étaient au départ mises en vente dés le mois de septembre => baisse des prix des locations
Remise en vente de bien faute de locataire => dégringolade des prix dés le mois de janvier

Avatar du membre
ausgelander
Messages : 1026
Enregistré le : 22 août 2007, 09:54
Localisation : back in France

Re: Centre / Orléans

#7 Message par ausgelander » 20 janv. 2010, 19:34

merci pour ces retours, dáutres news plus recente pour ce secteur ? j'ai un entretien en vue a orleans et ca ná pas láir facile effectivement de trouver des annonces de location de particuliers raisonnables...
"I started out with nothing and I still have most of it left."

Avatar du membre
Mario
Messages : 218
Enregistré le : 10 janv. 2009, 21:00
Localisation : Orléans

Re: Centre / Orléans

#8 Message par Mario » 20 janv. 2010, 20:49

Il y'a quelques trucs à savoir sur la région si tu comptes y habiter :

Comme tu as pu le voir Orléans est traversé par Loire, c'est sympa mais quand tu habites au sud d'orléans et que tu travailles au Nord c'est le boxon pour traverser un pont sur la Loire surtout aux heures de pointe.

Si t'es fragile psychologiquement évite l'ouest d'Orleans, c'est la Beauce la région la plus moche de France (la région ou il y'a le plus de suicide en France), il n'y a pas un seul arbre, il y' a vent du diable toute l'année (les éoliennes poussent comme des champignons).

Evite d'habiter en bordure de Loire, il y'aura à coup sur encore des crues (normalement tous les siécles et cela fait justement un siécle qu'il y'en a pas eut), consulte bien les infos à ce sujet car il y' a eut énormément de construction en zone inondable.

A l'est d'Orleans c'est plus sympa mais cela manque de transports en commun.

Un dernier truc à connaitre dans le département l'organisation des travaux routiers est complétement anarchique, il doit y'avoir un concours du plus gros bouchon sur les routes à la DDE du Loiret.

Si t'es écologiste cela va pas être facile non plus, Orléans avec 2 millions de M2 d'entrepot est la plateforme logistique de la région parisienne, du coup les routes sont envahies par les camions

Plus d'infos ?

Avatar du membre
ausgelander
Messages : 1026
Enregistré le : 22 août 2007, 09:54
Localisation : back in France

Re: Centre / Orléans

#9 Message par ausgelander » 20 janv. 2010, 20:54

lol, merci, ca ira pour le moment... n'empêche les perspectives ont l'air sombres ! au niveau des loyers demandés, c'est deja plus que le logement que je quitte ici (en étant a 10 minutes du centre d'amsterdam)
"I started out with nothing and I still have most of it left."

jojo45
Messages : 11
Enregistré le : 31 août 2009, 13:15

Re: Centre / Orléans

#10 Message par jojo45 » 22 janv. 2010, 16:23

Bientot, bientot .......

pas avant 2012 !

Avatar du membre
Artemis
Presse
Presse
Messages : 353
Enregistré le : 20 mai 2005, 20:34

Re: Centre / Orléans

#11 Message par Artemis » 28 janv. 2010, 15:53

Pas entièrement d'accord sur l'ouest d'Orléans: ok pour la Beauce, déprimante, mais en bord de Loire il y a des petites villes comme Meung sur Loire ou Beaugency, quasiment à mi-chemin de Blois, très agréables et pas mal reliées par le train Tours-Paris. Pour avoir habité l'Est (Saint-Jean de Braye, Chécy) c'est pas trop ça non plus: des petits villages ruraux qui se sont transformés en banlieues résidentielles à l'américaine, avec pavillons à perte de vue, sans centre bourg agréable et vivant. Une exception peut-etre: Combleux, minuscule et en bord de Loire, sans boutiques mais vraiment charmant, avec en plus un chemin le long du canal qui peut faire office de piste cyclable pour aller bosser en ville. Ou meme étudier: j'ai fais ça pendant trois années de lycée...
A moins de vouloir à tous prix un grand jardin, mieux vaut tabler sur certains faubourgs d'Orléans (Bourgogne, Bannier, Saint-Jean, et juste au sud du Pont Royal le quartier Saint Marceau) où avec un peu de chance et de négo il doit y avoir le moyen de trouver des trucs interéssants et tranquilles et à deux pas du centre. Question prix par contre, vraiment aucune idée...
"Un journaliste ne “doit” pas etre indépendant, il est indépendant sinon ce n'est pas un journaliste." Beppe Grillo

Avatar du membre
Jaxx
Messages : 9
Enregistré le : 15 juil. 2010, 14:37
Localisation : Essonne

Re: Centre / Orléans

#12 Message par Jaxx » 20 juil. 2010, 10:02

Mario a écrit :Il y'a quelques trucs à savoir sur la région si tu comptes y habiter :
(...)
A l'est d'Orleans c'est plus sympa mais cela manque de transports en commun.
(...)
Un dernier truc à connaitre dans le département l'organisation des travaux routiers est complétement anarchique, il doit y'avoir un concours du plus gros bouchon sur les routes à la DDE du Loiret.
(...)
Si t'es écologiste cela va pas être facile non plus, Orléans avec 2 millions de M2 d'entrepot est la plateforme logistique de la région parisienne, du coup les routes sont envahies par les camions

Plus d'infos ?
Vu que je compte m'installer dans l'est orléannais d'ici quelques mois, tout ça m'intéresse bien... :mrgreen:

Pour les bouchons en cas de travaux, c'est si catastrophique que ça, même en s'éloignant de la ville ? Les entrepôts sont plutôt dans quel coin ? J'imagine que les cametards squattent l'autoroute et éventuellement la nationale pour ravitailler Montargis, mais pas les petites départementales quand même...

Si tout se passe comme je l'espère, faudra que je trouve de quoi crécher entre Orléans et Beaune la Rolande, si possible un coin peinard avec de la verdure et pas trop de voisins... plus c'est sauvage plus c'est mieux en fait... Z'avez des zones à me conseiller ? Ça faciliterait mes recherches. :mrgreen:

Sinon si mon plan se déroule pas sans accrocs, je me rabattrais sur le nord Loiret, entre Malesherbes et Puiseaux, histoire d'avoir quelques arbres autour et pas que des champs, et de pas être trop loin du RER...

Fin bref, entre achat et location, tout dépendra :
1- de si je mute (= est Orléans) ou pas (= sud Malesherbes), et
2- de l'existence de ce que je cherche en loc. Et de ce côté, force est de constater que ce que j'ai trouvé pour l'instant sur le net, non seulement c'est pas la joie, mais en plus ya pas pléthore... :? (en même temps j'ai pas encore beaucoup cherché)

Merci d'avance les Loiretains ! :D

Gaucho
-+
-+
Messages : 1814
Enregistré le : 11 févr. 2008, 18:57

Re: Centre / Orléans

#13 Message par Gaucho » 20 juil. 2010, 12:22

Artemis a écrit :Pas entièrement d'accord sur l'ouest d'Orléans: ok pour la Beauce, déprimante, mais en bord de Loire il y a des petites villes comme Meung sur Loire ou Beaugency, quasiment à mi-chemin de Blois, très agréables et pas mal reliées par le train Tours-Paris. Pour avoir habité l'Est (Saint-Jean de Braye, Chécy) c'est pas trop ça non plus: des petits villages ruraux qui se sont transformés en banlieues résidentielles à l'américaine, avec pavillons à perte de vue, sans centre bourg agréable et vivant. Une exception peut-etre: Combleux, minuscule et en bord de Loire, sans boutiques mais vraiment charmant, avec en plus un chemin le long du canal qui peut faire office de piste cyclable pour aller bosser en ville. Ou meme étudier: j'ai fais ça pendant trois années de lycée...
A moins de vouloir à tous prix un grand jardin, mieux vaut tabler sur certains faubourgs d'Orléans (Bourgogne, Bannier, Saint-Jean, et juste au sud du Pont Royal le quartier Saint Marceau) où avec un peu de chance et de négo il doit y avoir le moyen de trouver des trucs interéssants et tranquilles et à deux pas du centre. Question prix par contre, vraiment aucune idée...
+1 sur tout ce post (je fus abraysien dans ma jeunesse, puis orléanais avant d'émigrer en RP)

@Jaxx (sans jeu de mots :mrgreen: ) : ce sont surtout les ponts qui bloquent comme indiqué plus haut. Les entrepôts sont essentiellement au Nord, entre Ormes et Semoy. Mais peut être le sais-tu déjà, ton pseudo me rappelle quelqu'un...

Avatar du membre
Jaxx
Messages : 9
Enregistré le : 15 juil. 2010, 14:37
Localisation : Essonne

Re: Centre / Orléans

#14 Message par Jaxx » 20 juil. 2010, 13:26

Merci pour ta réponse Gaucho. ;)
Cela étant dit, j'y suis pas encore, tu me confonds avec un autre. :mrgreen:
Et pour le jeu de mots, je vais pas dire que c'est fait exprès mais j'y ai pensé en le trouvant. :lol:

adelscott

Re: Centre / Orléans

#15 Message par adelscott » 30 juil. 2010, 19:32

Gaucho a écrit :
Artemis a écrit :Pas entièrement d'accord sur l'ouest d'Orléans: ok pour la Beauce, déprimante, mais en bord de Loire il y a des petites villes comme Meung sur Loire ou Beaugency, quasiment à mi-chemin de Blois, très agréables et pas mal reliées par le train Tours-Paris. Pour avoir habité l'Est (Saint-Jean de Braye, Chécy) c'est pas trop ça non plus: des petits villages ruraux qui se sont transformés en banlieues résidentielles à l'américaine, avec pavillons à perte de vue, sans centre bourg agréable et vivant. Une exception peut-etre: Combleux, minuscule et en bord de Loire, sans boutiques mais vraiment charmant, avec en plus un chemin le long du canal qui peut faire office de piste cyclable pour aller bosser en ville. Ou meme étudier: j'ai fais ça pendant trois années de lycée...
A moins de vouloir à tous prix un grand jardin, mieux vaut tabler sur certains faubourgs d'Orléans (Bourgogne, Bannier, Saint-Jean, et juste au sud du Pont Royal le quartier Saint Marceau) où avec un peu de chance et de négo il doit y avoir le moyen de trouver des trucs interéssants et tranquilles et à deux pas du centre. Question prix par contre, vraiment aucune idée...
+1 sur tout ce post (je fus abraysien dans ma jeunesse, puis orléanais avant d'émigrer en RP)

@Jaxx (sans jeu de mots :mrgreen: ) : ce sont surtout les ponts qui bloquent comme indiqué plus haut. Les entrepôts sont essentiellement au Nord, entre Ormes et Semoy. Mais peut être le sais-tu déjà, ton pseudo me rappelle quelqu'un...
Si c'est jaja c'est pas lui....

Avatar du membre
bah bah black sheep
Messages : 54
Enregistré le : 11 août 2010, 08:37

Re: Centre / Orléans

#16 Message par bah bah black sheep » 18 août 2010, 21:05

Les zones inondables sont essentiellement au sud de la Loire, là où se trouvent les communes les plus cotées de l'agglos . Au Nord , (à part Combleux sur le canal -photo ci-dessous) Saint-Jean- de -Braye est la ville la plus recherchée, notamment pour ses balades « entre Loire et forêt »

Image

Sinon, le marché ici est bloqué. Recemment j'ai entendu :
-"je reste dans ma maison qui ne me convient plus.... on me l'estime au prix de mon achat...Mais j'ai fait des travaux !..."
-"je voulais vendre ma maison pour acheter une autre plus grande....Aux prix que l'on me propose, je la garde et j'y ajoute une aile et une piscine...."
Vds abri anti-atomique tres peu servi
Bonne exposition Bonne isolation

supercastor
-+
-+
Messages : 2411
Enregistré le : 02 juin 2008, 10:02

Re: Centre / Orléans

#17 Message par supercastor » 13 sept. 2010, 00:01

Bonjour,

Depuis quelques semaines je suis en "recherche active" sur Orléans.
Type de bien : maison ancienne, proche banlieue, 130 m² mini, 4 chambres, un peu terrain (1500 m² maxi)
Budget : 300 000 à 350 000 euros.
Résultat des courses :
Deux maisons visitées qui sont dans le budget, mais limitrophes de la ZUS orléanaise : L'Argonne
Deux maisons visitées bien mieux situées, mais hors budget : négociation de 15% en vue.

C'est un peu le choc.

Mon ménage fait partie des 8% des plus hauts revenus de la commune, l'apport est très conséquent, mais je suis prié de me localiser chez les 30% des revenus les plus faibles.
Mon problème n'est pas tant d'habiter à proximité de personnes à faible revenu, mais ma question est plutôt: comment les 92% de la population dont les revenus sont inférieurs font-ils pour acheter ??

En fréquentant la Bulle, j'avais bien pris conscience du caractère délirant du marché, mais le vivre directement est nettement plus rude.

Ce qui est fou sur la commune, c'est le décrochage location/achat.
Une super baraque se loue au maximum à 1500 euros/mois (HC), ce qui lui donne une valeur vénale maximale de 290 000 euros (rentabilité à 6%), elle serait une bonne affaire à 225 000 euros (rentabilité à 8%)
Les maisons correctes (c'est-à-dire avec quelques travaux pour les rendre propres) et bien situées sont entre 350 000 et 400 000 euros, ce qui nécessiterait, dans une logique d'investissement, des loyers à 1750 euros mini pour faire une médiocre affaire, voire 2 650 euros pour avoir une rentabilité satisfaisante.

Les maisons sont peu nombreuses et les prêts relais fréquents.

Les AI sont égaux à eux-même : "les taux sont bas, les prix vont remonter, faut acheter avant janvier 2011." En tout cas, ils sont très disponibles, et les rendez-vous sont prix quasi-immédiatement. Par contre, ils tiennent clairement le marché, les rares annonces PAP sont le fait de zigotos affichant des biens et des prix fantaisistes. Or, dans ma gamme de prix, les FA plombent fortement l'intérêt de la transaction : entre 10 000 et 20 000 euros demandés.

Autre bizarrerie, les taxes foncières sont totalement fantaisistes : une maison à 280 000 peut avoir une TF à 2200 euros et une autre à 380 000 a une TF à 800 euros (sans fausse déclaration).

Franchement, je suis perplexe sur ce marché. Visiblement des biens partent à des prix similaires à ceux affichés (avec un 10% de négo quand même), certains très facilement, d'autres bien plus difficilement. Il y a donc des acheteurs, mais je ne parviens pas à comprendre leur décision. C'est dommage que l'offre locative sur ce type de bien soit encore plus rare que la vente, cela permettrait de faire un véritable arbitrage.
Modifié en dernier par supercastor le 03 oct. 2010, 23:30, modifié 1 fois.

supercastor
-+
-+
Messages : 2411
Enregistré le : 02 juin 2008, 10:02

Re: Centre / Orléans

#18 Message par supercastor » 17 sept. 2010, 08:14

Un petit retour de terrain rapide pour illustrer la différence entre valeur d'échange et valeur vénale sur Orléans.

Visite d'une maison de ville : 155 m², 4 chambres, double garage, deux celliers, grenier aménageable, pas de terrain, localisation hypercentre tip top, et 368 000 euros prix affiché.
Pour une fois j'ai eu l'impression d'en avoir pour mon argent, le bien est carrément habitable de suite.

Je demande à l'AI le loyer correspondant à une telle maison, réponse : 1 500 euros/mois

Ce qui fait une rentabilité brute de 4,6% (à la louche en comptant les frais de notaire).
Pour évaluer la renta nette : 1700 euros de taxe foncière, et 0,5% de la valeur de la maison comme dépense d'entretien annuelle => 3,7% sans compter une éventuelle défaillance du locataire et d'autres frais comme la participation à une copropriété...

A ce loyer, une valeur haute serait de 298 000 euros (pour une renta brute mini de 6%)

supercastor
-+
-+
Messages : 2411
Enregistré le : 02 juin 2008, 10:02

Re: Centre / Orléans

#19 Message par supercastor » 03 oct. 2010, 23:30

Bon, je viens de vivre la rencontre avec la "conseillère financier" pour "préparer mon projet immobilier".
et, comment dire, :shock:

1 - "Quels sont vos revenus?" Seule et unique question posée : rien sur notre apport, la valeur du bien recherché, la durée envisagée. Et pouf, elle nous sort une "simulation" sur 25 ans et à 4%, mensualité maximum, évidemment sans coût du crédit. Avec comme commentaire, "c'est votre capacité d'emprunt maximale" (c'est pas complètement faux, mais c'est tellement imprécis). Il a fallu que je demande une "simulation" sur quinze ans, visiblement, cela ne faisait pas partie des usages.
2 - Je demande quel taux précis elle nous propose... Là, elle devient un peu confuse, puis finalement, elle nous sort 3,5% (assurance comprise).
3 - Je lui donne notre apport (170 000), elle nous sort que le taux risque alors d'augmenter (????)
4 - Enfin son conseil ultime : on trouve un bien, on signe un compromis et après (!!) on fait le tour des banques pour obtenir le prêt (??), et là on pourra voir le "vrai" conseiller financier qui s'occupe que des prêts immobiliers....

Plusieurs points :
Avec des bras cassés pareils pour faire du "conseil" (même du simple placement de produit), les clients peu informés sont dans de beaux draps.
Si vous avez moins de 35 ans, on vous propose, comme si c'était normal, un emprunt sur 25 ans.

Bref, la bulle est bien entretenue.

Avatar du membre
ausgelander
Messages : 1026
Enregistré le : 22 août 2007, 09:54
Localisation : back in France

Re: Centre / Orléans

#20 Message par ausgelander » 16 oct. 2010, 10:49

La taxe foncière s’envole dans l’agglo !

source : tribune d'orleans
Écrit par Charles Centofanti
14-10-2010

lien :http://www.tribune-orleans.fr/Societe/L ... agglo.html
L’addition est salée pour les propriétaires ! Entre 2003 et 2009, selon une récente étude nationale de l’Observatoire de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), le montant de la cotisation sur le foncier bâti(1) a grimpé, selon les communes, de 14,32% à 32,60% dans l’agglomération. Des hausses «déraisonnables» selon l’UNPI qui rappelle que, dans le même temps, les propriétaires ont perdu 8% de pouvoir d’achat.
Image
"I started out with nothing and I still have most of it left."

Avatar du membre
ausgelander
Messages : 1026
Enregistré le : 22 août 2007, 09:54
Localisation : back in France

Re: Centre / Orléans

#21 Message par ausgelander » 05 mars 2011, 11:02

Jacques Mayer, plus grand propriétaire d’Orléans

Écrit par Charles Centofanti
04-11-2010

source : la tribune d'orleans
Sous ses airs de gentil papi, Jacques Mayer est un pro de l’immobilier. Connu de tous les spécialistes du secteur à Orléans, il n’a pas le look de l’emploi : chemises hawaïennes et baskets l’été, doudoune sans manche et bonnet vissé sur la tête l’hiver, Jacques Mayer est loin de l’archétype du marchand de biens roulant en grosse berline avec un cigare. «Je n’ai jamais eu aucune voiture de moins de 200 000km !»
Ce ne serait pas possible de refaire pareil aujourd’hui. A l’époque même si les prêts bonifiés étaient d’environ 10%, quand on remboursait 100 à la banque, en incluant les travaux on avait 140 de loyers. Aujourd’hui vous payez 100, vous avez 80 de loyer, les immeubles ont trop augmenté et pas les loyers. Il y a encore quelques opportunités mais pas autant…»
Quant à l’évolution de la loi en matière de diagnostics énergétiques, le président de l’UNPI a, là aussi, une position tranchée : «je suis contre ! J’ai fait installer une chaudière à condensation dans un de mes logements. Résultat : de 14€ le m2 on est passé à 18 ! Les diagnostiqueurs ne sont pas neutres et puis c’est comme la voiture, il y a des gens qui consomment plus selon la manière dont ils conduisent.» Jacques Mayer n’envisage en aucun cas de vendre : «ce n’est pas mon style, je n’ai aucun train de vie et je ne cherche pas à faire de plus-value.»
"I started out with nothing and I still have most of it left."

olivlemoz
Messages : 24
Enregistré le : 03 oct. 2011, 11:06

Re: Centre / Orléans

#22 Message par olivlemoz » 07 oct. 2011, 13:16

Bonjour à tous,

Premier message sur ce forum que je lis depuis quelques temps maintenant...

Je vais bientôt m'installer sur Orléans, je vais très certainement chercher à acheter un T3 en plein centre-ville (Charpenterie, Martroi, Cathédrale, Halles Chatelet).

J'aimerais si possible avoir des retours terrains de certaines personnes achetant ou vendant des biens dans ces quartiers, la bulle serait apparemment en train de se dégonfler doucement en région Centre (-7 selon un article du monde de cette semaine).
Quid de la réalité ?

De plus, je vois un programme neuf de qualité (enfin, c'est ce qu'ils disent, l'immeuble a une archi assez standing cependant) au niveau du pont Thinat, si vous avez des retours sur ces appartements.

Merci d'avance pour vos éclairages et retours

Cordialement
Olivier

Avatar du membre
quietus
Messages : 1220
Enregistré le : 17 janv. 2011, 11:58
Localisation : Orléans

Re: Centre / Orléans

#23 Message par quietus » 15 mars 2012, 13:14

olivlemoz a écrit :J'aimerais si possible avoir des retours terrains de certaines personnes achetant ou vendant des biens dans ces quartiers, la bulle serait apparemment en train de se dégonfler doucement en région Centre (-7 selon un article du monde de cette semaine).
Quid de la réalité ?
Tout doucement, un léger frémissement... au moins du côté des prix de présentation.

Avatar du membre
pifouille
Messages : 90
Enregistré le : 21 janv. 2012, 15:02

Re: Centre / Orléans

#24 Message par pifouille » 16 mars 2012, 22:29

Il y a surtout beaucoup de biens surestimés qui sèchent de longs mois. Consultant quotidiennement LBC, tous les biens entrants sont trop chers.

Je pense que l'hyper-centre résiste bien par contre les biens éloignés (au delà de Chaingy à l'ouest, Saint Jean de Braye à l'est, Saran au nord et Olivet au sud) prennent du plomb dans l'aile.

Tassin
Messages : 1045
Enregistré le : 16 déc. 2011, 16:24

Re: Centre / Orléans

#25 Message par Tassin » 09 juin 2012, 18:17

Quelques nouvelles suite à ma surveillance sur Orléans Nord/Est :

Ça continue à se vendre! Hier j'appelle pour des infos sur une maison : vendue au prix (150k€) en 48h! Pour 86m² et 230m² de jardin et au moins 50k€-60k€ de travaux à faire...

J'ai pas l'impression d'une baisse ces derniers temps. Une stagnation des prix oui mais les biens se vendent toujours rapidement et avec peu de négo.

Tassin
Messages : 1045
Enregistré le : 16 déc. 2011, 16:24

Re: Centre / Orléans

#26 Message par Tassin » 22 août 2012, 14:36

Je suis toujours le marché et j'ai toujours la même impression : tout se vend en quelques semaines sauf des biens très surévalués qui restent quelques mois.

Je sais pas si d'autres ont une vision différente... :?

Des nouvelles des personnes en recherche active sur Orléans peut-être?

Avatar du membre
pifouille
Messages : 90
Enregistré le : 21 janv. 2012, 15:02

Re: Centre / Orléans

#27 Message par pifouille » 22 août 2012, 16:37

salut tassin

pour ma part j ai l impression que le prix de presentation des apparts a baisser sur orleans...
mais je confirme qu il y a bcp de biens immos surevalues qui restent des mois...

Avatar du membre
quietus
Messages : 1220
Enregistré le : 17 janv. 2011, 11:58
Localisation : Orléans

Re: Centre / Orléans

#28 Message par quietus » 24 août 2012, 08:36

Même sentiment. Léger fléchissement des prix de présentation.

Sur les surfaces supérieures à 100m², ça bouge très peu sur LBC. Beaucoup d'annonces ventouses à des prix bullesques. Exemple avec http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s qui est en vente depuis plus de 2 ans. Dans le même laps de temps le prix n'a été ajusté à la baisse que de 20/30 Ke... Ou encore http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s, en vente depuis le début de l'année, dont le vendeur, avec un sens infini de la psychologie de l'acheteur, a abaissé le prix juste en-dessous de la barre des 300 Ke. 2555 euros le m² sans parking ou garage, une paille !

Tassin
Messages : 1045
Enregistré le : 16 déc. 2011, 16:24

Re: Centre / Orléans

#29 Message par Tassin » 24 août 2012, 09:29

Ok, c'est vrai que je ne suis pas du tout les appartements.
Par contre côté petites maisons sur Orléans Nord/Fleury/Semoy on trouve des poubelles qui partent à vitesse grand V.

Par exemple celle-ci : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Vendue en 15 jours, mais je ne sais pas à quel prix.

Mais il y a aussi des ventouses comme celle-ci complètement délirante : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Une poubelle en vente depuis 1 an.

Gpzzzz
~~+
~~+
Messages : 25811
Enregistré le : 31 oct. 2010, 22:00

Re: Centre / Orléans

#30 Message par Gpzzzz » 24 août 2012, 09:44

Tassin a écrit :Ok, c'est vrai que je ne suis pas du tout les appartements.
Par contre côté petites maisons sur Orléans Nord/Fleury/Semoy on trouve des poubelles qui partent à vitesse grand V.

Par exemple celle-ci : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Vendue en 15 jours, mais je ne sais pas à quel prix.

Mais il y a aussi des ventouses comme celle-ci complètement délirante : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Une poubelle en vente depuis 1 an.
Je vois pas bien la différence entre les 2 ^^

Tassin
Messages : 1045
Enregistré le : 16 déc. 2011, 16:24

Re: Centre / Orléans

#31 Message par Tassin » 24 août 2012, 10:06

Moi non plus :lol:
A part que dans un cas y'a un peu de charme (maison pierre début du siècle) et dans l'autre aucun (parpaing années 70).

Avatar du membre
pifouille
Messages : 90
Enregistré le : 21 janv. 2012, 15:02

Re: Centre / Orléans

#32 Message par pifouille » 24 août 2012, 12:53

Vers chez moi (La Chapelle - Chaingy - Ingré), ça reste bullesque pour les biens corrects. En revanche, les bouses voient leur prix baisser un peu.

En ce moment dans mon quartier, beaucoup de maisons montées pour blanchir du fric issu des travaux faits au black...

Et je vois apparaître des annonces pour des reventes d'appartements récents qui ont un prix deux fois plus élevés que les appartements anciens...
Ex : T2 44m2 récent 120 kE T4 72m2 ancien 110kE

Avatar du membre
pifouille
Messages : 90
Enregistré le : 21 janv. 2012, 15:02

Re: Centre / Orléans

#33 Message par pifouille » 30 août 2012, 16:26

Annonce hallucinante à Chaingy
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s

J'ai demandé par mail à l'AI s'il n'y avait 100kE de trop...

Tassin
Messages : 1045
Enregistré le : 16 déc. 2011, 16:24

Re: Centre / Orléans

#34 Message par Tassin » 31 août 2012, 08:28

La vache :mrgreen:
Effectivement y'a vraiment 100 000€ de trop pour 75m² sur Chaingy!! :shock:

Avatar du membre
YoppY
~~+
~~+
Messages : 11574
Enregistré le : 01 avr. 2009, 16:06

Re: Centre / Orléans

#35 Message par YoppY » 30 oct. 2014, 16:20

Orléans : "Les prix sont très disparates"
La vie immo, 30/10/14
http://www.lavieimmo.com/immobilier-orl ... 29130.html
http://www.lavieimmo.com/immobilier-orl ... 29164.html
Comment se porte le marché d’Orléans ?
Aurélien Dutartre : C’est un marché compliqué. Nous avons beaucoup d’offres, mais très peu d’acheteurs.
Les délais de transactions s’élèvent à environ 6 mois.
Dans cette situation, certains vendeurs sont amenés à stopper la vente de leur bien pour le passer en location. Soit parce qu’ils ne peuvent plus amortir les charges, soit le prix de leur logement est devenu plus bas que le montant de l’achat initial.
Les prix sont donc en baisse ?
Aurélien Dutartre : Ils chutent effectivement, et sont très disparates selon les quartiers. Aux alentours des secteurs Orléans-la-Source et Les Blossières, le mètre carré coûte environ 1 000 €, alors que dans l’Hypercentre, il peut monter jusqu’à 2 500 €.
Notre clientèle se compose en priorité de primo-accédants avec un petit budget. Ils investissent généralement dans des appartements à moins de 100 000 €. Les investisseurs ont quasiment déserté le marché immobilier d’Orléans.
« la tendance est à la baisse », assure Olivier Besnard, directeur de l’agence ERA Saint Marceau. « Cela s’explique par la présence de beaucoup de biens sur le marché, et des acquéreurs plus discrets », ajoute le professionnel.

Avatar du membre
diodore
troll un peu lourd
Messages : 1423
Enregistré le : 11 janv. 2014, 17:20

Re: Centre / Orléans

#36 Message par diodore » 30 oct. 2014, 16:54

in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)
in memoriam ahbenouijsuiscon(Image10 octobre 2015)

Avatar du membre
YoppY
~~+
~~+
Messages : 11574
Enregistré le : 01 avr. 2009, 16:06

Re: Centre / Orléans

#37 Message par YoppY » 30 oct. 2014, 17:03

Effectivement ^^

Image

- baisse du volume des ventes de 20% en 2013
- baisses de prix jusqu'à -20%
- exemples de maison qui partent à 140K€ alors qu'il y a 2 ans elles partaient à 180K€
- "ce n'est plus qu'une question de prix. Au delà de 20km d'orléans, on ne vend pas"
- "les terrains à 150K€ c'est terminé ! on tourne plus à 100K€ pour l'agglo"

Avatar du membre
pifouille
Messages : 90
Enregistré le : 21 janv. 2012, 15:02

Re: Centre / Orléans

#38 Message par pifouille » 11 nov. 2016, 19:05

Bonjour,

De retour sur Orléans, nous espérons y poser nos valises pour les 15/20 prochaines années.
Nous avons pour projet d'acheter une maison de ville ou un appartement (surface mini 120m2 avec 4 chambres et un bureau avec garage);
Quartiers ciblés : Dunois / Martroi / Centre historique

Pré-requis pour l'appartement : Si pas de jardin, nous voulons une vue sympa sur la cathédrale --> donc étage élevé.

J'ai rapidement pris une claque : les prix sont excessivement hauts à mon goût.
J'ai donc regardé sur le site des impôts pour comparer les dernières ventes dans le quartier.
Il y a un écart de 25-30 % entre les prix vendus et les prix demandés. Certes je cible des biens de qualité mais même en me mettant dans la moyenne haute au m2, je suis toujours 15-20% en dessous des prix de vente réalisés.

Les AI consultés ne semblent pas fermés à la négo. Il reste à voir ce qu'il en sera avec les propriétaires.
Je vous tiendrai informé.
Modifié en dernier par pifouille le 20 nov. 2016, 11:33, modifié 1 fois.

Avatar du membre
pifouille
Messages : 90
Enregistré le : 21 janv. 2012, 15:02

Re: Centre / Orléans

#39 Message par pifouille » 14 nov. 2016, 09:03

https://www.leboncoin.fr/vi/1049925968.htm?ca=7_s

Ce bien est passé de 290k à 249k. Beaucoup de travaux à prévoir pour l'avoir visité.
Je pense qu'il partira vers 220k


Un autre avec au moins 100k de trop.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... htm?ca=7_s

Avatar du membre
pifouille
Messages : 90
Enregistré le : 21 janv. 2012, 15:02

Re: Centre / Orléans

#40 Message par pifouille » 05 juil. 2017, 17:25

Voilà

Acheté 135m2 pour 140Keuros dans résidence centre ouest Orléans.

Budget travaux : 100k mais on se fait plaisir via un archi.

Répondre