Visite maison Tours

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NAT
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#1 Message par NAT » 10 févr. 2010, 12:20

Je dois visiter une maison sur Tours au prix actuel de 230 000€ (prix baissé recemment prix ancien de 265 000€).
Sachant que cette maison pourrait être loué au minimum 1000€ voir 1200€.

Soit environ 220 mois de loyer. Sachant qu'il s'agit d'une maison neuve.

Est ce que le prix est correct par rapport au nombre de loyer ?
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 17:56, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#2 Message par NAT » 10 févr. 2010, 12:52

Quand je dis 1000€ c'est le prix d'un loyer d'une maison dans la région, donc il n'y a pas de charge comprise.

Vous trouvez cela cher ???

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#3 Message par tarbouif » 10 févr. 2010, 13:48

NAT a écrit :Je dois visiter une maison sur Tours au prix actuel de 230 000€ (prix baissé recemment prix ancien de 265 000€).
Sachant que cette maison pourrait être loué au minimum 1000€ voir 1200€.

Soit environ 220 mois de loyer. Sachant qu'il s'agit d'une maison neuve.

Est ce que le prix est correct par rapport au nombre de loyer ?
Au dessus de 200 loyer, ça reste non rentable de toute façon.
"Accrochez vous à vos plus values, je retire le marché" :mrgreen:

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Re: Visite maison Tours

#4 Message par NAT » 10 févr. 2010, 14:18

manucosto a écrit :Faut voir.

Mais à mon avis, une maison en loc à tours, ça coute pas 1000 €:

http://www.seloger.com/recherche.htm?av ... BCLANNpg=2
J'ai pas précisé que cette maison a une surface de 160m². Actuellement je loue une maison de 90 m² a 15 km du centre de Tours pour 770€
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 17:59, modifié 1 fois.

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Re: Visite maison Tours

#5 Message par NAT » 10 févr. 2010, 18:52

Bon, je viens de visister cette maison et j'ai bien envie de faire un proposition pour 200 000€.

Comment dois-je faire cette proposition par ecrit ou par oral au téléphone ?

Pour envisager l'acquisition a 200 000€ dois-je commencer a 190 000€ au risque de me faire remballer ?? :roll:
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:00, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#6 Message par Gei » 11 févr. 2010, 12:01

NAT a écrit :Bon, je viens de visister cette maison et j'ai bien envie de faire un proposition pour 200 000€.
(...)
C'est une envie pressante ou vous avez pris le temps de réflechir ? Ce montant correspond à quoi ? Est-ce que vous l'avez rapproché de vos moyens financiers ?

Sinon, quelques posts du forum expliquent comment formuler la proposition, je vais essayer de résumer ça brièvement :

1/ Prenez votre temps et faites bien comprendre aux différentes parties en présence que vous ne vous ferez pas ballader (genre "décidez-vous vite, il y a quelqu'un d'autre sur l'affaire", mon cul !)

2/ Faites vos calculs en comptant large sur les charges (travaux imprévus, frais supplémentaires, ...) et radin sur les recettes (perte d'emploi, ...)

3/ Indiquez au vendeur/à l'agence le prix que vous êtes prêt à payer, peu importe la forme (je dirais verbalement par défaut, puis par écrit si la demande vous est faites, en mentionnant bien une date limite de validité de la proposition)

4/ TENEZ-VOUS Y IMPERATIVEMENT (pas de négociation : c'est à prendre ou à laisser)

5/ En cas (probable) de premier refus, faites preuve de compréhension et restez en contact.

6/ Laissez mijoter en profitant de la vie, et continuez à visiter d'autres biens.

De rien !

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#7 Message par NAT » 11 févr. 2010, 14:57

Gei a écrit : C'est une envie pressante ou vous avez pris le temps de réflechir ? Ce montant correspond à quoi ? Est-ce que vous l'avez rapproché de vos moyens financiers ?

Sinon, quelques posts du forum expliquent comment formuler la proposition, je vais essayer de résumer ça brièvement :

1/ Prenez votre temps et faites bien comprendre aux différentes parties en présence que vous ne vous ferez pas ballader (genre "décidez-vous vite, il y a quelqu'un d'autre sur l'affaire", mon cul !)

2/ Faites vos calculs en comptant large sur les charges (travaux imprévus, frais supplémentaires, ...) et radin sur les recettes (perte d'emploi, ...)

3/ Indiquez au vendeur/à l'agence le prix que vous êtes prêt à payer, peu importe la forme (je dirais verbalement par défaut, puis par écrit si la demande vous est faites, en mentionnant bien une date limite de validité de la proposition)

4/ TENEZ-VOUS Y IMPERATIVEMENT (pas de négociation : c'est à prendre ou à laisser)

5/ En cas (probable) de premier refus, faites preuve de compréhension et restez en contact.

6/ Laissez mijoter en profitant de la vie, et continuez à visiter d'autres biens.

De rien !


Cela fait 2ans que je regarde et visite des maisons dans la région et cette maison est celle qui correspond le mieux a ce que j'attends.
Son prix est tout a fait correct et inférieur aux annonces du bon coin, c'est une maison de 2007, je serai donc en frais reduit.
Les frais supplémentaires sont : un poele a bois car c'est du chauffage éléctrique, soit environ 8000 à 10000€ et quelques aménagement intérieur car une pièce de l'étage n'est pas fini, il reste le parquet et les peintures a faire, cependant nous avons assez de pièce pour l'habiter de suite en l'état.

Savez vous si une maison de 2007 peut bénéficier du PTZ en neuf soit 30 000€ ??

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#8 Message par biboups30 » 11 févr. 2010, 15:00

donc vous achetez des FDN réduits, du taux bas, du PTZ et des crédits d'impôt ...

pas facile pour projeter la chambre des mômes là dedans :mrgreen:

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#9 Message par josce » 11 févr. 2010, 15:06

NAT a écrit :
Gei a écrit : C'est une envie pressante ou vous avez pris le temps de réflechir ? Ce montant correspond à quoi ? Est-ce que vous l'avez rapproché de vos moyens financiers ?

Sinon, quelques posts du forum expliquent comment formuler la proposition, je vais essayer de résumer ça brièvement :

1/ Prenez votre temps et faites bien comprendre aux différentes parties en présence que vous ne vous ferez pas ballader (genre "décidez-vous vite, il y a quelqu'un d'autre sur l'affaire", mon cul !)

2/ Faites vos calculs en comptant large sur les charges (travaux imprévus, frais supplémentaires, ...) et radin sur les recettes (perte d'emploi, ...)

3/ Indiquez au vendeur/à l'agence le prix que vous êtes prêt à payer, peu importe la forme (je dirais verbalement par défaut, puis par écrit si la demande vous est faites, en mentionnant bien une date limite de validité de la proposition)

4/ TENEZ-VOUS Y IMPERATIVEMENT (pas de négociation : c'est à prendre ou à laisser)

5/ En cas (probable) de premier refus, faites preuve de compréhension et restez en contact.

6/ Laissez mijoter en profitant de la vie, et continuez à visiter d'autres biens.

De rien !


Cela fait 2ans que je regarde et visite des maisons dans la région et cette maison est celle qui correspond le mieux a ce que j'attends.
Son prix est tout a fait correct et inférieur aux annonces du bon coin, c'est une maison de 2007, je serai donc en frais reduit.
Il n'en reste pas moins : si vous évaluez le prix aux alentours de 200 loyers, restez en location (vous pouvez toujours changer de location). Dans un contexte de baisse, 200 loyers c'est beaucoup trop pour être intéressant sauf à être totalement certain de rester plus de 10 ou 15 ans.

Le calcul se fait facilement, être proprio coûte l'équivalent de 2 loyers/an. L'emprunt et/ou le fait de ne plus avoir de placement coûte environ 200*4%=8 loyers/an. Il suffit donc que cela baisse de 1% par an (200*1%=2 loyers) pour être perdant par rapport à la location. (Car n'oublions pas qu'il faudra trouver à compenser la perte sèche des 200*7%= 14 loyers de frais de mutation !)

Quand ça baisse, il faut placer sa barre haute vers 150 loyers. Dur dur pour l'instant... mais comme ça baisse, ça viendra. :P
Les frais supplémentaires sont : un poele a bois car c'est du chauffage éléctrique, soit environ 8000 à 10000€ et quelques aménagement intérieur car une pièce de l'étage n'est pas fini, il reste le parquet et les peintures a faire, cependant nous avons assez de pièce pour l'habiter de suite en l'état.

Savez vous si une maison de 2007 peut bénéficier du PTZ en neuf soit 30 000€ ??
ça, c'est des bouts de chandelle par rapport aux 200 k€.
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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#10 Message par NAT » 11 févr. 2010, 17:10

Cela fait 20 ans que je suis en location, et cela pour justement mettre des noisettes de côté pour acheter, bon ceci dit j'au rai acheté avec un credit de 100% il y a 20 ans j'aurai certainement fait une meilleure plus value.

Donc aujourd'hui j'ai un apport qui me permet de voir venir la bonne occasion :oops: Et justement cette maison pourrait nous rendre beaucoup plus de confort (double de la superficie) et un credit inférieur a 10 ans mis a part le PTZ d'une durée de 12 ans.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#11 Message par josce » 11 févr. 2010, 17:56

Nat, n'y voyez aucune aggression. Il s'agit d'un froid calcul de rentabilité.

Avec un emprunt sur 10 ans, il est possible que vous vous retrouviez gagnant relativement rapidement. Si vous me donnez le montant de votre apport, je peux faire une simulation sur l'opportunité d'acheter en admettant que vous ayez le choix avec une loc équivalente.

Je ne suis pas un partisan de ne choisir que les solutions avantageuses financièrement, si l'achat est sans risque d'ennuis en cas de déménagement prématuré, et que vous ne trouvez vraiment pas aussi bien en loc, ca me semble une solution tout à fait acceptable.
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Re: Visite maison Tours

#12 Message par NAT » 11 févr. 2010, 18:41

josce a écrit :Nat, n'y voyez aucune aggression. Il s'agit d'un froid calcul de rentabilité.

Avec un emprunt sur 10 ans, il est possible que vous vous retrouviez gagnant relativement rapidement. Si vous me donnez le montant de votre apport, je peux faire une simulation sur l'opportunité d'acheter en admettant que vous ayez le choix avec une loc équivalente.

Je ne suis pas un partisan de ne choisir que les solutions avantageuses financièrement, si l'achat est sans risque d'ennuis en cas de déménagement prématuré, et que vous ne trouvez vraiment pas aussi bien en loc, ca me semble une solution tout à fait acceptable.
Mille excuses, si mes propos étaient piquants (certainement un peu d'impatience de voir cette bulle se dégonfler), je reste a votre écoute et je suis toujours a la recherche de bonnes remarques.

En ce qui concerne le financement de mon projet, je le vois ainsi :

120 000€ d'apport
30 000€ de ptz (si je peux y acceder pour une maison de 2007)
50 000€ d'emprunt

sachant qu'actuellement je paie un loyer de 770€ pour 85m² et que je garde du cash pour les frais de notaire et les imprévus de la vie quotidienne. 8)

et oui j'aimerai bien que vous me fassiez une p'tite simulation pour voir ce que j'oublie... :lol:

et encore merci de bien vouloir répondre à mes messages :lol:
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:01, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#13 Message par josce » 12 févr. 2010, 09:36

Voici, en comparant à une loc à 1000€/mois pour avoir un bien équivalent. J'ai pris un emprunt global de 80k à 3.3% avec assurance, le PTZ + emprunt classique devrait donner à peu près ça. Les courbes représentent votre capital (à la banque+prix du bien si achat) au cours des annees, dans les différentes hypothèses
Image
Ce n'est pas une cata financière (grace au gros apport et à la faible durée d'emprunt), mais ca met tout de même plus de 8 ans à être rentabilisé même dans l'hypothèse utilisée ici, que l'immo ne perd plus que 25% sur 3 ans puis remonte doucement (prix du bien en rose). C'est une hypothèse plutôt optimiste, à mon avis.

Attendre 3 ans en louant à 1k€/m permet de n'emprunter que les frais de notaire sur 2 ans et de rentabiliser en 3 ans ... et vous seriez proprio en 2015, tandis qu'en achetant maintenant vous ne le serez que fin 2017.

À votre place, ma question serait : dans qques années, j'aurai les moyens d'acheter des biens qui sont trop chers aujdhui : est-ce que cela vaut la peine d'attendre pour un bien qui correspondra mieux à mes besoins du moment ? (=enfants qui grandissent, etc.) Et, en attendant, puis-je trouver une loc où vivre heureux ? Si la réponse est vraiment non à une des deux questions, j'achèterais (sous réserve de situation familiale/pro bien stable).
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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#14 Message par Gei » 12 févr. 2010, 09:43

La simulation est vraiment intéressante, le problème c'est qu'elle aborde le sujet d'un point de vue "trop objectif", délaissant les autres aspects d'un achat (sans aller jusqu'au fameux coup de coeur).

Je crois qu'il faudrait se forcer à faire ce type de simulation avant même d'envisager de visiter, de façon à être sur de s'engager dans une voie viable, économiquement parlant...

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#15 Message par josce » 12 févr. 2010, 09:49

Gei a écrit :La simulation est vraiment intéressante, le problème c'est qu'elle aborde le sujet d'un point de vue "trop objectif", délaissant les autres aspects d'un achat (sans aller jusqu'au fameux coup de coeur).

Je crois qu'il faudrait se forcer à faire ce type de simulation avant même d'envisager de visiter, de façon à être sur de s'engager dans une voie viable, économiquement parlant...
Ou au moins il faut se forcer à chercher activement des biens en loc en même temps, et en visiter à peu près autant que de biens à l'achat.

Trop souvent on entend "introuvable en location", mais je ne suis pas sûr que les gens aient cherché... Les agences n'y incitent pas vraiment :evil:
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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#16 Message par kesako » 12 févr. 2010, 11:04

josce a écrit :Trop souvent on entend "introuvable en location", mais je ne suis pas sûr que les gens aient cherché... Les agences n'y incitent pas vraiment :evil:
Tu parles !
Le bonnes locations c'est 90% du bouche a oreille (les amis, les voisins, les commercants , les colegues,...) , faut emmerder les agences 24h/24 , etc ... Les sites d'annonces , c'est nul. Ce sont les trucs dont personne ne veut.

Meme pour les location de vacances , les meilleurs sont dans les agences locales ou dans certains journaux n'ayant rien a voir avec l'immobilier mais ayant un profil de lecteurs bien precis.

Bref faut mouiller sa chemise ... mais ca en vaut souvent la peine.

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Re: Visite maison Tours

#17 Message par NAT » 12 févr. 2010, 12:05

La courbe est en effet bien representative de la bulle qui sévit actuellement. :cry:

Cependant on ne devrait visité aucun bien car tous sont surévalué. Mais comment faire si je trouve la maison qui me convient en ce moment, mes enfants sont des ados et j'ai aussi envie de leur en faire profiter, car nous avons toujours vécu dans des maisons relativement petites. Je suis d'accord sur le fait que 200 000€ est une grosse somme, nous avons une situation stable, pas particulièrement de gros revenu et un rytme de vie simple.

Maintenant je voudrais savoir si le PTZ neuf s'applique pour une maison de -4ans qui n'a jamais été réelement habité ?
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:02, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#18 Message par reflex69 » 12 févr. 2010, 12:09

NAT a écrit :Mais comment faire si je trouve la maison qui me convient en ce moment, mes enfants sont des ados et j'ai aussi envie de leur en faire profiter
Il faut poser cette question à ce gouvernement qui a favorisé cette bulle avec toutes ses aides et défiscalisions pour maintenir des prix élevés.
Grâce aux prix élevés, ce gouvernement favorise les vieux rentiers (qui votent pour lui) et leur capital au détriment du pouvoir d'achat des jeunes salariés.
Vends cartons d'habitation 2m² (avantage fiscal Besson/Borloo/Robien/Scellier/Duflot/Pinel...)

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#19 Message par josce » 12 févr. 2010, 13:39

NAT a écrit :La courbe est en effet bien representative de la bulle qui sévit actuellement. :cry:

Cependant on ne devrait visité aucun bien car tous sont surévalué. Mais comment faire si je trouve la maison qui me convient en ce moment, mes enfants sont des ados et j'ai aussi envie de leur en faire profiter, car nous avons toujours vécu dans des maisons relativement petites. Je suis d'accord sur le fait que 200 000€ est une grosse somme, nous avons une situation stable, pas particulièrement de gros revenu et un rytme de vie simple.
Ma conclusion était : cherchez une grande loc sympa, et si vous ne trouvez vraiment pas en essayant sincèrement, achetez : vous ne risquez pas le surendettement, grâce à votre apport très conséquent. Donc il n'y a pas de raison de se priver !

A moins que vos revenus ne vous permettent pas de louer ce que vous pourriez acheter ? Ce serait surprenant, mais pas totalement impossible vu votre apport. Quelle mensualité/loyer pouvez-vous vous permettre ?
Maintenant je voudrais savoir si le PTZ neuf s'applique pour une maison de -4ans qui n'a jamais été réelement habité ?
Je n'en sais rien, posez la qustion dans un fil sur le PTZ ou ouvre un nouveau fil pour que des experts de la question vous lisent.
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Re: Visite maison Tours

#20 Message par NAT » 12 févr. 2010, 17:36

josce a écrit : A moins que vos revenus ne vous permettent pas de louer ce que vous pourriez acheter ? Ce serait surprenant, mais pas totalement impossible vu votre apport. Quelle mensualité/loyer pouvez-vous vous permettre ?
Si je devais louer une maison du même style que celle que j'ai visité, cela me couterai l'intégralité de mon salaire :evil:

heureusement nous avons un 2ème salaire qui couvre nos besoins.

Je revisiterai donc cette maison en essayant une offre a 200 000€, même si lors de la première visiste la personne nous a dit que la marge de négo (230 000€) serait faible :roll:
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:03, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#21 Message par steph37t » 17 févr. 2010, 20:24

NAT , si la maison a déjà été occupé , tu ne bénéficiera pas du PTZ . Mais sur Tours , tu pourra , selon condition de ressources , bénéficier du Pret Imm0% de la communauté d'agglomération .

A titre d'information , pour ceux ne connaissant pas Tours et ses loyers , j'habite une maison de ville T3 dans un petit lotissement " De robien " sur Joué les Tours :

T3 ( 72m² ) 657 € , les T4 sont à 750 et les T5 ( 92 m² ) à 840 € , jardin de l'ordre de 40 m² voir moins . Les maisons restent vide moins d'une semaine entre chaque locataire , la liste d'attente est longue . Voila donc pour les prix locatifs en Touraine ( et c'est le moins cher que j'ai trouver pour un locatif de qualité ) .

Après , bien sur ,il reste possible de trouver des maisons aux loyers moins élevés , mais il faut accepté un bien mal situé ou une passoire thermique .

Par contre , il est vrai que le marché locatif au dessus de 1200€ est très limité et il faut vraiment avoir un bien de grande qualité pour espérer le louer un tel prix .

Alors , un achat à 200 loyers sur Tours est il une bonne affaire ? Pour ce que je connais du marché local, les ventes se font plutôt sur une base de 230/250 loyers actuellement , pour des maisons de 20 /30 ans . Un appart neuf de 100m² sur Joué ou Tours est mis en vente 250 à 280 k par les promoteurs .

Le rythme de baisse ? Le marché Tourangeaux s'est bloqué début 2007 est j'estime la baisse à 20 % ( j'ai vendu fin 2006 et j'utilise mon prix de vente comme référence) , mais uniquement sur les biens à défaut . Pour les biens de qualité , la baisse est plus faible , par contre les vendeurs sont plus à l'écoute dorénavant aux offres des potentiels acquéreurs .
Le problème de l'agglo Tourangelle , c'est la quasi absence de foncier disponible : Un terrain ( 800m² voir moins ) , c'est tout de suite 100k et 10 k d'adaptation au sol pour cause d'argile . Donc , une maison récente de 160 m² ne m'apparait pas comme une mauvaise affaire .

NAT , si tu achète cette maison et veut acquérir un poêle à bois , je te conseille un achat à l'étranger , les vendeurs de poêle se gavent actuellement . J'ai un projet de construction actuellement sur Joué , pour un même poêle à bois (Oranier , produit allemand ) le prix livré d'Allemagne représente 1/3 du prix de vente français . bien sur , tu perd le crédit d'impôt ( 25 % ) , mais cela est très rentable . Te reste plus qu'a le faire installer ( pour l'assurance ) , et une maison de 2007 doit probablement déjà avoir son conduit donc le cout sera minime .
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Re: Visite maison Tours

#22 Message par NAT » 17 févr. 2010, 21:28

Merci pour toutes ces infors steph37.

Je dois revisiter cette maison vendredi matin, mais ce soir j'ai eu une mauvaise surprise en regardant le bon coin, :evil: en fait, l'annonce que j'avais vu est suprimé et une nouvelle est en ligne avec une augmentation du prix de 10000€ :x , soit un nouveau prix de 240 000€ et un message en bas "PRIX NON NEGOCIABLE !!!". :shock:
Moi, qui comptait faire une proposition à 200 000€ :roll:
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:03, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#23 Message par hydronium92 » 17 févr. 2010, 21:30

NAT a écrit :Merci pour toutes ces infors steph37.

Je dois revisiter cette maison vendredi matin, mais ce soir j'ai eu une mauvaise surprise en regardant le bon coin, :evil: en fait, l'annonce que j'avais vu est suprimé et une nouvelle est en ligne avec une augmentation du prix de 10000€ :x , soit un nouveau prix de 240 000€ et un message en bas "PRIX NON NEGOCIABLE !!!". :shock:
Moi, qui comptait faire une proposition à 200 000€ :roll:

bientot sur les annonces il y a aura "photos uniquement si engagement ferme d'achats "

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#24 Message par stivaletti » 17 févr. 2010, 22:14

NAT a écrit :Quand je dis 1000€ c'est le prix d'un loyer d'une maison dans la région, donc il n'y a pas de charge comprise.

Vous trouvez cela cher ???

c'est en effet le prix pour une maison t5/6
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Re : Visite maison Tours

#25 Message par NAT » 17 févr. 2010, 22:17

Cette maison est une très grande maison, elle correspond a un T6.
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:04, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#26 Message par stivaletti » 17 févr. 2010, 22:25

NAT a écrit :Merci pour toutes ces infors steph37.

Je dois revisiter cette maison vendredi matin, mais ce soir j'ai eu une mauvaise surprise en regardant le bon coin, :evil: en fait, l'annonce que j'avais vu est suprimé et une nouvelle est en ligne avec une augmentation du prix de 10000€ :x , soit un nouveau prix de 240 000€ et un message en bas "PRIX NON NEGOCIABLE !!!". :shock:
Moi, qui comptait faire une proposition à 200 000€ :roll:


pour combien de temps ? Le printemps arrive et les vendeurs tentent d'augmenter leur prix ....!!
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#27 Message par NAT » 17 févr. 2010, 22:34

stivaletti a écrit :

pour combien de temps ? Le printemps arrive et les vendeurs tentent d'augmenter leur prix ....!!

L'hirondelle ne fait pas le printemps. mais le pigeon fait toutes les saisons :twisted:
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:05, modifié 1 fois.

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#28 Message par NAT » 17 févr. 2010, 22:37

stivaletti, tu peux nous faire un petit bilan du marché immo sur la Touraine ??

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#29 Message par stivaletti » 17 févr. 2010, 22:38

:) :) vu votre maison sur coin coin,si elle vous plait vous ne risquez rien en proposant 200 000€
(vérifiez bien les dires du vendeur.surface réelle habitable,...conformité pc ...tva...
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#30 Message par stivaletti » 17 févr. 2010, 22:40

NAT a écrit :stivaletti, tu peux nous faire un petit bilan du marché immo sur la Touraine ??

cela va mal, très mal pour les vendeurs gourmands !
féroces négociations,acquéreurs patients= heureux ...
prix toujours en baisse malgré la désinformation .........
2010 sera une grande année ......à suivre...
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#31 Message par Gei » 17 févr. 2010, 22:53

stivaletti a écrit :
NAT a écrit :stivaletti, tu peux nous faire un petit bilan du marché immo sur la Touraine ??

cela va mal, très mal pour les vendeurs gourmands !
féroces négociations,acquéreurs patients= heureux ...
prix toujours en baisse malgré la désinformation .........
2010 sera une grande année ......à suivre...
J'aimerais bien en savoir plus sur ton expérience, j'ai commencé une nouvelle file ici : viewtopic.php?f=26&t=61845

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#32 Message par papoo49 » 17 févr. 2010, 23:08

steph37t a écrit : J'ai un projet de construction actuellement sur Joué , pour un même poêle à bois (Oranier , produit allemand ) le prix livré d'Allemagne représente 1/3 du prix de vente français . bien sur , tu perd le crédit d'impôt ( 25 % ) , mais cela est très rentable . Te reste plus qu'a le faire installer ( pour l'assurance ) , et une maison de 2007 doit probablement déjà avoir son conduit donc le cout sera minime .
salut,

peux-tu m'envoyer un ou plusieurs liens en Allemagne stp?

sur la file ou en mp comme tu préfères.

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#33 Message par steph37t » 18 févr. 2010, 13:00

Le meilleur moyen d'acheter un poele en Allemagne , quand , comme moi , tu n'y connais rien à l'allemand , c'est tout simplement de passer par Ebay :

Exemple : Oranier Polar 8 ( marque allemande ) , prix en France 3800 € , prix livré d'Allemagne à partir de 1700 € sur Ebay .
Et pour souvent acheter des produits via Ebay en Allemagne , je ne peux que reconnaitre leur serieux lorsqu'il s'agit d'une relation commerciale ( on comprend mieux pourquoi l'Allemagne est 1er exportateur mondial ) . Livraison par GLS la plupart du temps .

Pour en revenir au marché immo en Touraine , je confirme les dires de Stivaletti , la situation n'est pas brillante . Mais comment pourrait il en etre autrement ? Quand je vois qu'a superficie egale , dans une ville comme Joué , il est 20 % moins couteux de faire construire que d'acheter de l'ancien ! Et cela sans prendre en compte les + d'une maison neuve : Frais Notaire reduit , meilleur iso , personnalisation .... Sans parler du cout final , possiblement plus leger avec du neuf grace au doublement du PTZ .
Une bonne marge de baisse à venir en perspective donc .
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#34 Message par NAT » 18 févr. 2010, 13:54

J'ai un distrubuteur de la marque des poeles à bois dans le département, et apparement il font des promos...

près de chez moi (5mn de la petite arche) il y a 4 maisons en vente dans un rayon de 50m, et seulement une seule porte un panneau à vendre :roll: Une maison près de chez (location) est libre depuis décembre :!: cela montre bien, que la bulle se dégonffle :lol:
Modifié en dernier par NAT le 19 févr. 2010, 18:05, modifié 1 fois.

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#35 Message par NAT » 18 févr. 2010, 19:45

steph37t a écrit :
Pour en revenir au marché immo en Touraine , je confirme les dires de Stivaletti , la situation n'est pas brillante . Mais comment pourrait il en etre autrement ? Quand je vois qu'a superficie egale , dans une ville comme Joué , il est 20 % moins couteux de faire construire que d'acheter de l'ancien ! Et cela sans prendre en compte les + d'une maison neuve : Frais Notaire reduit , meilleur iso , personnalisation .... Sans parler du cout final , possiblement plus leger avec du neuf grace au doublement du PTZ .
Une bonne marge de baisse à venir en perspective donc .
Je suis à la recherche d'un site pour faire une simulation de PTZ avec l'aide de l'aglo de Tours plus et voir mon financement sur mon projet. Peux-tu me donner un lien ??
Quelle est la difference entre le PTZ et le PTZ Tours plus ??

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Re: rapport prix vente /nombre de loyer

#36 Message par steph37t » 19 févr. 2010, 14:25

NAT , le pret Imm0% de Tours + s'apparente un PTZ mais n'est pas un PTZ au sens legal et n'est donc pas limitatif sur le PTZ national .
Il s'agit en fait d'un prêt bancaire classique sur 15 ans avec prise en charge intégrale des intérêts par la collectivité . Il varie en fonction de la composition du ménage et du type d'achat ( neuf ou ancien ) . Son montant est plus élevé dans le neuf . Il varie me semble t'il entre 10K€ ( achat ancien pour un couple ) à 28 k€ ( neuf / famille ) .
Seul la durée est fixe , 15 ans .

Outre les limitations liés au revenus , il faut pour en bénéficier , soit habiter ou travailler une ville de la communauté depuis au moins 2 ans .

A titre d'exemple , l'Imm0% est de 19k€ pour du neuf + couple avec 1 enfant .

Il n'existe aucun simulateur en ligne pour ce prêt .

Et contrairement a ce que j'ai écris , tu peux bénéficier du PTZ " national " dans l'ancien , et si le logement n'a jamais été occupé , bénéficier du doublement de ce dernier jusqu'en juin .
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Re: Visite maison Tours

#37 Message par NAT » 19 févr. 2010, 17:54

steph37t, sais tu si les 2 ptz sont cumulables ?

Cela fera 2 ans au 28 avril 2010 que nous habitons et travaillons sur Tours , donc pour la demande cela risque d'être juste ??

Est ce que le PTZ de Tours est limité a un certain % de l'emprunt total ? c'est à dire la valeur du biens - l'apport ?

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#38 Message par NAT » 19 févr. 2010, 18:34

nous avons revisité cette maison aujourd'hui, et elle nous conviendrai parfaitement.....

Nous avons aborder le prix avec le vendeur, (mise a prix la semaine dernière a 230 000€ et depuis hier 240 000€), cependant le prix restait de 230 000 pour nous :? .

Bon, moi j'ai commencé par argumenter les défauts de la maison et les prochains travaux a faire et leur coût, et ensuite j'ai parlé du marché de l'immo, la baisse est enclenchée toussa toussa.... et elle me demande de faire une proposition si je veux... et bien sur que je veux... je propose donc mes 200 000€ en argumentant.

Je m'attendais à ce qu'elle devienne rouge de rage et bien non, elle a juste noté dans son carnet et nous arepondu qu'elle en parlerait à son mari et qu'elle nous appelerait..... :shock:

Maintenant nous attendons le coup de fil :cry:

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Re: Visite maison Tours

#39 Message par Gei » 19 févr. 2010, 20:11

NAT a écrit :nous avons revisité cette maison aujourd'hui, et elle nous conviendrai parfaitement.....

Nous avons aborder le prix avec le vendeur, (mise a prix la semaine dernière a 230 000€ et depuis hier 240 000€), cependant le prix restait de 230 000 pour nous :? .

Bon, moi j'ai commencé par argumenter les défauts de la maison et les prochains travaux a faire et leur coût, et ensuite j'ai parlé du marché de l'immo, la baisse est enclenchée toussa toussa.... et elle me demande de faire une proposition si je veux... et bien sur que je veux... je propose donc mes 200 000€ en argumentant.

Je m'attendais à ce qu'elle devienne rouge de rage et bien non, elle a juste noté dans son carnet et nous arepondu qu'elle en parlerait à son mari et qu'elle nous appelerait..... :shock:

Maintenant nous attendons le coup de fil :cry:
Quelle que soit leur réponse, surtout ne renchéris pas, prends ton temps... Tout vient à point, etc ! :mrgreen:

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Re: Visite maison Tours

#40 Message par steph37t » 20 févr. 2010, 17:23

NAT a écrit :steph37t, sais tu si les 2 ptz sont cumulables ?

Cela fera 2 ans au 28 avril 2010 que nous habitons et travaillons sur Tours , donc pour la demande cela risque d'être juste ??

Est ce que le PTZ de Tours est limité a un certain % de l'emprunt total ? c'est à dire la valeur du biens - l'apport ?

Le Imm0% de Tours + est cumulable avec le PTZ ( et le le plafonne pas ) . Pas de limitation car comme déjà écrit , il s'agit à la base d'un prêt bancaire normal sur 15 ans avec prise en charge des intérêts par la collectivité . C'est pas Tours + qui te fait le prêt , mais une des banques partenaires .
Le 28 avril , c'est pas si loin . Si tu fait affaire , au vue des delais de traitements de dossiers par les banques actuellement ( Les banques sont loin d'avoir ouvert le robinet du credit ) , tu fais retarder à fin mai la signature .
Rien que pour tours + , il faut que tu y ailles via rendez vous pris par la banque que tu auras choisi et le délais est d'environ 4 à 5 semaines ( 2 à 3 pour le rendez vous , 15 jours pour la confirmation écrite d'un élu ) .
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Re: Visite maison Tours

#41 Message par taratata » 20 févr. 2010, 17:37

steph37t a écrit :au vue des delais de traitements de dossiers par les banques actuellement ( Les banques sont loin d'avoir ouvert le robinet du credit )
Tu peux nous en dire plus ? quelles sont actuellement les conditions d'octroi de prêt, les délais etc?

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Re: Visite maison Tours

#42 Message par steph37t » 21 févr. 2010, 15:20

Mes impressions ?

J'ai un collègue pour lequel il a fallu 7 mois pour enfin devenir propriétaire d'une maison ancienne . Et je peux vous dire que c'est pas ses revenus qui ont bloqués ( il gagne suffisamment pour emprunter sans qu'il soit nécessaire de prendre en compte le salaire de sa femme ) .

Comme je l'ai déjà écris , je tente de faire construire via un montage Pass Foncier . Selon les dires de mon constructeur , en 2008 , tout les dossiers passés , même avec des endettements supérieur à 35 % . Pour eux , certains dossiers n'auraient jamais du être financer .
Au second semestre 2009 , sur les 7 dossiers Pass en cours chez celui ci , seul mon dossier est passé . Les autres refusés .

En 2004 , il m'a fallu 6 semaines au total entre mes démarchages bancaire et le passage chez le Notaire , en ayant que la moitié (3k ) des frais notariaux en apport . Aujourd'hui , cela fait 4 semaines que j'attends de recevoir l'offre de prêt , et mon apport est diffèrent : 20 % ( 36k€ ) , endettement 27% et je conserve 20k€ de cash . Et mon cas est loin d'être isolé .

J'ai le sentiment que l'on est passé du laxisme au sur-contrôle .
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Re: Visite maison Tours

#43 Message par josce » 21 févr. 2010, 15:47

NAT a écrit :
josce a écrit : A moins que vos revenus ne vous permettent pas de louer ce que vous pourriez acheter ? Ce serait surprenant, mais pas totalement impossible vu votre apport. Quelle mensualité/loyer pouvez-vous vous permettre ?
Si je devais louer une maison du même style que celle que j'ai visité, cela me couterai l'intégralité de mon salaire :evil:

heureusement nous avons un 2ème salaire qui couvre nos besoins.
Ca c'est une remarque qui n'apporte vraiment rien... Votre conjoint gagne peut-etre 5x plus, ou 5x moins, que vous...

Comme je le dis plus haut, l'achat à 200k€ reste une solution compte tenu de votre apport, mais c'est la plus mauvaise solution si une loc équivalente est possible. Au lieu de passer dans le loyer, votre salaire passera dans les profits des banques (par le biais des intérêts, et aussi de la baisse à venir qui correspond à leurs profits passés pendant la bulle). Ne vous laissez pas guider par un aspect purement émotionnel.
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Re: Visite maison Tours

#44 Message par steph37t » 21 févr. 2010, 16:48

Je pense que NAT ( tout comme moi et pourtant je me lance dans la construction ) est pleinement consciente que le moment n'est pas le plus opportun financièrement pour acheter . Mais l'aspect financier n'est pas le seul pris en compte , et d'autres , peut etre moins objectif , sont pris en compte .
Je prend mon cas . Il y a 8 mois , je ne me pensais pas acheter : Beaucoup trop tôt . Mais voila , une opportunité rare se présente à moi : Un terrain très bien situé ( ecoles , commerce...), sur Joué , hors lotissement , negocier à 73k / 500m2 . A cela , tu rajoutes une année fiscale 2008 exceptionnellement basse ( démission de madame , chômage quelques mois ) nous ouvrant la porte à de nombreuse aides . Mon fils n'aura même pas à changer d'école .
Alors , j'ai décidé de voir ce que je pouvais avoir comme montage financier pour compenser mon prix d'achat en diminuant au maximum mon cout d'achat .
Si j'arrive au bout ( avec un pass foncier , je préfère utiliser le si tellement les imprévus sont nombreux ) , je vais me retrouver avec 50m² de plus que mon locatif , avec un environnement bien meilleur , pour 80 € mensuel de plus et un amortissement dès la première mensualité supérieure à 65 % .
Ma achat perdra de sa valeur dans l'avenir , j'en suis persuadé . Et pourtant , j'achetes .
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Re: Visite maison Tours

#45 Message par NAT » 21 févr. 2010, 18:55

steph37t a écrit :Je pense que NAT ( tout comme moi et pourtant je me lance dans la construction ) est pleinement consciente que le moment n'est pas le plus opportun financièrement pour acheter . Mais l'aspect financier n'est pas le seul pris en compte , et d'autres , peut etre moins objectif , sont pris en compte .
Je prend mon cas . Il y a 8 mois , je ne me pensais pas acheter : Beaucoup trop tôt . Mais voila , une opportunité rare se présente à moi : Un terrain très bien situé ( ecoles , commerce...), sur Joué , hors lotissement , negocier à 73k / 500m2 . A cela , tu rajoutes une année fiscale 2008 exceptionnellement basse ( démission de madame , chômage quelques mois ) nous ouvrant la porte à de nombreuse aides . Mon fils n'aura même pas à changer d'école .
Alors , j'ai décidé de voir ce que je pouvais avoir comme montage financier pour compenser mon prix d'achat en diminuant au maximum mon cout d'achat .
Si j'arrive au bout ( avec un pass foncier , je préfère utiliser le si tellement les imprévus sont nombreux ) , je vais me retrouver avec 50m² de plus que mon locatif , avec un environnement bien meilleur , pour 80 € mensuel de plus et un amortissement dès la première mensualité supérieure à 65 % .
Ma achat perdra de sa valeur dans l'avenir , j'en suis persuadé . Et pourtant , j'achetes .
Je fais le même constat que Steph37t, nous savons très bien que nous sommes dans un marché baissier et pourtant nous voulons bénéficier des bonnes affaires du moment. Nous pouvons bénéficier aujourd'hui de biens à des prix interressants alors qu'il y a quelques temps nous n'aurions pu y mettre un penny :roll: .

Je pense que : nous sommes en periode de crise et de ce fait, nous pouvons acheter ou faire des propositions pour des biens qui nous correspondent, en négociant fermement. Ce qui était complétement impossible auparavant.
Et en cette période nous pouvons aussi bénéficier d'avantage financier important.

J'ai fait une proposition à 200 000 sur une maison en vente à 240 000€ (encore 265 000€ le mois dernier) et maintenant j'attends la réponse du vendeur, mais je n'ai pas eu de réponse négative immediate ce qui m'a beaucoup surpris. Donc nous trouvons des vendeurs assez pressés de vendre....

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Re: Visite maison Tours

#46 Message par josce » 22 févr. 2010, 15:56

Votre avantage ici est en grande partie votre apport, qui fait quand même 60% du total ! Du coup l'emprunt est court et peu cher (si vous pouvez effectivement vous permettre des mensualités à 1000 €, ce dont vos derniers messages me fait douter ?)
Et vous dites avoir encore de la réserve pour les travaux.

Ceci combiné à un prix acceptable de 200 loyers fait que c'est jouable. Même si attendre qques années de baisse vous ouvrirait beaucoup plus de possibilités (moyennant tout de même un risque, faible, sur vos économies, en cas de vraie catastrophe financière).
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Re: Visite maison Tours

#47 Message par NAT » 22 févr. 2010, 18:52

josce a écrit :Votre avantage ici est en grande partie votre apport, qui fait quand même 60% du total ! Du coup l'emprunt est court et peu cher (si vous pouvez effectivement vous permettre des mensualités à 1000 €, ce dont vos derniers messages me fait douter ?)
Et vous dites avoir encore de la réserve pour les travaux.

Ceci combiné à un prix acceptable de 200 loyers fait que c'est jouable. Même si attendre qques années de baisse vous ouvrirait beaucoup plus de possibilités (moyennant tout de même un risque, faible, sur vos économies, en cas de vraie catastrophe financière).
En effet mon achat est "jouable", mon apport et les ptz me permettent de voir l'avenir correctement, quand au fait d'une catastrophe financière, personne n'est a l'abris d'une perte de revenu, mais je pense pas courrir de grand risque.

De plus, pour le moment je n'ai rien signé, j'ai juste fait une proposition oral très en dessous de ce que le vendeur souhaitait et encore plus en dessous des prix du marché.

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Re: Visite maison Tours

#48 Message par steph37t » 02 mars 2010, 12:05

des nouvelles de ta proposition NAT ?
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Re: Visite maison Tours

#49 Message par NAT » 02 mars 2010, 12:38

a steph37 :
La personne attend encore un peu avant de me donner sa réponse, elle attend des infos "techniques" nous a t-elle dit lors de notre appel de vendredi !!!, je garde espoir car elle nous a pas dit que notre proposition était trop basse :wink:

J'ai pris rendez vous a la CE pour ce semedi pour connaitre leur taux actuel et savoir s'ils sont partenaire de l'offre a PTZ Tours plus, et avoir des infos sur le PAS, je ne connais pas les taux, mais apparement je pourrais en bénéficier.

As tu réussi a négocier un bon taux ? et auprès de quelle banque ??

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Re: Visite maison Tours

#50 Message par steph37t » 02 mars 2010, 12:53

LA CE fait le pret imm0% , ainsi que le Credit Mutuel , Agricole , Foncier , B.Populaire .

Reussi à negocier un bon taux ? Oui et Non . Je vais faire construire via un montage PASS Foncier et le C Mutuel m'avait proposé 3,95 en octobre sur 20 ans .
Pas trop mal pour un pass foncier . Mais voila , 2 jours avant mon rendez vous chez Tours + pour le Imm0% , le CM m'a laissé tomber car il ne voulait pas faire 'hypothèque partagé specifique à mon montage .
Je me suis reporté en urgence sur le Credit Foncier qui eux m'ont proposé du 4,15 % ( pas de frais de dossier ) . A coté de cela , j'ai un pret Habitat+ EDF de 7500 € à 1,85 % ( taux preferenciel CFF ) , donc cela equilibre un peu .

L'essentiel pour moi est cependant atteint : Une reduction drastique de cout final . Je suis , en moyennant , à moins de 2% HA de taux d'interet sur 16 ans .
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