Succession Maison Orléans Centre

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olivlemoz
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Succession Maison Orléans Centre

#1 Message par olivlemoz » 17 avr. 2013, 09:26

Bonjour à tous,

J'ai besoin d'un avis, une estimation pour une maison de ville, sans jardin sans stationnement, environ 80m² loi carrez pour une succession.
le notaire a estimé à 200k€ en net vendeur.
Un agent Orpi est passé hier et dit que les prix actuellement autour de la place Dunois entre 1500 et 1800€ du m².

J'ai prévenu ma famille que l'AI a surement sous-estimé le bien pour etre sur de faire la vente et de récuperer sa commission.
La maison se situe Rue des Beaumonts. Elle est saine, surement quelques travaux de renovation à prévoir, les huisseries sont récentes.

Le notaire se basant sur sa base perval et les ventes récentes dans le coin, je pense qu'il a raison, meme si le prix a encore surement baissé depuis, mais 1500-1800 pour les alentours de la place Dunois, on est loin des prix de présentation.
Modifié en dernier par olivlemoz le 18 avr. 2013, 08:05, modifié 1 fois.

fredot
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#2 Message par fredot » 17 avr. 2013, 09:41

L'estimation du notaire me semble un peu haute même comme prix de présentation.
Cependant ce qui pourrait influencer l'estimation c'est la situation dans la rue des beaumonts:
- proche fbg madeleine c'est la proximité avec la ligne B du tram qui plaira mais du coup fini l'aspect "quartier dunois" bobo je fais flamber les prix
- proche bvd chateaudun là c'est proximité collège dunois plutôt "bien côté" par contre le quartier est plus bruyant.

Pour info une maison de 140m2 avec un beau jardin, toiture ok et huisseries changées peine à se vendre à 269k€ (mise à 320 k€ il y a un an) car il n'y a pas de garage.
Donc 200 k€ pour une maisonnette sans jardin ni garage c'est trop cher selon moi. Je pense que l'estimation de l'AI est plutôt pas mal ça ferait du 120/145 k€ net vendeur.
Modifié en dernier par fredot le 17 avr. 2013, 10:13, modifié 1 fois.

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Nof
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#3 Message par Nof » 17 avr. 2013, 09:46

Tu cherches un prix de présentation ou un prix de vente ?
En gros tu veux la vendre ou pas ?
Je dirais que si tu cherches à la vendre écoute l'AI
Demande toi, si les maisons que tu vois sur les annonces se vendent ?

Je vais te donner un exemple :
Il y a une maison en vente sur Grenoble depuis 4 ans mise à prix 240k€. Elle fait 110m² sans extérieur centre ville proche d'une ligne de tram en construction, écoles, commerces ...

En tant que vendeur si je cherche à vendre ma maison et que je vois cette annonce, je fait une grosse erreur de m'aligner car les vendeurs sont encore dans un rêve et n'ont pas bougé leur prix d'un iota en 4 ans et la maison ne vend pas, donc ils sont trop chers.

Un conseil, écoute les AI, met le plus cher si tu veux et fais le bilan au bout de 3 mois, si tu n'as pas vendu, tu as eu tord.

olivlemoz
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#4 Message par olivlemoz » 17 avr. 2013, 10:09

Merci à tous les 2 pour ces éléments de réponses, c'est un héritage pour ma mère et ma tante, elles vont bien entendu chercher à vendre, mais elles pensent que le notaire a raison, je les ai mis en garde sur le marché baissier.

fredot
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#5 Message par fredot » 17 avr. 2013, 10:14

olivlemoz a écrit :Merci à tous les 2 pour ces éléments de réponses, c'est un héritage pour ma mère et ma tante, elles vont bien entendu chercher à vendre, mais elles pensent que le notaire a raison, je les ai mis en garde sur le marché baissier.
Je viens de regarder sur se loger et la maison que je citais en référence a encore baissé à 269k€ FAI :)

Bref à 200k€ elles peuvent attendre le pigeon longtemps

olivlemoz
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#6 Message par olivlemoz » 17 avr. 2013, 12:13

Tu as un lien stp ?

MP93317
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#7 Message par MP93317 » 17 avr. 2013, 13:00

Bonjour,

Quelques exemples sur LBC :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans st marc exclusivité au calme, charmante maison des années 30 (85m2) avec jolie cour, dépendance,
3 chambres, parking et cave. 194K€ FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans proximité patinoire charmante maison 1930 (96m2) indépendante, à restaurer, 4 pièces (...)
garage indépendant, terrain 240 m² environ. 199K€ FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans maison (94m2) en bon état et fonctionnelle comprenant un séjour-salon, cuisine aménagée, cellier.
A l'étage, 4 chambres, salle de bains. Garage et jardin d'env. 262m². 197K€ FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans, proche dunois, maison recente de t5 (85m2), comprenant 3 chb, 1 sdb, grand sejour avec
cheminee, et cuisine ouverte. Garage et parking et jardin sans vis a vis. 199K€ FAI
Vs.
une maison de ville, sans jardin sans stationnement, environ 80m² (...)le notaire a estimé à 200k€ en
net vendeur
Soit 210K€ FAI ?
No way, à mon humble avis :wink:
Un agent Orpi est passé hier et dit que les prix actuellement autour de la place Dunois entre 1500 et 1800€
du m².
Cohérent, en net vendeur, avec les prix de présentation FAI des annonces sur LBC ci-dessus, AMHA.

:arrow: 195-200K€ FAI en présentation pour du 85-95m2 état correct.
:arrow: Négo : - 10%
:arrow: 180K€ FAI pour du 80-95m2 avec jardinet et stationement, état correct
:arrow: 170K€ net vendeur pour le même produit
:arrow: 1 900€/m2

Sans jardin, ni stationement, dans quartier comparable (pavillonnaire et petit collectif, hyper-centre 5' à pied) :

:arrow: 150K€ FAI en présentation pour du 75-85m2 état correct.
:arrow: Négo : -10%
:arrow: 135K€ FAI
:arrow: 128K€ net vendeur
:arrow: 1 600€/m2 (= moyenne estimation ORPI)
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#8 Message par Gei » 17 avr. 2013, 13:17

olivlemoz a écrit :Merci à tous les 2 pour ces éléments de réponses, c'est un héritage pour ma mère et ma tante, elles vont bien entendu chercher à vendre, mais elles pensent que le notaire a raison, je les ai mis en garde sur le marché baissier.
Si tu veux les aider il va falloir faire dans le doigté...

1/ Ne dis rien dans un premier temps et laisse-les (tenter de) vendre au prix du notaire.
2/ Au bout d'un temps limité (les meilleurs plaisanteries sont les plus courtes, disons trois mois, au plus tard), en fonction du nombre de visites/propals, tu reprends la main :
- soit tu es dans le coin et tu leur proposes de faire la vente à un prix à définir (et tu nous racontes tout ça ici, ce qui nous promet la file la plus inoubliable depuis que Caro n'est plus seine-marnaise)
- soit tu leur suggères de confier la vente à un AI qui fait bien son boulot (que tu as donc trois mois pour trouver les coordonnées).

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#9 Message par MP93317 » 17 avr. 2013, 13:21

Gei a écrit :Si tu veux les aider il va falloir faire dans le doigté...
:shock: :mrgreen:

Je dis : shocking ! :D
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#10 Message par Nof » 17 avr. 2013, 13:27

Mon beau père tente de vendre l'appartement de ses parents depuis plus de 3 ans.
Les vieux sont persuadé qu'ils trouveront des acheteurs au prix qu'ils veulent.
Mes beaux se doutent qu'il faut baisser pour vendre mais rien ne bouge.

Un conseil, si tu n'as pas ton mot à dire dans cette vente (notamment sur le prix de présentation, le choix de l'AI et les offres), ne t'occupe de rien et regarde.
Sinon prends les choses en main, fixe un bon prix d'appel et vend avant la fin de la haute saison (soit avant juin).

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#11 Message par Gei » 17 avr. 2013, 13:46

MP93317 a écrit :
Gei a écrit :Si tu veux les aider il va falloir faire dans le doigté...
:shock: :mrgreen:

Je dis : shocking ! :D
Tu penses bien que j'ai hésité : sa mère, quand même... Mais pour rendre service, faut savoir aller de l'avant !

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#12 Message par 12°5 » 17 avr. 2013, 14:22

MP93317 a écrit :Bonjour,

Quelques exemples sur LBC :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans st marc exclusivité au calme, charmante maison des années 30 (85m2) avec jolie cour, dépendance,
3 chambres, parking et cave. 194K€ FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans proximité patinoire charmante maison 1930 (96m2) indépendante, à restaurer, 4 pièces (...)
garage indépendant, terrain 240 m² environ. 199K€ FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans maison (94m2) en bon état et fonctionnelle comprenant un séjour-salon, cuisine aménagée, cellier.
A l'étage, 4 chambres, salle de bains. Garage et jardin d'env. 262m². 197K€ FAI
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Orleans, proche dunois, maison recente de t5 (85m2), comprenant 3 chb, 1 sdb, grand sejour avec
cheminee, et cuisine ouverte. Garage et parking et jardin sans vis a vis. 199K€ FAI
Vs.
une maison de ville, sans jardin sans stationnement, environ 80m² (...)le notaire a estimé à 200k€ en
net vendeur
Soit 210K€ FAI ?
No way, à mon humble avis :wink:
Un agent Orpi est passé hier et dit que les prix actuellement autour de la place Dunois entre 1500 et 1800€
du m².
Cohérent, en net vendeur, avec les prix de présentation FAI des annonces sur LBC ci-dessus, AMHA.

:arrow: 195-200K€ FAI en présentation pour du 85-95m2 état correct.
:arrow: Négo : - 10%
:arrow: 180K€ FAI pour du 80-95m2 avec jardinet et stationement, état correct
:arrow: 170K€ net vendeur pour le même produit
:arrow: 1 900€/m2

Sans jardin, ni stationement, dans quartier comparable (pavillonnaire et petit collectif, hyper-centre 5' à pied) :

:arrow: 150K€ FAI en présentation pour du 75-85m2 état correct.
:arrow: Négo : -10%
:arrow: 135K€ FAI
:arrow: 128K€ net vendeur
:arrow: 1 600€/m2 (= moyenne estimation ORPI)
bof.
2/3 de tes annonces sont proches de l'Argonne et l'autre est mitoyenne...
in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#13 Message par MP93317 » 17 avr. 2013, 14:37

olivlemoz a écrit :Merci à tous les 2 pour ces éléments de réponses, c'est un héritage pour ma mère et
ma tante, elles vont bien entendu chercher à vendre, mais elles pensent que le notaire a raison, je les ai mis
en garde sur le marché baissier.
Elles ont un an, jour pour jour, à partir de la date du décès, pour régler les droits de succession.

Je ne sais pas à combien la maison a été estimée dans la succession (et cela ne me regarde pas :wink: )
mais si elle est vendue au dessus de la valeur déclarée en succession, et que la différence est supérieure
(de mémoire) à 15 000€ par part de succession, elles auront à payer chacune un impôt sur la plus-value
constatée à partir de 15 000€ par part, soit 0,34€ par 1€ de PV au dessus de 15 000€.
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#14 Message par MP93317 » 17 avr. 2013, 14:45

12°5 a écrit :bof.
2/3 de tes annonces sont proches de l'Argonne et l'autre est mitoyenne...
Mes annonces sont celles publiées sur le LBC :wink:

...site bien connu pour ne présenter que des annonces à prix modérées, ou bradés... :D

Je me borne à constater que l'estimation de l'AI de ORPI (qui veut brader le bien
estimé par toucher vite fait sa com', etc...) au m2 (1500-1800€/m2 net vendeur) correspondant
au bien décrit le situe à environ 160-140K€ FAI.
Fredot a écrit :Donc 200 k€ pour une maisonnette sans jardin ni garage c'est trop cher selon moi. Je pense que l'estimation de l'AI
est plutôt pas mal ça ferait du 120/145 k€ net vendeur.
What else ?
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#15 Message par olivlemoz » 17 avr. 2013, 14:58

Les annonces postés sur lbc sont proches de l'argonne certes.
Pour donner une idée plus précise, c'est une belle maison de ville, 80m² carrez, près de 100 en tout, car belle chambre à faire sous les toits, c'est un débarras avec parquet.
Tres haute de plafond, maison sur 3 niveaux, avec une cour intérieure(20m²) et une grande cave (50m²).

J'aurais les moyens,je racheterai pour faire 2 logements, un au RDC et un à N+1+2, mais je ne les ai pas.
1500€ du m² me parait bas, car la zone est quand meme privilégiée et recherchée, merci pour vos avis

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#16 Message par MP93317 » 17 avr. 2013, 15:15

olivlemoz a écrit :Pour donner une idée plus précise, c'est une belle maison de ville, 80m² carrez,
près de 100 en tout, car belle chambre à faire sous les toits, c'est un débarras avec parquet.
Sauf erreur de ma part, les combles à aménagés ne font pas partie de la surface habitable tant qu'ils ne sont
pas aménagés (isolation, chauffage, électricité, etc...)

Les 20m2 supplémentaires évoqués sont à compter à partir de 1,80m sous plafond, bien entendu.

Tres haute de plafond, maison sur 3 niveaux, avec une cour intérieure(20m²) et une grande cave (50m²).
Existe t-il déjà un DPE ?
Quel est le mode de chauffage ?
J'aurais les moyens,je racheterai pour faire 2 logements, un au RDC et un à N+1+2,
mais je ne les ai pas.
C'est un projet qui cadre effectivement bien avec une maison de ville sans jardin, mais à quel niveau devraient être
vos moyens pour vous lancer dans ce projet (enveloppe globale avec crédit) ?

1500€ du m² me parait bas, car la zone est quand meme privilégiée et recherchée
A 128K€ net vendeur pour 80m2, j'arrivais déjà à 1 600€/m2.

La moyenne de l'estimation m2/net vendeur de l'agent ORPI de 1 650€/m2 pour 80m2 donne 132K€.

Frédot a évoqué 120-145K€ en net vendeur, soit un prix moyen de 132,50K€, soit 1 656€/m2 sur 80m2.

Tenez-nous au courant... :wink:
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#17 Message par Gaucho » 17 avr. 2013, 19:38

MP93317 a écrit :
12°5 a écrit :bof.
2/3 de tes annonces sont proches de l'Argonne et l'autre est mitoyenne...
Mes annonces sont celles publiées sur le LBC :wink:

...site bien connu pour ne présenter que des annonces à prix modérées, ou bradés... :D
A priori seule la 2nde près de la patinoire est dans le quartier Dunois.
Mais pour moi la rue des Beaumonts ce n'est pas vraiment ce quartier, donc elles peuvent servir de référence. Un coup d'oeil avec StreetView sur la rue du maréchal Foch ou bien de la rue de l'immobilière ( :mrgreen: ) donne une idée du "bon style" Dunois à Orléans, mais du coup cela doit être plus que 1800 €/m²
N.B. : l'Argonne est le quartier le plus pourri d'Orléans
Sinon ok sur la qualité des annonces sur lbc, cela fiabilise l'estimation Orpi en quelque sorte

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#18 Message par MP93317 » 17 avr. 2013, 19:46

Gaucho a écrit :N.B. : l'Argonne est le quartier le plus pourri d'Orléans
Pour Orléans-centre, effectivement ! :wink:
Sinon ok sur la qualité des annonces sur lbc, cela fiabilise l'estimation Orpi en quelque sorte
C'est ce qui me semblait aussi. :wink:

Pour l'instant, il y a un :

- AI qui dit 145 000€ net vendeur max.

- un notaire qui dit 200 000€ net vendeur (max. ?)

Quel est le délai maximum de déclaration de valorisation de la succession ?
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#19 Message par Gaucho » 18 avr. 2013, 00:11

Effectivement au sud le quartier de La Source n'est pas mieux...
MP93317 a écrit :
olivlemoz a écrit :Pour donner une idée plus précise, c'est une belle maison de ville, 80m² carrez, près de 100 en tout, car belle chambre à faire sous les toits, c'est un débarras avec parquet.
Sauf erreur de ma part, les combles à aménagés ne font pas partie de la surface habitable tant qu'ils ne sont pas aménagés (isolation, chauffage, électricité, etc...)

Les 20m2 supplémentaires évoqués sont à compter à partir de 1,80m sous plafond, bien entendu.
Est-ce que la loi Carrez s'applique aux maisons individuelles ? Sur wiki et d'autres sites il est question de copropriétés. Du coup les 20 m² peuvent être inclus dans la surface puisque les combles sont aménageables.

Il me semble même que le vendeur ne peut pas être poursuivi s'il n'indique pas la bonne surface à l'acquéreur puisqu'il y a entente sur la chose (la maison au n° tant à telle rue), il y a un post à ce sujet quelque part sur le forum.

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#20 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 00:58

La Loi Carrez s'applique uniquement aux biens acquis en co-propriété.

Ce sont presque toujours des appartements, mais un ensemble de maisons individuelles
gérées comme une co-propriété, si il y a parties communes, n'est pas inimaginable :wink:

Il y a une définition juridique de la surface habitable, au delà de la définition usuelle (ex. :endroit clos et d'une hauteur
sous plafond d'au moins 1,80m)

Il me semble que légalement, pour être réputée "habitable", la partie d'un immeuble concernée doit être "aménagée", ce
qui ne veut pas dire "décorée", ni "aménageable", mais correctement isolée, aux normes au niveau électrique, dotée d'un système
de chauffage, etc...et ne comprendre que des surfaces dont la hauteur sous plafond est de 1,8m minimum.

Sans affirmer quoi que ce soit, il me semble que la définition légale de "surface habitable" serait un peu l'équivalent des
caractéristiques utilisée pour définir un logement "décent".

Je ne suis pas sûr que ce qui est actuellement, selon les propres dires de l'intéressé, un "débarras" sous combles, puisse être
qualifié de "surface habitable" au sens légal.

Sur "la chose et le prix"...

Sauf à ce que l'acquéreur et le vendeur consentent à ce qu'une indication de surface (habitable, ou autre, à préciser) soit mentionnée et
garantie par une clause de l'acte notarié, rien , à ma connaissance, ne permet de droit à l'acquéreur d'entreprendre un recours
pour "tromperie sur la chose", étant entendu que dans tout acte, l'acquéreur est réputé avoir pris connaissance du bien qu'il acquiert
et accepter de faire son affaire de...etc...etc... :D

Voire la clause de "garantie des vices cachés" à ce propos.

Il existe, dans les actes de ventes de maison, pour lesquels la contenance cadastrale est toujours précisée, une clause de "garantie de
contenance"... toujours assortie d'une clause de renonciation, à l'usage cette clause... :roll:

Bref, rien n'interdit à l'acquéreur de demander à ce que soit inclus dans la promesse de vente, ou l'acte définitif, toute clauses de garantie
de ceci ou cela, sous peine d'annulation.

Mais, sur la surface "habitable" au sens de la loi Carrez, seuls les appartements/biens acquis en co-propriété en bénéficient
de droit, avec clause de révision du prix.
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olivlemoz
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#21 Message par olivlemoz » 18 avr. 2013, 07:10

On a vu le clerc de notaire qui va se charger de la commercialisation, à nous ensuite de la mettre en agence en pas.
La valeur en mai 2011 était de 200k€ net vendeur à partir de la base perval.

Pour info, le 2e etage, chambre sous les combles, est déja isolée, avec électricité et tuttiquanti, c'est juste pas exploitée.

L'estimation retenue après discussion avec le notaire, est une baisse de 10% net vendeur, soit 180k€, affichée à 185k€ net vendeur pour offrir la marge de négociation.

Image

Selon le clerc, le marché est baissier, mais vu les dernieres ventes sur Orléans de leur étude et des références perval (j'aimerais bien un acces à cette base moi), sans résonner en m², et en mettant un prix de 185k€, ce type de maison bourgoise part sans probleme, car la demande est encore importante dans ce quartier.

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lumierecendree
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#22 Message par lumierecendree » 18 avr. 2013, 07:55

MP93317 a écrit :
olivlemoz a écrit :Merci à tous les 2 pour ces éléments de réponses, c'est un héritage pour ma mère et
ma tante, elles vont bien entendu chercher à vendre, mais elles pensent que le notaire a raison, je les ai mis
en garde sur le marché baissier.
Elles ont un an, jour pour jour, à partir de la date du décès, pour régler les droits de succession.

Je ne sais pas à combien la maison a été estimée dans la succession (et cela ne me regarde pas :wink: )
mais si elle est vendue au dessus de la valeur déclarée en succession, et que la différence est supérieure
(de mémoire) à 15 000€ par part de succession, elles auront à payer chacune un impôt sur la plus-value
constatée à partir de 15 000€ par part, soit 0,34€ par 1€ de PV au dessus de 15 000€.
Et dans le cas d'une vente en dessous de la succession déclarée, est-il possible de déclarer une moins value et de récupérer le trop versé? :?:
" Un journal a écrit que ce qui manque aux jeunes, c’est une bonne guerre ; ce qui ne nous apprend rien sur les jeunes, mais en dit long sur les vieux. " (Romain Gary)

Tassin
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Re: Succession Maison Orléans Centre

#23 Message par Tassin » 18 avr. 2013, 10:17

Je suis curieux de suivre cette vente!

martias
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Re: Succession Maison Orléans Centre

#24 Message par martias » 18 avr. 2013, 11:32

quelques remarques sur Orléans, je cherche dans ce coin ou dans le nord du loiret je travail sur Paris

Orlèans est à 50% (voir plus) habité par des navetteurs (ceux qui bossent a Paris et prennent le train aux Aubrais) y'a qua voir le monde le matin.

Actuellement on commence a trover des barraques à moins de 200 KE en IDF (sud Seine et marne / Essone) et pas trop loin des transports, donc beaucoup vont y regarder à 2 fois avant d'acheter sur Orléans au même prix qu'en IDF, le surcout train est a prendre en compte

autre point la capacité d'endettement : avec 3000 euros de revenu net mensuel, ce qui est un salaire "correct mais sans plus" et encore beaucoup voudrait avoir cela, tu peux emprunter 160000 € sur 20 ans (à 3.20 %) + 20 % d'apport et 11000 € de frais de notaire, ce qui veux dire que vu ton estimation, tes clients devront apporter 45000 € + le crédit s'ils veulent acheter la barraque, bref c'est pas gagné.

en un mot baissez votre prix avant de paniquer (la limite de la succession) et de brader moins cher que l'estimation de l'AI.. (qui pour une fois ne surrévalue pas)...

olivlemoz
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Re: Succession Maison Orléans Centre

#25 Message par olivlemoz » 18 avr. 2013, 14:01

50% de commuters ??? Tu as une source pour ce chiffre ?
J'ai fais les trajets pendant 3 ans, je connais... :wink:

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#26 Message par Gei » 18 avr. 2013, 14:03

Il a donné sa source : gare des Aubrais le matin.

Mais je pense qu'il s'est trompé dans les modalités de mise en œuvre de la méthode des quotas...

vpl
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Re: Succession Maison Orléans Centre

#27 Message par vpl » 18 avr. 2013, 15:03

Non mais des fois y'a plusieurs centaines de personnes qui prennent le train dans la matinée aux Aubrais !

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#28 Message par Gei » 18 avr. 2013, 15:25

Population d'Orléans : 1150 000 habitants.

Je t'ai restreint le chiffre aux limites communales, histoire de ne pas trop en faire.

Edit : 115 0000
Edit 2, oups : 115 000

L'eau ferrugineuse c'est plus ce que c'était !
Modifié en dernier par Gei le 18 avr. 2013, 15:32, modifié 2 fois.

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#29 Message par Nof » 18 avr. 2013, 15:30

Gei a écrit :Population d'Orléans : 1150 000 habitants.

Je t'ai restreint le chiffre aux limites communales, histoire de ne pas trop en faire.
Un zéro en trop ?

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#30 Message par Gei » 18 avr. 2013, 15:31

Au temps pour moi, je viens de boire un verre d'eau, ma vue s'est troublée, mon doigt a fourché sur le clavier, bref, j'l'f'rai plus...

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#31 Message par Gaucho » 18 avr. 2013, 15:45

olivlemoz a écrit :50% de commuters ??? Tu as une source pour ce chiffre ?
J'ai fais les trajets pendant 3 ans, je connais... :wink:
Environ 16 mois pour ma part, c'est un truc à perdre toute vie sociale... Je ne retrouve plus l'article, mais il me semble qu'un 20 minutes évoquait 4000 voyageurs quotidiens sur la ligne de train Orléans Paris, on est très très loin des 50%... Il y a une activité économique pas trop dégueulasse sur l'agglo, sauf pour l'informatique :|

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#32 Message par crispus » 18 avr. 2013, 15:53

L'estimation du notaire, comment dire... :roll:

J'ai eu le cas dans ma famille où le notaire a estimé le bien du défunt papy à 240k€, alors qu'il s'est vendu péniblement à 90k au bout de 2 ans... :lol:

Indice : le notaire et l'état touchent des frais proportionnels au montant estimé lors de la succession. :twisted:

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#33 Message par Gei » 18 avr. 2013, 15:57

Gaucho a écrit :
olivlemoz a écrit :50% de commuters ??? Tu as une source pour ce chiffre ?
J'ai fais les trajets pendant 3 ans, je connais... :wink:
Environ 16 mois pour ma part, c'est un truc à perdre toute vie sociale... Je ne retrouve plus l'article, mais il me semble qu'un 20 minutes évoquait 4000 voyageurs quotidiens sur la ligne de train Orléans Paris, on est très très loin des 50%... Il y a une activité économique pas trop dégueulasse sur l'agglo, sauf pour l'informatique :|
Merci de ne pas confondre 20minutes et Libération (c'est pourtant facile : il y en a un des deux dont on ne peut pas tourner les pages dans le métro !) : http://www.liberation.fr/societe/010123 ... endulaires

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#34 Message par lecriminel » 18 avr. 2013, 16:14

olivlemoz a écrit :J'ai prévenu ma famille que l'AI a surement sous-estimé le bien pour etre sur de faire la vente et de récuperer sa commission.
ah, la peur de se faire flouer.
Si tu veux etre sur que l'AI ne gagne rien, vends en direct.
Par contre, pour l'estimation, il y a plusieurs indices dans cette file qui montrent que celui qui a le plus interet à donner une mauvaise estimation n'est pas forcement l'AI.
et en mettant un prix de 185k€, ce type de maison bourgoise part sans probleme, car la demande est encore importante dans ce quartier.
qu'attends tu pour la vendre à ce prix en direct ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#35 Message par caroline77 » 18 avr. 2013, 16:21

olivlemoz a écrit : on est loin des prix de présentation.
Par définition, les biens en présentation sont des biens qui ne se vendent pas. Ceux qui sont vendus ne sont pas en présentation. A bon entendeur...

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#36 Message par 12°5 » 18 avr. 2013, 16:23

in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#37 Message par Gaucho » 18 avr. 2013, 16:49

Gei a écrit :
Gaucho a écrit :Je ne retrouve plus l'article, mais il me semble qu'un 20 minutes évoquait 4000 voyageurs quotidiens sur la ligne de train Orléans Paris, on est très très loin des 50%... Il y a une activité économique pas trop dégueulasse sur l'agglo, sauf pour l'informatique :|
Merci de ne pas confondre 20minutes et Libération (c'est pourtant facile : il y en a un des deux dont on ne peut pas tourner les pages dans le métro !) : http://www.liberation.fr/societe/010123 ... endulaires
Là il est question de 6000, ça rejoint les 7000 indiqué par jaja. Peut-être qu'il s'agit d'un viel article papier de l'époque de ces trajets quotidiens pour moi, en tout cas j'avais retenu ce chiffre.
Bref, 7000 / 115 000 = 0.06 % << 50%

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#38 Message par martias » 18 avr. 2013, 17:39

Gaucho a écrit :
Gei a écrit :
Gaucho a écrit :Je ne retrouve plus l'article, mais il me semble qu'un 20 minutes évoquait 4000 voyageurs quotidiens sur la ligne de train Orléans Paris, on est très très loin des 50%... Il y a une activité économique pas trop dégueulasse sur l'agglo, sauf pour l'informatique :|
Merci de ne pas confondre 20minutes et Libération (c'est pourtant facile : il y en a un des deux dont on ne peut pas tourner les pages dans le métro !) : http://www.liberation.fr/societe/010123 ... endulaires
Là il est question de 6000, ça rejoint les 7000 indiqué par jaja. Peut-être qu'il s'agit d'un viel article papier de l'époque de ces trajets quotidiens pour moi, en tout cas j'avais retenu ce chiffre.
Bref, 7000 / 115 000 = 0.06 % << 50%
chiffre un peux exagérer compter exactement 40%, mais sur la population active (4 fois moindre que la population totale, un ménage = 2 enfants + 1 conjoint inactif, en MOYENNE) de plus tous ne prenne pas le train, mais la voiture perso

donc agglo = 115000
actif = 30000
navetteurs = 10000/12000 (soit 40%)

j'ai vu les stats mais je sais plus où...

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#39 Message par Gaucho » 18 avr. 2013, 18:00

Il serait intéressant d'avoir ces statistiques en effet.
Reprenons : le chiffre de 1/4 d'actif pour la population totale est plus qu'exagéré : 56.7% en 2010 selon l'INSEE
martias a écrit :agglo = 115000
Gei a bien indiqué que les 115000 c'est pour la commune, il faut compter plus du double pour l'agglo : 272 172 en 2009 selon wiki
Soit 154 322 actifs. Même avec la fourchette haute des navetteurs, nous sommes à 7,7 % << 40%

Cela cese voit que vous faites le trajet inverse du mien, Orléans n'est pas exactement une banlieue dortoir parisienne

Edit : grammaire
Modifié en dernier par Gaucho le 19 avr. 2013, 11:00, modifié 1 fois.

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#40 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 18:07

crispus a écrit :Indice : le notaire et l'état touchent des frais proportionnels au montant estimé lors de la succession.
+1
Voilà, ça fait plaisir, y'en a quand même qui connaissent le turbin :D :wink:
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Re: Succession Maison Orléans Centre

#41 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 18:10

caroline77 a écrit :
olivlemoz a écrit : on est loin des prix de présentation.
Par définition, les biens en présentation sont des biens qui ne se vendent pas. Ceux qui sont vendus
ne sont pas en présentation. A bon entendeur...

Exact, il y a aussi les ventes par télépathie.

M'avait bien semblé que tu étais un peu, comment dire...bref, je te mets en "ignoré".

C'est déjà pas mal.
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#42 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 18:15

lumierecendree a écrit : Et dans le cas d'une vente en dessous de la succession déclarée, est-il possible de déclarer
une moins value et de récupérer le trop versé ? :?:
Oui, mais uniquement si la marmotte qui plie le papier alu est d'accord :D

Tu peux assigner le notaire...t'as un caveau de famille ? :D :wink:
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Re: Succession Maison Orléans Centre

#43 Message par Gei » 18 avr. 2013, 18:21

MP93317 a écrit :bref, je te mets en "ignoré".
Je m'insurge.

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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#44 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 18:34

olivlemoz a écrit :La valeur en mai 2011 était de 200k€ net vendeur à partir de la base perval.
Mai 2011 ?

Hier quoi... :D
Pour info, le 2e etage, chambre sous les combles, est déja isolée, avec électricité et tuttiquanti, c'est juste pas exploitée.
OK, mais même si tu ne fais jamais la cuisine, les m2 de la cuisine font partie de la surface habitable.
Pareil pour les toilettes, la salle de bain, etc... :wink:
Alors, ces 80m2, c'est "Loi Carrez", ou "habitable" ?
L'estimation retenue après discussion avec le notaire, est une baisse de 10% net vendeur, soit
180k€, affichée à 185k€ net vendeur pour offrir la marge de négociation.
Voilà, de 200K€ à 180K€.
Donc -10% depuis 2011 (base PERVAL)...intéressant :wink:
Et PERVAL, c'est les prix de transaction, pas de présentation.
C'est combien les "honoraires de commercialisation" chez Mtre. Enfoirausse ?
11 000€ ?
Selon le clerc, le marché est baissier(...)
Ah, plus de solvabilité à Orléans ?
La ville de Sainte Jeanne serait-elle devenue une immense ZUP ? :D
mais vu les dernieres ventes sur Orléans de leur étude, et des références perval
Oui, enfin la dernière transac' qu'ils ont pour ce type de bien, c'est manifestement Mai 2011... :D
(j'aimerais bien un acces à cette base moi)
Tu peux, il faut payer PERVAL, c'est tout :wink:
Pour une seule rue, ça doit aller chercher dans les quelques milliers d'euros.
Mais tu vas aussi payer pour connaître les transac' d'Août 2008 :D
Et tu auras un nombre de pièces, pas de surface...
sans résonner en m², et en mettant un prix de 185k€, ce type de maison
bourgoise part sans probleme, car la demande est encore importante dans ce quartier.
Part sans problème...à 185K€ net vendeur ?
Ou à 170K€ net vendeur ?
Ou à 170K€ FAI ?


A mon très humble avis, l'étude n'a pas envie de vous voir vous barrer chez un AI et lui filer les hono de
commercialisation...mais ça n'engage que moi :oops: :wink:

Le décès remonte à quand, si je puis me permettre cette question fort indiscrète, mais qui indique le délai maximum
de paiement des frais de succession par ta mère et ta tante ? :wink:
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Re: Succession Maison Orléans Centre

#45 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 18:46

Gei a écrit :
MP93317 a écrit :bref, je te mets en "ignoré".
Je m'insurge.
Que faut-il faire avec quelqu'un qui explique, sur un ton condescendant, que "par définition", les
biens immobiliers au prix du marché se vendent avant même que le vendeur/le professionnel ne les ait
pollicité ?

Que faut-il faire avec quelqu'un qui confond "stock de d'invendus", et "articles nouvellement reçus en magasin" ?

J'ai été lecteur de ce forum pendant plusieurs années, avant que d'y adhérer.

Dès ce jour, j'ai immédiatement mis en "ignorés" quelques uns de ses membres dont j'avais dû supporter
la prose auparavant, pour lire les arguments des uns et des autres.

Depuis, je continue à élaguer, au fur et à mesure.

La gestion des listes est une droit offert à tous, j'utilise ce droit afin de me rendre la lecture des files plus agréable.

La réciproque est toujours possible :wink:
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#46 Message par lumierecendree » 18 avr. 2013, 18:57

MP93317 a écrit :
lumierecendree a écrit : Et dans le cas d'une vente en dessous de la succession déclarée, est-il possible de déclarer
une moins value et de récupérer le trop versé ? :?:
Oui, mais uniquement si la marmotte qui plie le papier alu est d'accord :D

Tu peux assigner le notaire...t'as un caveau de famille ? :D :wink:
Et concernant les frais trop perçus par l’État?
" Un journal a écrit que ce qui manque aux jeunes, c’est une bonne guerre ; ce qui ne nous apprend rien sur les jeunes, mais en dit long sur les vieux. " (Romain Gary)

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#47 Message par caroline77 » 18 avr. 2013, 19:21

MP93317 a écrit : Que faut-il faire avec quelqu'un qui explique, sur un ton condescendant, que "par définition", les
biens immobiliers au prix du marché se vendent avant même que le vendeur/le professionnel ne les ait
pollicité ?

Que faut-il faire avec quelqu'un qui confond "stock de d'invendus", et "articles nouvellement reçus en magasin" ?

J'ai été lecteur de ce forum pendant plusieurs années, avant que d'y adhérer.

Dès ce jour, j'ai immédiatement mis en "ignorés" quelques uns de ses membres dont j'avais dû supporter
la prose auparavant, pour lire les arguments des uns et des autres.

Depuis, je continue à élaguer, au fur et à mesure.

La gestion des listes est une droit offert à tous, j'utilise ce droit afin de me rendre la lecture des files plus agréable.

La réciproque est toujours possible :wink:
Il n'y a pas besoin d'être un génie pour comprendre qu'un bien qui se vend correctement sera très peu de temps à l'affichage comparé à d'autres qui se vendent en deux ans après de multiples baisses. Les vitrines sont envahies par la seconde catégorie de manière logique, à cause du temps qu'ils restent à l'affichage. Toi y'en a comprendre mon propos ou toi y'en a vouloir continuer à faire l'ahuri offusqué ?

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#48 Message par Gei » 18 avr. 2013, 20:33

caroline77 a écrit :Toi y'en a comprendre mon propos ou toi y'en a vouloir continuer à faire l'ahuri offusqué ?
Tu t'es mise sérieusement au québécois ?
MP93317 a écrit :La gestion des listes est une droit offert à tous, j'utilise ce droit afin de me rendre la lecture des files plus agréable.
Certes mais tu te prives, sous des prétextes futiles, d'une foultitude d'occasion de rigolades de nature très involontaire (voir ci-dessus).

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Re: Succession Maison Orléans Centre

#49 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 20:57

Gei a écrit :
MP93317 a écrit :La gestion des listes est une droit offert à tous, j'utilise ce droit afin de me rendre la lecture des files plus agréable.
Certes mais tu te prives, sous des prétextes futiles, d'une foultitude d'occasion de rigolades de nature très involontaire (voir ci-dessus).
Le sage a dit : "La vie quotidienne est une tartine de mot2cambronne"...mais il n'a pas précisé qu'il était obligatoire d'en reprendre :D :wink:
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Re: Estimation Maison Orléans Centre

#50 Message par MP93317 » 18 avr. 2013, 21:00

lumierecendree a écrit :Et concernant les frais trop perçus par l’État?
Apprenez cher ami, qu'en matière de monnaie, les états ont tous les droits, et les particuliers aucun !
"Le cave se rebiffe", dialogues de M.Audiard.
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