Etat du marché des appartements banlieue Est de Grenoble

[lecriminel]

diviser les prix par 2 (en monnaie constante) est un retour à la normale.

Tu es bien placé pour savoir qu'on a une "crise" qui nous arrive dessus, qui n'est en fait que la facture des imbecilités decidées depuis quelques décennies.
Il n'y a ni à s'en plaindre, ni à s'en réjouir, c'est comme ça.
Si tu fonces dans un mur, ta voiture va mourir et toi aussi, tu peux bien gémir, rien n'y fera car tu n'as pas appuyé sur le frein quand il en était temps.

Donc diviser les prix par 3 n'aurait rien d'extraordinaire
tu sais quand les prix etaient 2 fois moins hauts, c'était déjà un gros effort l'accession à la propriété. Avec la pauvreté qui va continuer à avancer tant qu'on ne prendra pas de decision courageuse, c-a-d dans le plus longtemps possible, même des prix divisés par 3 ne seront pas cadeau. Ce ne sont que les prix qu'on devrait avoir selon les fondamentaux (hors bulle des actifs) puisque tu dois savoir que le foyer median français peut emprunter sur 15 ans à 4 % 81.000 euros.

[gillesF78]

diviser les prix par 2 (en monnaie constante) est un retour à la normale.

Tu es bien placé pour savoir qu'on a une "crise" qui nous arrive dessus, qui n'est en fait que la facture des imbecilités decidées depuis quelques décennies.
Il n'y a ni à s'en plaindre, ni à s'en réjouir, c'est comme ça.
Si tu fonces dans un mur, ta voiture va mourir et toi aussi, tu peux bien gémir, rien n'y fera car tu n'as pas appuyé sur le frein quand il en était temps.

Donc diviser les prix par 3 n'aurait rien d'extraordinaire
tu sais quand les prix etaient 2 fois moins hauts, c'était déjà un gros effort l'accession à la propriété. Avec la pauvreté qui va continuer à avancer tant qu'on ne prendra pas de decision courageuse, c-a-d dans le plus longtemps possible, même des prix divisés par 3 ne seront pas cadeau. Ce ne sont que les prix qu'on devrait avoir selon les fondamentaux (hors bulle des actifs) puisque tu dois savoir que le foyer median français peut emprunter sur 15 ans à 4 % 81.000 euros.

Loin de moi l'idée de dire que mon entourage est représentatif de la situation réelle, mais c'est juste pour soulever le problème du poids des héritage dans l'apport initial.
Je connais pas mal de jeunes qui ont acheté récemment à Grenoble (maison de 500 k€ à domène, maison de 250 k€ à la Rivière, maison neuve de 200 k€ à St Blaise du Buis, T2 à Vigny, T3 à Grenoble...).
Pour plus de la moitié, (les T2, T3, maison à Domène), l'héritage a constitué un apport initial conséquent (de 30% à 60% je dirais).

[Affidavit]

Loin de moi l'idée de dire que mon entourage est représentatif de la situation réelle, mais c'est juste pour soulever le problème du poids des héritage dans l'apport initial.
Je connais pas mal de jeunes qui ont acheté récemment à Grenoble (maison de 500 k€ à domène, maison de 250 k€ à la Rivière, maison neuve de 200 k€ à St Blaise du Buis, T2 à Vigny, T3 à Grenoble...).
Pour plus de la moitié, (les T2, T3, maison à Domène), l'héritage a constitué un apport initial conséquent (de 30% à 60% je dirais).

Ça s'appelle "dilapider son héritage".

[huskyrescue]

Hello,

Je lis le forum depuis un moment, mais je viens de sauter le pas de m'inscrire car tout comme l'initiateur de ce fil je recherche dans la banlieue est de Grenoble, et n'ai évidemment pas envie d'être proprio a tout prix quitte à me faire tondre

Nous sommes un couple de trentenaires, professions dites "intermédiaires", ni pauvres, ni vraiment aisés, avec un jeune enfant, et passer de la loc à la propriété dans ces endroits fait sérieusement réfléchir... si on a pas encore sauté le pas c'est que soit les conditions perso n'étaient pas réunies, soit c'était bien trop cher par rapport à la loc.
Par ex. durant la baisse de 2008 on n'habitait pas sur Gre et on bossait a 2 endroits distants de 100km, cette situation étant temporaire.

Notre problème c'est qu'on en a un peu rien à faire de gagner "plus de fric", d'espérer faire une plus-value ou autre. Non, on veut juste vivre correctement, dans un logement pas trop exigu et pas avec une expo pourrie; 70-80m2, 2 chambres + un bureau, un garage ou une grande cave; récent, neuf, ancien à rénover totalement, appart, maison de village, proche ou loin de la ville; pas de critères figés, si ce n'est un budget autour des 225000€, secteur Est/Nord-Est/Sud-Est de l'Agglo à 25km max. (maximum faisable pour moi a vélo).

Pour ce qui est de l'héritage, ou du "cadeau" des parents bienveillants à leurs enfants pour leur premier logement, ce n'est pas une légende; dans mon entourage, la plupart habitent leur logement actuel grâce a ce genre d'aides. Je pense même que cela contribue a maintenir des prix élevés, trop élevés pour ceux qui comme nous n'ont pour apport que leurs économies après environ 14ans de travail rémunéré.

Actuellement nous louons un T3 63m2 neuf (2009) + garage pour 900€, dans un quartier résidentiel plutôt sympa, certains de nos voisins ont acheté en accession sociale, nous n'y avons même pas droit...
Nous ne pourrions même pas racheter l'appart que nous occupons, mais par contre pour un peu plus grand ailleurs, il nous faudrait débourser mini 300€ de plus par mois, sur 22 à 25ans, sans compter la TF et les charges de copro, soit au bas mot 500€ de plus a sortir tous les mois sans être certain d'avoir la même qualité de vie.

Pour ma part depuis que je guette les T4 "récents" sur ma commune et alentours je dirais que:
_les T3 ont baissé depuis l'an dernier, d'environ 10-15K€ en prix de présentation.
_les T4 ont peut-être baissé de 5K€ en moyenne mais ca ne bouge pas plus, faut dire qu'il y en a beaucoup moins sur le marché.
_la plupart du temps le garage est vendu séparément pour mieux "appâter" le pigeon, des fois qu'il ne sache pas faire une addition suivie d'une division par les m2...

Les appart anciens dans les immeubles des années 60 ont pris un méchant coup en qques années; entre 20 et 50K€ de baisse sur des biens similaires en taille; mais honnêtement on préférerait éviter ceux-là; on ne pourra jamais récupérer une isolation thermique et surtout phonique aussi déplorable.

Donc on guette une baisse de prix, soit sur des choses récentes (~ années 2000, voire après 2008 pour FNR) soit du pré-1960 pas-très-cher-à-rénover-totalement.
A côté de ça je m'intéresse à des projets d'habitat groupé, mais l'inertie de ce genre de chose nous freine pas mal, et il ne faut pas s'engager en s'attendant à faire des économies.
A la base j'étais fortement motivé pour habiter quelque chose d'énergétiquement efficace avec des matériaux de la meilleure qualité possible, mais au vu des moyens nécessaire déjà pour avoir un toit, je sais que les concessions dans ce domaine vont être énormes...
NB: pour moi les résidences actuelles (récentes ou vendues en VEFA) ce n'est pas du "haut standing", c'est du "standard" d'aujourd'hui, comme les barres l'étaient en 68; tous les constructeurs font le mini pour respecter les normes RT2005 ou 2012 (BBC), pas plus, et dans les faits c'est bien loin de ce qu'on pourrait faire avec un peu plus de bon sens, sans parler de la qualité des matériaux utilisés... je ne me fais pas d'illusions.

Ce qui nous rassure c'est qu'on discute parfois avec des gens qui ont un logement en vente depuis plus d'un an et qui sont coincés, et que la plupart des apparts restent en annonce au moins plusieurs mois, et je pense qu'a force les vendeurs vont finir par devenir un peu plus raisonnables.
Par ailleurs je considère toujours une marge de négociation mini de 5-10% sur tout prix de présentation, qu'en pensez-vous ?

[Affidavit]

Huskyrescue, bienvenue sur le forum. Je vois que nous cherchons exactement le même type de biens. Ce qui est drôle, c'est que moi aussi je me suis intéressé à l'habitat groupé (par adhésion au mode de vie, pas par intérêt financier), mais, comme toi, j'ai reculé devant le temps nécessaire à la mise sur pieds d'un projet de ce genre : 5 ans en moyenne, ce qui est trop long à mon goût. J'ai visité un habitat groupé ("La Salière", dans l'ouest de la ville) et le contact que j'ai eu avec les propriétaires a renforcé mon intérêt pour la formule. Mais ça reste cher, surtout à cause du prix du foncier.

Avec 225000€, tu devrais trouver sans problème ce que tu cherches dans le marché actuel. Moi, je ne trouve pas, parce que mon budget est inférieur de 60000€ au tien, mais dans ta gamme de prix, je vois couramment sur LBC ou SL des biens qui te conviendraient tout à fait.

Je partage ton analyse du marché : les appartement dans les vieux immeubles ont bien baissé l'année dernière, puis ce fut le tour des appartements plus récents. Mais depuis le début de la saison, tout est bloqué. Je ne regarde plus les annonces, je commence à en avoir assez de revoir toujours les mêmes biens en vente au même prix depuis des mois.

On verra en septembre si les vendeurs deviennent un peu plus raisonnables. Dans 3 semaines, la haute saison immobilière sera terminée. En septembre, on prévoit une hausse des taux, ça va peut-être faire bouger un peu les prix.

[Gei]

A la base j'étais fortement motivé pour habiter quelque chose d'énergétiquement efficace avec des matériaux de la meilleure qualité possible, mais au vu des moyens nécessaire déjà pour avoir un toit, je sais que les concessions dans ce domaine vont être énormes...

Il y a énormément de choses qu'un particulier peut faire en la matière, en s'informant et en se formant (sur ce point une recherche sur Youtube donne parfois des résultats impressionnants).

Par ailleurs le coût de matériaux est trois fois moins cher (minimum) que la prestation pose comprise par un "artisan" (les guillemets s'imposent).

Donc acheter un logement avec une bonne base, puis l'améliorer à son rythme me semble l'approche la plus compatible avec ta situation.

[Pi-r2]

selon toi ca se loue 244 euros augmentes de l'inflation

Je ne sais pas, mais un crédit à taux fixes de xxx€ en 1988 est toujours à xxx€, le loyer de 2013 d'un 30M² à Paris est surement à plus de 244€.

Et pis cette comparaison est plus que théorique un crédit souscrit en 1988 est fini de payer depuis un bail.

si tu veux nous faire dire qu'en 1988 c'était un bon moment pour acheter, tu ne trouveras pas grand monde pour dire le contraire ici
Si tu en conclus que quelles que soient les conditions, si on peut rester 60 ans au même endroit c'est toujours gagnant d'acheter plutôt que de louer tu te trompes. (en fait comme beaucoup de monde tu fais l'hypothèse implicite qu'il y a quelque part une corrélation entre les prix et les loyers, et justement la bulle se caractérise par le fait que cette corrélation n'est plus respectée)