DOM-TOM
Posté : 30 mars 2008, 10:39
Utilisez ce file pour échanger sur le marché des DOM-TOM.
Merci.
Merci.
Forum de discussion concernant l'immobilier
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=197&t=38280
A la sortie nord de Nouméa, sur un terrain accidenté de 600 hectares dont le littoral découpé en double pointe s'avance dans la mer de Corail, une ville de 25 000 à 30 000 personnes va progressivement émerger.
[...]
Loin de la morosité métropolitaine, la Nouvelle-Calédonie connaît un formidable boom économique, avec une croissance supérieure à 4,5 %. Dopé par les cours élevés du nickel, dont il abrite environ un quart des réserves mondiales, l'archipel se métamorphose, à la faveur de projets gigantesques, aux lisières de sa mesure.
[...]
En 2006, les associations écologistes se sont mobilisées pour que le terrassement de 20 hectares de mangrove soit rayé du projet. [...] De même, tous les îlots de forêt sèche (40 hectares) devraient être préservés et les zones dégradées seront restaurées. En Nouvelle-Calédonie, point chaud de la biodiversité, seul 1 % de la surface originelle de la forêt sèche est rescapé.
J'ai trouvé ceci mais je ne connais pasimmofurax a écrit :Qui a des infos sur l'immo locatif à La Réunion et plus précisément au chef-lieu et environs proches?
Certains disent que c'est aussi cher qu'à Paris, d'autres que pas du tout, ça le serait moins que dans une ville de 150 000 H en métropole.
Quels sites sont fiables pour une recherche?
Merci d'avance.
Tu as quitté Marseille pour Wallis ?youp12 a écrit :Wallis-et-Futuna: une collectivité certifiée free-AI
0 agent immobilier, pas de propriété foncière au sens européen, même si des terres sont attribuées par les autorités coutumières à des familles pour y vivre.
Des loyers modérés pour les papalagi (européens): 60 000 F pacifique à 100 000 pour une maison soit de 500 à 800 euro.
La bulle? Quelle bulle?
Heureux d'avoir des nouvelles de mon île préférée. Un z'oreille fan des tantines pays!zorey a écrit :Nouveau sur le forum je viens vous donner mon avis concernant l'immobilier sur l'île de La réunion. Depuis 5 ans soutenus par la défiscalisation Girardin les prix ont doublé voir triplé sur l'île. 60 à 70% des acheteurs sont des investisseurs métropolitains qui profitent des gains fiscaux. La Production est totalement déconnectée de la rélaité du marché (nombreux T1 et T2 alors que le besoin est en T4 et +). J'annonce depuis 2 ans un écroulement des prix car dès lors que ces investisseurs auront désertés La Réunion qui pourra acheter: pas les réunionnais dont 70% sont éligibles au logement social! Et on me riait au nez
Dans l'ouest de l'île (zone balnéaire) on ne trouve plus de maison à moins de 300-350K€ même dans les hauts!! Avec des revenus de près de 5000 € par mois il m'est difficile d'acheter.
Désormais on rigole moins car le marché se retourne et en particulier sur les collectifs la chute risque d'être douloureuse notamment en raison de la mise sur le marché par les défiscalisateurs des biens dont la défisc est terminée (délai 5 ans). Je prévois des baisses de l'ordre de 50%, moins sur l'individuel compte tenu de la rareté du foncier.
Le discours ici c'est forte croissance démographique donc forte demande d'autant qu'il y a pénurie de logements donc les prix vont continuer à augmenter. Mais ils oublient d'autres facteurs qui sont la capacité des ménages à acquérir (les revenus), les taux d'intérêts qui remontent vertigineusement et la remontée du chômage.
Voilà pour le tableau et la découverte de votre site ne fait que confirmer mon opinion.
Est ce que vous avez des indications qui confirmeraient mes dires?
Quel clown. L'année dernière aussi les AI en métropole riaient. Maintenant on négocie à - 30 % et ils ne rigolent plus du tout ...zorey a écrit : J'ai encore eu un agent immobilier au bout du fil hier et il m'a ri au nez quand je lui ais dit que j'attendais une baisse de 30%! quelle arrogance
Où as tu trouvé 1200 m2, à Mafat? Accès en hélico? Tu pourras rentabiliser en plantant du [Modéré Aqua : pas d'incitation].zorey a écrit :Vu sur un site d'annonces locales d'une semaine à l'autre (secteur ouest de l'île):
Maison neuve (défisc.): 415 000 / 399 000
Maison neuve (défisc.): 400 000 / 374 000
Ancien : 296 000 / 275 000 (plus de 6 mois que l'annonce y est ça baisse enfin!)
Ancien: 330 000 / 305 000
Ancien: 289 000 puis 279 000 puis 269 000 (négociable)
Cette dernière case je l'ai visitée et je pense faire une offre à 230 000 €. Le terrain est grand pour La Réunion (1200m2) et les terrains nus dans le secteur se vendent à 250 €/m2 (ils sont fous!). La case (150 m2) nécessite un profond rafraîchissement mais les fondamentaux sont bons.
A mon avis on est à l'aube d'un krach historique car les investisseurs extérieurs fuient et ce sont eux qui ont fait flamber les prix ces 10 dernières années avec la défisc. (+200 à 300% en 10 ans).
J'ai encore eu un agent immobilier au bout du fil hier et il m'a ri au nez quand je lui ais dit que j'attendais une baisse de 30%! quelle arrogance
les fondamentaux ou les fondations ?zorey a écrit : La case (150 m2) nécessite un profond rafraîchissement mais les fondamentaux sont bons.
Je connais moins ce coin, j'y passais seulement en voiture vers Saint Louis quand j'y travaillais.zorey a écrit : Sinon pour ventus elle se trouve à l'Etang Salé (Manirons) à 200m d'altitude. Le couple divorce et la nana est pressée de vendre (il y a une décision de justice / vente forcée). ça tombe bien je ne suis pas pressé d'acheter
Depuis le 21 juillet 2003, et afin de promouvoir le développement économique des Départements et Territoires d'Outre Mer (DOM-TOM), une loi-cadre dite Girardin (loi n° 2003-660 du programme pour l'outre-mer) régit l'investissement par les personnes physiques ou morales dans l'immobilier.
Cette loi permet à tout contribuable domicilié sur le territoire français, particulier ou entreprise, de défiscaliser, sans plafonnement, sur cinq ans, son investissement dans un logement neuf situé en Outre-Mer, au titre de sa résidence principale ou en investissement locatif.
La loi-cadre Girardin a pour objectif de promouvoir le développement de programmes de logements neufs dans les départements et territoires d'outre-mer, et de contribuer ainsi à résorber les carences des marchés locatifs locaux.
Cette loi-cadre Girardin était inscrite dans les textes de lois pour durer 15 ans jusqu'en 2017 et ainsi développer un climat serein dans les DOM-TOM permettant projets et investissements de long terme.
Les aménagements prévus de la loi-cadre Girardin génèrent de l'incertitude
Depuis l'été 2008, un nouveau dispositif de défiscalisation, dont l'objectif visé est de promouvoir le logement social, régi par la nouvelle loi pour le développement économique de l'Outre-Mer (LODEOM), est en discussion au Parlement et devrait être voté prochainement.
Aujourd'hui, seul un amendement au projet de loi de Finances pour 2009 plafonnera, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009, l'avantage fiscal, ce qui devrait affaiblir l'effet du dispositif de la loi Girardin. A terme, la LODEOM, dite loi Jégo, devrait progressivement se substituer, une fois promulguée, à la loi Girardin.
Globalement, cette remise en cause de la loi Girardin, une loi-cadre qui avait été votée pour 15 ans jusqu'en 2017, génère une réelle incertitude sur l'économie des DOM-TOM. GROUPIMO considère qu'une telle loi-programme ne peut faire l'objet, tous les ans, d'aménagements divers et variés sans faire peser sur ses actionnaires et ses collaborateurs des risques importants, d'autant plus dans le contexte de crise mondiale généralisée, économique, financière et immobilière.
A ce titre, et s'agissant d'une remise en cause profonde d'un de ses fondamentaux, GROUPIMO étudie avec ses conseils juridiques, l'éventualité de porter cette affaire devant la justice européenne.
GROUPIMO se recentre sur le coeur de métier et accentue la réduction de ses charges
A titre de rappel, GROUPIMO exerce le métier d'Agence Immobilière qui intègre notamment les transactions sur les biens neufs, ou en l'état futur d'achèvement, dit VEFA, dans lequel GROUPIMO est l'un des leaders aux Antilles-Guyane. L'activité VEFA concerne la vente des biens immobiliers non encore construits le plus souvent sur des programmes de promotion d'immeubles ou de lotissements de maisons individuelles. GROUPIMO intervient en amont de ces projets dans le cadre de la commercialisation des biens pour le compte de promoteurs, et conseille l'acheteur dans l'optimisation de son montage financier et fiscal.
Avec la suppression de la loi-cadre Girardin, GROUPIMO perd un potentiel de chiffre d'affaires important puisqu'au-delà de l'activité VEFA en propre, les programmes immobiliers neufs étaient source de croissance importante pour le métier de l'Administration de Biens de Groupe, en récupérant une part substantielle des contrats de gestion en copropriété de ces biens vendus. Rappel est ici fait de l'exposé de la loi de Madame Brigitte GIRARDIN qui indiquait clairement en 2003, les raisons de faire voter un texte sur 15 ans afin de péreniser l'économie ultramarine.
L'amendement déjà voté, et la LODEOM à venir, devrait peser significativement sur l'activité de défiscalisation (VEFA) et par incidence sur les comptes des prochains exercices. Comme déjà annoncé, GROUPIMO a décidé, dès le 1er trimestre 2008, de prendre des mesures afin de mieux organiser son réseau d'agences et d'optimiser sa rentabilité. Cette politique s'est d'ores et déjà traduite par l'arbitrage de 13 sites purement " commerciaux " devenus non rentables, par la priorité donnée au recentrage sur le métier de l'administration de biens par rapport à celui de l'agence immobilière et par la réduction significative de sa masse salariale.
Ces mesures, si elles ne compensent pas l'impact que devrait subir l'activité de déficalisation suite à la réforme de la loi Girardin, permettront néanmoins de réduire significativement la structure de charges à compter du dernier trimestre 2008 et se poursuivre en 2009. Le Groupe rappelle qu'il ne prévoit de retrouver de nouveau l'équilibre qu'à partir du 1er semestre de l'exercice 2009.
moi c'est bien simple ça m'a fichu mon weekend en l'air (la news est sortie vendredi soir après bourse)cocole a écrit :Bon, je sors car je vais verser une larme pour tous ces croqueurs de défiscalisation...
Si c'est toujours Vergès, c'est une gauche... disons un peu étrange.zorey a écrit :Mon analyse est que la défisc. Girardin était de toute façon condamnée d'elle même.
Je ne comprends pas l'acharnement de nos politiques locaux (de gauche en particulier) à s'accrocher à ce système qui a faussé toute valeur et conduit à des prix archi bullesques Pour une fois que ce gouvernement prend une mesure juste avec le plafonnement des niches fiscales.
Tiens on est 2pascal974 a écrit :Bonjour a tous,
Je viens confirmer ce qui a été dit plus haut.
A la Réunion, le marché est totalement à l'ouest par rapport à la capacité des ménages.
Vu ci qui se profil à l'horizon (défisc qui arrive à échéance, fin des grands chantiers et fort ralentissement dans le BTP), je crois que tout cela va vite se réaligner.
Verdict vers la fin 2009 je pense.
Respect!zorey a écrit :Pour ce qui me concerne oui, mais 15 ans de présence ici!
Moi non, je suis né ici et ben je peux vous dire que la vision de l'immobilier et la valeur qu'on y prête a bien évolué entre 2000 et 2008 avec une accélération depuis 2005 assez fulgurante.ventus a écrit :2 z'oreilles?
J'ai passé quelques mois à la Réunion en 1997 et 1999, et j'adore cette île, et encore plus ses habitants. J'en parle avec beaucoup de Nostalgie.pascal974 a écrit :Moi non, je suis né ici et ben je peux vous dire que la vision de l'immobilier et la valeur qu'on y prête a bien évolué entre 2000 et 2008 avec une accélération depuis 2005 assez fulgurante.ventus a écrit :2 z'oreilles?
Un petit peu plus de deux ans après cette analyse, le constat:zorey a écrit :Mon analyse est que la défisc. Girardin était de toute façon condamnée d'elle même.
Mes arguments:
1) Ont été produits des logements qui ne correspondent ni en taille ni en prix de loyers aux besoins des réunionnais.
Conséquences: de nombreux logements vacants et des acheteurs (défiscalisateurs) qui se retrouvent avec des logements sur les bras sans pouvoir percevoir les loyers qui rentraient (je le suppose) dans l'équilibre de leur plan de financement.
2) L'effet défiscalisation a entraîné une flambée des prix avec de surcroît des prix de vente hors Réunion supérieurs aux prix de présentation Réunion. La flambée des prix s'explique entre autre par le faite que le prix du foncier entre dans l'assiette de défisc. ce qui a fait que les promoteurs ont acheté des terrains à des prix complètement farfelus entraînant le reste du marché.
Conséquences: les défiscalisateurs qui ont en faite acheté un produit financier vont être obligés de revendre leur 'Mot2Cambronne' à un prix très inférieur au prix auquel ils ont acheté car sur place la capacité financière des ménages est incompatible avec les prix auxquels ils ont été achetés. Le gain fiscal en sera d'autant diminué.
3) La crise financière et des acheteurs extérieurs plus rares: riches moins riches
Bref tout converge vers un effondrement du système: les pigeons qui ont voulu un gros gain fiscal vont en être pour leurs frais (je pleure pas ce sont de très gros contribuables).
Conséquences: ils ne vont pas revenir se faire plumer = mort de la défisc. Girardin
70% des ventes d'appart. se font hors Réunion actuellement!!!!
Je ne comprends pas l'acharnement de nos politiques locaux (de gauche en particulier) à s'accrocher à ce système qui a faussé toute valeur et conduit à des prix archi bullesques Pour une fois que ce gouvernement prend une mesure juste avec le plafonnement des niches fiscales.
Pour le moment je reste un des rares sur place à prédire celà (une grosse baisse des prix) car il y a de la demande mais pas solvable
En tout cas si vous avez des actions CBO Territoria, fuyez tant qu'il en est encore temps