Le marché belge

[Pixel187]

Il se trouve qu'en Belgique, le prix des transactions immobilières est disponible sur internet pour les 30 dernières années, commune par commune.
Source des données: http://www.statbel.fgov.be/figures/download_fr.asp.
J'ai cru comprendre que ce type d'information n'était pas disponible en France.

J'ai pris qqs minutes pour télécharger les chiffres, tout convertir en euros, et préparer 2 graphiques (un en argent constat, l'autre en argent courant) pour 2 catégories de biens (villas et apparts). RW signifie Région Wallone, RF signifie Région Flamande.

Voici le graphique 1 - Villas en euros courants

http://www.monsterup.com/image.php?url= ... 005873.jpg


Voici le graphique 2 - Villas en euros constants


Voici le graphique 3 - Apparts en euros courants


Voici le graphique 4 - Apparts en euros constants


Qu'en conclure? Je vous livre mes réflexions:
1. L'immo, ça ne baisse jamais. Ben, oui, en euros courants, ça monte depuis 30 ans en Belgique. Mais, en euros constants (vu nos records d'inflation), ça baisse parfois (entre 79 et 89, ça n'est pas monté d'un pouce).
2. Sur Bruxelles, on dirait une bulle sur les dernières années, ou je me trompe?
3. Le prix des apparts, partout en Belgique, a l'air d'augmenter beaucoup trop vite. Bulle également?

A votre avis?

[fabriceb]

Ce qui étonne, c'est l'explosion des appartements par rapport aux maisons: les apparts ont carrément l'air plus chers; je suppose que c'est lié au fait que les maisons sont plus loin des centres urbains, mais tout de même...
Il y a par ailleurs une montée très forte à Bruxelles, mais les prix ont l'air de rester relativement faibles.
Autre point étonnant : d'après le graphique 3, on pourrait déduire qu'il n'y a pratiquement pas d'appart en RW.

[Pixel187]

Ce qui étonne, c'est l'explosion des appartements par rapport aux maisons: les apparts ont carrément l'air plus chers; je suppose que c'est lié au fait que les maisons sont plus loin des centres urbains, mais tout de même...

Les apparts sont plus chers en euros constants. A mon avis, le problème, c'est que le prix des maisons en euros courants est très élevé par rapport au pouvoir d'achat belge. Les gens ne pouvant plus payer se tournent vers les apparts, surtout à Bruxelles, ce qui fait grimper la demande et les prix des apparts. Regarde le prix moyen en euros courants: une villa à Bxls, c'est 900.000 euros, un appart, 180.000 euros.

Autre point étonnant : d'après le graphique 3, on pourrait déduire qu'il n'y a pratiquement pas d'appart en RW.

Non, non. Ca veut juste dire que le prix moyen des apparts en RW a toujours été plus bas. Les graphiques montrent le prix moyen des transactions (prix d'achat tel que relevé par l'administration de l'enregistrement), pas leur nombre.

[jmnil]

Merci pour ces chiffres et ces courbes. La baisse tarde à se concrétiser en Belgique mais tes garphiques montrent que si la baisse est cohérente par rapport à la hausse cela pourrait être très saignant

Tu pourrais éventuellement les poster là http://forum.pim.be/messages.php?idsalo ... ge_index=0 ou la possibilité d'une baisse à Bruxelles ne semble pas avoir encore effleurée certains participants

[foldedol]

si la baisse est cohérente par rapport à la hausse cela pourrait être très saignant

le prix des maisons en euros constants en région wallonne a à peine augmenté de 50% en 30 ans

[Pixel187]

si la baisse est cohérente par rapport à la hausse cela pourrait être très saignant

le prix des maisons en euros constants en région wallonne a à peine augmenté de 50% en 30 ans

Je pense qu'il parle de Bruxelles. Ce qui est bien avec ce graphe, c'est qu'on voit qu'il y a une différence énorme de la tendance à Bxls par rapport à celle du reste du pays (on dirait des fonds monétaires Vs des fonds spéculatifs).

Ce qui est rassurant sur les villas (4 facades ! les maisons, dans les stats, sont les maisons 2 facades - je vais inclure le graphe 2 facades qd j'aurais le temps), c'est effectivement que leur prix évolue de façon stable et raisonnable partout en Belgique. J'en déduis qu'il y a une différence entre les prix annoncés et les prix de vente qui est parfois important, et qu'il n'y a pas de bulle globale en Belgique. Je ne dis pas qu'il n'y aura pas de baisse (regardez entre 79 et 89!), mais pas un effondrement de type bulle.

Ce qui n'est pas rassurant, c'est tous les abrutis qui pensent faire des plus-values fantastiques sur leur tas de brique. Ce graphique montre bien que c'est impossible. J'entends souvent "mon bien a doublé de valeur en X années". Outre le graphique, c'est faux pour plusieurs raisons:
1. Les gens "oublient" les frais (notaire, hypothèque, ...) d'environs 15% qu'on paie à l'achat;
2. Les gens "oublient" l'inflation (la vraie, pas celle des statistiques "rassurantes" qu'on nous publie), qui gomme la plus-value;
3. Les gens "oublient" que tant que ce n'est pas vendu, on ne connait pas la valeur d'un bien. Regarder les biens similaires peuvent donner une idée? Faux encore: certains biens sont des biens "morts" qui trainent sur internet depuis des mois.
4. Les gens "oublient" qu'ils paient des intérêts sur leur bien, surtout dans les premières années.
5. (si vous vendez dans les 5 ans) taxation de la plus-value à 33%.

Alors, votre bien a vraiment doublé de valeur?
Il ne faut pas spéculer sur son logement principal (comme lu ailleurs sur le forum, n'achetez pas en fonction de la revente).

[Pixel187]

Tu pourrais éventuellement les poster là http://forum.pim.be/messages.php?idsalo ... ge_index=0 ou la possibilité d'une baisse à Bruxelles ne semble pas avoir encore effleurée certains participants

Tu peux faire un lien vers ici. J'ai essayé de poster ces graphiques sur d'autres forums (http://www.bricozone.be/fr/renover/t-bu ... --343.html), où un type de 40 ans m'a rétorqué

Depuis plus de 30 ans, nous avons pu garder une inflation proche de 0 pourcent (2 % par an).

Il n'a pas du voir les mêmes statistiques que moi et il a la mémoire très courte.

Inflation Indice
1973 6,96 100,00
1974 12,63 112,63
1975 12,84 127,09
1976 9,19 138,77
1977 7,12 148,65
1978 4,45 155,27
1979 4,50 162,25
1980 6,65 173,04
1981 7,62 186,23
1982 8,72 202,47
1983 7,68 218,02
1984 6,36 231,88
1985 4,87 243,18
1986 1,30 246,34
1987 1,55 250,16
1988 1,16 253,06
1989 3,11 260,93
1990 3,45 269,93
1991 3,22 278,62
1992 2,43 285,39
1993 2,76 293,27
1994 2,38 300,25
1995 1,47 304,66
1996 2,06 310,94
1997 1,63 316,01
1998 0,95 319,01
1999 1,12 322,58
2000 2,55 330,81
2001 2,47 338,98
2002 1,65 344,57
2003 1,59 350,05
2004 2,10 357,40
2005 2,78 367,34
2006 1,79 373,91
2007 1,82 380,72

Ce qui m'interpelle le plus, c'est l'évolution du prix des appartements. Bulle ou simple augmentation par changement de mode de vie?

[jmnil]

Le marché progresse plus vite à Bruxelles qu'ailleurs en Belgique grace ou à cause des fonctionnaires européens qui y sont de plus en plus nombreux et très bien payés (largement plus que la moyenne des autres habitants de la ville).

Pourrais-tu argumenter et fournir des chiffres?
Je sais que ce lieu commun est la raison la plus souvent donnée pour justifier l'envolée des prix et leur maintient sur le long terme à ce niveau.
Je ne crois pas qu'elle soit valide. Preuve en est que l'arrivée de l'Autriche, de la Finlande et de la Suède en 1995 n'a pas provoqué d'augmentation.

[Pixel187]

Le marché progresse plus vite à Bruxelles qu'ailleurs en Belgique grace ou à cause des fonctionnaires européens qui y sont de plus en plus nombreux et très bien payés (largement plus que la moyenne des autres habitants de la ville).

C'est juste. Le même phénomène se produit à Paris avec tous les riches étrangers.
D'ailleurs beaucoup de français sont venus s'installer à Bruxelles pour éviter l'ISF, il faut aussi en tenir compte.

[Pixel187]

Je comptais le faire ce week-end, mais j'ai trouvé le temps maintenant.
Voici les terrains (prix moyen au m2)

en euros courants


et en euros constants


Vous ne trouvez toujours pas que Bruxelles est drôlement spéculatif?

[badaboum]

Le marché belge

une fois

[bernie]

C'est dingue le prix des terrains,
c'est beaucoup moins cher qu'en France, par exemple autour de Lille. On voit la l'effet direct de la pénurie entretenue de foncier par les collectivités françaises

[Pixel187]

C'est dingue le prix des terrains,
c'est beaucoup moins cher qu'en France, par exemple autour de Lille. On voit la l'effet direct de la pénurie entretenue de foncier par les collectivités françaises

Peut être, mais c'est dur de comparer. La fiscalité est complètement différente (12.5% de droits de mutation, taux des droits de succession prohibitifs, et fiscalité des salaires bcp plus dure qu'en France).

[Darak]

Définitivement une bulle, si on prends tes courbes en Euros constants on peut tracer un tunnel de Friggit pour la Belgique pour les villas et les appartements avec pour résultante que l'on sort définitivement de ce tunnel en 2000 période où nous aurions du être en haut de phase et donc voir une baisse en euros constants jusqu'en 2007 suivi de nouveau d'une hausse.

Pour les appartements le tunnel est facile à tracer puisque centré à 20000 constants +/- 5000 (pour calculer le centre prendre la courbe de 1979 à 2000 en euro constants calculer la moyenne et l'écart maximum sur cette période) L'exercice est également faisable pour les villas, on aura un tunnel différent à Bruxelles ceci dit.

[foldedol]

C'est dingue le prix des terrains,
c'est beaucoup moins cher qu'en France, par exemple autour de Lille. On voit la l'effet direct de la pénurie entretenue de foncier par les collectivités françaises

la densité de population en Belgique doit tourner en tre 300-330hab/km² contre 3 fois moins pour la France.

[BulleDog]

la densité de population en Belgique doit tourner en tre 300-330hab/km² contre 3 fois moins pour la France.

ça veut rien dire non plus. Seul 9% du territoire français est occupé par des habitations.

[Pixel187]

Définitivement une bulle, si on prends tes courbes en Euros constants on peut tracer un tunnel de Friggit pour la Belgique

Je ne suis pas un spécialiste, mais pour faire un tunnel de Friggit, je devrais en principe prendre en compte l'évolution du revenu moyen. Ici, ces graphiques ne font que reprendre les données des transactions immobilières. Je peux m'en occuper quand j'aurais du temps, mais il faut que je trouve les données sur les revenus moyens.

[Pixel187]

Comme je constate qu'il y a pas mal de belges quand même sur ce forum, je tiens le fichier excel qui m'a servi à faire les graphiques à votre disposition. Si vous voulez rajouter une courbe pour votre commune/province et voir son évolution par rapport au marché national, c'est assez rapide à faire.

[Hippopotameuuu]

Le prix d'une maison à Bruxelles a grimpé de 14% en 2 ans.
http://www.lecho.be/entreprises/immobil ... .art?ckc=1

[walabi]

Il y a une grosse demande sur Bruxelles et pas mal de quartiers qui montent en gamme.
De plus, on dit que les Belges ont une brique dans le ventre. Acheter est vraiment un but à atteindre.

Une personne riche aura tout interêt à acheter un maximum de biens et de passer rentier en louant ça.
Pas de taxe sur les revenus locatifs alors que la taxe sur le travail est parmi les plus hautes.

Ca va monter encore un moment.