Genevois français

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#1 Message par TSUNAMI » 22 mai 2005, 15:43

BONJOUR,

Avant de trouver votre site, j'avais l'impression d'être un martien, un imbécile qui ne comprenait rien à rien, en bref un plouc de 52 piges avec femme et deux enfants qui refuse d'aligner ses 450000€ mini avec 20 ans de crédit pour un pavillon de 150 M2 AVEC 1000 M2 DE terrain.

J'ai toujours concidéré que l'immobilier était un logement et non un moyen de réaliser des plus value financiéres. Pour ma part, un investissement en matiére de logement famillial ne doit pas dépasser plus de 300000€ frais compris.

Je vous lis réguliérement et je suis content de trouver enfin un groupe de personnes qui pense que les prix sont exorbitants depuis plusieurs années.

Que pensez vous de l'évolution du marché de cette région, si vous avez des expériences significatives, des exemples , des opinions de professionnels objectifs, j'aimerai bien vous lire.....

ENCORE MERCI ET BRAVO AUX LOGICO - BAISSIERS !!!!

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#2 Message par Mérou » 23 mai 2005, 12:09

Bonjour Tsunami,

Effectivement les prix sur Annecy et environs sont délirants.

J'ai récemment vendu une Villa à Rumilly (20 km Ouest d'Annecy 150m2/1200 de terrain). Je travaillais à Annecy (Meythet) et j'ai été licencié début 2004.

J'ai retrouvé du travail rapidement mais dans le Val d'Oise donc vente inéluctable en Juin 2004, alors que nous avions emménagés en Mai 2003!!!!!!! et depuis nous sommes locataires.

Plus value 20%, avec quelques travaux.

Tous les agents rencontrés au moment de la vente semblaient subir cette hausse et presque tous souhaitaient une baisse.

La vente a été réalisée en 3 semaines, j'étais au prix du marché et j'ai négocié 1.5 K€.

Je n'aurais jamais vendu sans ce problème de boulot et mon but n'était pas d'engranger une plus value mais surtout de suivre le marché en RP.

C'est depuis mes recherches sur le Val d'Oise, Taverny, Beauchamp, Méry... que j'ai envisagé la bulle, içi beaucoup de biens sont de mauvaises qualité, les uns sur les autres et également à des prix délirants.

Je continue à payer mon loyer, pour voir!!!!!

Cordialement.

bubulle

#3 Message par bubulle » 23 mai 2005, 14:35

La region d'Annecy comporte comme particularite la proximite de la Suisse,
particularite qu'elle ne partage pas avec beaucoup d'autres regions (peut etre
la region de Mulhouse, Saint Louis).

C'est une region ou les Suisses peuvent, grace a leur pouvoir d'achat
largement superieur aux Francais, faire continuer a avoir des prix eleves.
Ce sont les 2nd acheteurs etrangers en France
(http://bulle-immobiliere.org/fr/ch06s02 ... -etrangers)

Je me demande si le marche de la region est vraiment tire par les
gens qui travaillent en Suisse, et si oui, si cette traction peut etre durable.

Quelqu'un sait il ou trouver des statistiques pour cette region ?

merci

leon

#4 Message par leon » 23 mai 2005, 16:21

oui vous avez raison et cette situation c'est étendu jusqu'a aix les bains et chambéry, les hauts savoyards n'hésitant à s'expatrier pour acheter ont fait grimper le prix de la savoie, mais ceci ne saurait durer encore longtemps...

TSUNAMI

#5 Message par TSUNAMI » 29 mai 2005, 16:23

Je me demande si le marche de la region est vraiment tire par les
gens qui travaillent en Suisse, et si oui, si cette traction peut etre durable.


merci[/quote]

Bonjour,

Je travaille à GENEVE depuis plus d'un an, et ici beaucoup d'employés pensent que la modialisation et la libre circulation des travailleurs Européens va provoquer à moyen termes des baisses de revenus du travail en Suisse proche de 30 à 40%, d'ou la naissance de rétissance vis à vis des travailleurs frontaliers.

Il faut aussi prendre en considération que la vie a GENEVE est de l'ordre de 30 % plus chére que la vie en haute savoie.

Prenons le cas d'un couple travaillant en Suisse et vivant en Suisse leurs revenus net d'impôts va être voisin de 56000€ pour 40 heures de travail par semaine, soit 4670€ par mois, super correct !!!

Les dépenses moyennes pour un couple ( hors logement ) avec deux enfants sont de l'ordre de 3200€ par mois ( y compris budget vacances )
sans faire d'excès, c'est cher n'est ce pas !!

Il reste donc environ 1470 € pour tous les frais relatifs au logement ou à l'accés à la propriété, mieux qu"en France sans doute, mais sans doute un peu cours pour acheter un bien à 400000€.( sauf avec crédit sur 50 ans à 3% taux variable et risque sur la parité francs Suisse / Euros - un petit tour de roulette russe)

Il y a bien peu de chance que l'immobilier soit tiré par les employés et cadres moyens travaillant en Suisse.

Les données intégrant les ventes de propriétés à Mégéve - Chamonix..... ne peuvent que fausser la réalité. Gros mensonges qui flatent l'avidité des vendeurs - la rapacité des agences - la gloutonnerie des banques, et pas que Suisse !!

INFO de cette aprés midi, les biens supérieurs à 300000 € vont bientôt sécher au soleil pendant plus d'un an avant de trouver preneur......(Pas valable ACTUELLEMENT pour les biens d'éxeption en station) dixit direct agent immobilier

Je reste raisonnable, je continu à louer, et j'attend que la mondialisation finisse son oeuvre, car un verre plein et un verre vide n'ont jamais fait que deux demi verre !

TSUNAMI

Re: Annecy et les frontaliers

#6 Message par TSUNAMI » 11 juin 2005, 10:23

[quote="eric"]Je vais bientôt émigrer en France, dans la région d'Annecy et je cherchais quelque chose à acheter. J'ai vite déchanté en voyant les biens immobiliers effectivement montés d'environ 20 % en une seule année sur des biens qui étaient déjà chers!

Bonjour,

Les biens proches de GENEVE ville internationale et région au pouvoir d'achat moyen largement supérieur aux moyennes Françaises, sont effectivement plus cher et surévalué par les agences et les vendeurs

Il est cependant permis de constater que des biens de bonne qualité commencent à baisser lorsque les vendeurs sont réellement vendeurs ( mutation -divorce - probléme de trésorerie)

exemple

10 Minutes d'ANNECY
Chalet avec vue - 1600 M2 Terrain et 120M2 habitable + sous sol
520000€ il y a trois mois
480000€ il y a un mois
460000€ cette semaine
Aujourd'hui disparu !!!!!
Un petit coup de téléphone, et non il n'est toujours pas vendu
et de plus il est négociable selon les propos du propriétaire ( il est aussi en agence au même prix- devrait être négociable vers 400000€ a mon sens)

LES vendeurs prendraient ils conscience que les temps vont être de plus en plus dûr !!!

A 350000 € cela deviendrait plus réaliste, et cela laisserait même une petite plus value pour le vendeur

salutations

TSUNAMI

#7 Message par TSUNAMI » 11 juin 2005, 16:51

Maxime a écrit :Merci c'est éloquant !!

Parfois, je me demande si cela ne vaudrait pas le coup de faire l'inverse c'est à dire de mettre une annonce

Famille solvable..
Recherche chalet 160M2 bien situé et bon état
Prix maximum 350 000 €


etc...
téléphone et email

Ca morderait en amélirant encore la rédaction de l'annonce et ca fatigue moins...


Bonjour,

C'est vrai, j'y pense mais les vendeurs qui ont vraiment besoin de vendre n'ont pas l'air d'être légion ont pourrait dire

Dernier passage de "pigeons" avant fermeture définitive de la chasse recherche;

Vendeurs capables de concevoir qu'un bien de seconde mains doit être moins cher qu'une construction neuve "sur mesure et au goût personnel de l'acheteur "

Vendeur capable de comprendre qu'il n'y a aucune raison que l'acheteur finance seul les frais d'agence et les frais de notaire.........

Tiens JMP pourquoi pas ouvrir un blog " PROPOSITION D'ACHAT" avec description sommaire du bien recherché et localisation cela pourrait être édifiant et représenter un contre pouvoir .....

Salutations

leon

#8 Message par leon » 16 juin 2005, 13:16

TSUNAMI a écrit :
Maxime a écrit :Merci c'est éloquant !!

P
Tiens JMP pourquoi pas ouvrir un blog " PROPOSITION D'ACHAT" avec description sommaire du bien recherché et localisation cela pourrait être édifiant et représenter un contre pouvoir .....

Salutations


excellente idée

TSUNAMI

UNE AUTRE BAISSE SIGNIFICATIVE

#9 Message par TSUNAMI » 16 juin 2005, 20:35

Bonsoir, :o

Pour info une autre baisse signifiquative sur "entre particulier" Maison 115 M2 sur terrain entre ANNECY ET aix les BAINS - frais de notaire 3%

Depuis 2 mois - AGENCE S'ABSTENIR - PRIX VENTE " 316000 € "
:?
Depuis ce soir - AGENCE S'ABSTENIR - PRIX VENTE " 297500 € " :lol:

Salutations :wink: :wink:

TSUNAMI

Re: ANNECY

#10 Message par TSUNAMI » 23 juin 2005, 20:40

Bonjour, :D



Nouvelle de mon directeur de BANQUE, la région d'ANNECY va connaitre de fortes augmentations des prix de l"immobilier en raison de la construction d'un autoroute de liaison entre GENEVE et ANNECY. :?

Comme si la liaison A41 n'existait pas déjà ! :wink:

Cordialement

pilou74
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#11 Message par pilou74 » 25 juin 2005, 22:15

Bonjour ca fait plaisir de trouver un tel forum !

Je commencais vraiment a me sentir seul ; autour de moi tout le monde plonge dans la bulle immobiliere .
Je passe pour un fou de ne pas profiter des taux de credit et d'attendre aussi longtemps pour me decider pour acheter !

J'avais deja quelques reticences vis a vis du fonctionnement du marché mais alors la je crois que je vais passer en mode attente ... :wink:

Surtout quand vous voyez le feux d'artifice de prix hallucinants sur Annecy :

http://www.seloger.com/recherche.htm?av ... 0&rnd=537&

Et oui c'est que des 2 pieces !!!
Serieusement on est en plein reve :shock:

krachimmo
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#12 Message par krachimmo » 25 juin 2005, 22:18

Bonjour Pilou74. Bienvenue parmi nous sur la Bulle.

Tu as raison de rester à l'écart de l'immo. Attends des jours meilleurs. Cette folie finira par s'arrêter un jour.
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pilou74
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#13 Message par pilou74 » 25 juin 2005, 22:27

krachimmo a écrit :Bonjour Pilou74. Bienvenue parmi nous sur la Bulle.

Tu as raison de rester à l'écart de l'immo. Attends des jours meilleurs. Cette folie finira par s'arrêter un jour.
A plus de 40 balais je suis tjrs en location ca fait peine quand meme tout ca parceque j'ai choisi de rester a Annecy ; faut dire que les Suisses nous aident pas :cry: (Mythe ou antimite?) ; je me pose la question quand meme ... :?: :?:

krachimmo
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#14 Message par krachimmo » 25 juin 2005, 22:30

pilou74 a écrit : A plus de 40 balais je suis tjrs en location ca fait peine quand meme tout ca parceque j'ai choisi de rester a Annecy ; faut dire que les Suisses nous aident pas :cry: (Mythe ou antimite?) ; je me pose la question quand meme ... :?: :?:
Et alors? Quel est le problème d'être locataire à 40 ans? Ce n'est pas un deshonneur.
Si tu penses ça ça veut dire que le lobby de l'immobilier a réussi à te laver le cerveau. Tu ne pouvais pas mieux tomber sur ce forum : on va te desintoxiquer de toutes leurs salades.
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pilou74
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#15 Message par pilou74 » 25 juin 2005, 22:41

krachimmo a écrit :
Et alors? Quel est le problème d'être locataire à 40 ans? Ce n'est pas un deshonneur.
Si tu penses ça ça veut dire que le lobby de l'immobilier a réussi à te laver le cerveau. Tu ne pouvais pas mieux tomber sur ce forum : on va te desintoxiquer de toutes leurs salades.
Rassures-toi krachimmo j'ai toujours ete du style a dire : j'enmenerai pas ma baraque avec moi dans une autre vie mais c'est vrai que desfois je doute comme tout le monde ; faut que je tienne nom de bleu :lol:

En tout cas j'suis super content d'avoir trouver ce forum et du coup je me couche tard maintenant :P

glopglop

#16 Message par glopglop » 25 juin 2005, 23:12

pilou74 a écrit : A plus de 40 balais je suis tjrs en location ca fait peine quand meme tout ca parceque j'ai choisi de rester a Annecy ; faut dire que les Suisses nous aident pas :cry: (Mythe ou antimite?) ; je me pose la question quand meme ... :?: :?:
J'en ai 43, jamais proprio, dettes 0. Je préfere visiter le monde, Je part bientôt visiter la Chine. Pour etre libre, faut jamais se sentir obligé de suivre la masse sur la route qu'on trace pour elle. Faut pas te laisser aller mec.
GlopGlop

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#17 Message par pilou74 » 25 juin 2005, 23:26

Comme dirait l'autre :

"il ya que les poissons morts qui vont dans le sens du courant ..."

:roll:

TSUNAMI

#18 Message par TSUNAMI » 27 juin 2005, 08:14

pilou74 a écrit :Comme dirait l'autre :

"il ya que les poissons morts qui vont dans le sens du courant ..."

:roll:
Bonjour, :D

Technique de pêche au lancer " poisson mort manié " c'est bien ce que l'on appelle " un leurre ". :wink:

Hier un aubergiste m'a dit " en six ans, les prix des murs de mon bien immobilier ( gîte rural ) ont été multiplier par 6. Il trouve que cela lui apporte que des problémes (impôt sur la fortune) et que le marché se corrigera par lui même ............. Mais pour l'instant il doit payer !!!

Cordialement :wink:

TSUNAMI

#19 Message par TSUNAMI » 27 juin 2005, 11:35

pilou74 a écrit :
krachimmo a écrit :Bonjour Pilou74. Bienvenue parmi nous sur la Bulle.



A plus de 40 balais je suis tjrs en location ca fait peine quand meme tout ca parceque j'ai choisi de rester a Annecy ; faut dire que les Suisses nous aident pas :cry: (Mythe ou antimite?) ; je me pose la question quand meme ... :?: :?:
Bonjour, :D

Les Suisses n'y sont pas pour grand chose, tout au plus quelques frontaliers. :oops: La réalité c'est que les vendeurs ayant entendus qu'ils pouvaient réaliser des plus values énormes, proposent à prix d'or ! :shock:

Les agences ont de plus en plus de difficultés à conclure, sauf cas exeptionnel. La tendance pour les maisons est a la baisse et de toutes façon les biens supérieurs à 350000€ sont fortement négociés.
:wink:

Cordialement

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#20 Message par trazom » 27 juin 2005, 11:40

Et il y a même des Suisses locataires qui ne louchent pas du côté de la formidable ville d'Annecy... :wink: ...une cure de désintoxication s'impose en effet. Carpe diem.

TSUNAMI

LES FRONTALIERS ET LE CREDIT EN FRANCS SUISSE

#21 Message par TSUNAMI » 01 juil. 2005, 17:16

Bonjour, :D

Certains organismes de crédit en Suisse, ont demandés depuis quelques semaines à leurs commerciaux d'être beaucoup plus vigilant à la qualité des dossiers de prêts à savoir: :?

Apport minimal ( Sauf pour citoyens fortunés) de 30%
Mensualité ne dépassant pas 30% des revenus nets des foyers fiscaux
Durée de crédit ne dépassant pas 25 ans


Certaines banques ne se cachent pas d'exprimer que les pratiques de collégues Français deviennent dangereuses en raison du risque d'accident de parcours sur la solvabilité de certains emprunteurs :shock:

NOTA

Les taux "variables" moyen actuels pratiqués par l'employeur de mon informateur sont actuellement de 1.74% pour un crédit de 25 ans, en francs Suisse :lol: :lol:

Les Frontaliers qui dopaient le marché vont être sans doute moins nombreux dans les prochains mois

Cordialement :wink:

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et sur chambery

#22 Message par ReG_ » 26 juil. 2005, 21:48

Bonjour,

J'arrive sur Chambery et je ne peux que constater que c'est horriblement cher. On envisage une loc d'un T4 pour caser nos 3 enfants du côté de pont de beauvoisin.

Votre avis sur l'immobilier de la région ?


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#23 Message par coincoin » 04 sept. 2005, 01:10

'lut

j'arrive sur annecy/aix, et quand on viens d'auvergne je peux vous dire le prix de l'immobilier est vraiment dur a avalé :lol:

toutefois, comme les loyers sont aussi cher (la je paye 440€ pour 25m²...mais j'ai pris un meublé pour bouger vite), j'était pres a acheter, et je suis tombé sur ce forum.

En tout cas j'espere que le krack aura bien lieu, et que la HS n'en ser apas exclu a cause des amis chuiches

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#24 Message par ReG_ » 10 sept. 2005, 21:53

Salon de l'immobilier à Chambery du 28 septembre au 1er octobre, j'irai faire un tour :)

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#25 Message par coincoin » 16 sept. 2005, 09:03

ah ouais tiens moi aussi je vais y allez.....je ne sais pas ce que j'espere y trouver a part des vendeur de terrain et de robien.....

y aura ptet un stand de baissier...ou mieux, des haussier depressif :lol:

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#26 Message par coincoin » 03 oct. 2005, 13:14

personne n'est passer au salon de l'immo de chambery ce we?

TSUNAMI

DERNIERE TENDANCE SUR BASSIN ANNECIEN

#27 Message par TSUNAMI » 08 oct. 2005, 17:34

Bonjour,

Certains journaux spécialisés concidèrent que compte tenu du marché et des réelles posibilités financiéres des futurs acquéreurs.......... il est grand temps de vendre pour prise de bénéfice dans la région d'ANNECY.

En bref, les pigeons et les colombes, sont devenus plus rares.
Allons nous vers une période ou les acheteurs sont dotés d'un cerveau ?

Bonne journéé à tous
TSUNAMI :lol:

TSUNAMI

EVOLUTION DES PRIX SUR FONCIER REGION ANNECY

#28 Message par TSUNAMI » 08 oct. 2005, 18:09

Bonjour,

Les quelques biens en foncier que je surveille depuis plus d'un an sont depuis quelques mois pris de violent tremblement et ce malgré le manque de bonne volonté de nos élus et gouvernement pour débloquer des surfaces accessibles financiérement parlant.

A. En vente depuis plus d'un AN

Prix de départ par particulier .........................130000 Euros :shock:
Prix en Février 2005 par Agence.....................210000 Euros :twisted:
Disparition du bien à partir de Juin ......................Vendu :wink:
Retour sur le marché en Septembre...............150000 Euros :wink:
Aperçu ce jour en direct propriétaire..............120000 Euros :?:


B. Les autre biens fonciers

Grosse progression en volume des biens disponnibles mais toujours à des prix fous, et pas ceux d'afflelou !

Augmentation moyenne en quelques mois de 8 à 20 %, mais à quelques rares exeptions les biens augmentent mais ne trouvent pas d'acquéreurs
et pour cause!

Réaparition de nombreux constructeurs de maison individuelles sur divers sites qui proposent des terrains avec constructions.

Suite a une visite auprés d'un constructeur il y a un AN ET DEMI, il m'avait été conseillè de prévoir une grosse augmentation de budjet pour la réalisation d'une demeure modeste.............la semaine derniére un appel téléphonique de ce même constructeur me précisait que suite à de trés bon achat foncier, mon budget pouvait "coller" sur cette opération.

Tiens donc, le manque de clients obligerait il à voir certaines marges à la baisse !!

Il est urgent d'attendre 8) 8)

TSUNAMI

HISTOIRE D'EN RIRE..........JAUNE !!!!!!

#29 Message par TSUNAMI » 08 oct. 2005, 18:37

Bonsoir,

Voila la petite histoire d'un bien immobilier situer à SCONZIER, 2780 M2 de terrain, surface habitable 210 M2 à rafraichir........;avec chauffage au fioul :?

Prix demandé en DIRECT VENDEUR..............350.000 Euros
Proposition de ma part à 280 000 Euros .......... Sans suite !


Courant MARS 2005, apparition du bien vendu par Agence au prix de 390.000 Euros avec la même définition du bien, puis en Juin plus rien, sans doute vendu ! :cry:

En septembre 2005, réaparition du bien par agence au merveilleux prix de 406 000 Euros, mais le terrain est passé de 2780 M2 à 810 M2 :lol: :lol: :lol:

Mais aprés un petit coup de fil, nous apprenons que le bien est fortement négociable, le vendur à des soucis il est pressé de vendre :wink: :wink:

Le marché est SAINT ET non SPECULATIF :oops:
Les biens se vendent en moins de 7 SEMAINES :oops:
Adéfaut de PIGEONS mangeons du "MERLE" :oops:


Bonne soirée à tous

TSUNAMI

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#30 Message par coincoin » 08 oct. 2005, 22:28

c vrai que dans ce coin la, c'est de la folie....

et ici, les mythes ont la vie super dur......en effet il paraitrait que les suisse rachete jusqu a aix (100 bornes quand meme).......et les grenoblois de leur coté sont obligés de remonter jusqu a chambery pour se loger ( 70km ).

en attendant, cette regiona toujours eté chere, et depuis mon arrivé je surveille quelque petite surface (t2/3) sur aix, les prix ne baissent pas, le nombre d'annonce n'explose pas, et je ne compte que 3 nouveau invendu d'une semaine sur l'autre....

ca semble donc quand meme partir assez vite

salutations

TSUNAMI

RELANCE D'AGENCE

#31 Message par TSUNAMI » 14 oct. 2005, 16:46

Bonjour,

Depuis deux jours l'agence ***** insiste lourdement pour que nous visitions des biens "Négociables"en raison de problémes de divorce !!
Nous avons répondu qu'ils sont 30% au dessus de nos possibilités financiéres :?

Le commercial répond "visiter et faites une proposition" si le bien vous plait , non trouverons un terrain d'entente. :oops:

Nous avons répondu que nous ne visiterons que des biens à + OU - 10% de notre budget et que les vendeurs n'ont qu'à prendre leurs dispositions pour être plus raisonnables. :D :D

Il nous à répondu " ils sont prêts à des négociations importantes mais ne veulent pas que le prix de départ baisse, car c'est mauvais pour l'image de leurs biens. :?:

en bref, il y a du changement dans l'air, et cela malgré

LES SUISSES :roll:
LES ANGLAIS :roll:

Salutations
TSUNAMI

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#32 Message par coincoin » 17 oct. 2005, 11:43

that's a good news, folks!

pour info; il s'agit d'un bien a quel niveau de prestation?

Jean Dupont

Re: RELANCE D'AGENCE

#33 Message par Jean Dupont » 17 oct. 2005, 11:45

TSUNAMI a écrit :LES SUISSES :roll:
LES ANGLAIS :roll:
Moi, je m'attends à une déferlante de post dans ce goût là !

Bientôt...

TSUNAMI

#34 Message par TSUNAMI » 17 oct. 2005, 12:32

coincoin a écrit :that's a good news, folks!

pour info; il s'agit d'un bien a quel niveau de prestation?

Bonjour à tous,

Région proche CRUSEILLES ( entre ANNECY et GENEVE )
Terrain aménagé de 1240 M2 - Vue dégagée sur vallon et plaine
Surface habitable de 138 M2 - salle de séjour un peu petite -
Année de construction 1978 avec chauffage au fioul :(


Prix demandé par agence de 420 000 euros
Le bien serait parfaitement entretenu ! :wink:

Plus cher que certaines opération neuve et que des avantages

PEINTURE ET SOL A REFAIRE SANS DOUTE
ISOLATION A REVOIR PROBABLEMENT AVEC LE PRIX DU FIOUL
VETUSTEE DE 25 ANS POUR LES NORMES

EN BREF, sans doute un bien acheté 120 000 Euros il y a plus de trente ans :roll: :shock:

Voila pour les grandes ligne

l'immobilier c'est comme le bon vin, plus c'est vieux et poussiéreux..........Plus c'est cher :lol: :lol: :lol: :lol:

Salutation
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#35 Message par coincoin » 17 oct. 2005, 12:44

Evidemment, ce genre de bien seront les premiers a baisser...esperons que ce ne seront pas les seuls :lol:

TSUNAMI

estimation immobiliere

#36 Message par TSUNAMI » 21 oct. 2005, 13:06

Bonjour,

La semaine à été trés interessante, et parfaitement édifiante sur les professionnels de l'immobilier, toutes tendances confondues!

PREMIERE ETAPE

Demande auprès d'un constructeur de maison individuelle, pour un bien de 150 M2 habitable situé à moins de 20 minute de GENEVE avec terrain aménagé, cuisine équipée et salle d'eau derniére tendance, vue dégagée et hors lotissement ( Le terrain existe je l'ai vu)

Résultat 406 000 EUROS -TOUS COMPRIS - Assurance ouvrage, frais de notaire, VRD, cloture......... :oops:

DEUXIEME ETAPE

Prise de contact avec agent immobilier pour définir selon les mêmes caractéristiques un budget pour un bien d'occasion de moins de 10 ANS de vétusté

1°AGENCE

Résultat tout compris 495 000 Euros environ, histoire de ne pas dire 500 000 Euros !
Lorque je demande sur quelle base les calculs sont établis, la réponse est sur les statistiques de biens vendus dans la même région. Je répond que les statistiques disponnibles sont plutôt vieilles car arrivant avec plus d'un an de retard, et que les biens enregistrés ne tiennent compte que de la surface habitables et du terrain.Que les biens peuvent varier de 5 à 10%,voir plus en fonction de la situation du vendeur, des marges de négociations......

L'agent immobilier, finira par reconnaitre que leurs expertisses sont largement faussées par la demande des vendeurs, qui se basent sur des statistiques et estimations disponnibles sur certains sites du net, que la situation est trés mauvaise, que le foncier à pris plus de 30% en quelques mois, que les stocks s'emplifient de plus de 40%, que devant la crainte de perdre un mandat, ils ont les pires difficultés à ramener les vendeurs à des prix plus proches de la réalité, et que de nombreux bien hors de prix en raison de leur vétusté circulent aux yeux de tous et fausse d'autant plus la mise à prix sur le marché.

Je lui demande, mais vous que feriez vous!.......

J'attendrai en surveillant les opportunités, en espérant que les vendeurs deviennent plus cartésien dans leurs prétentions, mais c'est pas gagné, nous ne sommes qu'un acteur du marché et nos expertisent sont en permanences sous la pression des vendeurs, mais il va me prevenir si quelque chose se présente aux alentours de..........370 000 euros tous compris (sans doute la vrais valeur de l'expertise, j'en déduit que le marché est surévalué de plus de 30%)

Il existe encore des agences " honnètes" mais il faut argumenter un petit peu, quant à l'expertise il est clair qu'elles sont toutes faussées car les intervenants sont à la fois "juges et parties" :wink: :wink: :wink:




AUTRES AGENCES

Mon pauvre monsieur, les anglais, les suisses, les allemands, les portugais travaillant en suisse, la génération des papy boomer, les taux de crédits pas chers, c'est un placement sur , le bassin de l'emploi est favorable , il y a peut de chomage.............

J' ai aussi rencontré un agent commercial qui m'a dit que la situation était tellement bloquée qu'il envisageait de changer de métier :cry: :cry: :cry:

C'est pas gagné, avant que les mentalités changent............ si leurs propos sont réels et honnêtes.

Salutations à tous

TSUNAMI

SUITE AVEC ESTIMATION SUR LE NET

#37 Message par TSUNAMI » 21 oct. 2005, 13:38

Bonjour,

J'ai fait une estimation sur l'un des nombreux site pour le bien dont je parle un peu plus haut, avec la même définition

Résultat frais d'agence compris pour être comparable ......550 000 Euros

De plus, l'estimation ne tient compte que de la valeur d'achat réactualisée avec plus d'un an de retard, sans aucune prise en compte des variations entre construction et foncier.

Les aménagements, situation, prximité des commerces , services , ne sont pas pris en compte ..........et c'est hors de prix!!!!! ( plus de 100 000 Euros plus cher que du neuf)

Pas étonnant que l'on arrive à de telles absurdités, un petit coup sur le net et le vendeur est certain de la valeur de son bien!!!

Heureusement qu'il n'y a pas d'estimation de la valeur du travail, car dans ce cas, les donneurs d'ordres, à la fois juges et parties nous feraient des statistiques voisines de 50 euros par mois, mais nourris et logés avec semaine de 80 Heures

Vive les estimations, Vive les moutons, Vive les pigeons, Vive les inqiétudes qui font que la plupart des gens, dans la crainte d'un avenir sombre, se précipitent dans la gueule du loup.

Mais merci à eux, ils soutiennent l'économie du pays, nourrissent les dirigeants et politiques, qui grace aux statistiques nous expliquerons que c'est la faute............" à pas EUX"

Salutations

Mouna
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#38 Message par Mouna » 21 oct. 2005, 13:48

Tsunami merci de ton post qui est SUPER intérressant :D car il réflète bien toutes les incohérences du marché. :D

TSUNAMI

#39 Message par TSUNAMI » 21 oct. 2005, 14:17

Mouna a écrit :Tsunami merci de ton post qui est SUPER intérressant :D car il réflète bien toutes les incohérences du marché. :D
Bonjour MOUNA,

Ce qui est le plus fou, c'est que travaillant dans le second oeuvre du batiment nous avons chiffrés avec plusieurs amis le prix de revient de la construction de ce bien avec les données suivantes.

Terrain, VRD, terassement, clôture, aménagement du jardin sans piscine :lol:
Surface terrain 1020 M2
Surface habitable 150M2 sur sous sol total y compris assurance dommage construction de plus en plus difficile à obtenir pour un particulier qui se met maitre d'oeuvre
Salaire brut des compagnons y compris charges sociales .....4000 euros
Cuisine aménagéé haut de gamme
Salle de bain type BALNEO
Cheminée incluse
Sol carrelage et parquet
Mur enduit a la chaux
Isolation maximum avec double vitrage et volets roulants automatiques
Alarme compléte et éclairage dans plafond en staff

Le top du top, c'est vrai ont à des prix "canon" sans doute gain de 20% à 30% moins cher que dans les réseaux de distribution pour particuliers

RESULTATS DES COURSES............317 000 Euros tous compris et pour du neuf de chez neuf

Alors pourquoi je n'arrive pas à le faire !!!!
Les banques ne veulent pas préter aux particuliers qui font leurs maisons en tant que maitre d'oeuvres, il faut donc du casch et la garantie obligatoire dommage ouvrage est trés difficile a obtenir, voir impossible en tant que particulier.

Mais je m'accroche, ou plutôt je me révolte en permanence contre toutes ces manipulations qui nous obligent à nous orienter vers la plus mauvaise des solutions............pour nos foyers :twisted: :twisted: :twisted: :twisted: :twisted: :twisted:

Salutations

Mouna
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#40 Message par Mouna » 21 oct. 2005, 14:34

Les banques ne veulent pas préter aux particuliers qui font leurs maisons en tant que maitre d'oeuvres, il faut donc du casch et la garantie obligatoire dommage ouvrage est trés difficile a obtenir, voir impossible en tant que particulier.

C'est vrai et j'ai toujours trouvé ça scandaleux.

Pour les banques ça ne m'étonne pas, j'ai beaucoup restauré de vieux trucs en prennant un compte Urssaf et en engageant moi même des maçons etc... Obtenir des crédits dans ces conditions n'est vraiment pas facile ! Alors du neuf ex-nihilo j'imagine !!!

Bonne chance pour ton projet tout de même. Ne peux -tu pas passer par des organismes de budgetisation de ton financement type ADIL ou que sais-je qui en quelque sorte valideraient ton projet auprès des banques ?

TSUNAMI

#41 Message par TSUNAMI » 21 oct. 2005, 14:56

Mouna a écrit :Ne peux -tu pas passer par des organismes de budgetisation de ton financement type ADIL ou que sais-je qui en quelque sorte valideraient ton projet auprès des banques ?
Bonjour,

L'ADIL n'intervient pas sur du neuf, mais seulement en amélioration de l'habitat selon ses dires mais je n'ai pas poussé plus loin, j'avais vraiment l'impression de les "em...der"

Pour le reste actuellement, la position des divers organismes est la suivante:

Pas de prêts si pas de dommage ouvrage
Pas de dommage ouvrage si pas de contrat avec un constructeur

Ils disent craindre les problémes de fondations et défauts majeurs avec un particulier en temps que maitre d'oeuvre, même s'il est entourré de professionnel du métier (Architecte, spécialiste selon corps de métier du gros oeuvre)

Pour la petite histoire la seule assurance "dommage construction" représente à elle seule 16700 Euros TTC :shock: :shock:

Il reste toujours la possibilité de faire l'impasse au risque de devoir payer une trés forte amende, a condition de ne pas être obliger de revendre son bien avant 10 ANS

:wink:

Salutations

mich

#42 Message par mich » 22 oct. 2005, 18:44

Mouna a écrit :
Ne peux -tu pas passer par des organismes de budgetisation de ton financement type ADIL ou que sais-je qui en quelque sorte valideraient ton projet auprès des banques ?
Bonjour,

L'ADIL n'intervient pas sur du neuf, mais seulement en amélioration de l'habitat selon ses dires mais je n'ai pas poussé plus loin, j'avais vraiment l'impression de les "em...der"

Pour le reste actuellement, la position des divers organismes est la suivante:

Pas de prêts si pas de dommage ouvrage
Pas de dommage ouvrage si pas de contrat avec un constructeur

Ils disent craindre les problémes de fondations et défauts majeurs avec un particulier en temps que maitre d'oeuvre, même s'il est entourré de professionnel du métier (Architecte, spécialiste selon corps de métier du gros oeuvre)

Pour la petite histoire la seule assurance "dommage construction" représente à elle seule 16700 Euros TTC :shock: :shock:

Il reste toujours la possibilité de faire l'impasse au risque de devoir payer une trés forte amende, a condition de ne pas être obliger de revendre son bien avant 10 ANS

:wink:

Salutations
bonjour,

je vais entammer un renovation complete d'un batiment dans une comune autour du lac qui s'apparente quasi à du neuf d'ailleurs. C'est moi même qui ferait le maitre d'oeuvre. En quoi consiste cette assurance dommage construction?
merci

TSUNAMI

#43 Message par TSUNAMI » 22 oct. 2005, 19:23

mich a écrit : bonjour,

je vais entammer un renovation completed'un batiment dans une comune autour du lac qui s'apparente quasi à du neud d'ailleurs. C'est moi même qui ferait le maitre d'oeuvre. En quoi consiste cette assurance dommage construction?
merci




Bonsoir,

Je ne suis pas un spécialiste et le sujet est complexe selon que l'on soit professionnel ou particulier, que la construction ou rénovation soit pour utilisation propre ou pour la location

Attention, a prendre trés au sérieux :( :x

Je ne sais pas donner les liens mais voir le site http://www.assuranceconstruction.com il donne une bonne idée générale du sujet

Salutations :wink:

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#44 Message par slash33 » 22 oct. 2005, 19:59

Pour TSUNAMI : le lien est valide si tu l'écris tel quel en n'oubliant pas le http:// devant

Jean Dupont

#45 Message par Jean Dupont » 23 oct. 2005, 07:13

mich a écrit :... C'est moi même qui ferait le maitre d'oeuvre...
Salut,
je ne comprends pas ? Qui est le maitre d'ouvrage ? (as-tu confondu ?)

mich

#46 Message par mich » 23 oct. 2005, 08:42

Jean Dupont a écrit :
mich a écrit :... C'est moi même qui ferait le maitre d'oeuvre...
Salut,
je ne comprends pas ? Qui est le maitre d'ouvrage ? (as-tu confondu ?)
c'est moi même qui gère l'ensemble des artisans sans passer par un maitre d'oeuvre professionnel

TSUNAMI

#47 Message par TSUNAMI » 23 oct. 2005, 10:20

slash33 a écrit :Pour TSUNAMI : le lien est valide si tu l'écris tel quel en n'oubliant pas le http:// devant
Bonjour slash33 et merci pour le tuyau :lol:

Jean Dupont

#48 Message par Jean Dupont » 23 oct. 2005, 11:11

mich a écrit :c'est moi même qui gère l'ensemble des artisans sans passer par un maitre d'oeuvre professionnel
Qu'en est-il de la garantie décennale dans ce cas ? Est-elle reportée sur les artisans ?

mich

#49 Message par mich » 23 oct. 2005, 11:28

Jean Dupont a écrit :
mich a écrit :c'est moi même qui gère l'ensemble des artisans sans passer par un maitre d'oeuvre professionnel
Qu'en est-il de la garantie décennale dans ce cas ? Est-elle reportée sur les artisans ?
Très bonne question. Mais il me semble que dans la mesure ou les artisans me facturent les travaux et qu'eux même doivent souscrire une assurance dans le cadre de leur societe, la garantie doit jouer

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#50 Message par DBabar » 23 oct. 2005, 11:37

mich a écrit :Très bonne question. Mais il me semble que dans la mesure ou les artisans me facturent les travaux et qu'eux même doivent souscrire une assurance dans le cadre de leur societe, la garantie doit jouer
Dans les assurances et dans le droit ou la justice, il n'y a aucune logique...
Border bien votre projet avant qu'une personne trop zélée torpille votre rêve...
Shermann a écrit :Cedric1973/EmileZola parraine tout le monde. Mais c'est Jean Sarkozy qui a parrainé Cedric1973/AlainGarnier/EmileZola.
EmileZola a écrit :Ceux qui savent lire ne perdent pas de temps avec ces torchons de propagande. Ils lisent le Figaro ou à la limite Le Monde.

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