Le mythe des étrangers

[VertPamplemousse]

FILE SOCIOLOGIQUE :

Les étrangers sont souvent rendus responsables de la hausse des prix de l'immobilier.

Souvent ils font plutôt chuter les prix quand ils sont trop nombreux (et pas blancs)

[cashisking]

Lien : http://www.challenges.fr/economie/20140 ... picks=true
Le 15/01/2014
Par Jean-Louis Dell'Oro
Site : challenges.fr

Et un mythe à la poubelle, un.

Les notaires viennent de dévoiler de nouveaux chiffres qui tordent le coup à ce mythe souvent avancé pour expliquer le boom immobilier.

les étrangers qui investissent dans l'Hexagone semblent bien plus intéressés par les beaux paysages et le soleil du Midi que par les étages nobles des immeubles Haussmanniens de la capitale

Les conséquences sur les prix sont donc la plupart du temps modestes.

[zaz.1]

Tiens, c'est la première fois que je vois une carte ou la Creuse est en tête de quelque chose ! (autre qu'une carte du 3eme age).

Faut reconnaître qu'il y a vraiment beaucoup d'étrangers la bas (Anglais principalement, on les retrouve partout), et effectivement ils ont été "accusés" de faire monter les prix. Enfin... accusés, pas trop non plus quand même, s'ils n'étaient pas la pour rénover, y'a pas mal de bâtisses qui seraient tombé en ruine.

Pour le reste, les étrangers peuvent faire monter quelques micro marchés au centre de paris, mais effectivement, c'est pas les américains qui font monter les 45m2 à Saint Denis.

[Hourvari]

J'ai le regret de vous dire que cette analyse est fausse, et motivée, côté notaires, par le souci de dire "la situation est saine" et "ne tapez pas sur les investisseurs étrangers *, ils font marcher les commerces (dont le nôtre)":

* ils relèvent bien que "la concurrence est vive" avec les locaux et qu'ils "peuvent jouer un rôle important localement". Tiens donc, si la concurrence est vive, ça veut dire que...
Le fait n'est pas nouveau: quand les Hollandais ont commencé à acheter des hameaux entiers dans le massif central (Ardèche notamment) dès les années 70-80, au début les vendeurs se frottaient les mains, les jeunes évincés du marché moins, et quand ils se sont monté leurs circuits, les commerçants aussi ont moins rit.

1) les cartes ne concernent que le pourcentage d'étrangers non résidents, et il est dit (p. 4) que ces étrangers non résidents ne sont que un peu plus de 30% des étrangers.

si vous triplez les pourcentages d'étrangers, les cartes prennent de suite une autre allure, et le "mythe" devient réalité.

2) même les pourcentages des seuls étrangers résidents, plus faibles et seuls étudiés, ont une capacité d'impact considérable sur le rapport O/D local dès qu'ils dépassent 2% (pour la France entière, ça nous fait quand même 120 000 à 160 000 ventes ces dernières années: qui de sensé croira que ça puisse être sans effet?

résidents déprimées, style Creuse, il est incontestable que ça a évité un 'trou noir' (ND-JMP) de l'immo.
résidents tendues, style 75 (3%, mais combien avec les non résidents?) ou 06 (plus de 10%! mais combien avec les non résidents[/color]?) ça pousse inévitablement les prix vers le haut.
Enlevez 3 ou 10 % d'acquéreurs à Paris, ça détendra les prix!

Notez que l'on voit bien que l'argent sale y a sa place (Russes, mafia italienne, etc).

3) la notion d'étrangers résidents a peu de raison d'être: ce sont d'abord des étrangers, venant en général de pays où l'immo est bien plus cher que chez nous (Benelux, RU), et qui ont ainsi pu réaliser un apport conséquent.
Dans tous les cas il ne s'agit pas là de pauvres, mais de gens plus aisés que la moyenne du pays d'origine, les Allemands sont rarement de l'Est, etc.

Mobiles -ils l'ont prouvé!- ils changent volontiers de résidence, et font souvent -je pèse mes mots- de la vraie spéculation immobilière, retapant un bien, faisant la culbute en le revendant à un compatriote (ils ont leurs forums, etc): tout ça est bien facteur de hausse.

4) les SCI sont exclues, or c'est un mode privilégié pour les achats importants, notamment parce que ça fait un (petit) écran.

Mais bon, lutter sur les mythes du forum sur les mythes, pas facile, surtout quand ça peut croire s'appuyer sur la propagande des notaires, et sur la nullité de journaleux n'étudiant pas les données 'servies'.

[Suricate]

1) les cartes ne concernent que le pourcentage d'étrangers non résidents, et il est dit (p. 4) que ces étrangers non résidents ne sont que un peu plus de 30% des étrangers.

si vous triplez les pourcentages d'étrangers, les cartes prennent de suite une autre allure, et le "mythe" devient réalité.

Tu considères que 100% des étrangers résidents sont en capacité de devenir propriétaires ?

[slash33]

1) les cartes ne concernent que le pourcentage d'étrangers non résidents, et il est dit (p. 4) que ces étrangers non résidents ne sont que un peu plus de 30% des étrangers.

si vous triplez les pourcentages d'étrangers, les cartes prennent de suite une autre allure, et le "mythe" devient réalité.

(nota: réédition du message. Ne soyez pas surpris des écarts avec les citations postérieures)

La parution dit page 4:

L'idée reçue que des achats massifs en provenance de l'étranger est l'une des causes de la hausse des prix de l'immobilier puis de leur résistance à la baisse est contredite par l'analyse des données notariales.

L'argumentaire porte sur les acquéreurs étrangers non résidents comme l'indique Hourvari. L'article se fourvoie donc en généralisant à l'ensemble des transactions par des étrangers, du moins si on s'en réfère au contenu explicite. L'analyse de l'implicite va montrer qu'il a finalement raison dans sa généralisation.

S'en suivent deux autres déclarations tout aussi remarquables:

En effet, près de 70% des étrangers acquéreurs résident déjà en France, tandis que plus de 30% des acquéreurs non-résidents sont des français expatriés: globalement la nationalité la plus représentée parmi les acquéreurs non-résidents est ainsi la nationalité française.

La parution donne les ordres de grandeur dans l'ancien (hors SCI):

Les étrangers non résidents constituent moins de 2% des acquéreurs sur la période 2009-2013: 2% en province et 1% en Ile-de-France, mais leur proportion monte à 3% à Paris.

Hourvari indique un rapport de correction de 3. J'ai déterminé par calcul qu'il était précisément inférieur à 2,66 en excluant les français expatriés. Il faut donc multiplier les chiffres publiés par ce nombre pour avoir un idée de l'impact véritable des étrangers dans les transactions dans l'ancien.

En ce qui concerne la population étrangère résidente, voici quelques sources.

INSEE , Tableaux de l'économie française - édition 2013
http://www.insee.fr/fr/mobile/etudes/do ... =0&id=3807

En 2009, 3,8 millions d'étrangers résident en France, soit 5,9 % de la population totale

Pour référence, issu des éditions antérieures:

En 2007, 3,7 millions d'étrangers résident en France. Leur poids dans la population totale est de 5,8 %

Une autre datant du début de formation de la bulle:

Quatre étrangers sur dix résident en Ile-de-France
INSEE - Ile-de-France à la page, novembre 2001 - n°203
http://www.insee.fr/fr/insee_regions/id ... age203.pdf

[lumierecendree]

J'ai le regret de vous dire que cette analyse est fausse, et motivée, côté notaires, par le souci de dire "la situation est saine" et "ne tapez pas sur les investisseurs étrangers *, ils font marcher les commerces (dont le nôtre)":

* ils relèvent bien que "la concurrence est vive" avec les locaux et qu'ils "peuvent jouer un rôle important localement". Tiens donc, si la concurrence est vive, ça veut dire que...
Le fait n'est pas nouveau: quand les Hollandais ont commencé à acheter des hameaux entiers dans le massif central (Ardèche notamment) dès les années 70-80, au début les vendeurs se frottaient les mains, les jeunes évincés du marché moins, et quand ils se sont monté leurs circuits, les commerçants aussi ont moins rit.

1) les cartes ne concernent que le pourcentage d'étrangers non résidents, et il est dit (p. 4) que ces étrangers non résidents ne sont que un peu plus de 30% des étrangers.

si vous triplez les pourcentages d'étrangers, les cartes prennent de suite une autre allure, et le "mythe" devient réalité.

2) même les pourcentages des seuls étrangers résidents, plus faibles et seuls étudiés, ont une capacité d'impact considérable sur le rapport O/D local dès qu'ils dépassent 2% (pour la France entière, ça nous fait quand même 120 000 à 160 000 ventes ces dernières années: qui de sensé croira que ça puisse être sans effet?

résidents déprimées, style Creuse, il est incontestable que ça a évité un 'trou noir' (ND-JMP) de l'immo.
résidents tendues, style 75 (3%, mais combien avec les non résidents?) ou 06 (plus de 10%! mais combien avec les non résidents[/color]?) ça pousse inévitablement les prix vers le haut.
Enlevez 3 ou 10 % d'acquéreurs à Paris, ça détendra les prix!

Notez que l'on voit bien que l'argent sale y a sa place (Russes, mafia italienne, etc).

3) la notion d'étrangers résidents a peu de raison d'être: ce sont d'abord des étrangers, venant en général de pays où l'immo est bien plus cher que chez nous (Benelux, RU), et qui ont ainsi pu réaliser un apport conséquent.
Dans tous les cas il ne s'agit pas là de pauvres, mais de gens plus aisés que la moyenne du pays d'origine, les Allemands sont rarement de l'Est, etc.

Mobiles -ils l'ont prouvé!- ils changent volontiers de résidence, et font souvent -je pèse mes mots- de la vraie spéculation immobilière, retapant un bien, faisant la culbute en le revendant à un compatriote (ils ont leurs forums, etc): tout ça est bien facteur de hausse.

4) les SCI sont exclues, or c'est un mode privilégié pour les achats importants, notamment parce que ça fait un (petit) écran.

Mais bon, lutter sur les mythes du forum sur les mythes, pas facile, surtout quand ça peut croire s'appuyer sur la propagande des notaires, et sur la nullité de journaleux n'étudiant pas les données 'servies'.

Tu considères qu'il n'y a pas de français résidents à l'étranger?

[Hourvari]

1) les cartes ne concernent que le pourcentage d'étrangers non résidents, et il est dit (p. 4) que ces étrangers non résidents ne sont que un peu plus de 30% des étrangers.

si vous triplez les pourcentages d'étrangers, les cartes prennent de suite une autre allure, et le "mythe" devient réalité.

Tu considères que 100% des étrangers résidents sont en capacité de devenir propriétaires ?

Erreur: les notaires distinguent entre acquéreurs, là, étrangers non résidents et étrangers résidents mais tous acquéreurs!

[Hourvari]

Par conséquent, la part d'acquéreurs étrangers "pur souche", c'est à dire excluant les expatriés, résidents et non résidents, est d'un peu moins du double des taux affichés sur la carte et non du triple comme le suggère Hourvari.

Non, les notaires distinguent les acquéreurs:

-selon qu'ils résident ou pas en France

-selon qu'ils sont Français ou étrangers.

on peut être acquéreur:

- Français résident en France
- Français résident à l'étranger
- étranger résident en France (70% des acquéreurs étrangers)
- étranger résident à l'étranger (30% des acquéreurs étrangers)

et donc on peut classer aussi entre acquéreurs:

- résidents en France
- résidents à l'étranger (dont, cette fois, les 30% de Français expatriés).

Mais les catégories Français expatriés et acquéreurs étrangers (résidents en France ou résidents à l'étranger) ne sont pas miscibles.

[Hourvari]

Aussi, prenons le problème à l'envers dans ce cas. Revenons au début de la formation de la bulle et voyons ce qu'il en était:

Quatre étrangers sur dix résident en Ile-de-France
INSEE - Ile-de-France à la page, novembre 2001 - n°203

Et ça est bien entendu faux puisque les notaires n'étudient pas l'immigration, mais les acquéreurs!

[slash33]

- Français résident en France
- Français résident à l'étranger
- étranger résident en France (70% des acquéreurs étrangers)
- étranger résident à l'étranger (30% des acquéreurs étrangers)

Tu me fais douter. Bon, reposons le problème en termes mathématiques.

Soit:
- e le nombre d'acquéreurs étrangers résidant en France
- f le nombre de français expatriés acquéreurs
- g le nombre d'acquéreurs étrangers résidant à l'étranger, dont f est un sous-ensemble.

La grandeur connue, en terme de plage de valeurs, est g. C'est elle qui figure dans les graphiques.

Les acquéreurs français résidant à l'étranger étant comptés dans g, on posera donc f = µ * g (0 <= µ <= 1)

70% des étrangers acquéreurs résident déjà en France

Implique e = 0,7 * (e + g)
e = 0,7e + 0,7g
0,3e = 0,7g
e = (0,7/0,3) g
e ~= 2,33 g

plus de 30% des acquéreurs non-résidents sont des français expatriés

Implique µ > 0,3 donc f > 0,3 g

Posons g' le nombre d'acquéreurs étrangers non résidents, déduction faite des expatriés:
g' < 0,7 g

Donc le nombre de transactions effectuées par des étrangers non expatriés est de:
e + g' < 2,66 g.

Voilà. Bon j'avais faux - parce que j'avais aussi appliqué un coeff de 0,7 à e - et, au gré de la précision de ton calcul, tu avais juste.

[slash33]

Aussi, prenons le problème à l'envers dans ce cas. Revenons au début de la formation de la bulle et voyons ce qu'il en était:

Quatre étrangers sur dix résident en Ile-de-France
INSEE - Ile-de-France à la page, novembre 2001 - n°203

Et ça est bien entendu faux puisque les notaires n'étudient pas l'immigration, mais les acquéreurs!

Ce n'est pas tant le nombre que l'évolution de ce nombre qui était en cause dans l'article. Ces références était là pour montrer que la progression du phénomène était marginale.

[Hourvari]

Voilà. Bon j'avais faux - parce que j'avais aussi appliqué un coeff de 0,7 à e - et, au gré de la précision de ton calcul, tu avais juste.

Merci.

Mais déjà il suffit:
- de lire le français
-de savoir qu'on parle de vente, et seulement de ça
-et que sur un acte notarié on a la nationalité, le lieu, la date de naissance, et l'adresse.

Ce n'est pas tant le nombre que l'évolution de ce nombre qui était en cause dans l'article. Ces références était là pour montrer que la progression du phénomène était marginale.

Ne tournons pas autour du pot:
L'article veut donner à croire que les étrangers n'auraient qu'un rôle marginal dans la formation (et donc, la hausse, depuis 15 ans!) des prix: c'est archi-faux.

un des mythes fondateur du forum (relire depuis la page 1...) qui est de voir dans les étrangers un mythe est archi-faux. C'est devenu un des lieux communs du forum, le genre de chose sur lesquelles on persifle, et à force d'être répété, on croit que c'est vrai.
L'effet d'entraînement collectif du forum encourage la paresse d'esprit.

C'est parti d'une de ces 'intuitions' de JMP qui faisaient son fun, parfois son génie, quelquefois son charme; on a embrayé là-dessus (servilement?): j'ai toujours trouvé ça doublement idiot:

- il est étonnant de refuser de voir une des causes de la hausse qu'on attaque, sauf si c'est pour ne s'en tenir qu'à la spéculation', mais faudra m'expliquer alors pourquoi les étrangers eux ne spéculeraient pas!

- faudra m'expliquer aussi comment, sur un marché, toute hausse de la demande (et même 3%, c'est beaucoup, en fait à Paris j'ai vu plus de 7% d'étrangers par ex.) serait sans effet sur les prix.

C'est assez consternant.

Anecdote: vers 2000/2001 j'avais promené un Hollandais qui se lançait dans l'immo pour une boîte des PB pour visiter quelques châteaux à vendre. En chemin il me montrait des pavillons minables en m'en disant le prix si c'était aux PB. Le prix d'alors en France ça n'était même pas la moitié, souvent le tiers.
Idem pour les terres.
pour un Hollandais tout était à un prix d'achat!

[slash33]

J'ai fini par comprendre chaque proposition... au final voilà le carré magique des notaires.



Il me laisse quand même l'impression de m'être fait trollé par les notaires.

[Hourvari]

J'ai fini par comprendre chaque proposition... au final voilà le carré magique des notaires.

je me cite:

Merci.

Mais déjà il suffit:
- de lire le français

ou de me lire

Hourvari a écrit:
- Français résident en France
- Français résident à l'étranger
- étranger résident en France (70% des acquéreurs étrangers)
- étranger résident à l'étranger (30% des acquéreurs étrangers)

Mais enfin, les enfants sont aidés par les dessins.

[slash33]

Tu connais beaucoup de modèles économétriques qui présentent une parfaite symétrie? Hasard? Mouais...

[Suricate]

Les acquéreurs étrangers résidents ont ils un pouvoir d'achat significativement supérieur à celui des acquéreurs français ?

[MP93317]

Les acquéreurs étrangers résidents ont ils un pouvoir d'achat significativement supérieur
à celui des acquéreurs français ?

Ca dépend...où ils résident

Les notaires bretons font état, par exemple, d'une nette sur-représentation des acquéreurs franciliens par rapport
à la moyenne régionale dans le segment des biens vendus au dessus de la moyenne régionale.

Oui, je sais, un francilien n'est pas un étranger.
Enfin, ça aussi, ça dépend...

[Suricate]

Comment la crise ukrainienne pourrait impacter le prix de l'immobilier à Londres
http://www.challenges.fr/economie/20140 ... ndres.html

"Des sanctions contre la Russie pourraient faire mal à Londres et donc à la Grande-Bretagne, Londres étant le coeur de l'économie britannique", juge Joshua Raymond de City Index.

Elle serait affectée "en premier lieu car un montant considérable d'actifs russes se trouvent en Grande-Bretagne", souligne l'analyste.

Des géants des hydrocarbures Gazprom, Rosneft ou Loukoïl, à l'opérateur de téléphonie mobile MegaFon en passant par la banque Sberbank, 70 sociétés russes sont cotées en partie à la Bourse de Londres.

Et les somptueuses résidences des quartiers chics de Kensington ou de Chelsea, dont le club de football appartient à l'oligarque Roman Abramovich, abritent nombre de ressortissants russes. A tel point qu'une série télé baptisée "Meet the Russians" leur a été consacrée.

"Si ces actifs sont gelés et que les Russes ne peuvent pas acheter d'immobilier à Londres, cela mettrait fin à l'une des sources de la bulle de prix londonienne, mettant en danger les prix des biens londoniens", ce qui aurait un effet boule de neige sur l'économie britannique dans son ensemble, craint Joshua Raymond.

Une vision partagée par la communauté financière. "Ils doivent sauvegarder le marché immobilier, ils doivent sauvegarder la City d'une façon ou d'une autre", juge Ishaq Siddiqi d'ETX Capital.

Si les sanctions sont évitées, Londres pourrait même en ressortir gagnante, l'instabilité en Ukraine et en Russie pouvant amener encore plus de riches Russes à investir dans la pierre sur les rives de la Tamise, anticipent les analystes.

Il faut absolument que les Russes puissent continuer à alimenter la Bulle Londonienne !

Et ça ne choque personne...

[ekil]

En reprenant les cartes ci-dessus on voit bien qu'il y a aucune relation entre le % d'étranger aquéreur dans un
département et l'évolution des prix. On dirait même que plus ce taux augmente plus les prix baissent (Gers, Creuse, ...)!!
Le mythe a donc du plomb dans l'aile...

On pourrait presque en déduire que plus la densité de population augmente plus les rumeurs stupides se colportent
facilement (ce qui est finalement logique!).