Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

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jmpoure
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Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#1 Message par jmpoure » 23 mai 2005, 09:41

FILE SOCIOLOGIQUE :

D'après la croyance populaire, les prix de l'immobilier ne peuvent pas baisser.

:arrow: D'après certaines rumeurs, les prix de l'immobilier progressent en continu. Il s'agirait d'une courbe de type "y=ax + b". Cette croyance justifierait de prendre le train de la hausse avant qu'il ne soit trop tard.

:arrow: La pierre serait un valeur refuge. En cas de problème économique, les prix de l'immobilier se maintiendraient.

:arrow: La pierre échapperait à tout raisonnement financier. Il y aurait un amour pour la pierre, justifiant les prix hauts. Si les prix montent, c'est que l'attrait pour la pierre augmente.

:arrow: Dans l'inconscient collectif, les individus identifient l'immobilier comme un synonyme de monté des prix. C'est une des caractéristiques de la bulle, nous aimerions en savoir plus.

Nous ne tenons pas ici à discuter de ces thèses, mais uniquement à identifier les rumeurs qui circulent, pour les analyser de manière sociologique. Toute rumeur a un (petit et très lointain) fond de vérité. Pour discuter de la véracité des rumeurs, utilisez le forum de discussion principal.

Si votre famille, votre entourage proche, des amis, des relations de travail ou des professionnels de l'immobilier soutiennent que les prix ne peuvent pas baisser, faites un rapport détaillé de vos discussions. Les articles présentant l'immobilier comme une valeur refuge, du type "Il est encore temps d'acheter à 10.000 € / m2", sont également les bienvenus.

Par recoupement, nous espérons établir la parenté du mythe. Votre témoignage nous permettra de mettre à jour le chapitre suivant : http://www.bulle-immobiliere.org/fr/comics.html

Le débat est ouvert !
Modifié en dernier par jmpoure le 30 mai 2005, 10:41, modifié 11 fois.

heureux

Le prix de l'immobilier ne baisse jamais sauf...

#2 Message par heureux » 23 mai 2005, 11:54

- Je ne suis pas certain que les prix de l'immobilier en Egypte n'aient atteint le prix de l'immoiblier à l'époque des Pharaons.

- En Grèce, je pense que cela doit être le cas aussi.

- A Rome, il y a combien d'année que le prix du terrain a dépassé celui de l'époque romaine....

- Plus proche de chez nous, je me demande si dans les villes minières du nord de la France les prix de l'immoiblier sont plus hauts qu'il y a 20 ou 30 ans quand les mineurs avaient encore du boulot...

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#3 Message par e.bouill » 23 mai 2005, 17:23

viewtopic.php?t=158

Regardez le graphique et vous verrez que l'immobilier n'est pas un long fleuve tranquille !
Modifié en dernier par e.bouill le 24 mai 2005, 09:25, modifié 1 fois.

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meskiangasher
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Re: Le prix de l'immobilier ne baisse jamais sauf...

#4 Message par meskiangasher » 23 mai 2005, 20:58

heureux a écrit : Plus proche de chez nous, je me demande si dans les villes minières du nord de la France les prix de l'immoiblier sont plus hauts qu'il y a 20 ou 30 ans quand les mineurs avaient encore du boulot...
Est-ce un bon exemple ? Les charbonnages ont possédé et possèdent encore un parc locatif immense, qui peut être considéré comme social. Le marché est-il donc représentatif de la situation économique ?

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#5 Message par jmpoure » 24 mai 2005, 08:38

J'ai apporté quelques précision dans le desciptif de cette file.

Un bon exemple de post sociologique (jaylet, n°2) :
viewtopic.php?t=220

sylvanoe

#6 Message par sylvanoe » 25 mai 2005, 08:59

Discussion avec ma compagne ce week-end :
elle : je pense pas que ça puisse baisser
moi : ça a pourtant perdu presque 50% entre le début des années 90 et 98...
elle : oui mais c'est pas pareil, au début des années 90 il y avait la guerre du golfe...

Alors, une bonne guerre fait chuter l'immobilier et la paix le fait remonter ??

Sylvanoe

n1555

#7 Message par n1555 » 25 mai 2005, 11:33

J'ai déjà vu le graphique en escargot volume des ventes/ prix moyen au m², allant jusqu'a 2003 ou 2004. Je n'arrive plus a le retrouver.
C'est assez révélateur comme graphique.
Quelqu'un aurait-il un lien?

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#8 Message par jmpoure » 25 mai 2005, 11:35

sylvanoe a écrit :Alors, une bonne guerre fait chuter l'immobilier et la paix le fait remonter ??Sylvanoe
Excellent témoignage. A plusieurs reprises, on m'a indiqué que l'immobilier avait chuté dans les années 1990 EN RAISON de la guerre du golfe. Or, les dernières études montrent que le krach date de 12 mois avant le début de la guerre.

Je vais ajouter ce mythe (en modifiant le premier post), qui m'avait échappé.

megamix

#9 Message par megamix » 25 mai 2005, 15:01

En effet, en postant un lien vers bulle-immobiliere sur un autre forum, j'ai pu constaté que les premiers à réagir était ceux qui venaient d'acheter et ceux qui en on assez de claquer dans leur loyer...

Leur arguments :
Le loyer c'est de l'argent perdu
L'immobilier ne peut pas baisser
Il n'y a pas assez de logement en France
Les autres pays sont plus chers
Les taux sont bas, on en profite

Après, quelques autres personnes ont des doutes sur les capacités de hausse et même certains osent se référer au passé proche d'il y a même pas 15 ans.

JCM31

#10 Message par JCM31 » 29 mai 2005, 19:22

Concernant le prix de l'immobilier, je suis convaincu des cycles (hausses et baisses) il me semble par contre clair que contrairement à du "placement papier" la pierre sécurise car palpable...
le propriétaire voit ce qu'il possède (contrairement à la bourse) et cela psychologiquement c'est important
- 1) je vois et touche ce que je possède
- 2) les gens auront toujours besoin de se loger

2 citations qui reviennent souvent...

On ne peut pas en dire autant des actions
1) on ne voit pas ce qu'on a acheté
2) une entreprise peut toujours disparaitre

C'est le bon raisonnement paysan qui prévaut

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GOLD
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#11 Message par GOLD » 30 mai 2005, 08:48

JCM31 a écrit : C'est le bon raisonnement paysan qui prévaut
Certes, mais pourquoi ne pousse-t-il pas le raisonnement jusqu'au bout, en speculant uniquement sur les terrains. :?:

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#12 Message par jmpoure » 30 mai 2005, 09:46

GOLD a écrit :
JCM31 a écrit : C'est le bon raisonnement paysan qui prévaut
Certes, mais pourquoi ne pousse-t-il pas le raisonnement jusqu'au bout, en speculant uniquement sur les terrains. :?:
Cher GOLD,

Pour répondre à votre remarque, la France est le pays d'Union Européenne ayant une des densités d'habitation les plus faibles. Les terrains sont disponibles partout. La spéculation sur les terrains est une voie sans issue.

Merci de discuter du thème de la hausse continue (et éternelle) sur le forum principal.

Cordialement,
Jean-Michel

_MARIE_

Les retraités.

#13 Message par _MARIE_ » 13 juin 2005, 11:46

Bonjour,

Je vis à 20km de Nemours(77) dans une ville de 2 000 habitants.

Le patron du garage en face de chez moi part à la retraite dans deux mois.

Depuis un an, il a mis en vente sont garage et sa maison (260 m²).

La garage a été vendu 100 000 euros depuis 10 mois... mais le jeune couple qui reprend le garage ne peux pas prendre la maison à 416 000 euros. Leur banquier ne suis pas !!!

La semaine dernière, j'ai fait changer une pièce sur ma voiture et nous avons parlé de l'immobilier.

Je dit à mon garagiste que ma femme et moi avons acheté notre maison à un couple en fin de divorce pour 115 000 euros 6 mois après sa mise en vente ( 90m² de bien pied + 1 garage + 1 300 m² de terrain ).

Mon garagiste ma dit que sont fils n'a pas pu acheter car le prix de mise en vente était de 160 000 euros !!!

Je lui parle que la France est le dernier pays du G10 où l'immobilier continu de monter. Il ne me crois pas car les agences immobilières lui donnent plein d'exemple de vente faite en 1 mois pour 400 000 euros.

Après 1 heure, je l'ai convaincu de ne pas acheter une nouvelle maison sans avoir vendu à coup sûr la sienne. Je lui souhaite une bonne vente et je le quitte...

Conclusions :

A la campagne, les fond de commerce sont vendu sans le logement car les jeunes repreneurs n'ont pas l'appuis dans banques !!!

Les retraités pensent que les agences immobilières sont des pros de la vente et prennent pour argent comptant leurs dirent !!!

Remarque perso :

Depuis le début de l'année, le prix de la baguette dans les hyper-marcher baisse de 35 à 27 centimes à Montargis !!! J'ai vu le prix de mes dépenses de nouriture baisser de 15 % !!!

david77

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#14 Message par patrickcne » 10 juil. 2005, 09:04

Si les prix ne s'arrêtent jamais de grimper, qui pourra acheter une maison? Les milliardaires???
Des milliers de proprietaires seront condamnés à garder une maison invendable et inlouable(le loyer sera sûrement en rapport avec la"valeur" de la maison). Pas très pratique en cas de déménagement pour cause professionnelle...
A++

mus

#15 Message par mus » 09 oct. 2005, 16:00

J'ai remarqué aux cours de diverses discussions qu'il était plus
facile de faire admettre que les prix puissent baisser à des personnes
originaires de la région parisienne plutôt qu'à des personnes de province.
Car en province, "effectivement", les prix n'ont jamais réellement baisser, contrairement à ceux de Paris en 1991.
Avez-vous déjà remarqué cela ?

Jean Dupont

#16 Message par Jean Dupont » 09 oct. 2005, 16:27

J'ai remarqué aux cours de diverses discussions qu'il était plus
facile de faire admettre que les prix puissent baisser à des personnes
originaires de la région parisienne plutôt qu'à des personnes de province.
Car en province, "effectivement", les prix n'ont jamais réellement baisser, contrairement à ceux de Paris en 1991.
Je pense en effet que, de mémoire de gens informés, les prix n'ont jamais réélement augmenté non plus en province. Voir la première courbe de Friggit sur ce document : http://www.foncier.org/statistiques/graphactu.doc

Le problème, c'est que les gens raisonnent en Francs nominaux alors qu'ils devraient le faire en Francs constant rapportés aux revenus. Donc, c'est plutôt dur de pouvoir faire une comparaison dans ces conditions. En province, jusqu'en 2000, on a toujours pu faire l'acquisition d'un petit bien, pour peu qu'on travaille à deux. Or depuis 2001-2002, ce n'est plus guère le cas. On suit la même courbe que Paris. Donc, même causes, mêmes effets :!: :!: C'est juste une question de temps. 8)

youp12

Le Mythe Affine

#17 Message par youp12 » 01 févr. 2006, 14:36

Les gens font intuitivement une interpolation affine pour faire des prévision dans l'avenir. Si ces dernières années ça a monté de 10% par ans, ça va continuer.

En 1998, une collègue prof de science éco avait du contredire un élève qui disait " Dans l'immobilier, on est sûr de faire une mauvaise affaire...".

laglute

#18 Message par laglute » 01 févr. 2006, 21:26

Remarquez qu'au plus haut de la bulle internet, ça montait encore, juste avant que ça se retourne... :lol: :lol: :lol:

kund

#19 Message par kund » 01 févr. 2006, 23:01

JCM31 a écrit :Concernant le prix de l'immobilier, je suis convaincu des cycles (hausses et baisses) il me semble par contre clair que contrairement à du "placement papier" la pierre sécurise car palpable...
le propriétaire voit ce qu'il possède (contrairement à la bourse) et cela psychologiquement c'est important
- 1) je vois et touche ce que je possède
- 2) les gens auront toujours besoin de se loger

2 citations qui reviennent souvent...

On ne peut pas en dire autant des actions
1) on ne voit pas ce qu'on a acheté
2) une entreprise peut toujours disparaitre

C'est le bon raisonnement paysan qui prévaut
Ce sont donc les paysans qui se sont retrouvés avec des titres de startups qui ne valaient plus un sou au dernier crack techno de la bourse ?
Ceux qui avaient plutot prevu d'acheter 4 murs et un toit l'ont toujours, et n'ont encore rien perdu, si ce n'est gagner un max su ils viennent de vendre.
Il se situe où le mythe dans cette histoire ?
Le mythe de la bourse ?

jeffoman
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Et ça continue ...

#20 Message par jeffoman » 16 févr. 2006, 20:17

Aujourd’hui un collègue me téléphone suite à un mail que je lui avais envoyé. Ce mail concernait la déclaration de Noyer souhaitant que les gens arrêtent de faire gonfler la bulle immobilière en achetant à n’importe quel prix.
Il me cite alors deux cas d’amis qui vont acheter : L’un s’endettera sur 20 ans l’autre sur 25.
Dans les deux cas cités les personnes payeront la même somme que leur loyer actuel (a 250 euros près pour celui s’endettant sur 25 ans qui passera de 1500¤ à 1750¤ sick :shock: ).
Là il me dit qu’ils ne jetteront plus leur argent par la fenêtre. Et si on écarte la possibilité d’une baisse de l’immobilier, il est difficile de contrer cet argument ! Au bout de 20 / 25 ans ils seront effectivement propriétaire (si toutefois les banques ne récupèrent pas les biens pour raison d’impayé ;))

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Frosty
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#21 Message par Frosty » 01 avr. 2006, 15:21

kund >
Ceux qui avaient plutot prevu d'acheter 4 murs et un toit l'ont toujours, et n'ont encore rien perdu, si ce n'est gagner un max su ils viennent de vendre.
Sauf qu'aujourd'hui le contexte est complètement différent d'il y a 5-6 ans : prix au delà du réel, endettement ultra risqué. Bientôt plus de "pigeons" pour acheter deux fois (ou plus) le prix réel des biens => moins de demande => baisse des prix... Et en cas de "changement de situation" quelques années plus tard (boulot, enfants, divorce...), plus possible de compter sur la revente de son bien pour rembourser son emprunt :?

jeffoman >
si on écarte la possibilité d'une baisse de l'immobilier, il est difficile de contrer cet argument !
Mais en 20-25 ans, il peut s'en passer des choses... Et comme l'immobilier est clairement surévalué aujourd'hui, je ne vois pas comment on peut ignorer cette hypothèse :?

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Ceux qui ne voient pas quand la baisse est sous leurs yeux

#22 Message par mister_do » 29 mai 2006, 16:12

Bonjour, je discutais avec une collègue de la baisse des prix de 91 : "quelle baisse des prix? Les prix n'ont jamais baissé... Par contre je me souviens d'un oncle qui a mis 12 ans pour vendre sa maison" !!
Il a fallu que je lui démontre (graphiques à l'appui) qu'en 12 ans il y avait eu baisse et remontée!
Finalement elle s'est "convertie" et ne cherche plus à acheter.
De toute façon par ici vu les prix délirants on ne peux plus acheter même si on voulait.

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Une autre explication de ce mythe

#23 Message par mister_do » 31 mai 2006, 09:32

Bonjour, j'ai continué mon enquête et j'ai relevé la récurrence suivante chez mes collègues :
"Un propriétaire ne peut pas revendre un bien à la baisse, il préférera attendre, donc ca ne peut pas baisser"

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#24 Message par Frosty » 31 mai 2006, 11:25

Hé oui, pourtant je pense qu'il y a une proportion non négligeable de vendeurs qui ont besoin de l'argent de la vente dans des délais raisonnables, et il y en a aussi qui ne peuvent vraiment pas se permettre d'attendre trop longtemps (c'est le cas pour les crédits relais me semble-t'il)...

Ca promet :roll:

ph75

Re: Une autre explication de ce mythe

#25 Message par ph75 » 31 mai 2006, 12:32

mister_do a écrit :"Un propriétaire ne peut pas revendre un bien à la baisse, il préférera attendre, donc ca ne peut pas baisser"
Argument classiquement utilisé mais qui ne tient pas pour 2 raisons:
- les ventes "forcées": décès, mutations, séparations, agrandissement suite à naissance, ... tout cela pousse à des ventes rapides et fluidifie le marché,
- un propriétaire qui vend moins cher rachète derrière, toutes choses égales par ailleurs, moins cher également. Donc il n'est pas "bloqué" comme on le dit souvent. Certes il aura surpayé son ticket d'entrée sur le marché de l'immo (mauvaise anticipation de période d'entrée), mais à partir de là, le mal est fait, et il ne sera pas "bloqué" financièrement. Au contraire même dans certains cas, par exemple une baisse globale du marché peut lui permettre de s'agrandir pour moins cher que dans un marché haut.

La "glaciation" du marché que prédisent certains est une théorie qui ne tient pas.

pitouchok

#26 Message par pitouchok » 31 mai 2006, 13:22

Sans compter ceux qui ont acheté il y 30 ans et pour qui une baisse de 20 % par rapport au plus haut n'est rien.

ph75

#27 Message par ph75 » 31 mai 2006, 13:36

pitouchok a écrit :Sans compter ceux qui ont acheté il y 30 ans et pour qui une baisse de 20 % par rapport au plus haut n'est rien.
Je dirais même que cela ne représente rien pour eux, à moins qu'ils vendent pour louer (rarissime) ou qu'ils achètent moins coté / plus petit, auquel cas ils pourraient externaliser une plus value.
Mais à de rares cas près (retraités), on achète très exceptionnellement moins coté / moins grand que ce que l'on a déjà.

pitouchok

#28 Message par pitouchok » 31 mai 2006, 13:49

Sans compter egalement ceux qui s'en fouten de faire une moins value dans 10 ans parce qu'a coté leur salaire a quadruplé ou autres ressources.
Je pense par exemple à un type qui s'expatrie et qui même s'il perd un peu en revendant precipitamment (sauf s'il achete exactement au plus haut et vend au plus bas) retrouvera en salaire + opportunités la difference.

alain441

#29 Message par alain441 » 29 juil. 2006, 17:54

Le prix à l’affiche et celui de la transaction est souvent très différent. Il faut déjà faire la différence entre ceux qui veulent vraiment vendre et les autres qui cherche un pigeon. Je ne sais pas si vous avez remarqué, la majorité des appartements et maisons son entièrement meublés sur les photos. Tout simplement si les propriétaires trouvent un pigeon ils vendent, sinon il se le garde.

Un bien immobilier à l’affiche avec la mention vendu, ne signifie pas qu’il c’est vendu à ce prix là, l’agent immobilier ne va pas vous dire quelle à été la marge de négociation et si c’est son agence qu’il l’a vendu !

A la recherche d’une maison dans la région Nantaise, j’ai poussé la porte d’une agence à Rezé, il y avait à l’affiche une maison qui ne payait pas de mine à 235000 euros à en vitrine avec la mention vendue.

J’ai posé la question à l’agent immobilier, mais tout à fait Monsieur c’est le prix du marché, je l’ai vendue ! Les taux son bas, les échéances ne son pas plus onéreuse qu’un loyer, il est préférable de capitaliser tous les mois que de payer un loyer, ce bien était un premier achat idéal.

Je quitte l’agence et je pousse la porte d’une autre sur le trottoir d’en face, la maison en question est de nouveau à l’affiche avec la mention vendue.

L’agent immobilier me sort une grosse enveloppe jaune format A 4 et me dit, l’acheteur n’a pas obtenu son prêt (papier de la banque), si cela vous intéresse, je suis maintenant prioritaire pour la vente, le prix avait été négocié à 185000 euros commission d’agence et frais de notaire à la charge de la partie venderesse. Soit un prix de 158000 nets vendeurs. 235000 à l’affiche.

Idéal première acquisition, je dirais première et dernière car, quand l’on rembourse un prêt, les première années l’on ne paie que des intérêts, dans 3 ans il n’y aura plus de pénurie de logement du tout et les prix vont chuter. Impossible de revendre le bien et de solder le crédit
Pas d’autre pigeon avec la désolvabilisation dû à la relève des taux de la BCE.

Les programmes neufs qui ont débutés dans le courant 2004 viennent juste d’être livres à leurs acquéreurs
Il ne faut pas oublier qu’en 2006 plus de 400000 (records pulvérisés depuis 40 ans) mise en chantier de logements neufs, ils seront livrés dans le courant 2007 et 2008. Ce n’est pas ça qui va aggraver la pénurie et faire monter les prix.

N’achetez pas vous faites une connerie !!

F2A

#30 Message par F2A » 31 juil. 2006, 08:39

C'est exact alain441, ont voit de partout des "vendu", mais le prix de vente effectif n'est pas affiché et ça frise la publicité mensongère.

Je pense également que le "premier achat" pour se "lancer" est aussi une erreur.

Beaucoup de personnes qui ont acheté en 1998-2000 affichent fièrement leur "plus value" (réelle ou virtuelle car certains n'ont pas vendus) car leur bien a effectivement doublé voire triplé de valeur depuis ces années.

Mais la possibilité bien réelle que la valeur du bien diminue de façon très importante et que la revente se solde par une moins value de plusieurs dizaines de keuros ne semble envisagée que par peu de monde.

Et pourtant, a-t-on déjà vu une banque prêter pour que des particuliers fassent une plus value?

C'est quand même un peu facile d'emprunter 100000 euros ou plus pour acheter de l'immo et de se dire que dans 2-3 ans ont revendra 150000 euros et qu'on empochera 20-30000 euros de plus value.

Je rappelle que certains ont hypothéqué leur maison lors de l'embellie boursière pour acheter de l'eurotunnel qui "était de la pierre et ne pouvait pas baisser". On connait la suite.

Quand on emprunte sur 20-30ans, on raisonne sur 20-30 ans, pas sur 2-3 ans !!!

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pat43
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Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#31 Message par pat43 » 02 août 2006, 18:46

jmpoure a écrit :FILE SOCIOLOGIQUE :

D'après la croyance populaire, les prix de l'immobilier ne peuvent pas baisser.

:arrow: D'après certaines rumeurs, les prix de l'immobilier progressent en continu. Il s'agirait d'une courbe de type "y=ax + b". Cette croyance justifierait de prendre le train de la hausse avant qu'il ne soit trop tard.

:arrow: La pierre serait un valeur refuge. En cas de problème économique, les prix de l'immobilier se maintiendraient.

:arrow: La pierre échapperait à tout raisonnement financier. Il y aurait un amour pour la pierre, justifiant les prix hauts. Si les prix montent, c'est que l'attrait pour la pierre augmente.

:arrow: Dans l'inconscient collectif, les individus identifient l'immobilier comme un synonyme de monté des prix. C'est une des caractéristiques de la bulle, nous aimerions en savoir plus.

Nous ne tenons pas ici à discuter de ces thèses, mais uniquement à identifier les rumeurs qui circulent, pour les analyser de manière sociologique. Toute rumeur a un (petit et très lointain) fond de vérité. Pour discuter de la véracité des rumeurs, utilisez le forum de discussion principal.

Si votre famille, votre entourage proche, des amis, des relations de travail ou des professionnels de l'immobilier soutiennent que les prix ne peuvent pas baisser, faites un rapport détaillé de vos discussions. Les articles présentant l'immobilier comme une valeur refuge, du type "Il est encore temps d'acheter à 10.000 � / m2", sont également les bienvenus.

Par recoupement, nous espérons établir la parenté du mythe. Votre témoignage nous permettra de mettre à jour le chapitre suivant : http://www.bulle-immobiliere.org/fr/comics.html

Le débat est ouvert !
je voudrais quand meme signaler que c'est une croyance de classe. les classes populaires savent très bien que l'immo peut naufrager totalement.
dans certains quartier, je me rappelle qu'en 1999 les prix etaient symboliques... dans les classes populaires, on est toujours très dubitatif. le manque de moyen expliquant cela...
ça vous chatouille ou ça vous gratouille ?

kace1823

Re: Une autre explication de ce mythe

#32 Message par kace1823 » 02 nov. 2006, 12:33

ph75 a écrit :
mister_do a écrit :"Un propriétaire ne peut pas revendre un bien à la baisse, il préférera attendre, donc ca ne peut pas baisser"
Argument classiquement utilisé mais qui ne tient pas pour 2 raisons:
- les ventes "forcées": décès, mutations, séparations, agrandissement suite à naissance, ... tout cela pousse à des ventes rapides et fluidifie le marché,
- un propriétaire qui vend moins cher rachète derrière, toutes choses égales par ailleurs, moins cher également. Donc il n'est pas "bloqué" comme on le dit souvent. Certes il aura surpayé son ticket d'entrée sur le marché de l'immo (mauvaise anticipation de période d'entrée), mais à partir de là, le mal est fait, et il ne sera pas "bloqué" financièrement. Au contraire même dans certains cas, par exemple une baisse globale du marché peut lui permettre de s'agrandir pour moins cher que dans un marché haut.

La "glaciation" du marché que prédisent certains est une théorie qui ne tient pas.

et encore, tu ne parles que de ceux qui ont acheté au plus haut.
or, le taux de proprio n'a augmenté que de qques points pendant ces dernières années de flambée (4 de 54 à 58 % ou un truc comme ça) donc ramené à 100 % de proprios, plus de neuf sur 10 (sans même aller chercher ceux qui ont acheté il y a 30 ans comme pitouchok) ont acheté avant cette flambée et peuvent se permettre de vendre plus bas, bien que psychologiquement, il y aura un blocage temporaire dû à l'appât (légitime) du gain

celtic
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Re: Une autre explication de ce mythe

#33 Message par celtic » 28 oct. 2007, 17:05

ph75 a écrit :
mister_do a écrit :"Un propriétaire ne peut pas revendre un bien à la baisse, il préférera attendre, donc ca ne peut pas baisser"
Argument classiquement utilisé mais qui ne tient pas pour 2 raisons:
- les ventes "forcées": décès, mutations, séparations, agrandissement suite à naissance, ... tout cela pousse à des ventes rapides et fluidifie le marché,
- un propriétaire qui vend moins cher rachète derrière, toutes choses égales par ailleurs, moins cher également. Donc il n'est pas "bloqué" comme on le dit souvent. Certes il aura surpayé son ticket d'entrée sur le marché de l'immo (mauvaise anticipation de période d'entrée), mais à partir de là, le mal est fait, et il ne sera pas "bloqué" financièrement. Au contraire même dans certains cas, par exemple une baisse globale du marché peut lui permettre de s'agrandir pour moins cher que dans un marché haut.

La "glaciation" du marché que prédisent certains est une théorie qui ne tient pas.
imaginons Monsieur Abraham vend en novembre 2007 un bien à Monsieur Baptiste pour 200 000€
Monsieur A touche ses 200 000€ pendant que Monsieur B emprunte pour la même somme auprès de sa banque.
3 ans après, en 2010, ça commence à baisser serieusement et Monsieur B se dit qu'il voudrait avoir plus grand pour le meme prix. Or, son bien s'est déprécié et sa valeur est aux alentours de 150 000€. Il a pu rembourser 30 000€ d'intérêts en 3 ans et une pièce en plus coute 200 000€ soit la valeur de son bien en 2007 inférieur en surface
Concrètement s'il revend son bien, il le vendra 150 000€ et devra en plus réemprunter 50 000€ pour avoir le bien supérieur en surface + payer ce que sa vente n'a pas couvert du précédent emprunt.

l'argument avancé ne tient donc pas

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Re: Une autre explication de ce mythe

#34 Message par kesako » 28 oct. 2007, 18:58

celtic a écrit :l'argument avancé ne tient donc pas
Quel argument ?

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#35 Message par biboups30 » 28 oct. 2007, 19:05

que la baisse peut aider même celui qui est entré en achetant haut :wink:

mais bon celtic a foiré son exemple de remboursement et prend une pièce très chère en exemple 8)

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Re: Une autre explication de ce mythe

#36 Message par kesako » 28 oct. 2007, 19:42

celtic a écrit :l'argument avancé ne tient donc pas
si si ca tient.

soit un bien A qui vaut 200 et un bien B qui a une piece de plus qui vaut 250.

Mr Untel achete A et quelques annees plus tard veut acheter B.
(son revenu augmente donc il n'a pas de probleme)

il prend un pret de 200.
au bout de quelques annees il a remboursé disons 20% du capital soit 40.
il doit encore 160 a la banque.

si les prix n'ont pas varié:
il revend 200 et une fois remboursé sa banque il dispose de 40 . Il doit donc emprunter 250 - 40 = 210 pour acheter B.

Si les prix ont pris 10% :
A vaut 220 et B 275.
il revend donc 220 et rispose de 40 + 20 = 60
il doit donc emprunter 275 - 60 = 215 pour acheter B ...

si les prix ont baissé de 10% :
A vaut 180 et B 225
il revend donc 180 et disposera de 20
il doit donc emprunter 205 pour acheter B ...

CQFD ... une baisse est favorable meme a ceux qui ont acheté trop haut
MAIS ca ne veut pas dire qu'il est interessant d'acheter meme au plus haut car on ne compte pas dans cet exemple : les frais de notaire, d'agence, taxe fonciere et les interets ...

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Re: Une autre explication de ce mythe

#37 Message par celtic » 28 oct. 2007, 22:00

kesako a écrit :
celtic a écrit :l'argument avancé ne tient donc pas
si si ca tient.

soit un bien A qui vaut 200 et un bien B qui a une piece de plus qui vaut 250.

Mr Untel achete A et quelques annees plus tard veut acheter B.
(son revenu augmente donc il n'a pas de probleme)

il prend un pret de 200.
au bout de quelques annees il a remboursé disons 20% du capital soit 40.
il doit encore 160 a la banque.


si les prix ont baissé de 10% :
A vaut 180 et B 225
il revend donc 180 et disposera de 20
il doit donc emprunter 205 pour acheter B ...
Tout est question de proportion. Si tu n'as pas suffisamment remboursé ton prêt et qu'il y a une forte baisse, ça ne marche pas. Je tenais juste à amender l'assertion un peu trop facile :)
Ceci dit, au passage, tu fais une demonstration dans le sens qu'on peut difficilement être perdant en achetant ;)

@ biboups
prend une pièce très chère en exemple
tu viens à Paris ? :lol:

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Re: Une autre explication de ce mythe

#38 Message par kesako » 29 oct. 2007, 08:16

celtic a écrit :Tout est question de proportion. Si tu n'as pas suffisamment remboursé ton prêt et qu'il y a une forte baisse, ça ne marche pas. Je tenais juste à amender l'assertion un peu trop facile :)
si ca marche :
s'il ya une baisse de 40% : A vaudra 120, B 150
il doit 160 a la banque.
s'il vend 120 il aura encore 40 a rembourser.
s'il achete B il aura besoin de 150 + 40 soit 190
c'est encore mieux
celtic a écrit :Ceci dit, au passage, tu fais une demonstration dans le sens qu'on peut difficilement être perdant en achetant ;)
parce que c'est une comparaison Achat - Achat en ignorant les frais et les interets.

une comparaison Achat - location serait saignante... : le loctaire aurait 100 ou 120 a rembourser alors que le proprietaire aurait 190 ...

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Re: Une autre explication de ce mythe

#39 Message par biboups30 » 29 oct. 2007, 11:33

celtic a écrit : @ biboups
prend une pièce très chère en exemple
tu viens à Paris ? :lol:
330kF la pièce : dans un marché de fou comme aujourd'hui ok, dans un marché en baisse et retournant vers la sagesse, j'en doute (mais je ne connais pas les prix parisiens je le reconnais) :wink:

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Re: Une autre explication de ce mythe

#40 Message par celtic » 29 oct. 2007, 13:45

kesako a écrit :
celtic a écrit :Tout est question de proportion. Si tu n'as pas suffisamment remboursé ton prêt et qu'il y a une forte baisse, ça ne marche pas. Je tenais juste à amender l'assertion un peu trop facile :)
si ca marche :
s'il ya une baisse de 40% : A vaudra 120, B 150
il doit 160 a la banque.
s'il vend 120 il aura encore 40 a rembourser.
s'il achete B il aura besoin de 150 + 40 soit 190
c'est encore mieux
celtic a écrit :Ceci dit, au passage, tu fais une demonstration dans le sens qu'on peut difficilement être perdant en achetant ;)
parce que c'est une comparaison Achat - Achat en ignorant les frais et les interets.
donc si tu rajoutes les interets...?

@biboups>crois pas au Krach mais en une correction inévitable d'ici deux ans ;)

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#41 Message par ReG_ » 29 oct. 2007, 15:13

s'il achete B il aura besoin de 150 + 40 soit 190
Et sur quoi la banque pose son hypothèque ? Va-t-elle prêter nettement plus que la valeur du bien ? C'est un pas optimiste à franchir dans un contexte de baisse...
Modifié en dernier par ReG_ le 29 oct. 2007, 15:22, modifié 1 fois.
Ex-moderateur. La pluralité des opinions est le fondement de la démocratie.

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#42 Message par kesako » 29 oct. 2007, 15:20

ReG_ a écrit :
s'il achete B il aura besoin de 150 + 40 soit 190
Et sur quoi la banque pose son hypothèque ? Va-t-elle prêter nettement plus que la valeur du bien ? C'est un pas optimiste à franchir dans un contexte de baisse...
Reg , ne vient pas chercher la petite bete, stp ...
:D
c'est juste pour infirmer que la hausse est favorable au acheteurs.

Nous savons que les seuls qui bénéficient de la hausse sont ceux qui sortent du marché après avoir vendu.

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Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#43 Message par floflo » 03 oct. 2008, 09:43

"D'après certaines rumeurs, les prix de l'immobilier progressent en continu. Il s'agirait d'une courbe de type "y=ax + b". Cette croyance justifierait de prendre le train de la hausse avant qu'il ne soit trop tard."

En effet, j'ai eu moi même la même réaction de prendre le "train en marche avant qu'il ne soit trop tard" mais c'était en 2001, mais je pense avoir prix le bon train parceque ce n'était que le début. J'ai pris à l'époque un crédit sur 25 ans (dieu merci fixe) pour une maison de 93 m² récente avec jardin. Pour le même montant mensuel, l'équivalent en loyer est aujourd'hui un appartement de 70 m² au maximum, dans un état moyen. J'ai certes des frais d'entretien, mais le cadre le vaut bien..

Quand j'étais AI, j'insistais auprès des vendeurs de baisser leur prix rapidement, parceque le marché était baissier, et qu'ils risquaient d'y perdre beaucoup plus s'ils attendaient trop.. mais aucun d'entre eux ne m'écoutait, pour ceux qui avaient acheté récemment, ce n'était pas envisageable. J'avais tout le temps des réactions du type : "ce n'est pas possible que j'y perde, comment peut on perdre de l'argent avec l'immobilier ?" ou "mais non ça stagne, ça ne baisse pas" parceque eux apperemment étaient spécialistes de la question, bien plus que moi..
Cacher la vérité aux français pour éviter l'affolement a conduit à des situations catastrophiques, je regarde régulièrement sur internet le prix de leur maison, le pire c'est qu'ils ont fini par les baisser au prix pour lesquel ils ont refusé des offres à l'époque, mais comme le marché a encore dégringolé.. ça ne se vend plus !

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Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#44 Message par patience » 18 janv. 2009, 13:53

Je ne sais trop si mon "témoignage" d'aujourd'hui s'inscrit parfaitement dans la philosophie de ce topic. Dans le cas contraire, un modérateur voudra bien le supprimer purement et simplement.

Cela fait près de cinq ans que je participe à un forum "privé", sur lequel tous les sujets sont librement - et libéralement - abordés. Il comporte à ce jour une quarantaine de membres. Niveau d'instruction globalement supérieur à la moyenne (le groupe compte plusieurs ingénieurs, etc).

Voici l'annonce que nous a faite hier l'un des membres, qui habite la région parisienne :

"J'ai fait une offre d'achat pour un appart'. ça fout les boules de prendre une décision pour 15 ans..."

Et voici une sélection des première réactions qu'elle a suscitées :

"Tu verras : quinze ans ça passe très vite...
De toute façon tu as raison de regarder maintenant si tu souhaites devenir propriétaire car c'est certainement un moment idéal pour négocier : tout le monde pense que le marché va encore baisser et j'imagine que certains vendeurs ont besoin d'argent rapidement...
Bonne chance"

"Bravo, tu as pris une sage décision. En plus c'est le bon moment pour acheter !
Et puis les copains ont raison, 15 ans ce n'est rien du tout."

"Pense à tous les loyers que tu aurais dû payer en étant locataire. Là ce sont des mensualité mais l'argent ne passe pas par les fenêtres et reste dans la maison.
Home sweet home."

"Moi aussi j'avais un prêt de 15 ans, il n'en reste plus que 6, je n'ai pas vu passer les années !"

L'intervention ci-dessus a néanmoins été tempérée par cet ajout fort sensé (même personne) :
"Tu as choisi quel genre de prêt ? J'espère que tu as évité les prêts à taux variables, j'ai plein d'amis qui s'en mordent les doigts."

Autres réactions :
"Je te souhaite sincèrement que ta proposition se concrétise ! Psychologiquement, on est vraiment mieux "chez soi"..."

"Le coup de la crise de l'immobilier : nous on a vendu sans mal, et je pense que, dans Paris et autour, le marché ne vas pas baisser de sitôt (... ) Bref le temps où tout se vendait à prix fort est pour l'instant passé, mais je dirais qu'il y a peu de risques de chûte irraisonnée pour des logements qui répondent plus à des critères objectifs (pratiques, raisonnables) que subjectifs.

Quand au centre de Paris, y'aura toujours des étrangers friqués pour acheter au prix de l'or le moindre m²."

Bref. Dans l'ensemble, et de mon propre point de vue, un assez joli florilège d'idées reçues.
Pour ma part, je n'ai émis que de sérieuses réserves par rapport aux autres opinions exprimées, et j'ai donné le lien vers le forum de "Bulle immobilière", en indiquant clairement que je suis un baissier convaincu. Je doute que la lecture de ce forum (si tant est qu'elle ait lieu) remette quoi que ce soit en question (quand une décision est prise...), mais je croyais au moins devoir proposer des éléments sérieux de doute.

Je pense que toutes les opinions rapportées ici peuvent être considérées comme celles de "l'homme de la rue"... quand bien même c'est parfois celle de femmes !
Mais, à lire ceci, on comprend d'autant mieux comment les idées peuvent rester ancrées aussi fermement dans l'opinion publique : "Paris/l'immobilier, ça ne peut pas baisser", "les étrangers rachètent tout à prix d'or", etc. Et je vous prie de croire que ces citations sont absolument authentiques, même si je n'ai malheureusement pas la possibilité de le démontrer simplement (pour d'évidentes raisons de confidentialité).

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plouki
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Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#45 Message par plouki » 18 janv. 2009, 16:03

Ce qui entretient ces croyances c'est aussi que les gens qui ont fait une plus value en parleront beaucoup plus que ceux qui y ont laissé des plumes. Les premiers vont annoncer fièrement tout l'argent qu'ils on gagné avec leur achat (et qu'ils ont probablement englouti dans quelque chose d'encore plus cher), les deuxièmes vont éviter d'aborder le sujet mais surtout ils ne revendront pas parce que c'est bien connu, "pas vendu, pas perdu"
De ce point de vue il y a effectivement peu de gens qui perdent de l'argent avec l'immobilier, par contre il y en aura beaucoup qui passeront plus de temps que prévu dans le 2 pièces qu'ils avaient acheté "pour commencer"

wizi
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Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#46 Message par wizi » 18 janv. 2009, 22:30

J'évite de m'exprimer sur le sujet de l'immo autour de moi depuis une prise de bec assez violente (verbalement) au taf avec un jeune couple de cadre endetté à 33% sur 20 ans pour l'achat d'une maison été 2007, et qui pense probablement bouger d'ici 2/3 ans.

Maintenant, je préfère écouter que d'essayer d'expliquer (bon conseil du forumeur Spahn, qui ne s'applique pas qu'à l'immobilier).

Ce qui m'a surpris récemment, c'est d'entendre parler d'inflation possible d'ici 1 à 3 ans par les primo-bulles...

confo
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Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#47 Message par confo » 10 févr. 2009, 12:29

Ici, il y a eu récemment la "bataille des beaux-parents".
Tout y est passé :
- "il faut prendre le train, car le train avance, et pas ceux qui restent en location
- oui, c'est vrai, mais c'est valable quand les prix montent, pas quand ils baissent.
- mais ça ne peut pas baisser !
- mais si, ça baisse.
- ah bon ? tu as trouvé des annonces qui baissent ? Et où ? (air de défi)
- aux *nom d'un lotissement où on avait visité, tout près de chez eux*, je vois des baisses de 10%, par exemple.
- ...
- ...
- oui, mais en attendant, tu jettes ton loyer par la fenêtre.
- euh, non, on a fait nos calculs, ça nous couterait plus cher d'acheter.
- ... (air incrédule)
- si, si.
- c'est pas possible.
- en période de baisse, si. Acheter maintenant, ça serait une très mauvaise opération pour nous. Je te montre la simulation si tu veux... Et puis de toute façon, on ne pourrait pas acheter assez grand pour y mettre nos futurs enfants.
- et ben vous revendrez et prendrez plus grand !
- avec une moins-value ? Comment je ferais ? Il faudra qu'on prenne un crédit en plus du gros crédit qu'on aurait déjà à cause des prix hauts actuels.
- mais tout aura baissé en même temps que votre bien (ah, ça y est, ça baisse maintenant) Si tu revends ta maison moins cher, le reste le sera aussi.
- Oui, mais si j'achète mon bien 200 000, que je le vends 150 000 (plausible), et que je veux racheter à 200 000 pour m'agrandir, j'aurais toujours mes 200 000 du début à rembourser + 50 000 à emprunter pour combler la perte. Alors que si j'achète direct ma grand maison à 200 000 dans quelques temps, je n'aurais que mes 200 000 à rembourser.
- Oui, mais en attendant, tu jettes tes loyers par la fenêtre.
- mais je n'aurais pas balancé 50 000 euros de loyer par la fenêtre, ni payé d'intérets sur 200 000 + 50 000, ni les frais pour ces grosses sommes !! Et nos économies auront fructifié.
- mais de toute façon, ça remontera bien un jour, vous n'aurez qu'à revendre quand ça aura remonté.
- mais les cycles sont LONGS, si ça remonte dans 10 ou 15 ans, on sera super contents d'être entassés dans un petit appart alors qu'on veut une famille nombreuse.
BM : sourire ému suite à l'évocation de nombreux petits-enfants.
BP : ah... Boh, après tout, c'est votre choix.
- ... Si je n'avais pas peur de me brouiller, je leur dirais qu'on a rien à apprendre de la part de gens qui ont fait une mauvaise affaire lors de leur premier achat, mais bon, il sont super gentils en général, donc bon...

Enfin vous aurez remarqué que l'argument "ça ne peut pas baissé" aura plus facile à démonter que l'argument "avec l'immo, on gagne toujours".

david54

Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#48 Message par david54 » 25 févr. 2009, 19:14

Je potasse un livre que j'ai acheté (l'immobilier pour les nuls) et dedans :

Et si le marché se retourne ?

Et pourquoi pas penser qu'il ne se retournera pas ?
Même dans le cas d'une crise comme 91 => 96, les prix ont chutés pour remonter plus haut quelques années après.
Certes les acheteurs de 91 qui ont vendu en 94 ont pris un bouillon mais ceux qui ont attendu ont regagné leur mise, et même
davantage.

Qu'en pensez vous ? (en fait je sais bien que c'est au cas par cas, si on veut plus value rapide ou habiter sur 30 ans pour la famille etc etc)

Satch
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Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#49 Message par Satch » 26 févr. 2009, 08:35

david54 a écrit :Je potasse un livre que j'ai acheté (l'immobilier pour les nuls) et dedans :

Et si le marché se retourne ?

Et pourquoi pas penser qu'il ne se retournera pas ?
Même dans le cas d'une crise comme 91 => 96, les prix ont chutés pour remonter plus haut quelques années après.
Certes les acheteurs de 91 qui ont vendu en 94 ont pris un bouillon mais ceux qui ont attendu ont regagné leur mise, et même
davantage.

Qu'en pensez vous ? (en fait je sais bien que c'est au cas par cas, si on veut plus value rapide ou habiter sur 30 ans pour la famille etc etc)
Lol dans le style Lapalissade!

Tout ce qui monte finiras par descendre.
Tout ce qui descend finiras par monter.
Après la pluie vient le beau temps.

Ho l'immobilier c'est cyclique ?? mince c'était pas déjà dit!

Mais le "remonter plus haut" par contre est plus hasardeux en tout cas sur la durée que nous verrons de notre vivant.

TNT90

Re: Le mythe que les prix ne peuvent pas baisser

#50 Message par TNT90 » 30 avr. 2009, 12:43

C'est un peu ça oui...

Faut tomber au bon moment. Mais quand on vend, derrière on doit aussi racheter! Au final c'est dur d'être gagnant sur les 2 tableaux ;)