A lire avant de poster : comment mener l'enquête ...

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jmpoure
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A lire avant de poster : comment mener l'enquête ...

#1 Message par jmpoure » 24 mai 2005, 23:19

L'étude la bulle immobilière, disponible sur ce site, est un travail personnel de Jean-Michel Pouré.

Vous pouvez lire l'étude en ligne ou télécharger le PDF. L'étude repose sur une hypothèse sociologique, selon laquelle la bulle serait entretenue par un faisceau de mythes, se propageant sous forme de rumeurs. Cette hypothèse, bien que simple, est nouvelle. A ma connaissance, elle n'a jamais été développée, ni étudiée dans le cadre des marchés de l'immobilier.

Compte-tenu du manque de travaux concernant les rumeurs de l'immobilier, je pense qu'il est utile de dédier un forum internet aux mythes de l'immobilier.

Les thèses de la bulle ont été établies sur la base d'une centaine d'interviews. Dans la plupart des cas, j'ai posé une question simple et ouverte : "Pourquoi les prix de l'immobilier augmentent-ils ?". Comme les réponses étaient souvent identiques et peu justifiées ("ma famille m'a dit que", "non, je ne l'ai pas constaté moi-même"), j'ai rapidement construit des hypothèses sociologiques.

Pour donner plus de crédit à cette analyse, je souhaite constituer une petite communauté d'enquêteurs. Pour participer à l'enquête sociologique, la démarche est assez simple :

1 - Commencez par prendre connaissance des files de discussion ci-dessous. Egalement, si vous avez le temps, lisez l'étude de la bulle.

2 - Ensuite, commencez à enquêter dans votre entourage : famille, amis, relations, collègues. Les mythes ont pour particularité d'être présents dans toutes les couches de la société. Ne vous limitez pas aux personnes les plus diplômées ou à vos meilleurs amis.

3 - Posez des questions ouvertes : les prix peuvent-ils baisser ? Quelle est l'influence des étrangers sur les prix ? Quelle est l'influence des personnes âgées sur l'immobilier ? Laissez votre interlocuteur s'exprimer.

4 - Evitez de parler immédiatement du site de la bulle immobilière. Votre interlocuteur doit se sentir en confiance pour exprimer sa vision de l'immobilier. En lui apportant des informations nouvelles, vous risquez de capter son attention, votre interlocuteur stoppera ses explications pour vous écouter.

5 - Une fois que votre interlocuteur a exprimé son point de vue, demandez des chiffres ET l'origine de ses sources.

Les chiffres et les dates permettent de quantifier les mots employés. Par exemple, si on vous dit qu'il y a beaucoup d'achats d'étrangers, demandez "combien" d'étrangers et "quand" ils ont acheté. Pour certaines personnes, beaucoup d'achat signifie que deux couples de ressortissants européens ont acheté dans des villages proches, durant les 15 dernières années. Les mots n'ont pas la même signification pour tous. En 2003, d'après les services des impôts, environ 250.000 résidences sont possédées par des étrangers non-résidents. C'est vraiment peu, inférieur à la production annuelle de logement. Si vous ne quantifiez pas les mots de votre interlocuteur, l'analyse sociologique perd de son sens.

Les sources sont fondamentales. Demandez si ces informations ont été constatées directement par l'individu OU si elles ont été relayées de la famille, des amis, des relations ou des journaux. Généralement, j'ai noté que les sources étaient familiales et amicales. C'est dans ce cadre que se transmettent les rumeurs.

6 - Après l'interview, vous pouvez parler de l'étude de la bulle immobilière et faire part de nos thèses.

7 - De retour devant votre PC, connectez-vous au site et faites un témoignage dans la file correspondant au mythe. En faisant le témoignage rapidement, vous serez plus précis.

Mais que cela ne vous empêche pas de rapporter des annecdotes plus anciennes. La forme des posts est libre.

Merci de votre aide précieuse,
Cordialement, Jean-Michel

Fredimmo

Ventes à la découpe

#2 Message par Fredimmo » 27 mai 2005, 19:26

Peut être pas dans la mouvance de ce site, mais que pensez vous de:
"La vente à la découpe allimente la flambée des prix"


Ces propos largement répétés sur le web et dans la presse reviennent quand même à dire, plus il y a d'offre plus les prix montent. ????

Certe:
* le fait qu'il s'agisse de beaux immeubles fait qu'ils sont souvent très cher et cela fait monter les moyennes dans les quartiers.
* certe cela peut créer des situations dramatiques pour certains locataires. (NB n'oublié pas que beaucoup de ces pauvre malheureux à l'origine de sont pas si malheureux et qu'ils ont peut ête même obtenu l'appartement sur faveur) et qu'ils étaient bien content de se moquer quand vous devier louer une 'Mot2Cambronne' une fortune de l'autre coté de la rue.

N'a t on pas un autre mythe là?

alain441

Le marche a une apparence trompeuse

#3 Message par alain441 » 29 juil. 2006, 17:51

Le prix à l’affiche et celui de la transaction est souvent très différent. Il faut déjà faire la différence entre ceux qui veulent vraiment vendre et les autres qui cherche un pigeon. Je ne sais pas si vous avez remarqué, la majorité des appartements et maisons son entièrement meublés sur les photos. Tout simplement si les propriétaires trouvent un pigeon ils vendent, sinon il se le garde.

Un bien immobilier à l’affiche avec la mention vendu, ne signifie pas qu’il c’est vendu à ce prix là, l’agent immobilier ne va pas vous dire quelle à été la marge de négociation et si c’est son agence qu’il l’a vendu !

A la recherche d’une maison dans la région Nantaise, j’ai poussé la porte d’une agence à Rezé, il y avait à l’affiche une maison qui ne payait pas de mine à 235000 euros à en vitrine avec la mention vendue.

J’ai posé la question à l’agent immobilier, mais tout à fait Monsieur c’est le prix du marché, je l’ai vendue ! Les taux son bas, les échéances ne son pas plus onéreuse qu’un loyer, il est préférable de capitaliser tous les mois que de payer un loyer, ce bien était un premier achat idéal.

Je quitte l’agence et je pousse la porte d’une autre sur le trottoir d’en face, la maison en question est de nouveau à l’affiche avec la mention vendue.

L’agent immobilier me sort une grosse enveloppe jaune format A 4 et me dit, l’acheteur n’a pas obtenu son prêt (papier de la banque), si cela vous intéresse, je suis maintenant prioritaire pour la vente, le prix avait été négocié à 185000 euros commission d’agence et frais de notaire à la charge de la partie venderesse. Soit un prix de 158000 nets vendeurs. 235000 à l’affiche.

Idéal première acquisition, je dirais première et dernière car, quand l’on rembourse un prêt, les première années l’on ne paie que des intérêts, dans 3 ans il n’y aura plus de pénurie de logement du tout et les prix vont chuter. Impossible de revendre le bien et de solder le crédit
Pas d’autre pigeon avec la désolvabilisation dû à la relève des taux de la BCE

N’achetez pas vous faites une connerie !!

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pat43
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#4 Message par pat43 » 09 août 2007, 09:37

je souhaiterais rajouter un autre mythe, courant même chez les baissiers, "ça baissera, mais pas plus de 50 %" Pourquoi 50 % ? mystère. La possibilité d'un effritement total, d'une non valeur heurte les esprits.
ça vous chatouille ou ça vous gratouille ?