Immobilier dans Ouest Parisien chic (et autres réflexions)

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girafon

Immobilier dans Ouest Parisien chic (et autres réflexions)

#1 Message par girafon » 25 mai 2005, 21:49

Le métier d'agent immobilier démythifié

qqs réflexions/expériences inspirées par une quête (vaine so far) de maison dans l'ouest parisien chic :

La Commission d'agence. C'est mathématique, elle est égale au prix payé par l'acheteur moins la somme versée au vendeur. Le métier d'agent imobilier consiste donc simplement à :
- pousser les acheteurs à la hausse : pressing psychologique "mon pauvre monsieur, avec votre budget vous ne pouvez pas espérer grand chose, il y a pénurie de biens... "
- pousser les vendeurs à la baisse : pressing psychologique "cher monsieur, je crois que vous avez là une offre très intéressante que je vous conseille vivement d'accepter..."
Personnellement, je trouve que des commissions de 15 à 25 KE (maisons) pour ouvrir des volets est déraisonnable. Tout va bien pour eux :encore 2 nouvelles agences immo dans ma petite ville depuis le début de l'année.


Faire le métier...
"Le mensonge est à l'agent immobilier ce que le dopage est au cycliste" (un moment de réflexion).
Tout le monde le sait, mais personne n'en parle. C'est d'ailleurs la grande force de l'agent immobilier par rapport au quidam : le mensonge est son métier, il peut mentir avec un aplomb invraisemblable, alors que le pékin moyen fait (heureusement) confiance à la majorité des gens (au début tout au moins).
Donc agent immobilier : attention DANGER !!


3 anecdotes révélatrices (ce serait d'ailleurs amusant de consacrer un blog exclusivement aux bobards des agents immobiliers)
. j'ai fait une offre pour une maison (via le PàP), et je suis resté en contact avec le vendeur jusqu'à ce qu'il finisse par me dire qu'il avait vendu (il n'avait pas eu de meilleure offre que la mienne pdt 3 mois) en me précisant la somme à laquelle il avait vendu. Comme sa maison était en vente dans des tas d'agence, je questionnais innocemment les agences pour leur demander si elles savaient à combien elle avait été vendue. Une seule agence m'a donné le bon prix. Pour les autres cela allait de + 40 KE à + 80 KE !!. Encore pour l'anecdote, la maison est revenue à la vente tout récemment : l'acheteur n'aurait pas eu son prêt (ou aurait-il eu un éclair de lucidité ?)
. une copine a fait estimer son appartement par 2 agences : près de 80 % d'écart !!
. une dame (70 ans) met en vente son terrain : estimation 200 KE et 10 % de frais d'agence. Sa fille s'en occupe (sur nos conseils) : estimation 300 KE et 6 % de frais d'agence
. un copain viste un appart. à Paris. Ils mettent un quart d'heure à trouver une place. Ils visitent, l'agent se lance dans un argumentaire dythirambique sur l'appart et finalement il ose "et en plus, c'est un quartier où on se gare très facilement..." :lol:


Le juste prix ?
Se faire une idée des prix (au m2) dans un quartier donné ne consiste certainement pas à faire une moyenne des prix affichés (et pourtant c'est ce qu'on fait dans sa tête, inconsciemment). Au contraire, il faut visiter et dès lors qu'un bien n'est pas vendu dans les 3,4 premières semaines on sait qu'il est déjà sur-évalué d'au moins 10 %

De plus, il faut savoir que les agents procèdent en 2 étapes pour vendre un bien :
- première étape : ils contactent les acheteurs potentiels directement : aucune annonce dans les devantures, encore moins dans la presse et ne parlons pas d'Internet.
- deuxième étape (si la première étape n'a pas marché) : diffusion large (dans l'ordre devantures, presse, Internet).
Autrement dit, on peut aussi considérer qu'un bien largement diffusé est souvent largement sur-évalué

Exemple récent à Versailles :
- un appart. clair rénové dans une maison (3 apparts en tout dans la maison) avec beau jardin commun : 23KF/M2 en vente depuis un bon mois (près d'un garage, maison 1960 pas très belle mais en forme de U, ravalement voté et 2 pkgs)
- un appart même quartier 45 KF/m2 (RDJ sans jardin privatif, chauffage collectif, 1 pkg), soit le double !!


Des biens pas vraiment en vente ?
Est-ce lié au type de bien que je recherche (maison) ? En un an et demi de recherche, j'ai à 3 reprises fait des offres pour des maisons qui ont été finalement retirées de la vente. En rapport avec le point ci-dessous ?


Une nouvelle technique de vente : le fishing ?
A ma grande surprise, des biens que je croyais vendus reviennent à la vente. Comme je suis devenu très méfiant (parano ?), je me demande si certains vendeurs ne préfèrent pas retirer leur bien (sur-évalué) de la vente, quitte à le remettre qqs mois plus tard (l'acheteur incrédule hésitera à proposer un rabais pour un bien qu'il croit arriver tout juste sur le marché)


Faut-il visiter (par agence) qq chose de manifestement surévalué ?
A mon avis non : ces biens finiront probablement dans le particulier (en tout cas c'est ce que j'ai constaté à de nombreuses occasions).


Haussier ou Baissier ?
L'avis des professionnels de la profession :
- "à Versailles on est arrivé à la limite du supportable"
- Un autre agent (sachant que je suis acheteur) m'a carrément déconseillé d'acheter en ce moment

Et les familles nombreuses ?
On parle beaucoup des primo accédant qui ne peuvent plus acheter par les temps qui courent.
Mais la situation aujourd'hui est pire pour les pères de famille nombreuse qui risquent d'acheter en haut de la bulle un bien très cher (maison ou grand appart) qu'il faudra revendre (lorsque les enfants seront partis) pour un bien plus petit lorsque l'immobilier sera retombé. La plus value actuelle sur le petit appart ne compensera pas la moins value sur le grand.

A l'inverse un primo accédant qui paye très cher aujourd'hui un petit appart. en achètera un plus grand demain (moins cher, ce qui compensera la baisse du prix de son premier achat).

A mon avis, l'idéal actuellement est encore de louer, mais il faut avouer que l'offre locative dans mon coin est faible pour les grandes surfaces (ou plus exactement à des prix délirants, mais finalement en phase avec les prix délirants actuels).

Au contraire, j'ai l'impression qu'on trouve à louer des petites surfaces pour pas tellement plus cher qu'il y a 5, 6 ans
Modifié en dernier par girafon le 25 mai 2005, 23:01, modifié 2 fois.

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jmpoure
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#2 Message par jmpoure » 25 mai 2005, 22:20

Votre analyse est très intéressante, elle s'approche de celle des mythes.

Après avoir lu votre post, j'ai ouvert des files correspondant aux banquiers et aux agents immobiliers dans le forum "Mythe". Est-ce que cela vous tente ?

Vous pourriez creuser un peu, en analysant vos expérience, pour écrire quelques posts thématiques ? En outre, vous avez une bonne plume.

Cordialement,
Jean-Michel

_MARIE_

#3 Message par _MARIE_ » 16 juin 2005, 11:38

Je le déplace dans mythes, ce serait bien qu'il s'y trouve. J'avais râté ce message intéressant, il était un peu enterré.

Je le verrai bien ici :
viewtopic.php?t=537

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Agents Immobilier Menteurs ? ! un exemple

#4 Message par hamster » 24 juin 2005, 21:43

Lors d'une visite de maison :

nous : elle est orienté comment la maison ? :oops:
lui : plein sud ! 8)
nous : vous etes sur, parce que ... : :shock:
lui : oui, plein sud :lol:
nous : bon ben on va regarder sur notre bousolle, justement elle est dans notre poche ... :?:
nous : c'est plutot nord ouest, non ? :wink:
lui : elle ne marche pas votre boussole ! :x
nous : ok, degage gros c.. ! :twisted:

histoire veridique, ils ne sont pas tous a ce point la ....

mrdoughnut

#5 Message par mrdoughnut » 01 oct. 2005, 18:21

Les employés d'agences que j'ai fréquentés il y a quelques mois alors que je cherchais (sans conviction) quelque chose à acheter sont des analphabètes et des incapables. La moindre des choses serait de se renseigner sur ce que l'on veut vendre (charges, taxes, travaux prévus), ils n'ent sont pas seulement capables.

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#6 Message par slash33 » 01 oct. 2005, 19:28

Pour le coup j'aurai aimé avoir une bousole avant de louer mon appartement. L'agent m'a fait le même coup soit disant sud-ouest alors que c'était nord-ouest (d'ailleurs c'était marqué sur le plan que j'ai eu après la signature du bail). A midi-solaire difficile de deviner l'orientation. :(

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#7 Message par ReG_ » 01 oct. 2005, 19:32

une boussole, c'est un gps qui faut maintenant ... :)
Ex-moderateur. La pluralité des opinions est le fondement de la démocratie.

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#8 Message par M_Spock » 01 oct. 2005, 19:41

slash33 a écrit :A midi-solaire difficile de deviner l'orientation. :(
Hors sujet mais il me semble que c'est justement à midi solaire que l'orientation est la plus facile à obtenir puisque le soleil pointe au sud.
N'importe quel objet droit tenu verticalement au midi solaire a son ombre qui indique le Nord.
Apprenez des erreurs des autres ; vous ne vivrez pas assez longtemps pour les commettre toutes vous-même.

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#9 Message par slash33 » 01 oct. 2005, 19:46

Tiens donc j'aurai effectivement pu trouver l'orientation du bien. Je pense que j'aurai signé quand même.

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