Bulle Immobilière

Quand on se rappelle des prix et de la qualité des biens, je me demande comment on peut penser qu'il était bon d'acheter en 2005.
D'ailleurs selon Friggit, le pouvoir d'achat immobillier en France était à peu près le même qu'aujourd'hui, hors effet qualité, c'est dire !

Suricate a écrit :Autre temps, autres mœurs.
Si tu devais acheter en 2014, tu achèterais ?

Ca parait clair que les prix cette fois , descendent.
Est ce une simple baisse ou le début du krack comme en 91 ?
Pas facile à déterminer.Je pencherais néanmoins pour un atterrissage en douceur.
Beaucoup d'acheteurs sont bloqués par les banques, pas par leur porte feuille ni leur volonté.
Il y a beaucoup de biens que j'achèterais et d'aures sûrement pas.
Mais je ne me pose pas la question vu que j'ai assez investi ces dernières années.Peut être une résidence secondaire ou un petit pied à terre parisien.

Pour le criminel, peu sont comme toi à croire que de ne pas avoir acheté en 2005 ne fut pas judicieux.Je te vois bien locataire ad vitam eternam.

remy51 a écrit :Je te vois bien locataire ad vitam eternam.

C'est pas une tare... surtout si on bouge régulièrement.

remy51 a écrit : Pour le criminel, peu sont comme toi à croire que de ne pas avoir acheté en 2005 ne fut pas judicieux.Je te vois bien locataire ad vitam eternam.

Je me rappelle à peu prés des biens qui se vendaient, et pour la grande majorité, je les aurais refusé si on me les avais offert.
Maintenant mis à part la qualitay, regarde le pouvoir d'achat immobilier de Friggit et tu verras qu'on est au même niveau en France (au-dessus ou en dessous selon les regions), donc je ne comprends pas comment on peut penser que c'était une bonne affaire à l'epoque et pas maintenant.

remy51 a écrit :

Suricate a écrit :Autre temps, autres mœurs.
Si tu devais acheter en 2014, tu achèterais ?

Ca parait clair que les prix cette fois , descendent.
Est ce une simple baisse ou le début du krack comme en 91 ?
Pas facile à déterminer.Je pencherais néanmoins pour un atterrissage en douceur.
Beaucoup d'acheteurs sont bloqués par les banques, pas par leur porte feuille ni leur volonté.
Il y a beaucoup de biens que j'achèterais et d'aures sûrement pas.
Mais je ne me pose pas la question vu que j'ai assez investi ces dernières années.Peut être une résidence secondaire ou un petit pied à terre parisien.

Pour le criminel, peu sont comme toi à croire que de ne pas avoir acheté en 2005 ne fut pas judicieux.Je te vois bien locataire ad vitam eternam.

Nous sommes dans une baisse modérée des prix parce que les taux restent bas
Si les taux montent, ca sera sangleant, pire qu'en 1993 parce que l'on part de plus haut dans le rapport prix/revenu
L'immobilier est completement monétarisé, ce n'est plus un placement patrimonial
Ca ne correspond plus à rien
En 2005, une bonne affaire ? peut etre pour l'IDF et les grandes villes mais certainement pas en province
L'immobilier flanche en province depuis des années et les prix sont devenus complétement disparates
Il y a ceux qui pensent qu'ils pourront vendre cher sans se soucier du marché et ceux qui ont besoin de vendre

Aujourd'hui, le meilleur placement est de payer ses dettes

Immoboum a écrit :Si les taux montent

des commentaires comme ça depuis 2005, j'en ai lu des milliers , si ceci, si cela en attendant finalement oui , une aisse mais encore très loin du fameux krack qui ferait qu'un achat immo soit une mauvaise opération.

Immoboum a écrit :Aujourd'hui, le meilleur placement est de payer ses dettes

L'emprunt est certainement un des meilleurs moyens pour élever son capital.
Je suis d'avis d'emprunter au max.

Comme tu veux Remy
Un bémol quand même
Quand tu achetes de l'immo 100% à crédit, ton immo appartient à la ...banque

remy51 a écrit :

Immoboum a écrit :Si les taux montent

des commentaires comme ça depuis 2005, j'en ai lu des milliers , si ceci, si cela en attendant finalement oui , une aisse mais encore très loin du fameux krack qui ferait qu'un achat immo soit une mauvaise opération.

Immoboum a écrit :Aujourd'hui, le meilleur placement est de payer ses dettes

L'emprunt est certainement un des meilleurs moyens pour élever son capital.
Je suis d'avis d'emprunter au max.

T es pas né de la dernière pluie toi !!!
Bien sur que l emprunt permet de te rapporter un max ca s appelle l effet de levier.. mais ca marche seulement si tout se passe bien !!!
Quand il y a un souci plus le levier est fort plus tu risque de te gamelle !!!

Immoboum a écrit :Comme tu veux Remy
Un bémol quand même
Quand tu achetes de l'immo 100% à crédit, ton immo appartient à la ...banque

qui au fur et a mesure se rembourse pour au final t'appartenir.

L'effet de levier, y'a que ça de vrai.
Avec les taux actuels, qui serait fou pour ne pas emprunter ?

2ki a écrit :

Immoboum a écrit :Comme tu veux Remy
Un bémol quand même
Quand tu achetes de l'immo 100% à crédit, ton immo appartient à la ...banque

qui au fur et a mesure se rembourse pour au final t'appartenir.

L'effet de levier, y'a que ça de vrai.
Avec les taux actuels, qui serait fou pour ne pas emprunter ?

Les taux reels actuels sont moins intéressant qu'il y a 4ans.. on rentre en déflation demain.. fin 2010 t avais presque les meme taux et une inflation a 2%

on est environ 0,75 à 1% en dessous comparé a fin 2010.

J'ai acheté a cette période là, j'avais obtenu du 3,75% sur 25 ans.

Aujourd'hui ma banque me propose du 2,90% sur 25 ans.

Historiquement, on a jamais été aussi bas.


il faut emprunter et s'endetter, faire marcher l'effet de levier.
Ce que te coute ton pret aujourd'hui sera forcément moins cher que ce qu'il pourrait te couter dans quelques années.

2ki a écrit :on est environ 0,75 à 1% en dessous comparé a fin 2010.

J'ai acheté a cette période là, j'avais obtenu du 3,75% sur 25 ans.

Aujourd'hui ma banque me propose du 2,90% sur 25 ans.

Historiquement, on a jamais été aussi bas.


il faut emprunter et s'endetter, faire marcher l'effet de levier.
Ce que te coute ton pret aujourd'hui sera forcément moins cher que ce qu'il pourrait te couter dans quelques années.

2.90 c est pas pour le meme profil qu en 2010.
les taux de marché sont a 3.45% sur 25ans. Au lieu de 3.75% effectivement.
Ensuite rien ne dit que ton pret te coûtera moins cher. Au contraire.
Par exemple ton prêt a 3.75 t as coûté plus cher cette année que l année dernière. Si la déflation s installe ca va meme empirer..

Gpzzzz a écrit : T es pas né de la dernière pluie toi !!!
Bien sur que l emprunt permet de te rapporter un max ca s appelle l effet de levier.. mais ca marche seulement si tout se passe bien !!!
Quand il y a un souci plus le levier est fort plus tu risque de te gamelle !!!

Imagine maintenant un achat d'un truc à 200 k€ financé à 100% sur 25ans
Ton truc baisse de 20% dans 2 ans
Que dit la banque ?
Je ne parle meme pas du cas où tu perdes ton boulot ..

Pour s'endetter un max, faut etre dans un marché haussier
De mon point de vue, bien sur .....

Dites, y'a des enfants (et des primos) qui pourraient lire ces conneries, et même si c'est gros des esprits simples pourraient être influencés.
Un modo pourrait faire du ménage dans les messages publicitaires des AI svp ? (2ki, remy...)

2ki a écrit : il faut emprunter et s'endetter, faire marcher l'effet de levier.
Ce que te coute ton pret aujourd'hui sera forcément moins cher que ce qu'il pourrait te couter dans quelques années.

Quand on a un marteau , on ne voit que des clous. Il ne te traverse pas l'esprit qu'il y a d'autres paramètres que le taux des prêts qui entrent en jeu ???
SI tu achètes trop cher, crédit pas cher ou pas, tu te mange ton effet de levier et ça fait très mal.

Pour comprendre, compare à la situation de celui qui peut acheter cash...

Pi-r2 a écrit :

2ki a écrit : il faut emprunter et s'endetter, faire marcher l'effet de levier.
Ce que te coute ton pret aujourd'hui sera forcément moins cher que ce qu'il pourrait te couter dans quelques années.

Quand on a un marteau , on ne voit que des clous. Il ne te traverse pas l'esprit qu'il y a d'autres paramètres que le taux des prêts qui entrent en jeu ???
SI tu achètes trop cher, crédit pas cher ou pas, tu te mange ton effet de levier et ça fait très mal.

Pour comprendre, compare à la situation de celui qui peut acheter cash...

il faut au minimum en cash, le montant de la baisse du bien estimée.
si tu penses qu'en cas de difficulté tu es obligé de revendre vite et immédiatement à -30%, tu fais un apport de 30 %.
ça arrive bien plus souvent qu'on ne croit.
je devais avoir des voisins anglais quand j'ai fait construire.
le couple a divorcé pendant la construction.
un divorce c'est pas couvert par l'assurance.

2ki a écrit :Historiquement, on a jamais été aussi bas.

Et demain ça va remonter donc c'est le moment de s'endetter, c'est la suite logique. Tu fais un pari sur l'avenir, il faut le considérer comme tel, pas en faire une règle établie. Qui te dis que les taux ne vont pas encore baisser ? Les marges des banques sont au plus haut et ça aussi c'est historique. L'OAT est sur un trend descendant depuis des mois, pourquoi s'arrêterait il maintenant ? Je n'ai aucune opinion arrêtée sur le sujet mais je trouve un peu rapide de considérer les taux bas actuels comme un minimum indépassable.

2ki a écrit :il faut emprunter et s'endetter, faire marcher l'effet de levier.
Ce que te coute ton pret aujourd'hui sera forcément moins cher que ce qu'il pourrait te couter dans quelques années.

L'effet de levier n'est pas "magique", il y a quelques conditions à respecter pour qu'il fonctionne, la principale étant que la rentabilité totale de l'investissement soit supérieure au taux d'intérêt.

Même si les taux sont bas, dans une période déflationniste (baisse des prix des logements + stagnation voire baisse des loyers), le rendement fait la tronche. Partant de là l'effet de levier a une probabilité non négligeable de se transformer en effet massue.

merci pour ce cours theorique sur l effet de levier et l effet de massue.
un autre sur le risque financier qui augmente avec un endettement - meme sur un bon investissement - ce serait bien, pour informer les winners, qui s ils ne sont pas depourvus de cojones, ne savent pas qu ils ne reunissent que par chance, car leur investissement repose sur des aberrations financieres qu ils ignorent....

les investisseurs ont ete les premiers a deserter le marche, il y a pres de 3 ans.
la rentabilite n est pas satisfaisante.
avant la bulle, elle etait de 10%...
minimum...
les prix sont devenus trop haut, le risque de se faire madoffiser est trop grand ( c est a dite etre le dernier a lui faire confiance, donc etre celui qui ne se fera pas rembourser, car il n a plus de couillons a pigeonner pour te rembourser si tu retires tes billes ).
en gros, le risque de revendre a perte est beaucoup trop grand.
risque qui est plus grand apres 15 ans d augmentation, la duree d un cycle en immo....

Suricate a écrit :Et demain ça va remonter donc c'est le moment de s'endetter, c'est la suite logique. Tu fais un pari sur l'avenir, il faut le considérer comme tel, pas en faire une règle établie. Qui te dis que les taux ne vont pas encore baisser ?

Tout à fait d'accord.

Quelle "logique" pourrait justifier une hausse des taux actuellement ? Une explosion de la croissance ? Une méga inflation ?
Non. Honnêtement, il n'y a que Draghi et Yellen pour croire à une remontée des taux.

La logique voudrait qu'il y ait une remontée des taux une fois seulement que le gros crack sera passé. (Obligataire d'état, obligataire privé, marchés actions, actifs divers dont l'immobilier...).

La remontée des taux, je n'y crois pas, ou alors quelques pouièmes, histoire d'effrayer les investisseurs débutants.

titi75013 a écrit :les investisseurs ont ete les premiers a deserter le marche, il y a pres de 3 ans.
la rentabilite n est pas satisfaisante.
avant la bulle, elle etait de 10%......

Fais comme ton banquier et ses ventes à découvert puis ses rachats en groupe et tu ne tromperas pas

Bamou82 a écrit : Quelle "logique" pourrait justifier une hausse des taux actuellement ? Une explosion de la croissance ? Une méga inflation ?

Un emballement à la baisse de l'immobilier qui obligeraient les banques à gonfler fortement leurs marges, et donc leurs taux au public, pour se couvrir du risque ?

YoppY a écrit :

Bamou82 a écrit : Quelle "logique" pourrait justifier une hausse des taux actuellement ? Une explosion de la croissance ? Une méga inflation ?

Un emballement à la baisse de l'immobilier qui obligeraient les banques à gonfler fortement leurs marges, et donc leurs taux au public, pour se couvrir du risque ?

Oui, j'imagine. Mais bon, ça ne sera jamais plus d'un ou 2 %.
Qu'est-ce qui est préférable ? Payer de faibles intérêts sur un truc hors de prix, ou beaucoup d'intérêts sur pas grand chose...

reponse 2 pour moi.

De toute facon, ceux qui achetent actuellement ont deja de l'apport 55k€, pour un credit de 165k€ - en moyenne
une augmentation de 1 à 2% sera soutenable, aisement...

Bamou82 a écrit :Qu'est-ce qui est préférable ? Payer de faibles intérêts sur un truc hors de prix, ou beaucoup d'intérêts sur pas grand chose...

Toutes choses égales par ailleurs il vaut mieux des taux élevés et un prix faible que l'inverse pour la simple et bonne raison qu'un emprunt est toujours renégociable, pas un prix d'achat. On n'achète pas un taux.
Par ailleurs beaucoup de frais de transfert (AI, DDM) sont basés sur le prix du bien. Ils augmentent donc en proportion de la Bulle.

Bamou82 a écrit :

YoppY a écrit :

Bamou82 a écrit : Quelle "logique" pourrait justifier une hausse des taux actuellement ? Une explosion de la croissance ? Une méga inflation ?

Un emballement à la baisse de l'immobilier qui obligeraient les banques à gonfler fortement leurs marges, et donc leurs taux au public, pour se couvrir du risque ?

Oui, j'imagine. Mais bon, ça ne sera jamais plus d'un ou 2 %.

Qui aurait l'effet d'accélérer l'emballement à la baisse.

Bamou82 a écrit :Qu'est-ce qui est préférable ? Payer de faibles intérêts sur un truc hors de prix, ou beaucoup d'intérêts sur pas grand chose...

Evidemment la seconde solution.
Déjà car, comme l'a indiqué Suricate, quasiment tous les frais qui sont en rapport avec l'achat d'un bien immo sont proportionnels au prix de vente.
Ensuite, parce qu'une augmentation des taux consécutive à un emballement des prix à la baisse est une augmentation qui a de grandes chances de disparaître quand le marché se calme. Dès que le risque de forte baisse à court terme disparait, les banques baissent leurs taux pour relancer la demande et récupérer de la clientèle => renégociation.
Enfin, parce que qui dit petit prix en période de risque, dit aussi resserrement bancaire (les banques préfèrent de loin des clients capables d'assumer eux même le risque), donc gros apport pour emprunter : les crédits sont peu nombreux, chers, mais généralement petits et courts car ces emprunteurs ont besoin de peu de capital.
En gros, dans une période de forte baisse des prix, où l'immobilier est proche de sa moyenne historique, où les sont taux hauts et le crédit réservé aux meilleurs profils, tu verrais certainement un paquet de membres de ce forum (qui ont des bons profils et des bons apports) se lancer dans l'achat

en attendant ce grand jour, ils patientent sur le forum, en thésaurisant, pour acheter un chateau avec piscine
sans la piscine, ce serait moins fun

titi75013 a écrit :en attendant ce grand jour, ils patientent sur le forum, en thésaurisant, pour acheter un chateau avec piscine
sans la piscine, ce serait moins fun

Tu as compris le principe... à la différence que personne ici n'ira acheter un château, bien trop couteux en entretien.

C'est hors sujet