Le mythe de la Pénurie

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Bulbe Immo
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Le mythe de la Pénurie

#1 Message par Bulbe Immo » 27 mars 2014, 14:55

Le mythe de la pénurie de logements

Un argument, repris en boucle pour justifier de l’explosion des prix de l’immobilier depuis 2000, tient en un mot : pénurie. Il manquerait 1 000 000 de logements en France et il faudrait en construire 500 000 par an pour combler ce retard. L’offre, inférieure à la demande, provoquerait une hausse vertigineuse des prix. Mythe ou réalité ?

Remettons les choses dans le contexte : l’explosion. Entre 2000 et 2013 les prix de l’immobilier ancien ont cru de plus de 120% (1) quand, dans le même temps, le revenu médian des ménages augmentait d’un peu plus de 4% (2) et les prix à la consommation de 26% (3). Cette explosion des prix de l’immobilier aurait pour origine un déficit de logements.

Tout d’abord, si on compare la situation de la France avec celle de ses voisins de l’UE, le stock de logements par habitants est parmi les plus élevés. Le graphique suivant, issu d’une étude du cabinet Deloitte en 2012 (4), est assez significatif :

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Il semble qu’en France l’offre de logement ne soit donc pas si faible qu’on pourrait le penser de prime abord. Une partie de l’explication résiderait, toujours selon Deloitte, dans le fait qu’en France (et en Espagne) nous avons beaucoup de résidences secondaires.

Alain Jacquot faisait le même constat en 2011 dans un ouvrage intitulé “Pour sortir de la Crise du Logement” (5). Il notait ainsi que “le stock de logements rapporté à la population est, en France, le plus élevé parmi tous les pays d’Europe de l’Ouest [...] même en tenant compte des quelque 10% de résidences secondaires dans notre pays, l’insuffisance de logements n’y apparaît pas comme flagrante, au moins en comparaison avec nos voisins européens”. C’est assez limpide… mais peut être y a t’il d’autres raisons qui expliquent qu’en France nous avons besoin de plus de logements que dans les autres pays de l’UE ?

Quand, sur un marché, l’offre est inférieure à la demande, l’ajustement se fait soit par les quantités (hausse de la production pour satisfaire la demande) soit par les prix. S’il y avait réellement pénurie de logements en France les loyers auraient, normalement, dû exploser. Or c’est loin d’être le cas.

Le Centre d’Analyse Stratégique indique dans une note intitulée “l’évolution des prix du logement en France sur 25 ans” (6) que : “la relative modération de la hausse observée (ndr : des loyers) conduit donc à remettre en cause l’idée d’une pénurie généralisée de logements. Si une telle pénurie sévissait, elle aurait dû se traduire par des hausses de loyers bien plus importantes.”

Le graphique suivant, issu de la même note, explicite ce décalage entre les prix et les loyers.

Image

Si l’ajustement ne s’est pas fait par les prix c’est donc qu’il a dû se faire par les quantités.

Jean Claude Driant dans “pourquoi manque-t-il des logements en France” (7) s’interroge sur la taille des ménages : “s’il manquait vraiment entre 800 000 et un million de logements (chiffres les plus couramment évoqués), les habitants « en ménage » auraient dû se serrer dans les logements existants. En effet, entre 1999 et 2008, la population de France métropolitaine a augmenté de 3,614 millions de personnes tandis que le nombre de personnes « hors-ménages » est passé entre 1999 et 2008 de 1,294 million à 1,469 million, soit une augmentation de moins de 175 000 personnes. S’il manquait effectivement autant de logements, la taille moyenne des ménages aurait donc dû augmenter. Or, selon les recensements, elle a continué de baisser, passant de 2,40 personnes à 2,27 entre 1999 et 2008.”

Peut être a t-on mobilisé des ressources existantes pour combler le déficit ? Peut être est ce que la structure du parc a été profondément modifiée depuis 2000 et que nous n’avons plus de marge de manoeuvre ? En observant les données de l’INSEE (8) sur le parc de logements on observe surtout une grande constance, le taux de résidences secondaires passant de 10% à 9.5% et celui des logements vacants s’offrant même le luxe d’augmenter de 6.7% à 7.1%.

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Dans le même ordre d’idée on pourrait penser que la taille des logements s’est réduite et qu’on arrive à mettre plus de monde dans moins de place. Là non plus… il n’en est (en moyenne) rien. Le Commissariat général au développement durable dans “L’Etat du Logement en 2011” (9) indique en effet que la surface moyenne est plutôt en hausse constante depuis 2000.

Image

La pénurie ne serait donc qu'un mythe ? Est il alors vraiment souhaitable de se fixer des objectifs en terme de quantités de logements à construire (plan 500 000 logements) alors même que la demande est globalement satisfaite ?

Sources :
(1) INSEE - Indice de prix des logements anciens (http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... roupe=1292)
(2) INSEE - Revenu disponible par ménage (http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.a ... id=0&id=45)
(3) INSEE - Indice des prix à la consommation (http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... Groupe=142)
(4) DELOITTE - How do Europeans live, and for how much (2012) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... EtNkk/edit)
(5) RCE - Pour sortir de la Crise du Logement - Doit on et peut on construire davantage de logements ? (2011) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... hCdjg/edit)
(6) CAS - L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans (2011) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... Mtejg/edit)
(7) MET - Pourquoi manque-t-il des logements en France ? (2011) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... dEdzA/edit)
(8) INSEE - Parc de résidences principales, secondaires ou logements vacants en habitat collectif ou individuel (http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.a ... ATFPS05201)
(9) CGEDD - L’Etat du Logement en 2011 (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... lSV28/edit)

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Re: Le mythe de la Pénurie

#2 Message par mister_do » 27 mars 2014, 15:10

5 contre 1 que le topic existe déjà depuis 2005 ou 2006.
=> doublon
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Re: Le mythe de la Pénurie

#3 Message par Bulbe Immo » 27 mars 2014, 15:28

Trois possibilités :
- chercher le lien en doublon et le donner (c'est ce qu'on appelle vulgairement sourcer).
- partir de la base donnée (et sourcée, elle) pour disserter, argumenter, rendre le débat vivant.
- retourner dans le comptoir se servir un pot et éviter de partir en HS dès la première réponse...

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Re: Le mythe de la Pénurie

#4 Message par mister_do » 27 mars 2014, 15:58

My bad, il n'existait pas :shock: :oops:
On a tellement disserté dessus pourtant. Mais où ?
Modifié en dernier par mister_do le 27 mars 2014, 16:07, modifié 3 fois.
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Re: Le mythe de la Pénurie

#5 Message par caroline77 » 27 mars 2014, 16:04

mister_do : prière de cesser le trollage

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Re: Le mythe de la Pénurie

#6 Message par mister_do » 27 mars 2014, 16:21

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Re: Le mythe de la Pénurie

#7 Message par Bulbe Immo » 27 mars 2014, 16:27

1) C'est toi qui affirme que mon post est un doublon. C'est peut être le cas mais certainement pas sous cette forme et encore moins avec ces arguments.
2) Une partie non négligeable des sources est assez récente, d'une part, et jamais mentionnée sur le forum d'autre part (si oui me dire où... à toi de chercher ce coup ci)
3) Quand on affirme quelque chose on le source, on évite de retourner la charge de la preuve (dans les trois liens remontés seul un, le dernier est à même de faire penser à une ébauche de synthèse... sans la moindre source). J'ai cherché un éventuel doublon ou une file conséquente à laquelle rattacher cette synthèse, sans succès. Tu auras peut être plus de chance.
4) Nous sommes dans la section "mythes de l'immobilier", la pénurie en est un... et elle n'a pas de file dédiée (fichtre). C'est maintenant chose faite... et pas grâce à toi (et toc !).
5) Si je t'avais demandé de citer les facteurs infirmant l'existence d'une pénurie globale, est ce que tu aurais été capable de le faire sans passer 3 plombes en recherches sur le forum ?

Proprement sidéré de passer du temps à débattre de la forme alors que le fond a tellement plus d'importance.

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Re: Le mythe de la Pénurie

#8 Message par Hippopotameuuu » 27 mars 2014, 16:36


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Re: Le mythe de la Pénurie

#9 Message par mister_do » 27 mars 2014, 16:42

Celui qui fait le + doublon c'est La pénurie de logement un VRAI mythe : démo ici !

Mais où sont les post de JMP ?

Il démontait la méthodologie de l'INSEE qui arrivait à 1 million par cumuls successifs d'année en année... de manque de surface converti en nb de logements.

Il me semble que c'est dans son étude.

Je n'en reviens pas qu'il n'y avait pas de topic sur ce mythe rangé dans les mythes.
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Re: Le mythe de la Pénurie

#10 Message par nausicaa » 27 mars 2014, 17:17

je trouve le premier post de cette file extremement bien fait

il comprend les chiffres qui parlent d eux memes

il n y a aucune pénurie de logements en France, il y a une pénurie de logements abordables

et quasi 99% des acheteurs ou locataires potentiels ne sont pas à rue, ils habitent quelque part...

et il n y a pas plus de divorces que de mariages non plus....

et meme si on ne construit plus que 340 ou 370 000 logements par an, il n y a pas le double de nouveaux habitants par an en France...

donc, je serais nouvelle sur le forum, et je tomberais sur ce post, il me ferait réfléchir car il est clair et étayé

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Re: Le mythe de la Pénurie

#11 Message par Bulbe Immo » 27 mars 2014, 18:34

mister_do a écrit :Celui qui fait le + doublon c'est La pénurie de logement un VRAI mythe : démo ici !
Il ne fallait pas s'arrêter de "lire" après la première image du premier post...
nausicaa a écrit :je serais nouvelle sur le forum, et je tomberais sur ce post, il me ferait réfléchir car il est clair et étayé
C'était le but. Vulgariser, synthétiser... tout en sourçant (ce qui devrait être la norme, me semble). Découper des encarts dans les journaux et les études est un bon début, en faire un ensemble cohérent et digérable par le profane est un exercice autrement plus complexe auquel je me suis, mollement, employé. C'est un premier jet, le sujet demande certainement a être approfondi et je pensais que c'était le bon endroit pour le faire, ensemble.

S'il faut se contenter de l'écume et passer des mois sur votre forum pour en apprendre plus sur le même thème, c'est aussi une solution. Pas sûr cependant que les débutants aient la motivation et l'envie de se taper les 1 643 866 messages (fichtre) issus de 72 787 sujets avant de commencer à y voir clair.

Bulbe Immo
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Re: Le mythe de la Pénurie

#12 Message par Bulbe Immo » 27 mars 2014, 18:58

Publié en parallèle sur Agoravox.

http://www.agoravox.fr/actualites/socie ... -de-149869

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Pierrick
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Re: Le mythe de la Pénurie

#13 Message par Pierrick » 03 avr. 2014, 16:15

Pour aller plus loin et faire une comparaison, j'avais publié ceci :
viewtopic.php?f=168&t=85780&hilit=p%C3%A9nurie

Lorsque la fonction recherche fonctionne, c'est tip top.
Ignorés : Gustave de Nancy, Savant cosinus, Hector et pimono...
Les messages que ces utilisateurs publient ne seront pas entièrement visibles. Et ça soulage !