Un argument, repris en boucle pour justifier de l’explosion des prix de l’immobilier depuis 2000, tient en un mot : pénurie. Il manquerait 1 000 000 de logements en France et il faudrait en construire 500 000 par an pour combler ce retard. L’offre, inférieure à la demande, provoquerait une hausse vertigineuse des prix. Mythe ou réalité ?
Remettons les choses dans le contexte : l’explosion. Entre 2000 et 2013 les prix de l’immobilier ancien ont cru de plus de 120% (1) quand, dans le même temps, le revenu médian des ménages augmentait d’un peu plus de 4% (2) et les prix à la consommation de 26% (3). Cette explosion des prix de l’immobilier aurait pour origine un déficit de logements.
Tout d’abord, si on compare la situation de la France avec celle de ses voisins de l’UE, le stock de logements par habitants est parmi les plus élevés. Le graphique suivant, issu d’une étude du cabinet Deloitte en 2012 (4), est assez significatif :
Il semble qu’en France l’offre de logement ne soit donc pas si faible qu’on pourrait le penser de prime abord. Une partie de l’explication résiderait, toujours selon Deloitte, dans le fait qu’en France (et en Espagne) nous avons beaucoup de résidences secondaires.
Alain Jacquot faisait le même constat en 2011 dans un ouvrage intitulé “Pour sortir de la Crise du Logement” (5). Il notait ainsi que “le stock de logements rapporté à la population est, en France, le plus élevé parmi tous les pays d’Europe de l’Ouest [...] même en tenant compte des quelque 10% de résidences secondaires dans notre pays, l’insuffisance de logements n’y apparaît pas comme flagrante, au moins en comparaison avec nos voisins européens”. C’est assez limpide… mais peut être y a t’il d’autres raisons qui expliquent qu’en France nous avons besoin de plus de logements que dans les autres pays de l’UE ?
Quand, sur un marché, l’offre est inférieure à la demande, l’ajustement se fait soit par les quantités (hausse de la production pour satisfaire la demande) soit par les prix. S’il y avait réellement pénurie de logements en France les loyers auraient, normalement, dû exploser. Or c’est loin d’être le cas.
Le Centre d’Analyse Stratégique indique dans une note intitulée “l’évolution des prix du logement en France sur 25 ans” (6) que : “la relative modération de la hausse observée (ndr : des loyers) conduit donc à remettre en cause l’idée d’une pénurie généralisée de logements. Si une telle pénurie sévissait, elle aurait dû se traduire par des hausses de loyers bien plus importantes.”
Le graphique suivant, issu de la même note, explicite ce décalage entre les prix et les loyers.
Si l’ajustement ne s’est pas fait par les prix c’est donc qu’il a dû se faire par les quantités.
Jean Claude Driant dans “pourquoi manque-t-il des logements en France” (7) s’interroge sur la taille des ménages : “s’il manquait vraiment entre 800 000 et un million de logements (chiffres les plus couramment évoqués), les habitants « en ménage » auraient dû se serrer dans les logements existants. En effet, entre 1999 et 2008, la population de France métropolitaine a augmenté de 3,614 millions de personnes tandis que le nombre de personnes « hors-ménages » est passé entre 1999 et 2008 de 1,294 million à 1,469 million, soit une augmentation de moins de 175 000 personnes. S’il manquait effectivement autant de logements, la taille moyenne des ménages aurait donc dû augmenter. Or, selon les recensements, elle a continué de baisser, passant de 2,40 personnes à 2,27 entre 1999 et 2008.”
Peut être a t-on mobilisé des ressources existantes pour combler le déficit ? Peut être est ce que la structure du parc a été profondément modifiée depuis 2000 et que nous n’avons plus de marge de manoeuvre ? En observant les données de l’INSEE (8) sur le parc de logements on observe surtout une grande constance, le taux de résidences secondaires passant de 10% à 9.5% et celui des logements vacants s’offrant même le luxe d’augmenter de 6.7% à 7.1%.
Dans le même ordre d’idée on pourrait penser que la taille des logements s’est réduite et qu’on arrive à mettre plus de monde dans moins de place. Là non plus… il n’en est (en moyenne) rien. Le Commissariat général au développement durable dans “L’Etat du Logement en 2011” (9) indique en effet que la surface moyenne est plutôt en hausse constante depuis 2000.
La pénurie ne serait donc qu'un mythe ? Est il alors vraiment souhaitable de se fixer des objectifs en terme de quantités de logements à construire (plan 500 000 logements) alors même que la demande est globalement satisfaite ?
Sources :
(1) INSEE - Indice de prix des logements anciens (http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... roupe=1292)
(2) INSEE - Revenu disponible par ménage (http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.a ... id=0&id=45)
(3) INSEE - Indice des prix à la consommation (http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... Groupe=142)
(4) DELOITTE - How do Europeans live, and for how much (2012) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... EtNkk/edit)
(5) RCE - Pour sortir de la Crise du Logement - Doit on et peut on construire davantage de logements ? (2011) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... hCdjg/edit)
(6) CAS - L’évolution des prix du logement en France sur 25 ans (2011) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... Mtejg/edit)
(7) MET - Pourquoi manque-t-il des logements en France ? (2011) (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... dEdzA/edit)
(8) INSEE - Parc de résidences principales, secondaires ou logements vacants en habitat collectif ou individuel (http://www.insee.fr/fr/themes/tableau.a ... ATFPS05201)
(9) CGEDD - L’Etat du Logement en 2011 (https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSL ... lSV28/edit)
