Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Y-a-t-il une bulle immobilière en France?
Intervenants :
Florence Goffette-Nagot (Chargée de recherche CNRS au GATE Lyon Saint-Etienne),
Jean-Michel Mangeot (Délégué général de la Fédération des Promoteurs Immobiliers),
Claude Taffin (Directeur scientifique de Dinamic),
Alain Trannoy (Directeur de l'Aix-Marseille School of Economics, membre du Cercle des économistes et du Conseil d’analyse économique),
Jean-Marc Vittori (Les Echos)
Intervenants :
Florence Goffette-Nagot (Chargée de recherche CNRS au GATE Lyon Saint-Etienne),
Jean-Michel Mangeot (Délégué général de la Fédération des Promoteurs Immobiliers),
Claude Taffin (Directeur scientifique de Dinamic),
Alain Trannoy (Directeur de l'Aix-Marseille School of Economics, membre du Cercle des économistes et du Conseil d’analyse économique),
Jean-Marc Vittori (Les Echos)
Modifié en dernier par Anonymous le 15 déc. 2013, 10:04, modifié 3 fois.
Raison : Passé en annonce pour la semaine
Raison : Passé en annonce pour la semaine
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Introduction => Vittori : un graph sur l'évolution comparative des prix du logement depuis 1999 (France, Allemagne, Japon, USA, Espagne, Irlande, Grèce, Royaume Uni).
Retour sur un rapport de l'OCDE => France 25% des revenus consacrés au logement, Allemagne 12%.
Intervention de Claude Taffin (Dinamic).
http://www.touteconomie.org/jeco/250_628.pdf
Eté 2008 : +150% par rapport à 1998.
Chute uniforme, brutale et courte par la suite puis reprise. Depuis : stagnation.
Explosion des prix 1998 / 2008.
Facteurs explicatifs : un seul est un vrai facteur influant sur les prix : le crédit.
- le crédit => baisse des taux (phénomène des années 90) + allongement des durées de prêts et assouplissement des conditions d'accès au crédit (2000's). Le Conseil Stratégique estime que le crédit est responsable de 50 à 60% de l'augmentation des prix. Focus sur un dossier du magazine "Etudes Foncières" : "ainsi vont les prix". Un graphique montre qu'au cours des années 2000 l'impact de la baisse des taux est soit modéré soit nul mais qu'en revanche l'allongement de la durée du crédit jusqu'en 2008 a un rôle important.
Dans les autres facteurs explicatifs souvent avancés (à tort) :
- la faute aux étrangers : la majorité des acheteurs étrangers sont résidents, les non résidents sont responsables de moins de 1% des acquisitions nettes => pas de rôle important globalement (impact local possible).
- les aides à la pierre : le prêt à taux zéro n'est pas un responsable important, ouvert à l'ancien de 2006 à 2011 uniquement alors que c'est une période où on a eu hausse, chute, hausse (dont pas de rôle soutien). Localement il a pu avoir de l'importance.
- la fiscalité : pas de rôle. La déductibilité des intérêts d'emprunt n'est pas un moteur d'achat (cerise sur le gâteau, aubaine)
- la pénurie de logement : sur le stock il y a un peu plus d'un logement pour deux habitants en France, pas loin des records européens et probablement du monde. Pas de pénurie globale donc (nécessité de prendre en compte leur qualité et leur localisation). Il manque des logements (dans les grandes villes) bien situés, au centre des villes et pas chers => logements qui n'existent pas et qui n'existeront jamais.
- manque de construction : 350 000 par an en moyenne, beaucoup plus que dans les pays voisins (All, GB, Ita). L'hypothèse de 500 000 logements nécessaires est une hypothèse extrême obtenue en combinant des scénarios avec par exemple un doublement de l'accroissement de l'espérance de vie (absurde). Besoin estimés réels entre 330 et 360K logements par an, précisément ce qui est construit actuellement. Attention : volume != localisation.
A la question : "y a t'il une bulle immobilière en France ?" il répond "la question n'a pas de sens parce qu'il faut enlever "en France", demandez moi s'il y a une Bulle Immobilière à Becon les Bruyères, à Tassin la Demi-Lune..."
Retour sur un rapport de l'OCDE => France 25% des revenus consacrés au logement, Allemagne 12%.
Intervention de Claude Taffin (Dinamic).
http://www.touteconomie.org/jeco/250_628.pdf
Eté 2008 : +150% par rapport à 1998.
Chute uniforme, brutale et courte par la suite puis reprise. Depuis : stagnation.
Explosion des prix 1998 / 2008.
Facteurs explicatifs : un seul est un vrai facteur influant sur les prix : le crédit.
- le crédit => baisse des taux (phénomène des années 90) + allongement des durées de prêts et assouplissement des conditions d'accès au crédit (2000's). Le Conseil Stratégique estime que le crédit est responsable de 50 à 60% de l'augmentation des prix. Focus sur un dossier du magazine "Etudes Foncières" : "ainsi vont les prix". Un graphique montre qu'au cours des années 2000 l'impact de la baisse des taux est soit modéré soit nul mais qu'en revanche l'allongement de la durée du crédit jusqu'en 2008 a un rôle important.
Dans les autres facteurs explicatifs souvent avancés (à tort) :
- la faute aux étrangers : la majorité des acheteurs étrangers sont résidents, les non résidents sont responsables de moins de 1% des acquisitions nettes => pas de rôle important globalement (impact local possible).
- les aides à la pierre : le prêt à taux zéro n'est pas un responsable important, ouvert à l'ancien de 2006 à 2011 uniquement alors que c'est une période où on a eu hausse, chute, hausse (dont pas de rôle soutien). Localement il a pu avoir de l'importance.
- la fiscalité : pas de rôle. La déductibilité des intérêts d'emprunt n'est pas un moteur d'achat (cerise sur le gâteau, aubaine)
- la pénurie de logement : sur le stock il y a un peu plus d'un logement pour deux habitants en France, pas loin des records européens et probablement du monde. Pas de pénurie globale donc (nécessité de prendre en compte leur qualité et leur localisation). Il manque des logements (dans les grandes villes) bien situés, au centre des villes et pas chers => logements qui n'existent pas et qui n'existeront jamais.
- manque de construction : 350 000 par an en moyenne, beaucoup plus que dans les pays voisins (All, GB, Ita). L'hypothèse de 500 000 logements nécessaires est une hypothèse extrême obtenue en combinant des scénarios avec par exemple un doublement de l'accroissement de l'espérance de vie (absurde). Besoin estimés réels entre 330 et 360K logements par an, précisément ce qui est construit actuellement. Attention : volume != localisation.
A la question : "y a t'il une bulle immobilière en France ?" il répond "la question n'a pas de sens parce qu'il faut enlever "en France", demandez moi s'il y a une Bulle Immobilière à Becon les Bruyères, à Tassin la Demi-Lune..."
Modifié en dernier par Suricate le 12 déc. 2013, 23:32, modifié 1 fois.
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Intervention de Florence Goffette-Nagot
http://www.touteconomie.org/jeco/250_629.pdf
Rôle de la localisation dans les différentiels de prix
- A l’intérieur d’une ville : selon la distance au centre
- Entre villes : selon la population
Forte corrélation entre prix fonciers et distance au centre-ville
Forte corrélation entre prix fonciers et taille des villes
Les prix du logement compensent les écarts de coût des déplacements domicile-travail (concurrence sur le marché foncier) => Prix du logement décroissants avec la distance au centre
Notion de rareté du foncier : les ”bonnes” localisations (au sens des distances) dans une ville sont disponibles en quantité fixe.
La croissance des grandes métropoles françaises, qui se poursuit, s’accompagne d’une hausse des prix
- Au niveau agrégé, part croissante des logements qui sont dans des grandes grandes aires urbaines
- Éloignement du centre des nouveaux logements, mais augmentation de la valeur des logements anciens
Exemple sur l'aire urbaine de Lyon :
+ 10% de population entre 1999 et 2009 (+28.5 sur la communauté urbaine)
Pour 1% de population en plus on a une augmentation de 0.8% des prix du foncier (donc hausse des prix du logement de 0.2% si le foncier compte pour 1/4).
L'augmentation de la population provoque une hausse de 6% des prix des appartements... alors que les prix ont augmenté de 224%.
Ordre de grandeur sans comparaison.
http://www.touteconomie.org/jeco/250_629.pdf
Rôle de la localisation dans les différentiels de prix
- A l’intérieur d’une ville : selon la distance au centre
- Entre villes : selon la population
Forte corrélation entre prix fonciers et distance au centre-ville
Forte corrélation entre prix fonciers et taille des villes
Les prix du logement compensent les écarts de coût des déplacements domicile-travail (concurrence sur le marché foncier) => Prix du logement décroissants avec la distance au centre
Notion de rareté du foncier : les ”bonnes” localisations (au sens des distances) dans une ville sont disponibles en quantité fixe.
La croissance des grandes métropoles françaises, qui se poursuit, s’accompagne d’une hausse des prix
- Au niveau agrégé, part croissante des logements qui sont dans des grandes grandes aires urbaines
- Éloignement du centre des nouveaux logements, mais augmentation de la valeur des logements anciens
Exemple sur l'aire urbaine de Lyon :
+ 10% de population entre 1999 et 2009 (+28.5 sur la communauté urbaine)
Pour 1% de population en plus on a une augmentation de 0.8% des prix du foncier (donc hausse des prix du logement de 0.2% si le foncier compte pour 1/4).
L'augmentation de la population provoque une hausse de 6% des prix des appartements... alors que les prix ont augmenté de 224%.
Ordre de grandeur sans comparaison.
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Intervention de Jean Michel Mangeot.
http://www.touteconomie.org/jeco/250_631.pdf
Un manque de logements estimé entre 500 000 et 1 200 000
On construit beaucoup mieux mais beaucoup plus cher
Coûts de construction : + 50% sur 10 ans
Problème du foncier constructible : une pénurie... organisée ?
Reconstruire la ville sur la ville : les limites
Un gap financier pour l’évolution de la dette
Baisse des taux : -100 bp = +8% de pouvoir d’achat
Allongement des durées : +5 ans = +10% du pouvoir d’achat
Quelles solutions ?
Resolvabiliser les acquéreurs ?
Illusoire : contrainte budgétaire
Mais des mesures ponctuelles sont possibles : « Duflot », retour des « zinzins »...
Agir sur la composition des prix (= politique de l’offre)
Des mesures déjà prises : Alfortville – avril 2013 –
Moratoire sur les réglementations de 3 ans
Ordonnances :
– Sur les recours abusifs
– Sur la densification
– Sur la mise en conformité des règles d’urbanisme
De grands chantiers devant nous
Sur les normes et réglementations
– Objectif : construire aussi bien, plus vite, moins cher
Sur le foncier constructible
– Objectif : débloquer la « matière première » du logement
http://www.touteconomie.org/jeco/250_631.pdf
Un manque de logements estimé entre 500 000 et 1 200 000
On construit beaucoup mieux mais beaucoup plus cher
Coûts de construction : + 50% sur 10 ans
Problème du foncier constructible : une pénurie... organisée ?
Reconstruire la ville sur la ville : les limites
Un gap financier pour l’évolution de la dette
Baisse des taux : -100 bp = +8% de pouvoir d’achat
Allongement des durées : +5 ans = +10% du pouvoir d’achat
Quelles solutions ?
Resolvabiliser les acquéreurs ?
Illusoire : contrainte budgétaire
Mais des mesures ponctuelles sont possibles : « Duflot », retour des « zinzins »...
Agir sur la composition des prix (= politique de l’offre)
Des mesures déjà prises : Alfortville – avril 2013 –
Moratoire sur les réglementations de 3 ans
Ordonnances :
– Sur les recours abusifs
– Sur la densification
– Sur la mise en conformité des règles d’urbanisme
De grands chantiers devant nous
Sur les normes et réglementations
– Objectif : construire aussi bien, plus vite, moins cher
Sur le foncier constructible
– Objectif : débloquer la « matière première » du logement
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Intervention d'Alain Trannoy
http://www.touteconomie.org/jeco/250_630.pdf
D’où vient le différentiel de prix avec l’Allemagne ?
http://www.touteconomie.org/jeco/250_630.pdf
D’où vient le différentiel de prix avec l’Allemagne ?
Modifié en dernier par Suricate le 12 déc. 2013, 23:43, modifié 2 fois.
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Partie débat à partir d'1h00. Pas inintéressant... mais pas grand chose à en tirer.
Jean Michel Mangeot : pas de Bulle globale.
Claude Taffin : il y aura une Bulle quand elle aura éclaté. Le dégonflement durera une génération. Demography is destiny. La position des banques est primordiale.
Alain Trannoy : a écouté Friggit, n'a pas acheté à titre perso... et s'en mord les couilles ( ). Il y a une petite Bulle qui va se dégonfler.
Florence Goffette-Nagot : déconnexion O/D localement donc pas Bulle (rigidité de l'Offre).
Conclusion Vittori.
Jean Michel Mangeot : pas de Bulle globale.
Claude Taffin : il y aura une Bulle quand elle aura éclaté. Le dégonflement durera une génération. Demography is destiny. La position des banques est primordiale.
Alain Trannoy : a écouté Friggit, n'a pas acheté à titre perso... et s'en mord les couilles ( ). Il y a une petite Bulle qui va se dégonfler.
Florence Goffette-Nagot : déconnexion O/D localement donc pas Bulle (rigidité de l'Offre).
Conclusion Vittori.
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Merci pour ce résumé très détaillé.
Pour Mangeot pas de bulle mais "un manque de logements estimé entre 500 000 et 1 200 000" sans arguments alors que Taffin constate " manque de construction : 350 000 par an en moyenne, beaucoup plus que dans les pays voisins (All, GB, Ita). L'hypothèse de 500 000 logements nécessaires est une hypothèse extrême obtenue en combinant des scénarios avec par exemple un doublement de l'accroissement de l'espérance de vie (absurde). Besoin estimés réels entre 330 et 360K logements par an, précisément ce qui est construit actuellement."
Gofette-Nagot ne voit pas de bulle malgré ce constat "+ 10% de population entre 1999 et 2009 (+28.5 sur la communauté urbaine)
Pour 1% de population en plus on a une augmentation de 0.8% des prix du foncier (donc hausse des prix du logement de 0.2% si le foncier compte pour 1/4).
L'augmentation de la population provoque une hausse de 6% des prix des appartements... alors que les prix ont augmenté de 224%.
Ordre de grandeur sans comparaison."
Donc elle dit que c'est un problème O/D lié à la démographie mais les ordres de grandeurs sont sans comparaison, allez comprendre.
Pour Mangeot pas de bulle mais "un manque de logements estimé entre 500 000 et 1 200 000" sans arguments alors que Taffin constate " manque de construction : 350 000 par an en moyenne, beaucoup plus que dans les pays voisins (All, GB, Ita). L'hypothèse de 500 000 logements nécessaires est une hypothèse extrême obtenue en combinant des scénarios avec par exemple un doublement de l'accroissement de l'espérance de vie (absurde). Besoin estimés réels entre 330 et 360K logements par an, précisément ce qui est construit actuellement."
Gofette-Nagot ne voit pas de bulle malgré ce constat "+ 10% de population entre 1999 et 2009 (+28.5 sur la communauté urbaine)
Pour 1% de population en plus on a une augmentation de 0.8% des prix du foncier (donc hausse des prix du logement de 0.2% si le foncier compte pour 1/4).
L'augmentation de la population provoque une hausse de 6% des prix des appartements... alors que les prix ont augmenté de 224%.
Ordre de grandeur sans comparaison."
Donc elle dit que c'est un problème O/D lié à la démographie mais les ordres de grandeurs sont sans comparaison, allez comprendre.
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Voilà une donnée intéressante. A t-on une source pour confirmer cette estimation?Pour 1% de population en plus on a une augmentation de 0.8% des prix du foncier
- fluctuat et mergitur
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Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Punaise ... la fourchette de la mort.Gaucho a écrit :Pour Mangeot (...) "un manque de logements estimé entre 500 000 et 1 200 000"
Avec une borne supérieure bien délirante et pourquoi pas "entre 12 logements et 5 000 007" ?
Plus ça peut buller, plus ça peut craquer.
Re: Y a t'il une Bulle Immobilière en France ?
Peut être ça ?slash33 a écrit :Voilà une donnée intéressante. A t-on une source pour confirmer cette estimation?Pour 1% de population en plus on a une augmentation de 0.8% des prix du foncier
Les coûts a la concentration spatiale, une évaluation via les prix du foncier
http://www.parisschoolofeconomics.eu/IM ... combes.pdf
Pierre-Philippe Combes (amse, Aix-Marseille School of Economics)
Gilles Duranton (Wharton)
Laurent Gobillon (ined et Paris School of Economics)