les scpi

[Vincent92]

Si j’avais du Corum je vendrais direct à ces prix en baisse de seulement 1%. Ça serait un moment de vérité….
Et je remets le cash sur de l’obligataire daté qui me fournira les 5 % avec bcp moins de risques.

C’est quoi « l’obligataire qui rapporte 5% » net avec peu de risque? Peux tu nous donner des exemples? Et surtout, pour quelle échéance? (Si c’est pour faire 3-4% net pendant 2 ans pour se retrouver ensuite avec du liquide qui rapporte encore moins parce que les taux sont plus bas, c’est un non placement).

Concernant la légère baisse de rendement, F. Puzin dans le bulletin trimestriel du T2:

En l’occurrence, soyons transparents : CORUM XL vous verse ce trimestre un peu moins de dividendes qu’à la même période l’an dernier : 2,54 euros bruts par part contre 2,71 euros au deuxième trimestre 2022. La principale explication ?
Acheter un immeuble à des conditions « attractives » a pris un peu plus de temps en ce début d’année. Certains vendeurs ont encore du mal à admettre la nouvelle réalité de marché et la normalisation des prix immobiliers. Il est donc un peu plus long de les convaincre d’accepter nos offres, et cela retarde la perception des loyers puis la redistribution des dividendes. Mais la patience paie, assurément:l’épargne sera finalement investie à des conditions que nous aurons négociées. Le léger fléchissement des dividendes versés ce trimestre ne doit donc pas être une source d’inquiétude. Au contraire. Ce qui compte reste la « photo finish ».

Chacun est libre d’y croire ou pas.
C’est de la « private equity » donc il n’y a pas la même transparence sur le prix qu’avec une action.

N.B. : Je ne possède aucune part de SCPI

Fonds obligataires datés. Rendement garanti dès lors qu’i tient l’échéance.
Zéro risque : souverain en zone euro, 3% mini
Un peu de risque : corporate investment garde ou bien souverain US, on atteint 5% brut
Plus risqué : corporate un peu moins quali, ça peut monter à 7-8 %

Pourrais tu donner des exemples concrets de coupons et échéances et exprimer les rendements en net stp?

Par exemple, Corum XL (la moins performante des 3 en 2023) c'est une variolisation qui n'a pas changé et un total de 8,2988€/part pour 2023, ce qui correspond à un rendement net de fiscalité étrangère de :
- 4,26% par rapport au prix de souscription
- 4,84% par rapport à la valeur de retrait

[Vincent92]

Perso : j’ai qq K€ sur des T-bonds 5 ans et 10 ans à 4%. Le risque de change sera selon moi du bonus.

Pourrais tu nous dire lesquels?

[Qqun_de_Passage]

Tu oublies que tu n’investis que 90% du montant payé à cause des frais, du différé de jouissance (soit un demi-coupon perdu) et enfin l’illiquidité manifeste.
Et bien sûr tu prends en exemple le fonds qui marche le mieux (pour l’instant) tandis que bcp d’autres ont déjà pris des paumes de 10% au moins sur la valo.

Les obligations souveraines de la ZE donnent 3%, si on prend de l’US c’est 4% avec risque de change plutôt upside.
Et par ex Meilleurtaux a lancé le 31/12/2023 son fonds daté, horizon 5 ans à 5%.

[Vincent92]

On a enfin une référence!

https://placement.meilleurtaux.com/imag ... /plaquette

4% (brut) annualisé à maturité. Ce rendement annualisé à maturité net de frais n’est pas garanti, il est calculé hors événement de crédit et sur la base des conditions de marché du 31/12/2023 susceptibles d’évoluer dans le temps.

C’est bien de ça dont on parle pour les « 5% net avec peu de risques » ?

Une hypothèse faite aujourd’hui d’un rendement non garanti brut à 4% annualisé à maturité (donc 2,8% avec flat tax) en prenant entre autre des entreprises high yield (notation moyenne du portefeuille BB)?
Es-tu sérieux?

[Qqun_de_Passage]

Personne n’a dit « net » ni « garanti ». C’est de l’obligataire, un défaut est toujours possible mais le fonds est très diversifié et les paumes totales d’une ligne sont très rares.
Je crois que l’immo offre aussi des risques comparables (vacance prolongée ou non-paiement du loyer).

https://placement.meilleurtaux.com/fond ... rizon.html

Le fonds offrait 5% à son lancement il y a 6 mois, depuis les taux du marché ont reflué donc il s’est rapproché de 4%.
Ça se voit d’ailleurs dans sa valo qui a gagné 6% (cf. Boursorama).
Sans les frais divers et variés de l’immo en direct ou SCPI (ponction de plus de 10% à l’entrée, différé de jouissance) et l’illiquidité.
Bien sûr le fonds peut se mettre dans une AV pour optimiser la fiscalité.

Après chacun choisit ce qui lui plait. Si certains préfèrent subir les ponctions dans tous les sens et l’illiquidité pour bénéficier d’un beau rendement affiché…
Rendements de scpi qui deviennent piégeux car après une baisse de valo, forcément que le chiffre est plus gros !

[Vincent92]

Ne pas aimer/vouloir investir dans des SCPI est une chose. D’ailleurs, je n’en ai pas.
Mais, il ne faut pas répéter des poncifs. Au final, le fond meilleurstaux proposé c’est 2,8% net projeté et pas du tout garanti. Avec un portefeuille moyen noté BB.
Et, je ne crois pas qu’on puisse dire que ce fond est plus liquide que des SCPI.

Je me suis permis de demander non pas pour dire que tu dis des bêtises. Simplement, il y a beaucoup d’intervenants qui balancent des rendements qu’ils n’ont pas.
Il y a quelques jours, on nous disait que les monétaires offraient 4%. En creusant, on est à moins de 3%. Et encore, pour le moment sur les meilleurs supports. Cela sera beaucoup moins si les BC décident de baisser leurs taux petit à petit à partir du 3ieme trimestre.

En plus, tu parles de revendre et ensuite de frais d’entrée. Cela n’a pas de sens.

[Korn]

Tu oublies que tu n’investis que 90% du montant payé à cause des frais, du différé de jouissance (soit un demi-coupon perdu) et enfin l’illiquidité manifeste.

On n'est pas plutôt à 12-13% ? Un détail, dans le calcul de la rentabilité

https://www.corum.fr/nos-scpi/corum-origin/frais

"Ces frais de souscription sont comparables aux "frais de notaire" (7 à 8 % du montant de l'acquisition2 ) et aux frais d’agence (4 à 8 % du prix de vente2 ) payés lors d’un investissement immobilier en direct."

On va te donner 5% brut. Oui, mais pas sur 100% de ta mise, sur 88%.

Placement très long terme, dommage pour ceux qui essaient de retirer leurs billes après 6 ou 7 ans.

[Qqun_de_Passage]

Ne pas aimer/vouloir investir dans des SCPI est une chose. D’ailleurs, je n’en ai pas.
Mais, il ne faut pas répéter les poncifs. Au final, le fond proposé c’est 2,8% net projeté et pas du tout garanti. Avec un portefeuille moyen noté BB.
Et, je ne crois pas qu’on puisse dire que ce fond est plus liquides que des SCPI.

Je me suis permis de demander non pas pour dire que tu dis des bêtises. Simplement, il y a beaucoup d’intervenants qui balancent des rendements qui n’existent pas.
Il y a quelques jours, on nous disait que les monétaires offrait 4%. En creusant, on est à moins de 3%. Et encore, pour le moment.

Bien sûr que si il est de liquidité immediate, mais au prix de marche bien sûr. Rien à voir avec une SCPI.

Les risques sont comparables à ceux de la SCPI et le rendement dépend tout autant de la solidité dans les temps des entreprises contreparties. Sauf que le créancier obligataire est largement prioritaire sur un bailleur.
Par ailleurs pas grand monde ne paie les 30% de PFU, tout le monde un peu avisé met sur une AV et le taux d’impôt descend alors à 7,5%.

[Vincent92]

Ne pas aimer/vouloir investir dans des SCPI est une chose. D’ailleurs, je n’en ai pas.
Mais, il ne faut pas répéter les poncifs. Au final, le fond proposé c’est 2,8% net projeté et pas du tout garanti. Avec un portefeuille moyen noté BB.
Et, je ne crois pas qu’on puisse dire que ce fond est plus liquides que des SCPI.

Je me suis permis de demander non pas pour dire que tu dis des bêtises. Simplement, il y a beaucoup d’intervenants qui balancent des rendements qui n’existent pas.
Il y a quelques jours, on nous disait que les monétaires offrait 4%. En creusant, on est à moins de 3%. Et encore, pour le moment.

Bien sûr que si il est de liquidité immediate, mais au prix de marche bien sûr. Rien à voir avec une SCPI.

Les risques sont comparables à ceux de la SCPI et le rendement dépend tout autant de la solidité dans les temps des entreprises contreparties. Sauf que le créancier obligataire est largement prioritaire sur un bailleur.
Par ailleurs pas grand monde ne paie les 30% de PFU, tout le monde un peu avisé met sur une AV et le taux d’impôt descend alors à 7,5%.

Si tu investies via AV (tu peux aussi le faire pour des SCPI) tu as des frais supplémentaires de gestion.
La faible imposition de l’AV nécessite de l’antériorité sur le contrat. Cela ne fonctionne donc pas pour les nouvelles souscriptions.

[Qqun_de_Passage]

Tu oublies que tu n’investis que 90% du montant payé à cause des frais, du différé de jouissance (soit un demi-coupon perdu) et enfin l’illiquidité manifeste.

On n'est pas plutôt à 12-13% ? Un détail, dans le calcul de la rentabilité

https://www.corum.fr/nos-scpi/corum-origin/frais

"Ces frais de souscription sont comparables aux "frais de notaire" (7 à 8 % du montant de l'acquisition2 ) et aux frais d’agence (4 à 8 % du prix de vente2 ) payés lors d’un investissement immobilier en direct."

On va te donner 5% brut. Oui, mais pas sur 100% de ta mise, sur 88%.

Placement très long terme, dommage pour ceux qui essaient de retirer leurs billes après 6 ou 7 ans.

Oui voilà, avec une SCPI on fait du bénévolat pendant 3-4 ans.
Donc faut vraiment se placer sur un horizon de placement de plus de 10 ans pour espérer un quelconque gain.

Ce qui a changé en 2 ans c est que début 2022 il n’y avait pas d’alternative de placement financier. Maintient il y en a, aussi rentables (et risquées) mais bcp plus liquides.

[Korn]

Ce qui a changé en 2 ans c est que début 2022 il n’y avait pas d’alternative de placement financier. Maintient il y en a, aussi rentables (et risquées) mais bcp plus liquides.

Un simple calcul permet effectivement de comprendre qu'il faut une bonne dizaine d'années pour qu'une SCPI, qui sert 5% par an, devienne plus intéressante qu'un simple placement (sans frais d'entrée) à 3% par an. Pour les chanceux qui se sont fait tabasser (baisse prix de la part et rendement bien inférieur à 5%), cela prendra très très longtemps.
Tout ça pour un actif qu'on ne peut plus du tout considérer comme peu risqué vu l'évolution de la société. Sans parler de la liquidité...

[Vincent92]

Ce qui a changé en 2 ans c est que début 2022 il n’y avait pas d’alternative de placement financier. Maintient il y en a, aussi rentables (et risquées) mais bcp plus liquides.

Un simple calcul permet effectivement de comprendre qu'il faut une bonne dizaine d'années pour qu'une SCPI, qui sert 5% par an, devienne plus intéressante qu'un simple placement (sans frais d'entrée) à 3% par an.

88 à 5% de rendement en intérêts composés donne 124,79 contre 123,34 pour 3% net intérêts composés de 100 au bout de 7 ans.

Ceux qui pensent qu’il n’y a pas de problème de liquidité sur des obligations (Il suffit de vendre à la valeur marché) peuvent acheter des SCPI à capital fixe qui possèdent un marché secondaire.

[Korn]

La septième année, c'est équivalent, à moins de s'intéresser aux poignées de figues. Il faudrait donc atteindre 8 années pleines pour en tirer un peu plus (on parle des bonnes SCPI...)...Il faut aussi supposer que le cadre fiscal/frais gestion est identique. Si quelqu'un connaît des AV qui ne bombarde pas en frais de gestion les bonnes SCPI, pourquoi pas.

Concernant la liquidité, il faut être sérieux 2s. De gros problèmes de liquidités sur les obligations seraient un risque systémique (to big to fail). Les problèmes de liquidité sur les SCPI, tout le monde s'en fout. Tu joues, tu gagnes ou tu perds. J'ai idée que beaucoup de ceux qui ont mis des billes en 2021 et 2022 (années de collecte record), ne retrouveront pas leur point d'équilibre avant très longtemps.
Après tout, lorsqu'on va sur les SCPI, l'argent ne doit pas être un problème.

[Vincent92]

Non seulement, il me faut pas mettre de l'argent dont on a un besoin CT quand on investit (je parle de "vrais" placements. Avec du rendement à LT et donc du risque. En bourse, en SCPI, etc.) mais surtout, vu les frais, les SCPI ne sont effectivement pas faites pour être un placement CT.
10 ans est vraiment le minimum d'horizon de placement.
Je dirais même qu'idéalement on met de l'argent en SCPI pour recevoir une rente à vie. Même si ce plan peut changer en cours de route.
Avec un horizon de placement lointain, à moins d'avoir des gros problèmes avec les loyers, le risque tombe à 0 (peu importe la valorisation). Les loyers couvrants largement et à eux seuls l'investissement de départ.

[Korn]

Ah c'est sûr qu'aujourd'hui (cela n'était pas le cas jusqu'en 2021), vu les pertes de rendements, les parts de souscriptions qui n'augmentent plus (ou baissent), il est préférable d'avoir un horizon très long terme et tout maîtriser (surtout la fiscalité et les frais de gestion)
Je suis allé voir dans une de mes AV, a priori le cadre fiscal le plus intéressant pour ceux qui ne sont pas spécialisés. Résultat, beaucoup de daubasses. Je vais creuser sur les frais de gestion supplémentaires qui viennent gréver la renta. cela n'apparait pas de façon claire.


C'est assez drôle, les frais généraux sont d'ailleurs présentés avec la petite note qui va bien.
"** Hors frais spécifiques liés aux SCPI, SCI, OPCI"

[slash33]

il est calculé hors événement de crédit

ça fait référence à quoi?

[Vincent92]

il est calculé hors événement de crédit

ça fait référence à quoi?

Il représente le risque éventuel de dégradation soudaine de la qualité d'un émetteur ou de celui de sa défaillance, la valeur des titres de créances ou obligataires peut baisser, entrainant une baisse de la valeur liquidative

De ce que je comprends de ce fond, il n'y a finalement aucune garantie d'avoir 4%, même s'il n'y a pas de défauts. C'est un chiffre obtenu à partir de "scénario" de performance. Un chiffre donné au pifomètre. Cela aurait tout aussi bien être 5% ou 3%.



Et encore, quand on creuse et qu'on va regarder dans "QUE VA ME COUTER CET INVESTISSEMENT ?"



Bref, du grand n'importe quoi. Mais cela n'empêche pas de lire sur BI :
"Si j’avais du Corum je vendrais direct à ces prix en baisse de seulement 1%. Ça serait un moment de vérité….
Et je remets le cash sur de l’obligataire daté qui me fournira les 5 % avec bcp moins de risques."

Puis, quand on creuse un minimum, on nous suggère ce genre d'investissement puisqu'on a lu une fois il y a x mois dans un titre que meilleurstaux propose 5% sans trop risques. On rappelle que la moyenne cible de ce portefeuille est "BB" (*).

Du même tonneau que le "moi je préfère avoir 4% (ou 5%!) sur du monétaire".

Tout en sachant que le scénario "favorable" (et même intermédiaire) se base sur une bonne grosse baisse de taux. Dans ce contexte, c'est tout aussi favorable aux SCPI.

(*) : Pour bien comprendre, on est déjà dans le spéculatif/"High Yield" à partir de BB+.
Si on reste sur les pays, en BB, on a Azerbaïdjan (BB+), Guatemala (BB) , Bangladesh (BB-), Bolivie (BB-), ou le Gabon (BB-) ou Salvador (BB-) par exemple.

[Qqun_de_Passage]

il est calculé hors événement de crédit

ça fait référence à quoi?

Il représente le risque éventuel de dégradation soudaine de la qualité d'un émetteur ou de celui de sa défaillance, la valeur des titres de créances ou obligataires peut baisser, entrainant une baisse de la valeur liquidative

De ce que je comprends de ce fond, il n'y a finalement aucune garantie d'avoir 4%, même s'il n'y a pas de défauts. C'est un chiffre obtenu à partir de "scénario" de performance. Un chiffre donné au pifomètre. Cela aurait tout aussi bien être 5% ou 3%.



Et encore, quand on creuse et qu'on va regarder dans "QUE VA ME COUTER CET INVESTISSEMENT ?"



Bref, du grand n'importe quoi. Mais cela n'empêche pas de lire sur BI :
"Si j’avais du Corum je vendrais direct à ces prix en baisse de seulement 1%. Ça serait un moment de vérité….
Et je remets le cash sur de l’obligataire daté qui me fournira les 5 % avec bcp moins de risques."

Puis, quand on creuse un minimum, on nous suggère ce genre d'investissement puisqu'on a lu une fois il y a x mois dans un titre que meilleurstaux propose 5% sans trop risques. On rappelle que la moyenne cible de ce portefeuille est "BB" (*).

Du même tonneau que le "moi je préfère avoir 4% (ou 5%!) sur du monétaire".

Tout en sachant que le scénario "favorable" (et même intermédiaire) se base sur une bonne grosse baisse de taux. Dans ce contexte, c'est tout aussi favorable aux SCPI.

(*) : Pour bien comprendre, on est déjà dans le spéculatif/"High Yield" à partir de BB+.
Si on reste sur les pays, en BB, on a Azerbaïdjan (BB+), Guatemala (BB) , Bangladesh (BB-), Bolivie (BB-), ou le Gabon (BB-) ou Salvador (BB-) par exemple.

Ouh lala tu te compliques grave la vie…alors qu’un fonds obligataire à échéance est ce qu’il y a de plus simple :
Tu achètes une obligation avec pour date de remboursement l’échéance du fonds.
Si tout se passe bien càd pas d’évènement de crédit (manière gentille d’appeler un défaut), tu encaisses les régulièrement les coupons puis le capital.

Bien sûr ils sont obligés de mettre en garde sur le risque de contrepartie.
Mais tu as le même risque quand tu loues à une boîte : le risque est même plus fréquent car une boîte arrête de payer ou négocie son loyer avant de faire défaut et d’être dans ce cas complètement blacklistee.
Et en cas de défaut il y’a toujours qqchose a récupérer, mais c’est très variable et ça peut prendre du temps. Seule solution : diversifier les lignes.

Tout le reste des risques concernent les investisseurs qui ont la bougeotte et veulent vendre avant l’échéance. Dans ce cas le prix de marché dépendra de l’évolution de la qualité de crédit et du niveau des taux. Il peut tout à fait être favorable ou défavorable. Mais les frais sont minimes et le marché obligataire existe toujours, c’est le fonds qui s’occupe de tout. Rien à voir avec le marché secondaire des SCPI.

[Vincent92]

Pour être plus clair, dans le cas de cette proposition meilleurstaux, le rendement de 4 ou 5% brut est imaginé sur l’hypothèse que les taux vont beaucoup baisser (le scénario favorable est fait avec pour hypothèse que les taux baissent aussi vite qu’entre début 2016 et 2020) et donc que tes obligations vont prendre de la valeur et être revendues.
Pourquoi pas. Mais, dans ce scénario, que va t’il se passer sur le marché des SCPI?
Dans le cadre d’un scénario moins favorable, c’est à dire où tu encaisses les coupons sans incident de paiement mais que la plus value n’est pas si importante, les projections sont beaucoup plus basses.

« Ilyakafokon » « il suffit de » 4 ou 5%, sauf qu’il n’y pas beaucoup de gens qui sont concrètement sur des placements s’approchant de 4 ou 5% avec un risque contenu (je parle du risque réel qui peut être sous estimé. Tu ne vois pas de problème à acheter des obligations BB dans un contexte où les faillites vont sûrement augmentées et part du principe que le risque est faible. Il suffit d’avoir plusieurs lignes). Y compris parmi les attentistes sur ce forum.

Donc, il faut arrêter de raconter des histoires.
Oui, les rendements sont plus hauts aujourd’hui qu’en 2021. Mais, pour le commun, on n’est pas du tout sur des rendements de 4 ou 5% avec peu de risques.

La preuve, ton réflexe n’a pas été d’aller me chercher une obligation américaine via compte titre que tu aurais souscrit. Mais, un placement que tu avais vaguement regardé de loin.
Donc que, comme pour Cripsus par exemple, tout cela est du blabla théorique. Mais ne correspond en rien à comment ton argent est réellement placé aujourd’hui.

[Qqun_de_Passage]

On voit que t’as pas compris le principe du fonds obligatoire a échéance lorsque tu me parles d’encaisser une plus-value. Ou bien tu ne veux ps. Je ne peux rien faire de plus.

[crispus]

Si j’avais du Corum je vendrais direct à ces prix en baisse de seulement 1%. Ça serait un moment de vérité….

Pour vendre, il faut un acheteur en face, non ?

[Qqun_de_Passage]

Et pour trouver le rendement à un instant T des bonds ou des OAT suffit d’aller sur Boursorama. Ce taux est ensuite celui perçu jusqu’à l’échéance, sauf événement de crédit.

[Qqun_de_Passage]

Si j’avais du Corum je vendrais direct à ces prix en baisse de seulement 1%. Ça serait un moment de vérité….

Pour vendre, il faut un acheteur en face, non ?

Oui c’est tout l’objet de ma remarque… c’est bien gentil que Corum affirme que la valeur n’a pas bougé, mais en réalité si je vends vendre ma part me donnera-t-on cette « valeur » ?
On est dans le cœur du problème des SCPI : le sous-jacent ne peut être liquidé facilement et si oui, de façon non sécable. On se retrouve tributaire d’un marché secondaire hyper étroit où il faut trouver un acheteur désireux à un instant T faire le mouvement inverse du nôtre et qui croit en la valeur affichée par Corum.
Alors sur les autres fonds, c’est la société de gestion qui vends les actifs pour rembourser l’épargnant qui veut sortir

[Vincent92]

Si j’avais du Corum je vendrais direct à ces prix en baisse de seulement 1%. Ça serait un moment de vérité….

Pour vendre, il faut un acheteur en face, non ?

Oui c’est tout l’objet de ma remarque… c’est bien gentil que Corum affirme que la valeur n’a pas bougé, mais en réalité si je vends vendre ma part me donnera-t-on cette « valeur » ?

Vous êtes sérieux?
https://www.scpi-lab.com/scpi/scpi-coru ... n/bt4-2023
https://www.scpi-lab.com/scpi/scpi-coru ... n/bt4-2023

[Qqun_de_Passage]

Si j’avais du Corum je vendrais direct à ces prix en baisse de seulement 1%. Ça serait un moment de vérité….

Pour vendre, il faut un acheteur en face, non ?

Oui c’est tout l’objet de ma remarque… c’est bien gentil que Corum affirme que la valeur n’a pas bougé, mais en réalité si je vends vendre ma part me donnera-t-on cette « valeur » ?

https://www.scpi-lab.com/scpi/scpi-coru ... n/bt4-2023

Eh ben !
12 % d’écart entre la valeur de rachat et la valeur payée par celui qui veut rentrer… tout ça juste pour changer le nom du titulaire de la part

[Vincent92]

Pour vendre, il faut un acheteur en face, non ?

Oui c’est tout l’objet de ma remarque… c’est bien gentil que Corum affirme que la valeur n’a pas bougé, mais en réalité si je vends vendre ma part me donnera-t-on cette « valeur » ?

https://www.scpi-lab.com/scpi/scpi-coru ... n/bt4-2023

Eh ben !
12 % d’écart entre la valeur de rachat et la valeur payée par celui qui veut rentrer… tout ça juste pour changer le nom du titulaire de la part

C’est de l’immobilier (il y a des frais de notaire à payer pour le gestionnaire lors de l’acquisition d’immeubles) + des frais payés aux gestionnaires pour la gestion.
C’est très classique les 10-12% de frais pour des SCPI. Que se soit en 2010, 2021 ou 2024.
Même quand le prix des parts augmente.
Ca donne vraiment l’impression que vous balancez tous les deux des trucs (sur les SCPI, sur le monétaire, sur les obligations) sans rien y connaître. Genre deux pilliers de bar!
Il n’y a pas de problème pour vendre chez Corum. La collecte nette est largement positive pour le moment.
Je vous ai mis l’analyse sur le T4 2023.

Concernant la liquidité :

Origin :

Le dernier trimestre 2023 a été l'occasion pour Corum Origin de réaliser une collecte brute en progression à 90 M€ contre 70 M€ le trimestre précédent. A contrario, les volumes de parts en retrait restent stables sous les 10 M€. Corum Origin continue d'attirer de nouveaux épargnants trimestre après trimestre puisque 2 000 nouveaux associés ont souscrit à la SCPI, portant la collecte nette annuelle 2023 à 350 M€.

XL :

Au 4ème trimestre 2023, Corum XL confirme son attractivité auprès de 1 700 nouveaux associés qui ont apporté 55 M€ de ressources complémentaires à la SCPI lui permettant de franchir le cap des 1,9 milliard d'euros de capitalisation.
Les retraits sont en augmentation à 8,4 M€ (9,8 M€ en équivalent prix de souscription) et le ratio de souscription augmente sensiblement pour atteindre 18% sans pour autant présenter de risque à court terme pour la liquidité, celle-ci étant parfaitement assurée à fin 2023.

Eurion :

Corum Eurion réalise une collecte brute en légère baisse avec 72 M€ de ressources complémentaires pour 2 M€ de retrait au quatrième trimestre 2023. La liquidité de Corum Eurion est parfaitement assurée à fin 2023 et la SCPI conserve un afflux de nouveaux capitaux qui lui permet d'accélérer son programme d'acquisitions tout en limitant son appel à l'endettement

On notera au passage que les 12% ne sont pas des « frais d’entrée » comme on peut avoir sur une AV. Mon calcul fait en réponse à Korn est faux (en fait, c’est plus rentable car 100% travaille directement. Pas 88%. C’est à la cession qu’on paie). Je l’ai posé ainsi pour éviter de discuter 3 plombes là dessus.

[WolfgangK]

Je pense que a question des placements "sans risque" quand on dépasse la capacité d'un livret A est intéressante et complexe parce que ça dépend de ce qu'on entend par "sans risque".
Pour ma part, j'ai pris

12.5% de https://cbonds.com/etf/199541/ iShares iBonds Dec 2025 Term $ Treasury UCITS ETF (USD)
25 % de https://investor.vanguard.com/investmen ... ofile/vcsh Vanguard Short-Term Corporate Bond ETF
62.5% de https://www.boursorama.com/bourse/opcvm ... MP-828894/ AXA Court Terme AC

Est-ce que c'est "sans risque" ? Ça a tangué plus que je n'aurais voulu donc a posteriori plus risqué que prévu. Heureusement en ce moment toutes les lignes sont dans le vert.

[Korn]

Vincent92 est "marrant" à nous parler de Corum, Corum et Corum (pas présent en AV, faudra nous parler de la fiscalité..), à priori les meilleurs (pour l'instant ©), un peu facile. Par contre, quand un autre intervenant lui présente des supports qui ne lui conviennent pas, il s'excite.

On a connu, il y a peu, un soit-disant spécialiste des placements. Après s'être vautré sur les actions, il s'est rabattu sur les fonds, puis les trackers. Méthode connue mais intéressante. Il a fini par revenir à ses premiers amours en nous matraquant de URW. C'était du sûr à 180€, puis 150€, puis 120€ ...on connaît la suite Corum, Corum, Corum, c'est différent, c'est du vrai sûr là...

[L_Electron_Libre]

SCPI Corum disponibles via Corum Life, une AV uniquement dispo chez Corum.
55% max de SCPI.
Obligations high yield maisons dispo.

[olmostoline]

Vincent92 est "marrant" à nous parler de Corum, Corum et Corum (pas présent en AV, faudra nous parler de la fiscalité..), à priori les meilleurs (pour l'instant ©), un peu facile. Par contre, quand un autre intervenant lui présente des supports qui ne lui conviennent pas, il s'excite.

On a connu, il y a peu, un soit-disant spécialiste des placements. Après s'être vautré sur les actions, il s'est rabattu sur les fonds, puis les trackers. Méthode connue mais intéressante. Il a fini par revenir à ses premiers amours en nous matraquant de URW. C'était du sûr à 180€, puis 150€, puis 120€ ...on connaît la suite Corum, Corum, Corum, c'est différent, c'est du vrai sûr là...

Tu peux pas nier qu'en terme de performances de scpi, sur les dernières années ils sont plutot sur le haut du panier.

[crispus]

Si une seule boîte dans son secteur affiche de bonnes performances... elle devient la seule à attirer de nouveaux entrants, et personne ne veut vendre pas de souci de trésorerie pour distribuer du dividende.

[Vincent92]

Si une seule boîte dans son secteur affiche de bonnes performances... elle devient la seule à attirer de nouveaux entrants, et personne ne veut vendre pas de souci de trésorerie pour distribuer du dividende.

3 exemples prient au hasard :

Après un troisième trimestre en forte baisse, la collecte de Remake Live rebondit de +82% au 4ème trimestre pour atteindre 60 M€. Avec 82 parts retirées sur le trimestre contre 292 000 parts créées, la SCPI Remake Live ne présente aucune difficulté en terme de liquidité.
Au 31 décembre 2023, Remake Live atteint une capitalisation de 391 M€ pour le compte de 2 800 associés. Sur l'ensemble de l'année 2023, 2 400 nouveaux associés ont apporté 280 M€ de ressources supplémentaires.
La contribution moyenne par nouvel associé est particulièrement élevée par rapport au reste du marché. Celle-ci s'élève à plus de 115 000 € en 2023 en raison du succès de Remake Live en assurance vie auprès de Suravenir, Spirica, Apicil et Générali qui ne représentent que 4 associés.

La collecte brute de la SCPI Iroko Zen au 4eme trimestre 2023 approche des 67 M€. 6 187 parts ont été compensées par des retraits sur les 335 000 parts souscrites. Les retraits ne représentent en conséquence que 2% des souscriptions sur le 4ème trimestre de 2023. La liquidité de la SCPI est donc parfaitement assurée.
La capitalisation d'Iroko Zen atteint 465 M€ au 31/12/2023 pour 10 951 associés.

Sofidy Europe Invest réalise une solide collecte au 4ème trimestre 2023 avec 21 M€ collectés pour 0,7 M€ retiré. Le rapport entre souscription et retrait (ou ratio de cession) est certes en augmentation en fin d'année mais reste très limité à 4%, témoignant de l'absence de pression sur la liquidité de la SCPI Sofidy Europe Invest qiu atteint 320 M€ de capitalisation pour 5 961 associés au 31 décembre 2023.

Il y a effectivement un fort ralentissement dans la collecte et plus de décollecte au global. Et, les SCPI qui sont perçues comme les meilleures par le marché tirent forcément leur épingle du jeu.
D'autres ont au contraire des problèmes de liquidité.
Mais, c'est complétement faux de dire que Corum concentre les collectes.

De même qu'il est faux de prétendre que la plupart des SCPI sont en baisse. De même qu'il est faux de dire que si les SCPI n'étaient pas en private equity elles seraient toutes en baisse. Il y a des SCPI à capital fixe et avec un marché secondaire qui ont un carnet d'ordres avec des prix en hausse. Exemple :



Ou :



Ce secteur est mis à mal par la hausse des taux, c'est certain. Comme il est sûr que certaines valorisations sont exagérées en private equity en ce moment. Mais, il ne faut pas jeter bébé avec l'eau du bain.

[Korn]

Tu peux pas nier qu'en terme de performances de scpi, sur les dernières années ils sont plutot sur le haut du panier.

Très bon même. Mais, dans ce cas-là, tu ne fais la même analyse avec les autres placements...
Mais, bon ou pas, il serait idiot de ne se positionner que sur une seule SCPI (des foncières "sûres", on connaît...). C'est donc l'ensemble qu'il faut regarder. Il apparaît donc évident qu'il y a eu (et qu'il y aura) des dévissages ainsi que d'autres problèmes de liquidité.

[Korn]

SCPI Corum disponibles via Corum Life, une AV uniquement dispo chez Corum.
55% max de SCPI.
Obligations hugh yield maisons dispo.

Merci pour l'info.
Une AV "maison". On n'arrête pas le progrès.

[castralroc]

Vincent92 est "marrant" à nous parler de Corum, Corum et Corum (pas présent en AV, faudra nous parler de la fiscalité..), à priori les meilleurs (pour l'instant ©), un peu facile. Par contre, quand un autre intervenant lui présente des supports qui ne lui conviennent pas, il s'excite.

On a connu, il y a peu, un soit-disant spécialiste des placements. Après s'être vautré sur les actions, il s'est rabattu sur les fonds, puis les trackers. Méthode connue mais intéressante. Il a fini par revenir à ses premiers amours en nous matraquant de URW. C'était du sûr à 180€, puis 150€, puis 120€ ...on connaît la suite Corum, Corum, Corum, c'est différent, c'est du vrai sûr là...

La fiscalité chez Corum XL est très intéressante (je ne sais pas sur Origins), car investi à l'étranger. Quand tu déclares tes dividendes tu as des crédits d'impôts.

Après on dit un peu des banalités, la clé de l'investissement c'est la diversification. Perso j'ai un PEA bien rempli et avec majoritairement du tracker monde et Nasdaq (quelle performance insolente le nasdaq100..)
j'ai une AV boursorama sur fond euros (pas terrible) j'ai aussi du Yomoni P9 (gros risque à priori) qui est déjà à +20% , je fais des versements mensuels dessus.
Pourquoi j'ai à la fois un yomoni piloté et un PEA ? ben parce que le Yomoni me permet de forcer mon investissement sans y penser (c'est par prélèvement), alors certes j'ai plus de frais que sur mon PEA, mais je trouve que c'est intéressant.
Car sur mon PEA je suis plus actif, mais parfois je peux faire des erreurs de timings.
J'ai du Corum XL, PEL 2,5% rempli au max.
J'ai encore bcp trop de liquidités, mais en tant qu'indépendant et le portefeuille du foyer, je fais quand même gaffe à pas bloquer trop d'argent car j'ai aussi un crédit qui cours encore sur 21 ans.

Bref, tout ça pour dire qu'on sait qu'on est plutôt bloqué niveau liquidité avec une SCPI, mais c'est justement le principe de la SCPI, on y changera rien, on obtient pas 4/5% de rendement sans un minimum de contreparties.

Si tu peux te permettre de diversifier tes investissements, pourquoi ne pas prendre une SCPI aussi c'est ce que je voulais dire.

[crispus]

Bref, tout ça pour dire qu'on sait qu'on est plutôt bloqué niveau liquidité avec une SCPI, mais c'est justement le principe de la SCPI, on y changera rien, on obtient pas 4/5% de rendement sans un minimum de contreparties.

En effet...
Les problèmes de liquidité s’aggravent encore pour certaines SCPI

L’analyse des premiers bulletins trimestriels (T4 2023) publiés par les SCPI montre que les problèmes de liquidité se sont encore aggravés pour certaines SCPI en panne de collecte. Il faut en effet rappeler que dans le cas le plus courant de SCPI à capital variable, lorsque des investisseurs veulent vendre leurs parts, la demande de retrait se fait prioritairement en contrepartie des nouvelles souscriptions.

Lorsque les demandes de retrait augmentent trop vite et dépassent la collecte, les ventes ne peuvent pas être exécutées et un volume très excédentaire de parts en attente de retrait peut donc caractériser un problème de liquidité.
...
Une douzaine de SCPI concentrent actuellement les problèmes de liquidité les plus sérieux, sachant qu'une bonne moitié des 215 SCPI du marché n'avaient, de leur côté, aucune part en attente de retrait à fin septembre 2023. Les choses peuvent cependant rapidement évoluer car le plus souvent, ces problèmes de liquidité sont consécutifs à un afflux assez récent de demandes de retrait à l’initiative d’investisseurs institutionnels et plus particulièrement d’assureurs dans le cas des SCPI distribuées en assurance vie.
...
En terme de montant en attente de cession, c’est la SCPI de bureaux Épargne Foncière (La Française REM) qui affiche le chiffre le plus impressionnant avec plus de 284 millions d’euros à fin décembre 2023.

[castralroc]

Ça a toujours été comme ça les scpi.
On investi pas dans une scpi comme on achète une baguette.
C’est du long terme.

[L_Electron_Libre]

En fait l'assurance vie c'est juste une enveloppe fiscale, après dans l'enveloppe tu mets des produits.
Corum propose ses obligations et SCPI en direct ou via l'enveloppe assurance vie ou PER avec le cadre fiscal qui va avec, au choix.
C'est assez intéressant car les scpi rapporteraient dans ce cadre le rendement brut sans imposition à l'étranger (je sais pas trop la raison, ils annoncent ça comme un cadeau de leur part) donc en gros 20% de plus (soit le rendement qu'ils communiquent généralement dans les 6%).
Sinon en direct on est plutôt dans les 4.7% car il y a la fiscalité étrangère dans les 20%.
J'en ai souscris une pour voir avec 500 euros, j'attends l'ouverture.
Ce qui est intéressant c'est que par ce biais c'est l'assureur qui garantit la liquidité au contraire de la scpi en direct. C'est aussi la raison pour laquelle pas mal de scpi ont eu un probléme de liquidité des parts car ce sont ces assureurs qui sortent rapidement et sur de gros chiffres. Comme Corum contrôle sa distribution de scpi sur l'assurance vie ca doit leur permettre de maitriser ce risque un peu plus (d'ailleurs en AV Corum la part de scpi est limitée à 55%), la liquidité est assurée par la part d'obligations.

SCPI Corum disponibles via Corum Life, une AV uniquement dispo chez Corum.
55% max de SCPI.
Obligations high yield maisons dispo.

Merci pour l'info.
Une AV "maison". On n'arrête pas le progrès.

[supermascotte]

En fait l'assurance vie c'est juste une enveloppe fiscale, après dans l'enveloppe tu mets des produits.
Corum propose ses obligations et SCPI en direct ou via l'enveloppe assurance vie ou PER avec le cadre fiscal qui va avec, au choix.
C'est assez intéressant car les scpi rapporteraient dans ce cadre le rendement brut sans imposition à l'étranger (je sais pas trop la raison, ils annoncent ça comme un cadeau de leur part) donc en gros 20% de plus (soit le rendement qu'ils communiquent généralement dans les 6%).
Sinon en direct on est plutôt dans les 4.7% car il y a la fiscalité étrangère dans les 20%.
J'en ai souscris une pour voir avec 500 euros, j'attends l'ouverture.
Ce qui est intéressant c'est que par ce biais c'est l'assureur qui garantit la liquidité au contraire de la scpi en direct. C'est aussi la raison pour laquelle pas mal de scpi ont eu un probléme de liquidité des parts car ce sont ces assureurs qui sortent rapidement et sur de gros chiffres. Comme Corum contrôle sa distribution de scpi sur l'assurance vie ca doit leur permettre de maitriser ce risque un peu plus (d'ailleurs en AV Corum la part de scpi est limitée à 55%), la liquidité est assurée par la part d'obligations.

SCPI Corum disponibles via Corum Life, une AV uniquement dispo chez Corum.
55% max de SCPI.
Obligations high yield maisons dispo.

Merci pour l'info.
Une AV "maison". On n'arrête pas le progrès.

Je vois pas très bien d'où tu tiens l'idée comme quoi une SCPI intégrée dans une AV couvrirait les problèmes de liquidité. Le problème reste le même, hein.

D'ailleurs, on a eu un exemple récent avec l'AV ORADEA VIE qui avait bloqué les retraits à cause des SCPI : https://mon-epargne.com/actualites/les- ... a-vie.html

[L_Electron_Libre]

Ok, merci pour l'article, je ne connais pas cet assureur. D'autres exemples ?
Bon par définition une SCPI c'est peu liquide, mais normalement via l'assurance vie c'est pas ton problème sauf en cas de crise majeure. On va dire que ca facilite le retrait dans 99% des cas.

[supermascotte]

Ok, merci pour l'article, je ne connais pas cet assureur. D'autres exemples ?
Bon par définition une SCPI c'est peu liquide, mais normalement via l'assurance vie c'est pas ton problème sauf en cas de crise majeure. On va dire que ca facilite le retrait dans 99% des cas.

Bah non, l'assurance vie ne protège pas contre ça et c'est d'ailleurs logique, l'assurance vie n'est qu'un intermédiaire supplémentaire.

[supermascotte]

En parlant de SCPI, voilà la dernière publication trimestrielle de l'ASPIM sur le sujet : https://www.aspim.fr/article/communique ... -2023.html

SCPI

Sur l’ensemble de l’année 2023, 2 milliards € de parts ont été échangés sur le marché secondaire, ramenant ainsi la collecte nette annuelle des SCPI à 5,7 milliards € (pour une collecte brute de 7,7 milliards €). Après une année record en 2022, la collecte nette de 2023 est comparable à celle de 2020, toutefois atypique en raison de la pandémie de Covid-19, ou, sur une plus longue période de comparaison, à celle de 2016.

Au quatrième trimestre, les SCPI ont enregistré un volume significatif d’ordres de rachat, totalisant 1,3 milliard € en prix de souscription. Sur ce montant, 400 millions € de rachats de parts ont été compensés par les nouvelles souscriptions au quatrième trimestre, mais aussi, par les collectes passées non investies pour certaines SCPI.

Au 31 décembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait représente 2,1 milliards €, soit 2,3 % de la capitalisation du marché. La situation des parts en attente est cependant très contrastée selon les SCPI : sur un total de 216 SCPI, 99 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat au 31 décembre 2023 ; en revanche, 121 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion, n’avaient aucune part en attente de rachat à la même date. Ces dernières SCPI ont réalisé l’essentiel de la collecte brute du quatrième trimestre 2023 : 1,03 milliard €, soit 80 % de l’ensemble des souscriptions.

Au 31 décembre 2023, la capitalisation des SCPI s’établit à 90,1 milliards €.



Évolution des valorisations et performances : une situation contrastée selon la nature et la typologie des fonds

Indépendamment de la stabilité des revenus, soutenus par l’indexation des loyers, les corrections de valeurs des patrimoines sous-jacents impactent la performance globale, en particulier celles des OPCI et des sociétés civiles en unités de compte immobilières qui répercutent directement ces évolutions dans leur valeur liquidative.

En 2023, la performance globale des sociétés civiles en unités de compte immobilières a été de -6,8 % et celles des OPCI grand public s’est établi à -7,6 %, témoignant de la prise en compte par les experts de la montée des taux d’intérêt.

Concernant les SCPI, le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de 4,9 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023. Cette baisse moyenne intègre l’essentiel des ajustements des prix de l’immobilier constatés en 2023 avant la clôture de l’exercice. Les prix des parts devront, début 2024, tenir compte de ces valeurs d’expertise de fin d’année et intégrer d’éventuels ajustements, nécessaires pour relancer la collecte.

Ces ajustements devraient permettre de redynamiser les souscriptions auprès des investisseurs souhaitant bénéficier en 2024 de prix ajustés et de taux de rendement en hausse.

Malgré le discours rassurant, s'il n'y avait pas de blocage des retraits au T4 2023, on serait à une collecte nulle. Donc la situation se dégrade rapidement.

[fabien44]

Bonjour

ma tante, veuve de 67 ans, touche 800 euros de pension retraite mais dispose de 800KE (héritage) à placer. Son IR = 0.
Elle souhaite des rentes (trimestre, semestre, ...) pour gonfler son revenu à 2000 euros/mois. Elle a un profil sécuritaire.

Un CGP lui propose de placer 300KE sur des SCPI Corum et toucher 1200 euros par mois.
Qu'en pensez-vous? Quel serait le meilleur placement pour elle dans son prodil (AV EUR, CAT, SCPI, ...)

Merci par avance

[Korn]

67 ans, souhaite des rentes, SCPI
Je pense que les derniers posts de ce topic répondent à la question non?


"Un CGP" --> un vendeur de bagnoles

[Korn]

Qu'en pensez-vous? Quel serait le meilleur placement pour elle dans son prodil (AV EUR, CAT, SCPI, ...)

Je ne sais pas dans quoi elle habite mais je m'offrirais d'abord un beau logement adapté pour les vieux jours (fonctionnel et peu énergivore) si ce n'est pas le cas. Ensuite, je placerais le reste sur des livrets et AV.

[fabien44]

Je ne sais pas dans quoi elle habite mais je m'offrirais d'abord un beau logement adapté pour les vieux jours (fonctionnel et peu énergivore) si ce n'est pas le cas. Ensuite, je placerais le reste sur des livrets et AV.

Elle habite déjà une maison adaptée, payée 100%.
AV sur quels supports?

[dioubiban]

attention les conseilleurs sont pas les payeurs... un avis pour alimenter la réflexion...

67 ans et une barraque qui lui coute donc 0 d'entretien et d'énergie jusqu'à la fin si j'ai bien compris.
Donc avec un IIR à 0 et en bouffant des pates elle survit pour le moment (jusqu'à gros soucis de santé et dépendance).
Par contre dans les dernieres années quand elle va partir en cacahuète physiquement et/ou cérébralement va falloir gérer.
Il faut donc prévoir de quoi mobiliser des liquidité rapidement à ce moment là.

Sur cette hypotèse je mettrais sur les 800k :
- 100k en or physiques pour gérer l'inflation. La barraque se vendra alors en suivant l'inflation aussi et donc avec les 100k y'aura le temps de vendre sereinement. ON va dire que la dépendance coute 4k par mois ce jour hors inflation, il lui faudra donc 3.2x12 = 38.4k donc avec 400k elle tient 10 ans ce qui doit suffire.
- sur les 700k restant on va dire qu'elle va rester 20 ans en bonne santé donc du coup là cette année on a des CAT à 4% on retire les prélévement obligatoire il doit rester 2.5 680k à 2.5 ça fait 17k elle peut cramer 20k cette année, elle aura 680k l'année prochaine et là elle est dans ses objectif sans se préserver de l'inflation.
L'année d'apres elle voit si elle continue comme cela ou si elle investion dans de la scpi et de l'air liquide et autres actions qui donne du dividende.

[titano]

Elle n'a pas d'enfant la tante ?

[Gpzzzz]

Bonjour

ma tante, veuve de 67 ans, touche 800 euros de pension retraite mais dispose de 800KE (héritage) à placer. Son IR = 0.
Elle souhaite des rentes (trimestre, semestre, ...) pour gonfler son revenu à 2000 euros/mois. Elle a un profil sécuritaire.

Un CGP lui propose de placer 300KE sur des SCPI Corum et toucher 1200 euros par mois.
Qu'en pensez-vous? Quel serait le meilleur placement pour elle dans son prodil (AV EUR, CAT, SCPI, ...)

Merci par avance

Mouais.. pas convaincu perso par la proposition..
Corum verse actuellement selon les Scpi entre 4.5 et 5.5% de rendement alors qu'un fonds monétaire te donne 4%.
Ce dernier est complètement sécurisé. Ce qui n'est pas le cas des parts de SCPI ou la valeur de la part peut baisser..
Et surtout il oublie de te parler des frais d entrée !! Qui sont de 10% sur la SCPI alors qu'ils seront nuls si tu négocies bien sur un support monétaire (au pire t auras les 50bp de frais si t es sur un support défiscalisé comme l AV).

Bref avec Corum tes 300ke investi te rapporteront 0e pendant 2ans ! Le temps d amortir les frais d'entrées.. en fait t auras 270ke d investis sur les 300 versées..
Il me semble plus intéressant de profiter des taux élevés de la BCE actuellement pour avoir du 4% !
Après quand les taux BCE baisseront tu pourras arbitrer si tu veux.. mais rien ne presse !

[fabien44]

Elle n'a pas d'enfant la tante ?

Si, 3 enfants. Pourquoi?

Merci pour les différents conseils précédents, je prends note.