Bulle Immobilière

ici tout le monde parle de l'immobilier d'habitation, mais qu'en est il de l'immobilier de bureaux?

les parts de scpi (société civile de placement immobilier) plus communément appelé la"pierre papier" marquent elles un recul significatif?

personne ne connait?

Notre "booming economy" a un incontestable besoin des centaines de milliers de m2 de bureau récemment achevés...

lecrayon a écrit :ici tout le monde parle de l'immobilier d'habitation, mais qu'en est il de l'immobilier de bureaux?

les parts de scpi (société civile de placement immobilier) plus communément appelé la"pierre papier" marquent elles un recul significatif?

On nous ressort les investissement dans les scpi chaque fois que c'est sur le point de s'ecrouler ...
Idem en 1991 : plein de livres, plein d'articles ... et puis plouf ...

lecrayon a écrit :ici tout le monde parle de l'immobilier d'habitation, mais qu'en est il de l'immobilier de bureaux?

les parts de scpi (société civile de placement immobilier) plus communément appelé la"pierre papier" marquent elles un recul significatif?

he ben non
Pour l'instant tout va bien de ce cote mise part une rentabilité qui est loin d'etre formidable
Le pouvoir d'achat des sociétés est toujours bon, pour l'instant toujours pas de pb

Mais attention, la bourse risque de changer la donne
Exemple : http://www.boursorama.com/graphiques/gr ... bole=1rPLI
kelpierre est l'un des plus important sur le plan de la pierre papier
Aujourd’hui il va encore très bien (court équivalent à celui de mi 2006) mais où s'arrêtera la chute.

Pour l'instant il vaut mieux s'abstenir de miser quoi que ce soit dans n'importe quel placement immo

lecrayon a écrit :ici tout le monde parle de l'immobilier d'habitation, mais qu'en est il de l'immobilier de bureaux?

les parts de scpi (société civile de placement immobilier) plus communément appelé la"pierre papier" marquent elles un recul significatif?

J'en ai.
En immobilier commercial ainsi qu'en Loi 1948.
Ca rapporte environ 10% par an, dont 6% de revenu foncier pour l'immo commercial.

Si tu as des question n'hésite pas.

Hausse de 11% de mes dividendes sur mes murs de boutiques.
C'est une bonne surprise, je ne m'y attendais pas.

Prix de la part inchangée (pour l'instant...)

A oui mon premier post sur le net: Un file en 96 qui parlait des SCPI sur une des quelques files ouvertes sur le forum de boursorama ou des échos.

Y-avait une double cotations. A la vente (une valeur soldée) et à l'achat (basée sur la valeur des actifs). La question était: fallait-il en acheter ?

Je me suis fait jeté, quand j'ai écrit: pourquoi passer par un intermédiaire quand on peu investir dans la pierre en direct !

C'est fou comme rien ne change lol

neron a écrit :A oui mon premier post sur le net: Un file en 96 qui parlait des SCPI sur une des quelques files ouvertes sur le forum de boursorama ou des échos.

Y-avait une double cotations. A la vente (une valeur soldée) et à l'achat (basée sur la valeur des actifs). La question était: fallait-il en acheter ?

Je me suis fait jeté, quand j'ai écrit: pourquoi passer par un intermédiaire quand on peu investir dans la pierre en direct !
C'est fou comme rien ne change lol

Tout simplement pour avoir le rendement sans les emmerdes !
Et aussi pour mutualiser le risque dans le cas des SCPI.

Cedric1973 a écrit :Tout simplement pour avoir le rendement sans les emmerdes !
Et aussi pour mutualiser le risque dans le cas des SCPI.

Lol, c'est plutôt payer les achats sur-côtés des dernières années et permettre à ceux qui veulent de quitte le navire qui sombre

* Reuters le 20/10/2009 à 20:18

La Bourse a anticipé un peu vite le redressement immobilier :


LA BOURSE A ANTICIPÉ UN PEU VITE LE REDRESSEMENT IMMOBILIER

PARIS (Reuters) - Dans la perspective d'un redressement progressif des loyers de bureaux dès mi-2010 en France, les foncières cotées ont encore un potentiel de hausse de 10-15% à moyen terme, estime Pierre Dinon, responsable de la gestion immobilière chez Allianz Global Investors France.

Toutefois, après un rebond de l'indice sectoriel en France de plus de 90% depuis le 9 mars, la Bourse a anticipé un peu vite l'amélioration du marché immobilier et devrait subir une correction du même ordre dans les mois à venir, selon lui.

"A moyen terme, nous estimons que (les foncières) ont une capacité de performance de l'ordre de 10 à 15% d'ici fin 2010", a-t-il déclaré mardi lors d'une présentation à la presse.

"Mais il faudra que cela passe par un creux qui devra être mis à profit (pour revenir à l'achat)", a-t-il ajouté.

Cependant, un risque de tassement des loyers au premier semestre 2010, notamment dans les bureaux, fait peser une incertitude sur les performances à court terme du secteur.

Dans un marché immobilier qu'il voit assagi après ses excès des années 2005 et 2006, Pierre Dinon estime que les foncières retrouveront leur attrait en tant que valeurs défensives et de rendement, après avoir été achetées pour les plus-values.

"On va progressivement entrer dans un cycle nouveau de l'immobilier et de l'immobilier coté (..) plus sain et plus solide", a-t-il dit. "Les foncières vont retrouver un statut de secteur de rendement, de secteur défensif", a-t-il ajouté.

Signe du regain d'intérêt pour l'immobilier coté, les deux fonds du groupe - Allianz Foncier en zone euro et Allianz Immo sur l'Europe - gèrent à nouveau environ 400 millions d'euros dans cette classe d'actifs, contre 220 millions en mars 2009 et 800 millions début 2007, au plus fort de l'euphorie immobilière.

Selon ce gérant, pour certaines valeurs, qui ont subi des décotes allant jusqu'à 40% à 60% au point bas de mars 2009 par rapport à leur actif net réévalué (ANR), la surcote peut aller jusqu'à 25-30% compte tenu de ces anticipations plus favorables.

Actuellement, parmi les plus grandes foncières françaises, Unibail-Rodamco se traite avec une surcote de 10-15% sur l'ANR à fin juin et Klépierre avec une surcote de 6%.

TRÈS PEU DE CHANTIERS DE BUREAUX

Constatant la bonne résistance des foncières à la crise - aucune d'entre elles n'ayant rompu ses "covenants" bancaires - le gérant spécialisé estime que le secteur devrait continuer à délivrer de bons résultats et distribuer des dividendes élevés.

Les loyers se sont ajustés à la baisse d'environ 15% en un an et devraient continuer à s'ajuster au même rythme sans risque d'effondrement sauf crise majeure de l'emploi, a-t-il estimé.

En France, même la baisse de la consommation des ménages ne devrait pas peser lourdement sur les loyers des foncières commerciales telles qu'Unibail-Rodamco ou Klépierre par exemple.

De même, sur le marché des bureaux, les taux de vacance restent très raisonnables (6,5% en Ile-de-France) et ne devraient pas dépasser 8% ou 9% dans les 12 mois à venir.

Compte tenu de la grande prudence des promoteurs qui ont drastiquement diminué leurs projets de constructions nouvelles (700.000 m2 à livrer en 2010 et 300.000 m2 en 2011, contre 1,3 millions en 2009), il existe même un risque de quasi-pénurie.

"Il n'y a plus grand chose qui se construit. Les années 2011 et 2012 risquent d'être difficiles pour ceux qui chercheront des mètres carrés supplémentaires. On risque de se trouver face à une forme de rareté de certains biens immobiliers", a-t-il dit.

Parallèlement, le robinet du crédit "s'entrouvre à nouveau" et "les foncières de qualité trouvent de la dette", note-t-il.

Dans ce contexte, les sociétés les plus solides du point de vue financier devraient trouver des opportunités d'acquisition.

"On pense que certaines foncières sortiront plus fragilisées que d'autres et pourront représenter les cibles intéressantes", a-t-il déclaré, ajoutant que des fonds, des foncières ou des entreprises devraient aussi céder des portefeuilles d'actifs.

Juliette Rouillon, édité par Matthieu Protard

Tiens d'ailleurs qu'est ce qui existe comme SCPI intéressante?
Qu'est ce qui es raisonnable au niveau des frais?
J'avais vu quelques offres sur le site de la Banque nationale de la capitale mais ça avait plus l'air de relever du plummage de pigeon en règle que de l'investissement.
avec environ 10% de frais de souscription plus différentes couches de frais divers pour enrober le tout pour un rendement brut de l'ordre de 5%. Mais bon j'ai peut compris une partie des choses de travers.......

Les SCPI
Patrick Lelong - 09:33

William voudrait savoir comment il peut obtenir plus de 5% de rendement locatif presque sans risque sans se soucier de la gestion des biens immobiliers…

Rappelons d’abord ce qu’est un produit de placement : un bon dosage entre la sécurité, la performance et la fiscalité. Aux deux extrêmes, les actions et les effets de leviers qui peuvent les accompagner. Cela c’est pour la performance. Avec une forte prise de risque. Et les fonds en euros des contrats d’assurance vie ou les Livrets bancaire, cette fois ci pour la sécurité. Entre ces deux familles de produits, il y a les SCPI de rendement. Donc de l’immobilier comme le souhaite William.

etc...

http://www.france-info.com/chroniques-q ... 1-106.html

Aux modos : ce topic est classé dans "Bourse", alors que les SCPI sont de l'immo.
Merci de le déplacer.

Question bête : Que pensez-vous des REITs (US) ou SIIC (Fr) ?

PS : Il serait pas mal d'avoir un/plusieurs sujets uniques en épinglé (par ex: 1 SCPI, 1 REIT/SIIC) pour la pierre papier. Avis à ceux qui s'y connaissent bien ...

Et c'est vrai qu'il faudrait faire un peu de ménage sur les sujets :
- le sujet des CATs est toujours sur le forum bourse au lieu du forum livret (ou placement).
- l'investissement refuge (Or Mp) est toujours dans la partie bourse
- Idem pour la file numismatique...

Je ne connais pas.

J'ai l'impression que la valeur des SCPI suit assez le CAC40, est-ce que je me trompe?

J'ai aussi l'impression que le rendement a bien chuté ces derniers temps.
Est ce que quelqu'un ici aurait une analyse solide de l'évolution de l'immobilier commercial?

Merci

J'ai l'impression que la valeur des SCPI suit assez le CAC40, est-ce que je me trompe?

Oui. Ca n'a rien à voir.
Les SCPI suivent les prix de l'immo.

J'ai aussi l'impression que le rendement a bien chuté ces derniers temps.

Ca dépend des SCPI, mais pas vraiment.

Est ce que quelqu'un ici aurait une analyse solide de l'évolution de l'immobilier commercial?

Non, désolé.

Cedric1973 a écrit :

J'ai l'impression que la valeur des SCPI suit assez le CAC40, est-ce que je me trompe?

Oui. Ca n'a rien à voir.
Les SCPI suivent les prix de l'immo.

Oui, de l'immo... commercial et de bureau.
Et j'ai pas l'impression qu'il suive la même courbe que l'immo d'habitation.
Mais effectivement, je me suis contenté d'observer les 2 SCPI que je possède... je généralise peut-être un peu vite.

En fait, le prix peut varier dans une fourchette (de 10% je crois de mémoire) autour du prix d'expertise des immeubles qui est évalué une fois par an.

Dommage qu'il n'y ait pas un tunnel de Friggit de l'immo d'entreprise...

Je suis en train de renégocier mes emprunts SCPI.

Mais ce n'est pas facile.
Pour l'instant j'ai obtenu un taux à 3,10% sur 10 ans. Mais je veux moins de 3%...

Un article interressant des echos sur les SCPI en loi scellier, dommage que le mimum de souscription soit aussi élévé
BANC D'ESSAI : dix SCPI Scellier passées au crible

De toutes les façons, les taux baissent encore en ce moment.
Si je n'ai pas 3% maintenant, je les aurai dans 3 mois !

J'ai des revenus d'une sci commerciale familiale. Mes revenus vont chuter de 20% l'année prochaine suite à la révision à la baisse des loyers. Juste une petite info comme ça en passant, hors du bruit des battements de tambour officels

Cedric1973 a écrit :Aux modos : ce topic est classé dans "Bourse", alors que les SCPI sont de l'immo.
Merci de le déplacer.

La pierre papier est parfaitement à sa place dans "Bourse" car elle ne se négocie pas chez l'AI du coin.
Merci de le laisser là où il est.

Euh, ce n'est pas pour cela que c'est de la Bourse.
Ca reste de l'immobilier, avec toutes les règles qui s'y appliquent.

Cedric1973 a écrit :Euh, ce n'est pas pour cela que c'est de la Bourse.
Ca reste de l'immobilier, avec toutes les règles qui s'y appliquent.

Ca s'échange de gré à gré sur le marché secondaire, avec toutes les règles boursières afférentes.

Pas du tout.
La plupart du temps c'est la société qui gère les parts qui sert d'intermédiaire.

Cedric1973 a écrit :Pas du tout.
La plupart du temps c'est la société qui gère les parts qui sert d'intermédiaire.

Ca c'est seulement lors des augmentations de capital.

Il suffit d'acheter des parts de SCPI ouvertes.
Moi j'ai procédé comme ça.

De toutes les façons, ça n'a rien à voir avec la Bourse. Le prix n'étant pas fixé par l'offre et la demande, mais par le prix de l'immobilier des biens qui composent la SCPI, dans une fourchette de 10% (de mémoire).

Cedric1973 a écrit :Il suffit d'acheter des parts de SCPI ouvertes.
Moi j'ai procédé comme ça.

De toutes les façons, ça n'a rien à voir avec la Bourse. Le prix n'étant pas fixé par l'offre et la demande, mais par le prix de l'immobilier des biens qui composent la SCPI, dans une fourchette de 10% (de mémoire).

Comme d'habitude, tu tires des généralités de ton cas particulier...

Et toi tu dis des contrevérités...

Cette conversation n'a pas de sens, puisque les SCPI sont une dématérialisation financière de biens immobiliers, elles entrent nécessairement dans les deux catégories.

Cedric1973 a écrit :Et toi tu dis des contrevérités...

Ou pas...
As-tu déjà vendu des parts de SCPI ?

Non, mais je sais comment ça se passe.
Les règles sont connues dès le départ, et sont très claires.

J'ai une question sur les scpi,quand une scpi offre un rendement de 5% par an c'est versé sous forme de dividentes ?
Sinon quelle est l'imposition sur ces 5%?

merci

@davmi35: Ca rentre dans tes revenus fonciers, comme de l'immobilier d'habitation. Tu peux deduire tes interets d'emprunt.

davmi35 a écrit :J'ai une question sur les scpi,quand une scpi offre un rendement de 5% par an c'est versé sous forme de dividentes ?
Sinon quelle est l'imposition sur ces 5%?

merci

Même réponse que cgjs.

Généralement, les revenus sont versés tous les trimestres.

Un comparatif en image du rendement des SCPI :
http://www.lesechos.fr/pop.htm?/medias/ ... 66_web.jpg

Et l'article associé ici :
http://www.boursorama.com/forum-scpi-ba ... 02915809-1

Banc d'essai : 29 SCPI passées au crible

En tête des produits les plus performants, les sociétés civiles de placement immobilier classiques diversifiées ont offert un rendement moyen de 6,11 % en 2009 et une valorisation des parts de 6,68 %, soit une performance globale de 12,85 %.

« La performance d'une SCPI se mesure d'abord par le rendement, c'est-à-dire le revenu distribué aux associés au titre d'une année rapporté au prix de part en début d'année, mais aussi par la variation du prix des parts, c'est-à-dire la plus-value ou la moins-value », précise Daniel While de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). En tête des produits les plus performants, les SCPI classiques diversifiées qui ont offert, en moyenne, un rendement de 6,11 % en 2009 et une valorisation des parts de 6,68 %, soit une performance globale de 12,85 %. Difficile de faire mieux dans le contexte économique actuel. Les SCPI murs de magasin font moins bien. En 2009, elles affichent 5,71 % de rendement et 2,07 % de hausse du prix des parts, soit une performance globale de 7,78 %. L'évolution des revenus servis est cependant meilleure pour les murs de magasin (+4,39 %) que pour les classiques diversifiées (+0,01 %). Quant aux SCPI fiscales, s'agissant de véhicules de défiscalisation, leur rendement reste faible. Pour une SCPI Scellier, il faut compter 2,5 % à 3 %.

(...)

Cedric1973 a écrit : De toutes les façons, ça n'a rien à voir avec la Bourse. Le prix n'étant pas fixé par l'offre et la demande, mais par le prix de l'immobilier des biens qui composent la SCPI, dans une fourchette de 10% (de mémoire).

Ce sujet m’avait échappé, dommage, il montre bien le fonctionnement de Cédric, qui sur la base de quelques connaissances partielles extrapole avec beaucoup d’assurance des généralités erronées :
LCD 94 cm a raison, ce que Cédric ignore c’est qu’il existe deux grands types de scpi :

- capital fixe : fonctionnement similaire à la bourse, comme le dit LCD94, l’échange de part se fait par un marché secondaire tous les mois, un carnet d’ordre est tenu avec les ordres d’achat et de vente, le prix de la part peut être complètement décoléré du patrimoine détenu car c’est l’offre et la demande qui le détermine. La SCPI peut, pour augmenter la voilure, procéder de temps en temps à des augmentations de capital qui donnent lieu à la création de nouvelles parts distribuées sur le marché primaire.

- capital variable : c’est la société de gestion qui achète et revend les parts (fonctionne comme un OPCVM) avec des encours qui évoluent dans le temps, le prix de la part est obtenu à partir d’une expertise du patrimoine de la SCPI

L’essentiel du marché de la scpi se fait du des scpi à capital FIXE

Le mieux est de t’adresser directement à la société de gestion de la scpi que tu souhaites acheter.

haloquadra walsbyi a écrit :Quelqu'un sait-il comment accéder au marché secondaire des SCPI?

De grès à grès ou en s'adressant directement à la société de gestion.

Cedric1973 a écrit :

haloquadra walsbyi a écrit :Quelqu'un sait-il comment accéder au marché secondaire des SCPI?

De grès à grès ou en s'adressant directement à la société de gestion.

De gré à gré, pas de grès à grès...

A noter qu'il y a des frais d'achat de l'ordre de 10%.
Ils sont parfois prélevés à la sortie.

Bonjour Cédric1973,

Apparemment tu connais bien comment fonctionne le marché des SCPI. Et j'hésite à me lancer.

J'ai une question cruciale : à part le risque que la valeur d'une SCPI chute de manière corrélée au marché immo, quels autres risques existent-ils sur ce produit ?

(après, la chute du marché immo, on y croit ou on n'y croit pas ! Ce n'est pas là qu'on va en débattre, merci...)

Parce que sinon, c'est plutôt super intéressant : on peut apparemment s'endetter pour acheter ce produit.
Etant donné que les taux de rendement sont supérieurs aux taux immo, l'effet de levier est assuré.
Par exemple, avec ZERO euros aujourd'hui, je peux emprunter 200 K€ sur 10 ans et les récupérer in fine !
Ce produit est alors miraculeux ! Mais je me dis que si ca l'était vraiment, ca se saurait !!!
Bon, il doit y avoir un loup quelque part...

Merci pour ta contribution !

Harty

Salut,

L'autre risque, c'est que les revenus baissent. Ca peut arriver.
Ou que les parts soient difficile à revendre à un moment donné (si les revenus baissent ça serait le cas).

Sinon c'est sûr que vu que les emprunts sont à 3% en ce moment, et que les revenus des SCPI en immo commercial sont entre 5,5 et 6,0 %, l'effet de levier est intéressant.

haloquadra walsbyi a écrit :Merci,
Je ne compte pas acheter avant l'explosion de la bulle.

Très, très discutable.

Bien souvent, les SCPI c'est pas du logement, mais de l'immobilier commercial ou d'entreprise.
Donc sa valorisation est sensiblement différente de l'immobilier de logement.

Des exemples de SCPI (qui ont plusieurs années d'existence...) Cédric ?

Les produits UFG existent depuis un bon moment.

http://www.ufg-partenaires.com/produit/ ... eoffre.asp

J'ai principalement du "CM PIERRE 1" mais aussi du "MULTIHABITATION" depuis une 10° d'années.

Leur comportement est globalement assez stable, les loyers ont quand même un peu baissés depuis la crise.