les scpi

Message

SoulMan · #51 Message par **SoulMan** » 14 oct. 2010, 14:03

Ce qui serait bien maintenant, c'est d'avoir le même genre de produit, mais en international, dans les pays émergents.

Cedric1973 · #52 Message par **Cedric1973** » 14 oct. 2010, 16:02

hadopi-non-merci a écrit :Des exemples de SCPI (qui ont plusieurs années d'existence...) Cédric ?

Y'en a plein.
D'ailleurs y'en a pas qui sortent tous les jours.

Là y'a eu une vague de SCPI Scellier par exemple, mais c'est tout.

SoulMan · #53 Message par **SoulMan** » 14 oct. 2010, 17:27

Oui, y'en a plein, j'ai donné en exemple celles que j'ai et les seules que je connais.
Mais je ne sais pas si il y a un classement des SCPI ou de leurs gestionnaires .

hadopi-non-merci · #54 Message par **hadopi-non-merci** » 18 oct. 2010, 09:51

Il y en a une qui se dégage du lot : Immorente.
Sinon, j'ai fait quelques simulations pour acheter 300 k de SCPI. Meilleur résultat BNP à 3.25 % assurance comprise. Sur 15 ans que faut je sorte 700 euros/mois, ça reste valable mais faut que je trouve moins cher...

Cedric1973 · #55 Message par **Cedric1973** » 18 oct. 2010, 10:04

Immorente c'est en effet du très bon.
Mais je crois qu'il n'est pas toujours facile d'avoir des parts.

la liste des magasins la composant est ici :
http://www.immorente.com/2T10%20Patrimo ... 202010.pdf

C'est toujours intéressant à voir.

Cedric1973 · #56 Message par **Cedric1973** » 18 oct. 2010, 19:29

Cedric1973 a écrit :Immorente c'est en effet du très bon.
Mais je crois qu'il n'est pas toujours facile d'avoir des parts.

la liste des magasins la composant est ici :
http://www.immorente.com/2T10%20Patrimo ... 202010.pdf

C'est toujours intéressant à voir.

Lu sur le dernier rapport trimestriel :

En raison de la croissance trop forte de la collecte, la Société de Gestion a pris des mesures visant à la ralentir

http://www.immorente.com/Bulletin%20tri ... 6%20v2.pdf

Il n'est pas dit quelles sont ses mesures ?!?

On voit dans ce doc d'autres infos intéressantes : évolution du dividende, et du cours de la part. Ainsi que le rendement 2009 : 5,60%.

Cedric1973 · #57 Message par **Cedric1973** » 21 oct. 2010, 22:36

Le liste complète des SCPI :
http://www.pierrepapier.fr/toutes-les-scpi/

Nevermind · #58 Message par **Nevermind** » 22 oct. 2010, 07:32

jcvd a écrit :Question bête : Que pensez-vous des REITs (US) ou SIIC (Fr) ?

PS : Il serait pas mal d'avoir un/plusieurs sujets uniques en épinglé (par ex: 1 SCPI, 1 REIT/SIIC) pour la pierre papier. Avis à ceux qui s'y connaissent bien ...

Et c'est vrai qu'il faudrait faire un peu de ménage sur les sujets :
- le sujet des CATs est toujours sur le forum bourse au lieu du forum livret (ou placement).
- l'investissement refuge (Or Mp) est toujours dans la partie bourse
- Idem pour la file numismatique...

Les REITs sont de bons supports. Ils sont relativement nouveaux en france (2003) mais existent depuis longtemps aux USA. Tu as notamment la société qui exploite la tour Eiffel qui possède ce statut.

dodik · #59 Message par **dodik** » 22 oct. 2010, 11:09

Hello,

J'envisage éventuellement l'investissement de 50K€ dans des SCPI.

L'effet de levier semble intéressant avec les taux bas en ce moment. Et puis, constituer un capital/revenus avec de l'argent que l'on emprunte n'a pas l'air mal.

Après, je me pose des questions quant à la revente.

J'ai fait quelques simulations et pour un emprunt de 50K€, j'ai des mensualités d'environ 494€ (assurance incluse).

Mes questions serait surtout au niveau des revenus des scpi. C'est versé comment et à quel(s) moment(s) ?

La déduction des intérêts d'emprunt semble intéressante également, mais vous n'en parlez pas beaucoup sur ce topic.

Cedric1973 · #60 Message par **Cedric1973** » 22 oct. 2010, 12:10

Mes questions serait surtout au niveau des revenus des scpi. C'est versé comment et à quel(s) moment(s) ?

C'est versé généralement tous les trimestres. Enfin pour les miennes c'est comme ça.

La déduction des intérêts d'emprunt semble intéressante également, mais vous n'en parlez pas beaucoup sur ce topic.

Oui, tu déduis les intérêts de tes revenus fonciers. Comme pour de l'immo en direct.

dodik · #61 Message par **dodik** » 22 oct. 2010, 12:58

J'veux être sûr de bien comprendre. Lorsque l'on dit qu'une scpi à un rendement de 6.5% par exemple, cela veut dire que pour 50K€ d'investi, cela rapporte 3 250€ par an ( 50 K€ x 6,5%), soit 812.5€ par trimestre ?

Donc, si l'on imagine que l'on emprunte ces 50K€ à 2,85% + assurance à 0,36% sur 10 ans (mensualité de 494,35€, coût total du crédit 9 321,93€), cela signifie que l'on effectue un effort de 2 682,2€ par an (494,35€ x 12 mensualités= 5 932,2€ par an - 3 250€ (revenus de la scpi) = 2 682,20€). C'est bien ça ?

Dans ce calcul, je ne prends pas en compte les déductions des intérêts d'emprunt ni la déclaration des revenus fonciers.

Cedric1973 · #62 Message par **Cedric1973** » 22 oct. 2010, 13:12

Oui, c'est ça.
Après y'a la valeur de la part qui varie aussi.

dodik · #63 Message par **dodik** » 22 oct. 2010, 13:24

Cedric1973 a écrit :Oui, c'est ça.
Après y'a la valeur de la part qui varie aussi.

Ça ressemble un peu à une martingale. Quels sont alors les risques si l'on exclut une dévalorisation de la part et le délai de vente de la scpi ?

Cedric1973 · #64 Message par **Cedric1973** » 22 oct. 2010, 13:28

dodik a écrit :
Cedric1973 a écrit :Oui, c'est ça.
Après y'a la valeur de la part qui varie aussi.
Ça ressemble un peu à une martingale. Quels sont alors les risques si l'on exclut une dévalorisation de la part et le délai de vente de la scpi ?

Que les loyers baissent.

dodik · #65 Message par **dodik** » 22 oct. 2010, 13:37

Cedric1973 a écrit :
dodik a écrit :
Cedric1973 a écrit :Oui, c'est ça.
Après y'a la valeur de la part qui varie aussi.
Ça ressemble un peu à une martingale. Quels sont alors les risques si l'on exclut une dévalorisation de la part et le délai de vente de la scpi ?
Que les loyers baissent.

Oui, effectivement.

Mais imaginons que le rendement baisse à 1%, c'est toujours un effet de levier avec de l'argent que l'on emprunte. Il faut donc calculer à partir de quel rendement les intérêts d'emprunt deviennent supérieurs au rendement, non ?

Cedric1973 · #66 Message par **Cedric1973** » 22 oct. 2010, 13:42

Si le rendement baisse à 1%, tu n'as plus d'effet de levier.

Il faut aussi tenir compte de la fiscalité qui vient minorer le gain. Enfin surtout à la fin car au début tu déduis pas mal d'intérêts.

dodik · #67 Message par **dodik** » 22 oct. 2010, 13:58

Et quel est le meilleur moyen pour souscrire à un scpi ?

Cedric1973 · #68 Message par **Cedric1973** » 22 oct. 2010, 14:00

dodik a écrit :Et quel est le meilleur moyen pour souscrire à un scpi ?

Bah tu t'adresses au gérant de la SCPI.

dodik · #69 Message par **dodik** » 22 oct. 2010, 14:17

Cedric1973 a écrit :
dodik a écrit :Et quel est le meilleur moyen pour souscrire à un scpi ?
Bah tu t'adresses au gérant de la SCPI.

Je pensais aussi à des courtiers.

Cedric1973 · #70 Message par **Cedric1973** » 22 oct. 2010, 14:55

dodik a écrit :
Cedric1973 a écrit :
dodik a écrit :Et quel est le meilleur moyen pour souscrire à un scpi ?
Bah tu t'adresses au gérant de la SCPI.
Je pensais aussi à des courtiers.

Non, ça sert à rien.

dodik · #71 Message par **dodik** » 23 oct. 2010, 13:39

A quoi correspond le dividende d'une scpi par rapport au revenu ? Comment est-il versé/intégré ?

Cedric1973 · #72 Message par **Cedric1973** » 23 oct. 2010, 18:45

C'est à déclarer comme des revenus immobiliers en direct.

Tu payes dessus la CSG + CRDS + impôts sur les revenus (à ton taux marginal d'imposition, puisque ça s'ajoute à tes autres revenus)

#73 Message par **Hitomini** » 23 oct. 2010, 18:47

en bref, tu te fais violer comparer aux autres placements..
Attention je dis pas que c'est mal.. Au contraire.

Cedric1973 · #74 Message par **Cedric1973** » 23 oct. 2010, 18:48

Les revenus immobiliers sont en effet parmi les plus taxés.
Heureusement, tu peux déduire les intérêts d'emprunt.

ignatius · #75 Message par **ignatius** » 23 oct. 2010, 19:55

Cedric1973 a écrit :Les revenus immobiliers sont en effet parmi les plus taxés.
Heureusement, tu peux déduire les intérêts d'emprunt.

et c'est le seul placement que tu peux effectuer avec de l'argent qui ne t'appartient pas, via l'emprunt associé.

Cedric1973 · #76 Message par **Cedric1973** » 24 oct. 2010, 10:52

Tout à fait.

dodik · #77 Message par **dodik** » 24 oct. 2010, 12:05

Cedric1973 a écrit :C'est à déclarer comme des revenus immobiliers en direct.

Tu payes dessus la CSG + CRDS + impôts sur les revenus (à ton taux marginal d'imposition, puisque ça s'ajoute à tes autres revenus)

Donc, c'est versé une fois par an ?

ignatius · #78 Message par **ignatius** » 24 oct. 2010, 12:34

dodik a écrit :
Cedric1973 a écrit :C'est à déclarer comme des revenus immobiliers en direct.

Tu payes dessus la CSG + CRDS + impôts sur les revenus (à ton taux marginal d'imposition, puisque ça s'ajoute à tes autres revenus)
Donc, c'est versé une fois par an ?

non, c'est ta déclaration de revenus que tu fais une fois par an

dodik · #79 Message par **dodik** » 24 oct. 2010, 14:55

ignatius a écrit :
dodik a écrit :
Cedric1973 a écrit :C'est à déclarer comme des revenus immobiliers en direct.

Tu payes dessus la CSG + CRDS + impôts sur les revenus (à ton taux marginal d'imposition, puisque ça s'ajoute à tes autres revenus)
Donc, c'est versé une fois par an ?
non, c'est ta déclaration de revenus que tu fais une fois par an

Ma question est plutôt : le dividende est versé une fois par an ou est
-il intégré aux parts ?

ARSTAVIDIOS · #80 Message par **ARSTAVIDIOS** » 25 oct. 2010, 00:56

Les dividendes sont généralement trimestriels.

Cedric1973 · #81 Message par **Cedric1973** » 25 oct. 2010, 08:10

dodik a écrit :
Ma question est plutôt : le dividende est versé une fois par an ou est
-il intégré aux parts ?

Ce qui est appelé dividendes pour les SCPI, ce sont les loyers.

Tu déclares donc la sommes des 4 trimestres dans la case des revenus mobiliers.

syrinx · #82 Message par **syrinx** » 29 oct. 2010, 05:38

Je suis intéressé par des SCPI. Mais comment évaluer si on ne rentre pas un système pyramidal où les entrants payent les dividendes des propriétaires plus anciens? Dans les rapports de gestion, quels indicateurs suivre pour répondre à cette question?

Merci.

SoulMan · #83 Message par **SoulMan** » 29 oct. 2010, 09:26

Ce ne sont pas des dividendes c'est un loyer.
Ce n'est pas un système pyramidal c'est un achat immobilier.

La valeur de la part d'une SCPI est réévalué annuellement par rapport au prix de l'immobilier sousjacent.
Le loyer versé trimestriellement évolue au gré du taux de vacance et des loyers négociés.
La liquidité est celle d'un placement immobilier, cad faible par rapport au marché action ou obligations.
Particulièrement faible et à risques si on achète des SCPI Scellier adossées à de l'immobilier d'habitation et qui plus est sera revendu en masse à la fin de la période de droits (12 à 15 ans ou plus suivant l'état du marché)

Une SCPI est réglementée comme tout objet économique.
Maintenant, si t'as peur que le gestionnaire soit un escroc, c'est une autre histoire.

Mais les rapports sont suffisamment détaillés, et tu peux toujours vérifier la propriété des biens en gestion.

syrinx · #84 Message par **syrinx** » 03 nov. 2010, 19:03

Merci pour ta réponse.

Il faut se méfier des "reports à nouveau" qui permettent de gonfler la rentabilité quelques temps même quand la rentabilité de la SCPI baisse.

Lorsqu'on emprunte pour acheter des SCPI, comment se passe la garantie bancaire? Nantissement des parts SCPI? Y a t-il des ratios à respecter, comme la quantité de l'apport.

syrinx · #85 Message par **syrinx** » 06 nov. 2010, 14:12

Je souhaite faire un emprunt pour des SCPI. La banque va nantir les parts que je vais acheter. Étant donné que je vais acheter des parts 4 sociétés différentes, et qu'une pourrait avoir des liens avec ma banque, je me demande comment concrètement, ce la va se passer? La procédure est-elle simple? Il me semble que c'est la banque qui verse directement au près des établissements de gestion SCPI.

Merci.

pit · #86 Message par **pit** » 06 nov. 2010, 17:24

Cela fait 10 ans que j’ai des parts chez Foncia et je pense que nous sommes en pleine bulle des SCPI en ce moment. Les rendements baissent car il devient de plus en plus difficile de louer ces temps-ci. Personnellement je n’investis plus dans ces valeurs depuis quelques années, trop cher pour un marché saturé.

syrinx · #87 Message par **syrinx** » 06 nov. 2010, 20:21

Je ne sais pas quoi en penser et j'essaye de me faire une opinion. Je suis tenté par du commercial sur Paris et région parisienne. Je crois qu'il y a moins de risques. J'ai construit un tableau récapitulatif des SCPI qui ont retenues mon attention en particulier celle en rouge dans ce tableau.

Si vous pensez qu'il manque un indicateur ou une SCPI valable, dites le moi!

En regardant les chiffres, je suis assez étonné que certaines SCPI aient des réserves, et d'autres rien.

J'ai aussi commandé de la presse d'il y a 8-10 ans pour y lire ce qu'on disait à l'époque pour les choses sous un angle différent de celui d’aujourd’hui.

Tab_SCPI_6_Nov_11.jpg - 607.5 Kb

look4place · #88 Message par **look4place** » 06 nov. 2010, 23:28

Salut à tous,

Je ne sais pas si ça a été dit quelque part ailleurs sur le forum, mais l'EDHEC édite un indice sur l'immobilier d'entreprise:
http://www.ieif.fr/siteieif/index.nsf/w ... 0110600131

Ca aide pour savoir ou en est vis à vis des SCPI...

Cordialement.

syrinx · #89 Message par **syrinx** » 09 nov. 2010, 06:25

Je vois que les prix des parts SCPI fixes montent depuis quelques mois, et que les quantités échangées sont modestes. Comment ça se passe lorsqu'un un investisseur arrive avec la volonté d'acheter beaucoup de part? S'il met 6 mois à avoir toutes ses parts, est-ce que la banque débloque l'argent en plusieurs fois ou est-ce qu'elle débloque en plusieurs fois? Est-ce que les intérêts sont dus lorsque c'est débloqués ou dès le 1er déblocage?

Cedric1973 · #90 Message par **Cedric1973** » 11 nov. 2010, 15:21

Je ne sais pas.
Moi j'ai été servi à 100% tout de suite, mais je n'en ai pas pris pour 300 000 € non plus.

twister · #91 Message par **twister** » 11 nov. 2010, 20:22

Je suis intéressé par les SCPI, mais je ne pense pas en prendre cette année.
La première raison est que je ne pense pas payer beaucoup d'impôt l'année prochaine (en fait, c'est même l'Etat qui va me faire un chèque).
J'y penserai peut-être l'année prochaine.
Mon interrogation sur les SCPI, c'est l'évolution de l'activité des bureaux et commerces, sachant que la vente par internet s'est beaucoup développé ces derniers temps, je pense qiu'il y a certains secteurs qui ont du souci à se faire.
Vous en pensez quoi ?

syrinx · #92 Message par **syrinx** » 12 nov. 2010, 08:37

Pour ma part, je suis pour les murs de boutiques dans Paris même. Il y a une telle concentration de personnes. Ce sont aussi des boutiques alimentaires telles que Franprix.

Au fait, ma banque veut me prendre 1% de commission pour mon emprunt SCPI, en plus du taux de 3,8% sur ans (CMNE)! N'est-ce pas un un peu beaucoup?

syrinx · #93 Message par **syrinx** » 16 nov. 2010, 21:46

Que pensez vous de l'AV Nortia Panthea?
http://www.nortia.fr/produits/panthea.aspx

On peut y acheter des SCPI intéressantes comme
• Actipierre 2 (Actigestion)
• Actipierre 3 (Actigestion)
• Cifocoma 3 (SERCC)
• Immorente (Sofidy)
• Novapierre 1 (Paref gestion)

Il semblerait que c'est max 40 % avec les SCPI mais c'est écrit nulle-part.

Liste des OPCVM: http://www.assuranceviescpi.com/assuran ... av=panthea

syrinx · #94 Message par **syrinx** » 16 nov. 2010, 22:35

Il y a aussi mais moins intéressant:

UNEP MULTISELECTION PLUS avec 5 SCPI
SELECTION R ALLIANCE avec 5 SCPI
SELECTION R ASSURANCE avec 3 SCPI

http://123scpi.com/informations/scpi/sc ... e-vie.html

Cedric1973 · #95 Message par **Cedric1973** » 16 nov. 2010, 22:40

syrinx a écrit :Que pensez vous de l'AV Nortia Panthea?
http://www.nortia.fr/produits/panthea.aspx

On peut y acheter des SCPI intéressantes comme
• Actipierre 2 (Actigestion)
• Actipierre 3 (Actigestion)
• Cifocoma 3 (SERCC)
• Immorente (Sofidy)
• Novapierre 1 (Paref gestion)

Il semblerait que c'est max 40 % avec les SCPI mais c'est écrit nulle-part.

Liste des OPCVM: http://www.assuranceviescpi.com/assuran ... av=panthea

La mienne est dans ta liste.

syrinx · #96 Message par **syrinx** » 17 nov. 2010, 19:00

syrinx a écrit :Que pensez vous de l'AV Nortia Panthea?
http://www.nortia.fr/produits/panthea.aspx

On peut y acheter des SCPI intéressantes comme
• Actipierre 2 (Actigestion)
• Actipierre 3 (Actigestion)
• Cifocoma 3 (SERCC)
• Immorente (Sofidy)
• Novapierre 1 (Paref gestion)

Il semblerait que c'est max 40 % avec les SCPI mais c'est écrit nulle-part.

Liste des OPCVM: http://www.assuranceviescpi.com/assuran ... av=panthea

Selon la doc:

L’allocation en SCPI et SCI ne peut excder 40 % de l’investissement avec un minimum de 5 000 € et un maximum
de 100 000 € (sauf Immorente : 50 000 € et Efimmo : 20 000 €).

Cedric1973 · #97 Message par **Cedric1973** » 17 nov. 2010, 19:12

Oui, mais ça c'est dans ce contrat d'AV.
Tu peux les acheter ailleurs.

syrinx · #98 Message par **syrinx** » 17 nov. 2010, 22:00

Dans les autres AV, il y a moins de choix...

Cedric1973 · #99 Message par **Cedric1973** » 17 nov. 2010, 22:41

T'es pas obligé d'utiliser une AV.

Cedric1973 · #100 Message par **Cedric1973** » 05 déc. 2010, 11:26

La part des mes SCPI en murs de boutiques augmente de 2,5% au 1er janvier.
Compte tenu des loyers versés cette année, ça fait un rendement de 8% sur 2010.