les scpi

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SoulMan
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Re: les scpi

#151 Message par SoulMan » 05 avr. 2011, 08:49

FCPI et FIP sont bloqués officiellement 5 mais plutôt 8 ans, et ils permettent une mutualisation du risque par rapport à un investissement en direct dans une PME/PMI qui nécessite d'avoir les bons contacts, et de se gérer le risque et la comm avec la PME/PMI tout seul.
Ca me semble chaud l'investissement en direct.

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petergab54
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#152 Message par petergab54 » 05 avr. 2011, 09:01

SoulMan a écrit :FCPI et FIP sont bloqués officiellement 5 mais plutôt 8 ans, et ils permettent une mutualisation du risque par rapport à un investissement en direct dans une PME/PMI qui nécessite d'avoir les bons contacts, et de se gérer le risque et la comm avec la PME/PMI tout seul.
Ca me semble chaud l'investissement en direct.
J'ai regardé l'an passé le dossier FCPI.
Je me suis rendu compte que les frais perçus étaient supérieurs à l'avantage fiscal.
Moralité : j'ai préféré payer des impôts plutôt que d'engraisser des cravateux - en prenant un risque élevé - de plus.

Cedric1973

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#153 Message par Cedric1973 » 05 avr. 2011, 12:00

Les frais à la limite tu t'en moques.
Seule la perf finale compte !

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petergab54
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#154 Message par petergab54 » 05 avr. 2011, 12:28

Cedric1973 a écrit :Les frais à la limite tu t'en moques.
Seule la perf finale compte !
Ben non, si ils n'y avaient pas l'avantage fiscal de 25%, les défiscalisateurs en FCPI se goinfreraient moins.

Donc ce sera sans moi.
Parce que je préfère financer des écoles et des infirmières que des costards Boss de ces défiscalisateurs FCPI.

Cedric1973

Re: les scpi

#155 Message par Cedric1973 » 05 avr. 2011, 12:32

Il se coinfrerait moins certe, mais moi je veux bien lui filer des frais importants à partir du moment où il me fait gagner plus d'argent que si je gérais directement.

grob
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#156 Message par grob » 05 avr. 2011, 14:20

Pour avoir pratiqué feu les holdings ISF, certains mécanismes sont quand même franchement du vol, genre : "tu récupères ta mise de départ à la fin" (donc super RoI en prenant en compte l'avantage fiscal).
Mais : tous les bénéfices éventuels sont pour les gérants de la holding. toutes les pertes par contre viendraient en déduction du capital.

Et ces holdings étaient celles qui avaient le plus de souscription (dit autrement, le plus de rétrocommissions pour les conseillers en gestion de patrimoine, plus ou moins légales d'ailleurs puisqu'elles n'étaient censées être possible que sur les frais d'entrée).

romainfl
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#157 Message par romainfl » 29 sept. 2011, 18:26

Bonjour,

Je me permet de m'inserer dans votre conversation

Je me présente, Romain, 25 ans, zéro prêt en cours.

Un conseiller en gestion de patrimoine me propose d'investir en SCPI SOFIDY: Immorente 176 part à 305€, un pret sur 20 ans, ce qui me fait un effort d'épargne mensuelle de 110€.

Etant novice dans ce type d'investissement, je me retourne vers vous, afin d'avoir quelques avis extérieur.

Le prix de la part n'a t'il pas atteint sa maturité aux vus des histogrammes que j'ai en mains?

Vaut il mieux partir plutot sur du immorente 2, vu qu'elle est juste créée?

La crise étant encore présente, le risque est il démesuré?

Avez quelques conseils autres à me donner?

En vous remerciant par avance pour vos réponses.

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#158 Message par EmileZola » 29 sept. 2011, 18:48

Immorente c'est l'une des plus connues SCPI en murs de magasins, car c'est une des plus grosses et elle a de très bonne performance : 5,6% de rendement et un TRI depuis l'origine de 9,8%.

http://www.immorente.com/immorente.html

Après, est ce le moment d'en acheter, ça...

Kardane
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#159 Message par Kardane » 01 nov. 2011, 11:38

Pour ceux qui n'y connaissent rien, comme moi, dans le capital de septembre, ils donnent plusieurs scpi qui "vaudraient" le coup :

SCPI DE CREATION ANCIENNE :
-Epargne foncière, rendement 2010 7%, valeur de la part 750€
-Efimmo1, rendement 2010 5,8%, valeur de la part 225€
Frais d'entrée 13%

SCPI DE CREATION RECENTE :
-PFO, rendement 2010 5,5%, valeur 178€
-Primopierre, rendement 5,7%, valeur 191€
frais d'entrée 12%

SCPI DE MURS DE BOUTIQUES ET SUPERMARCHES :
Cifocoma 3, rendement 5,7%, valeur 215€
Foncia pierre rendement, rendement 6%, valeur 830€
frais d'entrée 13%


Qu'est ce qu'il faut prendre en compte en priorité? Est ce que vous connaissez ces scpi?
Merci de votre partage de connaissances :wink:

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#160 Message par mikachu » 01 nov. 2011, 11:42

12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)

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#161 Message par EmileZola » 01 nov. 2011, 11:43

J'en connais quelques une de nom c'est tout.
Il faut vérifier aussi le taux d'occupation et les réserves.

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#162 Message par EmileZola » 01 nov. 2011, 11:43

mikachu a écrit :12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)
Ce sont à peu près les frais que tu auras en faisant un investissement en direct.

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#163 Message par mikachu » 01 nov. 2011, 12:14

EmileZola a écrit :
mikachu a écrit :12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)
Ce sont à peu près les frais que tu auras en faisant un investissement en direct.
ça fait largement plus que les frais de notaire => comment???

ensuite ça n'en reste pas moins très cher!!!

en assumant 6% de rendement et 13% de frais, il faut 5 ans en sortant au prix d'entrée pour faire 2.5% de rendement à ces conditions! et au bout de 15 ans on est à peine à 4.7%!!!

à moins de défiscaliser (si c'est possible?) aucun intérêt amha.

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#164 Message par Gpzzzz » 01 nov. 2011, 12:51

grob a écrit :Pour avoir pratiqué feu les holdings ISF, certains mécanismes sont quand même franchement du vol, genre : "tu récupères ta mise de départ à la fin" (donc super RoI en prenant en compte l'avantage fiscal).
Mais : tous les bénéfices éventuels sont pour les gérants de la holding. toutes les pertes par contre viendraient en déduction du capital.

Et ces holdings étaient celles qui avaient le plus de souscription (dit autrement, le plus de rétrocommissions pour les conseillers en gestion de patrimoine, plus ou moins légales d'ailleurs puisqu'elles n'étaient censées être possible que sur les frais d'entrée).
Faut pas confondre placement financiers et vendeur de cuisine..
Clairement investir via du porte à porte, c'est comme se prendre une carotte ou tu penses ^^
Mais bien sur, vu que le Francais est un pigeon, c'est ces méthodes qui marchent le mieux !!! :roll:

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#165 Message par EmileZola » 01 nov. 2011, 13:18

mikachu a écrit :
EmileZola a écrit :
mikachu a écrit :12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)
Ce sont à peu près les frais que tu auras en faisant un investissement en direct.
ça fait largement plus que les frais de notaire => comment???

ensuite ça n'en reste pas moins très cher!!!

en assumant 6% de rendement et 13% de frais, il faut 5 ans en sortant au prix d'entrée pour faire 2.5% de rendement à ces conditions! et au bout de 15 ans on est à peine à 4.7%!!!

à moins de défiscaliser (si c'est possible?) aucun intérêt amha.
13% c'est un peu élevé en effet. Mes SCPI sont plus dans les 10%.

Mais déjà en direct t'as :
7% de frais de Notaire
3% de frais d'agence

C'est équivalent.

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#166 Message par crispus » 01 nov. 2011, 13:33

L'immo commercial a signé le chant du cygne de la bulle de 1990. C'est amha le placement le plus risqué ces derniers temps.

J'attends avec impatience la suite du feuilleton pour ma région :
2007 : L’immobilier de bureaux accroît son dynamisme
2009 : A Rennes, des bureaux en manque de locataires
2011 : :?:

Si on trouve moins de grues en périphérie de la ville, Je vois toujours autant de pancartes "à vendre/à louer" dont certaines dans un état pitoyable. Voire même une recrudescence de panneaux "à louer" sur des boutiques vides.
J'ai appris dernièrement qu'un immeuble de bureaux des années 1980 allait être rasé pour faire... 4 pavillons ! Le monde à l'envers..

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#167 Message par mikachu » 01 nov. 2011, 20:03

EmileZola a écrit :13% c'est un peu élevé en effet. Mes SCPI sont plus dans les 10%.

Mais déjà en direct t'as :
7% de frais de Notaire
3% de frais d'agence

C'est équivalent.
absolument pas! eux les paient une fois à la réalisation des opérations, les souscripteurs les paient à chaque échange => le montant est scandaleusement élevé s'il ne s'agit pas de parts nouvelles, affectées à des opérations nouvelles.

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#168 Message par EmileZola » 01 nov. 2011, 20:43

Oui, c'est vrai.
Mais pour toi c'est pareil.

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#169 Message par mikachu » 02 nov. 2011, 11:07

non, pas nécessairement... pas que je recommande parce que ça a ses dangers, mais tu peux aussi racheter des parts de sci et tu n'auras pas ce type de frais. en particulier si tu rachète des murs de fonds de commerce, ou si tu rachètes des parts dans la sci de papa/maman...

et ça ne change rien au fait que tu leur fais "cadeau" de 2 années de rendement, et que si la scpi ne réalise plus d'investissements, elle s'est transformée en ponzi.

ensuite quand tu dis que c'est équivalent, c'est vraiment une vue de l'esprit... quand tu paies les FN ou les frais d'agence, c'est le vendeur qui les paie... tu ne paies pas 10% plus cher que le prix que la rentabilité de l'opération te suggère de payer parce qu'il y a une agence sur le coup et des impôts à payer... tu calcules ta rentabilité sur le prix complet. donc je préférerais largement qu'ils annoncent directement un taux de rentabilité "réel" plutôt que d'annoncer un taux qui ne sera mathématiquement jamais atteint à cause des frais d'entrée.

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#170 Message par EmileZola » 02 nov. 2011, 11:10

Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.

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#171 Message par mikachu » 02 nov. 2011, 11:13

EmileZola a écrit :Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.
excellent :mrgreen:

sur la valeur de cession? (ça tue encore plus le rendement, et ça tue encore plus la justification "c'est à cause des frais")

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#172 Message par EmileZola » 02 nov. 2011, 11:41

mikachu a écrit :
EmileZola a écrit :Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.
excellent :mrgreen:

sur la valeur de cession? (ça tue encore plus le rendement, et ça tue encore plus la justification "c'est à cause des frais")
Oui, comme ça tu payes plus, vu que le prix de la part a monté.

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#173 Message par mikachu » 02 nov. 2011, 13:15

EmileZola a écrit :
mikachu a écrit :
EmileZola a écrit :Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.
excellent :mrgreen:

sur la valeur de cession? (ça tue encore plus le rendement, et ça tue encore plus la justification "c'est à cause des frais")
Oui, comme ça tu payes plus, vu que le prix de la part a monté.
c'est génial, ils prétendent être obligé de liquider des actifs pour faire face aux cessions de part? ils les rachètent eux-même pour assurer la liquidité au moins?

il n'y a pas à dire, si je ne croyais pas à la bulle, je sais ce que je ferais comme métier...

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#174 Message par EmileZola » 02 nov. 2011, 13:35

T'es pas obligé de souscrire si tu trouves les frais trop important. :wink:

La cession de parts se fait d'abord entre les acheteurs et les vendeurs. Le gérant centralisant les ordres. Tu peux aussi les vendre de gré à gré si tu trouves un acheteur.
Ensuite y'a parfois un fonds de réserve qui permet de vendre des parts sans acheteur en face.
Si ce fonds s'épuise, il faut attendre.

Mais en ce moment ce sont plutôt les vendeurs qui manquent. Tu vends tes parts en 15 jours (pour mes SCPI).
Pendant la crise de 2008, il fallait attendre 2 ou 3 mois.

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#175 Message par mikachu » 02 nov. 2011, 13:55

EmileZola a écrit :T'es pas obligé de souscrire si tu trouves les frais trop important. :wink:
c'était pas au programme... le rendement est trop faible, c'est un pari sur l'augmentation des prix de l'immobilier :roll:

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#176 Message par EmileZola » 02 nov. 2011, 13:57

mikachu a écrit :
EmileZola a écrit :T'es pas obligé de souscrire si tu trouves les frais trop important. :wink:
c'était pas au programme... le rendement est trop faible, c'est un pari sur l'augmentation des prix de l'immobilier :roll:
Moi même je ne sais pas si j'achèterais aujourd'hui. Même si ce n'est pas de l'immo d'habitation.

Le rendement me convient, entre 5,5 et 6,0% pour ma SCPI en murs de boutiques. Avec la revalo de part, on arrive à 8 ou 9 % en moyenne ces dernières années.

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#177 Message par pit » 02 nov. 2011, 15:18

en moyenne ces dernières années
Il convient de préciser.
Les rendements n’arrêtent pas de chuter, car les relocations sont difficiles et souvent revues à la baisse. Avec la récession qui se profile ça va empirer, personnellement je n’investis plus dans ces placements depuis quelques années. Il faut attendre que la bulle se dégonfle et que les rendements repassent les 7%.
Le pire est derrière nous: ça va être terrible quand ça va nous rattrapper ...
« Si Dieu cessait de pardonner une seconde, notre terre volerait en éclats. » (Julien Green)
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#178 Message par pit » 08 nov. 2011, 09:37

Contrairement à Cedric-Zola je déconseille depuis des années de souscrire à des SCPI, car la valeur des parts et des rendements ne peuvent que diminuer à l’avenir. Illustration :

Je viens de recevoir le bulletin d’info de Foncia, concernant la SCPI Pierre Select, soit une SCPI moyenne.

Taux d’occupation en surface : fin 2009 90%, 2010 88%, 2011 76%
Nous assistons à un véritable effondrement en cours des relocations, soit les loyers sont revus à la baisse, soit les locaux restent vacants.
Evidemment les rendements suivent la tendance. Fin 2009 le rendement par part était de 7%, en 2010 de 6% et 2011 de 5%.
L’année dernière au sommet de la bulle SCPI, il y avait 5 acheteurs (gros pigeons) pour 1 vente. Au 31/08/2011, nous avons 605 offres de vente pour 307 à l’achat. Les loosers commencent à se rendre compte du problème, mais il reste encore des pigeons pour acheter. Le réveil va être dur dans 1 an ou 2 pour ceux qui auront acheté en 2010. Gueule de bois assurée et grosses moins-values en perspective.

Comme pour l’immobilier d’habitation une bulle spéculative c’est formée sur les SCPI bureau et commerce. Cette bulle est en train d’exploser. Je considère le marché des SCPI bureau-boutique comme un indicateur avancé de l’immobilier d’habitation, et je suis sûr désormais que le retournement de ce marché est proche.

Quant à ceux qui seraient tentés d’aller voir du côté de la bourse pour investir dans les SIIC, un tir de missiles règlementaire s’abat sur ces produits immobilier. L’Assemblée Nationale aurait, voté la suppression de l’abattement de 40% sur les dividendes versés par les sociétés au statut SIIC, et ce à partir du 1er janvier 2012. Les amendements adoptés à l’assemblée générale laissent craindre que les titres de foncières soient obligatoirement délogés des PEA avant le premier janvier 2013.
Le pire est derrière nous: ça va être terrible quand ça va nous rattrapper ...
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#179 Message par EmileZola » 17 nov. 2011, 22:16


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#180 Message par twister » 18 nov. 2011, 20:25

J'ai, pour l'instant abandonné le projet d'achat de part de SCPI, convaincu que les prix des loyers et donc des SCPI allaient baisser en 2012, de la même manière qu'ils avaient baissé en 2009, suite à la crise de 2008.
Je me reposerai donc la question l'année prochaine, mais sans conviction.
Ni locataire, ni propriétaire, mais H-E-U-R-E-U-X quand même !

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#181 Message par EmileZola » 19 nov. 2011, 09:59

Oui, en ce moment c'est chaud.

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#182 Message par Cyber-PAPY » 19 nov. 2011, 10:49

La corrélation entre le prix des loyers et le prix de l'immobilier d'entreprise est assez forte.
Dans certains endroits bon nombre de locaux ont effectivement du mal à trouver preneur.
Ceci devrait amener une baisse des loyers et à terme une baisse de la valeur vénale des immeubles.

Est-ce que pour autant cela va entrainer une chute importante du prix de la part des SCPI et / ou de leur dividendes :?:
C'est probable
reste à quantifier cette baisse et cela personne ne le sait.
Il est pourtant clair qu'avec un rendement de l'ordre de 5% il ne faut pas faire d'erreur car on a vite absorbé une année de dividendes.

Pour l'instant je pense qu'il est prudent d'attendre.

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Re: les scpi

#183 Message par pit » 05 janv. 2012, 09:33

Je viens de lire ça sur Bourso : http://www.boursorama.com/actualites/le ... a313ba7f55

Les entreprises vont louer beaucoup moins de bureaux :
Moins de deux millions de m² seront loués en Ile de France contre 2,3 millions en 2010.
Il fallait s'y attendre. Avec la crise, l'immobilier d'entreprise va piquer du nez cette année. «La location de bureaux en Ile de France passera en dessous de deux millions de m2 contre 2,3 millions de m2 en 2011», affirme Thierry Juteau, directeur général du cabinet spécialisé, Cushman & Wakefield France. On est bien loin de l'année record, 2006, où 2,8 millions de m2 avaient trouvé preneur dans la région capitale.
«Nous anticipons ce recul car le secteur banques-assurances et les organismes publics ou parapublics qui représentent 40 % de la demande ont besoin de réduire leurs coûts immobiliers», argumente Thiery Juteau. Même son de cloche ou presque chez BNP Paribas Real Estate qui table sur 2,1 millions de m2 de bureaux loués avec une croissance de 0,3 %. Un recul de la demande qui impactera le niveau des loyers. «Les loyers des immeubles anciens baisseront de 3à 8 %», pronostique-t-on chez BNP Paribas Real Estate.
Quant aux investisseurs (compagnies d'assurance, fonds souverains, foncières…) qui achètent des immeubles de bureaux, ils seront aussi plus prudents. «Après avoir dépassé les 16 milliards d'euros en 2011, le marché devrait reculer de 20 à 25 %», estime Olivier Gérard, le président de Cushman & Wakefield France. 12 milliards seraient donc investis, pas plus qu'en 2004. Les causes de ce reflux sont connues: l'attentisme lié aux élections, la perte programmé de la note triple A…
Voilà une info de plus qui va dans mon sens. De manière générale, si l’immobilier de bureau se casse la gueule, logiquement celui de l’habitat suit à 1 an d’intervalle. Du moins, c’est ainsi que les choses se sont passées à la fin des années 90. Il va falloir suivre de près les bulletins d’infos en 2012 des SCPI, et normalement le prix des parts devrait commencer à chuter assez rapidement. Je pense que les baissiers qui rongent leur frein depuis des années, tiennent enfin leur revanche. La patience va payer, mais il va encore falloir attendre…
Le pire est derrière nous: ça va être terrible quand ça va nous rattrapper ...
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Re: les scpi

#184 Message par EmileZola » 05 janv. 2012, 09:39

J'ai pas d'immo de bureau.

Le prix de mes parts en murs de boutiques vient encore d'augmenter de 2,4% au 1er janvier. Et mon immobilier en loi de 1948 a augmenté de 18% en 2011.

Après je ne sais pas si ça va durer...

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#185 Message par EmileZola » 10 févr. 2013, 15:14

Voici un bilan des mes 2 SCPI sur 6 ans (+ estimation pour 2013).

Novapierre 1 est une SCPI en murs de magasins
Pierre 48 est de l'immo d'habitation de PV. Investi en partie en immo loi 1948.

Les chiffres sont nets de tout frais tiennent compte bien sûr des mes emprunts (que je suis en train de renégocier en ce moment).

Si vous avez des questions ou des remarques n'hésitez pas.


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#186 Message par Bullitt » 10 févr. 2013, 15:19

EmileZola a écrit : Si vous avez des questions ou des remarques n'hésitez pas.
C'est dû à quoi la dégringolade de 6,5% sur Pierre 48 en 2009 ?
Parrainages Fortuneo, Boursorama, LinXea, Altaprofits, ING, BforBank, Monabanq, Zesto, Bourse Direct, Assurancevie.com, c'est la crise...

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#187 Message par EmileZola » 10 févr. 2013, 15:52

Bullitt a écrit :
EmileZola a écrit : Si vous avez des questions ou des remarques n'hésitez pas.
C'est dû à quoi la dégringolade de 6,5% sur Pierre 48 en 2009 ?
Baisse du cours de la part. Du fait de la baisse des prix immobiliers.

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#188 Message par slash33 » 10 févr. 2013, 16:28

Je ne comprends pas grand chose à ton calcul. Tu m'arrêtes si je me trompe mais:

Code : Tout sélectionner

solde initial (2007)
novapierre 1   pierre 48
39390          23140

novapierre 1               pierre 48   
année   intérêts   solde   intérêts   solde
2007    1942       41332   849        23989
2008    738        42070   -86        23903
2009    857        42927   -1654      22249
2010    2262       45189   209        22458
2011    1632       46821   3813       26271
2012    676        47497   1354       27625
2013(p) 1088       48585   654        28279

frais (de 2007 à 2012 inclus?)
novapierre 1   pierre 48
3251           2295

solde net de frais
novapierre 1   pierre 48
45334          25984

emprunts
novapierre 1   pierre 48
capital:39390  capital:23160
mensualité?    mensualité?
durée?         durée?

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#189 Message par EmileZola » 10 févr. 2013, 16:36

En fait en 2006 j'étais négatif à cause des frais d'achat.
En fait ceux ci sont payés à la vente. Mais je les déduits quand même pour calculer la performance nette.

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Re: les scpi

#190 Message par EmileZola » 10 févr. 2013, 16:45

Deux emprunts sur 15 ans.
Un à 3,8%
L'autre in fine à base 4,5%

Je suis en train de les renégocier à 2,8%sur 9 ans.

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#191 Message par Gpzzzz » 10 févr. 2013, 16:52

mouais c'est juste "correct" on va dire, sachant que tu indiques un rendement pour 2013 alors qu'on est que le 10/02 :?:
quand je vois les pertes de 2008/2009, je me dis que c'est peut etre un peu prématuré non ? sur quoi tu te bases pour cette prévison ?

enfin pour résumer si tes chiffres sont corrects ca fait du 30% sur 7ans.. c'est pas mal :wink:

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#192 Message par EmileZola » 10 févr. 2013, 17:02

Mes chiffres sont corrects vu que c'est le fichier qui me sert à suivre mes 2 SCPI à l'€ près et aussi à déclarer la fiscalité.

Pour 2013, je me base sur l'évolution du prix de la part de Pierre 48. Elle est déjà connu jusqu'à juillet, et sur les revenus de Novapierre qui sont assez stables d'une année sur l'autre (je n'ai mis aucune évolution du prix de la part).

Sachant que pour Pierre 48 il va y avoir une distribution de dividende exceptionnelle comme ces 3 dernières années que je n'ai pas répercutée encore dans mon fichier.. Elle provient de la vente d'immeubles et correspond à 2% de mémoire 1,1%.

enfin pour résumer si tes chiffres sont corrects ca fait du 30% sur 7ans.. c'est pas mal
Oui ça va.
Surtout que c'est financé 100% à crédit, donc j'ai fait ça avec de l'argent que je n'avais pas en fait. Effet de levier inside !

Cet effet de levier devrait être augmenté quand je serai à un taux de 2,8%.
Modifié en dernier par EmileZola le 10 févr. 2013, 19:33, modifié 1 fois.

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Re: les scpi

#193 Message par EmileZola » 10 févr. 2013, 19:32

J'ai vérifié. Le dividende exceptionnel sera de 1,1% et non 2% comme j'avais écrit.
Versé en juin normalement. Avec possibilité de se le faire payer en parts supplémentaires comme les autres fois.

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#194 Message par Cyber-PAPY » 22 févr. 2013, 16:03

EmileZola a écrit :Voici un bilan des mes 2 SCPI sur 6 ans (+ estimation pour 2013).
Image
Je ne comprend pas ben pourquoi les revenus baissent régulièrement sur Novapierre (à chaque trimestre ?) pour remonter brutalement .
Habituellement les revenus sont fixes sur toute l'année etle remboursement du capital donne une diminution des intérêts qui fait augmenter le revenu.

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Re: les scpi

#195 Message par EmileZola » 22 févr. 2013, 17:38

La courbe ne représente pas les revenus mais le gain net.
Il baisse à cause de mon emprunt puis remonte en fin de trimestre quand je touche les dividendes.

Gei
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Re: les scpi

#196 Message par Gei » 22 févr. 2013, 18:44

Ta vie intime est fascinante, Cédric, vraiment.

On en vient à te souhaiter que tu t'habilles en latex quand tu mets à jour tes tables XL en même temps que ta femme te fouette avec des orties trempées dans le raifort.

Bref, qu'un peu de perversité vienne égayer tes ambitions d'aide-comptable, à défaut de mieux.

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#197 Message par EmileZola » 22 févr. 2013, 19:23

Jalouse va... :mrgreen:
Tu ne sais pas te servir d'Excel...

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Re: les scpi

#198 Message par EmileZola » 23 févr. 2013, 11:08

Ca y est j'ai obtenu la proposition finale pour la négociation de taux de mes 2 emprunts SCPI.

En ce moment j'ai deux emprunts sur 15 ans (reste 9 ans) :
- un amortissable à 3,80%
- un in fine à 4,50%

On me propose à la place (sur 9 ans) :
- 2,80% pour l'amortissable
- 3,00% pour le in fine

Frais : normalement il y a 400 € de frais de réaménagement par prêt. J'ai négocié à 200 €.

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Re: les scpi

#199 Message par EmileZola » 23 févr. 2013, 16:28

J'ai calculé, je gagne 1249 € sur le prêt amortissable et 2924 € sur le in fine.
Soit 4174 € au total.

Ca vaut le coup de négocier...

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Re: les scpi

#200 Message par quentin74 » 17 juin 2013, 20:15

EmileZola a écrit :Mes chiffres sont corrects vu que c'est le fichier qui me sert à suivre mes 2 SCPI à l'€ près et aussi à déclarer la fiscalité.


Oui ça va.
Surtout que c'est financé 100% à crédit, donc j'ai fait ça avec de l'argent que je n'avais pas en fait. Effet de levier inside !

Cet effet de levier devrait être augmenté quand je serai à un taux de 2,8%.
bonjour,

Mais les loyers/revenus ont ils compensé 100% de votre prêt ?

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