Bulle Immobilière

FCPI et FIP sont bloqués officiellement 5 mais plutôt 8 ans, et ils permettent une mutualisation du risque par rapport à un investissement en direct dans une PME/PMI qui nécessite d'avoir les bons contacts, et de se gérer le risque et la comm avec la PME/PMI tout seul.
Ca me semble chaud l'investissement en direct.

SoulMan a écrit :FCPI et FIP sont bloqués officiellement 5 mais plutôt 8 ans, et ils permettent une mutualisation du risque par rapport à un investissement en direct dans une PME/PMI qui nécessite d'avoir les bons contacts, et de se gérer le risque et la comm avec la PME/PMI tout seul.
Ca me semble chaud l'investissement en direct.

J'ai regardé l'an passé le dossier FCPI.
Je me suis rendu compte que les frais perçus étaient supérieurs à l'avantage fiscal.
Moralité : j'ai préféré payer des impôts plutôt que d'engraisser des cravateux - en prenant un risque élevé - de plus.

Les frais à la limite tu t'en moques.
Seule la perf finale compte !

Cedric1973 a écrit :Les frais à la limite tu t'en moques.
Seule la perf finale compte !

Ben non, si ils n'y avaient pas l'avantage fiscal de 25%, les défiscalisateurs en FCPI se goinfreraient moins.

Donc ce sera sans moi.
Parce que je préfère financer des écoles et des infirmières que des costards Boss de ces défiscalisateurs FCPI.

Il se coinfrerait moins certe, mais moi je veux bien lui filer des frais importants à partir du moment où il me fait gagner plus d'argent que si je gérais directement.

Pour avoir pratiqué feu les holdings ISF, certains mécanismes sont quand même franchement du vol, genre : "tu récupères ta mise de départ à la fin" (donc super RoI en prenant en compte l'avantage fiscal).
Mais : tous les bénéfices éventuels sont pour les gérants de la holding. toutes les pertes par contre viendraient en déduction du capital.

Et ces holdings étaient celles qui avaient le plus de souscription (dit autrement, le plus de rétrocommissions pour les conseillers en gestion de patrimoine, plus ou moins légales d'ailleurs puisqu'elles n'étaient censées être possible que sur les frais d'entrée).

Bonjour,

Je me permet de m'inserer dans votre conversation

Je me présente, Romain, 25 ans, zéro prêt en cours.

Un conseiller en gestion de patrimoine me propose d'investir en SCPI SOFIDY: Immorente 176 part à 305€, un pret sur 20 ans, ce qui me fait un effort d'épargne mensuelle de 110€.

Etant novice dans ce type d'investissement, je me retourne vers vous, afin d'avoir quelques avis extérieur.

Le prix de la part n'a t'il pas atteint sa maturité aux vus des histogrammes que j'ai en mains?

Vaut il mieux partir plutot sur du immorente 2, vu qu'elle est juste créée?

La crise étant encore présente, le risque est il démesuré?

Avez quelques conseils autres à me donner?

En vous remerciant par avance pour vos réponses.

Immorente c'est l'une des plus connues SCPI en murs de magasins, car c'est une des plus grosses et elle a de très bonne performance : 5,6% de rendement et un TRI depuis l'origine de 9,8%.

http://www.immorente.com/immorente.html

Après, est ce le moment d'en acheter, ça...

Pour ceux qui n'y connaissent rien, comme moi, dans le capital de septembre, ils donnent plusieurs scpi qui "vaudraient" le coup :

SCPI DE CREATION ANCIENNE :
-Epargne foncière, rendement 2010 7%, valeur de la part 750€
-Efimmo1, rendement 2010 5,8%, valeur de la part 225€
Frais d'entrée 13%

SCPI DE CREATION RECENTE :
-PFO, rendement 2010 5,5%, valeur 178€
-Primopierre, rendement 5,7%, valeur 191€
frais d'entrée 12%

SCPI DE MURS DE BOUTIQUES ET SUPERMARCHES :
Cifocoma 3, rendement 5,7%, valeur 215€
Foncia pierre rendement, rendement 6%, valeur 830€
frais d'entrée 13%


Qu'est ce qu'il faut prendre en compte en priorité? Est ce que vous connaissez ces scpi?
Merci de votre partage de connaissances

12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)

J'en connais quelques une de nom c'est tout.
Il faut vérifier aussi le taux d'occupation et les réserves.

mikachu a écrit :12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)

Ce sont à peu près les frais que tu auras en faisant un investissement en direct.

EmileZola a écrit :

mikachu a écrit :12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)

Ce sont à peu près les frais que tu auras en faisant un investissement en direct.

ça fait largement plus que les frais de notaire => comment???

ensuite ça n'en reste pas moins très cher!!!

en assumant 6% de rendement et 13% de frais, il faut 5 ans en sortant au prix d'entrée pour faire 2.5% de rendement à ces conditions! et au bout de 15 ans on est à peine à 4.7%!!!

à moins de défiscaliser (si c'est possible?) aucun intérêt amha.

grob a écrit :Pour avoir pratiqué feu les holdings ISF, certains mécanismes sont quand même franchement du vol, genre : "tu récupères ta mise de départ à la fin" (donc super RoI en prenant en compte l'avantage fiscal).
Mais : tous les bénéfices éventuels sont pour les gérants de la holding. toutes les pertes par contre viendraient en déduction du capital.

Et ces holdings étaient celles qui avaient le plus de souscription (dit autrement, le plus de rétrocommissions pour les conseillers en gestion de patrimoine, plus ou moins légales d'ailleurs puisqu'elles n'étaient censées être possible que sur les frais d'entrée).

Faut pas confondre placement financiers et vendeur de cuisine..
Clairement investir via du porte à porte, c'est comme se prendre une carotte ou tu penses ^^
Mais bien sur, vu que le Francais est un pigeon, c'est ces méthodes qui marchent le mieux !!!

mikachu a écrit :

EmileZola a écrit :

mikachu a écrit :12-13% de frais d'entrée, je passe!

(on peut faire un joli ponzi avec des frais d'entrée supérieurs au rendement)

Ce sont à peu près les frais que tu auras en faisant un investissement en direct.

ça fait largement plus que les frais de notaire => comment???

ensuite ça n'en reste pas moins très cher!!!

en assumant 6% de rendement et 13% de frais, il faut 5 ans en sortant au prix d'entrée pour faire 2.5% de rendement à ces conditions! et au bout de 15 ans on est à peine à 4.7%!!!

à moins de défiscaliser (si c'est possible?) aucun intérêt amha.

13% c'est un peu élevé en effet. Mes SCPI sont plus dans les 10%.

Mais déjà en direct t'as :
7% de frais de Notaire
3% de frais d'agence

C'est équivalent.

L'immo commercial a signé le chant du cygne de la bulle de 1990. C'est amha le placement le plus risqué ces derniers temps.

J'attends avec impatience la suite du feuilleton pour ma région :
2007 : L’immobilier de bureaux accroît son dynamisme
2009 : A Rennes, des bureaux en manque de locataires
2011 :

Si on trouve moins de grues en périphérie de la ville, Je vois toujours autant de pancartes "à vendre/à louer" dont certaines dans un état pitoyable. Voire même une recrudescence de panneaux "à louer" sur des boutiques vides.
J'ai appris dernièrement qu'un immeuble de bureaux des années 1980 allait être rasé pour faire... 4 pavillons ! Le monde à l'envers..

EmileZola a écrit :13% c'est un peu élevé en effet. Mes SCPI sont plus dans les 10%.

Mais déjà en direct t'as :
7% de frais de Notaire
3% de frais d'agence

C'est équivalent.

absolument pas! eux les paient une fois à la réalisation des opérations, les souscripteurs les paient à chaque échange => le montant est scandaleusement élevé s'il ne s'agit pas de parts nouvelles, affectées à des opérations nouvelles.

Oui, c'est vrai.
Mais pour toi c'est pareil.

non, pas nécessairement... pas que je recommande parce que ça a ses dangers, mais tu peux aussi racheter des parts de sci et tu n'auras pas ce type de frais. en particulier si tu rachète des murs de fonds de commerce, ou si tu rachètes des parts dans la sci de papa/maman...

et ça ne change rien au fait que tu leur fais "cadeau" de 2 années de rendement, et que si la scpi ne réalise plus d'investissements, elle s'est transformée en ponzi.

ensuite quand tu dis que c'est équivalent, c'est vraiment une vue de l'esprit... quand tu paies les FN ou les frais d'agence, c'est le vendeur qui les paie... tu ne paies pas 10% plus cher que le prix que la rentabilité de l'opération te suggère de payer parce qu'il y a une agence sur le coup et des impôts à payer... tu calcules ta rentabilité sur le prix complet. donc je préférerais largement qu'ils annoncent directement un taux de rentabilité "réel" plutôt que d'annoncer un taux qui ne sera mathématiquement jamais atteint à cause des frais d'entrée.

Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.

EmileZola a écrit :Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.

excellent

sur la valeur de cession? (ça tue encore plus le rendement, et ça tue encore plus la justification "c'est à cause des frais")

mikachu a écrit :

EmileZola a écrit :Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.

excellent

sur la valeur de cession? (ça tue encore plus le rendement, et ça tue encore plus la justification "c'est à cause des frais")

Oui, comme ça tu payes plus, vu que le prix de la part a monté.

EmileZola a écrit :

mikachu a écrit :

EmileZola a écrit :Pour info, la plupart du temps les frais d'entrée sont payés à la sortie.

excellent

sur la valeur de cession? (ça tue encore plus le rendement, et ça tue encore plus la justification "c'est à cause des frais")

Oui, comme ça tu payes plus, vu que le prix de la part a monté.

c'est génial, ils prétendent être obligé de liquider des actifs pour faire face aux cessions de part? ils les rachètent eux-même pour assurer la liquidité au moins?

il n'y a pas à dire, si je ne croyais pas à la bulle, je sais ce que je ferais comme métier...

T'es pas obligé de souscrire si tu trouves les frais trop important.

La cession de parts se fait d'abord entre les acheteurs et les vendeurs. Le gérant centralisant les ordres. Tu peux aussi les vendre de gré à gré si tu trouves un acheteur.
Ensuite y'a parfois un fonds de réserve qui permet de vendre des parts sans acheteur en face.
Si ce fonds s'épuise, il faut attendre.

Mais en ce moment ce sont plutôt les vendeurs qui manquent. Tu vends tes parts en 15 jours (pour mes SCPI).
Pendant la crise de 2008, il fallait attendre 2 ou 3 mois.

EmileZola a écrit :T'es pas obligé de souscrire si tu trouves les frais trop important.

c'était pas au programme... le rendement est trop faible, c'est un pari sur l'augmentation des prix de l'immobilier

mikachu a écrit :

EmileZola a écrit :T'es pas obligé de souscrire si tu trouves les frais trop important.

c'était pas au programme... le rendement est trop faible, c'est un pari sur l'augmentation des prix de l'immobilier

Moi même je ne sais pas si j'achèterais aujourd'hui. Même si ce n'est pas de l'immo d'habitation.

Le rendement me convient, entre 5,5 et 6,0% pour ma SCPI en murs de boutiques. Avec la revalo de part, on arrive à 8 ou 9 % en moyenne ces dernières années.

en moyenne ces dernières années

Il convient de préciser.
Les rendements n’arrêtent pas de chuter, car les relocations sont difficiles et souvent revues à la baisse. Avec la récession qui se profile ça va empirer, personnellement je n’investis plus dans ces placements depuis quelques années. Il faut attendre que la bulle se dégonfle et que les rendements repassent les 7%.

Contrairement à Cedric-Zola je déconseille depuis des années de souscrire à des SCPI, car la valeur des parts et des rendements ne peuvent que diminuer à l’avenir. Illustration :

Je viens de recevoir le bulletin d’info de Foncia, concernant la SCPI Pierre Select, soit une SCPI moyenne.

Taux d’occupation en surface : fin 2009 90%, 2010 88%, 2011 76%
Nous assistons à un véritable effondrement en cours des relocations, soit les loyers sont revus à la baisse, soit les locaux restent vacants.
Evidemment les rendements suivent la tendance. Fin 2009 le rendement par part était de 7%, en 2010 de 6% et 2011 de 5%.
L’année dernière au sommet de la bulle SCPI, il y avait 5 acheteurs (gros pigeons) pour 1 vente. Au 31/08/2011, nous avons 605 offres de vente pour 307 à l’achat. Les loosers commencent à se rendre compte du problème, mais il reste encore des pigeons pour acheter. Le réveil va être dur dans 1 an ou 2 pour ceux qui auront acheté en 2010. Gueule de bois assurée et grosses moins-values en perspective.

Comme pour l’immobilier d’habitation une bulle spéculative c’est formée sur les SCPI bureau et commerce. Cette bulle est en train d’exploser. Je considère le marché des SCPI bureau-boutique comme un indicateur avancé de l’immobilier d’habitation, et je suis sûr désormais que le retournement de ce marché est proche.

Quant à ceux qui seraient tentés d’aller voir du côté de la bourse pour investir dans les SIIC, un tir de missiles règlementaire s’abat sur ces produits immobilier. L’Assemblée Nationale aurait, voté la suppression de l’abattement de 40% sur les dividendes versés par les sociétés au statut SIIC, et ce à partir du 1er janvier 2012. Les amendements adoptés à l’assemblée générale laissent craindre que les titres de foncières soient obligatoirement délogés des PEA avant le premier janvier 2013.

Un exemple de SCPI pas mal :
http://www.paref-gestion.com/pdf/pierre ... 011-11.pdf

J'ai, pour l'instant abandonné le projet d'achat de part de SCPI, convaincu que les prix des loyers et donc des SCPI allaient baisser en 2012, de la même manière qu'ils avaient baissé en 2009, suite à la crise de 2008.
Je me reposerai donc la question l'année prochaine, mais sans conviction.

Oui, en ce moment c'est chaud.

La corrélation entre le prix des loyers et le prix de l'immobilier d'entreprise est assez forte.
Dans certains endroits bon nombre de locaux ont effectivement du mal à trouver preneur.
Ceci devrait amener une baisse des loyers et à terme une baisse de la valeur vénale des immeubles.

Est-ce que pour autant cela va entrainer une chute importante du prix de la part des SCPI et / ou de leur dividendes
C'est probable
reste à quantifier cette baisse et cela personne ne le sait.
Il est pourtant clair qu'avec un rendement de l'ordre de 5% il ne faut pas faire d'erreur car on a vite absorbé une année de dividendes.

Pour l'instant je pense qu'il est prudent d'attendre.

Je viens de lire ça sur Bourso : http://www.boursorama.com/actualites/le ... a313ba7f55

Les entreprises vont louer beaucoup moins de bureaux :

Moins de deux millions de m² seront loués en Ile de France contre 2,3 millions en 2010.
Il fallait s'y attendre. Avec la crise, l'immobilier d'entreprise va piquer du nez cette année. «La location de bureaux en Ile de France passera en dessous de deux millions de m2 contre 2,3 millions de m2 en 2011», affirme Thierry Juteau, directeur général du cabinet spécialisé, Cushman & Wakefield France. On est bien loin de l'année record, 2006, où 2,8 millions de m2 avaient trouvé preneur dans la région capitale.
«Nous anticipons ce recul car le secteur banques-assurances et les organismes publics ou parapublics qui représentent 40 % de la demande ont besoin de réduire leurs coûts immobiliers», argumente Thiery Juteau. Même son de cloche ou presque chez BNP Paribas Real Estate qui table sur 2,1 millions de m2 de bureaux loués avec une croissance de 0,3 %. Un recul de la demande qui impactera le niveau des loyers. «Les loyers des immeubles anciens baisseront de 3à 8 %», pronostique-t-on chez BNP Paribas Real Estate.
Quant aux investisseurs (compagnies d'assurance, fonds souverains, foncières…) qui achètent des immeubles de bureaux, ils seront aussi plus prudents. «Après avoir dépassé les 16 milliards d'euros en 2011, le marché devrait reculer de 20 à 25 %», estime Olivier Gérard, le président de Cushman & Wakefield France. 12 milliards seraient donc investis, pas plus qu'en 2004. Les causes de ce reflux sont connues: l'attentisme lié aux élections, la perte programmé de la note triple A…

Voilà une info de plus qui va dans mon sens. De manière générale, si l’immobilier de bureau se casse la gueule, logiquement celui de l’habitat suit à 1 an d’intervalle. Du moins, c’est ainsi que les choses se sont passées à la fin des années 90. Il va falloir suivre de près les bulletins d’infos en 2012 des SCPI, et normalement le prix des parts devrait commencer à chuter assez rapidement. Je pense que les baissiers qui rongent leur frein depuis des années, tiennent enfin leur revanche. La patience va payer, mais il va encore falloir attendre…

J'ai pas d'immo de bureau.

Le prix de mes parts en murs de boutiques vient encore d'augmenter de 2,4% au 1er janvier. Et mon immobilier en loi de 1948 a augmenté de 18% en 2011.

Après je ne sais pas si ça va durer...

Voici un bilan des mes 2 SCPI sur 6 ans (+ estimation pour 2013).

Novapierre 1 est une SCPI en murs de magasins
Pierre 48 est de l'immo d'habitation de PV. Investi en partie en immo loi 1948.

Les chiffres sont nets de tout frais tiennent compte bien sûr des mes emprunts (que je suis en train de renégocier en ce moment).

Si vous avez des questions ou des remarques n'hésitez pas.

EmileZola a écrit : Si vous avez des questions ou des remarques n'hésitez pas.

C'est dû à quoi la dégringolade de 6,5% sur Pierre 48 en 2009 ?

Bullitt a écrit :

EmileZola a écrit : Si vous avez des questions ou des remarques n'hésitez pas.

C'est dû à quoi la dégringolade de 6,5% sur Pierre 48 en 2009 ?

Baisse du cours de la part. Du fait de la baisse des prix immobiliers.

Je ne comprends pas grand chose à ton calcul. Tu m'arrêtes si je me trompe mais:

En fait en 2006 j'étais négatif à cause des frais d'achat.
En fait ceux ci sont payés à la vente. Mais je les déduits quand même pour calculer la performance nette.

Deux emprunts sur 15 ans.
Un à 3,8%
L'autre in fine à base 4,5%

Je suis en train de les renégocier à 2,8%sur 9 ans.

mouais c'est juste "correct" on va dire, sachant que tu indiques un rendement pour 2013 alors qu'on est que le 10/02
quand je vois les pertes de 2008/2009, je me dis que c'est peut etre un peu prématuré non ? sur quoi tu te bases pour cette prévison ?

enfin pour résumer si tes chiffres sont corrects ca fait du 30% sur 7ans.. c'est pas mal

Mes chiffres sont corrects vu que c'est le fichier qui me sert à suivre mes 2 SCPI à l'€ près et aussi à déclarer la fiscalité.

Pour 2013, je me base sur l'évolution du prix de la part de Pierre 48. Elle est déjà connu jusqu'à juillet, et sur les revenus de Novapierre qui sont assez stables d'une année sur l'autre (je n'ai mis aucune évolution du prix de la part).

Sachant que pour Pierre 48 il va y avoir une distribution de dividende exceptionnelle comme ces 3 dernières années que je n'ai pas répercutée encore dans mon fichier.. Elle provient de la vente d'immeubles et correspond à 2% de mémoire 1,1%.

enfin pour résumer si tes chiffres sont corrects ca fait du 30% sur 7ans.. c'est pas mal

Oui ça va.
Surtout que c'est financé 100% à crédit, donc j'ai fait ça avec de l'argent que je n'avais pas en fait. Effet de levier inside !

Cet effet de levier devrait être augmenté quand je serai à un taux de 2,8%.

J'ai vérifié. Le dividende exceptionnel sera de 1,1% et non 2% comme j'avais écrit.
Versé en juin normalement. Avec possibilité de se le faire payer en parts supplémentaires comme les autres fois.

EmileZola a écrit :Voici un bilan des mes 2 SCPI sur 6 ans (+ estimation pour 2013).

Je ne comprend pas ben pourquoi les revenus baissent régulièrement sur Novapierre (à chaque trimestre ?) pour remonter brutalement .
Habituellement les revenus sont fixes sur toute l'année etle remboursement du capital donne une diminution des intérêts qui fait augmenter le revenu.

La courbe ne représente pas les revenus mais le gain net.
Il baisse à cause de mon emprunt puis remonte en fin de trimestre quand je touche les dividendes.

Ta vie intime est fascinante, Cédric, vraiment.

On en vient à te souhaiter que tu t'habilles en latex quand tu mets à jour tes tables XL en même temps que ta femme te fouette avec des orties trempées dans le raifort.

Bref, qu'un peu de perversité vienne égayer tes ambitions d'aide-comptable, à défaut de mieux.

Jalouse va...
Tu ne sais pas te servir d'Excel...

Ca y est j'ai obtenu la proposition finale pour la négociation de taux de mes 2 emprunts SCPI.

En ce moment j'ai deux emprunts sur 15 ans (reste 9 ans) :
- un amortissable à 3,80%
- un in fine à 4,50%

On me propose à la place (sur 9 ans) :
- 2,80% pour l'amortissable
- 3,00% pour le in fine

Frais : normalement il y a 400 € de frais de réaménagement par prêt. J'ai négocié à 200 €.

J'ai calculé, je gagne 1249 € sur le prêt amortissable et 2924 € sur le in fine.
Soit 4174 € au total.

Ca vaut le coup de négocier...

EmileZola a écrit :Mes chiffres sont corrects vu que c'est le fichier qui me sert à suivre mes 2 SCPI à l'€ près et aussi à déclarer la fiscalité.


Oui ça va.
Surtout que c'est financé 100% à crédit, donc j'ai fait ça avec de l'argent que je n'avais pas en fait. Effet de levier inside !

Cet effet de levier devrait être augmenté quand je serai à un taux de 2,8%.

bonjour,

Mais les loyers/revenus ont ils compensé 100% de votre prêt ?