On dirait plutôt les chiffres de la Corum Origin :
Prix de vente 960€
Prix d'achat 1090€
Avec une erreur sur le montant des frais indiqués
Bah oui tu perds pas deux fois .
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 01:06
par Vincent92
130€ de frais/part (13.5% de 960€) + 6 mois de carence (disons 3% vu que l'objectif est de 6%), cela ne fait certes pas 20% mais on n'est pas si loin.
Tu paies bien deux fois. A l'entrée et à la sortie :
La commission de cession
Cette commission, d'un montant de 240 €TTC, quel que soit le nombre de parts concernées, s'applique en cas de cessions et de transferts directs de parts, de donations à titre gratuit (donations/successions). Elle correspond au frais de dossier à la charge du vendeur, du donateur ou de l'ayant-droit.
Egalement en cas de PV :
En cas de réalisation de plus-value, une commission d'arbitrage est prélevée par la société de gestion le jour de la signature de l'acte définitif. Elle est égale à :
1 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est inférieur à 5 M€.
0,75 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est supérieur ou égal à 5 M€.
Pour la SCPI CORUM XL
Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.
La commission sera égale à 5 % TTI du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5% du prix de vente.
Cette commission, exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du
28 novembre 2006, sera prélevée au jour de la signature de l’acte définitif.
+ les autres frais (notamment frais de gestion de 13,20 % à 16,80%).
re, il s'agit bien de Corum et il n'y a pas d'erreur sur les chiffres que j'ai donné :
extrait du fil d'actu Corum du 3T2019 :
même en conservant sur une longue durée (10 ans ou plus), comment ça peut être rentable pour l'investisseur final ?
autre question, dans le cas de vente de parts (où on reperd encore...) est on "certain" de trouver acquéreur de ces parts ?
Je veux dire par là que dans 10 ans on ne sait pas où on en sera et que peut être dans ce cas il n'y aura plus d'acheteur en face...
dans ce cas comment ça se passe, notre "capital" est coincé dans la SCPI jusqu'à ce que les associés acceptent tous ensembles son "démentellement" ?
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 08:57
par olmostoline
Corum est une SCPI a capital variable, donc la société de gestion reprend les parts et il y a moins de problèmes de liquidité qu'avec une scpi à capital fixe. PAr contre, je ne sais pas ce qui se passe en cas de rachat massif.
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 09:39
par Vincent92
Les demandes de retrait de parts sont traitées immédiatement, sous réserve que des demandes de souscription existent pour un montant au moins équivalent en contrepartie. La Société de Gestion ne garantit pas le rachat des parts
Les demandes de retrait de parts sont traitées immédiatement, sous réserve que des demandes de souscription existent pour un montant au moins équivalent en contrepartie. La Société de Gestion ne garantit pas le rachat des parts
Quelqu'un possèdes des parts de SCPI au sein d'un SCI?
Voir les a obtenus à crédit?
J'ai pas de SCPI, je me sens nul ici
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 15:22
par krachboom
oui donc c'est bien ce que j'avais compris, si dans 10 ans il n'y a pas d'acheteur en face, on se retrouve avec un capital "bloqué" dans l'attente de la vente...
du coup c'est un peu le box
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 15:24
par olmostoline
C'est le problèmes des SCPI : ce n'est pas aussi liquide qu'un fonds euros.
Il y a plusieurs étages à la fusée d'un épargnant, plus on monte et moins on est liquide. La SCPI, tu l'achètes quand tu as déjà de belles réserves, en fonds euros par ex, avec un peu de liquide en attente sur un livret A.
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 15:34
par krachboom
oui c'est ce que j'ai envie de faire car j'en suis là :
- 50 k€ sur AV.
- 20 k€ sur livret A
- 10 k€ sur compte courant
- 1,5 k€ sur PEA (mais je suis en négatif depuis plus d'un an)
Du coup, je tenterai bien la SCPI pour 10 k€ mais je me dis que ce montant est trop faible pour être rentable même sur 10 ans ou plus...
Je n'ai pas de soucis pour épargner, la RP sera payée dans 8 ans.
Par contre, je fais gaffe à pas me trouer, car mes revenus sont "faibles" (demi smic bulle immo environ)
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 16:05
par olmostoline
20k€ sur le livret A et 10 sur le compte courant c'est beaucoup trop.
Mon compte courant est rarement au dessus de 1000 et rarement en négatif. Dès que je touche ma paie je la met sur mon livret A. ET le livret A oscille entre 2k€ et 5k€. Au dessus, c'est perdu et ce sont des ressources que tu dois allouer à des enveloppes plus rémunératrices. Si ton AV a plus de 8 ans, il te faut environs 1 semaines pour sortir de l'argent en cas de besoin et quasi sans frais, donc maintenant il faut foncer sur des enveloppes plus risquées. Le PEA car les actions sont plus risquées à cause de la volatilité, et les SCPI car il y a un risque de liquidité.
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 16:30
par krachboom
oui je sais que ça ne va pas du tout ce que je fais...
le truc c'est que le PEA je me suis lancé il y a un peu plus d'un an et malgré la hausse de l'an dernier, je suis dans le rouge... (heureusement que je n'ai pas mis bcp...)
le risque de liquidité sur la SCPI ne me fait pas peur, c'est plus le risque de ne pas pouvoir revendre au bout des 10 / 20 ans... et donc de "perdre" le capital.
Après dès que je me lance dans un investissement qui marche bien, ben pour moi ça foire
oui je sais que ça ne va pas du tout ce que je fais...
le truc c'est que le PEA je me suis lancé il y a un peu plus d'un an et malgré la hausse de l'an dernier, je suis dans le rouge... (heureusement que je n'ai pas mis bcp...)
le risque de liquidité sur la SCPI ne me fait pas peur, c'est plus le risque de ne pas pouvoir revendre au bout des 10 / 20 ans... et donc de "perdre" le capital.
Après dès que je me lance dans un investissement qui marche bien, ben pour moi ça foire
Ce que tu décris sur les SCPI, c'est justement le risque de liquidité.....
Concernant le PEA, tu a acheté des actions en direct ? Des ETF ? Des SICAV ? Ton PEA est logé dans ta banque ou une banque en ligne ?
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 16:37
par davivd
Je suis pire que toi...
J'ai 60K€ sur livret A/LDD/etc..., 15K sur compte courant et 1K sur AV
Qui dit mieux? (Et accessoirement un gros paquet en CHF sur CC en Suisse).
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 16:39
par krachboom
oui je comprends ce que tu veux dire, mais le risque de liquidité, c'est plus (selon mon ressenti), je suis sûr de vendre sous 1 ou 2 ans, mais j'arrive quand même à vendre, et là le risque me semble acceptable, par rapport à un risque de ne pas pouvoir vendre du tout et donc de se retrouver avec des parts de SCPI "bloquée" et donc le capital qui va avec bloqué aussi...
pour le PEA, j'ai acheté via Bourso, j'ai un OPCVM Amplegest Midcaps AC et des actions en direct (total et EDF).
EDF qui s'est bien planté dans les 2 jours de mon achat
oui je comprends ce que tu veux dire, mais le risque de liquidité, c'est plus (selon mon ressenti), je suis sûr de vendre sous 1 ou 2 ans, mais j'arrive quand même à vendre, et là le risque me semble acceptable, par rapport à un risque de ne pas pouvoir vendre du tout et donc de se retrouver avec des parts de SCPI "bloquée" et donc le capital qui va avec bloqué aussi...
pour le PEA, j'ai acheté via Bourso, j'ai un OPCVM Amplegest Midcaps AC et des actions en direct (total et EDF).
EDF qui s'est bien planté dans les 2 jours de mon achat
Pas d'actions en direct, il faut privilèger soit des bons OPCVM soit des ETFs. Pour les OPCVM, je regarde la liste des sélections dans le Revenu ou MVVA et je fais ma salade. J'ai 5 lignes sur mon PEA : LCL Actions monde pour diversifier, Dorval Manageur, Moneta Multicap pour avoir de toutes les tailles de boites, ODDO Générations et Allianz Aequitas car ils ont pas mal de 'blue chip'. Avec ton montant de liquide, si tu es en MV il faut racheter. Revends tes lignes en direct ou double les (EDF performe pas mal depuis peu, profite-en.), met en place un versement régulier.
Amplegest midcap, je ne connais pas mais ca doit être surtout des moyennes capitalisations avec un nom comme ca. Regarde Alllianz Aequitas, c'est surtout des grosses cap et c'est plutot par ca qu'il faut commencer. Des fonds de grosses cap ou un ETF. Je l'ai déjà dit ici, je n'aime pas trop les ETFs parce qu'on ne sait pas trop comment c'est fait.
Effectivement, 2019 je suis dans le vert, un peu, et je me suis fait 5 € royal de dividende ! (non il ne manque pas le k après le 5 )
Sinon, je suis dans le rouge à cause entre autre de 2018 (où j'ai ouvert le PEA et souscrit) que 2019 n'a pas réussi à rattraper...
Voici la situation à ce jour :
Re: les scpi
Posté : 16 janv. 2020, 17:16
par olmostoline
EDF tu as touché au moins 45c de dividendes, donc tu es à peine à l'équilibre. En fait, tu es trop liquide. Tu as quasi 30 de liquide, et 50 avec ton AV ! Tu es comme un patineur débutant qui reste le long de la rambarde ! Jette toi à l'eau, boudiou !
Edith : et normalement TOTAL aussi,donc tu es dans le vert.
130€ de frais/part (13.5% de 960€) + 6 mois de carence (disons 3% vu que l'objectif est de 6%), cela ne fait certes pas 20% mais on n'est pas si loin.
Tu paies bien deux fois. A l'entrée et à la sortie :
La commission de cession
Cette commission, d'un montant de 240 €TTC, quel que soit le nombre de parts concernées, s'applique en cas de cessions et de transferts directs de parts, de donations à titre gratuit (donations/successions). Elle correspond au frais de dossier à la charge du vendeur, du donateur ou de l'ayant-droit.
Egalement en cas de PV :
En cas de réalisation de plus-value, une commission d'arbitrage est prélevée par la société de gestion le jour de la signature de l'acte définitif. Elle est égale à :
1 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est inférieur à 5 M€.
0,75 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est supérieur ou égal à 5 M€.
Pour la SCPI CORUM XL
Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.
La commission sera égale à 5 % TTI du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5% du prix de vente.
Cette commission, exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du
28 novembre 2006, sera prélevée au jour de la signature de l’acte définitif.
+ les autres frais (notamment frais de gestion de 13,20 % à 16,80%).
Je suis pire que toi...
J'ai 60K€ sur livret A/LDD/etc..., 15K sur compte courant et 1K sur AV
Nanmeo c'est n'importe quoi
Tu devrais avoir 1k€ sur le compte courant, 15 sur livret et 60 en AV !
Je sais, je sais....
Mais mon AV a moins de 8 ans et je cherchais depuis un an à acheter plus grand, j’etais resté liquide en conséquence.
Et maintenant c’est le syndrome de l « attente du bus », je me dis que si je met sur AV je risque de trouver ma nouvelle maison....
Corum est une SCPI a capital variable, donc la société de gestion reprend les parts et il y a moins de problèmes de liquidité qu'avec une scpi à capital fixe. PAr contre, je ne sais pas ce qui se passe en cas de rachat massif.
Tu attends.
Ou tu es remboursé par le fonds de remboursement à -10% ou -15%.
oui donc c'est bien ce que j'avais compris, si dans 10 ans il n'y a pas d'acheteur en face, on se retrouve avec un capital "bloqué" dans l'attente de la vente...
du coup c'est un peu le box
Comme un appart que tu ne peux pas vendre. C'est de l'immo, avec les risques associés .
130€ de frais/part (13.5% de 960€) + 6 mois de carence (disons 3% vu que l'objectif est de 6%), cela ne fait certes pas 20% mais on n'est pas si loin.
Tu paies bien deux fois. A l'entrée et à la sortie :
La commission de cession
Cette commission, d'un montant de 240 €TTC, quel que soit le nombre de parts concernées, s'applique en cas de cessions et de transferts directs de parts, de donations à titre gratuit (donations/successions). Elle correspond au frais de dossier à la charge du vendeur, du donateur ou de l'ayant-droit.
Egalement en cas de PV :
En cas de réalisation de plus-value, une commission d'arbitrage est prélevée par la société de gestion le jour de la signature de l'acte définitif. Elle est égale à :
1 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est inférieur à 5 M€.
0,75 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est supérieur ou égal à 5 M€.
Pour la SCPI CORUM XL
Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.
La commission sera égale à 5 % TTI du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5% du prix de vente.
Cette commission, exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du
28 novembre 2006, sera prélevée au jour de la signature de l’acte définitif.
+ les autres frais (notamment frais de gestion de 13,20 % à 16,80%).
Ce n'est pas 13,5% mais 11,96% pour CORUM Origin. Payés à la sortie.
Les 240 € si tu n'en prends pas pour seulement 10 000 € ce n'est pas grand chose.
La commission sur la PV c'est transparent, car elle n'est pas prélevée sur ta PV, mais sur celle de la SCPI quand ils font des arbitrages à l'intérieur.
Idem pour la commission d'arbitrage.
Les frais de gestion aussi sont transparents. Ils sont déjà déduits des 6% de loyers distribués.
Je suis pire que toi...
J'ai 60K€ sur livret A/LDD/etc..., 15K sur compte courant et 1K sur AV
Qui dit mieux? (Et accessoirement un gros paquet en CHF sur CC en Suisse).
C'est beaucoup trop !
Regarde ma répartition, j'ai seulement 7385 € en trésorerie. Moins de 1% de mon patrimoine brut.
130€ de frais/part (13.5% de 960€) + 6 mois de carence (disons 3% vu que l'objectif est de 6%), cela ne fait certes pas 20% mais on n'est pas si loin.
Tu paies bien deux fois. A l'entrée et à la sortie :
La commission de cession
Cette commission, d'un montant de 240 €TTC, quel que soit le nombre de parts concernées, s'applique en cas de cessions et de transferts directs de parts, de donations à titre gratuit (donations/successions). Elle correspond au frais de dossier à la charge du vendeur, du donateur ou de l'ayant-droit.
Egalement en cas de PV :
En cas de réalisation de plus-value, une commission d'arbitrage est prélevée par la société de gestion le jour de la signature de l'acte définitif. Elle est égale à :
1 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est inférieur à 5 M€.
0,75 % TTC du prix de vente net vendeur, s'il est supérieur ou égal à 5 M€.
Pour la SCPI CORUM XL
Une commission sur arbitrage sera prélevée par la société de gestion, uniquement en cas de réalisation d’une plus-value.
La commission sera égale à 5 % TTI du prix de vente net vendeur si la plus-value est supérieure à 5% du prix de vente.
Cette commission, exonérée en vertu de l’article 135, paragraphe 1, sous g) de la directive 2006/112/CE du Conseil du
28 novembre 2006, sera prélevée au jour de la signature de l’acte définitif.
+ les autres frais (notamment frais de gestion de 13,20 % à 16,80%).
Ce n'est pas 13,5% mais 11,96% pour CORUM Origin. Payés à la sortie.
Les 240 € si tu n'en prends pas pour seulement 10 000 € ce n'est pas grand chose.
La commission sur la PV c'est transparent, car elle n'est pas prélevée sur ta PV, mais sur celle de la SCPI quand ils font des arbitrages à l'intérieur.
Idem pour la commission d'arbitrage.
Les frais de gestion aussi sont transparents. Ils sont déjà déduits des 6% de loyers distribués.
Ils disent 11,96% car ils prennent probablement 1090€ et font 130/1090. C'est à dire qu'ils disent que 12% de ce que tu paies sont des frais plutot que de dire que tu paies 960€ pour une part et qu'il faut rajouter 13,5% de frais. C'est une question de présentation et c'est à mon avis assez malhonnête car ce n'est pas la façon naturelle de compter. Cela leur permet seulement de présenter de meilleurs chiffres.
Par contre, je ne comprends pas bien toutes ces valeurs, notamment à quoi sert la valeur nominale. Comme tu en détiens, tu pourras probablement m'expliquer (?)
De ce que je comprends du message de krachboom, chaque part est payée 1090€ à l'achat dont seulement 862€ de nominal et plus de 20% de frais.
Le prix de revente est de 960€. A quoi sert cette valeur moniale?
Sur quelle somme l'investisseur commence à être payés les dividendes au bout de 6 mois? 862€ ou 960€?
Si je revends à bout de 6 mois, est ce que ma part vaut 862€ ou 960€?
Tu dis que tous ces frais sont transparents puisque Corum s'occupe de tout, pourquoi pas mais tu les paies quand même. Corum affiche 6% de rendement. Quelle est le rendement net une fois sur son compte et impôts payés cette année pour quelqu'un qui a souscrit des parts à 1090€? (en ignorant le délai de carence)
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 10:51
par EmileZola
Pour le% de frais d'achat toutes les SCPI calculent comme cela.
La valeur nominale, ça doit être la valeur de la part à l'origine, un truc comme ça.
Aujourd'hui la part vaut bien 1090. Et si tu vends, on te rembourse 960.
Le dividende est calculé sur 1090.
Oui les autres frais sont transparents. C'est comme pour un fonds en actions. Seule la performance compte au final. Et elle est annoncée net de tout ces frais.
Dans mon cas pour 2019, j'ai touché 5757 € de loyer, pour une valeur au 1er janvier de 109 650 €. Ca fait 5,25%. La différence avec les 6% et des poussières, c'est la fiscalité déjà payée à la source à l'étranger.
A cela s'ajoute une revalo de part de 1,4% en juin, soit une perf 2019 à 6,65%.
Pour la fiscalité, ça dépend de la situation de chacun. Dans mon cas elle est très faible car :
1) j'ai fait un emprunt
2) une grosse partie est déjà payée à la source à l'étranger, d'où l'intérêt de cette SCPI !
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 10:56
par EmileZola
Pour Corum Origine, voici des précisions sur la fiscalité :
- 15% (part de l'actif investie en France) seulement des revenus sont soumis au TMI + 17,2%
- 40% des revenus (pays ayant signé une convention fiscale avec la France qui prévoit la déclaration dans le lieu de résidence du contribuable) sont soumis au TMI - taux moyen imposition
- Sur le reste (45%), il n'y plus aucun impôt à payer.
C'est super avantageux.
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 11:20
par Vincent92
Donc en gros ~4,5% net + revalorisation.
Je suis tout de même étonné de tes chiffres car j'avais cru comprendre que le dividende par part était de ~53,5€ (donc 53,5/1075 ~ 4,97% ou un peu moins si on prend 1090€ avant impôts soit moins que tes 5,25%)
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 11:32
par EmileZola
J'ai touché en moyenne 56,44 € par part en moyenne en 2019.
Dont 1,53 € de PV distribué en plus en décembre.
C'est quoi les 4,97% que tu enlèves ?
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 11:34
par Vincent92
J'ai fait 53,5/1075 partant du principe qu'une part valait 1075€ en début d'année et que le dividende par part était de 53,5€. Comme je le disais, je suis surpris que tu es touché 56,44€/part. Mais c'est probablement mes informations qui sont fausses.
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 11:41
par EmileZola
Ah, je croyais que tu faisais "moins 4,97%".
Sans la PV distribuée en décembre, je suis à 54,91 € / part. Soit 5,1 %.
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 11:47
par krachboom
comment tu as fait pour te faire financer par un prêt ?
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 11:50
par EmileZola
Je suis passé par la banque partenaire de Corum. Mais j'ai eu un taux pas terrible.
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 15:20
par davivd
Personne ici qui passe par une SCI? Pour bénéficier de la flat tax?
Il me semble que la plupart des investisseurs paient moins que 30% d’impôts en France avec Corum.
En partant sur l'explication d'EmileZola plus haut et par exemple avec quelqu'un qui a un TMI de 40% et un taux moyen de 20%, on a :
0,15*0,472+0,4*0,2 ~ 15% d'imposition.
C'est pareil pour ceux qui ont un TMI de 30% (on n'arrive pas à 30%).
Quel intérêt dans ce cas d'essayer de faire un montage pour payer la flat tax?
Re: les scpi
Posté : 17 janv. 2020, 16:53
par davivd
Je cite l'article :
Mais que se passe-t-il fiscalement pour celui qui loge ses SCPI dans une SCI à l’IS ? Rien, c’est la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38.120 euros, 28% au-delà). L’associé ne sera imposable à titre personnel que si la SCI lui verse un dividende. Bien évidemment, la SCI ayant recours à l’emprunt, tous les loyers serviront au remboursement de la dette. Aucune distribution ne sera effectuée.
La flat tax c'est en cas de reversement sous forme de dividendes.
Le seul soucis étant la revente sauf si....don à ses enfants.
Lis l'article et tu me rediras
Restriction de la collecte en 2020, afin de préserver le rendement.
Et encore moins de revenus Français. Seulement 8% la fiscalité va encore s'améliorer !
Re: les scpi
Posté : 26 janv. 2020, 20:02
par EmileZola
Voici un bilan rapide de mes 4 SCPI.
La flèche verticale, c'est la situation aujourd'hui.
A droite de la flèche c'est une projection sur le futur.
On voit une grosse baisse de mon gain total en 2017/2018. C'est dû au frais d'entrée des 2 SCPI que j'ai achetées à l'époque : Corum Origin et Novapierre Allemagne.
Pierre 48, je ne la revalorise pas dans le futur, car ils ont suspendu les revalos automatiques tous les trimestres, d'où la baisse de la courbe dans le futur, car j'ai un emprunt "in fine" dessus. Mais il y aura des revalos et de la distribution de PV.
Je suis aujourd'hui sur une tendance de gain annuel d'environ 10 000 €/an. Prêt et imposition déduits.
Ceci pour une portefeuille d'une valeur totale de 237 000 € frais de vente déduits. Ca fait donc du 4,2% net.
Re: les scpi
Posté : 26 janv. 2020, 23:57
par EmileZola
Re: les scpi
Posté : 27 janv. 2020, 21:03
par EmileZola
La hausse du dividende trimestriel de la SCPI Novapierre 1 se confirme : 4,89 € par part pour le T4/2019.
(Et accessoirement un gros paquet en CHF sur CC en Suisse).
