SCPI allemande

Message

EmileZola · #1 Message par **EmileZola** » 24 janv. 2014, 23:13

Paref lance une SCPI en immobilier commercial allemand :

http://www.paref-gestion.com/pdf/novapi ... emagne.pdf
http://www.paref-gestion.com/pdf/novapi ... emagne.pdf

6% de rendement et fiscalité avantageuse (on est taxé en Allemagne)

Qu'en pensez-vous ?

coolfonzi · #2 Message par **coolfonzi** » 25 janv. 2014, 00:49

EmileZola a écrit :Paref lance une SCPI en immobilier commercial allemand :

http://www.paref-gestion.com/pdf/novapi ... emagne.pdf
http://www.paref-gestion.com/pdf/novapi ... emagne.pdf

6% de rendement et fiscalité avantageuse (on est taxé en Allemagne)

Qu'en pensez-vous ?

Commission de souscription à partir du 01/03/ 2014 5 € (soit 2,17 %) 25 € (soit 10 %)

"Il convient de rappeler que la société de gestion ne garantit pas la revente des parts."

Voila Voila

#3 Message par **Hitomini** » 25 janv. 2014, 02:36

en france aussi tu payes un truc proche des frais de notaires quand tu prends un scpi

pit · #4 Message par **pit** » 25 janv. 2014, 05:34

FISCALITE : En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE ainsi que les plus values de cession des biens réalisées sont imposables en Allemagne.
La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemand de 15,825%. Les revenus locatifs et les plus-values de source allemande sont exonérés d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux en France.

C'est possible ça? Connaissant l’insatiable avidité du fisc français, serait-il possible d’éviter le scandale de la CSG sur ce type de produit ? Ca semble être trop beau pour être vrai.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2587-PGP.html
Comme il est devenu impossible d’investir dans ce pays surfiscalisé, ça pourrait être intéressant. Cependant combien prend réellement le fisc allemand?
Si tout cela est exacte il devient intéressant de virer toutes les SCPI françaises qui vont de toute façon se casser la gueule, pour basculer sur les allemandes plus sûr. J'ai bien plus confiance dans les allemands que les français.
J’ai posé la question de l’élimination de la double imposition aux auteurs du communiqué de presse. J’attends la réponse.
http://www.actusnews.com/communique.php ... US-0-34655
http://www.mfe.org/index.php/Portails-P ... on-fiscale

Bullitt · #5 Message par **Bullitt** » 25 janv. 2014, 10:16

pit a écrit : Si tout cela est exact il devient intéressant de virer toutes les SCPI françaises qui vont de toute façon se casser la gueule, ...

Et pourquoi ne pas attendre au chaud puis revenir sur les SCPI françaises quand la situation sera assainie.

S'il se passe quelque chose de similaire à 1994...

http://www.ieif.fr/ieif-portail/chiffre ... non-cotes/
Plus de 50% de baisse de part de 94 à 98

Puis ensuite, toucher les dividendes pil-poil pour la retraite.

EmileZola · #6 Message par **EmileZola** » 25 janv. 2014, 10:21

coolfonzi a écrit :
EmileZola a écrit :Paref lance une SCPI en immobilier commercial allemand :

http://www.paref-gestion.com/pdf/novapi ... emagne.pdf
http://www.paref-gestion.com/pdf/novapi ... emagne.pdf

6% de rendement et fiscalité avantageuse (on est taxé en Allemagne)

Qu'en pensez-vous ?

Commission de souscription à partir du 01/03/ 2014 5 € (soit 2,17 %) 25 € (soit 10 %)

"Il convient de rappeler que la société de gestion ne garantit pas la revente des parts."

Voila Voila

C'est classique ces deux points.
Pour les frais d'achat, y'a des frais réduits à 2% et des poussières pour le lancement. Jusqu'à fin février.

EmileZola · #7 Message par **EmileZola** » 25 janv. 2014, 10:28

pit a écrit :
FISCALITE : En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE ainsi que les plus values de cession des biens réalisées sont imposables en Allemagne.
La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemand de 15,825%. Les revenus locatifs et les plus-values de source allemande sont exonérés d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux en France.
C'est possible ça? Connaissant l’insatiable avidité du fisc français, serait-il possible d’éviter le scandale de la CSG sur ce type de produit ? Ca semble être trop beau pour être vrai.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2587-PGP.html
Comme il est devenu impossible d’investir dans ce pays surfiscalisé, ça pourrait être intéressant. Cependant combien prend réellement le fisc allemand?
Si tout cela est exacte il devient intéressant de virer toutes les SCPI françaises qui vont de toute façon se casser la gueule, pour basculer sur les allemandes plus sûr. J'ai bien plus confiance dans les allemands que les français.
J’ai posé la question de l’élimination de la double imposition aux auteurs du communiqué de presse. J’attends la réponse.
http://www.actusnews.com/communique.php ... US-0-34655
http://www.mfe.org/index.php/Portails-P ... on-fiscale

Apparemment c'est possible. Ce qui ferait un rendement net de 5% si l'objectif de rendement brut de 6% est atteint.

defrance69 · #8 Message par **defrance69** » 25 janv. 2014, 12:26

C'est logique : si on paie des impots sur des revenus réalisés dans un pays, ben on n'en paie pas AUSSI dans un autre
Je crois même que c'est une disposition européenne, tu penses que les plombiers polonais paient des impots AUSSI en France?

C'est d'ailleurs pour cela que je veux monter une boite à l'étranger et domicilier là bas les revenus de mes développements réalisé pour le compte de sociétés étrangères...

Indécis · #9 Message par **Indécis** » 25 janv. 2014, 12:36

EmileZola a écrit :
pit a écrit :
FISCALITE : En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE ainsi que les plus values de cession des biens réalisées sont imposables en Allemagne.
La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemand de 15,825%. Les revenus locatifs et les plus-values de source allemande sont exonérés d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux en France.
C'est possible ça? Connaissant l’insatiable avidité du fisc français, serait-il possible d’éviter le scandale de la CSG sur ce type de produit ? Ca semble être trop beau pour être vrai.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2587-PGP.html
Comme il est devenu impossible d’investir dans ce pays surfiscalisé, ça pourrait être intéressant. Cependant combien prend réellement le fisc allemand?
Si tout cela est exacte il devient intéressant de virer toutes les SCPI françaises qui vont de toute façon se casser la gueule, pour basculer sur les allemandes plus sûr. J'ai bien plus confiance dans les allemands que les français.
J’ai posé la question de l’élimination de la double imposition aux auteurs du communiqué de presse. J’attends la réponse.
http://www.actusnews.com/communique.php ... US-0-34655
http://www.mfe.org/index.php/Portails-P ... on-fiscale
Apparemment c'est possible. Ce qui ferait un rendement net de 5% si l'objectif de rendement brut de 6% est atteint.

Ce n'est pas possible AMHA.
En effet, la condition, c'est le pays de résidence, en l'occurence la France.

Par contre, pour éviter la double imposition, vous allez payer des impôts en Allemagne, puis en France sur la partie supérieure seulement.
Dans le cas où le taux d'imposition est supérieur en France qu'en Allemagne ...

pit · #10 Message par **pit** » 25 janv. 2014, 12:41

Conformément aux dispositions de l'article 3 de la convention fiscale FRANCE - ALLEMAGNE du 21 juillet 1959, les revenus provenant des biens immobiliers sont imposés exclusivement dans le pays de situation des biens.
Toutefois, on doit quand même déclarer ces revenus en France, sur le 2047k des revenus encaissés à l’étranger, non pour qu'ils y soient imposé, mais pour déterminer le taux d’imposition des revenus imposables en France. C’est le fameux principe du taux effectif. Cependant connaissant les hyènes du fisc français, ça m’étonnerait pas qu’ils l’imposent une seconde fois ces vautours fiscalistes.

EmileZola · #11 Message par **EmileZola** » 25 janv. 2014, 12:45

pit a écrit :Conformément aux dispositions de l'article 3 de la convention fiscale FRANCE - ALLEMAGNE du 21 juillet 1959, les revenus provenant des biens immobiliers sont imposés exclusivement dans le pays de situation des biens.
Toutefois, on doit quand même déclarer ces revenus en France, sur le 2047k des revenus encaissés à l’étranger, non pour qu'ils y soient imposé, mais pour déterminer le taux d’imposition des revenus imposables en France. C’est le fameux principe du taux effectif. Cependant connaissant les hyènes du fisc français, ça m’étonnerait pas qu’ils l’imposent une seconde fois ces vautours fiscalistes.

Ok merci pour ton aide.
Je ne sais pas encore si je vais en prendre.

Indécis · #12 Message par **Indécis** » 25 janv. 2014, 12:48

pit a écrit :Conformément aux dispositions de l'article 3 de la convention fiscale FRANCE - ALLEMAGNE du 21 juillet 1959, les revenus provenant des biens immobiliers sont imposés exclusivement dans le pays de situation des biens.
Toutefois, on doit quand même déclarer ces revenus en France, sur le 2047k des revenus encaissés à l’étranger, non pour qu'ils y soient imposé, mais pour déterminer le taux d’imposition des revenus imposables en France. C’est le fameux principe du taux effectif. Cependant connaissant les hyènes du fisc français, ça m’étonnerait pas qu’ils l’imposent une seconde fois ces vautours fiscalistes.

Oui, c'est bien une convention pour éviter la double imposition.
Mais vous allez quand même payer des impôts en France si le taux d'imposition est supérieur.

pit · #13 Message par **pit** » 25 janv. 2014, 13:26

C'est assez subtile ce cas de figure.
http://www.droitissimo.com/impots/impot ... x-effectif
Mais ça peut devenir intéressant justement si on opère un transfert de SCPI. A valeurs égales on serait nettement moins imposé en investissant en Allemagne. Tout en ayant l’immense bonheur de ne plus entretenir la gabegie nationale. Ce seul argument me suffirait en soi.

Je ne sais pas encore si je vais en prendre.

Moi si, juste pour voir. Car il faut tester en réel avec les chacals du fisc pour être au clair. Après on peut faire le ménage en grand.
J'ai fait une simulation et l'imposition in fine serait presque identique.
Concernant la CSG le fisc comme d'habitude entretient le clair obscure à la française:
http://droit-finances.commentcamarche.n ... e-etranger

courcheval · #14 Message par **courcheval** » 28 janv. 2014, 14:15

Liquidité très faible, donc conditions de revente peu avantageuses, surtout en cas d'urgence.
Rendement nets de frais relativement faible (5%) pour des scpi de locaux commerciaux.

EmileZola · #15 Message par **EmileZola** » 28 janv. 2014, 14:20

La liquidité des SCPI est forcément faible. C'est un produit de long terme (> 10 ans). On ne revend pas du jour au lendemain.

Sinon, je pense que je vais passer mon chemin et attendre les premiers rendements. De plus J'ai déjà des SCPI, et comme la Bourse corrige un peu en ce moment, je préfère garder des liquidités au cas où...

courcheval · #16 Message par **courcheval** » 28 janv. 2014, 17:39

Le terme n a rien à voir avec la liquidité (flottant). Que ce soit dans un an ou dans 10 ans, s'il y a un nombre limité d'acheteurs potentiels de tes parts, la décôte que tu devras accepter pour les vendre représentera plusieurs années de rendement.

EmileZola · #17 Message par **EmileZola** » 28 janv. 2014, 17:57

C'est de l'immo mec. Avec la liquidité et le risque qui vont avec.

pit · #18 Message par **pit** » 29 janv. 2014, 06:52

Pour ce qui concerne le rendement, beaucoup est aussi lié au taux marginal. Si t’es 45% + cette saloperie de CSG-CRDS de 15%, tu vois tout de suite ce qui reste…
J’ai bombardé de questions un peu tout le monde dont le f(r)isc :

Nature de la demande : IR foyer fiscal
Objet de la demande : Demande d’information pratique ou rendez-vous
Référence : FEHR-9FRGV4
Traité par : Christian JEANNIN, 03 89 33 30 31, Contrôleur principal, SAID GRANDE COURONNE
______________________________________________________________________
Votre demande :
Bonjour

En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, les
revenus locatifs perçus en ALLEMAGNE ainsi que les plus-values de cession des
biens réalisées sont imposables en Allemagne.
Les revenus locatifs seront ainsi soumis à l’impôt sur les sociétés allemand de
15,825%. Les revenus locatifs et les plus-values de source allemande sont
exonérés d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux en France. Les
revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des
prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant
dans le champ d'application des conventions fiscales.

Ainsi sont rédigés les textes. Mais j’aimerais avoir un avis direct des impôts
sur le sujet.

Merci de votre réponse.

Bonjour Madame / Monsieur

vous me donnez la loi de finances et vous voulez que je l'approuve je ne pense pas que je puisse aller contre sincères salutations
Christian JEANNIN
Contrôleur principal des Finances Publiques
Centre des Finances Publiques de Mulhouse-Plaine
Service des Impôts des Particuliers de Mulhouse Plaine
Cité administrative Bâtiment D
12, rue Coehorn
68 085 MULHOUSE CEDEX
mail : sip.mulhouse-plaine@dgfip.finances.gouv.fr
0389333031

Si d’aventure ce qui est présenté sur les plaquettes de Paref est exacte, 15% d’imposition et c’est tout. Alors même avec 5% de rendement en Allemagne, on est largement au-dessus des rendements actuels en France, pour ce type de produit. Surtout si on inclut une chute des rendements pour les années à venir en France. Il faut tester en grandeur nature pour être certain. Je vais donc en prendre pour vérifier sur pièce. Le problème c’est qu’il faudra attendre le résultat sur le retour fiscal en 2015 pour en être sûr. Si la racaille de Bercy faisait un travail honnête avec des textes clairs et qui ne changent pas au grès des humeurs de nos Cahuzac locaux, on aurait une toute autre dynamique de croissance dans ce pays.

daguix · #19 Message par **daguix** » 29 janv. 2014, 07:41

Il y a même du 8% brut taxé à 20% seulement avec des REIT irlandaises. La convention fiscale franco-irlandaise aussi prévoit une taxation locale uniquement. L'immobilier irlandais est en chute libre depuis 6 ans maintenant, peut-être est-il temps d'en acheter un peu.

pit a écrit :Je vais donc en prendre pour vérifier sur pièce. Le problème c’est qu’il faudra attendre le résultat sur le retour fiscal en 2015 pour en être sûr. Si la racaille de Bercy faisait un travail honnête avec des textes clairs et qui ne changent pas au grès des humeurs de nos Cahuzac locaux, on aurait une toute autre dynamique de croissance dans ce pays.

Il y a un risque fiscal à investir dans un véhicule de droit français dans de l'immobilier allemand. Tout simplement parce que personne ne l'a fait avant. J'investirais directement dans un fonds d'investissement immobilier de droit allemand. Dans ce cas, la convention fiscale franco-allemande est très claire et il n'y a pas de double imposition.

pit · #20 Message par **pit** » 29 janv. 2014, 08:16

J'investirais directement dans un fonds d'investissement immobilier de droit allemand.

C'est bien ce que fait la Paref non? Au travers d'Internos Global Investors qui est un gestionnaire de fonds immobiliers pan-européen indépendant implanté dans sept pays.
C'est quoi une REIT irlandaises ? Des exemples concrets ?

EmileZola · #21 Message par **EmileZola** » 29 janv. 2014, 08:45

Attention quand même les gars avec cette SCPI. On ne sait pas ce que ça va donner vraiment...

Siegfried_2 · #22 Message par **Siegfried_2** » 29 janv. 2014, 09:46

Il me semble que les SCPI ne présentent que 2 intérêts : pouvoir emprunter pour en souscrire et eventuellement les conditions fiscales.

Dans le cas de cette SCPI le second arguments me semble douteux. Et je n’emprunterais pas pour investir maintenant.

Personnellement, j'ai pris quelques parts dans Fonciere Developpement Logements FDL SA Une SCI investissant en immobilier résidentiel, notamment en Allemagne.

Le titre est peu liquide, mais quand même négociable rapidement à un pris connu. Le rendement a baissé car le titre a bien monté, mais est toujours de 5.60% (avant fiscalité des dividendes).

Si on veut rester dans l'immo commercial, il y a des REIT qui offrent des rendements de 7%, avec une large exposition en europe (CORIO, FDR ....). Bref les SCPI bof bof

pit · #23 Message par **pit** » 29 janv. 2014, 11:59

OK pour la Paref.
Des exemples concrets de REIT rentables ?
Il ne s'agit pas d’emprunter, mais placer sur du long terme.
Ça se passe comment au niveau fiscal ces trucs là?

EmileZola · #24 Message par **EmileZola** » 29 janv. 2014, 12:00

Il y a quand même un autre avantage au SCPI : le rendement.

EmileZola · #25 Message par **EmileZola** » 31 janv. 2014, 16:22

Il parle de cette SCPI sur BFM. Vidéo ici :
http://www.bfmtv.com/video/bfmbusiness/ ... 01-173700/

Attention : je ne conseille pas d'en acheter. A vous de faire votre propre idée !

EmileZola · #26 Message par **EmileZola** » 02 févr. 2014, 19:12

Benjy_Azam · #27 Message par **Benjy_Azam** » 10 févr. 2014, 09:43

En cherchant, je suis tombé sur ce fil de discussion d’un autre forum qui explique ce que devrait être la fiscalité de ce type de produit.

http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?id=5562

Avec la simulation, ça parait tout de suite fiscalement moins intéressant...

EmileZola · #28 Message par **EmileZola** » 10 févr. 2014, 09:46

Merci pour ton retour.
Je connais bien ce forum (j'y interviens aussi). Ils sont très sérieux.

EmileZola · #29 Message par **EmileZola** » 26 févr. 2014, 17:44

Pour information, la souscription à la Scpi allemande est suspendue. Ils ont déjà récolté les 10 millions d'euros nécessaires !

EmileZola · #30 Message par **EmileZola** » 13 févr. 2017, 16:46

Bon, j'ai mis 30 000 € sur cette SCPI. Le rendement et la fiscalité sont intéressants !

nogelan · #31 Message par **nogelan** » 13 févr. 2017, 21:15

EmileZola a écrit :Bon, j'ai mis 30 000 € sur cette SCPI. Le rendement et la fiscalité sont intéressants !

Rendement 3,24% alors que par exemple CORUM Conviction lâche plus de 6% depuis 5 ans.
Quid du prix de revente des parts et dans 10 ou 15 ans ? Y aura t'il des acheteurs en face ?

EmileZola · #32 Message par **EmileZola** » 13 févr. 2017, 21:34

Le rendement est de 4,8% en 2016. Ce qui fait 3,9% net dans mon cas.
Le prix de la part on ne peut pas savoir mais il a déjà augmenté.

nogelan · #33 Message par **nogelan** » 13 févr. 2017, 21:44

Tu l as vu où ce 4.8% ?
Pourquoi dans ton cas ? A priori c est net d impots Français.

EmileZola · #34 Message par **EmileZola** » 13 févr. 2017, 21:46

nogelan a écrit :Tu l as vu où ce 4.8% ?
Pourquoi dans ton cas ? A priori c est net d impots Français.

Non c'est fiscalisé en France. Mais moins que les scpi françaises.

EmileZola · #35 Message par **EmileZola** » 14 févr. 2017, 12:32

En fait, tu payes :
Taux marginal d'imposition - taux moyen d'imposition

nogelan · #36 Message par **nogelan** » 15 févr. 2017, 11:50

EmileZola a écrit :En fait, tu payes :
Taux marginal d'imposition - taux moyen d'imposition

Ok je vois.

Le truc embêtant c'est le délai de jouissance. Tu le gères comment toi ?

EmileZola · #37 Message par **EmileZola** » 15 févr. 2017, 12:14

nogelan a écrit :
EmileZola a écrit :En fait, tu payes :
Taux marginal d'imposition - taux moyen d'imposition
Ok je vois.

Le truc embêtant c'est le délai de jouissance. Tu le gères comment toi ?

Oui, c'est long. Je toucherai mes premiers dividendes en novembre 2017.
Mais je m'en fous, je n'ai pas besoin de ce POGNON.

nogelan · #38 Message par **nogelan** » 15 févr. 2017, 12:26

EmileZola a écrit :
nogelan a écrit :
EmileZola a écrit :En fait, tu payes :
Taux marginal d'imposition - taux moyen d'imposition
Ok je vois.

Le truc embêtant c'est le délai de jouissance. Tu le gères comment toi ?
Oui, c'est long. Je toucherai mes premiers dividendes en novembre 2017.
Mais je m'en fous, je n'ai pas besoin de ce POGNON.

Tu prends via un crédit ?

EmileZola · #39 Message par **EmileZola** » 15 févr. 2017, 12:33

Non cash.

nogelan · #40 Message par **nogelan** » 15 févr. 2017, 17:17

EmileZola a écrit :Non cash.

Tu es passé par qui pour les acheter ?
Tu es dans une AV ?

EmileZola · #41 Message par **EmileZola** » 16 févr. 2017, 12:24

nogelan a écrit :
EmileZola a écrit :Non cash.
Tu es passé par qui pour les acheter ?
Tu es dans une AV ?

En direct.
Tu remplis le dossier, tu envoies le chèque, et basta.