Point sur les taux d'emprunt immobilier

[EmileZola]

J'ai mis à jour ma courbe.
La chute continue, et c'est certainement pas terminé vu le retard qu'il y a avec l'OAT !

[EmileZola]

Depuis que j'ai commencé à suivre les taux il y a 10 ans, ils n'ont jamais été aussi bas !

[oïdium]

2,4 ici pour de l'invest locatif sur 15 ans.
Vu le gain entre 2,4 et 2 sur les montants engagés, ca ne vaut pas le coup d'aller se battre pour avoir mieux.

Les courtiers risquent d'avoir du temps libre....

[boisse]

oui sous un certain seuil le gain est minime surtout pour les prets courts. Par contre sur les prets a 25 ans la difference est encore subtancielle, et l'effet de resolvabilisation me semble important. Bref le Krach c'est pas pour demain

[Pi-r2]

plus de différence fixe / variable , avec des taux aussi bas, autant prendre du fixe renégociable.

[YoppY]

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

D'un autre coté, cette baisse des taux historique maintient à peine le volume de transactions : on est à 720K au dernier point, c'est à dire un poil en dessous de 2013 alors que les banques ont fourgué cette année du crédit bien moins cher que l'année dernière.
Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

Du coup, si elles arrêtent d'appliquer la baisse, ca risque de chuter au niveau des transactions.
Mais si elles continuent de baisser, alors que Bâle leur demande d'arrêter, ca ne fait que repousser le problème, puisque de toutes façons, à un moment, elles ne pourront plus descendre. Et dans ce cas, elles se retrouveront donc avec le même problème, mais avec bien moins de marges, et moins de possibilités de lisser une éventuelle remonté des taux...

[jon2]

Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

La baisse nette dans le contexte actuel veut bien dire que la moindre augmentation des taux ou arrêt des perfusions étatiques (PTZ et compagnie) ferait très très mal.

[Suricate]

Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

La baisse nette dans le contexte actuel veut bien dire que la moindre augmentation des taux ou arrêt des perfusions étatiques (PTZ et compagnie) ferait très très mal.

Même pas besoin que les taux augmentent.

La solvabilisation des acquéreurs de 2014 s'est faite en grande partie grâce à la baisse des taux (et par la baisse franche des prix dans certains secteurs).

Si les taux ne baissent pas en 2015 la solvabilisation devra se faire d'une autre manière. Les perfusions commencent à se faire rare et mis à part le ripolinage actuel à coups de formules éculées il n'y a plus grand chose à attendre de ce coté là (si ce n'est de transvaser les aides à la Personne sur les aides à la Pierre... mais ça ne se fera pas en 12 mois).

[YoppY]

Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

La baisse nette dans le contexte actuel veut bien dire que la moindre augmentation des taux ou arrêt des perfusions étatiques (PTZ et compagnie) ferait très très mal.

Les banques auraient quand même la possibilité d'assouplir les conditions d'accès au crédit pour maintenir un peu les volumes, mais elle se retrouveraient avec une clientèle plus risquée, dans un marché baissier.. Pas terrible.
Une possibilité serait donc d'arrêter de suivre l'OAT, de stabiliser les taux publics à leur niveau actuel. Ca calmerait Bâle (surtout en ce moment où on leur demande de passer au variable), mais surtout ca permettrait aux banques d'avoir une grosse marge, financièrement intéressant tant que l'OAT est bas, mais qui permettrait aussi de servir de "zone tampon" pour amortir la hausse des taux publics en cas de remonté de l'OAT.
Problème : que se passe t-il si les taux stagnent, alors que la baisse actuelle arrive à peine à maintenir les volumes..

[Suricate]

Problème : que se passe t-il si les taux stagnent, alors que la baisse actuelle arrive à peine à maintenir les volumes..

Tu appelles ça un problème. Pour moi c'est la solution.

[Ludovic06]

merci pour les graphs

[YoppY]

Problème : que se passe t-il si les taux stagnent, alors que la baisse actuelle arrive à peine à maintenir les volumes..

Tu appelles ça un problème. Pour moi c'est la solution.

Problème pour les banques évidemment. A un moment elles devront bien y faire face.
D'ailleurs, si on regarde l'écart entre le variable et le fixe chez empruntis, on voit que les banques ont commencé à se calmer franchement sur le 7 ans et 10 ans depuis cet été : http://www.empruntis.com/financement/ac ... bilier.php
Pour le 10 ans, en mettant leur graph sur un historique de 4 ans, on voit même que l'écart entre le variable et le fixe n'a jamais été aussi important depuis 2010.
Elles freinent la baisse des taux sur les secundo et les renégo/rachats ? Elles cherchent à stabiliser les taux en fonction des profils ?

[EmileZola]

merci pour les graphs

De rien.

Je les mets à jour moins souvent maintenant que j'ai acheté. Mais je vais continuer de le faire.

[irmonium]

nouveau plus bas : 0.86%

[Gpzzzz]

Depuis que j'ai commencé à suivre les taux il y a 10 ans, ils n'ont jamais été aussi bas !

regarde les taux entre 2004 et 2007 par rapport à l'oat et donc à l'inflation de l'époque, puis compare désomais avec ceux de 2014..
les taux sont bas mais en ils n'ont jamais été si cher !!

[frenchfred]

D'un autre côté les banques ne peuvent pas se permettre de baisser trop non plus car accorder des taux fixes à 2% pendant 15-20 ans il suffirait que l'inflation revienne un jour et elles ne feront aucun bénéf malgré des risques.

[Dysfonctionnaire]

D'un autre côté les banques ne peuvent pas se permettre de baisser trop non plus car accorder des taux fixes à 2% pendant 15-20 ans il suffirait que l'inflation revienne un jour et elles ne feront aucun bénéf malgré des risques.

Vaut mieux ça qu'une fuite de la pyramide de ponzi qu'est la société économique du crédit dans laquelle nous vivons.

Moins d'entrant que de sortant et c'est la masse monétaire mondiale qui se dégonfle...
C'est exactement ce qu'on observe en ce moment, malgré tous les QE possibles.

[olmostoline]

les taux sont bas mais en ils n'ont jamais été si cher !!

C'est une excellente remarque.

[EmileZola]

Mise à jour au 14/01/2015 :

Baisse de 0,10% en un mois...

[McClane]

La situation que je vois se profiler est une baisse de l'immo non pas par une hausse des taux mais par une longue déflation.

[Gpzzzz]

La situation que je vois se profiler est une baisse de l'immo non pas par une hausse des taux mais par une longue déflation.

Scenario B.
Tout le monde est perdant..

[Pi-r2]

les taux fixes plus intéressants que les taux variables ça veut dire que les banques anticipent une chute des taux ?
(en tous cas, elles engrangent de la marge)

[irmonium]

Mise à jour au 14/01/2015 :

Baisse de 0,10% en un mois...

ca suit la baisse de l'OAT alors.

bon tu pourras refaire ton graph dans une semaine

[crispus]

La situation que je vois se profiler est une baisse de l'immo non pas par une hausse des taux mais par une longue déflation.

Scenario B.
Tout le monde est perdant..

A voir... Tout dépend du nombre d'emprunteurs solvables. En période de déflation les banques doivent se montrer prudentes, et donc refuser beaucoup de dossiers. Ou n'accepter que les acquisitions à prix déflaté pour limiter les risques de défaut.

Dans les années 90 les taux baissaient continuellement, ça n'a pas suffi à maintenir les prix en lévitation.

[McClane]

La situation que je vois se profiler est une baisse de l'immo non pas par une hausse des taux mais par une longue déflation.

Scenario B.
Tout le monde est perdant..

Sauf les épargnants

[vstore]

Merci Cédric pour le suivi

[fabriceb]

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

D'un autre coté, cette baisse des taux historique maintient à peine le volume de transactions : on est à 720K au dernier point, c'est à dire un poil en dessous de 2013 alors que les banques ont fourgué cette année du crédit bien moins cher que l'année dernière.
Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

Du coup, si elles arrêtent d'appliquer la baisse, ca risque de chuter au niveau des transactions.
Mais si elles continuent de baisser, alors que Bâle leur demande d'arrêter, ca ne fait que repousser le problème, puisque de toutes façons, à un moment, elles ne pourront plus descendre. Et dans ce cas, elles se retrouveront donc avec le même problème, mais avec bien moins de marges, et moins de possibilités de lisser une éventuelle remonté des taux...

Non, je pense que le risque que prennent les banques, c'est qu'elles se financent à court terme et prêtent à long terme : aujourd'hui, il est vrai qu'elles ont leur argent en l'empruntant à quasiment 0 et font donc du gras ... mais rien n'indique qu'elles conserveront de telles conditions sur les 15/20 prochaines années (durée moyenne durant laquelle elles prêtent).

[YoppY]

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

D'un autre coté, cette baisse des taux historique maintient à peine le volume de transactions : on est à 720K au dernier point, c'est à dire un poil en dessous de 2013 alors que les banques ont fourgué cette année du crédit bien moins cher que l'année dernière.
Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

Du coup, si elles arrêtent d'appliquer la baisse, ca risque de chuter au niveau des transactions.
Mais si elles continuent de baisser, alors que Bâle leur demande d'arrêter, ca ne fait que repousser le problème, puisque de toutes façons, à un moment, elles ne pourront plus descendre. Et dans ce cas, elles se retrouveront donc avec le même problème, mais avec bien moins de marges, et moins de possibilités de lisser une éventuelle remonté des taux...

Non, je pense que le risque que prennent les banques, c'est qu'elles se financent à court terme et prêtent à long terme : aujourd'hui, il est vrai qu'elles ont leur argent en l'empruntant à quasiment 0 et font donc du gras ... mais rien n'indique qu'elles conserveront de telles conditions sur les 15/20 prochaines années (durée moyenne durant laquelle elles prêtent).

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

[irmonium]

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

D'un autre coté, cette baisse des taux historique maintient à peine le volume de transactions : on est à 720K au dernier point, c'est à dire un poil en dessous de 2013 alors que les banques ont fourgué cette année du crédit bien moins cher que l'année dernière.
Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

Du coup, si elles arrêtent d'appliquer la baisse, ca risque de chuter au niveau des transactions.
Mais si elles continuent de baisser, alors que Bâle leur demande d'arrêter, ca ne fait que repousser le problème, puisque de toutes façons, à un moment, elles ne pourront plus descendre. Et dans ce cas, elles se retrouveront donc avec le même problème, mais avec bien moins de marges, et moins de possibilités de lisser une éventuelle remonté des taux...

Non, je pense que le risque que prennent les banques, c'est qu'elles se financent à court terme et prêtent à long terme : aujourd'hui, il est vrai qu'elles ont leur argent en l'empruntant à quasiment 0 et font donc du gras ... mais rien n'indique qu'elles conserveront de telles conditions sur les 15/20 prochaines années (durée moyenne durant laquelle elles prêtent).

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

ca fait combien de temps au japon?

[crispus]

ca fait combien de temps au japon?

Là-bas ils ont pris du variable : certains n'ont toujours pas remboursé le principal il me semble...

[optimus maximus]

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

D'un autre coté, cette baisse des taux historique maintient à peine le volume de transactions : on est à 720K au dernier point, c'est à dire un poil en dessous de 2013 alors que les banques ont fourgué cette année du crédit bien moins cher que l'année dernière.
Visiblement, la baisse des taux ne génère donc plus de transactions supplémentaires, ça évite juste que le marché flanche.

Du coup, si elles arrêtent d'appliquer la baisse, ca risque de chuter au niveau des transactions.
Mais si elles continuent de baisser, alors que Bâle leur demande d'arrêter, ca ne fait que repousser le problème, puisque de toutes façons, à un moment, elles ne pourront plus descendre. Et dans ce cas, elles se retrouveront donc avec le même problème, mais avec bien moins de marges, et moins de possibilités de lisser une éventuelle remonté des taux...

Non, je pense que le risque que prennent les banques, c'est qu'elles se financent à court terme et prêtent à long terme : aujourd'hui, il est vrai qu'elles ont leur argent en l'empruntant à quasiment 0 et font donc du gras ... mais rien n'indique qu'elles conserveront de telles conditions sur les 15/20 prochaines années (durée moyenne durant laquelle elles prêtent).

On voit que la marge est confortable et que les banques traînent des pieds pour suivre l'OAT. Certainement à cause de Bâle qui leur demande de se calmer sur les taux bas, de sécuriser le crédit, et de gonfler les fonds propres pour faire face à une éventuelle remonté des taux.

ca fait combien de temps au japon?

Oui mais Bâle III leur demande également de se calmer sur les prêts de longue durée, et pourtant la proportion de ces prêts est en augmentation sur le deuxième semestre 2014.

A mon avis, elles pilotent en fonction de leurs besoins, l'évolution du marché immobilier (qui pèse dans leur bilan bien qu'elles aient vendu pas mal de biens immobiliers pendant la phase d'euphorie immobilière). Elles ne veulent pas trop surréagir par rapport à l'évolution des taux, ce qui pourrait amener des comportements peu rationnels. Elles doivent se satisfaire du nombre de prêts qu'elles distribuent actuellement et ne vont pas se presser pour baisser les taux. Il faut se souvenir qu'en 2003-2005, on avait connu une baisse historique des taux qui avaient porté la bulle immobilière (en particulier en province).

Un autre truc : pour un prêt de quinze ans, plus de la moitié des intérêts est payé lors des cinq premières années. Avec un bon dossier, il y a remboursement anticipé au bout de 7 ou 8 ans.
Je ne vois pas ce qui empêche les banques de proposer des taux encore plus bas pour ces bons clients.

L'immobilier en ce moment, c'est comme une étape de montagne du tour de France : la sélection se fait d'abord par derrière.

[YoppY]

Oui mais Bâle III leur demande également de se calmer sur les prêts de longue durée, et pourtant la proportion de ces prêts est en augmentation sur le deuxième semestre 2014.

Moi j'ai surtout vu que Bâle et la BdF, se sont relayés pour se plaindre non pas des durées des prêts, mais des taux trop bas, du manque de qualité de la dette et du risque sur la banque qui est trop important avec les taux fixes. Tu as un lien sur Bâle qui se plaint des durées de crédits en france ?
Si les durées de prêts montent c'est surtout parce que les acheteurs ne mettent plus tout leur apport dans l'achat, mais le strict minimum : ça ne coûte presque plus rien d'emprunter, alors les acheteurs préfèrent s'endetter plus longtemps à un taux ridicule et garder leur cash au chaud. Les banques qui se battent pour avoir des bons profils, donc avec des beaux revenus et généralement des bons apports, peuvent difficilement exiger d'un acheteur de mettre 60K€ sur la table si l'achat peut se faire avec 30. Surtout que la banque a un intérêt : elle proposera des placements à ce nouveau client pour tout ce cash qu'il ne mets pas dans l'achat. Exactement ce que réclame Bâle (plus de fonds propres).
Et c'est d'ailleurs pour cela qu'on lit un peu partout que les banques deviennent très exigeantes sur les fonds hors opération. Par exemple, encore hier : http://www.sicavonline.fr/index.cfm?act ... es-en-2015

Le courtier rappelle que d'autres solutions existent pour contrer le risque de hausse du coût des ressources adossées à ces prêts à taux très bas. « Nous constatons depuis plusieurs mois déjà que les banques sont de plus en plus attentives aux contreparties des crédits qu'elles accordent notamment dans le cadre de Bâle 3 car les produits d'épargne mais également les comptes courants sont considérés comme des ressources dans leur bilan » explique Sandrine Allonier.

Parce qu'il faut bien comprendre la situation : au dernier pointage officiel, à fin novembre, on était à 700K transactions sur 12 mois glissants, volumes toujours en baisse, dans une période exceptionnelle et historique de taux bas. Alors qu'en 2013 il y a eu 720K transactions, avec des taux beaucoup plus hauts. Si les taux ne s'étaient pas effondrés, combien y aurait-il eu de transactions en 2014 ?

La courbe du crédit en 2014 peut laisser perplexe comparée à celle de 2013 :



Le problème des banques c'est que même des taux de folie n'arrivent plus à stabiliser les volumes. Alors si elles arrêtent de baisser les taux, les volumes ne suivront plus (c'est chaque baisse qui crée de la demande, pas le fait que les taux soit bas). De l'autre coté, on leur demande d'arrêter les crédits fixes à taux bas, parce que si ca remonte fort, elles prennent le retour boomerang.

[Suricate]

Alors si elles arrêtent de baisser les taux, les volumes ne suivront plus (c'est chaque baisse qui crée de la demande, pas le fait que les taux soit bas)

+1

Sauf si :
- les durées augmentent
- les prix baissent (ou sont subventionnés)

Pour le moment les durées augmentent.

[EmileZola]

Y'en a qui ont déjà renégocié leur taux d'emprunt immo chez Bourso ?

J'ai emprunté il y a 1 an et demi chez eux : à 2,42% sur 12 ans.

Là en faisant un petit remboursement anticipé (sans frais) et en empruntant sur 8 ans, quand je fais une simulation sur leur site j'obtiens : 1,55%

Ce qui me ferait gagner 13 000 € d'intérêts.
Ca se tente de les appeler vous croyez ?

Sachant que je pourrais basculer mes 2 emprunts SCPI chez eux si ça peut aider...

[Pi-r2]

oui, ça se tente

[EmileZola]

oui, ça se tente

Merci. Je vais peut être attendre un peu, vu comment ça chute sévère les taux là !

Ps : sur 7 ans c'est 1,44% le taux chez Bourso !
Vive l'argent gratuit !

[jon2]

oui, ça se tente

Merci. Je vais peut être attendre un peu, vu comment ça chute sévère les taux là !

Ps : sur 7 ans c'est 1,44% le taux chez Bourso !
Vive l'argent gratuit !

Bizarre la simulation bourso, quel que soit le montant emprunté ou l'âge le taux passe de 1.55 à 1.44 (que ça soit sur 7 ans ou 8 ans) lorsque le revenu annuel net dépasse 75k€.
Bonjour la simu à 1 paramètre...

[EmileZola]

Moi ça diminue avec la durée.

[squamata]

Y'en a qui ont déjà renégocié leur taux d'emprunt immo chez Bourso ?

J'ai emprunté il y a 1 an et demi chez eux : à 2,42% sur 12 ans.

Là en faisant un petit remboursement anticipé (sans frais) et en empruntant sur 8 ans, quand je fais une simulation sur leur site j'obtiens : 1,55%

C'est quoi comme prêt ?
Un prêt à taux variable en fonction de la durée restante mais capé jusqu’à la fin du crédit si les taux remontent ?
Il y aura des frais de dossier pour le rachat de crédit. Les emprunts SCPI ou AV/Livret/PEA peuvent suffirent pour négocier cela je pense.

[EmileZola]

Credit amortissable classique.

[squamata]

Credit amortissable classique.

Ok, le remboursement anticipé n'en est pas un. La banque se rachètera elle même son crédit mais a taux plus faible.
En même temps, on peut renégocier à la baisse un loyer sans changer de logement de nos jours, donc pourquoi pas.

[stchong]

Aujourd'hui prêt obtenu :
15 ans
100% (prix +FAI+FN)
taux 1.95

Et à la fin de l'entretien:
"Vous compter bien faire l'emprunt avec nous ?"

Aucune négociation , jeudi j'ai simplement dit, si on ne nous reçoit pas c'est pas grave y'a d'autres banques !

[julanelo]

Un ami courtier me propose 2.15 sur 20 ans.

Je me demande si en démarchant moi-même je ne pourrai pas viser le 2 %...

[optimus maximus]

Aujourd'hui prêt obtenu :
15 ans
100% (prix +FAI+FN)
taux 1.95

Et à la fin de l'entretien:
"Vous compter bien faire l'emprunt avec nous ?"

Aucune négociation , jeudi j'ai simplement dit, si on ne nous reçoit pas c'est pas grave y'a d'autres banques !

Et avec quel taux d'endettement ? Ça a l'air très bas !

[EmileZola]

C'est les taux du marché. Vive l'argent gratuit !

[coolfonzi]

Cédric, as tu déjà cherché un prêt immo avec nantissement sur tes fonds (sur AV par exemple) auprès des banques ?

[kamoulox]

Mon frère a eu son offre acceptée pour une maison du côté de montauban dans le sud ouest .

155000 a 2,7% sur 25 ans il est seul à emprunter sa compagne ne travaillant pas

[Pi-r2]

C'est les taux du marché. Vive l'argent gratuit !

et on passe sous l'objectif long terme d'inflation de la BCE
ça laisse entendre que les banques pensent que l'inflation va rester au tapis très longtemps !

[kamoulox]

Je vois pas comment il peut y avoir d'inflation tout baisse sauf les impôts

[ignatius]

Je vois pas comment il peut y avoir d'inflation tout baisse sauf les impôts

détrompe toi.
suppression de la 1ere tranche d'IR.
une imbécilité selon moi, mais bon c'est comme ça.