si t'as pas 1 million d'euros à 50 ans, c'est que t'as gaché

[EmileZola]

Les SCPI il faut les acheter à 100% à crédit, afin de bénéficier de l'effet de levier.

[ProfGrincheux]

@ignatius: Tu n’es pas deja millionnaire?

[ProfGrincheux]

Les SCPI il faut les acheter à 100% à crédit, afin de bénéficier de l'effet de levier.

Je ne suis pas étonné que tu dises cela. Le plus probable est d’ailleurs que tu as raison.

[EmileZola]

D'ailleurs j'ai deux crédits qui se terminent dans un mois et demi. Je vais me retrouver avec de l'argent en plus chaque mois. Qu'en faire ?

[tomtom]

Moi aussi, j'ai envie de jouer au jeu... Plus sérieusement, j'ai pour la première fois un peu d'argent disponible et je voudrais bien un conseil car je ne sais pas quoi faire...

La situation...
Age 42 ans.
RP. 1100 K€. Il me reste 350 K€ à rembourser sur 17 ans.
45% des parts de ma boite que je valorise à 0 car je ne pense pas que j'arriverais à en faire une entreprise qui survivra au départ à la retraite des associés principaux.
50% des parts de la SCI qui possèdent nos bureaux (valeur 600 K€). Le prêt court encore sur 10 ans.
Les revenus du foyer (hors primes) environ 100 K€ couvrent à peu près nos dépenses. On épargne sur ma prime annuelle mais c'est très très aléatoire et fluctuant...

150 K€ de disponible. Qu'est ce que je fais ?
- Je rembourse par anticipation une partie de mon prêt pour ma RP ?
- Je place sur un livret.
- Je mets tout sur un PEA avec un CAC à 7000 points.
- J'achète de l'immo locatif en visant un bien à 250/300 K€ avec l'idée d'un loyer qui couvre l'emprunt.

Quel est le taux de ton emprunt en cours? Quelles sont tes perspectives d'évolution de tes revenus et de tes charges sur les 5 prochaines années? Quelle est ta situation familiale?

[ignatius]

@ignatius: Tu n’es pas deja millionnaire?

En valorisation oui
Mais cela repose essentiellement sur l'immobilier (1.1 miyon d'actif brut en immobilier, soit 850 k€ en actif net une fois déduit les crédits immobiliers) dont le prix s'est envolé par rapport au moment où je l'avais acheté et aussi grâce aux travaux que j'ai fait faire .
Je n'ai que 220 k€ en liquidités, et j'aimerais rééquilibrer tout cela, notamment en augmentant ma capacité d'épargne mensuelle (je ne compte pas sur l'augmentation du point d'indice), d'autant que j'ai de grosses dépenses qui s'annoncent : achat de voiture, études à l'étranger puis supérieures des enfants.
Comme j'aime bien l'immobilier, ce sera en parts de SCI et peut être en parts de SCPI si je trouve comment les financer à crédit.

[lecriminel]

Mais cela repose essentiellement sur l'immobilier (1.1 miyon d'actif brut en immobilier, soit 850 k€ en actif net une fois déduit les crédits immobiliers) dont le prix s'est envolé par rapport au moment où je l'avais acheté et aussi grâce aux travaux que j'ai fait faire .
Je n'ai que 220 k€ en liquidités, et j'aimerais rééquilibrer tout cela, notamment en augmentant ma capacité d'épargne mensuelle (je ne compte pas sur l'augmentation du point d'indice), d'autant que j'ai de grosses dépenses qui s'annoncent : achat de voiture, études à l'étranger puis supérieures des enfants.
Comme j'aime bien l'immobilier, ce sera en parts de SCI et peut être en parts de SCPI si je trouve comment les financer à crédit.

[EmileZola]

@ignatius: Tu n’es pas deja millionnaire?

En valorisation oui
Mais cela repose essentiellement sur l'immobilier (1.1 miyon d'actif brut en immobilier, soit 850 k€ en actif net une fois déduit les crédits immobiliers) dont le prix s'est envolé par rapport au moment où je l'avais acheté et aussi grâce aux travaux que j'ai fait faire .
Je n'ai que 220 k€ en liquidités, et j'aimerais rééquilibrer tout cela, notamment en augmentant ma capacité d'épargne mensuelle (je ne compte pas sur l'augmentation du point d'indice), d'autant que j'ai de grosses dépenses qui s'annoncent : achat de voiture, études à l'étranger puis supérieures des enfants.
Comme j'aime bien l'immobilier, ce sera en parts de SCI et peut être en parts de SCPI si je trouve comment les financer à crédit.

Ca se trouve. Par contre le taux est plus élevé que pour l'achat d'une RP. Prévoir 1% de plus en gros.

[kamoulox]

D'ailleurs j'ai deux crédits qui se terminent dans un mois et demi. Je vais me retrouver avec de l'argent en plus chaque mois. Qu'en faire ?

Me faire un virement

Merci à toi cœur sur toi

[lecriminel]

D'ailleurs j'ai deux crédits qui se terminent dans un mois et demi. Je vais me retrouver avec de l'argent en plus chaque mois. Qu'en faire ?

Investis dans le trafic de migrants, c'est déductible et ça augmentera la rentabilité de tes actions.

[Delambre]

Les SCPI il faut les acheter à 100% à crédit, afin de bénéficier de l'effet de levier.

J'envisage d'investir (enfin) là-dedans. Ce sera mon premier investissement immobilier, mieux vaut tard que jamais (enfin je pense)... J'ai un rendez-vous avec ma banque dans quelques jours pour voir combien elle pourrait me prêter. Je compte aussi faire jouer la concurrence.

Tu penses que c'est encore possible d'obtenir un prêt sans mettre aucun apport ? Bon, j'ai un dossier que je pense pas trop mal : salaire correct et qui va encore augmenter avec le temps, bonne capacité d'épargne, fonctionnaire, patrimoine financier pas ridicule et qui devrait s'accroître également...

[EmileZola]

Les SCPI il faut les acheter à 100% à crédit, afin de bénéficier de l'effet de levier.

J'envisage d'investir (enfin) là-dedans. Ce sera mon premier investissement immobilier, mieux vaut tard que jamais (enfin je pense)... J'ai un rendez-vous avec ma banque dans quelques jours pour voir combien elle pourrait me prêter. Je compte aussi faire jouer la concurrence.

Tu penses que c'est encore possible d'obtenir un prêt sans mettre aucun apport ? Bon, j'ai un dossier que je pense pas trop mal : salaire correct, bonne capacité d'épargne, fonctionnaire, patrimoine financier pas ridicule...

Les banques financent seulement leur SCPI (pourries). Elles ne te prêteront pas facilement pour des SCPI extérieures.

[part]

Quel est le taux de ton emprunt en cours?
--> 1,2%

Quelles sont tes perspectives d'évolution de tes revenus et de tes charges sur les 5 prochaines années?
--> D'ici 18 mois, je devrais avoir globalement avoir 10 K€ de (revenus-charges) de plus. Fin de la crèche.
--> Après, j'ai peu de visibilité sur mes revenus. Il y a 1 an, on a fait 90K€. Cette année 160K€. L'année prochaine ???

Quelle est ta situation familiale?
-->Marié. 2 enfants en bas âge.

A date, je penche plutôt pour l'option de l'immo locatif avec l'idée que cela puisse servir à mes gamins plus tard.

[jobserve75]

En investissant sur des SCPI à crédit, l’opération n’est pas si rentable que cela.
On emprunte à 2% sur 15 ans et non 1%;
La SCPI peut effectivement rapporter jusqu’à 4,5% mais plutôt 3% net d’impôts (déduction faite des intérêts de l’emprunt). Il y a environ 8 à 10% de frais d’entrée;
Bref…

L’achat en nue propriété de parts de SCPI est un peu mieux côté rendement car moins fiscalisé. Avec la nue-propriété sur 15 ans, on obtient une décote de 40% et avec un emprunt de 2%, ça nous donne un TRI de 3%;
C’est très moyen par rapport aux risques encourus.

[Delambre]

En investissant sur des SCPI à crédit, l’opération n’est pas si rentable que cela.
On emprunte à 2% sur 15 ans et non 1%;
La SCPI peut effectivement rapporter jusqu’à 4,5% mais plutôt 3% net d’impôts (déduction faite des intérêts de l’emprunt). Il y a environ 8 à 10% de frais d’entrée;
Bref…

L’achat en nue propriété de parts de SCPI est un peu mieux côté rendement car moins fiscalisé. Avec la nue-propriété sur 15 ans, on obtient une décote de 40% et avec un emprunt de 2%, ça nous donne un TRI de 3%;
C’est très moyen par rapport aux risques encourus.

Tu conseillerais de ne pas faire de prêt ? Ou de trouver autre chose que les SCPI pour un investissement immo ?

[ignatius]

Le seul avantage de la scpi c'est bénéficier de l'effet levier de l'emprunt.
Mais si tu fais un prêt lombard, tu peux investir sur des SCI quasi dans les mêmes conditions et sans les frais.
En plus tu bénéficies de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie.

[ProfGrincheux]

En investissant sur des SCPI à crédit, l’opération n’est pas si rentable que cela.
On emprunte à 2% sur 15 ans et non 1%;
La SCPI peut effectivement rapporter jusqu’à 4,5% mais plutôt 3% net d’impôts (déduction faite des intérêts de l’emprunt). Il y a environ 8 à 10% de frais d’entrée;
Bref…

L’achat en nue propriété de parts de SCPI est un peu mieux côté rendement car moins fiscalisé. Avec la nue-propriété sur 15 ans, on obtient une décote de 40% et avec un emprunt de 2%, ça nous donne un TRI de 3%;
C’est très moyen par rapport aux risques encourus.

Connais tu une seule classe d'actifs hors des exotiques et autre cryptoactifs pour laquelle ce jugement ne s'applique pas?

Moi pas.

Personnellement j'ai choisi une stratégie sans levier dont je pense qu'elle est sous-optimale mais qu'elle conduit avec un moindre grande probabilité d' échec au but relativement modeste que je me suis fixé.

[EmileZola]

Le seul avantage de la scpi c'est bénéficier de l'effet levier de l'emprunt.
Mais si tu fais un prêt lombard, tu peux investir sur des SCI quasi dans les mêmes conditions et sans les frais.
En plus tu bénéficies de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie.

Et tes parts sont rognées de mini 0,50% par an.
Sur 20 ans, tu as perdu 10% de ton capital, bof.

[tomtom]

Quel est le taux de ton emprunt en cours?
--> 1,2%

Quelles sont tes perspectives d'évolution de tes revenus et de tes charges sur les 5 prochaines années?
--> D'ici 18 mois, je devrais avoir globalement avoir 10 K€ de (revenus-charges) de plus. Fin de la crèche.
--> Après, j'ai peu de visibilité sur mes revenus. Il y a 1 an, on a fait 90K€. Cette année 160K€. L'année prochaine ???

Quelle est ta situation familiale?
-->Marié. 2 enfants en bas âge.

A date, je penche plutôt pour l'option de l'immo locatif avec l'idée que cela puisse servir à mes gamins plus tard.

L'immobilier locatif est assez illiquide et compte tenu de tes incertitudes et du peu de marges de manœuvre dont tu disposes, ça me semble inadapté. Par ailleurs ça ne sert à rien d'anticiper les éventuels besoins immo de tes enfants. Tu n'as aucune idée de la localisation et du type d'étude qu'ils feront. Pour moi assurance vie/PEA bien diversifié.

[ignatius]

Sur une AV, je ne vois pas pourquoi tu prends des scpi plutôt que des SCI, sachant que les rendements sont les mêmes, mais que les frais d'entrée sont divisés par 4.

[ProfGrincheux]

Les rendements ne sont pas les mêmes. Il y a un différentiel de 0.5 %. Évidemment les meilleures sci font mieux que les pires scpi.

Regarde bien la SCI Silver Avenir et sa composition. https://www.primaliance.com/sci-de-re ... 0013526100. Si tu penses que ca va faire 4%, tu es optimiste. Idem pour SC Tangram qui est un fonds de fonds basé sur des scpi bof-bof. Objectif 3%.

Viagenerations, c'est autre chose, peut-être avec un risque supérieur. Mimile ne s'y est pas trompé. Capimmo a l'air bien et semble devoir tourner à 4%. Ce sont les deux que je préfére.

Les scpi à 4.5% de rendement sont assez nombreuses. De fait, il faut du temps pour rattraper les frais. Mais sur 15 ans, c'est bon.

Ensuite il y a une règle (que Mimile contourne je n'ai pas compris comment) qui limite à 40% de l' encours du contrat les SCI et autres FIA. Il te faut donc d'autres UC ou des fonds euros. Moyennant quoi j'utilise tous ces supports, en diversifiant.

[ignatius]

Question de newbie :
Si on achète du Corum origin en direct, mettons pour 50 k€ à 2.29 % sur 15 ans, les dividendes sont perçus comment ?
Versés sur son compte bancaire ?

[EmileZola]

Question de newbie :
Si on achète du Corum origin en direct, mettons pour 50 k€ à 2.29 % sur 15 ans, les dividendes sont perçus comment ?
Versés sur son compte bancaire ?

Oui

[Gpzzzz]

Mais cela repose essentiellement sur l'immobilier (1.1 miyon d'actif brut en immobilier, soit 850 k€ en actif net une fois déduit les crédits immobiliers) dont le prix s'est envolé par rapport au moment où je l'avais acheté et aussi grâce aux travaux que j'ai fait faire .
Je n'ai que 220 k€ en liquidités, et j'aimerais rééquilibrer tout cela, notamment en augmentant ma capacité d'épargne mensuelle (je ne compte pas sur l'augmentation du point d'indice), d'autant que j'ai de grosses dépenses qui s'annoncent : achat de voiture, études à l'étranger puis supérieures des enfants.
Comme j'aime bien l'immobilier, ce sera en parts de SCI et peut être en parts de SCPI si je trouve comment les financer à crédit.

Vacinnez vous qu'ils disaient

[ignatius]

J'ai oublié "physique".
L'immobilier physique

[jobserve75]

En investissant sur des SCPI à crédit, l’opération n’est pas si rentable que cela.
On emprunte à 2% sur 15 ans et non 1%;
La SCPI peut effectivement rapporter jusqu’à 4,5% mais plutôt 3% net d’impôts (déduction faite des intérêts de l’emprunt). Il y a environ 8 à 10% de frais d’entrée;
Bref…

L’achat en nue propriété de parts de SCPI est un peu mieux côté rendement car moins fiscalisé. Avec la nue-propriété sur 15 ans, on obtient une décote de 40% et avec un emprunt de 2%, ça nous donne un TRI de 3%;
C’est très moyen par rapport aux risques encourus.

Connais tu une seule classe d'actifs hors des exotiques et autre cryptoactifs pour laquelle ce jugement ne s'applique pas?

Moi pas.

Personnellement j'ai choisi une stratégie sans levier dont je pense qu'elle est sous-optimale mais qu'elle conduit avec un moindre grande probabilité d' échec au but relativement modeste que je me suis fixé.

Je ne critique pas les SCPI.
Je disais simplement que le différentiel entre le taux d’emprunt pour l’acquisition d’une ou plusieurs SCPI (un peu plus de 2% sur 15 ans) et son rendement net ne permet pas de bénéficier d’un effet de levier mirobolant.
Avec d’autres actifs immobiliers, il est possible d’emprunter à moins (1%) et d’avoir une rentabilité parfois un peu meilleure et donc d’avoir un meilleur effet de levier.

Mais avoir des SCPI dans une assurance vie par exemple peut- être intéressant effectivement.

[jobserve75]

En investissant sur des SCPI à crédit, l’opération n’est pas si rentable que cela.
On emprunte à 2% sur 15 ans et non 1%;
La SCPI peut effectivement rapporter jusqu’à 4,5% mais plutôt 3% net d’impôts (déduction faite des intérêts de l’emprunt). Il y a environ 8 à 10% de frais d’entrée;
Bref…

L’achat en nue propriété de parts de SCPI est un peu mieux côté rendement car moins fiscalisé. Avec la nue-propriété sur 15 ans, on obtient une décote de 40% et avec un emprunt de 2%, ça nous donne un TRI de 3%;
C’est très moyen par rapport aux risques encourus.

Tu conseillerais de ne pas faire de prêt ? Ou de trouver autre chose que les SCPI pour un investissement immo ?

En fait, je pense que cela dépend de beaucoup de choses : du montant à investir, de sa capacité d’emprunt, à placer, à épargner, de son âge, de son taux marginal d’imposition…
En gros, une SCPI à l’avantage de demander moins d’embêtements, moins de fonds à investir parfois, être plus souple etc… les taux sont corrects mais peuvent être réduits par la fiscalité. L’AV peut-être une option pour en limiter l’impact.

Quant à un investissement Immo, il y a tellement de configuration à adapter en fonction de son profil. Mais ils ont tous pour point commun de réclamer plus de temps.

[Delambre]

En investissant sur des SCPI à crédit, l’opération n’est pas si rentable que cela.
On emprunte à 2% sur 15 ans et non 1%;
La SCPI peut effectivement rapporter jusqu’à 4,5% mais plutôt 3% net d’impôts (déduction faite des intérêts de l’emprunt). Il y a environ 8 à 10% de frais d’entrée;
Bref…

L’achat en nue propriété de parts de SCPI est un peu mieux côté rendement car moins fiscalisé. Avec la nue-propriété sur 15 ans, on obtient une décote de 40% et avec un emprunt de 2%, ça nous donne un TRI de 3%;
C’est très moyen par rapport aux risques encourus.

Tu conseillerais de ne pas faire de prêt ? Ou de trouver autre chose que les SCPI pour un investissement immo ?

En fait, je pense que cela dépend de beaucoup de choses : du montant à investir, de sa capacité d’emprunt, à placer, à épargner, de son âge, de son taux marginal d’imposition…
En gros, une SCPI à l’avantage de demander moins d’embêtements, moins de fonds à investir parfois, être plus souple etc… les taux sont corrects mais peuvent être réduits par la fiscalité. L’AV peut-être une option pour en limiter l’impact.

Oui, c'est compliqué. Je me rends compte que je ne maîtrise toujours pas bien le sujet, ne m'y étant jamais intéressé vraiment "sérieusement" jusqu'à présent. En matière d'investissement, la bourse est quelque chose qui m'intéresse bien davantage, chacun ayant ses domaines de prédilection même si je n'ai pas non plus la prétention d'être un cador dans ce domaine, loin de là. Il me reste donc à bosser "un peu" plus le sujet.

Merci pour ta réponse, en tout cas.

[ProfGrincheux]

Le problème des scpi en av est que la pertinence de ce choix est dépendant de la fiscalité, irpp et successions.

Il est préférable de détenir en direct si on n'est pas au taux marginaux d'Irpp de 30%,41% et 45% et il faut rester sous les seuils d'imposition liés à l'enveloppe fiscale av.

La fiscalité française sur les ménages est relativement clémente au revenu médian et tant que tu ne depasses pas certains seuils. Après, avec la combinaison CSG+IRPP, c'est le ratiboisage. Ça amène à faire des choix non optimaux et plus ou moins minables (av, pea, location meublée, defiscalisation, voter macron pour éviter le retour de l'ISF ) ou à utiliser des sociétés.

Pour le levier, je suis d'accord avec toi, les gains sont relativement modestes avec des scpi si on regarde seulement les flux de trésorerie durant la durée de l'emprunt. Ensuite a la fin de l'emprunt on a des parts de scpi en pleine propriété. C'est à dire du patrimoine avec un rendement molasson mais non nul.

Tant que celui ci n'est pas trop imposé et que ca se conserve sur plusieurs générations, tout va bien. Mais on ne peut pas exclure que les ayatollahs de la fiscalité comme instrument de la justice sociale arrivent un jour au pouvoir. C'est les enfants de ceux qui ont fait baisser le niveau de l'EN par égalitarisme. Sauf que là ils s'attaquent au POGNON et rencontrent donc beaucoup plus de résistance que lorsqu'ils s'attaquent aux formes culturelles de capital.

[EmileZola]

Pour la fiscalité, il faut prendre des SCPI avec des revenus à l'étranger. L'imposition est plus légère que IR + PS !
C'est ce que j'ai fait avec Corum Origin et Novapierre Allemagne.

[ignatius]

Pour la fiscalité, il faut prendre des SCPI avec des revenus à l'étranger. L'imposition est plus légère que IR + PS !
C'est ce que j'ai fait avec Corum Origin et Novapierre Allemagne.

Faut que je fasse un calcul avec un cas concret, je vous poste ça pour voir ce que vous en pensez.

[PicGreen]

Question de newbie :
Si on achète du Corum origin en direct, mettons pour 50 k€ à 2.29 % sur 15 ans, les dividendes sont perçus comment ?
Versés sur son compte bancaire ?

Oui

Si tu n'as pas besoin des dividendes pour rembourser l'emprunt tu peux aussi les réinvestir tous les mois et automatiquement en nouvelles parts, tu peux même fixer le pourcentage des dividendes que tu souhaites réinvestir. Chez CORUM ça se fait d'un simple clic.

[EmileZola]

Question de newbie :
Si on achète du Corum origin en direct, mettons pour 50 k€ à 2.29 % sur 15 ans, les dividendes sont perçus comment ?
Versés sur son compte bancaire ?

Oui

Si tu n'as pas besoin des dividendes pour rembourser l'emprunt tu peux aussi les réinvestir tous les mois et automatiquement en nouvelles parts, tu peux même fixer le pourcentage des dividendes que tu souhaites réinvestir. Chez CORUM ça se fait d'un simple clic.

Oui, c'est une option aussi.

[ignatius]

Alors cas concret :

achat de 100 k€ de CORUM origin financé à crédit.

Crédit : banque partenaire : 2.29% par an sur 15 ans

Remboursement emprunt : 7883 € par an
Assurance : 350 € par an

Dividendes : 6000 € par an (6% objectif de Corum origin)

Fiscalité : mettons 10 % : 600 €

Alors en recettes : 6000 €
En dépenses : 7883+350+600 = 8833 €

Soit un taux d'effort de 2883 €.
Amortissement de l'emprunt : 5652 €

Gain : 2769 €.

Ce gain s'apprécie chaque année avec l'amortissement plus important de l'emprunt.
Le gain patrimonial se fait également avec l'appréciation de la valeur des parts

On a donc théoriquement un gain net autour de 3 %.

Question :
quid des frais d'acquisition ?

Conclusion :
Pas inintéressant, à condition de garder les scpi très longtemps.
Vraiment intéressant au delà des 15 ans quand l'emprunt sera soldé.

Stratégie :
Faut il rembourser mon emprunt immo et donc mobiliser environ 130 k€ pour libérer 1500 € de capacité de remboursement, ce qui représente 220 k€ de scpi (3 SCPI différentes par exemple) soit un complément de ressources de 1000 € par mois si je prends le taux de 5.5 %?

Faut il juste prendre 50 à 70 k€ et être au taquet de ma capacité d'emprunt, quitte à en racheter régulièrement avec le risque que les taux immo proposés augmentent fortement ?

[tomtom]

Je n'y connais pas grand chose mais vu de ma fenêtre, franchement, je trouve que c'est beaucoup de contraintes (risque, illiquidité,durée, dossiers d'emprunts,... pour un rendement aussi bas...

[EmileZola]

Dividendes : 6000 € par an (6% objectif de Corum origin)

Les 6% c'est avant la fiscalité étrangère. Tu touches moins. Environ 4,8%. Sur lesquels tu devras payer la fiscalité française allégée.

quid des frais d'acquisition ?

C'est 12%


Sinon, il y a l'augmentation des parts qui joue pas mal sur le long terme.

[ignatius]

Alors si on applique la fiscalité étrangère, on tombe à 4800 € de revenus.
Ça ramène le gain à environ 1500 € annuels.

La valeur de part qui progresse sert à couvrir les frais de 12 % dans mon esprit.

Ça devient beaucoup moins intéressant

[ProfGrincheux]

Il faudrait que tu expliques comment tu arrives à 10% de fiscalité. Ton calcul n'a aucun intérêt sans ça. En fait c'est le paramètre principal.

Si tu mets 5% de rendement et 20% de fiscalité ca change tout.

C'est petit joueur mais financer des achats progressifs de parts en prenant des prêts personnels à 0.75% sur 4 ans sans assurance comme il y en a en théorie à boursorama te donnera in fine un résultat un peu inférieur avec un niveau de risque très inférieur (tu pourras arrêter en cas d'effondrement du rendement et de modification des politiques fiscales, évidemment tu devras arrêter en cas de hausse des taux de ce type de crédit).

Ce qui fait gagner la stratégie avec levier sur période longue c'est la revalorisation des parts.

[Gpzzzz]

S'il y a pas d augmentation des prix immos c est clairement pas intéressant par rapport au marché action selon moi..
Après si la valeur de la part double tous les 15ans.. c est autre chose ! Mais les performances passées toussa...

Édit : on est d accord..

[ignatius]

Il faudrait que tu expliques comment tu arrives à 10% de fiscalité. Ton calcul n'a aucun intérêt sans ça. En fait c'est le paramètre principal.

Si tu mets 5% de rendement et 20% de fiscalité ca change tout.

C'est petit joueur mais financer des achats progressifs de parts en prenant des prêts personnels à 0.75% sur 4 ans sans assurance comme il y en a en théorie à boursorama te donnera in fine un résultat un peu inférieur avec un niveau de risque très inférieur (tu pourras arrêter en cas d'effondrement du rendement et de modification des politiques fiscales, évidemment tu devras arrêter en cas de hausse des taux de ce type de crédit).

Ce qui fait gagner la stratégie avec levier sur période longue c'est la revalorisation des parts.

10 % de fiscalité.
20 % d'immobilier en France éligible avec un tmi de 30 + PS
Après je peux déduire une partie des intérêts d'emprunt.
Ça joue sur quelques centaines d'euros.
Bref, C est marginal.
Ta solution sur les prêts personnels me déplaît, car :
- remboursement sur 4 ans, tu rembourses bien plus que ce que tu touches en dividendes
- pas sûr que les intérêts d emprunt d un prêt perso soient déductibles (à vérifier)

[olmostoline]

J'ai pas réussi à retrouver l'article, mais j'avais lu que pour être déductible, les intérêts devaient concerner un emprunt de plus de 30k€. Et je n'arrive plus à me souvenir si le prêt doit être obligatoirement affecté ou non, ce qui éliminerait la déductibilité pour un prêt conso. J'ai retrouvé en revanche l'article qui parle de la déductibilité pour une avance sur AV :
https://www.moneyvox.fr/assurance-vie/a ... eductibles

[ignatius]

S'il y a pas d augmentation des prix immos c est clairement pas intéressant par rapport au marché action selon moi..
Après si la valeur de la part double tous les 15ans.. c est autre chose ! Mais les performances passées toussa...

Édit : on est d accord..

Sur 15 ans, la valeur de la part doit au moins suivre l'inflation.
Ce qui pourrait faire entre +20 et +50 % selon les cas de figure.

[EmileZola]

S'il y a pas d augmentation des prix immos c est clairement pas intéressant par rapport au marché action selon moi..
Après si la valeur de la part double tous les 15ans.. c est autre chose ! Mais les performances passées toussa...

Édit : on est d accord..

Sur 15 ans, la valeur de la part doit au moins suivre l'inflation.
Ce qui pourrait faire entre +20 et +50 % selon les cas de figure.

Non pas forcément.

[ignatius]

J ai refait mes calculs :
Pour Corum origin :
100 k€
Emprunt 2.29 % sur 15 ans

Cash flow négatif de 4000 € par an
Amortissement de 6666 € par an.
Revalorisation de part 1 % : 1000 € par an pour simplifier.

Ce qui fait à la louche 2666 € par an + 1000 € de revalorisation.

Ce qui est intéressant c est à partir de la 16e année avec 4460 € de cash flow (fin du prêt) et 1000 € de revalorisation.

En fait on en vient à la conclusion qu'il ne faut jamais en sortir pour pleinement en profiter.

[EmileZola]

Voici un calcul dans mon cas.
La fiscalité étrangère de Novapierre et Corum est déjà déduite des revenus versés

Reste d'imposition à payer :

Pour Novapierre Allemagne :
Imposition = TMI - taux moyen imposition
= 30% - 10,8% = 19,2% pour 2017
Pas de PS


Pour Corum (en 2019) :
12% (part de l'actif investie en France) seulement des revenus sont soumis au TMI + 17,2% = 47,2%
45% des revenus (pays ayant signé une convention fiscale avec la France qui prévoit la déclaration dans le lieu de résidence du contribuable) sont soumis TMI - taux moyen imposition = 17,4%
Sur le reste (43%), il n'y plus aucun impôt à payer.

Exemple si pas d'emprunt pour 2019 :
Rendement brut annoncé par CORUM supérieur à 6%.

Valeur en début d'année de 109 650 €

5757 € de loyers perçu, net de fiscalité étrangère.
Soit un rendement brut après fiscalité étrangère de 5,25%

Fiscalité à payer en France :
12% de revenus français --> taxé à 47,2% --> 328 €
45% de revenus étrangers imposables --> sont soumis TMI - taux moyen imposition = 17,4% --> 451 €
43% de revenus étrangers exonérés --> Taxé à 0%

Total impôt français = 779 € (13,5%)
Loyer net perçu = 4978 € soit un rendement net final de 4,5% (4,4% en 2020)

[EmileZola]

J ai refait mes calculs :
Pour Corum origin :
100 k€
Emprunt 2.29 % sur 15 ans

Cash flow négatif de 4000 € par an
Amortissement de 6666 € par an.
Revalorisation de part 1 % : 1000 € par an pour simplifier.

Ce qui fait à la louche 2666 € par an + 1000 € de revalorisation.

Ce qui est intéressant c est à partir de la 16e année avec 4460 € de cash flow (fin du prêt) et 1000 € de revalorisation.

En fait on en vient à la conclusion qu'il ne faut jamais en sortir pour pleinement en profiter.

Les bonnes SCPI ça se garde à vie.
Ca fait un bon complément pour la retraite.

[PicGreen]

J ai refait mes calculs :
Pour Corum origin :
100 k€
Emprunt 2.29 % sur 15 ans

Cash flow négatif de 4000 € par an
Amortissement de 6666 € par an.
Revalorisation de part 1 % : 1000 € par an pour simplifier.

Ce qui fait à la louche 2666 € par an + 1000 € de revalorisation.

Ce qui est intéressant c est à partir de la 16e année avec 4460 € de cash flow (fin du prêt) et 1000 € de revalorisation.

En fait on en vient à la conclusion qu'il ne faut jamais en sortir pour pleinement en profiter.

Les bonnes SCPI ça se garde à vie.
Ca fait un bon complément pour la retraite.

Oui, la première cause de cession des parts est le décès du porteur

[ignatius]

J ai refait mes calculs :
Pour Corum origin :
100 k€
Emprunt 2.29 % sur 15 ans

Cash flow négatif de 4000 € par an
Amortissement de 6666 € par an.
Revalorisation de part 1 % : 1000 € par an pour simplifier.

Ce qui fait à la louche 2666 € par an + 1000 € de revalorisation.

Ce qui est intéressant c est à partir de la 16e année avec 4460 € de cash flow (fin du prêt) et 1000 € de revalorisation.

En fait on en vient à la conclusion qu'il ne faut jamais en sortir pour pleinement en profiter.

Les bonnes SCPI ça se garde à vie.
Ca fait un bon complément pour la retraite.

Oui je pense aussi que c'est un investissement intéressant pour un complément de retraite.
À étudier, je vais peut être commencer gentiment avec 50 k€ sur du Corum origin.

[PicGreen]

J ai refait mes calculs :
Pour Corum origin :
100 k€
Emprunt 2.29 % sur 15 ans

Cash flow négatif de 4000 € par an
Amortissement de 6666 € par an.
Revalorisation de part 1 % : 1000 € par an pour simplifier.

Ce qui fait à la louche 2666 € par an + 1000 € de revalorisation.

Ce qui est intéressant c est à partir de la 16e année avec 4460 € de cash flow (fin du prêt) et 1000 € de revalorisation.

En fait on en vient à la conclusion qu'il ne faut jamais en sortir pour pleinement en profiter.

Les bonnes SCPI ça se garde à vie.
Ca fait un bon complément pour la retraite.

Oui je pense aussi que c'est un investissement intéressant pour un complément de retraite.
À étudier, je vais peut être commencer gentiment avec 50 k€ sur du Corum origin.

Tu peux mixer leurs 3 SCPI aussi, ça permet d'avoir encore plus souvent de bonnes nouvelles annoncées par des SMS très sympas : augmentation de la part de Eurion l'an dernier, deux versements exceptionnels dûs à des plus values sur Origin l'an dernier et bientôt nouveaux versements exceptionnels pour plus value sur XL et Origin

[ignatius]

Question bête :
Je peux faire un seul emprunt pour financer ces 3 SCPI?

C'est pas galère pour la déclaration de revenus fonciers ?