Investissements OPCI

[moinsdewatt]

OPCI = Organismes de Placement Collectif en Immobilier

OPCI GRAND PUBLIC : DES FONDS QUI SÉDUISENT DE PLUS EN PLUS LES PARTICULIERS

20 fev 2015 boursier.com

Avec une collecte de plus de 800 millions d’euros en 2014, l’encours de ces fonds immobiliers atteint désormais les 2 milliards d’euros.

Un vrai bond en avant. Avec 813 millions d’euros au compteur en 2014, la collecte nette des « OPCI grand public » été presque trois supérieure à celle de 2013, selon des données diffusées cette semaine par l’IEIF. Autant dire que les Organismes de placement collectif en immobilier ouverts aux particuliers ont la cote.

Certes, 2012 s’était déjà soldée par une collecte de 598 millions d’euros. Mais d’après l’IEIF, les chiffres avaient été biaisés par la création d’un nouveau support chez Axa à partir de la transformation d’anciens contrats d’assurance à capital variable. Bref, 2014 a bien marqué la première année de vraie collecte importante.

Après seulement 6 ans d’existence, les OPCI grand public ont ainsi déjà atteint les 2 milliards d’euros de capitalisation avec seulement 9 véhicules disponibles sur le marché. D’ailleurs, les performances sont très concentrées. 4 de ces supports ont cumulé 98% de la collecte et 2 dépassent les 700 millions d’euros de capitalisation.

A côté des SCPI, ces autres supports de pierre-papier ont l’avantage de pouvoir mêler actifs immobiliers et actifs financiers. De surcroît leur cadre juridique, proche de celui des OPCVM, facilite leur commercialisation notamment au sein de contrats d’assurance-vie. L’IEIF précise d’ailleurs à ce sujet que l’essentiel de la collecte de 2014 a été réalisée via des contrats d’assurance-vie en unités de compte.

http://argent.boursier.com/immobilier/a ... -2254.html

J' ai mis une peu de ça dans mon assurance vie le mois dernier.

et aussi

Immobilier : les OPCI séduisent les particuliers

Le Monde.fr | 19.02.2015
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Les OPCI grand public sont des produits financiers comprenant deux poches : l'une investie en immobilier en direct (bureaux, commerces...) et un portefeuille de valeurs mobilières, essentiellement composés d'actions et d'obligations de sociétés foncières. Face aux SCPI, leur principal atout réside dans leur liquidité (leurs souscripteurs peuvent revendre leurs parts à tout moment).

En 2014, les OPCI grand public ont réalisé des performances attrayantes : Opcimmo (Amundi Immobilier) affiche une hausse de 5,74 %, tandis que son rival Immo Diversification (Ciloger) progresse de 7,38 %.
....
« Des rémunérations beaucoup plus élevées que les emprunts d'Etat, commente Pierre Schoeffler, consultant senior à l'IEIF. C'est pourquoi les assureurs-vie, qui sont confrontés à la baisse du rendement de leurs contrats, en sont friands. » La part des OPCI dans la collecte nette de l'assurance-vie, qui a atteint 21 milliards en 2014, s'approche des 5 % et devrait dépasser ce seuil en 2015.

Si le paysage des OPCI grand public commence à se structurer, le marché reste très concentré : quatre produits ont représenté 98% de la collecte en 2014. Opcimmo (Amundi Immobilier) a collecté 434 millions d'euros, soit plus de la moitié de la collecte totale, devant Axa Selectiv'Immo (AXA REIM), BNP Paribas Diversipierre (BNP Paribas REIM) et Immo Diversification (Ciloger).

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http://www.lemonde.fr/immobilier/articl ... 06281.html

Opcimmo, c'est ça que j' ai pris.

[EmileZola]

Oui c'est pas mal pour investir dans l'immobilier en évitant les emmerdes !

[Suricate]

Avec une croissance au raz des pâquerettes ça n'étonne personne que les commerces et les bureaux sur-performent le marché ?

[EmileZola]

Avec une croissance au raz des pâquerettes ça n'étonne personne que les commerces et les bureaux sur-performent le marché ?

Les rendements restent très bons. 5 à 6 %!

[Suricate]

La vacance dans certains secteurs atteint des proportions jamais vues, dans les "vieux" centres d'affaires, dans les zones commerciales... les rabais deviennent la norme. Les loyers faciaux stagnent alors que les loyers pratiqués baissent, parfois lourdement, sur les biens non prime.

Vu que la valorisation des biens est fonction des loyers faciaux : tout semble aller pour le mieux. Jusqu'au jour où un gros porteur demande le rachat de ses parts.

Et paf...

[caroline77]

Il suffit d'acheter chez les sociétés qui ne sélectionnent que les biens de qualité. Les adresses des immeubles détenus sont toujours disponibles auprès grand public.

Et paf...

Paf, paf... il n'y a pas trop d'histoires de paf auprès des SCPI pour l'instant, malgré le contexte qui perdure ces dernières années. Au pire le prix des parts baissent un peu.

[Suricate]

Il suffit d'acheter chez les sociétés qui ne sélectionnent que les biens de qualité. Les adresses des immeubles détenus sont toujours disponibles auprès grand public.

Tu as raison. D'ailleurs leurs prospectus sont explicites sur ce point : impossible de dire qu'on ne savait pas.

il n'y a pas trop d'histoires de paf auprès des SCPI pour l'instant, malgré le contexte qui perdure ces dernières années.

Les performances passées...

J'ai regardé un peu la plaquette d'OPCIMMO à fin 2013 : 9M€ de produits locatifs sur un actif brut de 290M€ => 3.10% de rentabilité brute.
2.5M€ de charges sur le locatif => la rentabilité nette tombe à 2.2% et encore, avant frais de gestion (3.3M€ mais essentiellement dus aux acquisitions, pas à la gestion propre).

Heureusement que les "comptes de régularisation" (aka les PV virtuelles) viennent sauver la mise.

[caroline77]

un peu la plaquette d'OPCIMMO à fin 2013

En même temps, si tu achètes le premier produit venu, il ne faut pas s'étonner. Il faut toujours faire ses devoirs, surtout en matière de finance.

[EmileZola]

Vu que la valorisation des biens est fonction des loyers faciaux

Et paf...

Pas du tout. C'est en fonction de la valeur des biens sur le marché.
D'ailleurs l'expertise à fin 2014 de ma Scpi en murs de boutiques donne une hausse des prix sur l'année 2014 de 1,15%!

[moinsdewatt]

Oui c'est pas mal pour investir dans l'immobilier en évitant les emmerdes !

Vous avez déjà investi la dedans ?

[Bullitt]

Il suffit d'acheter chez les sociétés qui ne sélectionnent que les biens de qualité. Les adresses des immeubles détenus sont toujours disponibles auprès grand public.

Et paf...

Paf, paf... il n'y a pas trop d'histoires de paf auprès des SCPI pour l'instant, malgré le contexte qui perdure ces dernières années. Au pire le prix des parts baissent un peu.

Qui aurait cru que les tours du WTC étaient des gouffres énergétiques et avaient énormément de mal à se louer, je l'ai découvert récemment.

Dans Le Particulier hors série de mars 2015, page 30 si je me souviens bien, il est dit que les rendements sont maintenus aux alentours de 5% grâce aux RAN qui vont commencer à s'épuiser, ensuite c'est l'inconnue. Tant que des emplois sont détruits, je ne vois pas comment on peut maintenir un taux d'occupation.
Je conseille de lire le sujet complet.
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_157 ... =k_1111337

[caroline77]

Dans Le Particulier hors série de mars 2015, page 30 si je me souviens bien, il est dit que les rendements sont maintenus aux alentours de 5% grâce aux RAN qui vont commencer à s'épuiser, ensuite c'est l'inconnue.

Il faut être idiot pour investir dans les SCPI aujourd'hui, ce n'était pas le cas autrefois.

[Suricate]

Vu que la valorisation des biens est fonction des loyers faciaux

Et paf...

Pas du tout. C'est en fonction de la valeur des biens sur le marché.

Tu n'as pas lu la plaquette...

S’agissant des immeubles et droits réels détenus directement par l’OPCI ou par les sociétés dans lesquelles la SPPICAV détient une participation directe ou indirecte [...] les évaluations sont réalisées sur la base de la méthode de capitalisation des loyers et de la méthode par comparaison.

[Suricate]

Je conseille de lire le sujet complet.
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_157 ... =k_1111337

Et moi cet article : http://www.lesechos.fr/24/03/2014/LesEc ... lusion.htm

Enfin tant qu'on ne met pas toutes ses billes dans le même panier les OPCI sont un placement comme un autre. Rentabilité forte, risque élevé.

[moinsdewatt]

Enfin tant qu'on ne met pas toutes ses billes dans le même panier les OPCI sont un placement comme un autre. Rentabilité forte, risque élevé.

Oui bien sur. Pas tout dans le même panier.

[Bullitt]

Il faut être idiot pour investir dans les SCPI aujourd'hui, ce n'était pas le cas autrefois.

Et pourtant, ces dernières années ont connu des records de souscription, ça reste un des rares actifs à distribuer encore un rendement de 5%.
Quand tout le monde s'y intéresse, c'est que ça ne va pas tarder à plonger.
Il faut attendre qu'ils en parlent au 20h, là on ne sera plus très loin.

[EmileZola]

Oui c'est pas mal pour investir dans l'immobilier en évitant les emmerdes !

Vous avez déjà investi la dedans ?

Oui bien sûr. J'en ai deux. Mais des scpi pas des opci.

[EmileZola]

Vu que la valorisation des biens est fonction des loyers faciaux

Et paf...

Pas du tout. C'est en fonction de la valeur des biens sur le marché.

Tu n'as pas lu la plaquette...

S’agissant des immeubles et droits réels détenus directement par l’OPCI ou par les sociétés dans lesquelles la SPPICAV détient une participation directe ou indirecte [...] les évaluations sont réalisées sur la base de la méthode de capitalisation des loyers et de la méthode par comparaison.

Ce n'est pas du tout le cas de mes Scpi. Y'a une expertise annuelle.

[Suricate]

Quand tout le monde s'y intéresse, c'est que ça ne va pas tarder à plonger.

Le problème c'est que ceux qui mettent des billes là dedans ne s'y intéressent pas vraiment. Ils voient juste le rendement sur les 2-3 dernières années... et ils plongent. Tu me diras quand c'est bien vendu on ne se méfie pas, les conseillers commerciaux en gestion de patrimoine sont formés pour refourguer n'importe quoi au péquin moyen.

[caroline77]

Il faut être idiot pour investir dans les SCPI aujourd'hui, ce n'était pas le cas autrefois.

Et pourtant, ces dernières années ont connu des records de souscription, ça reste un des rares actifs à distribuer encore un rendement de 5%.

C'est du brut, c'est pourquoi à la base, ça n'a pas grand intérêt sauf effet levier ou peu d'IR.

[EmileZola]

Tous les rendements sont bruts... Dividendes, AV, immo, etc...

L'intérêt de l'immobilier c'est que la PV est totalement défiscalisée à très long terme...

[moinsdewatt]

Assurance vie : l’émergence de l'alternative OPCI

Par Olivier Brunet 11 mars 2016

Avec un triplement de leur collecte en 2015, les OPCI Grand public, ces fonds immobiliers éligibles à l'assurance vie, sont entrés de plain-pied dans le paysage de l'épargne des Français, tirés par la locomotive Opcimmo distribuée par le LCL et le Crédit Agricole. Leur challenge : réussir à gérer cet afflux de capitaux sans obérer leur potentiel de performance.

8 ans après leur apparition, les OPCI* Grand public commencent à trouver le leur. En 2015, 2,488 milliards d'euros d'épargne ont été investis sur ces fonds immobiliers essentiellement souscrits dans le cadre de contrats d'assurance vie, selon les statistiques de l'Aspim et de l'IEIF. C'est trois fois plus qu'en 2014, année où les sommes collectées n'avaient atteint que 813,32 millions d'euros.

Recherche de performance à risque maîtrisé

A quoi tient le succès assez soudain de ces fonds hybrides, investis majoritairement dans de l'immobilier tertiaire mais aussi pour une part importante en produits financiers ? Leur envolée coïncide avec la prise de conscience par les Français de la nécessité de diversifier leurs placements en dehors du fonds en euros, dont les rendements moyens sont passés en 2015 sous la barre symbolique des 2,50% avant prélèvements sociaux et fiscaux. Des épargnants qui restent majoritairement frileux vis-à-vis des produits investis en Bourse, par nature risqués et soumis à une forte volatilité.

« L'OPCI constitue une alternative aux fonds diversifiés prudents (de type Carmignac Patrimoine ou Eurose, NDLR) et aux fonds en euros dont les rendements sont orientés à la baisse », atteste Hubert Segura, responsable commercial Immobilier chez CPR Asset Management.

L'OPCI est de nature à jouer pleinement ce rôle d'alternative, avec une performance globale de 6,4% en 2014 et de 4,9% en 2015 (se décomposant en 3,1% de rendement et 1,8% de valorisation des parts) avant prise en compte des frais de gestion du contrat où le fonds est logé. D'autant qu'avec une exposition majoritaire à la pierre, l'OPCI apparaît en phase avec la volonté des porteurs d'investir dans des supports compréhensibles.
..................

Diminution des rendements locatifs

La fin de l'âge d'or du fonds euros ouvre-t-il pour autant celui de l'OPCI ? Pas si sûr. Les fonds vont devoir réussir le tour de force de continuer à délivrer une performance de l'ordre de 4% par an à l'heure où les rendements locatifs de l'immobilier d'entreprise se compriment. De même, les foncières cotées, qui ont contribué à booster la revalorisation des parts début 2015, ont plutôt eu tendance à les tirer vers le bas depuis quelques mois, dans un contexte boursier devenu moins porteur. Or les OPCI ont besoin de ces deux moteurs de performances pour contrebalancer le poids des placements en obligations et monétaires, dont la rémunération est amoindrie par la baisse générale des taux d'intérêt.

https://www.toutsurmesfinances.com/plac ... -opci.html

Je viens justement d'en reprendre.

[Seba21000]

Bonjour,
J'ai un contrat d'assurance vie type contrat DSK (GMO DSK) qui a plus de 8 ans (commercialisation terminée mais pris au départ à La Banque postale)... et qui fiscalement est très interessant comme tout type de contrat DSK sur les plus-values.
Cette assurance vie étant à maturité (a plus de 8 ans), je souhaiterai profiter de cette souplesse pour y faire.un versement sous la forme d'achats d'OPCI commercialisées par La Banque Postale (opci «immo diversifications» je crois)
J'ai à ce titre deux questions:
1) Est-ce possible de toujours verser sur ce contrat la banque postale Gmo Dsk (il me semblait que les versements n'étaient plus possible depuis quelques années...)?
2) Si oui est-ce que l'Opci est éligible?
Merci par avance à la communauté pour votre aide afin que je puisse faire une choix éclairé! Bonne journée. Sébastien

[courcheval]

Le contrat DSK avait pour but d'encourager le placement de l'épargne vers...les entreprises, et non l'immobilier. Il est donc peu probable que votre assurance ait l'autorisation d'y inclure des titre immobiliers.

Attention aux OPCI françaises. Suite au rush des trois dernières années, en l'absence de support d'investissement de rapport alternatif, la bulle immobilière sur les actifs immobiliers français est desormais réelle (de l'ordre de 30%), et contrairement à la bulle obligataire, elle a des résistances...physiques. Préférez des supports Européens.

[moinsdewatt]

80 Milliards – le montant investi par les fonds immobiliers.

En France, 80 Milliards d’euros ont été investis via les fonds immobiliers collectifs, pierre-papier, immobilier non-vote, etc. (SCPI, OPCI).

La moitié de ces encours est détenue par les épargnants français individuels, le reste par des institutionnels. 98% de ces 80 Milliards sont constitués d’actifs en immobilier tertiaire (bureaux, commerces).

L’accélération de ces 4 dernières années est certainement corrélée d’une part à la recherche de rendement de la part des investisseurs, attachés à un risque maîtrisé, mais d’autre part au contexte de taux de crédit bas, qui permettent de constituer un patrimoine immobilier à crédit.

Et en 2016 ?

La moyenne des rendements en 2015 sur les SCPI a atteint 4,85% brut. Si l’on s’attend à un atterrissage de certaines SCPI qui ont fortement collectées ces dernières années et qui seront contraintes de limiter leur collecte, il est probable que les OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) comme OPCIMMO viennent progressivement supplanter les SCPI, notamment au regard de leur attrait en termes de liquidité.

Recommandations :

Accélérer la conversion de son patrimoine immobilier classique détenu en direct, pour arbitrer vers les SCPI et les OPCI, en profitant notamment des solutions de crédit packagées, offertes par les grandes maisons de gestion, et qui « marchent ». Nous les avons testées pour vous !

https://www.bienprevoir.fr/les-5-chiffr ... t=51860851

[moinsdewatt]

Gestion : grand succès des SCPI et OPCI en 2016

Publié le 06/03/2017

En 2016, avec un total de 5,56 milliards d'euros (+30,0% par rapport à l'exercice 2015), les SCPI, fonds d'investissement immobilier, ont atteint un nouveau record historique. Cette attractivité peut être mise en perspective avec le rythme de collecte observé de 2010 à 2014 qui était compris entre 2,46 et 2,93 MdsE. Cette dynamique est avant tout liée aux SCPI "Bureaux" dont la collecte s'est montée à 3,13 MdsE à elles seules. En progression relative, les SCPI "spécialisées" ont plus que doublé leur collecte nette par rapport à 2015, avec un total de 583 ME. A noter que les SCPI "Immobilier d'entreprise" sont très largement majoritaires dans cette collecte (95,5% du total).

Au 31 décembre 2016, la capitalisation des SCPI atteignait le total historique de 43,52 MdsE, en progression de 15,1% par rapport au 31 décembre 2015. Pour rappel, le volume sous gestion des SCPI se limitait à 24,84 MdsE il y a cinq ans et à 15,16 MdsE fin 2006.

On retrouve la même tendance avec les OPCI destinés au "grand public" qui ont collecté pendant la même période un total de 4,08 MdsE, soit une hausse très sensible de 66,44% par rapport aux douze mois de 2015.

La capitalisation des OPCI "grand public" enregistre également une progression spectaculaire sur l'année 2016 passant à 8,72 MdsE (+ 92,10% par rapport à la fin 2015).

Au total, la capitalisation cumulée des SCPI et des OPCI "grand public" dépasse pour la première fois les 50 MdsE. La France conforte ainsi la deuxième place européenne de ses fonds immobiliers non cotés destinés au grand public, après l'Allemagne et devant le Royaume-Uni.

http://www.boursier.com/opcvm/actualite ... .html?fil7

[moinsdewatt]

La "pierre papier" continue d'attirer les épargnants

Editions Francis Lefebvre le 25/08/2017

Selon un point à mi-parcours communiqué par l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), les SCPI ont enregistré une collecte nette de 3,8 milliard d'euros au cours du premier semestre 2017, soit une augmentation sensible de 56 % par rapport au volume des six premiers mois de 2016 qui constituait déjà un record historique.

Le constat est similaire pour les OPCI "grand public", dont la collecte nette atteint 2,7 milliards d'euros pour le premier semestre, en hausse de 36 % par rapport à 2016.

Sur le plan des performances, le taux de distribution annualisé s’est élevé à 4,36 % au 30 juin 2017, contre 4,65 % en 2016 pour les SCPI. La performance annualisé globale des OPCI "grand public" se montait à 3,58 % au 30 juin 2017, contre 3,2 % au 31 décembre 2016.

http://www.boursorama.com/actualites/la ... 301b1d609e

[moinsdewatt]

L'actif net des OPCI grand public a bondi de 50% l'an dernier

Primaliance le 09/02/2018

C'est l'autre performance de 2017 : à côté des SCPI d'immobilier d'entreprise qui ont réalisé la plus belle collecte de leur histoire auprès des particuliers, les OPCI grand public ont également connu leur année de consécration.

En 2017, les OPCI « grand public » ont collecté un total de 4,21 milliards d'euros, soit une hausse de 5,5% sur un an. Mais surtout, sur la même période, l'actif net cumulé de ces organismes de placement collectif immobilier est passé de 8,719 à 12,989 milliards €. Là, le bond est considérable : près de 50%. Pour mémoire, il y a cinq ans, à la fin de 2012, cet actif net n'atteignait pas encore un milliard d'euros.

L'explication de ce succès de collecte réside dans le mode de distribution. Ces véhicules d'investissement sont surtout commercialisés via des contrats d'assurance-vie. Or la réputation de ces derniers, d'être le mode de « placement préféré des Français » s'est encore vérifiée l'an dernier. Cependant, la courbe de progression n'est plus aussi marquée que par le passé.

En outre, tout comme avec les SCPI (chronique du 7 février), la collecte du second semestre a reculé par rapport aux six premiers mois : 1,5 milliard d'euros, contre 2,7 milliards. Les incertitudes fiscales liées aux dispositions contenues dans la Loi de Finances pour 2018 ont provoqué un attentisme chez les épargnants.

La pilule de l'IFI a certes été difficile à avaler. Il n'en demeure pas moins qu'une stratégie patrimoniale se bâtit avec plusieurs paramètres. Celui des impôts n'est pas négligeable, mais il ne doit pas occulter les autres, notamment la performance.

A cette aune, les résultats de 2017 ont de quoi consoler. Même si la progression de 2017 n'augure en rien celle de cette année, elle a tout de même atteint 3,98% contre 3,23% en 2016. Elle a surtout été obtenue par la valorisation du patrimoine (+2,4% contre +0,8% l'année précédente). Du coup, mécaniquement, le rendement courant s'en est ressenti. Il a été en retrait par rapport à 2016 : 1,6% contre 2,4%.

En revanche, il convient de souligner la faible volatilité de 0,6%, de même que l'appréciable performance annualisée : de juin 2008 à décembre 2017, elle est ressortie à 5,3%.

http://www.boursorama.com/actualites/l- ... 2ba76c6fe5