Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

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patou789
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Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#1 Message par patou789 » 29 mars 2018, 00:29

Bonjour,

J'ai acheté un appartement à crédit il y a plusieurs années à l'aide d'un prêt immobilier réalisé auprès de la société général.
Il me reste encore 140000 euros à rembourser sur ce prêt mais j'aimerais faire racheter ce crédit dans le but d'emprunter plus d'argent pour pouvoir faire construire.

Dans mon cas je ne peux pas repartir sur un autre prêt immobilier car je devrais alors rembourser 2 prêts immobilier en même temps ce qui n'est pas possible.
C'est ma conseillère qui m'a dire de faire un rachat du crédit immobilier et repartir sur un nouveau prêt et n'en remboursé qu'un seul au final. Ma banque me propose un taux fixe de moins de 2% (je me souviens plus du taux exact) et me dit que l'offre est très bonne et qu'il faut en profiter.
Mais un ami me conseille de faire ce crédit immobilier à un taux variable pour payer moins si le taux baisse.
D'après lui, les taux d'intérêt vont baisser et il me dit que même si ça remonte, ce sera de peu et donc j'ai intérêt à partir sur un taux variable plutôt que le taux fixe que me propose ma banque.
J'ai demander plusieurs avis et la société Mutec Shs me dit que même si la Société Général baisse ses taux d'intérêt, je ne pourrais pas en profiter parce que, si j'ai bien compris, la baisse éventuelle de mon taux ne dépend pas des offres de ma banque mais du taux du marché.

C'est peut-être moi qui a mal compris mais je vois vraiment pas pourquoi si j'opte pour le taux variable et que ma banque baisse son taux, je ne pourrais pas en profiter alors que c'est le principe même du taux variable.
Quelqu'un pour m'expliquer clairement comment fonctionne le prêt immobilier à taux variable et dans quels cas mon propre taux d'intérêt va baisser ?

C'est pas simple de comprendre comment ça fonctionne surtout quand on entend des choses différentes.
Si vous avez acheté une maison à un taux variable, merci de m'expliquer comment fonctionne l'augmentation ou la baisse des taux.

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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#2 Message par olmostoline » 29 mars 2018, 08:04

Si tu ne comprends pas, je te déconseille très fortement de signer. D'autre part, personne n'est devin et personne ne sait de quoi demain sera fait, mais dans tous les cas les taux aujourd'hui sont très bas et il est très difficile de concevoir qu'ils vont continuer à diminuer. On te propose un taux légèrement inférieur à 2%, c'est le taux nominal ou le TEG ? Parce qu'en taux nominal, un de mes collègues vient de toucher un prêt à 0,95% qui se tranforme en 1,3% TEG.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#3 Message par Gpzzzz » 29 mars 2018, 09:36

Les taux variables sont en générale lié à un taux de marché, souvent l'Euribor 3m ou 1an + une marge pour la banque.
Si ce taux augmente dans les mois/années qui suivent ton emprunt tes mensualités vont augmenter et inversement si le taux Euribor baisse.
Vu les niveaux de taux actuels il n'y a pratiquement aucune marge de baisse de taux donc presque personne n'emprunte a taux variable actuellement (Moins de 1% du marché je crois ^^)

Bref prends plutot un taux fixe, si tu veux comparer l'offre de ta banque les taux de marchés sont actuellement d'environ 1.70% sur 20ans et 2% sur 25ans. Ca peut etre en dessous si t'as un bon profil ou au dessus si t'es un moins bon client !

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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#4 Message par olmostoline » 29 mars 2018, 09:50

1,70% sur 20 ans, taux nominal sans l'assurance et les frais divers ? J'ai eu 1,30 en avril l'an dernier, donc ca a quand meme un peu monté. Je dois avoir un profil plutot favorable.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#5 Message par Goldorak2 » 29 mars 2018, 10:58

Gpzzzz a écrit :Les taux variables sont en générale lié à un taux de marché, souvent l'Euribor 3m ou 1an + une marge pour la banque.
Si ce taux augmente dans les mois/années qui suivent ton emprunt tes mensualités vont augmenter et inversement si le taux Euribor baisse.
Vu les niveaux de taux actuels il n'y a pratiquement aucune marge de baisse de taux donc presque personne n'emprunte a taux variable actuellement (Moins de 1% du marché je crois ^^)
+1.
Enfin ça dépend des taux fixes et des taux variables...

En fait en prenant du variable, le banquier ne prend pas de risque de taux. Il louera l'argent au prix qu'il l'achète (euribor,...) et te le refacturera avec sa marge. Donc pour lui aucun risque de taux : c'est toi qui prend ce risque.
Le banquier ne te facture pas de risque de taux.
En prenant du fixe ou du variable, vous jouez ton banquier et toi au jeu des taux. En fixe, tu paries que le taux va monter (sinon, tu prends du variable moins cher) et le banquier parie que les taux ne monteront pas au delà d'une marge qu'il prend. Mais crois tu que tu vas gagner contre un pro ? Le banquier rémunère son risque de taux... ce pari, c'est son gagne pain.

Il faut impérativement :
- bien comprendre la révision des taux (basé sur l'euribor truc + marge). Si tu ne comprends pas, ne signe pas.
- que le taux variable ne doit pas être un taux d'appel mais un taux calculé avec la formule de révision de taux. Sinon, c'est un taux d'appel et à la prochaine révision : boum ton porte monnaie. Attention aux taux d'appel valable un an ! J'ai reçu -et décliné- quelques propositions de ce genre quand je cherchais du variable...
- avoir des capacités de remboursement sous le pied et être capable de rembourser ses remboursements aux taux maxi sans se mettre en danger.

Perso, j'ai pris du taux variable capé en 2004. Et je m'en porte bien :
- 1.15 point de moins que le TF dès le départ (3.15 en variable capé 2 plutôt que 4.3 en fixe)
- Je n'ai pas eu besoin de renégocier pour profiter des baisses des taux depuis 2004. La prise en compte de la baisse a été automatique. Donc pas de pénalités, de frais de renégociation. Aujourd'hui, mon taux variable est à 1.18 % hors assurance. Pas mal pour un prêt souscrit pour 20 ans en 2004 !
- environ 50 euros / mois dans ma poche plutôt que dans celle du banquier sur la durée... Je sais comment le dépenser.
- MAIS il y a eu deux ans de coup de chaud sur les taux en 2008 et 2009. Et mes remboursements ont monté au taux maxi de 5.15%. Il a fallu serrer la bourse sur les autres dépenses et ne pas céder aux sirènes : "retournez au taux fixe"... au pire moment.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#6 Message par olmostoline » 29 mars 2018, 11:20

Aujourd'hui, reprendrais-tu un taux fixe ? A 3%, quand tu as signé, l'historique à 10 ans devait montrer des années, dans les années 1990 ou les taux étaient à 6%, donc tu avais une amplitude théorique à +3% environs, et tu as touché +2,13% par rapport à l'origine. Aujourd'hui, avec les taux très bas, tu risques plus de voir les taux monter que baisser, et si tu signes ,9% variable au lieu de 1,3% fixe, le gain est minime, non ? Donc aujourd'hui, sans m'être vraiment penché sur la question je dirais que le taux variable est risqué.
En tapant, je me dis également qu'une hausse de taux durable s'accompagnerait sans doute d'un retour de l'inflation, et donc que si tu te débrouilles bien ton salaire augmenterait dans des proportions proches de ton crédit, et donc que le risque à long terme est faible et maitrisé. Mais c'est peut être une erreur de raisonnement. Moi, je suis à taux fixe sur 20 ans. Et j'ai déjà payé 1 an.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#7 Message par Goldorak2 » 29 mars 2018, 13:06

olmostoline a écrit :Aujourd'hui, reprendrais-tu un taux fixe ? A 3%, quand tu as signé, l'historique à 10 ans devait montrer des années, dans les années 1990 ou les taux étaient à 6%, donc tu avais une amplitude théorique à +3% environs, et tu as touché +2,13% par rapport à l'origine. Aujourd'hui, avec les taux très bas, tu risques plus de voir les taux monter que baisser, et si tu signes ,9% variable au lieu de 1,3% fixe, le gain est minime, non ? Donc aujourd'hui, sans m'être vraiment penché sur la question je dirais que le taux variable est risqué.
En tapant, je me dis également qu'une hausse de taux durable s'accompagnerait sans doute d'un retour de l'inflation, et donc que si tu te débrouilles bien ton salaire augmenterait dans des proportions proches de ton crédit, et donc que le risque à long terme est faible et maitrisé. Mais c'est peut être une erreur de raisonnement. Moi, je suis à taux fixe sur 20 ans. Et j'ai déjà payé 1 an.
Je ne sais pas si je reprendrais aujourd'hui un taux fixe. Ca dépend de la différence entre la proposition en taux fixe celle en taux variable.

A l'époque où j'ai choisi le variable, 4.30 était considéré comme très-bas-ne-pouvant-plus-baisser. J'avais regardé le marché immo en 1999... et les taux des prêts (pour se faire une idée) étaient à 6%. J'avais entendu mon oncle râler après son taux de prêt à 15% dans les 80's. Alors 4.30 était à l'époque un taux très bas. Reste que 3.15, c'était moins.

Mes raisons :
3.15 au lieu de 4.30, une belle économie au départ...
La courbe longue période de l'euribor était décroissante. Je pensais qu'on allait vers à une déflation à la japonaise. J'y crois encore. On n'a toujours pas d'inflation.
Je considérais mon couple comme un couple d'actifs à la page. Si les taux devait monter, c'est que l'inflation devait reprendre... Et que nos salaires de travailleurs à la page devaient suivre l'inflation. La mauvaise affaire des taux élevés ne nous serait pas mortelle.
Enfin, on en avait sous le pied. On a choisi une maison dans un budget à rembourser sur 15 ans... et on a pris le prêt sur 20 ans. De quoi être capable d'absorber une hausse soudaine des taux. On était aussi en pleine bourre avec de belles augmentations probables.
Madame Goldo a insisté pour prendre un capé. Il y avait du variable total encore moins cher... Et m'a demandé de calculer le remboursement 'au pire'.

Je rappelle que ce qui compte, ce n'est pas le taux d'appel, mais celui de révision, celui qu'on obtient par le calcul de la formule de révision.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#8 Message par olmostoline » 29 mars 2018, 13:13

Goldorak2 a écrit :
4.30 était considéré comme très-bas-ne-pouvant-plus-baisser
Ca, c'est vrai aujourd'hui avec un 1%. Si ca se trouve, dans 10 ans on sera rendu à 0.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#9 Message par Goldorak2 » 29 mars 2018, 13:21

olmostoline a écrit :
Goldorak2 a écrit :
4.30 était considéré comme très-bas-ne-pouvant-plus-baisser
Ca, c'est vrai aujourd'hui avec un 1%. Si ca se trouve, dans 10 ans on sera rendu à 0.
L'euribor est négatif.
http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-3-mois.asp

euribor 3 mois
02-01-2018 -0,329%
02-01-2017 -0,318%
04-01-2016 -0,132%
02-01-2015 0,076%
02-01-2014 0,284%
02-01-2013 0,188%
02-01-2012 1,343%
03-01-2011 1,001%
04-01-2010 0,700%
02-01-2009 2,859%

Après, la marge de la banque s'ajoute.
Restent que des taux à 0 ou carrément négatif, c'est extrêmement néfaste à l'économie. (trappe à liquidité ai-je lu jadis).
Il y a qque chose de pourri, de profondément déréglé avec nos experts de l'UE.
Le plus grave étant à mon sens le commerce extérieur abyssal de la France... et les excédents monstrueux allemands.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 29 mars 2018, 13:26, modifié 1 fois.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#10 Message par aleph-zero » 29 mars 2018, 13:25

Goldorak2 a écrit :
olmostoline a écrit :
Goldorak2 a écrit :
4.30 était considéré comme très-bas-ne-pouvant-plus-baisser
Ca, c'est vrai aujourd'hui avec un 1%. Si ca se trouve, dans 10 ans on sera rendu à 0.
L'euribor est négatif.
http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-3-mois.asp

euribor 3 mois
02-01-2018 -0,329%
02-01-2017 -0,318%
04-01-2016 -0,132%
02-01-2015 0,076%
02-01-2014 0,284%
02-01-2013 0,188%
02-01-2012 1,343%
03-01-2011 1,001%
04-01-2010 0,700%
02-01-2009 2,859%

Après, la marge de la banque s'ajoute.
Restent que des taux à 0 ou même négatif, c'est extrêmement néfaste. (trappe à liquidité ai-je lu jadis).
Il y a qque chose de pourri.
Les banques n'ont pas le droit de proposer du taux négatif. Le meilleur taux théorique est donc 0.

Après tu regardes la différence que cela implique entre le taux qu'on te propose à 1,7% (par exemple) et zéro, et tu te rends compte qu'il est plus rentable de négocier les tarifs de tenue de compte.

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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#11 Message par olmostoline » 29 mars 2018, 14:31

Avec un taux théorique à 0%, ca devient un peu compliqué de prendre un variable si le fixe est proche de 1%. Comme dit, les frais annexes (frais bancaires du quotidien et assurance) deviennent des postes de couts importants dans le pret immo.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#12 Message par Goldorak2 » 29 mars 2018, 14:56

olmostoline a écrit :Avec un taux théorique à 0%, ca devient un peu compliqué de prendre un variable si le fixe est proche de 1%. Comme dit, les frais annexes (frais bancaires du quotidien et assurance) deviennent des postes de couts importants dans le pret immo.
1% de différence de taux, ça fait 80 euros mensuels d'économie par tranche de 100 000 euros de prêt. Avec 150 000 euros de prêt, 1% de différence de taux pèsent 125 euros par mois... en début de prêt.
Pour moi c'est plutôt des gros sous (ma banque me coute 5 euros par mois -je peux me tromper, et c'est plus cher pour Dame Goldo-).
Ok pour l'assurance.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#13 Message par olmostoline » 29 mars 2018, 15:07

Goldorak2 a écrit :
olmostoline a écrit :Avec un taux théorique à 0%, ca devient un peu compliqué de prendre un variable si le fixe est proche de 1%. Comme dit, les frais annexes (frais bancaires du quotidien et assurance) deviennent des postes de couts importants dans le pret immo.
1% de différence de taux, ça fait 80 euros mensuels d'économie par tranche de 100 000 euros de prêt. Avec 150 000 euros de prêt, 1% de différence de taux pèsent 125 euros par mois... en début de prêt.
Pour moi c'est plutôt des gros sous (ma banque me coute 5 euros par mois -je peux me tromper, et c'est plus cher pour Dame Goldo-).
Ok pour l'assurance.
Je n'avais pas fait les calculs, j'essayais de réfléchir à "clavier haut". Mais tu as raison, au moins en début de prêt cela représente des sous.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#14 Message par Goldorak2 » 29 mars 2018, 15:23

olmostoline a écrit :Je n'avais pas fait les calculs, j'essayais de réfléchir à "clavier haut". Mais tu as raison, au moins en début de prêt cela représente des sous.
Oui. Prendre un taux variable peut faire de belles économies... ou de belles pertes financières en cas de hausse de taux.
Je crois qu'un banquier est mieux armé
goldo a écrit :En fait en prenant du variable, le banquier ne prend pas de risque de taux. Il louera l'argent au prix qu'il l'achète (euribor,...) et te le refacturera avec sa marge. Donc pour lui aucun risque de taux : c'est toi qui prend ce risque.
Le banquier ne te facture pas de risque de taux.
En prenant du fixe ou du variable, vous jouez ton banquier et toi au jeu des taux. En fixe, tu paries que le taux va monter (sinon, tu prends du variable moins cher) et le banquier parie que les taux ne monteront pas au delà d'une marge qu'il prend. Mais crois tu que tu vas gagner contre un pro ? Le banquier rémunère son risque de taux... ce pari, c'est son gagne pain.
Du coup, je préfère ne pas jouer au jeu des taux avec mon banquier... et prendre du variable.
Enfin, ça dépend quand même de la concurrence des autres banquiers. Ce n'est pas qu'un paris sur les taux entre toi et ton banquier... mais un paris entre toi, ton banquier et les autres banquiers... Une concurrence, ça comprime une marge et une facture de risque de taux...
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#15 Message par Goldorak2 » 30 mars 2018, 08:30

olmostoline a écrit :Aujourd'hui, avec les taux très bas, tu risques plus de voir les taux monter que baisser, et si tu signes ,9% variable au lieu de 1,3% fixe, le gain est minime, non ?
Après tout ce que j'ai dit en faveur du variable, aujourd'hui avec seulement 0.4% d'écart entre le TF à 1.3% et le TV à 0.9%, je prendrais aussi du taux fixe, comme tu l'as fait.
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Re: Faire un rachat de crédit immobilier à taux variable

#16 Message par Siegfried_2 » 30 mars 2018, 08:55

D'accord avec Goldo, il est plus raisonnable de prendre le taux fixe en ce moment.

Seul bémol, si on attend une rentrée importante d'argent dans les années à venir, on peut envisager des solutions alternatives pour éviter de payer des pénalités sur remboursement anticipé.

Un crédit à taux variable n'est pas la seule solutions. On peut avoir par exemple des crédits à tranches, ou un taux révisable (par exemple fixe pendant 5 ans puis passe en variable)....

C'est mon cas actuellement. Achat / transmission de patrimoine avec donation, gros apport (donation) + taux révisable + re-donation dans 5 ans....

Mais dans le cas "classique" d'une personne cherchant à payer mensuellement son bien de façon régulière, pas d’intérêt de taux variable actuellement, le jeu n'en vaut pas la chandelle
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