carte postale immo de Californie

[WolfgangK]

Bonsoir,
Je suis actuellement en Californie et j'en profite pour vous faire un petit retour sur la situation là-bas.
Ma belle mère a 60 ans et vient juste de finir de payer sa RP achetée il y a un peu plus de 25 ans. Coût à l'époque dans les 400k$. Valeur actuelle sans doute dans les 3M$. Mais elle va reprendre un crédit immo dessus parce que c'est le moyen le moins cher d'emprunter de l'argent. En effet, les taux pour financer de l'immo pro/locatif sont beaucoup plus élevés que ceux pour la RP.
Les crédits immo aux USA sont garantis par l'État en dessous d'un certain montant. Au delà c'est un "jumbo loan" souvent avec des taux plus élevés.
Ma belle-mère pourra sortir entre $647,200 à 3.75% et 970,800$ à 4%, sur 30 ans (!)sans pénalités de remboursements anticipés.

Dans le coin, les maisons avec défauts se vendent plus de 1.5M$…

La pression est telle que les gens font construire des maisons pour louer dans leur jardin https://en.wikipedia.org/wiki/Secondary ... ted_States ).

[krachboom]

Et tout ce petit monde, y compris les locataires sont solvables ?

Et la belle mère la banque prête sur 30 ans à 60 ans ?

Dire que pour moi je vais surement faire un crédit immo sur 25 ans et on m'a dit de me grouiller avant 45 ans sinon après c'est compliqué... (Pour une RP)

[lecriminel]

Bonsoir,
Je suis actuellement en Californie et j'en profite pour vous faire un petit retour sur la situation là-bas.
Ma belle mère a 60 ans et vient juste de finir de payer sa RP achetée il y a un peu plus de 25 ans. Coût à l'époque dans les 400k$. Valeur actuelle sans doute dans les 3M$.

ce serait bien de préciser la localisation, c'est grand la Californie et on sait qu'il y a plusieurs marchés.
Comment a évolué l'équivalent de la TF sur cette période ?
Les taux d'emprunt sont très largement plus hauts qu'en France, si tu rajoutes la taxe foncière ça te fait un coût financier de propriété infiniment plus élevé, environ 6% x prix élevé au lieu de 1.5%x prix accessible (et il y en a encore qui croient qu'en France on est plus en bulle qu'en 2007 ou que dans les autres pays en général).

[wasabi]

ce serait bien de préciser la localisation, c'est grand la Californie et on sait qu'il y a plusieurs marchés.

c'est à côté de chez Pixar, à Emeryville, juste en face du Golden Gate bridge

[alexlyon]

X 8 en 25 ans.
L'immo est à la fois sans risque et très porteur en gain.
Si emplacement ok)

[lecriminel]

ce serait bien de préciser la localisation, c'est grand la Californie et on sait qu'il y a plusieurs marchés.

c'est à côté de chez Pixar, à Emeryville, juste en face du Golden Gate bridge

je pensais justement à San Francisco qui est connu pour ses prix immobiliers. Cela dit je vois que ça monte fort partout ces dernières années.

[clairette2]

L'autre jour un reportage sur les gens qui quittent la Californie. Immo très cher, mais impôts aussi...

[WolfgangK]

Et tout ce petit monde, y compris les locataires sont solvables ?

Alors pour les locataires, il y en a deux qui font des dossiers pour que l''État prenne en charge jusqu'à15 mois de loyer à cause de la covid-19.
Mais sinon, les salaires sont impressionnants : 4600$ par mois après impôts pour un chauffeur de bus ! (le dernier locataire)

Et la belle mère la banque prête sur 30 ans à 60 ans ?

Oui, c'est ça qui me fait halluciner.
Mais la banque s'en fout avec en garantie hypothécaire une baraque à 3M$, elle peut prêter 900k$ qui sont en plus garantis par l'État.

Dire que pour moi je vais surement faire un crédit immo sur 25 ans et on m'a dit de me grouiller avant 45 ans sinon après c'est compliqué... (Pour une RP)

Oui. Je pense que ça contribue à l'écart de richesses aux USA : ceux qui ont de quoi être proprio peuvent continuer à avoir accès à de l'argent moins cher que les autres.

[WolfgangK]

Bonsoir,
Je suis actuellement en Californie et j'en profite pour vous faire un petit retour sur la situation là-bas.
Ma belle mère a 60 ans et vient juste de finir de payer sa RP achetée il y a un peu plus de 25 ans. Coût à l'époque dans les 400k$. Valeur actuelle sans doute dans les 3M$.

ce serait bien de préciser la localisation, c'est grand la Californie et on sait qu'il y a plusieurs marchés.
Comment a évolué l'équivalent de la TF sur cette période ?
Les taux d'emprunt sont très largement plus hauts qu'en France, si tu rajoutes la taxe foncière ça te fait un coût financier de propriété infiniment plus élevé, environ 6% x prix élevé au lieu de 1.5%x prix accessible (et il y en a encore qui croient qu'en France on est plus en bulle qu'en 2007 ou que dans les autres pays en général).

Excellent question sur la TF !
Elle suit les prix immo, donc elle explose aussi MAIS seulement pour les nouveaux acheteurs, parce qu'hors transfert de propriété, son évolution est limitée à 1 ou 2% par an. Un site hallucinant où l'on peut voir les impôts payés pour n'importe quelle propriété : https://www.officialdata.org/ca-property-tax/

[coolfonzi]

L'autre jour un reportage sur les gens qui quittent la Californie. Immo très cher, mais impôts aussi...

Exact je l'ai vu aussi et à leur place je ferais pareil : Immo très cher mais qui se vend encore très bien, menace du Big One, sécheresse récurrentes, menace des incendies de foret, impôts qui explosent (faut bien payer les homeless qui ne travaillent pas avec le fruit de ton travail à toi), délinquance, etc...

[WolfgangK]

ce serait bien de préciser la localisation, c'est grand la Californie et on sait qu'il y a plusieurs marchés.

c'est à côté de chez Pixar, à Emeryville, juste en face du Golden Gate bridge

Emeryville, c'est pour les biens en locatif, la RP c'est Berkeley.

[WolfgangK]

L'autre jour un reportage sur les gens qui quittent la Californie. Immo très cher, mais impôts aussi...

Comme je le disais plus hait, c'est vrai surtout pour les nouveaux entrants. Autour de chez ma belle mère, la carte mis en lien plus haut indique des impôts qui vont de 4k$ à 30k$ pour la 'TF'. LE problème là-bas, c'est surtout la délinquance depuis que les 'progressistes' ont décidé que faire appliquer la loi c'est raciste. Et le coût des écoles privées obligatoire depuis que les mêmes ont décidé qu'apprendre des trucs en classe c'est aussi raciste, évidemment.

[wasabi]

LE problème là-bas, c'est surtout la délinquance depuis que les 'progressistes' ont décidé que faire appliquer la loi c'est raciste. Et le coût des écoles privées obligatoire depuis que les mêmes ont décidé qu'apprendre des trucs en classe c'est aussi raciste, évidemment.

et le coût de n'importe quoi qui utilise de la main d'oeuvre locale, vu que comme tout devient cher, les gens doivent être payés plus pour pouvoir y vivre, comme le chauffeur de bus cité..., non ?

éducation, santé, travaux à domicile (ménage, jardin, artisanat...), commerces de bouche, emplois publics...

[WolfgangK]

LE problème là-bas, c'est surtout la délinquance depuis que les 'progressistes' ont décidé que faire appliquer la loi c'est raciste. Et le coût des écoles privées obligatoire depuis que les mêmes ont décidé qu'apprendre des trucs en classe c'est aussi raciste, évidemment.

et le coût de n'importe quoi qui utilise de la main d'oeuvre locale, vu que comme tout devient cher, les gens doivent être payés plus pour pouvoir y vivre, comme le chauffeur de bus cité..., non ?

éducation, santé, travaux à domicile (ménage, jardin, artisanat...), commerces de bouche, emplois publics...

Vous oubliez les mexicains qui permettent de réduire les coûts dans la restauration, garderie d'enfant, bâtiment,…

[wasabi]

Vous oubliez les mexicains qui permettent de réduire les coûts dans la restauration, garderie d'enfant, bâtiment,…

mais ils vivent où ?

[alexlyon]

LE problème là-bas, c'est surtout la délinquance depuis que les 'progressistes' ont décidé que faire appliquer la loi c'est raciste. Et le coût des écoles privées obligatoire depuis que les mêmes ont décidé qu'apprendre des trucs en classe c'est aussi raciste, évidemment.

et le coût de n'importe quoi qui utilise de la main d'oeuvre locale, vu que comme tout devient cher, les gens doivent être payés plus pour pouvoir y vivre, comme le chauffeur de bus cité..., non ?

éducation, santé, travaux à domicile (ménage, jardin, artisanat...), commerces de bouche, emplois publics...

Vous oubliez les mexicains qui permettent de réduire les coûts dans la restauration, garderie d'enfant, bâtiment,…

Les suisses c'est pareil, et leurs mexicains c'est les français d'Annemasse

[berliner59]

Vous oubliez les mexicains qui permettent de réduire les coûts dans la restauration, garderie d'enfant, bâtiment,…

mais ils vivent où ?

C'est la magie du Ghetto US : tu changes de rue et tu passes d'un bloc huppé à un coupe-gorge, les français sont plus civilisés on a mis un périphérique entre les deux.

[wasabi]

LE problème là-bas, c'est surtout la délinquance depuis que les 'progressistes' ont décidé que faire appliquer la loi c'est raciste. Et le coût des écoles privées obligatoire depuis que les mêmes ont décidé qu'apprendre des trucs en classe c'est aussi raciste, évidemment.

et le coût de n'importe quoi qui utilise de la main d'oeuvre locale, vu que comme tout devient cher, les gens doivent être payés plus pour pouvoir y vivre, comme le chauffeur de bus cité..., non ?

éducation, santé, travaux à domicile (ménage, jardin, artisanat...), commerces de bouche, emplois publics...

Vous oubliez les mexicains qui permettent de réduire les coûts dans la restauration, garderie d'enfant, bâtiment,…

Les suisses c'est pareil, et leurs mexicains c'est les français d'Annemasse

ça c'est à Genève et un peu à Bâle. Ailleurs les mexicains sont des portugais ou des espagnols.

[wasabi]

Vous oubliez les mexicains qui permettent de réduire les coûts dans la restauration, garderie d'enfant, bâtiment,…

mais ils vivent où ?

C'est la magie du Ghetto US : tu changes de rue et tu passes d'un bloc huppé à un coupe-gorge, les français sont plus civilisés on a mis un périphérique entre les deux.

Si il y avait moins cher à côté, on ne paierait pas cher un chauffeur de bus, on en prendrait un qui a la bonne ethnie pour aller dans l'endroit moins cher (ou plutôt seuls ceux qui ont la bonne ethnie candidateraient)
Il y a donc un autre phénomène.

[WolfgangK]

Vous oubliez les mexicains qui permettent de réduire les coûts dans la restauration, garderie d'enfant, bâtiment,…

mais ils vivent où ?

C'est la magie du Ghetto US : tu changes de rue et tu passes d'un bloc huppé à un coupe-gorge, les français sont plus civilisés on a mis un périphérique entre les deux.

Si il y avait moins cher à côté, on ne paierait pas cher un chauffeur de bus, on en prendrait un qui a la bonne ethnie pour aller dans l'endroit moins cher (ou plutôt seuls ceux qui ont la bonne ethnie candidateraient)
Il y a donc un autre phénomène.

Sauf que chauffeur de bus n'est pas un emploi quelconque mais sans doute un "union job" qui correspond un peu à nos fonctionnaires (protection sociale et rémunération élevée grâce au pouvoir local des syndicats). C'est un bon profil pour locataire car il y a un "background check" vérifiant que la personne n'est pas un délinquant et des tests anti-drogue réguliers ☺.

Sinon pour revenir à ma carte postale immo, pour l'immobilier locatif, mes beaux-parents ont acheté il y a 30 ans pour 200k$ un immeuble qui est maintenant estimé à 1.4M$. Par contre, je ne sais pas combien ils ont emprunté sur les 200k$, mais je sais que 30 ans plus tard, ils doivent "encore" 400K$ sur ce bien.

Le truc qui me rend dingue, c'est le gâchis : ils ont notamment un terrain de 1200m² en pleine ville sur lequel ils ont une pauvre baraque divisée en 2 appartements F2 dont un seul est loué

[berliner59]

Le truc qui me rend dingue, c'est le gâchis : ils ont notamment un terrain de 1200m² en pleine ville sur lequel ils ont une pauvre baraque divisée en 2 appartements F2 dont un seul est loué

Quand tu en hériteras tu pourras y monter un hôtel Hilton en franchise

[wasabi]

Sauf que chauffeur de bus n'est pas un emploi quelconque mais sans doute un "union job" qui correspond un peu à nos fonctionnaires (protection sociale et rémunération élevée grâce au pouvoir local des syndicats). C'est un bon profil pour locataire car il y a un "background check" vérifiant que la personne n'est pas un délinquant et des tests anti-drogue réguliers ☺.

ok fallait le préciser que c'était sur un poste contrôlé par syndicat. C'est comme si on compare les revenus d'un notaire US et un notaire FR, les spécificités nationales font que ça ne veut rien dire.

Toujours est il que j'avais vu des reportages sur la bay area où justement ils disaient que le coût de la vie devenait tellement délirant à cause de l'afflux de capitaux mondiaux arrivant par l'informatique et les semi conducteurs, que les gens normaux qui ne travaillaient pas dans ces secteurs avaient tant de mal ne serait ce qu'à se loger, que des salaires mini étaient fixés par commune, bien plus haut que ceux fixés par d'autres autorités couvrant des zones plus larges. Donc salaire mini y compris pour le mexicain.
Bref qu'ils étaient dans une boucle vicieuse :
arrivée de capitaux mondiaux -> hausse des salaires de certains secteurs éco -> immigration du reste du monde de ce secteur éco vers ce secteur géo-> explosion de l'immobilier du secteur géo-> augmentation du coût de la vie ->augmentation des salaires de tous les secteurs pour pouvoir vivre -> augmentation de l'immobilier du secteur géo et de tout ce qui est produit localement -> augmentation du coût de la vie ->augmentation des salaires de tous les secteurs pour pouvoir vivre ...

Jusqu'au moment où ça pète. Parce que le secteur éco locomotive se casse la gueule, parce que le secteur éco délocalise (Texas, NY..) ou télétravaille (salaires liés au lieu de résidence), ou que ce mode de vie basé sur la voiture individuelle à l'essence n'est pas robuste...

Et que ce coût de la vie infâme entraînait une augmentation des SDF, ce qui entraînait des épidémies de maladies "disparues" qui revenaient (rage, tuberculose, gale...) . Vous l'avez constaté ?

[optimus maximus]

À San Francisco, il y a tellement de SDF que les selles humaines jonchent le sol beaucoup plus souvent que dans n'importe quel autre endroit de la planète.

Mais le phénomène semble reculer : https://www.sfgate.com/bay-area-politic ... 311073.php

[wasabi]

À San Francisco, il y a tellement de SDF que les selles humaines jonchent le sol beaucoup plus souvent que dans n'importe quel autre endroit de la planète.

c'est pas qu'ils ont plus de sdf, mais ils sont laissés dans les rues

https://www.npr.org/sections/money/2021 ... ess-crisis

What's different than, say, New York?

Booming cities in other states have arguably done a better job than San Francisco and Los Angeles by at least providing a bandage for the gushing wound. New York City, for example, has a "right to shelter" and a sprawling shelter system that helps people sleep indoors every night. New York City has a rate of homelessness similar to San Francisco and LA, but it has a different character.

As of January 2020, 72% of homeless Californians were unsheltered. Compare that to New York state, where only 5% are unsheltered. The result is a city where homelessness, while still troubling, is also less in-your-face. Warmer weather on the West Coast, which may alter thinking about the cruelty of allowing people to sleep outdoors, could play a role in the difference, but New York has a "right to shelter" because of a 1979 court decision that interpreted the state constitution to give New Yorkers this right.

[WolfgangK]

Wasabi, vous êtes tombé dans le piège de la propagande "progressiste" si vous croyez que le problème de San Francisco, c'est les SDF et notamment à cause de l'arrivée de riches travaillant dans la tech.

Le problème c'est les drogués (qui évidemment ont du mal à se loger) que les "progressistes" laissent à leur addiction, voire aident à se droguer.

https://bariweiss.substack.com/p/slow-m ... -francisco

https://www.goodreads.com/book/show/566 ... -fransicko

[al0]

mais ils vivent où ?

C'est la magie du Ghetto US : tu changes de rue et tu passes d'un bloc huppé à un coupe-gorge, les français sont plus civilisés on a mis un périphérique entre les deux.

Si il y avait moins cher à côté, on ne paierait pas cher un chauffeur de bus, on en prendrait un qui a la bonne ethnie pour aller dans l'endroit moins cher (ou plutôt seuls ceux qui ont la bonne ethnie candidateraient)
Il y a donc un autre phénomène.

Sauf que chauffeur de bus n'est pas un emploi quelconque mais sans doute un "union job" qui correspond un peu à nos fonctionnaires (protection sociale et rémunération élevée grâce au pouvoir local des syndicats). C'est un bon profil pour locataire car il y a un "background check" vérifiant que la personne n'est pas un délinquant et des tests anti-drogue réguliers ☺.

C'est un job plutôt mal payé.
Il y a une pénurie de chauffeurs de bus aux US dans de nombreux "school districts" accentuée par la pandémie de covid
https://www.nbcconnecticut.com/investig ... e/2676196/
https://thehustle.co/why-america-has-a- ... -shortage/

J'ai lu il y a quelques mois dans un article que dans certains coins ils avaient du mal à trouver des chauffeurs (jeunes) négatifs aux tests anti drogue, dans les états où la marijuana a été légalisée, assez logique :
https://nypost.com/2021/08/06/school-di ... -shortage/

[crispus]

à cause de l'afflux de capitaux mondiaux arrivant par l'informatique et les semi conducteurs

Le chauffeur de bus travaille, lui, à plein temps

[WolfgangK]

C'est la magie du Ghetto US : tu changes de rue et tu passes d'un bloc huppé à un coupe-gorge, les français sont plus civilisés on a mis un périphérique entre les deux.

Si il y avait moins cher à côté, on ne paierait pas cher un chauffeur de bus, on en prendrait un qui a la bonne ethnie pour aller dans l'endroit moins cher (ou plutôt seuls ceux qui ont la bonne ethnie candidateraient)
Il y a donc un autre phénomène.

Sauf que chauffeur de bus n'est pas un emploi quelconque mais sans doute un "union job" qui correspond un peu à nos fonctionnaires (protection sociale et rémunération élevée grâce au pouvoir local des syndicats). C'est un bon profil pour locataire car il y a un "background check" vérifiant que la personne n'est pas un délinquant et des tests anti-drogue réguliers ☺.

C'est un job plutôt mal payé.

Je parle de https://www.actransit.org/becoming-a-bus-operator précisément.
$34.51/heure avec un peu d'ancienneté, semaine de 40 heures, heures sup' payées 150% puis 200% suivant le nombre.

[wasabi]

Wasabi, vous êtes tombé dans le piège de la propagande "progressiste" si vous croyez que le problème de San Francisco, c'est les SDF et notamment à cause de l'arrivée de riches travaillant dans la tech.

Le problème c'est les drogués (qui évidemment ont du mal à se loger) que les "progressistes" laissent à leur addiction, voire aident à se droguer.

https://bariweiss.substack.com/p/slow-m ... -francisco

https://www.goodreads.com/book/show/566 ... -fransicko

la vidéo que j'ai mise et sous laquelle vous répondez parle d'abord des drogués, des problèmes mentaux, et ensuite du logement trop cher

[WolfgangK]

Le truc qui me rend dingue, c'est le gâchis : ils ont notamment un terrain de 1200m² en pleine ville sur lequel ils ont une pauvre baraque divisée en 2 appartements F2 dont un seul est loué

Quand tu en hériteras tu pourras y monter un hôtel Hilton en franchise

On n'hérite pas de ses beaux-parents Et aux USA, on hérite pas forcément de ses parents (pas de part réservataire).
Mais de toutes façons, c'est le gâchis qui me hérisse : ils sont dans les 2.5% les plus riches mais leur richesse est structurée de façon à ne leur rapporter que 1500$ par mois ! Donc pas assez comme retraite, donc le beau-père est encore sur les chantiers à plus de 70 ans et la belle-mère n'est pas prête de prendre sa retraite, à 67 ans.
S'il ne tenait qu'à moi, je pense que je pourrais dégager au moins 20k$ par mois après impôts, en dégageant une RP.

Mais le problème des gens qui ont vécu avant la pression de densification urbaine, c'est qu'ils ont des habitudes/goûts inadaptés.
Faire pousser ses fruits et légumes dans son jardin, ça a désormais un coût d'opportunités hallucinant.
Je crois qu'ils ont payé leur première RP, celle avec 1200m² de terrain, dans les 140k$ il y a 45 ans. Or il y a 20 ans il y avait moins de 7k habitants dans la ville et il y en a aujourd'hui 12k…

[berliner59]

Le truc qui me rend dingue, c'est le gâchis : ils ont notamment un terrain de 1200m² en pleine ville sur lequel ils ont une pauvre baraque divisée en 2 appartements F2 dont un seul est loué

Quand tu en hériteras tu pourras y monter un hôtel Hilton en franchise

On n'hérite pas de ses beaux-parents Et aux USA, on hérite pas forcément de ses parents (pas de part réservataire).
Mais de toutes façons, c'est le gâchis qui me hérisse : ils sont dans les 2.5% les plus riches mais leur richesse est structurée de façon à ne leur rapporter que 1500$ par mois ! Donc pas assez comme retraite, donc le beau-père est encore sur les chantiers à plus de 70 ans et la belle-mère n'est pas prête de prendre sa retraite, à 67 ans.
S'il ne tenait qu'à moi, je pense que je pourrais dégager au moins 20k$ par mois après impôts, en dégageant une RP.

Mais le problème des gens qui ont vécu avant la pression de densification urbaine, c'est qu'ils ont des habitudes/goûts inadaptés.
Faire pousser ses fruits et légumes dans son jardin, ça a désormais un coût d'opportunités hallucinant.
Je crois qu'ils ont payé leur première RP, celle avec 1200m² de terrain, dans les 140k$ il y a 45 ans. Or il y a 20 ans il y avait moins de 7k habitants dans la ville et il y en a aujourd'hui 12k…

Je plaisantais, mais bon le problème que tu soulèves tu as le même en petite couronne Parisienne (je fais pousser des fraises à 10k€ le m2)

[wasabi]

On n'hérite pas de ses beaux-parents Et aux USA, on hérite pas forcément de ses parents (pas de part réservataire).
Mais de toutes façons, c'est le gâchis qui me hérisse : ils sont dans les 2.5% les plus riches mais leur richesse est structurée de façon à ne leur rapporter que 1500$ par mois ! Donc pas assez comme retraite, donc le beau-père est encore sur les chantiers à plus de 70 ans et la belle-mère n'est pas prête de prendre sa retraite, à 67 ans.
S'il ne tenait qu'à moi, je pense que je pourrais dégager au moins 20k$ par mois après impôts, en dégageant une RP.

Juste le gâchis et pas la gestion du risque / diversification ?

Parce que la Californie ça n'a rien de quelque chose de durable. Ca s'est développé d'abord avec la ruée vers l'or (juste avant la guerre de sécession) autour de Sacramento, puis le cinéma (il y a un siècle seulement avec les gens quittant NY pour éviter les brevets et la variété de paysages disponibles pour filmer) autour de LA, et ensuite les semi conducteurs (Bay area années 60-70 puis un deuxième boost 2.0 depuis 25ans). Et SF qui s'est développé en tant que port sur le Pacifique.


maintenant dans les 39 millions.

Son mode de vie est très dépendant d'une organisation autour de la voiture particulière. Son urbanisme est une catastrophe, au niveau écologique c'est une horreur alors qu'ils sont persuadés d'être les bons élèves (le même syndrome que les allemands), sa consommation d'eau par personne ou les rejets de CO2 sont non énormes. Les ressources en eau potable locale sont insuffisantes par rapport aux besoins. Ils ont même leur lac qui est complètement pollué aux pesticides, sels et engrais.
Toutes les zones économiques leaders finissent à un moment par péricliter, parfois ça prend plus de temps que d'autres. Venise n'est plus ce que c'était. Boston n'est plus le leader des USA. Detroit était riche à un moment. Et même au niveau éducatif, que sont les université de Goetingen, Padoue ou de Salamanque maintenant ?
Voire même en Californie, la grande vallée intérieure n'est pas en déroute finançière ? Ce n'est pas Sacramento qui était à moitié en faillite à un moment ?

Et là ils ont la chance d'avoir investi dans le passé dans un endroit qui est devenu le centre économique et éducatif du monde, et sont assis sur un tas d'or, mais qui est en train de se déplacer ver le pacifique. Et ils continuent à investir dans la zone en mettant en gage (crédit hypothécaire rechargeable si j'ai bien compris ce que vous dites) leurs actifs de la zone. Avoir plus d’en-cours de crédits sur des biens, qu'à leur achat ça ne leur dit pas qu'il y a quelque chose qui se passe et qui peut n'être qu'éphémère ?
En plus ils (=les démocrates américains) sont persuadés du RCA, et dans le même temps pensent que l'avenir est dans un ensemble de trois conurbations étalées (zone de la baie, LA et San Diego) bâties dans des déserts coincées par des montagnes ?

[WolfgangK]

Le problème de gestion de risque/diversification est évident et vous oubliez le risque sismique !

Mais au moins il ne concerne qu'eux (et leurs héritiers). Le gâchis appauvrit tout le monde, notamment ceux qui s'entassent loin de leur lieu de travail pour que mon beau père puisse cultiver ses poireaux, choux-fleurs, bok choy, salades,… en ville.

Et bien sûr qu'il est crétin de ne pas réduire son endettement à l'approche de la retraite (et encore, si vous saviez les taux !) : j'aurai eu une tout autre gestion patrimoniale. Le problème est que la fiscalité gêne l'optimisation : s'ils vendent un bien immo qui leur rapporte 60k$ par an après impôts, l'acquéreur ne fera que 45k$ parce que la TF sera réévaluée à l'occasion de la vente.

Bref, tant que le beau-père aura la main sur la "gestion" de son patrimoine, tout ce que je peux faire c'est :
- filer des coups de main pour minimiser les carences locatives (je viens d'aider à remettre en état un bien qui a immédiatement été reloué, il en reste 2 en travaux)
- aider à restructurer la dette pour minimiser les intérêts (c'est le but de l'opération de reprise de crédit sur la RP : rembourser les crédits sur les biens en location pour lesquels les taux sont plus élevés).

Je pense qu'ils devraient pouvoir arriver à 6k$ par mois pour deux, au lieu de 1.5K$, ce qui devrait permettre une retraite sans soucis.

Sinon il faudrait que je m'expatrie quelques années pour que mon épouse aide sa mère et là on ajoute 12k$ par mois (sans que j'aie besoin de travailler !).

[wasabi]

Mais au moins il ne concerne qu'eux (et leurs héritiers). Le gâchis appauvrit tout le monde, notamment ceux qui s'entassent loin de leur lieu de travail pour que mon beau père puisse cultiver ses poireaux, choux-fleurs, bok choy, salades,… en ville.

Vous réalisez que c'est un raisonnement de communiste ? Vous parlez de coût d'opportunité pour faire mieux, mais à la base, ce que vous dites est :
que ce qu'on possède n'est pas entièrement à nous, car il faut considérer les externalités de ce que notre possession peut avoir, et considérer que le simple fait d'être devenu propriétaire de la chose ne nous dédouane pas de ces externalités.
Donc si j'ai un jardin en ville où je fais pousser mes légumes, je rends malheureux les gens qui doivent aller vivre plus loin. De la même manière, si je fais du gaspillage alimentaire, ou que je mange trop, je suis responsable des gens qui ne mangent pas à leur faim. Si j'ai un logement ayant une pièce de trop alors que des voisins s'entassent, je dois renoncer à ce logement. Si j'ai une voiture trop grosse pour moi je dois en changer, si j'ai une voiture que j'utilise trop peu et qu'en plus j'ai un bus à côté, je fois la donner à quelqu'un qui l'utilisera.
Bref que l'argent ne permet pas d'avoir une forme d'indépendance limitée, car toujours il y aura une autorité coercitive, morale... qui viendra s'en mêler pour dire qu'on ne peut pas disposer de sa propriété dans le respect des lois, et demandera des comptes sur son usage. Que la valorisation par un marché ne permet pas de s'affranchir de l'usage qu'on souhaite en faire.

Bref que la liberté doit passer après l'optimisation de l'allocation de ressources.
Ils sont d'accord avec ça les californiens ?

[wasabi]

Dans l'ouest américain sauvage, ils avaient une loi qui disait que la première personne à valoriser une ressource pouvait en revendiquer la propriété, et que si elle n'était plus utilisée, quelqu'un d'autre pouvait en revendiquer l'usage. C'est ça qu'il faudrait ? Construire de force des immeubles dans les jardins des maisons individuelles qui ne l'utilisent pas ?

[WolfgangK]

Dans l'ouest américain sauvage, ils avaient une loi qui disait que la première personne à valoriser une ressource pouvait en revendiquer la propriété, et que si elle n'était plus utilisée, quelqu'un d'autre pouvait en revendiquer l'usage. C'est ça qu'il faudrait ? Construire de force des immeubles dans les jardins des maisons individuelles qui ne l'utilisent pas ?

Non, mais il ne faut pas s'étonner si la "taxe foncière" augmente. Je n'ai pas de solution satisfaisante pour tout le monde et je comprends bien les différents points de vue. C'est une chance à double tranchant pour les gens qui ont eu accès à de l'immo pas cher et pour leurs enfants : mon épouse héritera sans doute d'une baraque qui vaudra des millions, mais elle trouve pénible de ne pas pouvoir vivre dans une baraque qui vaut des millions. Non pas parce qu'elle rêve en voyant comment vivent "les riches" ou qu'elle soit née "avec une cuillère d'argent dans la bouche", mais parce que les baraques que ses parents ont acheté pour rien valent désormais des millions. La première maison que sa mère a achetée à Berkeley, elle l'a payée 10K$ ! Elle vivait alors en vendant sa propre production de peinture sur soie et de courtepointe…

[WolfgangK]

Encore des anecdotes des drogués de l'emprunt immo. Une amie de ma belle-mère, 60 ans et veuve, avec un endettement total de… 2.3M$, sous forme d'emprunts sur 30 ans. Pour des actifs d'une valeur totale d'un peu plus de 5M$.
Elle a une ADU dans le jardin de sa RP et elle a repris 1M$ à 3% sur 30ans sur cette dernière…

[wasabi]

mon épouse héritera sans doute d'une baraque qui vaudra des millions, mais elle trouve pénible de ne pas pouvoir vivre dans une baraque qui vaut des millions.

sans doute ?
Si il y a 35-40 ans votre belle mère a acheté sa première maison pour trois piécettes, sans commune mesure avec ce que ces maisons valent aujourd'hui, qu'est ce qui permet de dire que dans 25-30 ces maisons auront une commune mesure avec aujourd'hui ?



Dans un sens comme dans l'autre, mais comme les arbres ne montent pas au ciel...


Sinon c'est la confusion classique, penser que le bien dans lequel on vit et qu'on possède est un "actif" alors qu'en réalité, hors système d'hypothèque rechargeable dont vous voyez justement le problème d'endettement perpétuel, c'est un passif car il entraîne des charges et impôts. Quand sa valeur augmente, les charges et impôts augmentent, alors que du point de vue de l'occupant il donne toujours les mêmes fruits, vous vivez toujours au même endroit. Il ne devient un actif que si vous partez vivre en location.

[WolfgangK]

La baraque vaudra sans doute des millions, mais pas en $ constants .

Mais en tous cas, j'ai une anecdote indiquant que le pic de valeur est passé sur San Francisco : je connais des gens qui ont acheté un petit F3 (environ 65m²) à $1.2M il y a 6 ans et qui peinent à le revendre à ce prix. Et ils ont une "taxe foncière" brutale de $14k par an sur ce bien, qui se loue à $4000 par mois, avec $250 par mois de frais de copro.
À comparer avec les immeubles de mes beau-parents, qui sont évalués à peine plus cher (entre $1.3M et $1.5M), mais avec une taxe de 7K, qui contiennent 4 appartement loués entre $1.8K et $2K par mois chacun. C'est sympa d'être un boomer dont la taxe foncière est limitée à une augmentation de 1% par an !

Les taux d'intérêt augmentent brutalement. Il y a deux types de prêts immo, suivant notamment qu'on prennent en compte la dernière année ou les deux dernières années. Dans ce dernier cas, on peut emprunter plus et les taux sont un peu moins hauts. Mais c'est 5% dans le premier cas et 4.125% dans le second !

Pour mes beaux-parents, c'est pas gagné parce que jusqu'à l'an dernier, ils optimisaient leurs déclarations fiscales pour minimiser leurs impôts, en affectant les coûts à ma belle-mère (qui a un revenu important) et les revenus à mon beau-père (qui a une petite retraite), plus le covid-19 qui a privé ma belle-mère de revenus pendant 3 mois en 2020…
Bref, si ça se trouve ils vont seulement passer à 5% ☹. Mais ce sera toujours mieux que 7% !

Et une bonne nouvelle, un chèque de $29k qui est arrivé parce que l'État a pris en charge les loyers impayés d'une locataire qui n'avait pas payé ses loyers pendant la covid-19 (même si ce n'était pas à cause de la covid-19 ).

[WolfgangK]

Encore quelques nouvelles de l'immobilier local.
Le «petit F3 (environ 65m²) à $1.2M il y a 6 ans et qui peinent à le revendre à ce prix.» avait une proposition, mais la banque a refusé de suivre la personne qui voulait acheter parce que le % de propriétaires occupants est <50% (je crois qu'il y a 6 ou 8 appartements, donc pas une grosse copro pourtant).
Finalement, l'appart va être retiré du marché et remis en location.

Avec les taux à 5.3% sur 30 ans https://themortgagereports.com/mortgage-rates-now (classique, jusqu'à environ $600k) et 4.22 https://www.bankrate.com/mortgages/jumbo-loan-rates/ (jumbo, entre environ $600k et $900k, plus strict sur les conditions d'attribution), le marché est obligé de baisser ama.

Sinon, mon épouse se plaît un peu trop ici, dans la baraque de 200m² avec jardin, et n'est pas trop pressée de rentrer dans notre appartement de 65m². Elle essaie de me convaincre que ça pourrait valoir le coup de rester quelques années à se faire dans les $10k par mois chacun, après impôts en reprenant le business de sa mère. Mais tout est hyper cher ici, pour scolariser notre progéniture : https://www.eb.org/admissions/tuition-a ... assistance
$32,140 par gamin pour le jardin d'enfant

J'aime bien les enfants et trouve ça dommage de fermer un business qui peut rapporter autant de POGNON (espace et équipement permettant d’accueillir 6 (1pers) ou 12 (2 pers) enfants avec des tarifs qui montent à $2400 par enfant par mois , mais c'est pas non plus mon plan de carrière idéal…

[henda]

Vous avez pas moyen de vous trouver une maison sympa en France ? C'est vrai que retourner dans 65 m² après avoir passé un peu de temps dans 200 m², c'est dur... Quand on a 20 ans et qu'on sort des études, ça passe, mais dès qu'on a un enfant, on prend vite goût aux 200 m².

[lecriminel]

Encore quelques nouvelles de l'immobilier local.
Le «petit F3 (environ 65m²) à $1.2M il y a 6 ans et qui peinent à le revendre à ce prix.» avait une proposition, mais la banque a refusé de suivre la personne qui voulait acheter parce que le % de propriétaires occupants est <50% (je crois qu'il y a 6 ou 8 appartements, donc pas une grosse copro pourtant).
Finalement, l'appart va être retiré du marché et remis en location.

Avec les taux à 5.3% sur 30 ans https://themortgagereports.com/mortgage-rates-now (classique, jusqu'à environ $600k) et 4.22 https://www.bankrate.com/mortgages/jumbo-loan-rates/ (jumbo, entre environ $600k et $900k, plus strict sur les conditions d'attribution), le marché est obligé de baisser ama.

Sinon, mon épouse se plaît un peu trop ici, dans la baraque de 200m² avec jardin, et n'est pas trop pressée de rentrer dans notre appartement de 65m². Elle essaie de me convaincre que ça pourrait valoir le coup de rester quelques années à se faire dans les $10k par mois chacun, après impôts en reprenant le business de sa mère. Mais tout est hyper cher ici, pour scolariser notre progéniture : https://www.eb.org/admissions/tuition-a ... assistance
$32,140 par gamin pour le jardin d'enfant

J'aime bien les enfants et trouve ça dommage de fermer un business qui peut rapporter autant de POGNON (espace et équipement permettant d’accueillir 6 (1pers) ou 12 (2 pers) enfants avec des tarifs qui montent à $2400 par enfant par mois , mais c'est pas non plus mon plan de carrière idéal…

tu ne peux pas employer quelqu'un à ta place et faire ce qu'il te plaît ailleurs ?
Ca résoudrait les quelques incohérences de ton choix forcé.

[mateo__1980]

Ce qui est frappant en Californie c'est de constater qu'il y a peu d'appartements construits. Je comprends que la plupart des gens aiment vivre dans une maison mais dans des zones urbaines comme Los Angeles, c'est un peu difficile à comprendre.
Résultat, les gens sont obligés de vivre parfois à des distance considérables et il n'y a que la voiture pour se déplacer. Les TEC sont totalement anecdotiques alors qu'on parle d'agglomérations de plusieurs millions d'habitants.
Apparemment, les normes de constructions sont tellement restrictives que cela dope les prix à des niveaux stratosphériques. Pas étonnant, que de nombreux habitants migrent vers d'autres état comme le Texas, le Nevada ou l'Arizona.

[WolfgangK]

Vous avez pas moyen de vous trouver une maison sympa en France ? C'est vrai que retourner dans 65 m² après avoir passé un peu de temps dans 200 m², c'est dur... Quand on a 20 ans et qu'on sort des études, ça passe, mais dès qu'on a un enfant, on prend vite goût aux 200 m².

Le problème, c'est que pour mon épouse,vu son vécu dans une maison de boomer (200 m² avec jardin tout autour, à 4 km d'une université internationale), sympa en 2022, c'est entre 1.8M€ et 2M€

[Ardoise]

Vous avez pas moyen de vous trouver une maison sympa en France ? C'est vrai que retourner dans 65 m² après avoir passé un peu de temps dans 200 m², c'est dur... Quand on a 20 ans et qu'on sort des études, ça passe, mais dès qu'on a un enfant, on prend vite goût aux 200 m².

Le problème, c'est que pour mon épouse,vu son vécu dans une maison de boomer (200 m² avec jardin tout autour, à 4 km d'une université internationale), sympa en 2022, c'est entre 1.8M€ et 2M€

Tu as les moyens, non !!!
600 000€ de plus value + le capital çà doit faire une sacrée somme.

[lisa]

Sinon, mon épouse se plaît un peu trop ici, dans la baraque de 200m² avec jardin, et n'est pas trop pressée de rentrer dans notre appartement de 65m². Elle essaie de me convaincre que ça pourrait valoir le coup de rester quelques années à se faire dans les $10k par mois chacun, après impôts en reprenant le business de sa mère.

Ce n'est peut être pas qu'une question de taille de logement. Si elle ne travaille pas elle doit trouver les journées bien longues à Paris.

[WolfgangK]

Encore quelques nouvelles de l'immobilier local.
Le «petit F3 (environ 65m²) à $1.2M il y a 6 ans et qui peinent à le revendre à ce prix.» avait une proposition, mais la banque a refusé de suivre la personne qui voulait acheter parce que le % de propriétaires occupants est <50% (je crois qu'il y a 6 ou 8 appartements, donc pas une grosse copro pourtant).
Finalement, l'appart va être retiré du marché et remis en location.

Avec les taux à 5.3% sur 30 ans https://themortgagereports.com/mortgage-rates-now (classique, jusqu'à environ $600k) et 4.22 https://www.bankrate.com/mortgages/jumbo-loan-rates/ (jumbo, entre environ $600k et $900k, plus strict sur les conditions d'attribution), le marché est obligé de baisser ama.

Sinon, mon épouse se plaît un peu trop ici, dans la baraque de 200m² avec jardin, et n'est pas trop pressée de rentrer dans notre appartement de 65m². Elle essaie de me convaincre que ça pourrait valoir le coup de rester quelques années à se faire dans les $10k par mois chacun, après impôts en reprenant le business de sa mère. Mais tout est hyper cher ici, pour scolariser notre progéniture : https://www.eb.org/admissions/tuition-a ... assistance
$32,140 par gamin pour le jardin d'enfant

J'aime bien les enfants et trouve ça dommage de fermer un business qui peut rapporter autant de POGNON (espace et équipement permettant d’accueillir 6 (1pers) ou 12 (2 pers) enfants avec des tarifs qui montent à $2400 par enfant par mois , mais c'est pas non plus mon plan de carrière idéal…

tu ne peux pas employer quelqu'un à ta place et faire ce qu'il te plaît ailleurs ?
Ca résoudrait les quelques incohérences de ton choix forcé.

C'est le premier truc que j'ai dit à ma belle-mère qui aurait déjà dû prendre sa retraite d'après moi. Mais la Californie est un mélange bizarre au niveau légal, entre laissez-faire américain et progressisme étatique. Donc pour les garderies, il y a un équivalent de la micro-entreprise pour les garderies à domicile, qui n'est valable que si c'est l'habitant qui fait la garderie, avec cadre légal / fiscal très léger, mais sinon c'est au contraire hyper régulé et lourd fiscalement. Ce serait possible de faire une combo location de logement & espace garderie, vu qu'il y a déjà une cuisine et une salle de bain propres à la partie garderie de la maison, mais on rentre alors dans les problématiques de location à Berkeley et là aussi, c'est une sur-protection des locataires qui peut tourner au cauchemar : on a même pas le droit de donner congé pour vendre ! J'ai entendu l'histoire d'un locataire qui a demandé $80k pour quitter un logement qui faisait partie d'une maison mise en vente !
Bref, je pense que le mieux serait que au moins pour un certain temps, la belle-mère continue à être officiellement la personne qui s'occupe des gamins, mais qu'elle prenne une assistante qui ferait tout le boulot physique à sa place.
Le problème de ma belle-mère, c'est qu'elle gagne plein de POGNON tant qu'elle bosse ($9k à $10k par mois), mais que ça retraite serait de $2200 par mois et que ses propriétés en locations servent surtout à payer les mensualités à la banque. Mais elle a 67 ans, des hernies et de l'arthrose, donc soulever des gamins toute la journée, c'est plus de son âge.

[WolfgangK]

Exemple de coût de la vie ici, pour une famille de 2 enfants en bas âge (2 ans et 5 ans) que je connais :
- loyer : $5000 par mois
- garde d'enfants / maternelle : 2 × $2000 par mois

chaque année, $108k qui partent avant d'avoir attaqué les budgets bouffe / électricité / eau / impôts…

[goinfrimmo]

Oui mais un dev lambda gagne 350K€ ? Moins 20% d'IR ? Ou c'est une légende urbaine ?

[wasabi]

mais on rentre alors dans les problématiques de location à Berkeley et là aussi, c'est une sur-protection des locataires qui peut tourner au cauchemar : on a même pas le droit de donner congé pour vendre !

comme en France quoi