New York
Posté : 15 juil. 2009, 15:20
Bon, j'en ai déjà parlé mais je vais résumer ici.
Nous avons emménagé à Manhattan en juin 2007, nous sommes donc dans notre 3e année et on a concrètement vu l'évolution du marché immobilier ici.
Pour placer le contexte :
Mon épouse travaille pour une banque Française et est en situation de détachée ici à NY, ce qui nous a donné droit à un mois de logement payé par la boite le temps de chercher un appart et nous avons aussi une aide pour notre loyer (assez faible compte tenu de l'endroit). Nous nous sommes donc employés à trouver un appart sur upper West Side, très côté car proche de midtown, facile d'accès par les transports et le long de Central Park. On a donc rapidement revu nos prétentions d'un 2 bedrooms à 1 bedroom.
Notre recherche en 2007 :
Environ 40 apparts visités sur un peu plus de 2 semaines. Forcément d'abord les taudis hors de prix sur le marché depuis longtemps, je me souviens avoir vu une souris traverser le séjour durant une visite et l'AI s'exclamer "oh, this is so cute". Bref, un AI à NY ou à Paris c'est un AI. L'immobilier US vacillait déjà bien avant la crise des subprimes d'août mais le discours unanime : "Manhattan, c'est différent, ça baissera jamais".
A force de recherche je finis par trouver un appart au prix du marché (entendez $3000) en très bon état, bien placé et avec du caractère. 1 bedroom, environ 70m2. Problème, je suis seul et n'arrive pas à joindre ma femme pour poser une application (en gros faire une demande écrite pour l'appart, et laisser $100 à fond perdu au passage histoire de montrer que c'est sérieux). Confirmation que le marché est alors très tendu pour les biens intéressants et qui va dans le sens de "NY ça peut pas baisser" : mis sur le marché le lundi matin, les visites sont définitivement closes le lundi midi avec déjà 7 applications !
On aura finalement un autre appart tout aussi bien sinon mieux sur le même bloc, ayant pour celui-ci tout préparé à l'avance, posant une application immédiate.
Renouvellement du bail en 2008 :
on reçoit la notification du renouvellement de bail annuel en juillet. Le loyer passe de $3000 à $3400, dans un pays ravagé par les foreclosures ça a du mal à passer. Je fais quelques recherche et constate qu'effectivement la f-naim locale avait décrété +13% dans notre quartier, d'où les $400 de plus. Il faut aussi savoir que dans le cas de loyers non contrôlés comme le notre si on veut casser le bail, il faut qu'on trouve un locataire qui reprenne au même tarif ou alors on paye jusqu'à la fin !
On refuse ce bail en acceptant une augmentation de $200 max et en demandant une close de fin de bail avec un préavis de 2 mois. Les deux sont accéptés, ce qui montre que la tendance est en train de changer. Une telle demande en 2007 on se serait fait jeter proprement.
Renouvellement du bail en 2009 :
Ce coup-ci on prend les devants et on demande une révision de loyer à $2800, on reçoit le nouveau bail révisé à $3000, on revient donc aux prix de 2007. Par contre ils ont supprimé la clause de cession de bail, on a quand même dû refuser ce contrat et demandé une révision sur ce point. On est dans l'attente de la réponse. à suivre donc.
Le marché est clairement baissier et je ne peux que constater la ressemblance frappante avec la France Paris "qui ne baissera pas". En 2008 ma boite a changé de bureaux car tout comme en France en ce moment, la crise des locaux professionnels commençait et beaucoup de petites boîtes en ont profité. D'ailleurs mon patron avait pris 2 bureaux, finalement l'un est devenu inutile cause réduction de l'activité et il n'a pas trouvé de sous-locataire même à un tarif inférieur auquel il loue lui-même...
Professionnellement, je me suis retrouvé à faire des intervention dans pas mal de boutiques sur NY et j'ai constaté là aussi concrètement des fermetures ou des relocations d'espaces de vente. Généralement c'est le lanlord (bailleur) qui s'accroche à son "NY ça baisse pas" et le locataire qui se barre vers moins cher, probablement un autre lanlord qui a besoin de remplir ses locaux et qui se plie à la tendance marché. Pour çette dernière remarque, je n'émets que des suppositions, constatant des espaces libres là où normalement c'est repris en un clin d'oeil vu la situation (5e avenue, Madison, Lincoln Center).
Voilà, on s'est retrouvé à NY d'abord par envie d'expérience nouvelle et aussi parcequ'on refusait de s'endetter 25ans pour 50m2 à Paris, et encore, avec travaux. Le timing est plus long que prévu, j'avais espéré une chute plus brutale d'ici notre retour, peut-être dans un an. On verra.
L'ironie de l'histoire, en tant que baissier depuis 2005 et surtout lecteur de la bulle depuis 2006, c'est que j'ai monté ma boite à NY, que ça marche bien et que mon gros client (80% de mon chiffre) c'est une agence immobilière... Française véridique..
seb
Nous avons emménagé à Manhattan en juin 2007, nous sommes donc dans notre 3e année et on a concrètement vu l'évolution du marché immobilier ici.
Pour placer le contexte :
Mon épouse travaille pour une banque Française et est en situation de détachée ici à NY, ce qui nous a donné droit à un mois de logement payé par la boite le temps de chercher un appart et nous avons aussi une aide pour notre loyer (assez faible compte tenu de l'endroit). Nous nous sommes donc employés à trouver un appart sur upper West Side, très côté car proche de midtown, facile d'accès par les transports et le long de Central Park. On a donc rapidement revu nos prétentions d'un 2 bedrooms à 1 bedroom.
Notre recherche en 2007 :
Environ 40 apparts visités sur un peu plus de 2 semaines. Forcément d'abord les taudis hors de prix sur le marché depuis longtemps, je me souviens avoir vu une souris traverser le séjour durant une visite et l'AI s'exclamer "oh, this is so cute". Bref, un AI à NY ou à Paris c'est un AI. L'immobilier US vacillait déjà bien avant la crise des subprimes d'août mais le discours unanime : "Manhattan, c'est différent, ça baissera jamais".
A force de recherche je finis par trouver un appart au prix du marché (entendez $3000) en très bon état, bien placé et avec du caractère. 1 bedroom, environ 70m2. Problème, je suis seul et n'arrive pas à joindre ma femme pour poser une application (en gros faire une demande écrite pour l'appart, et laisser $100 à fond perdu au passage histoire de montrer que c'est sérieux). Confirmation que le marché est alors très tendu pour les biens intéressants et qui va dans le sens de "NY ça peut pas baisser" : mis sur le marché le lundi matin, les visites sont définitivement closes le lundi midi avec déjà 7 applications !
On aura finalement un autre appart tout aussi bien sinon mieux sur le même bloc, ayant pour celui-ci tout préparé à l'avance, posant une application immédiate.
Renouvellement du bail en 2008 :
on reçoit la notification du renouvellement de bail annuel en juillet. Le loyer passe de $3000 à $3400, dans un pays ravagé par les foreclosures ça a du mal à passer. Je fais quelques recherche et constate qu'effectivement la f-naim locale avait décrété +13% dans notre quartier, d'où les $400 de plus. Il faut aussi savoir que dans le cas de loyers non contrôlés comme le notre si on veut casser le bail, il faut qu'on trouve un locataire qui reprenne au même tarif ou alors on paye jusqu'à la fin !
On refuse ce bail en acceptant une augmentation de $200 max et en demandant une close de fin de bail avec un préavis de 2 mois. Les deux sont accéptés, ce qui montre que la tendance est en train de changer. Une telle demande en 2007 on se serait fait jeter proprement.
Renouvellement du bail en 2009 :
Ce coup-ci on prend les devants et on demande une révision de loyer à $2800, on reçoit le nouveau bail révisé à $3000, on revient donc aux prix de 2007. Par contre ils ont supprimé la clause de cession de bail, on a quand même dû refuser ce contrat et demandé une révision sur ce point. On est dans l'attente de la réponse. à suivre donc.
Le marché est clairement baissier et je ne peux que constater la ressemblance frappante avec la France Paris "qui ne baissera pas". En 2008 ma boite a changé de bureaux car tout comme en France en ce moment, la crise des locaux professionnels commençait et beaucoup de petites boîtes en ont profité. D'ailleurs mon patron avait pris 2 bureaux, finalement l'un est devenu inutile cause réduction de l'activité et il n'a pas trouvé de sous-locataire même à un tarif inférieur auquel il loue lui-même...
Professionnellement, je me suis retrouvé à faire des intervention dans pas mal de boutiques sur NY et j'ai constaté là aussi concrètement des fermetures ou des relocations d'espaces de vente. Généralement c'est le lanlord (bailleur) qui s'accroche à son "NY ça baisse pas" et le locataire qui se barre vers moins cher, probablement un autre lanlord qui a besoin de remplir ses locaux et qui se plie à la tendance marché. Pour çette dernière remarque, je n'émets que des suppositions, constatant des espaces libres là où normalement c'est repris en un clin d'oeil vu la situation (5e avenue, Madison, Lincoln Center).
Voilà, on s'est retrouvé à NY d'abord par envie d'expérience nouvelle et aussi parcequ'on refusait de s'endetter 25ans pour 50m2 à Paris, et encore, avec travaux. Le timing est plus long que prévu, j'avais espéré une chute plus brutale d'ici notre retour, peut-être dans un an. On verra.
L'ironie de l'histoire, en tant que baissier depuis 2005 et surtout lecteur de la bulle depuis 2006, c'est que j'ai monté ma boite à NY, que ça marche bien et que mon gros client (80% de mon chiffre) c'est une agence immobilière... Française véridique..
seb