DPE + Voies bruyantes

[Tudor160]

Suite à une nouvelle visite, je m'interroge sur le DPE et une mention indiquée dans le PLU.

1/

En lisant le forum, j'étais tombé sur un fil (que je ne retrouve plus) indiquant qu'il fallait privilégier les biens avec un DPE à D maximum comme au-delà des travaux d'isolation seraient à effectuer. Je vous passe les détails, je visite un bien DPE D et en demandant de regarder le DPE, je vois un E. Mais le sympathique AI m'indique que cela ne change rien et qu'au niveau de l'estimation du bien, le DPE n'entre pas en compte.

Ma question: Dans quelle mesure le DPE rentre dans l'estimation du bien?

2/

En me renseignant sur le PLU d'un bien, je vois mentionné :
"NATURE DES SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE ET AUTRES SERVITUDES APPLICABLES AU TERRAIN
Voies Bruyantes : Catégories 2 (250m)"

Effectivement, une route située à plus de 200 mètres (je dirais 230 mètres) brasse beaucoup de circulation tout au long de la journée.

Ma question: Est-il utile de visiter un bien aussi proche d'un tel axe routier? Dans quelle mesure faut-il prendre en compte cette indication sur l'estimation du bien
Exemple: Bien estimé à 300k€ mais voies bruyantes donc 30% (ou 25%? 20%) de décote immédiate donc estimation à 210k€

[kamoulox]

Un gros axe de circu c'est 500 mètres mini sinon laisse tomber l'horreur...

Le dpe? Compare des annonces en A ou B et D et E

Bien sur que ça joue même si moyennement fiable.

Ça donne une idée globale du bien disons.

Un bien trop proche autoroute ou nationale c'est invendable

Une maison top mais en bordure de nationale a mis un an à se vendre chez mes vieux

2000 m2 de moyenne ici et la maison est partie a 90000 pour 110 m2

Hormis de la peinture rien a faire

C'est invendable si trop près
A toi de voir , perso si vraiment tu entend les camions etc ce qui doit être le cas je passerais mon chemin

[defyinside]

Que le soit E ou D DPE n'entre que très peu dans l'estimation du bien. Déjà ça peut être à moitié bidonné donc déjà là on ne peut pas trop compter dessus.

Ce qu'il faut surtout voir c'est comment c'est isolé point par point.
Isolation de la toiture ?
Les murs ?
Menuiseries extérieures ?
Système de chauffage ?
Orientation des pièces à vivre, avec les m2 de vitrage et obstacles au soleil en hiver ?

Y'a plein de simulateur dpe sur le net où tu rentres ces paramètres et ça te donne une bonne idée du dpe.

Une maison en F ou G c'est que rien n'est isolé pas même la toiture, et on est en simple vitrage.

Sur une maison ancienne début du siècle dernier. On est en D quand la toiture est isolée, les vitrages doubles, et chauffage par chaudière récente. Si l'orientation est Sud-Sud est et la taille des vitrages au sud est assez grande, à partir de D on a un confort correct. En général si ta production d'eau chaude est électrique ou le chauffage aussi, tu perds une lettre d'office.
Avec les murs isolés on est en C. Le top c'est vraiment par l'extérieur.

Descendre en dessous ça ne marche que pour les maisons récentes qui ont été construites pour ça, ou les rénovations avec une grosse isolation par l'extérieur et des systèmes de chauffage et production d'eau chaude à énergie renouvelable...

Donc en gros la moralité c'est qu'il faut essayer de faire son dpe soit même ça permet de comprendre un peu mieux la chose.

Pour le bruit, est ce que tu entends les nuisances aux heures de pointes:
- fenêtre fermées
- fenêtres ouvertes
- la nuit
- dans le jardin s'il y a

Tu te rendras vraiment compte de la nuisance à ce moment là...

[kamoulox]

Entièrement d'accord .

Je vise effectivement le c mais je pense que ça sera D. Vieille maison en f limite g que rénove est effectivement 0 isolation de base et simple vitrage

Jai isolé toiture , murs périphériques à l'étage et la j'attaque le bas.
10 cm mini selon les murs ou 20 cm en gr32 plus une lame d'air de 3a 4 cm. Expo plein sud . Par contre cumulus électrique , chauffage bois et appoint électrique en chauffage au sol.
Toutes fenêtres changées par du double avec gaz dedans volets roulants isolés...

Je vais isoler la cave par le plafond de la cave et une légère isolation du sol au rdc ( cassage du carrelage puis sorte de polystyrène tres dur que je recouvre d'une chape.

40 a 50 cm de laine de verre dans le plafond de l'extension ou Ya la salle de bain et isolation des murs aussi.

Je pense effectivement tourner autour du D mais jespere C
Facture des anciens proprios plus de 2000 EDF par an je crois meme près de 2400 en 2013

Mon but est de diviser par 3 cette Conso

La ou Cest mal foutu Cest que tu peux avoir une maison super isolée et chauffer peu à l'électrique et tu perds une lettre... Un peu débile.

Sinon defyinside comment savoir hormi une caméra thermique pour les ponts thermiques? Jai un plancher 100 % bois pour l'étage et meme avant l'isolation il n'y a jamais eu de condensation meme lorsque que je chauffais à bloc au poêle a bois.

Ca condensais uniquement sur les simples vitrages pourris avant le changement de fenêtres.
Dans la logique les briques aux ponts thermiques auraient dû êtres humides si il u en avait un important non?

[Tudor160]

Ce qu'il faut surtout voir c'est comment c'est isolé point par point.
Isolation de la toiture ?
Les murs ?
Menuiseries extérieures ?
Système de chauffage ?
Orientation des pièces à vivre, avec les m2 de vitrage et obstacles au soleil en hiver ?

Menuiseries extérieurs: 4 ans double vitrage PVC
Facade: refaite il y a 4 ans
Système de chauffage : ballon d'eau chaude + chaudière qui a 30 ans
Isolation : pas plus d'élément, le vendeur ne sait pas répondre à la question et je ne suis pas un pro, faudrait que mon beau-frère vienne regarder l'isolation, tout ce que je sais c'est qu'en terme de facture de chauffage et eau chaude, les vendeurs tournent à 1 800€/2 000€ annuel (énorme je trouve)
Orientation des pièces à vivre : Sud avec baies vitrées et aucun obstacle au soleil

Pour le bruit, est ce que tu entends les nuisances aux heures de pointes:
- fenêtre fermées
- fenêtres ouvertes
- la nuit
- dans le jardin s'il y a

Fenêtre fermées: pas de bruit
Fenêtre ouvertes: rien sauf en heure de pointe ou il y a un bruit très léger (et encore ma femme n'entendait rien)
La nuit: pas de bruit
Dans le jardin: léger bruit au fond du jardin en heure de pointe

C'est invendable si trop près

Justement, ce n'est pas un énorme moyen de négocier pour les acheteurs intéressés ?

[kamoulox]

En F presque G ma maison les anciens proprio payaient 2400 d'EDF à l'année. Ils étaient avec 2 enfants.

0 isolation toiture et murs. Seul sur 2 murs du vieux torchis

Remis au m2 habitables ça fait plus de 30 euros le m2 en électricité à l'année, un gouffre donc...

Par contre j'étais en simple vitrage aussi

Oui tu tu peux faire du moins 40 d'entrée car il faut refaire l'isolation toiture a mon avis et les murs...

Sinon : demande à enlever une prise ou interrupteur par pièce pour vérifier si laine de verre derriere.

Le cas échéant essaye de deviner avec la tapée de la fenêtre l'épaisseur d'isolant.

Tu vois direct si le mur est plus épais de 10 cm par ex = isolé ou au même niveau donc pas isolé
La maison est de quand? La toiture?

[Bidibulle]

Entièrement d'accord .

Je vise effectivement le c mais je pense que ça sera D. Vieille maison en f limite g que rénove est effectivement 0 isolation de base et simple vitrage

Jai isolé toiture , murs périphériques à l'étage et la j'attaque le bas.
10 cm mini selon les murs ou 20 cm en gr32 plus une lame d'air de 3a 4 cm. Expo plein sud . Par contre cumulus électrique , chauffage bois et appoint électrique en chauffage au sol.
Toutes fenêtres changées par du double avec gaz dedans volets roulants isolés...

Je vais isoler la cave par le plafond de la cave et une légère isolation du sol au rdc ( cassage du carrelage puis sorte de polystyrène tres dur que je recouvre d'une chape.

40 a 50 cm de laine de verre dans le plafond de l'extension ou Ya la salle de bain et isolation des murs aussi.

Je pense effectivement tourner autour du D mais jespere C
Facture des anciens proprios plus de 2000 EDF par an je crois meme près de 2400 en 2013

Mon but est de diviser par 3 cette Conso

La ou Cest mal foutu Cest que tu peux avoir une maison super isolée et chauffer peu à l'électrique et tu perds une lettre... Un peu débile.

Sinon defyinside comment savoir hormi une caméra thermique pour les ponts thermiques? Jai un plancher 100 % bois pour l'étage et meme avant l'isolation il n'y a jamais eu de condensation meme lorsque que je chauffais à bloc au poêle a bois.

Ca condensais uniquement sur les simples vitrages pourris avant le changement de fenêtres.
Dans la logique les briques aux ponts thermiques auraient dû êtres humides si il u en avait un important non?

Faut arrêter avec les ponts thermiques. Oui, ça perd un peu de chaleur, mais la brique étant quand même relativement isolante, la surface interne est quand même a une température dépassant le point de rosée, contrairement a un simple vitrage qui a vite fait de se retrouver a 7 ou 8 degrés sur sa face interne. Si tu maintiens 19 degrés et 50% d'humidité relative, peu de chance que ça ruisselle sur ton mur.

[Bidibulle]

Ce qu'il faut surtout voir c'est comment c'est isolé point par point.
Isolation de la toiture ?
Les murs ?
Menuiseries extérieures ?
Système de chauffage ?
Orientation des pièces à vivre, avec les m2 de vitrage et obstacles au soleil en hiver ?

Menuiseries extérieurs: 4 ans double vitrage PVC
Facade: refaite il y a 4 ans
Système de chauffage : ballon d'eau chaude + chaudière qui a 30 ans
Isolation : pas plus d'élément, le vendeur ne sait pas répondre à la question et je ne suis pas un pro, faudrait que mon beau-frère vienne regarder l'isolation, tout ce que je sais c'est qu'en terme de facture de chauffage et eau chaude, les vendeurs tournent à 1 800€/2 000€ annuel (énorme je trouve)
Orientation des pièces à vivre : Sud avec baies vitrées et aucun obstacle au soleil

Pour le bruit, est ce que tu entends les nuisances aux heures de pointes:
- fenêtre fermées
- fenêtres ouvertes
- la nuit
- dans le jardin s'il y a

Fenêtre fermées: pas de bruit
Fenêtre ouvertes: rien sauf en heure de pointe ou il y a un bruit très léger (et encore ma femme n'entendait rien)
La nuit: pas de bruit
Dans le jardin: léger bruit au fond du jardin en heure de pointe

C'est invendable si trop près

Justement, ce n'est pas un énorme moyen de négocier pour les acheteurs intéressés ?

Pour quelle surface une telle facture ?

[Tudor160]

Pour quelle surface une telle facture ?

1 800€ - 2 000€ pour une surface de 130m²

En comparant avec la maison qu'on a raté il y a un mois:
120m² // 1 150€ avant le changement de chaudière fin 2014 et l'isolation refaite fin 2014

[EmileZola]

Le dpe c'est du pipeau. Ne pas en tenir compte.

[Bidibulle]

Pour quelle surface une telle facture ?

1 800€ - 2 000€ pour une surface de 130m²

En comparant avec la maison qu'on a raté il y a un mois:
120m² // 1 150€ avant le changement de chaudière fin 2014 et l'isolation refaite fin 2014

Moi, j'ai 1600€ (chauffage + ECS + gaz de cuisson) de gaz par an pour 165 m², en ayant 20° dans la partie jour et 17/18° dans les chambres. Isolation des combles, murs, DV faits sur une maison de 1894. La chaudière, elle par contre est vieille (18 ans) mais increvable.
Donc ça se rapproche de celle que tu as raté.

Pour répondre à ta question sur l'écart de prix, pour passer de E à D, compte à minima la mise de DV sur toutes les fenêtres (à la louche 1000 €/fenêtre) et du soufflage de laine de verre en combles (20€/m²).

[kamoulox]

les doubles vitrages ne jouent pas tant que ca dans une maison finalement. Même si c'est la première chose que j'ai faite.

L'aine soufflée en comble ou isolation des rampants la différence est flagrante

Après c'est l'homogénéité de l'isolation qui en fait sa force.

Inutile d'installer une chaudière dernier cri si l'isolation laisse à désirer mieux vaut garder une qui a 20 ou 30 ans mais avoir de l'isolation.

1600 de gaz pour 130 m2 c'est loin d'être déconnant , je suis pas au gaz mais je vise les 700-800 d'électricité par an pour 75 m2
Bois en principal et électrique en secondaire pour salle d'eau et chambres (par le sol)

Je rectifie j'ai le dpe sous les yeux :
Conso énergie :
f 378 kwhep/m2.an

Gaz à effets de serre :

f : 70

Chauffage : gaz 1395 euros
Eau chaude sanitaire : 277 euros

( je pensais que c'était 2400 de mémoire c'est beaucoup plus bas pour finir)


Je ne suis plus raccordé au gaz actuellement

Donc pour un maison pas isolée à la base que j'isole 700-800 en elec me paraît plus que jouable sachant que le poêle bois sera le principal

Le véritable test sera le premier hiver à y habiter cette année pour voir la conso de bois et en elec.

( je bouffe pas mal aussi avec les amplis guitares a lampes ma hifi etc...)

Si je divise l'ancien dpe par 2 je suis en D ca devrait être une formalité vu l'isolation que j'installe , les doubles vitrages haute performances avec vl et caisson isolé

Pour le C il faut diviser la conso de l'ancien dpe par 3 ca devient plus chaud la quand même , à voir

[Bidibulle]

les doubles vitrages ne jouent pas tant que ca dans une maison finalement. Même si c'est la première chose que j'ai faite.

Ca joue indirectement. Un simple vitrage, tu as en permanence une sensation de froid, et tu as tendance à surchauffer pour compenser.

1600 de gaz pour 130 m2 c'est loin d'être déconnant , je suis pas au gaz mais je vise les 700-800 d'électricité par an pour 75 m2
Bois en principal et électrique en secondaire pour salle d'eau et chambres (par le sol)

165 m². Ne me carotte pas un étage.

[kamoulox]

les doubles vitrages ne jouent pas tant que ca dans une maison finalement. Même si c'est la première chose que j'ai faite.

Ca joue indirectement. Un simple vitrage, tu as en permanence une sensation de froid, et tu as tendance à surchauffer pour compenser.

1600 de gaz pour 130 m2 c'est loin d'être déconnant , je suis pas au gaz mais je vise les 700-800 d'électricité par an pour 75 m2
Bois en principal et électrique en secondaire pour salle d'eau et chambres (par le sol)

165 m². Ne me carotte pas un étage.

Oui oui par contre clair la sentation de froid et la tendance à condenser quand on chauffe...

Heureux Dépuis l'installation des DV avec argon meme phoniquement , pas photo


Cest Lautre forumeur qui parlais de 130 autant pour moi

165 m2 de quoi rendre heureux la plupart des gens !