Bulle Immobilière

Bonjour à toutes et tous,

Lecteur assidu du forum depuis plus de huit ans, je me décide enfin à m’inscrire pour participer de manière plus active aux débats.

Marié, deux enfants en bas âge, je suis propriétaire (ou plutôt bancataire pour encore de loooongues années) de ma RP (construction) que j’habite depuis quasiment trois ans. La situation du foyer étant stable, je me suis lancé depuis le printemps dans un projet d’immo locatif sur Grenoble, d’abord en mode veille (la période estivale est pour moi traditionnellement chargée niveau boulot), puis plus intensive depuis un gros mois avec une quinzaine de visites au total. Parmi ces visites, deux biens totalement différents ont retenu mon intention :

- studio d’environ 20 m² près du centre-ville mais au calme, au 2e et dernier étage ; refait récemment, l’immeuble est lui aussi en bon état : toiture récente, façade refaite, montée d’escalier votée pour travaux dans quelques semaines. Actuellement loué à un étudiant (400 € HC/mois) : environ 60 000 € FAI.
* Les + : quasiment pas de travaux de copro pour les 10-15 ans qui viennent ; loué en meublé ; appart en très bon état ; tram et centre-ville à 8 mn à pied
* Les - : risque élevé de vacance locative l’été et de remise en état plus fréquente ; propriétaire accroché à son prix de vente, surtout au vu des travaux de copro récemment entrepris, malgré quatre mois de mise en vente infructueuse

- T3 de 55 m² proche du centre-ville, dans une petite rue au calme, 4e et dernier étage sans ascenseur ; dans un immeuble années 1960 plutôt en bon état ; l’appart exige quelques travaux (radiateurs, peinture, petits rafraîchissements) mais la cuisine équipée et la sdb ont été refaites il y a quelques années. Dernier loyer d’après l’AI : 700 € HC (mais à vérifier) : environ 95 000 € FAI.
* Les + : prix négociable ; tram à 3 mn à pied, centre-ville à 10 mn à pied ; travaux pas très importants pour avoir un bien sympa
* Les - : non loué actuellement, quid du loyer réel ? ; location en non meublé ; travaux de copro (ITE façade, toiture ?) qui vont certainement tomber d’ici 5-10 ans ; DPE G qui me fait un peu peur malgré le double vitrage PVC

J’avoue ne pas trop savoir quel bien privilégier : le studio meublé sans travaux mais avec vacance locative ? Ou le T3 vide dans un immeuble à rénover mais avec un bail standard de 3 ans ? J’ai fait mes calculs de renta nette (en prenant en compte la vacance locative du studio et un loyer de 650€ pour le T3) et je sais quelle limite de prix me fixer pour chacun de ces deux biens. J’aimerais simplement avoir vos avis éclairés (notamment les locaux nucl3ar, Nof, vpl, etc.) sur le bien auquel vous donneriez priorité à la lumière des éléments ci-dessus.

Merci d’avance et désolé pour ce gros pavé d'introduction !

Sundon38

Le mieux serait de faire une etude de marché, c'est à dire visiter des apparts équivalents mis en location, histoire de voire quels sont les prix, et voire en combien de temps ils partent du marché. Une fois le loyer réel identifié, tu fais tes calculs de rentabilité, mais surtout évite de faire confiance à l'AI ..

Merci pour ta réponse, p0ulp3 !

J'ai déjà fait pas mal de visites, et ce sont ces deux apparts qui se détachent. Pour expliquer le DPE G du T3, j'ai cependant omis de préciser qu'il s'agissait d'un 4e et dernier étage, ce qui peut justifier une partie des pertes d'énergie...

L'AI m'a fait suivre les docs sur les diagnostics, mais ils ne m'apprennent pas grand-chose de neuf en fin de compte. On fera le point après les contre-visites de demain matin.

À + !

Merci pour ta réponse, p0ulp3 !

Bon bah, finalement, c'est vite vu : ma femme n'a pas du tout aimé le studio ! Donc on va certainement se recentrer sur le T3...
La contre-visite de ce matin a confirmé mes impressions : appart sympa, quelques rafraîchissements à prévoir, mais rien de dramatique a priori.

À suivre...

Il s'agit de deux investissements vraiment différents tant au niveau des prix (et donc des risques financiers) que de la gestion.
- Dans une studio, il y aura forcément plus de changement de locataires. Celle qui est devenue ma femme avait loué un F1 proche de chez moi suite à une mutation professionnelle non souhaitée et avant qu'on ne se mette ensemble. C'était un petit collectif de 4F1 + 1F3 géré directement par le propriétaire, avec qui j'avais pu discuter des profils de ses locataires. C'était un peu d'étudiants (petite ville sans grosse université), mais surtout des travailleurs en mission temporaire ou bien de personnes en instance de divorces qui cherchaient une solution de logement temporaire pas trop cher. Donc il y avait beaucoup de vacances mais jamais longue (il relouait en général en 2-3 semaines). Et pas de cassos avec enfant qui squattent sans payer de loyer pendant 2 ans.
Donc au final, ça génère plus de travail de gestion (visite, état des lieux, etc.) mais c'est finalement moins risqué et présente des temps de vacance assez réduit en moyenne sur une année. Suivant le budget à investir, il est possible d'acheter plusieurs studio (idéalement dans le même immeuble pour peser dans la gestion du syndic) pour diluer les risques de vacance.
- Dans un F3, les gens restent plus longtemps. Le profil type est le jeune couple sans enfant ou avec 1 enfant qui restent de 2 à 5 ans. Donc pas beaucoup de travail de gestion. Mais il y a plus de risque de se retrouver avec M. qui va voir ailleurs et Me. sans revenu qui reste sur le carreau avec un enfant. C'est arrivé dans l'appartement voisin: 2 ans pour sortir la voisine et ses deux enfants en bas age sans percevoir de loyer + appart ruiné en sortant des lieux. La propriétaire en pleurait en voyant l'état de son bien à la sortie de la locataire indélicate. Ceci n'arrive heureusement pas tous les jours, mais si le coûts du remboursement du crédit est trop important pour pouvoir être payé en l'absence de loyer, il y a un risque.

Bonne réflexion !

Salut,

Finalement, notre offre pour le T3 a été acceptée direct, sans aucune négo ni contre-proposition ! Reste à formaliser tout ça...
Par contre, à cause de la loi Alur, il semble que les frais d'agence ne sont plus déductibles du prix d'achat pour diminuer les DDM : c'est bien dommage

La suite au prochain épisode... Bon après-midi,

Cela semble toujours pouvoir etre le cas.
Mais il faut que cela soit stipulé que les frais sont à la charge de l'acquereur

http://www.proprietes-privees.org/qui-p ... es-agence/

Compromis signé ce matin pour le T3 !
Et bonne nouvelle : les diagnostics effectués pour la vente révèlent finalement un DPE E (et non G) ! Me voilà rassuré car j'avais du mal à comprendre d'où sortait un diag aussi pourri, vu l'état général de l'appart.

Merci pour ta réponse, flipper. Il aurait effectivement fallu signer un mandat de recherche avec l'agence et justifier la résiliation du mandat de vente avec le vendeur : pas évident sur un délai aussi court et pour un gain finalement marginal...

On re-re-re-visite l'appart en fin de semaine (pendant le délai de rétractation) avec notre artisan pour "faire le tour du propriétaire" et établir un nouveau devis (sans ITI au vu du DPE actualisé) pour les "bricoles" à faire. Ensuite, on recontacte la banque pour ficeler le prêt. Signature de l'acte définitif prévue pour début mars. Après, place aux travaux et aux rafraîchissements, puis mise en location si tout se déroule comme prévu.

je crois que de mémoire dans la loi alur ce sont les frais d'agence qui ne sont plus déductible à cause d'un changement de facturation de ces frais indues

Salut,

Je viens de poster l'offre de prêt au terme des 11 jours. Voici ce que notre banque nous a proposé :
- 57 000 € sur 216 mois (18 ans) à 1,51 % (TAEG de 1,95 %)
- 40 000 € sur 108 mois (9 ans) à 0,99 % (TAEG de 1,81 %)
soit des mensualités de 524 €/mois (dont 9,30 € d'assurance à 50/50) pour 97 000 € empruntés sur 18 ans.

Je pense qu'on s'en tire relativement bien au vu des remontées de ces dernières semaines. Qu'est-ce que vous en dites ?
Nous devrions signer dans une quinzaine de jours. Puis viendront les travaux et la mise en location. Je vous donnerai alors les données chiffrées du projet...

Hello,

Petit retour sur notre acquisition, maintenant que nous avons signé.

Pour rappel, il s’agit d’un T3 de 56 m² à Grenoble au 4e et dernier étage, situé juste à côté d’une école, à 3 mn à pied de l’arrêt de tram Foch-Ferrié. Caserne de Bonne à 5 mn à pied, campus à 20 mn en tram, etc.

Achat : affiché à 97 000 € FAI au début de l'été, baissé à 94 000 € à l’automne. J’ai alors visité. Sols (carrelage et parquet) propres, cuisine et sdb itou, dernier étage, très lumineux avec vue dégagée, petit balcon, grande cave : de loin le bien le plus sympa que j’ai visité. Surtout, l’emplacement répond parfaitement à nos recherches.

Surtout que le prix ne semble pas déconnant du tout pour le centre de Grenoble. À ce sujet, j’essaie lors de chaque visite de connaître auprès de l’AI la marge de négociation possible. Sa réponse est toujours la même : "Les vendeurs sont vraiment vendeurs, faites une proposition." On imagine donc qu’on peut obtenir une ristourne intéressante.

On fait donc nos calculs et on se dit que, au vu des travaux de rafraîchissement à engager et du loyer visé, on peut signer entre 85 000 et 87 000 €, voire 88 000 € dernier carat. Mais on tente 82 000 € pour se garder une bonne marge en cas de contre-proposition. Propal envoyée par mail, l’AI me rappelle une demi-heure plus tard : "Votre offre est acceptée !" On se regarde hébétés avec ma femme, en se demandant si on a réalisé une belle affaire face à un vendeur vraiment pressé de vendre, s’il y a un gros loup qu’on aurait manqué ou si on aurait finalement pu tenter une offre encore plus basse.

Signature du compromis en janvier, puis de l’acte définitif la semaine dernière. On attaque les travaux (qui seront en grande partie réalisés par une entreprise) ce week-end : enlèvement de l’antique chaudière à gaz, on passe au tout électrique avec pas mal de travaux dans ce domaine ; remplacement d’une vieille fenêtre en bois par une fenêtre OB PVC dans la loggia ; rafraîchissement général avec un bon coup de peinture partout (plafonds, murs, portes). Au total, on table sur 7 000 € de travaux grand max.

Entre l’achat FAI, les DDM, les travaux et les frais divers, on devrait donc s’en tirer pour moins de 98 000 € pour un T3 de 56 m² (+ balcon et cave) dans le centre de Grenoble. L’avenir nous dira si nous faisons réellement une bonne affaire (ou une affaire à peu près rentable, ça nous suffira amplement) ou si l’immobilier, ce n’est pas pour nous. Ce qui nous rassure, c'est que cet appart nous plaît un peu plus à chaque fois qu'on y va, alors on se dit qu'il plaira certainement aussi à de futurs locataires...

La partie "rigolote" de l’opération est terminée, les choses sérieuses vont commencer : place aux travaux puis à la mise en location ! Je vous donne des nouvelles quand on aura avancé.

Bonne journée !

Bon courage pour les travaux, en espérant que l'avenir continuera à te sourire

donc ca fait du 1600e le m2 habitable..
pas cher l immo a Grenoble..

Bonjour à tous,

Sundon38, je vois que l'appartement est un 4eme et dernière étage sans ascenseur, cela ne t'a pas posé de problème? Souvent au delà du 2/3eme étage, les personnes veulent un ascenseur.

Je te pose la question parce que j'ai repéré un appartement similaire, T3, 4eme et dernière étage sans ascenseur d'un immeuble des années 60.

La localisation me plait bien et l'appartement me plait assez bien, mais il y a beaucoup de travaux à faire (sol, électricité, chauffage...), je budgétise à environ 20k€ de travaux pour faire quelque chose de propre, moderne et de fonctionnel sans mettre du premier prix.

Mais je me pose beaucoup de questions sur le 4eme et dernier étage sans ascenseur. L'appartement est une première acquisition et sera donc pour moi et non pour de la location. En soit les 4 étages à pied ne me pose pas de problème mais je me demande si je vais pas galérer à la revente dans 7 ou 10ans et donc ne pas perdre d'argent au vu des travaux à réaliser.

Par ailleurs, je vois que tu as réussi à toucher ton appartement à 82k€, je trouve que c'est un bon prix alors qu’apparemment il y aurait pas trop de travaux à réaliser. Peut etre que tu aurais des photos de l'appartement à l'état initial?

Mouais, ce thread ressemble à du gros trollage. D'après les courbes Notaires CVS garanties par le gouvernement et son bras armé l'INSEE, les prix devraient être largement au-dessus des 3000€/m2 comme en 2008 .

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L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.

Ça me semble pas cher.
Électricité (dépend de la surface) ça va déjà faire 5/7k€.
Un sol pas premier prix ça va assez vite aussi (30/50e le m² hors pose).
Chauffage, pour des bons ça va assez vite aussi (200/300€ le radiateur).

Merci pour la réponse.
Il y a 54m². La plus part des travaux je compte les faire moi même. Et ne pas toucher à la SdB et au WC (soit 5m²) qui sont assez propre.
J'avais pensé à:
L'elec: environ 5000€
Chauffage électrique à inertie: 5*500€ = 2500€ (1 chauffage par chambre + 1 chauffage dans le séjour, 1 sèche serviette pour la SdB et 1 chauffage dans la cuisine)
Le sol, j'étais partis sur une base de 30€/m², je veux pas de carrelage, je pensais à un parquet stratifié milieu de gamme, pour un immeuble des années 60, je trouve que ca sert à rien de mettre des produits hauts de gamme (parquet massif ou contrecollé) qui ne seront pas en adéquation avec la nature de l'immeuble.

Donc pour le moment on est à environ 10k€ (5000€ elec +2500€ chauffage + (60m²*50€/m²) = 10500€

Apres je voulais ré-agencer légèrement les chambres donc abattre les cloisons pour les remonter et en profiter pour faire l'elec propre.

Mais pour le moment, le probleme qui me pose c'est le 4eme sans ascenseur, pour moi c'est pas trop un probleme mais à la revente dans 7 / 10ans...

Salut,

Je poste des nouvelles car je vois qu'il y a des réactions. Les travaux touchent - enfin - à leurs fins, on devrait mettre l'appart en location d'ici la fin du mois...

@Sadclown : les 4 étages, c'est sûr qu'il faut les gravir, mais 1/ ça vaut le coup pour avoir la vue dégagée et la luminosité ; et 2/ pour ne pas avoir de voisins au-dessus.
Pour la location, on vise plutôt les jeunes travailleurs, donc les 4 étages ne sont pas franchement problématiques. Je me souviens que, étudiant/jeune actif, j'ai habité au 7e avec ascenseur, mais que ce dernier tombait régulièrement en panne... Donc, sans enfant ni problème physique majeur, ce n'est à mes yeux pas un souci insurmontable.

Pour les travaux, je pense que cashisking est dans la fourchette haute et que tu peux largement t'en sortir avec tes 20 k€, surtout si tu mets la main à la pâte.

Je reviens dès que l'appart est en loc pour vous donner plus détails !

Je suis d'accord avec toi, et pour moi non plus les 4 étages ne sont pas vraiment un problème, mais ce qui m’inquiète c'est à la revente.
Aprés pour la vue, la luminosité et pas de voisin au dessus je suis d'accord.

Pour que je puisse me rendre compte, tu aurais des photos de l'appart avant travaux? Sinon tu as fais quoi concrètement comme travaux dans l'appart?

Pour les travaux, comme il s’agit d’un premier investissement, on a préféré jouer la prudence avec un bien en bon état. Les sols (carrelage et parquet) sont assez modernes, la cuisine semi-équipée fonctionnelle (on a simplement remplacé la plaque gaz par une plaque vitro et passé un coup de peinture sur la crédence vieillotte) et la salle de bains tout à fait convenable (changement de colonne de douche, et basta).

On a changé le chauffage (enlèvement de la vieille chaudière gaz au profit de radiants à inertie), refait l’électricité et repeint toutes les pièces du sol au plafond. On est toujours en attente de la fenêtre PVC qui viendra succéder à la vieille fenêtre en bois dans la loggia.

En tout, on en est à environ 9 000 € TTC, donc je pense que tu es dans le vrai avec ton estimation de 10 000 €, même si ça reste une estimation à la louche, sans avoir vu le bien qui t’intéresse. Par contre, attention à ne pas commettre la même erreur que moi : par souci d’économie, j’ai moi aussi voulu effectuer quelques travaux, notamment la peinture. Sauf que repeindre 55 m², ça prend du temps. Or, comme je ne suis dispo quasiment que le dimanche, j’ai ralenti l’ensemble des travaux. Résultat : signé mi-mars, l’appart n’est toujours pas sur le marché aujourd’hui (même si on n’en est plus très loin).

Concernant le 4e étage sans ascenseur, je répète que ce n’est à mes yeux pas un problème : la luminosité dont profite l’appart contrebalance largement l’effort des marches à gravir. C’est juste que le segment d’acheteurs potentiels en cas de revente sera un peu plus restreint car l’appart n’intéressera pas les personnes âgées, les familles avec enfants en bas âge, etc.

Pour les photos : MP…