Bulle Immobilière

Forum de discussion concernant l'immobilier
Nous sommes actuellement le 20 Sep 2017, 08:35

Le fuseau horaire est UTC+1 heure




Publier un nouveau sujet Répondre au sujet  [ 35 messages ] 
Auteur Message
MessagePublié: 28 Nov 2016, 13:02 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Bonjour à toutes et tous,

Lecteur assidu du forum depuis plus de huit ans, je me décide enfin à m’inscrire pour participer de manière plus active aux débats.

Marié, deux enfants en bas âge, je suis propriétaire (ou plutôt bancataire pour encore de loooongues années) de ma RP (construction) que j’habite depuis quasiment trois ans. La situation du foyer étant stable, je me suis lancé depuis le printemps dans un projet d’immo locatif sur Grenoble, d’abord en mode veille (la période estivale est pour moi traditionnellement chargée niveau boulot), puis plus intensive depuis un gros mois avec une quinzaine de visites au total. Parmi ces visites, deux biens totalement différents ont retenu mon intention :

- studio d’environ 20 m² près du centre-ville mais au calme, au 2e et dernier étage ; refait récemment, l’immeuble est lui aussi en bon état : toiture récente, façade refaite, montée d’escalier votée pour travaux dans quelques semaines. Actuellement loué à un étudiant (400 € HC/mois) : environ 60 000 € FAI.
* Les + : quasiment pas de travaux de copro pour les 10-15 ans qui viennent ; loué en meublé ; appart en très bon état ; tram et centre-ville à 8 mn à pied
* Les - : risque élevé de vacance locative l’été et de remise en état plus fréquente ; propriétaire accroché à son prix de vente, surtout au vu des travaux de copro récemment entrepris, malgré quatre mois de mise en vente infructueuse

- T3 de 55 m² proche du centre-ville, dans une petite rue au calme, 4e et dernier étage sans ascenseur ; dans un immeuble années 1960 plutôt en bon état ; l’appart exige quelques travaux (radiateurs, peinture, petits rafraîchissements) mais la cuisine équipée et la sdb ont été refaites il y a quelques années. Dernier loyer d’après l’AI : 700 € HC (mais à vérifier) : environ 95 000 € FAI.
* Les + : prix négociable ; tram à 3 mn à pied, centre-ville à 10 mn à pied ; travaux pas très importants pour avoir un bien sympa
* Les - : non loué actuellement, quid du loyer réel ? ; location en non meublé ; travaux de copro (ITE façade, toiture ?) qui vont certainement tomber d’ici 5-10 ans ; DPE G qui me fait un peu peur malgré le double vitrage PVC

J’avoue ne pas trop savoir quel bien privilégier : le studio meublé sans travaux mais avec vacance locative ? Ou le T3 vide dans un immeuble à rénover mais avec un bail standard de 3 ans ? J’ai fait mes calculs de renta nette (en prenant en compte la vacance locative du studio et un loyer de 650€ pour le T3) et je sais quelle limite de prix me fixer pour chacun de ces deux biens. J’aimerais simplement avoir vos avis éclairés (notamment les locaux nucl3ar, Nof, vpl, etc.) sur le bien auquel vous donneriez priorité à la lumière des éléments ci-dessus.

Merci d’avance et désolé pour ce gros pavé d'introduction !

Sundon38


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 28 Nov 2016, 13:41 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 04 Déc 2009, 20:12
Message(s) : 78
Le mieux serait de faire une etude de marché, c'est à dire visiter des apparts équivalents mis en location, histoire de voire quels sont les prix, et voire en combien de temps ils partent du marché. Une fois le loyer réel identifié, tu fais tes calculs de rentabilité, mais surtout évite de faire confiance à l'AI ..


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 30 Nov 2016, 14:44 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Merci pour ta réponse, p0ulp3 !

J'ai déjà fait pas mal de visites, et ce sont ces deux apparts qui se détachent. Pour expliquer le DPE G du T3, j'ai cependant omis de préciser qu'il s'agissait d'un 4e et dernier étage, ce qui peut justifier une partie des pertes d'énergie...

L'AI m'a fait suivre les docs sur les diagnostics, mais ils ne m'apprennent pas grand-chose de neuf en fin de compte. On fera le point après les contre-visites de demain matin.

À + !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 01 Déc 2016, 15:46 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Merci pour ta réponse, p0ulp3 !

Bon bah, finalement, c'est vite vu : ma femme n'a pas du tout aimé le studio ! Donc on va certainement se recentrer sur le T3...
La contre-visite de ce matin a confirmé mes impressions : appart sympa, quelques rafraîchissements à prévoir, mais rien de dramatique a priori.

À suivre...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 01 Déc 2016, 17:28 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 03 Juil 2015, 17:23
Message(s) : 93
Il s'agit de deux investissements vraiment différents tant au niveau des prix (et donc des risques financiers) que de la gestion.
- Dans une studio, il y aura forcément plus de changement de locataires. Celle qui est devenue ma femme avait loué un F1 proche de chez moi suite à une mutation professionnelle non souhaitée et avant qu'on ne se mette ensemble. C'était un petit collectif de 4F1 + 1F3 géré directement par le propriétaire, avec qui j'avais pu discuter des profils de ses locataires. C'était un peu d'étudiants (petite ville sans grosse université), mais surtout des travailleurs en mission temporaire ou bien de personnes en instance de divorces qui cherchaient une solution de logement temporaire pas trop cher. Donc il y avait beaucoup de vacances mais jamais longue (il relouait en général en 2-3 semaines). Et pas de cassos avec enfant qui squattent sans payer de loyer pendant 2 ans.
Donc au final, ça génère plus de travail de gestion (visite, état des lieux, etc.) mais c'est finalement moins risqué et présente des temps de vacance assez réduit en moyenne sur une année. Suivant le budget à investir, il est possible d'acheter plusieurs studio (idéalement dans le même immeuble pour peser dans la gestion du syndic) pour diluer les risques de vacance.
- Dans un F3, les gens restent plus longtemps. Le profil type est le jeune couple sans enfant ou avec 1 enfant qui restent de 2 à 5 ans. Donc pas beaucoup de travail de gestion. Mais il y a plus de risque de se retrouver avec M. qui va voir ailleurs et Me. sans revenu qui reste sur le carreau avec un enfant. C'est arrivé dans l'appartement voisin: 2 ans pour sortir la voisine et ses deux enfants en bas age sans percevoir de loyer + appart ruiné en sortant des lieux. La propriétaire en pleurait en voyant l'état de son bien à la sortie de la locataire indélicate. Ceci n'arrive heureusement pas tous les jours, mais si le coûts du remboursement du crédit est trop important pour pouvoir être payé en l'absence de loyer, il y a un risque.

Bonne réflexion !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 14 Déc 2016, 14:03 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Salut,

Finalement, notre offre pour le T3 a été acceptée direct, sans aucune négo ni contre-proposition ! Reste à formaliser tout ça...
Par contre, à cause de la loi Alur, il semble que les frais d'agence ne sont plus déductibles du prix d'achat pour diminuer les DDM : c'est bien dommage :?

La suite au prochain épisode... Bon après-midi,


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 27 Déc 2016, 11:36 
Hors-ligne
+
+

Inscrit(e) le : 11 Juin 2005, 12:26
Message(s) : 3154
Sundon38 a écrit:
Salut,

Finalement, notre offre pour le T3 a été acceptée direct, sans aucune négo ni contre-proposition ! Reste à formaliser tout ça...
Par contre, à cause de la loi Alur, il semble que les frais d'agence ne sont plus déductibles du prix d'achat pour diminuer les DDM : c'est bien dommage :?

La suite au prochain épisode... Bon après-midi,


Cela semble toujours pouvoir etre le cas.
Mais il faut que cela soit stipulé que les frais sont à la charge de l'acquereur

http://www.proprietes-privees.org/qui-p ... es-agence/


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 03 Jan 2017, 20:41 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Compromis signé ce matin pour le T3 !
Et bonne nouvelle : les diagnostics effectués pour la vente révèlent finalement un DPE E (et non G) ! Me voilà rassuré car j'avais du mal à comprendre d'où sortait un diag aussi pourri, vu l'état général de l'appart.

Merci pour ta réponse, flipper. Il aurait effectivement fallu signer un mandat de recherche avec l'agence et justifier la résiliation du mandat de vente avec le vendeur : pas évident sur un délai aussi court et pour un gain finalement marginal...

On re-re-re-visite l'appart en fin de semaine (pendant le délai de rétractation) avec notre artisan pour "faire le tour du propriétaire" et établir un nouveau devis (sans ITI au vu du DPE actualisé) pour les "bricoles" à faire. Ensuite, on recontacte la banque pour ficeler le prêt. Signature de l'acte définitif prévue pour début mars. Après, place aux travaux et aux rafraîchissements, puis mise en location si tout se déroule comme prévu.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 10 Jan 2017, 16:38 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 25 Nov 2016, 16:51
Message(s) : 562
je crois que de mémoire dans la loi alur ce sont les frais d'agence qui ne sont plus déductible à cause d'un changement de facturation de ces frais indues :evil: :evil:


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 27 Fév 2017, 16:02 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Salut,

Je viens de poster l'offre de prêt au terme des 11 jours. Voici ce que notre banque nous a proposé :
- 57 000 € sur 216 mois (18 ans) à 1,51 % (TAEG de 1,95 %)
- 40 000 € sur 108 mois (9 ans) à 0,99 % (TAEG de 1,81 %)
soit des mensualités de 524 €/mois (dont 9,30 € d'assurance à 50/50) pour 97 000 € empruntés sur 18 ans.

Je pense qu'on s'en tire relativement bien au vu des remontées de ces dernières semaines. Qu'est-ce que vous en dites ?
Nous devrions signer dans une quinzaine de jours. Puis viendront les travaux et la mise en location. Je vous donnerai alors les données chiffrées du projet...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 23 Mars 2017, 12:19 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Hello,

Petit retour sur notre acquisition, maintenant que nous avons signé.

Pour rappel, il s’agit d’un T3 de 56 m² à Grenoble au 4e et dernier étage, situé juste à côté d’une école, à 3 mn à pied de l’arrêt de tram Foch-Ferrié. Caserne de Bonne à 5 mn à pied, campus à 20 mn en tram, etc.

Achat : affiché à 97 000 € FAI au début de l'été, baissé à 94 000 € à l’automne. J’ai alors visité. Sols (carrelage et parquet) propres, cuisine et sdb itou, dernier étage, très lumineux avec vue dégagée, petit balcon, grande cave : de loin le bien le plus sympa que j’ai visité. Surtout, l’emplacement répond parfaitement à nos recherches.

Surtout que le prix ne semble pas déconnant du tout pour le centre de Grenoble. À ce sujet, j’essaie lors de chaque visite de connaître auprès de l’AI la marge de négociation possible. Sa réponse est toujours la même : "Les vendeurs sont vraiment vendeurs, faites une proposition." On imagine donc qu’on peut obtenir une ristourne intéressante.

On fait donc nos calculs et on se dit que, au vu des travaux de rafraîchissement à engager et du loyer visé, on peut signer entre 85 000 et 87 000 €, voire 88 000 € dernier carat. Mais on tente 82 000 € pour se garder une bonne marge en cas de contre-proposition. Propal envoyée par mail, l’AI me rappelle une demi-heure plus tard : "Votre offre est acceptée !" On se regarde hébétés avec ma femme, en se demandant si on a réalisé une belle affaire face à un vendeur vraiment pressé de vendre, s’il y a un gros loup qu’on aurait manqué ou si on aurait finalement pu tenter une offre encore plus basse.

Signature du compromis en janvier, puis de l’acte définitif la semaine dernière. On attaque les travaux (qui seront en grande partie réalisés par une entreprise) ce week-end : enlèvement de l’antique chaudière à gaz, on passe au tout électrique avec pas mal de travaux dans ce domaine ; remplacement d’une vieille fenêtre en bois par une fenêtre OB PVC dans la loggia ; rafraîchissement général avec un bon coup de peinture partout (plafonds, murs, portes). Au total, on table sur 7 000 € de travaux grand max.

Entre l’achat FAI, les DDM, les travaux et les frais divers, on devrait donc s’en tirer pour moins de 98 000 € pour un T3 de 56 m² (+ balcon et cave) dans le centre de Grenoble. L’avenir nous dira si nous faisons réellement une bonne affaire (ou une affaire à peu près rentable, ça nous suffira amplement) ou si l’immobilier, ce n’est pas pour nous. Ce qui nous rassure, c'est que cet appart nous plaît un peu plus à chaque fois qu'on y va, alors on se dit qu'il plaira certainement aussi à de futurs locataires...

La partie "rigolote" de l’opération est terminée, les choses sérieuses vont commencer : place aux travaux puis à la mise en location ! Je vous donne des nouvelles quand on aura avancé.

Bonne journée !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 23 Mars 2017, 12:31 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 10 Jan 2017, 16:31
Message(s) : 215
Bon courage pour les travaux, en espérant que l'avenir continuera à te sourire :wink:


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 23 Mars 2017, 13:59 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 22408
donc ca fait du 1600e le m2 habitable..
pas cher l immo a Grenoble..


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Juin 2017, 15:44 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 24 Sep 2016, 12:16
Message(s) : 3
Bonjour à tous,

Sundon38, je vois que l'appartement est un 4eme et dernière étage sans ascenseur, cela ne t'a pas posé de problème? Souvent au delà du 2/3eme étage, les personnes veulent un ascenseur.

Je te pose la question parce que j'ai repéré un appartement similaire, T3, 4eme et dernière étage sans ascenseur d'un immeuble des années 60.

La localisation me plait bien et l'appartement me plait assez bien, mais il y a beaucoup de travaux à faire (sol, électricité, chauffage...), je budgétise à environ 20k€ de travaux pour faire quelque chose de propre, moderne et de fonctionnel sans mettre du premier prix.

Mais je me pose beaucoup de questions sur le 4eme et dernier étage sans ascenseur. L'appartement est une première acquisition et sera donc pour moi et non pour de la location. En soit les 4 étages à pied ne me pose pas de problème mais je me demande si je vais pas galérer à la revente dans 7 ou 10ans et donc ne pas perdre d'argent au vu des travaux à réaliser.

Par ailleurs, je vois que tu as réussi à toucher ton appartement à 82k€, je trouve que c'est un bon prix alors qu’apparemment il y aurait pas trop de travaux à réaliser. Peut etre que tu aurais des photos de l'appartement à l'état initial?


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 20 Juin 2017, 08:51 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5591
Localisation : 92 O
Gpzzzz a écrit:
donc ca fait du 1600e le m2 habitable..
pas cher l immo a Grenoble..
Mouais, ce thread ressemble à du gros trollage. D'après les courbes Notaires CVS garanties par le gouvernement et son bras armé l'INSEE, les prix devraient être largement au-dessus des 3000€/m2 comme en 2008 :? .

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 20 Juin 2017, 08:55 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 20:42
Message(s) : 9944
Localisation : Ile de France Ouest
Sadclown a écrit:
il y a beaucoup de travaux à faire (sol, électricité, chauffage...), je budgétise à environ 20k€ de travaux pour faire quelque chose de propre, moderne et de fonctionnel sans mettre du premier prix.

Ça me semble pas cher.
Électricité (dépend de la surface) ça va déjà faire 5/7k€.
Un sol pas premier prix ça va assez vite aussi (30/50e le m² hors pose).
Chauffage, pour des bons ça va assez vite aussi (200/300€ le radiateur).


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 20 Juin 2017, 12:22 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 24 Sep 2016, 12:16
Message(s) : 3
cashisking a écrit:
Sadclown a écrit:
il y a beaucoup de travaux à faire (sol, électricité, chauffage...), je budgétise à environ 20k€ de travaux pour faire quelque chose de propre, moderne et de fonctionnel sans mettre du premier prix.

Ça me semble pas cher.
Électricité (dépend de la surface) ça va déjà faire 5/7k€.
Un sol pas premier prix ça va assez vite aussi (30/50e le m² hors pose).
Chauffage, pour des bons ça va assez vite aussi (200/300€ le radiateur).



Merci pour la réponse.
Il y a 54m². La plus part des travaux je compte les faire moi même. Et ne pas toucher à la SdB et au WC (soit 5m²) qui sont assez propre.
J'avais pensé à:
L'elec: environ 5000€
Chauffage électrique à inertie: 5*500€ = 2500€ (1 chauffage par chambre + 1 chauffage dans le séjour, 1 sèche serviette pour la SdB et 1 chauffage dans la cuisine)
Le sol, j'étais partis sur une base de 30€/m², je veux pas de carrelage, je pensais à un parquet stratifié milieu de gamme, pour un immeuble des années 60, je trouve que ca sert à rien de mettre des produits hauts de gamme (parquet massif ou contrecollé) qui ne seront pas en adéquation avec la nature de l'immeuble.

Donc pour le moment on est à environ 10k€ (5000€ elec +2500€ chauffage + (60m²*50€/m²) = 10500€

Apres je voulais ré-agencer légèrement les chambres donc abattre les cloisons pour les remonter et en profiter pour faire l'elec propre.

Mais pour le moment, le probleme qui me pose c'est le 4eme sans ascenseur, pour moi c'est pas trop un probleme mais à la revente dans 7 / 10ans...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 21 Juin 2017, 15:10 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Salut,

Je poste des nouvelles car je vois qu'il y a des réactions. Les travaux touchent - enfin - à leurs fins, on devrait mettre l'appart en location d'ici la fin du mois...

@Sadclown : les 4 étages, c'est sûr qu'il faut les gravir, mais 1/ ça vaut le coup pour avoir la vue dégagée et la luminosité ; et 2/ pour ne pas avoir de voisins au-dessus.
Pour la location, on vise plutôt les jeunes travailleurs, donc les 4 étages ne sont pas franchement problématiques. Je me souviens que, étudiant/jeune actif, j'ai habité au 7e avec ascenseur, mais que ce dernier tombait régulièrement en panne... Donc, sans enfant ni problème physique majeur, ce n'est à mes yeux pas un souci insurmontable.

Pour les travaux, je pense que cashisking est dans la fourchette haute et que tu peux largement t'en sortir avec tes 20 k€, surtout si tu mets la main à la pâte.

Je reviens dès que l'appart est en loc pour vous donner plus détails !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 21 Juin 2017, 17:41 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 24 Sep 2016, 12:16
Message(s) : 3
Sundon38 a écrit:
Salut,

Je poste des nouvelles car je vois qu'il y a des réactions. Les travaux touchent - enfin - à leurs fins, on devrait mettre l'appart en location d'ici la fin du mois...

@Sadclown : les 4 étages, c'est sûr qu'il faut les gravir, mais 1/ ça vaut le coup pour avoir la vue dégagée et la luminosité ; et 2/ pour ne pas avoir de voisins au-dessus.
Pour la location, on vise plutôt les jeunes travailleurs, donc les 4 étages ne sont pas franchement problématiques. Je me souviens que, étudiant/jeune actif, j'ai habité au 7e avec ascenseur, mais que ce dernier tombait régulièrement en panne... Donc, sans enfant ni problème physique majeur, ce n'est à mes yeux pas un souci insurmontable.

Pour les travaux, je pense que cashisking est dans la fourchette haute et que tu peux largement t'en sortir avec tes 20 k€, surtout si tu mets la main à la pâte.

Je reviens dès que l'appart est en loc pour vous donner plus détails !


Je suis d'accord avec toi, et pour moi non plus les 4 étages ne sont pas vraiment un problème, mais ce qui m’inquiète c'est à la revente.
Aprés pour la vue, la luminosité et pas de voisin au dessus je suis d'accord.

Pour que je puisse me rendre compte, tu aurais des photos de l'appart avant travaux? Sinon tu as fais quoi concrètement comme travaux dans l'appart?


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 23 Juin 2017, 15:02 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Pour les travaux, comme il s’agit d’un premier investissement, on a préféré jouer la prudence avec un bien en bon état. Les sols (carrelage et parquet) sont assez modernes, la cuisine semi-équipée fonctionnelle (on a simplement remplacé la plaque gaz par une plaque vitro et passé un coup de peinture sur la crédence vieillotte) et la salle de bains tout à fait convenable (changement de colonne de douche, et basta).

On a changé le chauffage (enlèvement de la vieille chaudière gaz au profit de radiants à inertie), refait l’électricité et repeint toutes les pièces du sol au plafond. On est toujours en attente de la fenêtre PVC qui viendra succéder à la vieille fenêtre en bois dans la loggia.

En tout, on en est à environ 9 000 € TTC, donc je pense que tu es dans le vrai avec ton estimation de 10 000 €, même si ça reste une estimation à la louche, sans avoir vu le bien qui t’intéresse. Par contre, attention à ne pas commettre la même erreur que moi : par souci d’économie, j’ai moi aussi voulu effectuer quelques travaux, notamment la peinture. Sauf que repeindre 55 m², ça prend du temps. Or, comme je ne suis dispo quasiment que le dimanche, j’ai ralenti l’ensemble des travaux. Résultat : signé mi-mars, l’appart n’est toujours pas sur le marché aujourd’hui (même si on n’en est plus très loin).

Concernant le 4e étage sans ascenseur, je répète que ce n’est à mes yeux pas un problème : la luminosité dont profite l’appart contrebalance largement l’effort des marches à gravir. C’est juste que le segment d’acheteurs potentiels en cas de revente sera un peu plus restreint car l’appart n’intéressera pas les personnes âgées, les familles avec enfants en bas âge, etc.

Pour les photos : MP…


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 29 Juil 2017, 21:40 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Suite du feuilleton...

Travaux enfin terminés, annonce mise en ligne dans la semaine et une petite dizaine de contacts pris en moins de 48 heures. Trois visites aujourd'hui (cinq étaient programmées mais deux se sont désistées), peut-être trois autres en début de semaine prochaine.

C'est encourageant, j'espère pouvoir finaliser tout ça rapidement...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 31 Août 2017, 11:10 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Ça y est, bail signé hier !

L'appart est finalement loué à deux étudiants, venus visiter fin juillet avec leurs parents garants. Au total, j'ai eu une bonne vingtaine de contacts - la plupart émanant justement d'étudiants - et j'ai stoppé les visites après celle de mes nouveaux locataires.
Loyer HC : 635 €, donc entre le prêt, l'assurance PNO, la TF, les charges de copro et autres joyeusetés, on devrait arriver à l'équilibre financier chaque mois...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 31 Août 2017, 13:52 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 25 Nov 2016, 16:51
Message(s) : 562
Sundon38 a écrit:
Ça y est, bail signé hier !

L'appart est finalement loué à deux étudiants, venus visiter fin juillet avec leurs parents garants. Au total, j'ai eu une bonne vingtaine de contacts - la plupart émanant justement d'étudiants - et j'ai stoppé les visites après celle de mes nouveaux locataires.
Loyer HC : 635 €, donc entre le prêt, l'assurance PNO, la TF, les charges de copro et autres joyeusetés, on devrait arriver à l'équilibre financier chaque mois...

félicitations !
maintenant à voir ce que les impots vont prendre sur tes nouveaux revenus qui sont égaux à 0, le régime réel te permettra de créer du déficit et de ne pas être imposable (ou est ce que c'est seulement pour les meublés?)


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 01 Sep 2017, 12:35 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 03 Juil 2015, 17:23
Message(s) : 93
Bonjour,

Sundon38 a écrit:
on a simplement remplacé la plaque gaz par une plaque vitro
On a changé le chauffage (enlèvement de la vieille chaudière gaz au profit de radiants à inertie

Donc appartement passé du tout gaz au tout électrique.
Je me pose la question suivatne: auriez-vous fait les mêmes choix si ça avait été pour l'habiter vous-même ?

Beone


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 01 Sep 2017, 15:13 
Hors-ligne
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 03 Sep 2015, 09:18
Message(s) : 300
Localisation : Paris
félicitations !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 07 Sep 2017, 08:44 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Salut !

@dams13 et tonysonic
Merci! Effectivement, les travaux vont nous permettre de "créer" du déficit foncier pour cette année, surtout que l'appart ne sera loué que 5 mois en tout en 2017. En meublé, ce serait plus avantageux (possibilité d'amortir le bien) mais, entre travaux et charges, on devrait être tranquilles plusieurs années niveau imposition.

@Beone
Oh que oui, nous serions passés au tout électrique pour vivre dans cet appart ! Pour plusieurs raisons :
- la vieille chaudière à gaz était en fin de vie, il aurait fallu la remplacer de toute façon
- elle était mal placée et occupait une place non négligeable
- pas de chauffage au gaz, c'est un abonnement en moins
- j'ai des prix intéressants sur des radians à fluide caloporteur à chaleur douce, donc la facture d'électricité est elle aussi adoucie

Bonne journée !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 07 Sep 2017, 09:31 
Hors-ligne
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 10 Juin 2013, 13:55
Message(s) : 1268
juste pour info,
on trouve le graphe sur plusieurs sites, les donnees viennent du ministere de l ecologie
(de memoire, il s agit du cout du chauffage en kwh rendu pour une maison de 100m2) :
Image

conclusion, vouloir chauffer elec, sans isoler comme un goret, n'a rien de raisonnable

_________________
St Ex, Le petit prince a écrit:
Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 08 Sep 2017, 09:53 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 13 Avr 2011, 14:10
Message(s) : 871
Salut,

Si tu es passé en tout elec ça va faire mal, attends toi à avoir de la vacance locative pour une raison simple : tu es en dernier étage et comme le dpe l'indique tu es en E . Vu l'année de construction que tu indiques pour l'immeuble ça n'est pas une surprise : immeuble sans aucune isolation de toiture . Donc tes locataires vont se cailler sévèrement l'hiver en + de se taper des factures d’électricité de malade . Ils vont le supporter un hiver ou 2 puis déménager (vécu par pas mal de copains qui voulaient tous un dernier étage avant de se rendre compte que finalement l'hiver ça caille correctement quand y'a personne au dessus) .

Par ailleurs à 635HC pour "si peu" de surface tu es assez cher, à part les étudiants pas grand monde sera intéressé par ton bien dans la mesure ou de surcroit il n'y a pas d'ascenseur (exit les familles avec enfant) .

Pour te donner un exemple je suis aux eaux claires dans une petite rue calme perpendiculaire à Libération et parallèle à foch pas loin de ce dernier (je suis pas au fin fond de libération mais vraiment à 2 pas du croisement foch/jaures) .
Je paye 640euros HC (740cc avec chauffage et eau chaude et froide) pour 70m2 (1chambre + 1 bureau) au 7eme étage (grand ascenseur évidemment), cuisine généreuse équipée, grande salle de bain, grande entrée, grand salon qui donne sur une grande loggia (sud), pour ce tarif j'ai également 2places de parking (collectif) et une petite cave . Le chauffage est collectif donc l'hiver il fait chaud et l'été c'est supportable vu que l'appart' est traversant nord-sud (bonne ventilation nocturne) .
Et je suis dans les prix, c'est pas particulièrement pas cher ni cher . En gros je paye autant que ce que tu loues mais j'ai 15m2 de surface en +, et de meilleures prestations .

Je ne dis pas que tu ne loueras pas mais il y a peu de chance que tu fidélises tes locataires malgré le fait que tu gères ton appart' en direct (pas d'agence = davantage de candidats) . À voir dans le temps ...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 08 Sep 2017, 09:56 
En ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 22408
guinioul a écrit:
Salut,

Si tu es passé en tout elec ça va faire mal, attends toi à avoir de la vacance locative pour une raison simple : tu es en dernier étage et comme le dpe l'indique tu es en E . Vu l'année de construction que tu indiques pour l'immeuble ça n'est pas une surprise : immeuble sans aucune isolation de toiture . Donc tes locataires vont se cailler sévèrement l'hiver en + de se taper des factures d’électricité de malade . Ils vont le supporter un hiver ou 2 puis déménager (vécu par pas mal de copains qui voulaient tous un dernier étage avant de se rendre compte que finalement l'hiver ça caille correctement quand y'a personne au dessus) .

Par ailleurs à 635HC pour "si peu" de surface tu es assez cher, à part les étudiants pas grand monde sera intéressé par ton bien dans la mesure ou de surcroit il n'y a pas d'ascenseur (exit les familles avec enfant) .

Pour te donner un exemple je suis aux eaux claires dans une petite rue calme perpendiculaire à Libération et parallèle à foch pas loin de ce dernier (je suis pas au fin fond de libération mais vraiment à 2 pas du croisement foch/jaures) .
Je paye 640euros HC (740cc avec chauffage et eau chaude et froide) pour 70m2 (1chambre + 1 bureau) au 7eme étage, cuisine généreuse équipée, grande salle de bain, grande entrée, grand salon qui donne sur une grande loggia (sud), pour ce tarif j'ai également 2places de parking (collectif) et une petite cave . Le chauffage est collectif donc l'hiver il fait chaud et l'été c'est supportable vu que l'appart' est traversant nord-sud (bonne ventilation nocturne) .
Et je suis dans les prix, c'est pas particulièrement pas cher ni cher . En gros je paye autant que ce que tu loues mais j'ai 15m2 de surface en +, et de meilleures prestations .

Je ne dis pas que tu ne loueras pas mais il y a peu de chance que tu fidélises tes locataires malgré le fait que tu gères ton appart' en direct (pas d'agence = davantage de candidats) . À voir dans le temps ...


Il loue a des colocs, donc ca leur fait "que" 370€ de loyer HC, mois les 200€ d'APL ca fait 170€ a sortir, c'est pas la mort :lol:
Mais c'est clairment le contribuable qui paye.. :lol:


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 08 Sep 2017, 10:21 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 13 Avr 2011, 14:10
Message(s) : 871
Ouais enfin les APL c'est pas dit que ça dure encore longtemps ...
Le coup de rabot de 5€ de macron c'est juste pour préparer le terrain, leur réduction progressive (et c'est très bien!) se fera en catimini . Dans quelques années dès que l'effet déflationniste de leur rabottage produira ses effets sur le montant des loyers personne n'y trouveras à redire (sauf les zinvestisseurs ayant acheté trop cher, aveuglés par la surévaluation des loyers due en grande partie aux apl...) .

Après ça ne change pas la donne sur le fait que -> appart' pour étudiants -> vacance locative au moins 2 mois de l'année au mieux une année sur 2 ou 3 ...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 11 Sep 2017, 10:16 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Salut,

Désolé mais je ne suis pas d'accord avec guinioul sur le fait que le chauffage électrique fasse "mal", pour plusieurs raisons :
1/ vu l'état de la chaudière, il aurait fallu la remplacer, donc je n'étais pas gagnant à le faire ; de plus, son emplacement était totalement ubuesque, mais c'est un autre sujet
2/ les radiants à chaleur douce dernière génération sont programmables et extrêmement économiques (j'ai les mêmes chez moi, maison construite en 2013/2014, et c'est vraiment le top) ; par ailleurs, j'ai montré aux colocataires la dernière facture disponible pour leur montrer l'"effort" électrique à consentir, mais je reste persuadé qu'ils paieront moins cher que ce que je leur ai exposé
3/ qui dit chauffage gaz, dit abonnement au gaz ET abonnement à l'électricité, vu que les locataires vont quoiqu'il arrive en consommer, donc où est l'économie pour eux ?
4/ le DPE était en E AVANT les travaux : je n'ai pas refait de diagnostic après les travaux, mais je sais qu'on n'est pas mal. De plus, pour avoir visité l'appart plusieurs fois en plein hiver alors qu'il était inhabité, je peux certifier que la température était loin d'y être glaciale
5/ J'ai moi aussi vécu au 7e et dernier étage d'un immeuble des années 1950 pendant mes études : jamais eu le moindre souci au niveau du chauffage. Par contre, quand l'ascenseur était en panne au retour des courses...

Concernant le tarif de la location, je ne pense pas que le loyer soit surestimé - et, vu le nombre de personnes qui m'ont contacté (une trentaine en tout, mais j'ai arrêté les visites dès que mes locataires actuels m'ont fourni leur dossier, solide), ce n'est apparemment pas non plus l'avis des gens en recherche de loc à Grenoble. Et il n'y avait pas que des étudiants dans le lot...
Si j'ai investi à Grenoble, c'est parce que c'est une ville que je connais bien vu que j'y suis né, que j'y ai habité plusieurs années et que je suivais son évolution immo depuis plus de trois ans.
Par ailleurs, en colocation, c'est un bail "classique" de 3 ans avec clause de solidarité qu'on signe, pas un bail étudiant de 9 mois. Si mes locataires partent, je suis persuadé que je n'aurai aucune difficulté à le relouer rapidement - à des étudiants ou à des actifs. Certes, il m'arrivera sans doute d'avoir un peu de vacance locative en été (les parents de mes locataires m'ont fait miroiter qu'ils en avaient pour 5 ans d'études, mais je ne suis évidemment pas dupe), cependant l'appart dispose de certains avantages (emplacement, dernier étage, vue hyper dégagée sur la Bastille et la dent de Crolles au nord et sur le Vercors au sud-ouest, communs bien entretenus, facilités de parking, etc.) qui en font un bien facile à louer. Le différentiel mensualité+charge/loyer me permet d'encaisser deux mois de vacance "indolore" par an, donc je ne me mets nullement en danger.

Enfin, il est certain que les APL vont diminuer au fil des ans et c'est une bonne chose, je te rejoins tout à fait sur ce point. Pour l'instant, on n'en est qu'à 5 €, donc il n'y a pas péril en la demeure. Comme le souligne Gpzzzz, 370 € à sortir pour loger sa fille, son fils ou soi-même dans le centre de Grenoble, c'est loin d'être insurmontable même avec des APL à 120 ou 150 € - pour info, un seul de mes locataires a droit aux ALS. Avant qu'une baisse drastique des aides ne grignote sérieusement les ressources de certains - et, par ricochet, ait un impact sur les loyers - je pense que pas mal d'eau aura coulé sous les ponts.

À + !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 11 Sep 2017, 13:12 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 03 Juil 2015, 17:23
Message(s) : 93
Bonjour,
Sundon38 a écrit:
1/ vu l'état de la chaudière, il aurait fallu la remplacer, donc je n'étais pas gagnant à le faire ; de plus, son emplacement était totalement ubuesque, mais c'est un autre sujet
2/ les radiants à chaleur douce dernière génération sont programmables et extrêmement économiques (j'ai les mêmes chez moi, maison construite en 2013/2014, et c'est vraiment le top) ; par ailleurs, j'ai montré aux colocataires la dernière facture disponible pour leur montrer l'"effort" électrique à consentir, mais je reste persuadé qu'ils paieront moins cher que ce que je leur ai exposé
3/ qui dit chauffage gaz, dit abonnement au gaz ET abonnement à l'électricité, vu que les locataires vont quoiqu'il arrive en consommer, donc où est l'économie pour eux ?


Je pense également que le passage en tout électrique n'est pas forcément une bonne idée. Les arguments donnés ci-dessus sont discutables.
1/ Entre le coût de la chaudière d'un côté et le coût des (radiateurs + plaque vitro + démontage des anciens radiateurs + installation électrique, car j'imagine qu'il a fallut rajouter des fils dans toutes les pièces et donc aussi modifier le tableau électrique), je ne suis pas sûr que le remplacement de chaudière était perdant. Sans compter que les nouvelles chaudière sont souvent moins bruyantes et plus compactes que les anciennes.
2/ Argument de vendeur de chauffage électrique ! Si l'appartement est mal isolé, que le radiateur soir "chaleur douce" ou pas, il faudra la même quantité d'énergie pour chauffer à la même température. La programmation peut faire gagner quelques pourcents si l'occupation est intermitente et/ou que les locataires acceptent d'avoir un peu plus frais la nuit mais c'est tout.
L'argument "j'ai les mêmes chez moi, maison 2013/2014, c'est le top" confirme ce que je disais plus haut. La maison de 2013/2014 est (normalement) à la norme RT2012. Donc très économe en chauffage, qu'il soit életrique ou autre. Donc l'économie vient de l'isolation et non du chauffage lui-même.
Pour la facture, ma mère aussi a passé un hiver avec les gros pulls et le chauffage à 16° avant de vendre sa maison. Effectivement la facture était acceptable. Qu'est-ce que ça prouve ?
3/ Avec un abonnement 100% élec, on doit passer à une puissance maximum largement supérieur à l'abonnement mini suffisant pour un appart chauffage + cuisson au gaz. Donc 1 abonnement gaz + 1 élec petite puissance n'est pas forcément plus cher que 1 élec forte puissance. Des chiffres pour appuyer le propos ?

a+
Beone


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 12 Sep 2017, 09:42 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 17
Salut Beone,

1/ Si tu as suivi un peu ma file, tu auras noté que l'électricité était de toute façon à refaire. Il fallait aussi remplacer la chaudière, les radiateurs et les plaques, qui avaient fait (plus que) leur temps. Donc le remplacement d'installations de chauffage vétustes par d'autres plus performantes et modernes ne peut à mon avis - mais dis-moi si je me trompe - qu'apporter un surplus de confort et d'économie. Je veux bien reconnaître que le gaz est un moyen de chauffage plus économique mais, dans notre cas, il était loin de présenter un avantage.
2/ Pas d'accord puisque les radiateurs sont programmables. Donc pas besoin de chauffer en journée, simplement à mettre en température avant de rentrer le soir. Tu vas me rétorquer que cette mise à température va faire "exploser" la consommation mais, avec des radiateurs modernes, c'est tout sauf vrai. Et pourtant, je t'assure que je n'ai rien à vendre dans l'électrique :D , je me chauffe principalement au bois chez moi. De plus, comme indiqué dans mes messages précédents, l'isolation n'est pas si dégueulasse que ça pour un immeuble des années 1950 et nous avons changé une vieille fenêtre d'origine en simple vitrage, qui était à l'origine de pas mal de déperdition. Concernant l'exemple de ta maman, je veux bien mettre toute mauvaise foi de côté, mais tu ne me feras pas croire qu'on chauffe plus au dernier étage qu'en rdc, et ce, quelle que soit l'isolation (qui, je le répète, n'est pas déplorable, l'immeuble ayant été très bien entretenu).
3/ Raté là aussi, un simple abo à 6 kVA suffit amplement.

Bonne journée !


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 12 Sep 2017, 10:15 
Hors-ligne
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 10 Juin 2013, 13:55
Message(s) : 1268
après l'image du cout de l'énergie, voici les déperditions :
Image

comme pour l'immobilier, la renta du chauffage est proportionnelle à la durée de détention.
sur 20 ans, investir dans l'isolation & une énergie moins onéreuse (mais que coute plus à l'installation) se révèle payant

si celui qui investi veut un retour sur 7 / 10 ans avant la revente Ok
globalement, sur la durée de l'existence du logement l'affaire est tout autre ..
d'où un désaccord avec Beone ou moi-même

_________________
St Ex, Le petit prince a écrit:
Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 13 Sep 2017, 11:46 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 03 Juil 2015, 17:23
Message(s) : 93
Bonjour,

Je ne suis toujours pas d'accord.
1/ Ajouter des chauffages électriques là où il n'y en a pas nécessite d'ajouter des lignes électriques, un différentiel et des disjoncteurs au tableau électrique, voir un délesteur pour rester sur un abonnement 6kVA.
Un chauffage plus moderne n'est pas forcément plus confortable. Un radiateur à eau des années 50 est plus confortable que le plus moderne des convecteurs, par son mode de diffusion de la chaleur, par exemple. Pour les économies, là encore tant qu'on a pas diminué les déperditions, la quantité de chaleur à apporter pour maintenir la température de consigne sera la même, qu'elle soit d'origine électrique ou gaz. Donc la conso s'envole, les factures restent.
2/ Pas besoin de chauffer en hiver en dernier étage d'un immeuble des années 50 en Isère ? J'aimerai bien voir la tête des locataires ! Et la remise à température va forcément exploser la conso, radiateur moderne ou ancien. Il ne suffit pas d'écrire "c'est tout sauf vrai" pour modifier les lois fondamentales de la physique.
En ce qui concerne l'isolation des immeubles des années 50, sauf s'il y a eu des travaux spécifiques d'isolation réalisés à postériori, c'est simple: il n'y en avait pas. Le changement d'une fenêtre de simple à double vitrage, si l'huisserie était encore hermétique, ça ne représente quasiment rien en diminution de la déperdition par rapport aux surfaces opaques (murs, plancher, plafonds).
Et effectivement, on chauffe moins au RdC qu'au dernier étage à isolation égale, comme indiqué également sur le graphique cité par @m.enfin. C'est de la physique et affirmer que ce n'est pas vrai ne fera pas diminuer les consommations de chauffage de l'appartement au dernier étage.
3/ Il y a un délesteur d'installé ? Il y a combien de kw entre les radiateurs, la plaque vitro et le chauffe-eau ? Il ne faudra pas vouloir faire une lessive et/ou cuire un poulet en même temps au coeur de l'hiver.

Le but n'est pas de critiquer un choix qui a été fait, mais plutôt d'informer le lecteur néophyte qui ferait de même sans imaginer les conséquences potentielles de ces choix.

a+
Beone


Haut
 Profil  
 
Afficher les messages publiés depuis :  Trier par  
Publier un nouveau sujet Répondre au sujet  [ 35 messages ] 

Le fuseau horaire est UTC+1 heure


Qui est en ligne ?

Utilisateur(s) parcourant ce forum : Aucun utilisateur inscrit et 13 invité(s)


Vous ne pouvez pas publier de nouveaux sujets dans ce forum
Vous ne pouvez pas répondre aux sujets dans ce forum
Vous ne pouvez pas éditer vos messages dans ce forum
Vous ne pouvez pas supprimer vos messages dans ce forum

Recherche de:
Aller vers :  
Powered by phpBB® Forum Software © phpBB Group
Ne pas nous contacter à cette adresse, il s'agit d'un piège pour spammeurs: piege-a-pourriel-ne-pas-utiliser@poure.com
Traduit par Maël Soucaze et Elglobo © phpBB.fr
Piège à pourriel, ne pas suivre.