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MessagePublié: 28 Nov 2016, 13:02 
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Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 9
Bonjour à toutes et tous,

Lecteur assidu du forum depuis plus de huit ans, je me décide enfin à m’inscrire pour participer de manière plus active aux débats.

Marié, deux enfants en bas âge, je suis propriétaire (ou plutôt bancataire pour encore de loooongues années) de ma RP (construction) que j’habite depuis quasiment trois ans. La situation du foyer étant stable, je me suis lancé depuis le printemps dans un projet d’immo locatif sur Grenoble, d’abord en mode veille (la période estivale est pour moi traditionnellement chargée niveau boulot), puis plus intensive depuis un gros mois avec une quinzaine de visites au total. Parmi ces visites, deux biens totalement différents ont retenu mon intention :

- studio d’environ 20 m² près du centre-ville mais au calme, au 2e et dernier étage ; refait récemment, l’immeuble est lui aussi en bon état : toiture récente, façade refaite, montée d’escalier votée pour travaux dans quelques semaines. Actuellement loué à un étudiant (400 € HC/mois) : environ 60 000 € FAI.
* Les + : quasiment pas de travaux de copro pour les 10-15 ans qui viennent ; loué en meublé ; appart en très bon état ; tram et centre-ville à 8 mn à pied
* Les - : risque élevé de vacance locative l’été et de remise en état plus fréquente ; propriétaire accroché à son prix de vente, surtout au vu des travaux de copro récemment entrepris, malgré quatre mois de mise en vente infructueuse

- T3 de 55 m² proche du centre-ville, dans une petite rue au calme, 4e et dernier étage sans ascenseur ; dans un immeuble années 1960 plutôt en bon état ; l’appart exige quelques travaux (radiateurs, peinture, petits rafraîchissements) mais la cuisine équipée et la sdb ont été refaites il y a quelques années. Dernier loyer d’après l’AI : 700 € HC (mais à vérifier) : environ 95 000 € FAI.
* Les + : prix négociable ; tram à 3 mn à pied, centre-ville à 10 mn à pied ; travaux pas très importants pour avoir un bien sympa
* Les - : non loué actuellement, quid du loyer réel ? ; location en non meublé ; travaux de copro (ITE façade, toiture ?) qui vont certainement tomber d’ici 5-10 ans ; DPE G qui me fait un peu peur malgré le double vitrage PVC

J’avoue ne pas trop savoir quel bien privilégier : le studio meublé sans travaux mais avec vacance locative ? Ou le T3 vide dans un immeuble à rénover mais avec un bail standard de 3 ans ? J’ai fait mes calculs de renta nette (en prenant en compte la vacance locative du studio et un loyer de 650€ pour le T3) et je sais quelle limite de prix me fixer pour chacun de ces deux biens. J’aimerais simplement avoir vos avis éclairés (notamment les locaux nucl3ar, Nof, vpl, etc.) sur le bien auquel vous donneriez priorité à la lumière des éléments ci-dessus.

Merci d’avance et désolé pour ce gros pavé d'introduction !

Sundon38


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MessagePublié: 28 Nov 2016, 13:41 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 04 Déc 2009, 20:12
Message(s) : 76
Le mieux serait de faire une etude de marché, c'est à dire visiter des apparts équivalents mis en location, histoire de voire quels sont les prix, et voire en combien de temps ils partent du marché. Une fois le loyer réel identifié, tu fais tes calculs de rentabilité, mais surtout évite de faire confiance à l'AI ..


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MessagePublié: 30 Nov 2016, 14:44 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 9
Merci pour ta réponse, p0ulp3 !

J'ai déjà fait pas mal de visites, et ce sont ces deux apparts qui se détachent. Pour expliquer le DPE G du T3, j'ai cependant omis de préciser qu'il s'agissait d'un 4e et dernier étage, ce qui peut justifier une partie des pertes d'énergie...

L'AI m'a fait suivre les docs sur les diagnostics, mais ils ne m'apprennent pas grand-chose de neuf en fin de compte. On fera le point après les contre-visites de demain matin.

À + !


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MessagePublié: 01 Déc 2016, 15:46 
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Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 9
Merci pour ta réponse, p0ulp3 !

Bon bah, finalement, c'est vite vu : ma femme n'a pas du tout aimé le studio ! Donc on va certainement se recentrer sur le T3...
La contre-visite de ce matin a confirmé mes impressions : appart sympa, quelques rafraîchissements à prévoir, mais rien de dramatique a priori.

À suivre...


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MessagePublié: 01 Déc 2016, 17:28 
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Inscrit(e) le : 03 Juil 2015, 17:23
Message(s) : 83
Il s'agit de deux investissements vraiment différents tant au niveau des prix (et donc des risques financiers) que de la gestion.
- Dans une studio, il y aura forcément plus de changement de locataires. Celle qui est devenue ma femme avait loué un F1 proche de chez moi suite à une mutation professionnelle non souhaitée et avant qu'on ne se mette ensemble. C'était un petit collectif de 4F1 + 1F3 géré directement par le propriétaire, avec qui j'avais pu discuter des profils de ses locataires. C'était un peu d'étudiants (petite ville sans grosse université), mais surtout des travailleurs en mission temporaire ou bien de personnes en instance de divorces qui cherchaient une solution de logement temporaire pas trop cher. Donc il y avait beaucoup de vacances mais jamais longue (il relouait en général en 2-3 semaines). Et pas de cassos avec enfant qui squattent sans payer de loyer pendant 2 ans.
Donc au final, ça génère plus de travail de gestion (visite, état des lieux, etc.) mais c'est finalement moins risqué et présente des temps de vacance assez réduit en moyenne sur une année. Suivant le budget à investir, il est possible d'acheter plusieurs studio (idéalement dans le même immeuble pour peser dans la gestion du syndic) pour diluer les risques de vacance.
- Dans un F3, les gens restent plus longtemps. Le profil type est le jeune couple sans enfant ou avec 1 enfant qui restent de 2 à 5 ans. Donc pas beaucoup de travail de gestion. Mais il y a plus de risque de se retrouver avec M. qui va voir ailleurs et Me. sans revenu qui reste sur le carreau avec un enfant. C'est arrivé dans l'appartement voisin: 2 ans pour sortir la voisine et ses deux enfants en bas age sans percevoir de loyer + appart ruiné en sortant des lieux. La propriétaire en pleurait en voyant l'état de son bien à la sortie de la locataire indélicate. Ceci n'arrive heureusement pas tous les jours, mais si le coûts du remboursement du crédit est trop important pour pouvoir être payé en l'absence de loyer, il y a un risque.

Bonne réflexion !


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MessagePublié: 14 Déc 2016, 14:03 
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Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 9
Salut,

Finalement, notre offre pour le T3 a été acceptée direct, sans aucune négo ni contre-proposition ! Reste à formaliser tout ça...
Par contre, à cause de la loi Alur, il semble que les frais d'agence ne sont plus déductibles du prix d'achat pour diminuer les DDM : c'est bien dommage :?

La suite au prochain épisode... Bon après-midi,


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MessagePublié: 27 Déc 2016, 11:36 
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+
+

Inscrit(e) le : 11 Juin 2005, 12:26
Message(s) : 3043
Sundon38 a écrit:
Salut,

Finalement, notre offre pour le T3 a été acceptée direct, sans aucune négo ni contre-proposition ! Reste à formaliser tout ça...
Par contre, à cause de la loi Alur, il semble que les frais d'agence ne sont plus déductibles du prix d'achat pour diminuer les DDM : c'est bien dommage :?

La suite au prochain épisode... Bon après-midi,


Cela semble toujours pouvoir etre le cas.
Mais il faut que cela soit stipulé que les frais sont à la charge de l'acquereur

http://www.proprietes-privees.org/qui-p ... es-agence/


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MessagePublié: 03 Jan 2017, 20:41 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 9
Compromis signé ce matin pour le T3 !
Et bonne nouvelle : les diagnostics effectués pour la vente révèlent finalement un DPE E (et non G) ! Me voilà rassuré car j'avais du mal à comprendre d'où sortait un diag aussi pourri, vu l'état général de l'appart.

Merci pour ta réponse, flipper. Il aurait effectivement fallu signer un mandat de recherche avec l'agence et justifier la résiliation du mandat de vente avec le vendeur : pas évident sur un délai aussi court et pour un gain finalement marginal...

On re-re-re-visite l'appart en fin de semaine (pendant le délai de rétractation) avec notre artisan pour "faire le tour du propriétaire" et établir un nouveau devis (sans ITI au vu du DPE actualisé) pour les "bricoles" à faire. Ensuite, on recontacte la banque pour ficeler le prêt. Signature de l'acte définitif prévue pour début mars. Après, place aux travaux et aux rafraîchissements, puis mise en location si tout se déroule comme prévu.


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MessagePublié: 10 Jan 2017, 16:38 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 25 Nov 2016, 16:51
Message(s) : 303
je crois que de mémoire dans la loi alur ce sont les frais d'agence qui ne sont plus déductible à cause d'un changement de facturation de ces frais indues :evil: :evil:


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MessagePublié: 27 Fév 2017, 16:02 
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Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 9
Salut,

Je viens de poster l'offre de prêt au terme des 11 jours. Voici ce que notre banque nous a proposé :
- 57 000 € sur 216 mois (18 ans) à 1,51 % (TAEG de 1,95 %)
- 40 000 € sur 108 mois (9 ans) à 0,99 % (TAEG de 1,81 %)
soit des mensualités de 524 €/mois (dont 9,30 € d'assurance à 50/50) pour 97 000 € empruntés sur 18 ans.

Je pense qu'on s'en tire relativement bien au vu des remontées de ces dernières semaines. Qu'est-ce que vous en dites ?
Nous devrions signer dans une quinzaine de jours. Puis viendront les travaux et la mise en location. Je vous donnerai alors les données chiffrées du projet...


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MessagePublié: 23 Mars 2017, 12:19 
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Inscrit(e) le : 26 Nov 2016, 16:42
Message(s) : 9
Hello,

Petit retour sur notre acquisition, maintenant que nous avons signé.

Pour rappel, il s’agit d’un T3 de 56 m² à Grenoble au 4e et dernier étage, situé juste à côté d’une école, à 3 mn à pied de l’arrêt de tram Foch-Ferrié. Caserne de Bonne à 5 mn à pied, campus à 20 mn en tram, etc.

Achat : affiché à 97 000 € FAI au début de l'été, baissé à 94 000 € à l’automne. J’ai alors visité. Sols (carrelage et parquet) propres, cuisine et sdb itou, dernier étage, très lumineux avec vue dégagée, petit balcon, grande cave : de loin le bien le plus sympa que j’ai visité. Surtout, l’emplacement répond parfaitement à nos recherches.

Surtout que le prix ne semble pas déconnant du tout pour le centre de Grenoble. À ce sujet, j’essaie lors de chaque visite de connaître auprès de l’AI la marge de négociation possible. Sa réponse est toujours la même : "Les vendeurs sont vraiment vendeurs, faites une proposition." On imagine donc qu’on peut obtenir une ristourne intéressante.

On fait donc nos calculs et on se dit que, au vu des travaux de rafraîchissement à engager et du loyer visé, on peut signer entre 85 000 et 87 000 €, voire 88 000 € dernier carat. Mais on tente 82 000 € pour se garder une bonne marge en cas de contre-proposition. Propal envoyée par mail, l’AI me rappelle une demi-heure plus tard : "Votre offre est acceptée !" On se regarde hébétés avec ma femme, en se demandant si on a réalisé une belle affaire face à un vendeur vraiment pressé de vendre, s’il y a un gros loup qu’on aurait manqué ou si on aurait finalement pu tenter une offre encore plus basse.

Signature du compromis en janvier, puis de l’acte définitif la semaine dernière. On attaque les travaux (qui seront en grande partie réalisés par une entreprise) ce week-end : enlèvement de l’antique chaudière à gaz, on passe au tout électrique avec pas mal de travaux dans ce domaine ; remplacement d’une vieille fenêtre en bois par une fenêtre OB PVC dans la loggia ; rafraîchissement général avec un bon coup de peinture partout (plafonds, murs, portes). Au total, on table sur 7 000 € de travaux grand max.

Entre l’achat FAI, les DDM, les travaux et les frais divers, on devrait donc s’en tirer pour moins de 98 000 € pour un T3 de 56 m² (+ balcon et cave) dans le centre de Grenoble. L’avenir nous dira si nous faisons réellement une bonne affaire (ou une affaire à peu près rentable, ça nous suffira amplement) ou si l’immobilier, ce n’est pas pour nous. Ce qui nous rassure, c'est que cet appart nous plaît un peu plus à chaque fois qu'on y va, alors on se dit qu'il plaira certainement aussi à de futurs locataires...

La partie "rigolote" de l’opération est terminée, les choses sérieuses vont commencer : place aux travaux puis à la mise en location ! Je vous donne des nouvelles quand on aura avancé.

Bonne journée !


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MessagePublié: 23 Mars 2017, 12:31 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 10 Jan 2017, 16:31
Message(s) : 99
Bon courage pour les travaux, en espérant que l'avenir continuera à te sourire :wink:


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MessagePublié: 23 Mars 2017, 13:59 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 20595
donc ca fait du 1600e le m2 habitable..
pas cher l immo a Grenoble..


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