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 Sujet du message: placement studio Paris
MessagePublié: 14 Nov 2017, 21:48 
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Bonjour,
Je me permets de vous demander conseil.
Nous avons une "opportunité"(chère quand même mais pas trop !) pour acheter un petit studio à Paris dans un bon quartier.
J'ai un gros doute car entre l'encadrement des loyers, les frais d'acquisition dans l'ancien, je ne sais si ce n'est pas un pari trop risqué.
Merci d'avance de vos remarques et conseils


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 15 Nov 2017, 09:44 
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lisette83 a écrit:
Bonjour,
Je me permets de vous demander conseil.
Nous avons une "opportunité"(chère quand même mais pas trop !) pour acheter un petit studio à Paris dans un bon quartier.
J'ai un gros doute car entre l'encadrement des loyers, les frais d'acquisition dans l'ancien, je ne sais si ce n'est pas un pari trop risqué.
Merci d'avance de vos remarques et conseils

Tu veux acheter un studio à Paris et tu nous demandes notre avis sans qu'on connaisse : La surface, l'emplacement, l'étage, le prix et l'état.
Ça va être compliqué :mrgreen:


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 15 Nov 2017, 11:25 
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lisette83 a écrit:
Bonjour,
Je me permets de vous demander conseil.
Nous avons une "opportunité"(chère quand même mais pas trop !) pour acheter un petit studio à Paris dans un bon quartier.
J'ai un gros doute car entre l'encadrement des loyers, les frais d'acquisition dans l'ancien, je ne sais si ce n'est pas un pari trop risqué.
Merci d'avance de vos remarques et conseils

de combien est le rendement theorique (sans vacance) net de tout (charges, entretien, taxes, impots) ?

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 15 Nov 2017, 16:46 
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Un peu plus de 3% tant qu'il y aura la déduction des intérêts du prêt.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 15 Nov 2017, 18:40 
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en deduisant le cout de l'emprunt, tu dois donc avoir un bénéfice net théorique d'environ 1%.
Pour certains c'est de l'argent facile (pas d'argent sorti) qui te tombe du ciel,
pour moi c'est 8 à 10 ans nécessaires pour amortir les frais d'achat (suffisant pour me decourager), pour un bien qui ne le vaut pas (tu as à une extremité l'air et l'eau qui sont vitaux et gratuits, à l'autre l'immo pourri et hors de prix) et avec une situation économique globale qui fait craindre une baisse des prix probable; de mon point de vue, l'avantage de ton dilemme c'est que le choix est facile; en province tu as des biens bien moins surévalués, avec des rendement theoriques 3 fois meilleurs qui ne trouvent pas d'acquéreur.
de toute façon faire un choix c'est prendre un risque.

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 15 Nov 2017, 18:50 
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lisette83 a écrit:
Un peu plus de 3% tant qu'il y aura la déduction des intérêts du prêt.

Il faudrait quand même au minimum le prix, la surface, le financement (apport ?) et le loyer attendu, pour pouvoir te conseiller.

_________________
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 15 Nov 2017, 19:14 
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Province et banlieue, nous avons déjà. Nous avons investi dans du neuf.
C'était un peu l'idée d'aller à Paris IM pour investir (peut-être pour les enfants étudiants)
Mais je crois qu'effectivement ce n'est pas raisonnable, ne serait-ce que par les frais d'acquisition difficilement amortissables.
En général, notre critère est de nous dire que nous pourrions revendre en urgence sans perdre de l'argent, mais sachant que le futur acquéreur repaierait moins 13000€ de frais, ce serait pas trop possible, vu le niveau des prix autour de 10000€/m2 dans le XVe nord.
Pour 16m2 environ 500€ + charges.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 15 Nov 2017, 19:42 
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Le rendement brut est de l'ordre de 3,5% (6000 de loyer / 173000 achat)

3% en net semble optimiste, avec la csg et l'IR + TF.

Il faudra mettre au bout tout les mois, en cas d'achat sans apport.

C'est surtout valable si on espère une PV à MT,LT.

_________________
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 17 Nov 2017, 20:49 
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C'est tout à fait la question !
PV ou pas ? les prix sont déjà très hauts mais on l'a déjà dit avant et ça a continué de monter.
J'hésite...


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 18 Nov 2017, 00:45 
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je ne pense pas que les taux vont encore perdre 4 points dans les prochaines années
mais je peux me tromper

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 21 Nov 2017, 17:53 
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lisette83 a écrit:
C'est tout à fait la question !
PV ou pas ? les prix sont déjà très hauts mais on l'a déjà dit avant et ça a continué de monter.
J'hésite...

Comme tu le soulignes il a déjà été dit maintes fois que "ça ne pouvait plus monter", et pourtant ça a continué.
Les fondamentaux à Paris ne sont pas prêts de changer : une demande toujours plus forte pour une offre toujours plus restreinte, le nombre de biens privés étant en constante diminution sous l'action de la mairie qui achète ds immeubles entiers à tour de bras pour faire du logement social.
Sur le moyen/long terme, ça ne peut que monter. 10000€ du m2 pour une petite surface dans le 15e nord, c'est presque donné...
Et pour répondre à l'objection de certains intervenants, le rendement à Paris est secondaire. Tout l'intérêt du placement réside dans la PV.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 21 Nov 2017, 21:15 
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Oui, mais justement, il me semble qu'un studio comme celui-ci serait parti tout de suite en début d'année, le gouvernement ne favorise pas vraiment les placements immobiliers et pour le moment, les perspectives ne sont pas excellentes.
Le rendement est tout de même très bas (470€ de loyer pour le 15e, c'est presque ridicule).
Même s'il y a un espoir de PV à long terme, la sécurité nous fait préférer un meilleur rendement avec des remboursements davantage compensés par le loyer.
En tout cas, merci pour toutes vos réponses.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 22 Nov 2017, 08:48 
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lisette83 a écrit:
le gouvernement ne favorise pas vraiment les placements immobiliers et pour le moment

C'est vrai pour les gens qui ont beaucoup d'argent et arbitrent leurs revenus excédentaires entre immo et bourse (en gros).
C'est pas la cas de la majorité des français, loin de là.
La plupart des français, quand ils ont une maison payée en retraite c'est déjà énorme.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 22 Nov 2017, 09:50 
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Justement, sur Paris, il y a un allègement de la part de "gros "propriétaires concernant les petites surfaces en profitant en plus des prix hauts.
Je pense que les perspectives de PV sur les petites surfaces à Paris IM ne sont pas aussi bonnes que pour les plus grandes achetées comme résidence principale.
En tout cas, réflexion faite, nous ne prendrons pas le risque d'une PV aléatoire + rendement minimal.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 22 Nov 2017, 10:31 
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lisette83 a écrit:
Justement, sur Paris, il y a un allègement de la part de "gros "propriétaires concernant les petites surfaces en profitant en plus des prix hauts.
Je pense que les perspectives de PV sur les petites surfaces à Paris IM ne sont pas aussi bonnes que pour les plus grandes achetées comme résidence principale.
En tout cas, réflexion faite, nous ne prendrons pas le risque d'une PV aléatoire + rendement minimal.

Pour répondre à votre question plus haut, un studio comme ça part moins vite aujourd'hui qu'il y a quelques mois car la période de novembre/décembre/janvier est traditionnellement le creux de la vague des achats immobiliers - c'est donc un excellent moment pour faire une bonne affaire.
Les petites surfaces seront toujours plus chères au mètre carré que les grandes. Alors si les grandes surfaces montent... Et concernant le caractère aléatoire de la plus-value, je dirais que seul le montant le la PV sera aléatoire. :wink: Quand on veut faire un investissement sûr Paris est ce qu'il y a de moins risqué. A fortiori un quartier comme le 15e nord. Aucun risque de moins-value, plus-value assurée, locataire non cassos assuré... Même le rendement peut-être excellent si on fait du Airbnb (il est possible de tout sous-traiter et de ne s'occuper de rien ou presque).
Reflechissez-y à deux fois avant de renoncer.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 23 Nov 2017, 00:35 
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Ben92 a écrit:
Même le rendement peut-être excellent si on fait du Airbnb (il est possible de tout sous-traiter et de ne s'occuper de rien ou presque).

suis tu un petit peu l'actualité ?

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 23 Nov 2017, 12:32 
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lecriminel a écrit:
Ben92 a écrit:
Même le rendement peut-être excellent si on fait du Airbnb (il est possible de tout sous-traiter et de ne s'occuper de rien ou presque).

suis tu un petit peu l'actualité ?

Le ton monte entre Airbnb et la mairie de Paris
Oui je suis l'actualité et je vois qu'Airbnb a rien à foutre des aboiements de la clique à Hidalgo, et le gouvernement pas beaucoup plus...


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 23 Nov 2017, 15:24 
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Un avis pour ceux qui prennent de l'age :
Une AV souscrite avant 70 ans est transmise aux héritiers nommés dans l'AV sans frais de succession.
Avantage impossible avec un appart à transmettre...
Si vous n'avez pas besoin des sous, et que vous vieillissez, pensez à cette disposition...

_________________
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 28 Nov 2017, 17:16 
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lecriminel a écrit:
Ben92 a écrit:
Même le rendement peut-être excellent si on fait du Airbnb (il est possible de tout sous-traiter et de ne s'occuper de rien ou presque).

suis tu un petit peu l'actualité ?

La mairie fait surtout la chasse aux gros proprios car ils n'ont pas les moyens de fliquer les 40000 logements concernés.
Un seul appart en mode airbnb à l'année et tu passes sous les radars.


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 28 Nov 2017, 17:42 
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fabien44 a écrit:
lecriminel a écrit:
Ben92 a écrit:
Même le rendement peut-être excellent si on fait du Airbnb (il est possible de tout sous-traiter et de ne s'occuper de rien ou presque).

suis tu un petit peu l'actualité ?

La mairie fait surtout la chasse aux gros proprios car ils n'ont pas les moyens de fliquer les 40000 logements concernés.
Un seul appart en mode airbnb à l'année et tu passes sous les radars.


Sauf que tu ne pourras plus le louer plus de 120 nuits par la plateforme.. Airbnb va te bloquer désormais !


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 28 Nov 2017, 17:51 
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Gpzzzz a écrit:
fabien44 a écrit:
lecriminel a écrit:
Ben92 a écrit:
Même le rendement peut-être excellent si on fait du Airbnb (il est possible de tout sous-traiter et de ne s'occuper de rien ou presque).

suis tu un petit peu l'actualité ?

La mairie fait surtout la chasse aux gros proprios car ils n'ont pas les moyens de fliquer les 40000 logements concernés.
Un seul appart en mode airbnb à l'année et tu passes sous les radars.


Sauf que tu ne pourras plus le louer plus de 120 nuits par la plateforme.. Airbnb va te bloquer désormais !

Pas grave, il suffira de passer par une autre plateforme pour compléter...

_________________
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 28 Nov 2017, 18:45 
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Indécis a écrit:
Gpzzzz a écrit:
fabien44 a écrit:
lecriminel a écrit:
[quote="Ben92"] Même le rendement peut-être excellent si on fait du Airbnb (il est possible de tout sous-traiter et de ne s'occuper de rien ou presque).

suis tu un petit peu l'actualité ?

La mairie fait surtout la chasse aux gros proprios car ils n'ont pas les moyens de fliquer les 40000 logements concernés.
Un seul appart en mode airbnb à l'année et tu passes sous les radars.


Sauf que tu ne pourras plus le louer plus de 120 nuits par la plateforme.. Airbnb va te bloquer désormais !

Pas grave, il suffira de passer par une autre plateforme pour compléter...[/quote]Oui il y a tjrs moyen de gruger, mais comme je le répète depuis presque 2ans sur la file aribnb c est de plus en plus compliqué car c est de plus en plus réglementé.
Le mec qui a acheté il y a 5ans pour faire du airbnb sur des apparts d est régalé.. le mec qui entre aujourd'hui sur le marché juste pour ca se tire une balle dans le pied.. le mouvement est en marche et ne va pzs s arreter.
. prochaine étape 5e par nuit de taxe de tourisme sur toutes les locs airbnb a paris..


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 28 Nov 2017, 19:53 
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Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
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Gpzzzz a écrit:
Le mec qui a acheté il y a 5ans pour faire du airbnb sur des apparts d est régalé.. le mec qui entre aujourd'hui sur le marché juste pour ca se tire une balle dans le pied.. le mouvement est en marche et ne va pzs s arreter.
. prochaine étape 5e par nuit de taxe de tourisme sur toutes les locs airbnb a paris..

en plus le type qui est là depuis 5 ans est en 1ere page alors que le nouveau n'apparait meme pas dans les 160 (?) propositions, sauf éventuellement quand tout le reste est déjà loué

_________________
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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 29 Nov 2017, 08:48 
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Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 20:42
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Gpzzzz a écrit:
comme je le répète depuis presque 2ans sur la file aribnb c est de plus en plus compliqué car c est de plus en plus réglementé.

Manquerait plus qu'il y ait une activité en France qui fonctionne, on va où là ?
Nanméo :evil:


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 Sujet du message: Re: placement studio Paris
MessagePublié: 01 Déc 2017, 12:21 
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Inscrit(e) le : 25 Fév 2010, 14:17
Message(s) : 1516
Gpzzzz a écrit:
Sauf que tu ne pourras plus le louer plus de 120 nuits par la plateforme.. Airbnb va te bloquer désormais !

Et en même temps :lol:

Airbnb propose une carte bancaire pour cacher ses revenus au fisc

http://immobilier.lefigaro.fr/article/a ... 6775344c8/


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