Achat de rp en 2005 et vente en 2019

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ProfGrincheux
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Achat de rp en 2005 et vente en 2019

#1 Message par ProfGrincheux » 01 mars 2019, 21:10

<t>Bonjour<br/>
Je suis ce forum depuis 2006 voire 2005 sans m'être inscrit jamais. Je m'intéressais au sujet car je vivais assez concrètement les affres de la bulle. <br/>

J'ai acheté avec mon épouse un chouette t4/5 comme rp dans une métropole provinciale en 1998, avec un apport assez conséquent car j'avais entendu parler d'une première bulle immobilière à Paris où je vivais dans les années 1980 et avais anticipé en faisant un effort d épargne substantiel en début de carrière. Je pensais acheter un t3/4 mais puisque ca passait avec un emprunt de 10 ans autant prendre un appartement familial qui se révéla utile quand la famille se fut agrandie.Je pensais payer cher.

Pour une mutation professionnelle, je revendis en 2005 dans un marché en rut avec une pv de 100%. J'ai pu acheter un assez agreable t5 dans ma nouvelle ville avec un apport encore plus conséquent. Le marché y était encore plus en rut et les biens étaient fort chers pour ce que c'etait.
Le bien acquis convenait sans plus à mon épouse tout en répondant parfaitement aux besoins familiaux. On se disait qu'on y resterait 5 ans pour éponger les fdn, qu'on évitait les hausses que le marché local continuait à afficher et qu'ensuite on démenagerait. Sur ce marché les prix au m2 varient du simple au double par effet qualité. Le notre étant un peu en dessous de la moyenne, il y avait donc un gros delta pour avoir mieux.

Mais je trouvais ca affolant et suis tombé sur le site. Et j'ai admis à la lecture des échanges que le marché recelait la possibilité d'un krach à -30% en quelques mois tout en pensant plus probable qu' il y aurait seulement un atterrissage un peu rude et des fluctuations: une baisse en tôle ondulée.
C'est ce qui s'est produit sur ce marché, contrairement à paris, Lyon, etc... où le rut a repris ou à certaines petites villes provinciales qui ont connu un krach.

Cela dit la possibilité du krach m'a hanté.

Quand on a finalement voulu déménager en 2013-2014 j'ai mis un veto sur le recours au crédit relais de peur d'un krach. On a essayé de vendre avant d acheter, une vente en cascade par des vendeurs de confort que ça s'appelle. On y est presque arrivés malgré des erreurs dans la commercialisation, en fait un prix d'affichage trop haut et à une évaluation trop haute de l'AI (c'est ma faute, je n'aurais pas du le croire). Mais notre acquéreur après une âpre négociation à -10% a laissé tomber la veille du compromis sans explication et on n'en a pas trouvé d'autre sans que je comprenne pourquoi. Je ne sais pas combien il aurait fallu lâcher encore pour que ça passe. Peut être 10%. C'était parti en vrille, faut dire stop dans ces cas.

On a pu consolider assez la situation pour pouvoir emprunter la somme nécessaire pour un bien plus grand, plus haut de gamme, en vefa, sans passer par un crédit relais, en profitant d'un taux bas sur 20 ans avec 33% de taux d'effort. Nouvelle rp, très bien, mais elle peut.

On pouvait garder l'ancienne rp pour du locatif et on l'aurait fait au cas où on ne trouvait pas d acquéreur au prix du marché. Néanmoins on préférait vendre pour se désendetter et éviter d'aller sur un marché locatif à 4% de rendement brut. Le bien n'aurait pu être proposé qu'à des locataires aisés qui ne sont pas connus pour être les plus plaisants, sauf quand ils louent pour acheter ensuite, auquel cas ils ne restent pas.

Opération qui vient d'être dénouée avec la vente de ce logement. Cool, il n'y a pas eu krach. Donc tvb. Et mon épouse est contente. Mais j ai été ultra stressé pendant la vente.

Bilan de l opération 1998-2005: no comment.

Bilan de l opération 2005-2019. Pv de 5%. En fait, sur 13.5 ans on a payé en taxes, frais, charges et travaux l équivalent de 9 ans de loyer d'un bien équivalent. Ce qui fait 1.3% de rentabilité nette, 2.1% hors travaux de déco, par comparaison avec la loc.

La location a eu l'avantage pendant 7 ans au moins. Peut être 10 en tenant compte des prix du marché qui semblent en hausse modérée. Les baissiers n'avaient pas tort sur tout..... Sauf que leur signer un bail sur mon bien, comme dit Bartleby dans le roman de Melville, I would prefer not to.

La commercialisation cette année s'est fort bien passée, sans doute grâce à un gros rafraichissement de l'appart en 2014 suite à la vente ratée et à une mise sur le marché au prix. Ca a couté 0.2% de rendement annualisé.

Ce qui me surprend est que je n'ai pas trouvé que l'AI qui a été très bon me volait avec sa com à 3,2%.

Parce que pour le coup j'étais à 100% sur la ligne AI-bashing du forum à ses débuts. Et que j'avais adoré vendre la première rp par bouche à oreille.
</t>

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slash33
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Re: Achat de rp en 2005 et vente en 2019

#2 Message par slash33 » 01 mars 2019, 22:06

ProfGrincheux a écrit :
01 mars 2019, 21:10
Bilan de l opération 2005-2019. Pv de 5%. En fait, sur 13.5 ans on a payé en taxes, frais, charges et travaux l équivalent de 9 ans de loyer d'un bien équivalent. Ce qui fait 1.3% de rentabilité nette, 2.1% hors travaux de déco, par comparaison avec la loc.
ça paraît peu. Vous avez compté quelles taxes?

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Re: Achat de rp en 2005 et vente en 2019

#3 Message par ProfGrincheux » 01 mars 2019, 23:35

J'ai compté la com de l'AI, les droits de mutation à titre onéreux, la taxe foncière, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, les travaux sur la copropriété et dans le logement (y compris une cuisine, une création de salle de bain, une redécoration complète de l'appart,...).

Je n'ai pas compté le coût d'immobilisation du capital.

Ce sont les travaux qui diminuent la rentabilité, les précédents propriétaires n'en avaient pas fait ou à minima, ce qui m'a coûté bien cher . Ils ont toutefois rendu l'appartement nettement plus confortable et plaisant à vivre. Jamais un propriétaire-bailleur n'aurait engagé ces frais. Il aurait eu droit au ravalement et aux toits terrasses et autres joyeusetés dans une copro qui a 20-30 ans.

Autre chose, les Ddm même à 7% font très très mal et ont ici agi comme un impôt sur la mobilité professionnelle. On l'a récupéré assez largement sur la progression salariale mais ça a pris un peu de temps.

Peut être ai-je minoré le loyer que j'aurais dû payer pour un bien équivalent (qui de toute façon n'existe pas sur le marché locatif local). Peut être ai-je payé le bien 5 % trop cher parce que je n'ai pas bien estimé un marché en surchauffe. Je suis sûr que je l'ai vendu au prix. Le marché immobilier local est actif mais ne se remet absolument pas dans l'état de surchauffe de 2005-2008.

Voilà. La première opération a été plus qu'excellente et la seconde assez médiocre mais la combinaison des deux est très convenable. On ne gagne pas à tous les coups.

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