Ambiance dans mon coin de 95

[Gebeka]

Le problème de cette maison c est que le terrain ne doit pas être decoupable.. S'il était possible de vendre 500m2 de terrain nu elle serait déjà vendu !
La tu te retrouves avec une maison qui doit te coûter une blinde en entretien et taxe foncière..
Et au delà du DPE, j'ose même pas imaginer le coût de la rénovation intérieure parce que payer 700ke une maison pour avoir un salon de 26m2 ça fait fuire pas mal d acheteur !

Exactement.

Elle a une jumelle deux numéros plus loin qui s'est vendue en juin 2023 à 720k€ (j'ai visité mais au final c'était déjà sous offre)
Sauf qu'elle avait un terrain de 1000m2 bien plus simple à diviser. En plus de ça, elle avait une ITE et la chaudière fuel avait été remplacée par du gaz.

Bon, par contre dans les deux cas c'est de la déco au goût des boomers... (l'autre avait un énorme plan de travail en marbre vert dans la cuisine, miam).

[Gray_Mouser]

Je ne sais pas si je suis trop pointilleux ou si je n'ai pas de chance, mais j'ai visité deux maisons coup sur coup qui m'intéressent, mais qui présentent de longues fissures horizontales sur une grande partie de la façade.

Vous savez à qui je dois m'adresser pour les faire examiner ? Y'a des experts en fissure auto-proclamés sur le net, mais j'ai moyennement confiance.

[Ben92]

Je ne sais pas si je suis trop pointilleux ou si je n'ai pas de chance, mais j'ai visité deux maisons coup sur coup qui m'intéressent, mais qui présentent de longues fissures horizontales sur une grande partie de la façade.
Vous savez à qui je dois m'adresser pour les faire examiner ? Y'a des experts en fissure auto-proclamés sur le net, mais j'ai moyennement confiance.

Il faut colmater avec du ciment puis apposer ensuite un enduit d'étanchéité sur la fissure rebouchée. Rien de bien sorcier.

[Hickson49]

Je ne sais pas si je suis trop pointilleux ou si je n'ai pas de chance, mais j'ai visité deux maisons coup sur coup qui m'intéressent, mais qui présentent de longues fissures horizontales sur une grande partie de la façade.
Vous savez à qui je dois m'adresser pour les faire examiner ? Y'a des experts en fissure auto-proclamés sur le net, mais j'ai moyennement confiance.

Il faut colmater avec du ciment puis apposer ensuite un enduit d'étanchéité sur la fissure rebouchée. Rien de bien sorcier.

Mdr exactement ce que je répondrais si j'essayais de me débarrasser d'une de ces daubes hors de prix (et surtout encore entrain de bouger).

[Gray_Mouser]

Je ne sais pas si je suis trop pointilleux ou si je n'ai pas de chance, mais j'ai visité deux maisons coup sur coup qui m'intéressent, mais qui présentent de longues fissures horizontales sur une grande partie de la façade.
Vous savez à qui je dois m'adresser pour les faire examiner ? Y'a des experts en fissure auto-proclamés sur le net, mais j'ai moyennement confiance.

Il faut colmater avec du ciment puis apposer ensuite un enduit d'étanchéité sur la fissure rebouchée. Rien de bien sorcier.

Mdr exactement ce que je répondrais si j'essayais de me débarrasser d'une de ces daubes hors de prix (et surtout encore entrain de bouger).

C'est mon côté schizo, je me répondais à moi-même de la manière la plus teubée possible.

[neron]

Socotec, Apave, bv, inon le web, trouvé un mémo sur les défauts des constructions. Qd aux amis dans la renov. z'ont top l'habitudes de faire avec car si une maison a tenue 40 ans elle tiendra bien encore 6 mois le temps de leurs travaux

Faut imaginer comment la fissure est apparue
------
Fissures Horizontales : Si entre les 2 parties fissurée (1) juste un decalage vertical, c'est qu'un mur s'affaisse plus que les autres ( à cause de fondation,.sol, inhomogène, mouv. terrain sécheresse ,rajout d'une construction qui pese plus),,.(2) Si décalage transversal c'est qu'une poussée transversale s'applique sur le mur (ex..suite aménagement de comble avec retrait des poincon ou faux entrait ) ,(3) Si longitudinal (donc décalage peu identifiable),. .c'est une fissure de "travail" (du par exemple aux dilatations différentiel entre un plancher beton et un mur en parpaing .

Donc si la maison penche pas et hors catastrophe naturelle ( séisme, avalanche, crue) : (2) Danger, (1) A étudier (photo), (3) Cool.

[Gray_Mouser]

Merci, je vais commencer par là.

Tu as trouvé le mémo sur quel site ? J'avais déjà cherché des infos sur les fissures, mais ce que tu as copié me parait plus intéressant que ce que j'ai trouvé.

[neron]

Chercher sur le web, amazon genre, cracking in building handbook ou in masonry. Dans les handbook y-a tjrs un chapitre fissures / défauts. Les indous sont pas top mais y-a ça ou ca.

--------------
Je vous parlais que si il y avait que des fissures Horizontales, sinon c'est plus complexe. Pas oublier que matériau (pierre et joints) bouge, se détériore par le climat, l'âge, les efforts (mais d'habitude ca fait pas que des fissures Horizontales sauf si des murs intérieurs tiennent les planchers rigides). Regarder de près les fissures permet de definir comment les éléments d'un bâti (en transversal, longitudinal, vertical, rotation) bougent les uns par rapport aux autres,.puis après de se demander pourquoi est un jeu amusant à la Sherlock.

Je ne puis vous transmettre plus mais comme pour tout dont l'art, sentir un bâtit relève du ressenti, de l'acuité de vos sens et.meninges

[Gray_Mouser]

T'inquiète, je me doute bien qu'un e-book ne fera pas de moi un expert en bâtiment. J'aurai beau réunir toutes les infos sur le sujet, sans expérience je ne saurai pas interpréter finement ce que je vois. Mais c'est un début.

Les fissures ressemblent à ça. Je trouve que celle du haut (celle qui est en escalier) est bien large quand même. Ca ne se voit pas sur la photo, mais il n'y a pas de plancher au niveau de la fissure. La plus grande fissure correspond probablement à la poutre la plus basse de la charpente (les combles ne sont pas aménagés; la charpente est apparente dans toutes les pièces).

Ca m'a bien refroidi... Avant de les remarquer, j'étais prêt à faire une offre.

[Sydonie]

Bonjour à tous,

Je suis revenu en région parisienne en 2018, de façon un peu précipitée, et je suis depuis en loc dans une petite ville sympa dans le 95 "proche" à une douzaine de km à vol d'oiseau de Saint Lazare.

Les quelques visites pour acheter en 2020-21 ont bien sûr été un sketch dans le grand n'importe quoi post-covid : biens à 750k€ qui partent en moins 24h, agents immo qui postent des annonces semi-bidon pour te faire visiter une maison autre que celle affichée (si, si..), bref, n'étant pas pressé et louant une grande maison avec un super rapport qualité-prix j'ai laissé un peu décanter.

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

1) Le nombre de biens dispo à triplé
Dans ce que je cherche, sur un secteur géo un peu resserré, je n'avais jamais vu plus de 3 maisons à vente simultanément, là c'est une bonne douzaine qui sont à peu près dans les critères

2) Les prix affichés sont toujours ceux de 2021-22
Des biens avec gros défauts ou emplacement douteux sont à 500-700k€, les trucs "propres" sans gros défaut sont à 750-850k€, soit des prix au m2 de 4300 à 5500€

3) Les AI ont changé de camp
Je ne les ai jamais trouvés aussi sympas : pas de questions insistantes sur mon mode de financement, donnent les adresses sans rechigner, et surtout.... se désolidarisent complètement des vendeurs.
Verbatims :
- "J'ai une maison qui pourrait vous convenir, mais à ce stade c'est un peu compliqué, je l'ai estimée à 650k€, les propriétaires retraités pas pressés l'ont mise à 775k€"
- "Ce bien a du potentiel mais de gros défauts et pas mal de travaux à prévoir. il a été acheté à 430k€ en 2016, je sais que le monsieur en veux 700k€+ mais je vous encourage à faire une offre entre 500 et 550"
- "Le marché est bloqué depuis février, les banques ne prêtent plus, les prix ne veulent rien dire, faut discuter"

4) Côté banque les messages sont différents en fonction des CSP :
- Ma conseillère de province me dit "J'ai 8 dossiers sur 10 qui ne passent plus et on est à 4% sur 20ans"
- Une amie du 92 en banque privée me dit "Ca baissera pas tant que ça, j'ai encore fait 8 prêts le mois dernier"


Pas si facile de se positionner du coup : même si la perspective d'une grosse négo est alléchante, il y a un gros risque d'acheter au plus haut si la situation se prolonge.

D'un point de vue purement financier, j'ai une situation d'épargne plutôt élevée, qui, placée, compense une bonne partie de mon loyer.
Emprunter ne serait-ce que 30% du prix d'une maison à 4% plombe totalement le bilan économique du truc, sauf à parier sur une reprise rapide de la montée des prix.
Avec une hypothèse de prix immo "flat" pendant quelques années, je calcule qu'il me faut maintenant +/- 10ans pour battre une situation de location.

Au final, ça fait quelques années que j'attends la baisse, et maintenant qu'elle est là j'ai encore moins envie d'investir !

bonjour
C'est fou comme le marché a changé en quelques années. Entre les prix qui restent encore hallucinants pour certains biens et les agents immo qui ne savent plus trop quoi te vendre...
C'est vrai qu'avec l'offre qui a triplé, on pourrait penser que c'est le bon moment pour négocier, mais comme toi, je sens aussi le risque d'acheter au mauvais moment, surtout avec les taux qui flambent. En gros, c'est soit tu prends le risque de miser sur une bonne négociation, soit tu te dis que rester locataire est finalement pas si mal.je crois qu'il faut vraiment peser le pour et le contre avant de se lancer

[Gpzzzz]

Oui ça peut être l occasion de tenter de grosses negos.. avec l AI comme allié vu qu'il tire la langue sur les volumes..
Si ça ne passe pas tant pis.. avec des prix et des taux qui baissent, autant attendre encore qques mois..

[Qqun_de_Passage]

Dans toute baisse digne de ce nom, c’est à dire longue et forte,, il doit nécessairement y à avoir une étape de « bull trap »
Sinon c’est pas drôle.

C’est le moment du « retour à la normale » notamment grâce à la baisse des taux. Sauf qu’on s'apercevra alors que l’appétit a disparu… et là alors le toboggan commencera !

[lecriminel]

...

2) Les prix affichés sont toujours ceux de 2021-22
Des biens avec gros défauts ou emplacement douteux sont à 500-700k€, les trucs "propres" sans gros défaut sont à 750-850k€, soit des prix au m2 de 4300 à 5500€
...
4) Côté banque les messages sont différents en fonction des CSP :
- Ma conseillère de province me dit "J'ai 8 dossiers sur 10 qui ne passent plus et on est à 4% sur 20ans"
- Une amie du 92 en banque privée me dit "Ca baissera pas tant que ça, j'ai encore fait 8 prêts le mois dernier"

600k la baraque douteuse dans une des régions les moins agréables de France, avec des taux à 4%, ça veut dire (à la louche, en considérant que le taux de la banque est égal à celui d'un placement sans risque) que tu payes 2.000 euros d'intérêts à vie, sans compter le remboursement principal, la TF, les FN ni l'entretien. nan mais allo, quoi.

[Gebeka]

Wow, joli déterrage de topic

Du coup je vous fait un retour, même si j’ai fait très peu de visites en 2024.

En gros, le marché dans mon secteur s’est fortement polarisé avec d’un côté les bouses à 400k€ avec des DPE pas terribles et tout à refaire.

Ex : celle là en vente depuis un an et demi, bordure voie ferrée et la moitié de la maison en fibrociment.
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 892959.htm


De l’autre les baraques de boomers, vastes et plutôt bien entretenues, qui sont en vente depuis plus d’un an et qui ont perdu 100k€ sur le prix de présentation initial, mais restent dans les 650-700k€ :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 053811.htm
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 841365.htm



J’ai fait une visite il y a peu, c’était vraiment une expérience sociologique :

Un dimanche aprem, je la vois sur PAP à 699k€ (alors qu’elle était en agence depuis des mois à 749k€). Je reconnais la rue, assez cossue, et ça me fait l’occasion de faire un tour de vélo : je sors.

Coïncidence, je tombe sur monsieur, la petite soixantaine, en short, chemise à fleurs et sentant l’eau de Cologne à 15 mètres, on papote deux minutes, mais il me dit qu’il attend du monde pour fêter son départ en retraite et on convient d’une visite quelques jours plus tard.

Le soir, je ressort l’annonce pour la montrer ma femme, la maison est repassée 729k€, magique.

Trois jours après, visite, madame est en plein ménage, la maison est à moitié vide, et tout de suite les questions sur mon mode de financement fusent, je dis que je n’ai pas nécessairement besoin d’un crédit, à l'air de leur convenir.

Leur citation est typique : Ils ont déjà acheté la maison de rêve pour leur retraite en Bourgogne, et ils cherchent à faire leur grosse PV sur celle là. Monsieur ingénieur pendant 40ans chez EDF (d’où la Tesla et la BMW électriques devant la maison), madame directrice financière de plusieurs ETI, achat fin des années 80 après avoir loué la maison pendant six ans, ils n’ont jamais dû connaître les fins de mois difficiles.

La maison est conforme aux photos, on sent qu’ils ont en permanence mis de l’argent, le DPE D me paraît assez généreux (pas de travaux évidents d’isolation à part les huisseries) mais ça reste un poil cher, et je remets la question du prix qui fait le yoyo sur la table.

“Oui oui, on avait fait une erreur sur PAP, mais on est ouverts à la discussion”

Allez bisous, et on se reparle dans six mois quand tu seras à 650k€ et que tu auras remis 2-3k€ de TF, parce que personne n’a plus les moyens d’acheter à ces prix là.

[Vincent92]

Merci pour ce retour.

Premier message de ce fil :

2) Les prix affichés sont toujours ceux de 2021-22
les trucs "propres" sans gros défaut (...) soit des prix au m2 de 4300 à 5500€

Je viens de regarder les annonces seloger que tu as posté hier.

Le bien que tu n'aimes pas (bordure voie ferrée et la moitié de la maison en fibrociment) est à 4562€/m2.

Pour les deux autres :
Le premier bien est habitable en l'état mais on n'est pas du tout dans le haut du panier. A la fois en terme de façade et d'intérieur. Il y a par ailleurs, vu comment l'annonce est rédigée, une chance qu'une partie du sous sol soit compté dans la surface annoncée : 4290€/m2

Le deuxième bien est en meilleur état général, même si la façade ne fait pas rêver et qu'il est F : 5073€/m2

Il y a donc bien une baisse depuis le plus haut du plus haut, et les taux à 1%, dont chacun pourra apprécier, plus ou moins objectivement, l'ampleur.

[Gebeka]

Le point est surtout que ces biens partaient à 750k€ en 48h il y a deux ans, et qu’à l’heure actuelle ils ne se vendent plus et sont en train de doucement converger vers 600-650.

[Vincent92]

Les deux biens que tu as mis sont proposés en prix d'annonce à 665k€ et 695k€. Les propriétaires ont fait très peu de travaux ces 40 dernières années pour le premier et le deuxième fait 137m2 (ce qui peut être acceptable quand on cherche une maison de 150m2, mais c'est naturellement moins cher).
On peut effectivement toujours dire qu'ils convergeront vers 600k€, voir 500k€. On peut faire les hypothèse qu'on veut.

Première page de ce fil :

Je viens de voir sur DVF une maison à deux pas de chez moi, très bien située, partie en 2021 à 725k€ pour 155m3 et 350m2 de terrain.
Ca fait un petit 4700€ / m2

[Gebeka]

Le premier a été mis en vente en juillet 2023 à 745k€, le deuxième en décembre 2023 à 795k€.

A l’époque toute négociation était invenvisageable.

Je ne fais que rapporter ce que je vois dans mon petit périmètre.

[Vincent92]

Et je t'en remercie.

A l’époque toute négociation était invenvisageable.

Peut être pour ces 2 biens qui étaient en toute début de commercialisation. Mais ce n'est pas ce que tu nous avais expliqué. Toujours dans ton tout premier message :

Les AI ont changé de camp
Je ne les ai jamais trouvés aussi sympas : pas de questions insistantes sur mon mode de financement, donnent les adresses sans rechigner, et surtout.... se désolidarisent complètement des vendeurs.
Verbatims :
- "J'ai une maison qui pourrait vous convenir, mais à ce stade c'est un peu compliqué, je l'ai estimée à 650k€, les propriétaires retraités pas pressés l'ont mise à 775k€"
- "Ce bien a du potentiel mais de gros défauts et pas mal de travaux à prévoir. il a été acheté à 430k€ en 2016, je sais que le monsieur en veux 700k€+ mais je vous encourage à faire une offre entre 500 et 550"
- "Le marché est bloqué depuis février, les banques ne prêtent plus, les prix ne veulent rien dire, faut discuter"

[Gebeka]

Le bien à 700ke dont je parlais à l’époque est toujours en vente, il baisse de 5k€ tous les trois mois (en vente depuis début 2023)

https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 695851.htm

C’est un divorce pourtant, madame habite encore les lieux, monsieur veut du pognon.


Je pense qu’il y a un seuil de solvabilité autour de 600k€, rien au-dessus ne se vend. Les seules transactions que je vois passer sont autour de 500-550k€. Mais pour des biens en général trop petits et sans terrain.

Le premier adjoint me confiait que les DM 2024 sont en forte baisse, il va falloir augmenter la TF à un an des élections…

[Qqun_de_Passage]

On retrouve les théories de Ben92 :
1) les prix demandés sont quasi-inflexibles pour les beaux biens en zone dynamique (comme la RP)
2) Ceux qui pouvaient mettre 750K€ il y a 3 ans pour ces beaux biens et qui ne peuvent plus que 600k€ à cause des taux... eh bien ils prennent des biens à 600K€, en réduisant leurs attentes (surface et secteur)

Conséquences : un fond d'activité demeure / les prix au m² se tiennent bien / les biens à prix élevés restent en stock (et en lévitation-prix) avant de passer finalement en loc ou autre solution de contournement (transmission anticipée par ex)

[Gebeka]

On retrouve les théories de Ben92 :
1) les prix demandés sont quasi-inflexibles pour les beaux biens en zone dynamique (comme la RP)
2) Ceux qui pouvaient mettre 750K€ il y a 3 ans pour ces beaux biens et qui ne peuvent plus que 600k€ à cause des taux... eh bien ils prennent des biens à 600K€, en réduisant leurs attentes (surface et secteur)

Conséquences : un fond d'activité demeure / les prix au m² se tiennent bien / les biens à prix élevés restent en stock (et en lévitation-prix) avant de passer finalement en loc ou autre solution de contournement (transmission anticipée par ex)

C’est une bonne synthèse, avec quelques nuances :

Le marché de la location pour des maisons familiales est inexistant. Dans mon coin, un couple qui peut mettre 2500€ par mois préfère emprunter 400k€ pour acheter une meulière à refaire entièrement et claquer 100k€ en travaux.

En général ils achètent ces biens dans un contexte de succession, ce sont les seules transactions rapides que je détecte.

À l’inverse les divorcés semblent trouver des solutions pour ne pas baisser, j’ai plusieurs cas dans mon radar en vente depuis plus d’un an.

Transmission anticipée je ne sais pas, les quelques biens que je suis qui ont disparu du marché ne sont jamais réapparus sur dvf. Est-ce qu’un démembrement de propriété est recensé par ex ?

[Hickson49]

À l’inverse les divorcés semblent trouver des solutions pour ne pas baisser, j’ai plusieurs cas dans mon radar en vente depuis plus d’un an.

Les gens s'arrangent comment en fait ? L'un des deux reste et paye la moitié du montant du loyer de l'autre ?
Jusqu'à ce que la mousson la PV non imposable vienne éponger toutes ces dépenses j'imagine

[Gebeka]

C’est ça, l’un des deux reste, paie un loyer à l’autre et on attend.

Et ça peut durer longtemps.

[Aren]

Le fait que l'immobilier soit à la fois un placement ET un bien de première nécessité explique la résistance des prix même dans des cas qu'on pourrait considérer comme vente contrainte (divorce par exemple). Tant que le bien reste une RP, ça reste un stratégie viable d'y rester. Et parfois même une nécessité (achat récent avec impossibilité de rembourser le crédit si moins value).
Il reste les successions, là où les vendeurs sont peut être un peu moins gourmands (et où ils "perdent" de l'argent chaque année qui passe, entre les TF et le bien qui se dégrade).

[Gpzzzz]

Le fait que l'immobilier soit à la fois un placement ET un bien de première nécessité explique la résistance des prix même dans des cas qu'on pourrait considérer comme vente contrainte (divorce par exemple). Tant que le bien reste une RP, ça reste un stratégie viable d'y rester. Et parfois même une nécessité (achat récent avec impossibilité de rembourser le crédit si moins value).
Il reste les successions, là où les vendeurs sont peut être un peu moins gourmands (et où ils "perdent" de l'argent chaque année qui passe, entre les TF et le bien qui se dégrade).

Tout dépend qui hérite..
En général ce sont des gens âgés avec du pognon donc qui n'ont aucune nécessité de brader.. ils attendent 5ans que ça reparte..

[Gebeka]

Les héritiers que j’ai croisé (qui sont en général très ouverts à faire visiter hors agence) n’avaient pas l’air très CSP+ et de toutes façons pressés de vendre.

À l’inverse des boomers qui ont souvent déjà la RS pour leurs vieux jours et qui sont patients pour la PV de la RP.


La nouvelle annonce que je surveille en ce moment :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 373281.htm


Emplacement idéal mais pas de terrain. 3800€ de TF.

Apparue pendant l’été, j’ai cru un moment qu’elle était en exclusivité dans une agence que je connais bien. Mais après un mois et demi elle s’est dupliquée dans une demi douzaine d’autres agences.

À moins d’un projet de type professions libérales qui achètent à 3 ou 4 je ne vois pas comment ça peut se vendre à ce prix.

[p0ulp3]

Ex : celle là en vente depuis un an et demi, bordure voie ferrée et la moitié de la maison en fibrociment.
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 892959.htm

Pour le fibro ciment, tu le vois sur les photos ou tu l'as visité et vu le DPE pour le savoir ?

[Gebeka]

Ex : celle là en vente depuis un an et demi, bordure voie ferrée et la moitié de la maison en fibrociment.
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... 892959.htm

Pour le fibro ciment, tu le vois sur les photos ou tu l'as visité et vu le DPE pour le savoir ?

J’ai visité.

En fait, la partie moderne à deux niveaux que l’on voit en facade cache une maison de 50m2 de plain pied qui date des années 50 (une chambre + cuisine + pièce à vivre)

C’est cette partie qui était dans un état lamentable à l’époque (visiblement repeinte depuis) avec murs en fibro et construite sur un mini vide sanitaire.

La connerie pour moi c’est de ne pas avoir rasé ça AVANT de faire l’extension moderne. Maintenant l’arrière de la parcelle est inaccessible par des machines, même pas moyen de faire une construction bois rapidos avec une petite grue.

[Qqun_de_Passage]

C’est ça, l’un des deux reste, paie un loyer à l’autre et on attend.

Et ça peut durer longtemps.

Oui ça peut durer surtout si au bien est attaché un crédit à 1% !
Mine de rien si les taux ne rebaissent pas significativement (genre vers 2%) ça va bcp freiner les achats/ventes.
Sinon par transmission anticipée je pensais à un des héritiers qui s’y installe, et/ou un démembrement.

La loc en effet c’est pas très adapté aux grandes maisons. Par contre laisser le bien vide…. Difficile de tenir longtemps comme ça : y aura la TF + TLV + la dégradation progressive + l’entretien comme si c’était habité + en bonus le risque d’un squatteur.

[Gebeka]

Et la lévitation des prix n’aide pas à déboucler les situations.

Un couple d’amis divorce en ce moment après avoir fait construire en 2016 pour 500-550k€.

L’estimation actuelle est à 750k€, sympa, mais du coup aucun des deux ne peut racheter l’autre, d’autant qu’ils sont par ailleurs (individuellement) investis dans du locatif qui est loin d’être amorti.

Heureusement que tout le monde s’entend bien.

[Tristana]

Je sais pas où poster ça pour le moment mais comme c'est dans le 95...
La maison en location en face de chez nous va sans doute passer en vente.

Pas sûre mais vu le mal que L'AI s'est donné pour faire des photos au soleil je doute que ce soit pour une remise en location

J'avais vu l'annonce pour une précédente remise en location ça fait 47m2, deux chambres, mini cour devant.

Très mal isolée.

Les locataires ne restent que quelques mois à chaque fois !

Je suis curieuse de suivre l'évolution de la chose

[Vincent92]

Le point est surtout que ces biens partaient à 750k€ en 48h il y a deux ans, et qu’à l’heure actuelle ils ne se vendent plus et sont en train de doucement converger vers 600-650.

On en est où? Les prix sont ils descendu comme prévu vers 600-650? Le stock augmente t’il? Comment sont les prix d’annonce des nouveaux biens?
Une petite mise à jour s’impose

[ab86]

J'avais vu l'annonce pour une précédente remise en location ça fait 47m2, deux chambres, mini cour devant.

47m2, 2 chambres ???

[Tristana]

J'ai revu c'est 53m2 en fait

Ça se bouscule pas au portillon

Sinon en Espagne je vois souvent des annonces avec plusieurs chambres pour une petite surface.

Où j'étais à Barcelone c'était 3 chambres dont 2 vraiment petites pour des gosses mais genre 7m2

[Vincent92]

J'ai revu c'est 53m2 en fait

Ça se bouscule pas au portillon

Sinon en Espagne je vois souvent des annonces avec plusieurs chambres pour une petite surface.

Où j'étais à Barcelone c'était 3 chambres dont 2 vraiment petites pour des gosses mais genre 7m2

L'Espagne n’a en plus que les mêmes normes (loi carrez). Ça peut donc être déceptif pour des français.

[Tristana]

Certes.

Après on est bien dans un F2 de 28m2 alors deux chambres à 47m2...

[ab86]

Certes.

Après on est bien dans un F2 de 28m2 alors deux chambres à 47m2...

Euh... Oui.

[Gebeka]

Allez, hop, déterrage de topic !

Après un début d'année bien occupé (plan social dans ma boite, et 4ème enfant) j'ai refait un petit point sur ce qui pourrait m'intéresser.

Premier constat : beaucoup de biens en vente depuis plus d'un an, je voyais déjà ces annonces à l'été 2024 et les AI que je connais tirent la langue.

Problème, maintenant qu'on est six, ça devient plus difficile de trouver une maison avec une chambre pour tout le monde.


Dans ce qui m'intéresse vraiment et dispose de 5 vraies chambres, je vois :

1) Une maison avec 800m2 de terrain, à 20 mètres de la mienne
- Elle avait été mise en vente début 2023 à 1.05M€ (lol)
- Sous compromis fin 2023 920k€, crédit refusé
- Remise sur le marché à 850k€
- Aujourd'hui affichée à 800k€

Ca reste cher pour ce que c'est et il y a deux trois trucs qui me font tiquer (chambre au rez-de chaussée avec vue sur la route, sous sol total et garage globalement en mauvais état) mais à 700 je pense que je signe.


2) Une grosse meulière avec un tout petit terrain.
- Mise à prix 800k€ en juin 2024
- Vu le proprio en direct qui m'avait envoyé bouler avant même de commencer la négo ("3% max à prendre ou à laisser", en gros il gardait son net vendeur en bypassant l'agence)
- Remise en vente à 750k€ cet été, après avoir changé trois fois d'agence
- Pas de gros défaut hormis un peu de vis à vis (normal vu la taille du terrain) et un peu plus d'éloignement de la "bonne" gare " (15min à pieds quoi)
- La taxe foncière à l'air maousse en revanche (3800€ / an)
- Boomers qui vivent déjà en Bretagne, la baraque a été vidée de tout.

J'hésite à tenter une négo agressive (-10% ?) en argumentant que j'ai 50% cash sans conditions suspensives de crédit


Tout ça en DPE E, dans une commune avec 36% de logements sociaux, certes une ambiance sympa et pas de gros problèmes, mais c'est pas Neuilly quoi.

Côté banque, on me vend du crédit sur 20ans à 3.20% hors assurance, avant négo.

Je pense que j'ai pas encore eu le coup de cœur de ma life, mon loyer est toujours très modéré, et ma pile de cash investie sur les marchés se comporte bien.
En vrai le principal concurrent de mon projet immobilier, c'est celui de bosser encore deux trois ans et de me barrer en province avec femme et enfants dans une baraque à 200k€.

Et vous ça va ?

[Gebeka]

Le point est surtout que ces biens partaient à 750k€ en 48h il y a deux ans, et qu’à l’heure actuelle ils ne se vendent plus et sont en train de doucement converger vers 600-650.

On en est où? Les prix sont ils descendu comme prévu vers 600-650? Le stock augmente t’il? Comment sont les prix d’annonce des nouveaux biens?
Une petite mise à jour s’impose

Hello camarade.

Comme tu l'as souvent fait remarquer, les annonces ne sont pas représentatives des transactions, mais oui, ma perception c'est que les stocks augmentent, en particulier dans les quartiers les moins sympas de la ville qui sont parfois à 3000€/m2 en prix de présentation.

Dans mon quartier, ça se tient un peu mieux, avec selon moi un effet de seuil autour de 500-550k€
- En gros tout ce qui est autour de ce prix se vend assez rapidement, parce que proximité de la gare et quartier CSP sympa (typiquement des maisons 110-120m2 avec trois chambres et un bureau)
- En dessous (400k€) on est sur des biens avec des rénovations lourdes, j'ai un couple d'amis dans une sacrée panade car leur devis fenêtres a pris 25% depuis l'achat et l'artisan ne veut rien entendre (donc baraque inhabitable avec des planches d'OSB clouées aux encadrements...) heureusement ils ont toujours leur appart.
- Au-delà de 600k€ ça devient plus compliqué, avec des trucs délirants qui sont devenus des biens morts comme celle ci mise à prix il y a un an à 815k€ :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_L

En revanche, j'ai vu récemment un Mansart affiché à 710k€ partir en quelques semaines, donc il y a des choses qui se vendent (mais il manquait une chambre pour moi et le terrain minuscule empêchait toute extension)

J'attends avec impatience l'update de DVF voir si j'ai loupé des trucs.
Sur les 18 derniers mois je ne vois aucune mutation au-dessus de 590k€ sur les 4 sections cadastrales que je suis hormis un bien d'exception à 815k€, d'où ce sentiment de marché à deux (ou trois) vitesses

[Bidibulle]

Allez, hop, déterrage de topic !

Après un début d'année bien occupé (plan social dans ma boite, et 4ème enfant) j'ai refait un petit point sur ce qui pourrait m'intéresser.

Premier constat : beaucoup de biens en vente depuis plus d'un an, je voyais déjà ces annonces à l'été 2024 et les AI que je connais tirent la langue.

Problème, maintenant qu'on est six, ça devient plus difficile de trouver une maison avec une chambre pour tout le monde.


Dans ce qui m'intéresse vraiment et dispose de 5 vraies chambres, je vois :

1) Une maison avec 800m2 de terrain, à 20 mètres de la mienne
- Elle avait été mise en vente début 2023 à 1.05M€ (lol)
- Sous compromis fin 2023 920k€, crédit refusé
- Remise sur le marché à 850k€
- Aujourd'hui affichée à 800k€

Ca reste cher pour ce que c'est et il y a deux trois trucs qui me font tiquer (chambre au rez-de chaussée avec vue sur la route, sous sol total et garage globalement en mauvais état) mais à 700 je pense que je signe.


2) Une grosse meulière avec un tout petit terrain.
- Mise à prix 800k€ en juin 2024
- Vu le proprio en direct qui m'avait envoyé bouler avant même de commencer la négo ("3% max à prendre ou à laisser", en gros il gardait son net vendeur en bypassant l'agence)
- Remise en vente à 750k€ cet été, après avoir changé trois fois d'agence
- Pas de gros défaut hormis un peu de vis à vis (normal vu la taille du terrain) et un peu plus d'éloignement de la "bonne" gare " (15min à pieds quoi)
- La taxe foncière à l'air maousse en revanche (3800€ / an)
- Boomers qui vivent déjà en Bretagne, la baraque a été vidée de tout.

J'hésite à tenter une négo agressive (-10% ?) en argumentant que j'ai 50% cash sans conditions suspensives de crédit


Tout ça en DPE E, dans une commune avec 36% de logements sociaux, certes une ambiance sympa et pas de gros problèmes, mais c'est pas Neuilly quoi.

Côté banque, on me vend du crédit sur 20ans à 3.20% hors assurance, avant négo.

Je pense que j'ai pas encore eu le coup de cœur de ma life, mon loyer est toujours très modéré, et ma pile de cash investie sur les marchés se comporte bien.
En vrai le principal concurrent de mon projet immobilier, c'est celui de bosser encore deux trois ans et de me barrer en province avec femme et enfants dans une baraque à 200k€.

Et vous ça va ?

Baraque à 200k€ pour 6 en province, tu oublies. Ou alors à une heure de la moindre agglo de plus de 100000 personnes.

[Vincent92]

Le point est surtout que ces biens partaient à 750k€ en 48h il y a deux ans, et qu’à l’heure actuelle ils ne se vendent plus et sont en train de doucement converger vers 600-650.

On en est où? Les prix sont ils descendu comme prévu vers 600-650? Le stock augmente t’il? Comment sont les prix d’annonce des nouveaux biens?
Une petite mise à jour s’impose

Hello camarade.

Comme tu l'as souvent fait remarquer, les annonces ne sont pas représentatives des transactions, mais oui, ma perception c'est que les stocks augmentent, en particulier dans les quartiers les moins sympas de la ville qui sont parfois à 3000€/m2 en prix de présentation.

Dans mon quartier, ça se tient un peu mieux, avec selon moi un effet de seuil autour de 500-550k€
- En gros tout ce qui est autour de ce prix se vend assez rapidement, parce que proximité de la gare et quartier CSP sympa (typiquement des maisons 110-120m2 avec trois chambres et un bureau)
- En dessous (400k€) on est sur des biens avec des rénovations lourdes, j'ai un couple d'amis dans une sacrée panade car leur devis fenêtres a pris 25% depuis l'achat et l'artisan ne veut rien entendre (donc baraque inhabitable avec des planches d'OSB clouées aux encadrements...) heureusement ils ont toujours leur appart.
- Au-delà de 600k€ ça devient plus compliqué, avec des trucs délirants qui sont devenus des biens morts comme celle ci mise à prix il y a un an à 815k€ :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_L

En revanche, j'ai vu récemment un Mansart affiché à 710k€ partir en quelques semaines, donc il y a des choses qui se vendent (mais il manquait une chambre pour moi et le terrain minuscule empêchait toute extension)

J'attends avec impatience l'update de DVF voir si j'ai loupé des trucs.
Sur les 18 derniers mois je ne vois aucune mutation au-dessus de 590k€ sur les 4 sections cadastrales que je suis hormis un bien d'exception à 815k€, d'où ce sentiment de marché à deux (ou trois) vitesses

Peut on avoir davantage d'annonces? Car on est parti de maisons beaucoup plus grandes sur le tout premier message :

Des biens avec gros défauts ou emplacement douteux sont à 500-700k€, les trucs "propres" sans gros défaut sont à 750-850k€, soit des prix au m2 de 4300 à 5500€

La maison présentée dans ton annonce fait 120m2 et 5k€/m2. C'est donc la fourchette moyenne-haute de ton tout premier message. Tu dis qu'elle n'est pas intéressante.
Peux tu nous donner des annonces de biens réellement intéressants?

Depuis quelques semaines, sentant que le vent commence à tourner, je me suis remis en chasse d'un pavillon 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain, et je voulais faire profiter tout le monde de mes constats échanges et visites.

Bref, pourrais tu nous donner un échantillon de biens situés dans le secteur de recherche (c'est à dire "très serré, proche gare"), "de 130-150m2, 4 chambres, avec un peu de terrain", qu'on puisse avoir une comparaison par rapport à un prix 2023. Cela devrait être facile si le stock est maintenant « bien plus important ».

2) Une grosse meulière avec un tout petit terrain.
- Mise à prix 800k€ en juin 2024
- Vu le proprio en direct qui m'avait envoyé bouler avant même de commencer la négo ("3% max à prendre ou à laisser", en gros il gardait son net vendeur en bypassant l'agence)
- Remise en vente à 750k€ cet été, après avoir changé trois fois d'agence
- Pas de gros défaut hormis un peu de vis à vis (normal vu la taille du terrain) et un peu plus d'éloignement de la "bonne" gare " (15min à pieds quoi)
- La taxe foncière à l'air maousse en revanche (3800€ / an)
- Boomers qui vivent déjà en Bretagne, la baraque a été vidée de tout.

J'hésite à tenter une négo agressive (-10% ?) en argumentant que j'ai 50% cash sans conditions suspensives de crédit

Je ne comprends pas bien. Tu dis que les biens sont désormais affichés autour de 500-550k€, voir un peu plus (puisque tu parles de seuil), mais tu hésites à faire une offre “agressive” à 680k€ sur un bien affiché 750k€? Soit 28% supérieur 550k€.

C’est un bien d’exception, ou tu parles vraiment cette fois d’un bien qui t’intéresse sincèrement? Parce que, si c’est le cas, il n’y a donc pas (encore ?) eu de “convergence vers 600-650k€” pour les biens qui t'intéressent.
750k€, c’était la fourchette baisse du prix d’affichage que tu évoquais en 2023 pour les biens qui t’intéressaient. Les biens avec défauts étant déjà à 500-700k€.

Je ne remets pas du tout ton analyse en question — c’est intéressant d’avoir ton retour —, mais c’est assez difficile à suivre, en tout cas pour moi.

[Gebeka]

Baraque à 200k€ pour 6 en province, tu oublies. Ou alors à une heure de la moindre agglo de plus de 100000 personnes.

C'est un peu l'idée oui.

J'ai fait estimer le corps de ferme de ma mère dans le 71, avec 3 hectares de terrain, 6 chambres, des bâtiments annexes, etc... 280-290k€

A 20 minutes de Mâcon et moins d'une heure de Lyon c'est le tarif.

[Gebeka]

C’est un bien d’exception, ou tu parles vraiment cette fois d’un bien qui t’intéresse sincèrement? Parce que, si c’est le cas, il n’y a donc pas (encore ?) eu de “convergence vers 600-650k€” pour les biens qui t'intéressent.
750k€, c’était la fourchette baisse du prix d’affichage que tu évoquais en 2023 pour les biens qui t’intéressaient. Les biens avec défauts étant déjà à 500-700k€.

Je ne remets pas du tout ton analyse en question — c’est intéressant d’avoir ton retour —, mais c’est assez difficile à suivre, en tout cas pour moi.

Je comprends, je ne garde pas trace de tout, je vais donc essayer de résumer :
- Je ne dis pas que tout est descendu à 550k€, je dis qu'à ce prix là il y a des acheteurs dans mon quartier (parfois des ventes en moins d'une semaine), et qu'au delà la liquidité semble beaucoup plus faible.
- La maison à 750k€ que je mentionne faisait 180m2 quand j'ai visité en 2024 (et elle a pris 20m2 sur la dernière annonce pour passer à 200m2 maintenant ) --> Je ne dirais pas que c'est un "bien d'exception", juste une belle maison, et on est déjà donc à moins de 4200€ du m2 (voir moins si tu acceptes l'idée qu'ils ont trouvé 20m2 de plus)
- Et oui elle m'intéresse, principalement parce que j'ai augmenté mes besoins depuis 2023



On peut effectivement regarder quelques annonces :

Maison A :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_L
- 4 chambres et demi, 160m2, DPE C, ça avant 2023 ça partait dans la journée et pour 30k€ de plus je pense.
- Là c'est en vente depuis des mois.
- Ca me pose un problème pour l'école de secteur de mes gosses mais j'envisage une visite.

Maison B :
https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 239903471/
- Pas mal du tout en termes d'emplacement, de terrain, de taille globale.
- DPE E et quelques travaux à prévoir quand même
- Mais comment faire entendre raison à quelqu'un qui a "vendu" il y a deux ans à 920k€ et qui depuis baisse timidement de 30k€ tous les six mois tout en ayant plus aucune visite ?
- Je connais la personne, je pense qu'en réalité elle n'a pas envie de vendre

Maison C : attention c'est du lourd
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_M
- IL Y A UN ASCENCEUR BORDEL
- DPE G
- Je vous laisse regarder l'annonce



Maison D :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_L
- Localisation idéale, mais les chambres 4 et 5 sont très petites
- Avec un enfant de moins j'aurais tenté le coup, pour moi ça vaut 550k€
- J'ai parlé au proprio, cadre sup qui a perdu son job très bien payé, situation triste, mais ils ont perdu un an avec un prix stratosphérique (815k€) et maintenant ils sont en exclu avec Nesteen et pas de visites récentes.

Maison E :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_M
- "5 chambres dont deux pouvant être transformées en dressing" --> lol
- Trop petit pour moi maintenant et en vente depuis un bail


Et donc, entre 569k€ et 720k€ c'est un peu le désert malgré la trentaine d'annonce de maisons ayant une surface >110m2

Et là, comme tu m'as obligé à rescreener le marché, je viens de voir celle ci qui mérite peut-être une visite :
- https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_M

[berliner59]

Tu devrais commencer à faire des offres depuis le temps que tu cherches...

[Vincent92]

C’est un bien d’exception, ou tu parles vraiment cette fois d’un bien qui t’intéresse sincèrement? Parce que, si c’est le cas, il n’y a donc pas (encore ?) eu de “convergence vers 600-650k€” pour les biens qui t'intéressent.
750k€, c’était la fourchette baisse du prix d’affichage que tu évoquais en 2023 pour les biens qui t’intéressaient. Les biens avec défauts étant déjà à 500-700k€.

Je ne remets pas du tout ton analyse en question — c’est intéressant d’avoir ton retour —, mais c’est assez difficile à suivre, en tout cas pour moi.

Je comprends, je ne garde pas trace de tout, je vais donc essayer de résumer :
- Je ne dis pas que tout est descendu à 550k€, je dis qu'à ce prix là il y a des acheteurs dans mon quartier (parfois des ventes en moins d'une semaine), et qu'au delà la liquidité semble beaucoup plus faible.
- La maison à 750k€ que je mentionne faisait 180m2 quand j'ai visité en 2024 (et elle a pris 20m2 sur la dernière annonce pour passer à 200m2 maintenant ) --> Je ne dirais pas que c'est un "bien d'exception", juste une belle maison, et on est déjà donc à moins de 4200€ du m2 (voir moins si tu acceptes l'idée qu'ils ont trouvé 20m2 de plus)
- Et oui elle m'intéresse, principalement parce que j'ai augmenté mes besoins depuis 2023



On peut effectivement regarder quelques annonces :

Maison A :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_L
- 4 chambres et demi, 160m2, DPE C, ça avant 2023 ça partait dans la journée et pour 30k€ de plus je pense.
- Là c'est en vente depuis des mois.
- Ca me pose un problème pour l'école de secteur de mes gosses mais j'envisage une visite.

Maison B :
https://www.bellesdemeures.com/annonces ... 239903471/
- Pas mal du tout en termes d'emplacement, de terrain, de taille globale.
- DPE E et quelques travaux à prévoir quand même
- Mais comment faire entendre raison à quelqu'un qui a "vendu" il y a deux ans à 920k€ et qui depuis baisse timidement de 30k€ tous les six mois tout en ayant plus aucune visite ?
- Je connais la personne, je pense qu'en réalité elle n'a pas envie de vendre

Maison C : attention c'est du lourd
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_M
- IL Y A UN ASCENCEUR BORDEL
- DPE G
- Je vous laisse regarder l'annonce



Maison D :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_L
- Localisation idéale, mais les chambres 4 et 5 sont très petites
- Avec un enfant de moins j'aurais tenté le coup, pour moi ça vaut 550k€
- J'ai parlé au proprio, cadre sup qui a perdu son job très bien payé, situation triste, mais ils ont perdu un an avec un prix stratosphérique (815k€) et maintenant ils sont en exclu avec Nesteen et pas de visites récentes.

Maison E :
https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_M
- "5 chambres dont deux pouvant être transformées en dressing" --> lol
- Trop petit pour moi maintenant et en vente depuis un bail


Et donc, entre 569k€ et 720k€ c'est un peu le désert malgré la trentaine d'annonce de maisons ayant une surface >110m2

Et là, comme tu m'as obligé à rescreener le marché, je viens de voir celle ci qui mérite peut-être une visite :
- https://www.seloger.com/annonces/achat/ ... d_detail_M

Merci pour l’échantillon, c’est plus clair. En gros, on est sur du 3 800 à 5 000 €/m² en prix d’affichage.
La dernière maison qui t’intéresse semble un peu « étrange » — sans doute une construction des années 70 ? — avec une disposition inhabituelle (entrée à l’étage ? Voir un plan pour voir comment sont comptés les m2) et des travaux à prévoir à minima dans les combles (et peut être ailleurs). Cela dit, il faut la visiter (et voir par exemple ce que ta femme pense de la compatibilité d’une entrée à l’étage et de tes enfants en bas âges. Si elle trouve l’accès jardin pratique) pour se faire une idée.

Je remarque que les maisons qui t’attirent vraiment (donc pas celles autour de 110-120 m²) se situent plutôt dans la fourchette des 700 à 800 k€.
La dernière est un peu moins chère, mais à mon avis, c’est sans doute deceptif (on est surpris négativement). Mais je peux me tromper!

[Lea]

Franchement, prenez la maison de Cernay ! (avec ascenseur stanna). Si vous avez les moyens, où est le problème de s'imposer des pensums en allant voir des maison moches.

[DIGOU]

Franchement, prenez la maison de Cernay ! (avec ascenseur stanna). Si vous avez les moyens, où est le problème de s'imposer des pensums en allant voir des maison moches.

Gouffre énergétique à fuir !

[lecriminel]

Côté banque, on me vend du crédit sur 20ans à 3.20% hors assurance, avant négo.

Je pense que j'ai pas encore eu le coup de cœur de ma life, mon loyer est toujours très modéré, et ma pile de cash investie sur les marchés se comporte bien.
En vrai le principal concurrent de mon projet immobilier, c'est celui de bosser encore deux trois ans et de me barrer en province avec femme et enfants dans une baraque à 200k€.

Et vous ça va ?

est ce que la baisse des prix n'est pas annulée par la hausse des taux ?
comment il peut y avoir match entre vie en RP avec baraque identique à 500k de plus (à combiner au taux de 3%) et province ? Je n'ai pas fait le calcul mais le déséquilibre est tel qu'il faudrait probablement plusieurs milliers d'euros mensuels pour le même travail pour qu'à la fin de sa vie professionnelle ce soit comparable.

[WolfgangK]

Côté banque, on me vend du crédit sur 20ans à 3.20% hors assurance, avant négo.

Je pense que j'ai pas encore eu le coup de cœur de ma life, mon loyer est toujours très modéré, et ma pile de cash investie sur les marchés se comporte bien.
En vrai le principal concurrent de mon projet immobilier, c'est celui de bosser encore deux trois ans et de me barrer en province avec femme et enfants dans une baraque à 200k€.

Et vous ça va ?

est ce que la baisse des prix n'est pas annulée par la hausse des taux ?
comment il peut y avoir match entre vie en RP avec baraque identique à 500k de plus (à combiner au taux de 3%) et province ? Je n'ai pas fait le calcul mais le déséquilibre est tel qu'il faudrait probablement plusieurs milliers d'euros mensuels pour le même travail pour qu'à la fin de sa vie professionnelle ce soit comparable.

Ça dépend dans quelle mesure les 500k€ sont une dépense ou un investissement.