Retour terrain - achat maison secteur Orléans

[rocketjane]

Bonjour à tous,

Plus de six mois après notre emménagement, je me décide à vous faire un retour terrain de notre longue recherche (presque 2 ans) et de l'achat de notre maison près d'Orléans. Bulle immo m'a bien aidée pendant cette période, j'y ai beaucoup appris à toutes les étapes du projet. Je continue d'ailleurs à lire le forum de temps en temps, même si au départ j'étais surtout soulagée de ne plus avoir à penser à l'immo après des mois sous perfusion des sites d'annonces!

Quelques éléments de contexte :

Nous sommes un couple sans enfants, la trentaine. Nous avons commencé à chercher en 2013, à une période où c'était compliqué pour nous niveau logement, puisque nous habitions un appart vétuste, mal isolé et extrêmement humide, loué dans l'urgence dans le cadre d'une mutation. Compte tenu de notre état de saturation déjà assez avancé, on a commencé par visiter des apparts à louer, mais le niveau d'entretien du parc locatif sur Orléans étant globalement très mauvais, on a vite déchanté.

On a commencé à considérer l'achat pour deux raisons : d'une part parce qu'on ne trouvait pas une qualité acceptable en loc dans notre budget, et surtout parce que notre situation financière nous permettait paradoxalement plus facilement d'acheter que de louer. En effet je suis la seule du couple à avoir un CDI, mais nous avions un gros apport (épargne en majorité + donations). On s'est vite rendu compte qu'on pouvait trouver bien mieux en achetant qu'en louant, puisque les bailleurs ne regardaient que nos revenus en CDI, contrairement aux vendeurs... Comme par ailleurs on avait envie de se poser quelques années après avoir déjà pas mal déménagé auparavant, on s'est dit qu'on pouvait peut-être courir le risque d'acheter.

Un petit avant-après :

- Avant : appart de 3 pièces en location dans un quartier calme et verdoyant d'Orléans, avec le centre à un quart d'heure à pieds et les transports à deux pas. Voilà pour les plus. Les moins sont plus nombreux : immeuble années 60 avec tous les défauts de cette époque, notamment un énorme problème d'isolation thermique et phonique. Du coup appartement froid et humide les deux tiers de l'année et l'impression de ne jamais être tranquille chez soi (on entend les voisins jusque dans leurs toilettes à deux étages d'écart...). Huisseries vétustes (d'origine soit 50 ans!), donc impression de ne pas être en sécurité parce qu'un carreau peut péter à tout moment. Appart de 65 m2 avec juste une toute petite cave en plus, ce qui à la fin ne nous suffisait plus du tout. Et une chose que je ne referai jamais, un premier étage sur rue : tous les passants regardaient chez nous... Loyer CC pour cette merveille : 700 euros.

- Après : maison individuelle des années 90 en 2e couronne d'Orléans, dans une petite ville avec tous les commerces accessibles à pieds, plusieurs écoles, un collège et tous les principaux services dans le bourg. Quartier et rue très calme, aucune circulation de voitures devant chez nous (ce qui était un critère très important pour nous). 125 m2 habitables, plus des m2 sous pente pour les rangements. 1 chambre en RDC avec salle d'eau, une grande pièce de vie avec insert, une cuisine avec plein de rangements, 4 chambres et une grande SDB à l'étage. Isolation correcte, VMC, maison très saine. Garage accolé à la maison, jardin de 400 m2. Trajet vers mon boulot : 20 minutes porte à porte en voiture, pour mon conjoint ça dépend de ses missions. Les moins (il faut bien chercher!) : obligation de prendre la voiture 30 minutes pour aller à Orléans, donc pour le cinéma, les magasins un peu spécifiques et pour prendre le train pour Paris. Ca reste un inconvénient très relatif... C'est surtout une maison qui nous permet de nous loger confortablement quelle que soit l'évolution de notre famille, puisque même avec deux enfants (ce qui serait déjà pas mal!) tout le monde aurait sa chambre et on conserverait en plus bureau et chambre d'amis.

Le montage budgétaire :

Tout compris, avec frais d'agence et de notaire, on a payé un peu plus de 220k, dont les deux tiers en apport. Du coup on a pu prendre un crédit raisonnable, sur 15 ans et à 22% de mon seul salaire (on ne voulait se baser que sur notre revenu fixe). La mensualité est un peu inférieure à notre loyer HC pour notre ancien appart.

Pour le moment on n'a fait aucun travaux coûteux, juste de la déco qu'on a faite nous-mêmes. A terme on pense faire faire des travaux pour améliorer l'isolation de la toiture qui a 20 ans, mais c'est du confort, pas une nécessité immédiate. Globalement on pouvait poser nos valises (ce qu'on a fait d'ailleurs), on a donc opté pour des améliorations réalisées progressivement depuis notre emménagement.

Désolée pour le pavé, je reviendrai raconter le déroulement de la recherche qui a fait l'objet de pas mal de rebondissements !

Bon week-end à tous.

[ignatius]

Merci pour ce retour.
J'ai bien aimé le "on pouvait peut être courir le risque d'acheter"
Ca résume bien l'état d'esprit général du forum.

Pourquoi avoir acheté un bien avec 4 chambres alors que vous n'avez pas d'enfant ?

C'est une question que je me pose souvent :
mes précédents acheteurs n'avaient pas d'enfant (maison avec 4 chambres + 1 bureau).
La maison que je loue (140 m2) est remise en location suite à mon départ imminent.
On a eu 2 visites : 2 couples sans enfants (il y a quand même 4 chambres).

Le temps d'avoir plusieurs enfants et d'occuper pleinement la maison, cela prendra des années (5 ans ?).

L'espace je veux bien (avoir un salon de 65 m2 c'est sympa), mais beaucoup de chambres quand on n'est que 2, il faut m'expliquer.

[Dane]

Bonjour à tous,

Plus de six mois après notre emménagement, je me décide à vous faire un retour terrain de notre longue recherche (presque 2 ans) et de l'achat de notre maison près d'Orléans. Bulle immo m'a bien aidée pendant cette période, j'y ai beaucoup appris à toutes les étapes du projet. Je continue d'ailleurs à lire le forum de temps en temps, même si au départ j'étais surtout soulagée de ne plus avoir à penser à l'immo après des mois sous perfusion des sites d'annonces!

Quelques éléments de contexte :

Nous sommes un couple sans enfants, la trentaine. Nous avons commencé à chercher en 2013, à une période où c'était compliqué pour nous niveau logement, puisque nous habitions un appart vétuste, mal isolé et extrêmement humide, loué dans l'urgence dans le cadre d'une mutation. Compte tenu de notre état de saturation déjà assez avancé, on a commencé par visiter des apparts à louer, mais le niveau d'entretien du parc locatif sur Orléans étant globalement très mauvais, on a vite déchanté.

On a commencé à considérer l'achat pour deux raisons : d'une part parce qu'on ne trouvait pas une qualité acceptable en loc dans notre budget, et surtout parce que notre situation financière nous permettait paradoxalement plus facilement d'acheter que de louer. En effet je suis la seule du couple à avoir un CDI, mais nous avions un gros apport (épargne en majorité + donations). On s'est vite rendu compte qu'on pouvait trouver bien mieux en achetant qu'en louant, puisque les bailleurs ne regardaient que nos revenus en CDI, contrairement aux vendeurs... Comme par ailleurs on avait envie de se poser quelques années après avoir déjà pas mal déménagé auparavant, on s'est dit qu'on pouvait peut-être courir le risque d'acheter.

Un petit avant-après :

- Avant : appart de 3 pièces en location dans un quartier calme et verdoyant d'Orléans, avec le centre à un quart d'heure à pieds et les transports à deux pas. Voilà pour les plus. Les moins sont plus nombreux : immeuble années 60 avec tous les défauts de cette époque, notamment un énorme problème d'isolation thermique et phonique. Du coup appartement froid et humide les deux tiers de l'année et l'impression de ne jamais être tranquille chez soi (on entend les voisins jusque dans leurs toilettes à deux étages d'écart...). Huisseries vétustes (d'origine soit 50 ans!), donc impression de ne pas être en sécurité parce qu'un carreau peut péter à tout moment. Appart de 65 m2 avec juste une toute petite cave en plus, ce qui à la fin ne nous suffisait plus du tout. Et une chose que je ne referai jamais, un premier étage sur rue : tous les passants regardaient chez nous... Loyer CC pour cette merveille : 700 euros.

- Après : maison individuelle des années 90 en 2e couronne d'Orléans, dans une petite ville avec tous les commerces accessibles à pieds, plusieurs écoles, un collège et tous les principaux services dans le bourg. Quartier et rue très calme, aucune circulation de voitures devant chez nous (ce qui était un critère très important pour nous). 125 m2 habitables, plus des m2 sous pente pour les rangements. 1 chambre en RDC avec salle d'eau, une grande pièce de vie avec insert, une cuisine avec plein de rangements, 4 chambres et une grande SDB à l'étage. Isolation correcte, VMC, maison très saine. Garage accolé à la maison, jardin de 400 m2. Trajet vers mon boulot : 20 minutes porte à porte en voiture, pour mon conjoint ça dépend de ses missions. Les moins (il faut bien chercher!) : obligation de prendre la voiture 30 minutes pour aller à Orléans, donc pour le cinéma, les magasins un peu spécifiques et pour prendre le train pour Paris. Ca reste un inconvénient très relatif... C'est surtout une maison qui nous permet de nous loger confortablement quelle que soit l'évolution de notre famille, puisque même avec deux enfants (ce qui serait déjà pas mal!) tout le monde aurait sa chambre et on conserverait en plus bureau et chambre d'amis.

Le montage budgétaire :

Tout compris, avec frais d'agence et de notaire, on a payé un peu plus de 220k, dont les deux tiers en apport. Du coup on a pu prendre un crédit raisonnable, sur 15 ans et à 22% de mon seul salaire (on ne voulait se baser que sur notre revenu fixe). La mensualité est un peu inférieure à notre loyer HC pour notre ancien appart.

Pour le moment on n'a fait aucun travaux coûteux, juste de la déco qu'on a faite nous-mêmes. A terme on pense faire faire des travaux pour améliorer l'isolation de la toiture qui a 20 ans, mais c'est du confort, pas une nécessité immédiate. Globalement on pouvait poser nos valises (ce qu'on a fait d'ailleurs), on a donc opté pour des améliorations réalisées progressivement depuis notre emménagement.

Désolée pour le pavé, je reviendrai raconter le déroulement de la recherche qui a fait l'objet de pas mal de rebondissements !

Bon week-end à tous.

Merci pour ce retour, de grande qualité, et bravo pour votre achat !

[Praséodyme]

Félicitations pour cet achat.
Va falloir vous multiplier maintenant pour remplir toutes ces pièces. Aller, au boulot !

[defyinside]

Merci pour ce retour.
J'ai bien aimé le "on pouvait peut être courir le risque d'acheter"
Ca résume bien l'état d'esprit général du forum.

Pourquoi avoir acheté un bien avec 4 chambres alors que vous n'avez pas d'enfant ?

C'est une question que je me pose souvent :
mes précédents acheteurs n'avaient pas d'enfant (maison avec 4 chambres + 1 bureau).
La maison que je loue (140 m2) est remise en location suite à mon départ imminent.
On a eu 2 visites : 2 couples sans enfants (il y a quand même 4 chambres).

Le temps d'avoir plusieurs enfants et d'occuper pleinement la maison, cela prendra des années (5 ans ?).

L'espace je veux bien (avoir un salon de 65 m2 c'est sympa), mais beaucoup de chambres quand on n'est que 2, il faut m'expliquer.

Et du coup tu leur conseilles quoi ?
- Rester dans leur appartement humide, le temps d'avoir déjà un enfant et acheter quand le 1er sera là ?
- acheter une maison avec 1 chambre comme ils sont en couple, puis racheter une baraque avec 2 chambres après le 1er, ainsi de suite...
-faire la même chose mais en location ?


Pour l'achat, il vaut mieux toujours viser "un peu plus grand. Quand tu as des projets d'enfants à court terme, il nécessaire de prévoir large niveau place, et encore souvent on prend pas assez large...
Mais difficile de savoir les besoins exacts avant de les avoir chez soi...

[ignatius]

Merci pour ce retour.
J'ai bien aimé le "on pouvait peut être courir le risque d'acheter"
Ca résume bien l'état d'esprit général du forum.

Pourquoi avoir acheté un bien avec 4 chambres alors que vous n'avez pas d'enfant ?

C'est une question que je me pose souvent :
mes précédents acheteurs n'avaient pas d'enfant (maison avec 4 chambres + 1 bureau).
La maison que je loue (140 m2) est remise en location suite à mon départ imminent.
On a eu 2 visites : 2 couples sans enfants (il y a quand même 4 chambres).

Le temps d'avoir plusieurs enfants et d'occuper pleinement la maison, cela prendra des années (5 ans ?).

L'espace je veux bien (avoir un salon de 65 m2 c'est sympa), mais beaucoup de chambres quand on n'est que 2, il faut m'expliquer.

Et du coup tu leur conseilles quoi ?
- Rester dans leur appartement humide, le temps d'avoir déjà un enfant et acheter quand le 1er sera là ?
- acheter une maison avec 1 chambre comme ils sont en couple, puis racheter une baraque avec 2 chambres après le 1er, ainsi de suite...
-faire la même chose mais en location ?


Pour l'achat, il vaut mieux toujours viser "un peu plus grand. Quand tu as des projets d'enfants à court terme, il nécessaire de prévoir large niveau place, et encore souvent on prend pas assez large...
Mais difficile de savoir les besoins exacts avant de les avoir chez soi...

Il va falloir entre 5 et 7 ans avant de remplir les chambres.
La durée moyenne de détention d'un bien est de .... 7 ans.
A leur place j'aurais acheté un bien plus petit, plus proche de la ville ( du genre 90 m2 avec 3 chambres en 1ere couronne).
J'en suis à mon 3e achat ou constructionde maison (toujours à moins de 3 km du centre ville du chef lieu de département où je travaille) :
j'ai fait 70 m2 (pas d'enfant puis 1 enfant en bas-âge), 125 m2 (2 enfants dont 1 en bas-âge), 205 m2 (2 enfants dont un qui devient ado).
Anticiper c'est bien, mais attention à ne pas trop anticiper.

4 chambres avec 2 personnes qui dorment dans la même chambre (pour faire des enfants c'est plus pratique), je trouve cela beaucoup.
Surtout s'exiler si loin de la ville, plus de sorties impromptues, plus de restau le soir quand on a la flemme de faire la bouffe, bref, uniquement de la gestion du quotidien.
Mais ce n'est qu'un avis personnel, je pense que rocketjane a bien pesé le pour et le contre.

[Bidibulle]

Déjà, ça va être dur de trouver une maison récente avec juste deux chambres. C'est plus dans les standards de construction. Tu vas te retouver avec une maison antérieure aux années 60 sur un terrain minuscule.

Et y a pas besoin de 7 ans pour faire deux mômes, sauf peut-être chez les agents du trésor dont la fréquence de coït semble effectivement peu élevée .

[ignatius]

Déjà, ça va être dur de trouver une maison récente avec juste deux chambres. C'est plus dans les standards de construction. Tu vas te retouver avec une maison antérieure aux années 60 sur un terrain minuscule.

Et y a pas besoin de 7 ans pour faire deux mômes, sauf peut-être chez les agents du trésor dont la fréquence de coït semble effectivement peu élevée .

en général tu ne fais pas tes enfants dans la foulée.
faut le temps d'absorber le choc.
Si rocketjane s'y met dans 1 an, mettons qu'elle mette 6 mois pour que ça marche (c'est de plus en plus fréquent) ça fait le premier enfant qui arrive au bout de 2 ans et 3 mois.
Disons qu'elle va faire le 2e avec 2 ans et demi d'écart, on est déjà à 5 ans de passé.

Le 2e intervient souvent juste avant la fin de la prestation CAF du 1er qui approche (les 3 ans donc) et la fin du temps partiel de droit

[rocketjane]

Merci pour ce retour.
J'ai bien aimé le "on pouvait peut être courir le risque d'acheter"
Ca résume bien l'état d'esprit général du forum.

Ce n'est pas un hasard si je me suis retrouvée sur ce forum ! A la base on ne voulait pas acheter, c'est vraiment notre situation un peu particulière qui nous y a poussés. Pour nous l'achat était un risque plus qu'un plaisir (il n'y a que maintenant qu'on voit aussi les bons côtés). Et puis pour notre génération qui n'a connu que la bulle, l'immo c'est plus un caillou dans la chaussure qu'autre chose je trouve.

En même temps, avoir une grosse somme à la banque alors qu'on vit mal chez soi, ça ne rime pas à grand chose... Depuis qu'on a acheté on se sent riches parce qu'on a tout le confort, pourtant on a toujours les mêmes revenus et c'est pas spécialement Byzance. En appart avec nos comptes bien remplis on se sentait pauvres...

Pour ce qui est du nombre de pièces, en fait à la base on cherchait plus petit (3 chambres et un bureau). Il s'est trouvé que la seule maison qui a répondu à nos critères ET qu'on a réussi à négocier à un prix cohérent a été celle-ci. Avant on a tenté plusieurs négos qui ont échoué (je viendrai donner les détails...).

C'est vrai que la maison est grande pour nos besoins actuels. En même temps pour avoir connu l'inverse, je préfère avoir trop que pas assez. Pour la durée de détention, on a prévu large compte tenu de notre grande difficulté à nous décider... il faudra un changement d'emploi (pas à l'ordre du jour pour le moment) ou un accident de la vie pour nous faire rebouger je pense. Au pire on sera obligés de déménager plus tôt que prévu et on aura dépensé plus que nécessaire (mais on aura été super bien logés et pas en difficulté financière). Ou on ne pourra pas avoir d'enfants et on aura un peu trop de place. Actuellement on a une chambre qui n'est pas occupée, toutes les autres ont une fonction. C'est pas désagréable d'avoir chacun son bureau plus une chambre d'amis. On verra bien mais de toutes façons il était hors de question de faire un enfant dans notre environnement précédent. Ca allait provisoirement pour des adultes en bonne santé, mais un bébé là-dedans...

Plus près de la ville, on était soit en zone inondable, soit au nord de la Loire (quand on bosse au sud c'est trop galère pour passer les ponts aux heures de pointe), soit dans le ghetto, soit au contraire dans un secteur super bourgeois où les biens partent sans difficulté à 2300 euros du m2. Ici on est à 1650 FAI... Et puis la ville on a un peu fait le tour, ici au moins on ne retrouve pas du vomi devant notre porte le dimanche matin (ben oui c'était le chemin du retour après le samedi soir de beuverie en ville). Ca fait un peu vieux de dire ça mais bon... faut croire qu'on vieillit!

[Bidibulle]

Admettons l'hypothèse de faible fécondité, et mettons 5 ans ... est ce que l'écart de TF/TH et de frais d'entretien sur 5 ans d'une maison plus petite de deux chambres vont combler les frais de notaire engendrés par un second achat ?

[rocketjane]

Admettons l'hypothèse de faible fécondité, et mettons 5 ans ... est ce que l'écart de TF/TH et de frais d'entretien sur 5 ans d'une maison plus petite de deux chambres vont combler les frais de notaire engendrés par un second achat ?

Oui on est d'accord. C'est sûr que si les frais de mutation n'étaient pas aussi élevés on aurait sans doute raisonné autrement aussi...

[rocketjane]

Comme promis, je reviens avec le récit de notre recherche...

On a donc commencé à chercher mi-2013, après avoir renoncé à louer. À ce moment là les maisons correctes étaient encore trop chères pour nous, on a donc commencé par visiter des apparts dans Orléans (tant qu'à être en appart, autant profiter de la ville...). Bien visé : 3 chambres, 90-100 m2 (ce qui nous paraissait déjà immense par rapport à notre T3), pour des prix autour de 2000 euros / m2. Je pense qu'on a commencé par chercher en terrain connu, n'ayant jamais acheté ça nous semblait plus sécurisant...

On prend ça super au sérieux, on se fait des samedis entiers de visites avec fiches de visite super détaillées, et on revient déprimés, en se disant qu'on ne trouvera jamais. On visite un nombre incroyable de bouses avec des AI qui nous servent un florilège d'arguments tous plus bidons les uns que les autres. Entre la lucarne métamorphosée en "puits de lumière", le parking inexistant "mais il y en a en location à deux pas, quelle chance!", les étages sans ascenseur qui "font les muscles", c'est un cours intensif de méthode Coué! Au final on a visité une trentaine d'apparts, fait une ou deux contre-visites, mais aucune offre car il y avait toujours quelque chose qui n'allait pas.

Au printemps 2014, on visite une maison au sud de la Loire, dans un quartier qu'on apprécie. Elle n'est pas très grande mais bien située, bien entretenue, dans nos prix, et elle nous plaît. On négocie une baisse de prix d'un peu moins de 10%. Mais alors qu'on prépare le compromis, on commence à paniquer. La maison est en zone inondable, liée aux crues de la Loire. On le sait depuis le début, et pour nous ce n'était pas rédhibitoire : il n'y a pas eu de crue dans cette zone depuis le 19e siècle. Mais à la veille d'engager nos économies + 15 ans de crédit, bizarrement on panique un peu. Finalement, après un week-end à se triturer le cerveau et à comparer les conseils diamétralement opposés des uns et des autres, on décide de ne pas signer, car on ne se voit pas vivre avec un tel stress. Et puis on ne se sent pas assez riches pour prendre le risque de tout perdre en cas de crue.

On passe ensuite par une période difficile où il faut se remettre à chercher, mais surtout remettre le projet en question. On constate qu'au final, le seul bien qui a vraiment retenu notre attention est aussi la seule maison qu'on ait visitée. On se dit qu'un appart en ville, c'est jouable en location mais peut-être pas ce qui nous convient sur le long terme. Depuis qu'on a commencé à chercher, les prix ont baissé. On commence à visiter des maisons.

On en visitera encore une trentaine avant de trouver la nôtre. Le temps de savoir vraiment ce qu'on veut, mais aussi de faire des offres à -20 ou -25% du prix demandé dans la zone la plus cotée de l'agglo, et de prendre conscience que dans les coins recherchés, les maisons partent encore vite et souvent proche du prix affiché (vérifié plusieurs fois sur Patrim...). Le temps aussi de manquer se friter avec deux agents immo (à la fin je ne supportais plus qu'on me mente donc je ne laissais rien passer et le ton finissait par monter...).

A l'automne on entame une négociation avec un particulier, pour une maison que j'avais repérée depuis longtemps et qui avait déjà bien baissé. On fait une proposition à 240k, au taquet (apport + 20 ans de crédit à 33%), parce que la maison nous plaît vraiment beaucoup et est très bien située. On lui explique qu'on ne peut pas faire mieux, lui a du mal à nous croire mais accepte l'offre. On le sent néanmoins réticent. Au dernier moment il nous a plantés, car il a trouvé un acheteur qui a surenchéri de plus de 25k euros (!) (vérifié également sur Patrim..). Comme quoi certains sont quand même malsains dans leur démarche d'achat, car je suis sûre que le vendeur avait dit à l'acheteur qu'il avait déjà une offre... Perso si je ne suis pas seule sur le coup je laisse tomber... Sur le moment on était super déçus, mais avec le recul on les bénit parce qu'à ce prix on n'aurait vraiment pas été à l'aise !

Après cette expérience, on est définitivement à l'abri du coup de coeur, mais aussi à deux doigts de renoncer. On prend quand même de bonnes résolutions pour 2015 et on décide d'élargir un peu notre zone de recherche. Là où on a finalement acheté, on avait déjà prospecté en 2014, ce qui nous a permis de constater que les prix avaient baissé. Surtout, on savait enfin un peu mieux ce qu'on voulait.

La maison qu'on a fini par acheter, je l'avais repérée dès l'été 2014, mais entre-temps elle avait baissé de 20kE... On a encore négocié une baisse de 15kE. Pour une fois on est tombés sur un AI sérieux (peut-être le second en deux ans...). On n'a pas fait une négociation époustouflante (-7%) et globalement on a fait le choix de la raison plus que du coup de coeur. Mais on en fait un bilan extrêmement positif aujourd'hui. On vit au calme, on a de l'espace, du confort, un jardin, aucune circulation, le feu dans la cheminée l'hiver, un super voisinage avec des gens dans le même état d'esprit que nous (faire son potager, entretenir sa maison...). Les premiers mois, en arrivant à la maison, souvent on éclatait de rire tellement on n'en revenait pas.

Au final on profite enfin réellement de notre choix de quitter la région parisienne pour une meilleure qualité de vie. Tout en ayant conscience qu'on a quand même de la chance parce que 8 ans plus tôt quand les prix étaient au plus haut et que les acheteurs se décidaient en une visite, on n'aurait jamais pu acheter !

Désolée pour le pavé et merci de m'avoir lue!

[clarine]

Désolée pour le pavé et merci de m'avoir lue!

Non, merci à toi, plutôt, d'avoir pris le temps d'écrire tout cela !

[Coltrane]

Les retours sur la démarche sont toujours intéressants .
Vous parlez de fiche de visite. Vous aviez une check-list que vous remplissiez pendant les visites avec surfaces, commodités, confort, taxes, etc... ?

[ignatius]

Admettons l'hypothèse de faible fécondité, et mettons 5 ans ... est ce que l'écart de TF/TH et de frais d'entretien sur 5 ans d'une maison plus petite de deux chambres vont combler les frais de notaire engendrés par un second achat ?

Tu penses vraiment qu'acheter sa maison "définitive" (parce que ça y ressemble, 4 chambres) sans connaitre sa situation définitive c'est plus cohérent ?
Je ne parle pas pour rocketjane, qui a expliqué ses raisons, mais de manière plus générale.

La plupart des acheteurs se voient mourir dans leur maison (quand il s'agit d'une maison, pour un appart c'est différent).
Réfléchissent à un aménagement de chambre au rez de chaussée pour leurs vieux jours alors qu'ils ont 35 ans.

Pour ma part, quand j'achète ou fait construire une maison (c'est la troisième fois depuis 2004), je prends ma situation actuelle, j'estime ce qu'elle sera dans 5 ans (j'ai à peu près ce laps de temps en visibilité), j'imagine ce qu'elle pourrait être dans 10 ans.
Et je fais construire ou j'achète en fonction.

Là mes enfants ont autour de 10 ans, je prends une maison de 200 m2 car je sais qu'elle sera occupée à plein pour les 6-8 ans à venir.
Pourtant je sais très bien que si je dois partir (dans 6 à 8 ans justement), je reprendrai une autre maison, mais plus petite (entre 130 et 150 m2), même si j'ai plus d'argent à y mettre.

L'avantage de ne séjourner que 7-8 ans dans un bien, c'est que pour le neuf, tu ne le dégrades pas trop (décennale, en plus nous sommes très soigneux), et pour de l'ancien, vu que tu refais quand tu emménages, l'état général est plutôt très bon.
Dans les deux cas, tu revends plutôt bien (méga plus value pour ma part en 2007, mais tout le monde faisait des plus values, et plus value correcte en 2014, malgré une chute des prix non négligeable dans mon secteur).

Après c'est sûr faut aimer bouger (c'est mon cas) et savoir se décider assez vite.

[ignatius]

Comme promis, je reviens avec le récit de notre recherche...

On a donc commencé à chercher mi-2013, après avoir renoncé à louer. À ce moment là les maisons correctes étaient encore trop chères pour nous, on a donc commencé par visiter des apparts dans Orléans (tant qu'à être en appart, autant profiter de la ville...). Bien visé : 3 chambres, 90-100 m2 (ce qui nous paraissait déjà immense par rapport à notre T3), pour des prix autour de 2000 euros / m2. Je pense qu'on a commencé par chercher en terrain connu, n'ayant jamais acheté ça nous semblait plus sécurisant...

On prend ça super au sérieux, on se fait des samedis entiers de visites avec fiches de visite super détaillées, et on revient déprimés, en se disant qu'on ne trouvera jamais. On visite un nombre incroyable de bouses avec des AI qui nous servent un florilège d'arguments tous plus bidons les uns que les autres. Entre la lucarne métamorphosée en "puits de lumière", le parking inexistant "mais il y en a en location à deux pas, quelle chance!", les étages sans ascenseur qui "font les muscles", c'est un cours intensif de méthode Coué! Au final on a visité une trentaine d'apparts, fait une ou deux contre-visites, mais aucune offre car il y avait toujours quelque chose qui n'allait pas.

Au printemps 2014, on visite une maison au sud de la Loire, dans un quartier qu'on apprécie. Elle n'est pas très grande mais bien située, bien entretenue, dans nos prix, et elle nous plaît. On négocie une baisse de prix d'un peu moins de 10%. Mais alors qu'on prépare le compromis, on commence à paniquer. La maison est en zone inondable, liée aux crues de la Loire. On le sait depuis le début, et pour nous ce n'était pas rédhibitoire : il n'y a pas eu de crue dans cette zone depuis le 19e siècle. Mais à la veille d'engager nos économies + 15 ans de crédit, bizarrement on panique un peu. Finalement, après un week-end à se triturer le cerveau et à comparer les conseils diamétralement opposés des uns et des autres, on décide de ne pas signer, car on ne se voit pas vivre avec un tel stress. Et puis on ne se sent pas assez riches pour prendre le risque de tout perdre en cas de crue.

On passe ensuite par une période difficile où il faut se remettre à chercher, mais surtout remettre le projet en question. On constate qu'au final, le seul bien qui a vraiment retenu notre attention est aussi la seule maison qu'on ait visitée. On se dit qu'un appart en ville, c'est jouable en location mais peut-être pas ce qui nous convient sur le long terme. Depuis qu'on a commencé à chercher, les prix ont baissé. On commence à visiter des maisons.

On en visitera encore une trentaine avant de trouver la nôtre. Le temps de savoir vraiment ce qu'on veut, mais aussi de faire des offres à -20 ou -25% du prix demandé dans la zone la plus cotée de l'agglo, et de prendre conscience que dans les coins recherchés, les maisons partent encore vite et souvent proche du prix affiché (vérifié plusieurs fois sur Patrim...). Le temps aussi de manquer se friter avec deux agents immo (à la fin je ne supportais plus qu'on me mente donc je ne laissais rien passer et le ton finissait par monter...).

A l'automne on entame une négociation avec un particulier, pour une maison que j'avais repérée depuis longtemps et qui avait déjà bien baissé. On fait une proposition à 240k, au taquet (apport + 20 ans de crédit à 33%), parce que la maison nous plaît vraiment beaucoup et est très bien située. On lui explique qu'on ne peut pas faire mieux, lui a du mal à nous croire mais accepte l'offre. On le sent néanmoins réticent. Au dernier moment il nous a plantés, car il a trouvé un acheteur qui a surenchéri de plus de 25k euros (!) (vérifié également sur Patrim..). Comme quoi certains sont quand même malsains dans leur démarche d'achat, car je suis sûre que le vendeur avait dit à l'acheteur qu'il avait déjà une offre... Perso si je ne suis pas seule sur le coup je laisse tomber... Sur le moment on était super déçus, mais avec le recul on les bénit parce qu'à ce prix on n'aurait vraiment pas été à l'aise !

Après cette expérience, on est définitivement à l'abri du coup de coeur, mais aussi à deux doigts de renoncer. On prend quand même de bonnes résolutions pour 2015 et on décide d'élargir un peu notre zone de recherche. Là où on a finalement acheté, on avait déjà prospecté en 2014, ce qui nous a permis de constater que les prix avaient baissé. Surtout, on savait enfin un peu mieux ce qu'on voulait.

La maison qu'on a fini par acheter, je l'avais repérée dès l'été 2014, mais entre-temps elle avait baissé de 20kE... On a encore négocié une baisse de 15kE. Pour une fois on est tombés sur un AI sérieux (peut-être le second en deux ans...). On n'a pas fait une négociation époustouflante (-7%) et globalement on a fait le choix de la raison plus que du coup de coeur. Mais on en fait un bilan extrêmement positif aujourd'hui. On vit au calme, on a de l'espace, du confort, un jardin, aucune circulation, le feu dans la cheminée l'hiver, un super voisinage avec des gens dans le même état d'esprit que nous (faire son potager, entretenir sa maison...). Les premiers mois, en arrivant à la maison, souvent on éclatait de rire tellement on n'en revenait pas.

Au final on profite enfin réellement de notre choix de quitter la région parisienne pour une meilleure qualité de vie. Tout en ayant conscience qu'on a quand même de la chance parce que 8 ans plus tôt quand les prix étaient au plus haut et que les acheteurs se décidaient en une visite, on n'aurait jamais pu acheter !

Désolée pour le pavé et merci de m'avoir lue!

Mazette !!!!
2 ans pour acheter et 60 biens visités.
Soit votre budget n'était pas en adéquation avec vos souhaits, soit vous ne saviez pas ce que vous souhaitiez.
En tout cas, c'est intéressant de voir la psychologie du bullien.

[rocketjane]

Les retours sur la démarche sont toujours intéressants .
Vous parlez de fiche de visite. Vous aviez une check-list que vous remplissiez pendant les visites avec surfaces, commodités, confort, taxes, etc... ?

Oui. C'était très utile surtout pour ne pas oublier de questions à poser...

[rocketjane]

Admettons l'hypothèse de faible fécondité, et mettons 5 ans ... est ce que l'écart de TF/TH et de frais d'entretien sur 5 ans d'une maison plus petite de deux chambres vont combler les frais de notaire engendrés par un second achat ?

Tu penses vraiment qu'acheter sa maison "définitive" (parce que ça y ressemble, 4 chambres) sans connaitre sa situation définitive c'est plus cohérent ?
Je ne parle pas pour rocketjane, qui a expliqué ses raisons, mais de manière plus générale.

La plupart des acheteurs se voient mourir dans leur maison (quand il s'agit d'une maison, pour un appart c'est différent).
Réfléchissent à un aménagement de chambre au rez de chaussée pour leurs vieux jours alors qu'ils ont 35 ans.

Pour ma part, quand j'achète ou fait construire une maison (c'est la troisième fois depuis 2004), je prends ma situation actuelle, j'estime ce qu'elle sera dans 5 ans (j'ai à peu près ce laps de temps en visibilité), j'imagine ce qu'elle pourrait être dans 10 ans.
Et je fais construire ou j'achète en fonction.

Là mes enfants ont autour de 10 ans, je prends une maison de 200 m2 car je sais qu'elle sera occupée à plein pour les 6-8 ans à venir.
Pourtant je sais très bien que si je dois partir (dans 6 à 8 ans justement), je reprendrai une autre maison, mais plus petite (entre 130 et 150 m2), même si j'ai plus d'argent à y mettre.

L'avantage de ne séjourner que 7-8 ans dans un bien, c'est que pour le neuf, tu ne le dégrades pas trop (décennale, en plus nous sommes très soigneux), et pour de l'ancien, vu que tu refais quand tu emménages, l'état général est plutôt très bon.
Dans les deux cas, tu revends plutôt bien (méga plus value pour ma part en 2007, mais tout le monde faisait des plus values, et plus value correcte en 2014, malgré une chute des prix non négligeable dans mon secteur).

Après c'est sûr faut aimer bouger (c'est mon cas) et savoir se décider assez vite.

On ne pourrait pas du tout faire comme toi, on est trop indécis, et déménager ce n'est pas trop notre truc. Si c'est pour changer de région OK, mais en dehors de ça je serais plutôt comme ceux qui se projettent effectivement dans 20 ans!

Pour bouger régulièrement il faut avoir les moyens aussi, les frais sont quand même très élevés.

Mais au-delà de ça, ça a peut-être aussi à voir avec les exemples autour de soi. Nos parents ont tous gardé leur première maison plus de 25 ans (les miens y sont encore plus de 35 ans après!). Je ne dis pas qu'on fait forcément comme ses parents mais il doit y avoir des choses qui jouent inconsciemment parfois...

[rocketjane]

Mazette !!!!
2 ans pour acheter et 60 biens visités.
Soit votre budget n'était pas en adéquation avec vos souhaits, soit vous ne saviez pas ce que vous souhaitiez.
En tout cas, c'est intéressant de voir la psychologie du bullien.

Oui, notre entourage nous dit aussi qu'on n'est pas très normaux

En effet au départ notre budget était trop juste, les deux ans nous ont permis de mettre encore plus de côté et de profiter de la baisse des prix. Mais on n'a vraiment été au clair sur ce qu'on souhaitait que mi-2014, et il a fallu encore 6 mois pour qu'on arrive à faire la part entre ce qu'on souhaitait et ce qui était possible. Pendant ce temps on n'a jamais arrêté de visiter. Et puis on a tenté des négociations qui n'ont pas abouti aussi.

Il faut voir aussi qu'on avait une grosse peur de se tromper, sans doute accentuée par le fait qu'on s'était bien plantés sur notre location. Avec l'achat on a moins le droit à l'erreur!

[ignatius]

Il faut voir aussi qu'on avait une grosse peur de se tromper, sans doute accentuée par le fait qu'on s'était bien plantés sur notre location. Avec l'achat on a moins le droit à l'erreur!

Disons que l'erreur coûte plus cher.
Pour l'exemple parental, les parents de mon épouse et les miens ont chacun fait construire leur maison il y a plus de 40 ans.
Ce modèle valait justement pour nos parents ( boulot stable, opportunités locales).

[lecriminel]

Tu penses vraiment qu'acheter sa maison "définitive" (parce que ça y ressemble, 4 chambres) sans connaitre sa situation définitive c'est plus cohérent ?
Je ne parle pas pour rocketjane, qui a expliqué ses raisons, mais de manière plus générale.

En province, ce n'est pas la RP, avec ses prix au m2.
Donc si tu élargis tes recherches au lieu de te fermer, il n'est pas impossible que tu trouves une maison avec 2 chambres de plus que prévu qui te plaise bien plus, soit mieux placée, au meme prix (environ).

[ignatius]

J'ai quelques doutes.
L'exemple de rocketjane : concession sur la distance avec la ville.
Pas mieux placé donc.

[thorium]

J'ai quelques doutes.
L'exemple de rocketjane : concession sur la distance avec la ville.
Pas mieux placé donc.

Une bien petite concession (de quoi parle-t-on ? 15 minutes de trajets en plus pour aller au taf ?), rien à voir avec le cauchemar des temps de transport en RP.

Et une maison plus grande, et un "vrai" jardin, pour certain c'est une compensation considérable.

Pour le modèle de vie (déménager souvent ou pas), on ne subit pas tout non plus, choisir de rester dans une ville moyenne (type Orléans), quitte à perdre en salaire (ou ne pas progresser). Cela peut etre un excellent calcul en terme de qualité de vie, l'argent n’achète pas tout.

J'ai fais mon choix (sur Clermont), je suis un pauvre à l’échelle de ce forum, mais j'ai comme espace de vie quelque chose que seul des quataris peuvent s'offrir à Paris

Quand à la durée de détention, on a rarement gardé un bien moins de 30 ans dans la famille (en fait 1 seul contre exemple : divorce), et c'est souvent plutôt 50 à 100 ans.

[axel]

Depuis le début on explique qu'il faut acheter directement sa maison définitive donc là ils sont parfaitement dans les clous.
Par contre 30 min pour aller à Orléans c'est énorme...

[palaga]

Une bien petite concession (de quoi parle-t-on ? 15 minutes de trajets en plus pour aller au taf ?).

1/2 h AR/ jour en plus a l'année ca représente 3 semaines de 35h ..
quand même

[Suricate]

Pour le modèle de vie (déménager souvent ou pas), on ne subit pas tout non plus, choisir de rester dans une ville moyenne (type Orléans), quitte à perdre en salaire (ou ne pas progresser). Cela peut etre un excellent calcul en terme de qualité de vie, l'argent n’achète pas tout.

+1

viewtopic.php?p=2039442#p2039442

[rocketjane]

J'ai quelques doutes.
L'exemple de rocketjane : concession sur la distance avec la ville.
Pas mieux placé donc.

Une bien petite concession (de quoi parle-t-on ? 15 minutes de trajets en plus pour aller au taf ?), rien à voir avec le cauchemar des temps de transport en RP.

Et une maison plus grande, et un "vrai" jardin, pour certain c'est une compensation considérable.

Pour le modèle de vie (déménager souvent ou pas), on ne subit pas tout non plus, choisir de rester dans une ville moyenne (type Orléans), quitte à perdre en salaire (ou ne pas progresser). Cela peut etre un excellent calcul en terme de qualité de vie, l'argent n’achète pas tout.

Cela résume tout à fait notre état d'esprit et les raisons de notre choix. A ceci près que je ne bosse pas à Orléans même mais au sud de l'agglo, donc j'ai ajouté 5 minutes à mon trajet (en vivant à Orléans je mettais un quart d'heure).

J'ai connu les trajets vers Paris depuis la grande couronne pour aller bosser donc en effet ça me paraît minime comme trajet. Les seules vraies concessions c'est que je dépends davantage de la voiture (transports en commun existants mais peu fréquents de chez moi à mon boulot, alors que sur Orléans je pouvais me rabattre facilement sur le tram en cas de panne). Et les trajets vers Paris qui sont plus longs car la gare est au nord - mais je vais à Paris en moyenne une fois par mois, deux max suivant les projets que je gère.

Après le choix d'une maison "pour longtemps", c'est un pari bien sûr. Sur notre couple, sur l'emploi, etc. Mais je connais aussi des gens qui ont acheté trop petit en pariant qu'ils resteraient célibataires sans enfants quelques années... et parfois il se passe des choses inattendues!

[ignatius]

Depuis le début on explique qu'il faut acheter directement sa maison définitive donc là ils sont parfaitement dans les clous.
Par contre 30 min pour aller à Orléans c'est énorme...

c'est qui "on" ?
tout dépend à quel âge tu achètes.
si c'est à 45 ans, ok.
si c'est à 30 ans, je ne partage pas cet avis.

Là j'ai acheté une maison qui pourrait être définitive (même si je sais que je changerai éventuellement à la retraite).
Pourtant je me doute que je la revendrai dans 6 à 10 ans.

[rocketjane]

Tu penses vraiment qu'acheter sa maison "définitive" (parce que ça y ressemble, 4 chambres) sans connaitre sa situation définitive c'est plus cohérent ?
Je ne parle pas pour rocketjane, qui a expliqué ses raisons, mais de manière plus générale.

En province, ce n'est pas la RP, avec ses prix au m2.
Donc si tu élargis tes recherches au lieu de te fermer, il n'est pas impossible que tu trouves une maison avec 2 chambres de plus que prévu qui te plaise bien plus, soit mieux placée, au meme prix (environ).

C'est surtout qu'une fois éliminés les endroits qui ne nous convenaient pas (absence de services, quartiers qui craignent, risques naturels), il nous restait soit un secteur où pour le budget qu'on a mis, on avait 3 chambres et plein de travaux (tous les ouvrants à changer par exemple), ou bien un secteur un peu plus éloigné et moins huppé (mais pas pourri non plus) où pour le même prix on avait 4 ou 5 chambres, pas de travaux et 200 m2 de jardin en plus.

Forcément c'était tentant...

[rocketjane]

Depuis le début on explique qu'il faut acheter directement sa maison définitive donc là ils sont parfaitement dans les clous.
Par contre 30 min pour aller à Orléans c'est énorme...

c'est qui "on" ?
tout dépend à quel âge tu achètes.
si c'est à 45 ans, ok.
si c'est à 30 ans, je ne partage pas cet avis.

Mais du coup tu attends le milieu de vie pour commencer à vivre dans un logement qui te convient vraiment ?

Dans ton cas ça fonctionne parce que tu as régulièrement la possibilité de provoquer des mutations choisies je suppose. Quand on n'est pas dans ce cas le calcul se justifie moins.

[ignatius]

Tu penses vraiment qu'acheter sa maison "définitive" (parce que ça y ressemble, 4 chambres) sans connaitre sa situation définitive c'est plus cohérent ?
Je ne parle pas pour rocketjane, qui a expliqué ses raisons, mais de manière plus générale.

En province, ce n'est pas la RP, avec ses prix au m2.
Donc si tu élargis tes recherches au lieu de te fermer, il n'est pas impossible que tu trouves une maison avec 2 chambres de plus que prévu qui te plaise bien plus, soit mieux placée, au meme prix (environ).

C'est surtout qu'une fois éliminés les endroits qui ne nous convenaient pas (absence de services, quartiers qui craignent, risques naturels), il nous restait soit un secteur où pour le budget qu'on a mis, on avait 3 chambres et plein de travaux (tous les ouvrants à changer par exemple), ou bien un secteur un peu plus éloigné et moins huppé (mais pas pourri non plus) où pour le même prix on avait 4 ou 5 chambres, pas de travaux et 200 m2 de jardin en plus.

Forcément c'était tentant...

L'essentiel c'est que cela te plaise et que vous y soyez bien.
Je me demande quand même si de manière générale quand on est mobile ou susceptible de l'être, il ne vaut pas mieux privilégier la localisation, quitte à avoir moins grand.
Bien sûr, le budget fait toute la différence, des fois ce n'est pas forcément possible.

[rocketjane]

Tu penses vraiment qu'acheter sa maison "définitive" (parce que ça y ressemble, 4 chambres) sans connaitre sa situation définitive c'est plus cohérent ?
Je ne parle pas pour rocketjane, qui a expliqué ses raisons, mais de manière plus générale.

En province, ce n'est pas la RP, avec ses prix au m2.
Donc si tu élargis tes recherches au lieu de te fermer, il n'est pas impossible que tu trouves une maison avec 2 chambres de plus que prévu qui te plaise bien plus, soit mieux placée, au meme prix (environ).

C'est surtout qu'une fois éliminés les endroits qui ne nous convenaient pas (absence de services, quartiers qui craignent, risques naturels), il nous restait soit un secteur où pour le budget qu'on a mis, on avait 3 chambres et plein de travaux (tous les ouvrants à changer par exemple), ou bien un secteur un peu plus éloigné et moins huppé (mais pas pourri non plus) où pour le même prix on avait 4 ou 5 chambres, pas de travaux et 200 m2 de jardin en plus.

Forcément c'était tentant...

L'essentiel c'est que cela te plaise et que vous y soyez bien.
Je me demande quand même si de manière générale quand on est mobile ou susceptible de l'être, il ne vaut pas mieux privilégier la localisation, quitte à avoir moins grand.
Bien sûr, le budget fait toute la différence, des fois ce n'est pas forcément possible.

Oui, clairement si on avait eu les moyens d'acheter un bien correct dans le secteur où on cherchait au départ, même un peu plus petit, je pense qu'on l'aurait fait. On a failli le faire d'ailleurs, mais pour un effort financier qu'on aurait certainement regretté. L'écart était tout simplement trop important pour que ça vaille le coup compte tenu de nos moyens. Mais aujourd'hui on ne regrette pas. L'avenir nous dira combien de temps ça durera

[thorium]

Après le choix d'une maison "pour longtemps", c'est un pari bien sûr. Sur notre couple, sur l'emploi, etc. Mais je connais aussi des gens qui ont acheté trop petit en pariant qu'ils resteraient célibataires sans enfants quelques années... et parfois il se passe des choses inattendues!

Bien sur que c'est un paris sur l'avenir, comme ça l'a toujours été.

N'oublions pas qu'autrefois, certes, on ne divorçait jamais (ou presque) mais on mourrait à tour de bras : les jeunes veufs et veuves étaient assez fréquent (ils sont rarissimes maintenant), ce qui était pire que de perdre un job...

Dans ma famille, la génération N-1 (celle de nos parent, les fameux BB) a commis l'erreur de louer jeune (jusqu'a 40 ans) et de n'acheter le bien (définitif) qu'une fois la situation éco confortable, et tous les enfants nés, ils ont donc acheté au milieux des années 80, avec des taux élevés et une inflation en chute libre. Le credit leur à donc couté cher (mais en fait pas trop : gros apport, crédit sur quelques années), contrairement aux inconséquents de leur génération qui ont achetés sans un rond 10-15 ans plus tot, en s'endettant sur 15-20 ans, et qui, du fait de l'inflation tres forte, ont eu la maison quasi gratuite.

Sur les 3 familles de la génération N+1, 100% des biens sont encore en leur possession (depuis 30, 33 et 50 ans), et deux de ces biens le resteront probablement plusieurs dizaines d'années, voire plus. On est tres loin du déménagement tous les 8 ans. Par contre, pour les provinciaux, il s'agit de grands logement ( on compte en centaines de m2), et pour les parisiens, c'est quand même... 100 m2 (millionnaire inside)

Pour la génération N : achat plus jeune (plutot vers les 30 -35 ans), de bien probablement non definitifs (mais pour au moins 15-20 ans). Par contre, 1 divorce (avec revente sans MV au bout de 8 ans), une mutation (mise en loc au bout de 7 ans), c'est donc moins linéaire, changement de mode de vie inside. Par contre, arrivé ou passé 40 ans, la vie semble se stabiliser, et l'achat long terme semble réaliste.

Nous avons tous des logements bien plus grand que strictement nécessaire, mais c'est bien confortable et pratique à l'usage, au hic pres des taxes qu'il faut assumer... en pure perte.