Paris 12, qui connaît ?

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theblackcarpet
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#451 Message par theblackcarpet » 12 mars 2016, 21:56

Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :
Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :Moi ça sera 5% (pour info), de toutes façons les pénalités sont de 10% quoi qu'il arrive.
Est ce quelquechose que tu as negocié avec les vendeurs ?
Nous, personne n'a abordé le sujet, ni côté achat, ni côté vente.
Je m'en fiche perso car je ne pense pas que cela sécurise l'achat plus qu'autre chose, vu que les pénalités de 10% sont dues en cas de désistement hors clause suspensive.
Simplement, ce serait bien de savoir pour avoir l'argent nécessaire sur mon compte.
Vous faites un chèque ? ou un virement au notaire ?
Non cest l'agence qui a mis 5% par défaut et cest virement notaire les chèques ne sont plus acceptes
Oui, c'est ce que j'avais lu, que maintenant c'était par virement. Quand j'avais acheté on avait payé par chèque lors du compromis.
Mais là, on a jamais parlé d'acompte. Le notaire ne m'a rien dit quand je l'ai eu au tél pour fixer le rdv et l'AI non plus.
Vous avez signé le compromis chez l'AI ?
Pas encore, mais dans le projet de compromis validé il y a l'acompte.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#452 Message par Ave » 22 mars 2016, 21:45

Grosse journée aujourd'hui :
- signature de la promesse d'achat le matin
- signature de la promesse de vente le soir
A chaque fois ça a pris presque 2 h, soit presque 4h passées chez les notaires, mortel.
J'ai réussi à faire passer au vendeur et à l'acheteur les dates qui nous arrangent oufff.
Donc achat au plus tard le 8 juillet (et au plus tôt car le vendeur ne peut absolument pas avant) et vente au plus tard le 11 juillet (au plus tôt le 8 juillet car on ne peux absolument pas avant).
Déménagement prévu le 9 juillet. j'aurais préféré idéalement avoir une semaine de plus pour faire les peintures tranquillement mais là c'était déjà super tendu vis à vis des acheteurs.
Voilà, une première étape de franchie...
Plus qu'à attendre que le délais de rétractation soit passé. 8)
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#453 Message par theblackcarpet » 23 mars 2016, 00:17

bravo

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Magnas
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#454 Message par Magnas » 30 mars 2016, 09:38

Bravo pour ce combo achat/vente simultané !

Comment avez-vous géré les clauses suspensives des 2 compromis, puisque je pense que vos acheteurs ont une clause de prêt, et que vous envisagez de ne pas prendre de prêt pour votre achat ?

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#455 Message par Ave » 30 mars 2016, 22:55

Magnas a écrit :Bravo pour ce combo achat/vente simultané !

Comment avez-vous géré les clauses suspensives des 2 compromis, puisque je pense que vos acheteurs ont une clause de prêt, et que vous envisagez de ne pas prendre de prêt pour votre achat ?
En fait, malgré le fait que tout c'est parfaitement goupillé au niveau timing, j'ai préféré prendre un crédit relais pour ne pas stresser au niveau de la vente, si jamais il y a rétractation (le délais fini vendredi) ou clause suspensive au niveau du prêt, ou qu'il y a un pb au niveau de la date à la dernière minute, je suis tranquille, j'ai l'argent pour acheter. J'ai aussi un crédit principal en plus du crédit relais, car j'ai préféré garder mon apport. Et donc j'ai aussi une clause suspensive liée à mes crédits, mais bon, j'ai déjà obtenu l'accord de la banque donc de mon côté elle ne jouera pas.
Quand à mes acheteurs, madame travaille dans une banque, ce serait étonnant qu'elle n'ait pas le crédit;
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#456 Message par theblackcarpet » 31 mars 2016, 10:54

Je peux vous dire que même en travaillant dans une banque, l'obtention n'est pas obligatoire. Elle est facilitée.

Donc oui ca pourrait être étonnant, mais cela est bien possible.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#457 Message par Gpzzzz » 31 mars 2016, 11:02

theblackcarpet a écrit :Je peux vous dire que même en travaillant dans une banque, l'obtention n'est pas obligatoire. Elle est facilitée.

Donc oui ca pourrait être étonnant, mais cela est bien possible.
C'est sur que si tu demandes un pret de 400 000€ et que tu gagnes que 2000€ par mois ca va pas le faire :lol:

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#458 Message par Ave » 31 mars 2016, 18:41

Gpzzzz a écrit :
theblackcarpet a écrit :Je peux vous dire que même en travaillant dans une banque, l'obtention n'est pas obligatoire. Elle est facilitée.

Donc oui ca pourrait être étonnant, mais cela est bien possible.
C'est sur que si tu demandes un pret de 400 000€ et que tu gagnes que 2000€ par mois ca va pas le faire :lol:
Ils gagnent 11k€ net/mois à 2. Ça devrait le faire.
Je ne suis pas très inquiète là dessus .
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#459 Message par Gpzzzz » 31 mars 2016, 20:16

Ave a écrit :
Gpzzzz a écrit :
theblackcarpet a écrit :Je peux vous dire que même en travaillant dans une banque, l'obtention n'est pas obligatoire. Elle est facilitée.

Donc oui ca pourrait être étonnant, mais cela est bien possible.
C'est sur que si tu demandes un pret de 400 000€ et que tu gagnes que 2000€ par mois ca va pas le faire :lol:
Ils gagnent 11k€ net/mois à 2. Ça devrait le faire.
Je ne suis pas très inquiète là dessus .
c'etait un exemple pour montrer que le crédit a un salarié d'une banque n'est pas forcément accordé..
11k€ par mois et ils achetent un 3p... :roll:
j'arrive pas a m'y faire :lol:

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#460 Message par Ave » 31 mars 2016, 20:22

Gpzzzz a écrit :
Ave a écrit :
Gpzzzz a écrit :
theblackcarpet a écrit :Je peux vous dire que même en travaillant dans une banque, l'obtention n'est pas obligatoire. Elle est facilitée.

Donc oui ca pourrait être étonnant, mais cela est bien possible.
C'est sur que si tu demandes un pret de 400 000€ et que tu gagnes que 2000€ par mois ca va pas le faire :lol:
Ils gagnent 11k€ net/mois à 2. Ça devrait le faire.
Je ne suis pas très inquiète là dessus .
c'etait un exemple pour montrer que le crédit a un salarié d'une banque n'est pas forcément accordé..
11k€ par mois et ils achetent un 3p... :roll:
j'arrive pas a m'y faire :lol:
Moi non plus je ne comprends pas. Dans leur cas je ne le ferais pas. Quand j'avais acheté ce 3P j'étais plus jeune qu'eux, je n'avais pas encore d'enfants et surtout c'était 310 000€ à l'époque (+40k€ de travaux).
Je pense qu'ils comptent rester quelques années puis s'agrandir.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#461 Message par theblackcarpet » 31 mars 2016, 20:32

Moi j’achète bien un 3p alors que je pourrais viser un 4...

C'est juste que je ne compte pas revendre, je compte mettre en loc dans 5-6 ans et acheter un 4p donc il y a d'autres voies...

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#462 Message par Ave » 31 mars 2016, 20:49

theblackcarpet a écrit :Moi j’achète bien un 3p alors que je pourrais viser un 4...

C'est juste que je ne compte pas revendre, je compte mettre en loc dans 5-6 ans et acheter un 4p donc il y a d'autres voies...
Dans mon cas, je ne pense pas que les acheteurs comptent garder le 3P pour le mettre en loc. Il n'est pas vraiment adapté à la loc je trouve, trop de charges, pas assez rentable.
Puis même avec 11k€/mois ce n'est pas évident d'avoir dans 5/6 ans de quoi s'acheter un 4P. Ils auront au mieux fini de payer leur 3P mais il faut reprendre plus de 800k€ de crédit j'ai un doute.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#463 Message par theblackcarpet » 31 mars 2016, 21:06

Cela dépend de plein de paramètres, dans mon cas cela passe par exemple. Et puis je n'ai pas 11kE/mois de revenus, j'ai moins.

C'est juste que je ne mets que 15% de mon patrimoine financier dans l'opération 3p donc il me reste largement de quoi apporter pour une autre opération. Sans compter que je vais continuer d'épargner.

Je n’achète jamais un appartement (pour ma part) ou les charges sont trop élevées.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#464 Message par Ave » 31 mars 2016, 21:12

theblackcarpet a écrit :Cela dépend de plein de paramètres, dans mon cas cela passe par exemple. Et puis je n'ai pas 11kE/mois de revenus, j'ai moins.

C'est juste que je ne mets que 15% de mon patrimoine financier dans l'opération 3p donc il me reste largement de quoi apporter pour une autre opération. Sans compter que je vais continuer d'épargner.

Je n’achète jamais un appartement (pour ma part) ou les charges sont trop élevées.
Les charges ne sont pas élevées par rapport à la prestation. Gardien, ascenseur, chauffage, eau chaude collective tout inclus. Mais pour un appart de loc il vaut mieux de l'individuel, c'est plus rentable, surtout en cas de vacances locative. On ne cherche pas forcémment les mêmes prestations pour y vivre que pour du locatif. En fin, en tout cas pour moi.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#465 Message par remy51 » 01 avr. 2016, 08:25

faire de l'investissement locatif dans Paris mdr et de surcroit quand on a de hauts revenus ... :roll:

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#466 Message par theblackcarpet » 01 avr. 2016, 09:31

Ave, je ne partage pas du tout votre avis.Les charges sont élevées ou non toujours par rapport à des prestations...

La norme, c'est à dire prix correct, est quand on a du chauffage inclus+gardien de l'odre de 4€/m2 à Paris. Au dela ca commence à devenir cher.

Quand on est en chauffage non inclus et sans gardien je dirais entre 2 et 2.5€/m2 est correct, au delà ça commence a faire beaucoup.

L'immo locatif dans Paris est certes peu intéressant mais pour la gestion aller faire de l'immeuble de rapport à 12% à la campagne c'est compliqué quand on est loin.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#467 Message par Ben92 » 01 avr. 2016, 09:50

theblackcarpet a écrit :Ave, je ne partage pas du tout votre avis.Les charges sont élevées ou non toujours par rapport à des prestations...

La norme, c'est à dire prix correct, est quand on a du chauffage inclus+gardien de l'odre de 4€/m2 à Paris. Au dela ca commence à devenir cher.

Quand on est en chauffage non inclus et sans gardien je dirais entre 2 et 2.5€/m2 est correct, au delà ça commence a faire beaucoup.

L'immo locatif dans Paris est certes peu intéressant mais pour la gestion aller faire de l'immeuble de rapport à 12% à la campagne c'est compliqué quand on est loin.
Pour les locations, c'est toujours le loyer CC que le locataire regarde (et qui détermine le revenu minimum nécessaire). Donc il vaut mieux un appartement avec le moins de charges possibles, car avec des charges élevées c'est finalement le propriétaire qui est pénalisé car il percevra un loyer HC moindre. Les appartements orientés location sont les appartements anciens avec chauffage individuel, faibles charges et faible TH/TF (le locataire regarde aussi la TH).

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#468 Message par Vincent92 » 01 avr. 2016, 12:20

@Ben92 : Point de vue que je partage totalement.

Pourtant, les pluparts des intervenants ici ont l'air d'attaché beaucoup d'importance au loyer HC.

Je suis assez convaincu que si je prend l'ensemble de la population, la plupart des locataires regarderont le loyer CC et la préstation (si le chauffage est compris c'est indéniablement un plus mais je pense qu'en moyenne cette prestation est sous évaluée. Surtout chez les jeunes. Donc, les bailleurs ont toutes intérêt à avoir un chauffage individuel) et s'en ficheront pas mal du HC (à partir du moment où les charges ne sont pas exagérement sous évaluées).

Ce qui les interessent avant tout est le prix global.

Par analogie, est ce que vous en avez quelque chose à faire du prix HT des aliments au supermarché? Personnellement, ca ne m'intéresse pas du tout. Partant, ces prix sont présentés comme cela dans certains pays.

Donc, avoir peu de charges de copropriété/TF/TH est un plus absolument pas négligeable.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#469 Message par theblackcarpet » 01 avr. 2016, 13:33

:roll:

Si le loyer est CC et que les charges ne contiennent pas le chauffage par exemple il faut ajouter entre 70 et 100€/mois.
Si le loyer est CC et un peu plus élevé mais contient le chauffage vous avez des cas ou cela sera plus avantageux.

Donc cela montre bien que c'est relatif et que la réponse n'est pas il faut un "montant" de charges le moins élevé possible.

Cela dépend de ce qu'il y a dedans et cela se mesure donc en relatif.

Si le loyer est 30 à 50€ plus cher par mois mais à le chauffage inclus avec un gardien bah cela vaut plus le coup.

La TH est (aussi) fonction des revenus, je n'ai pas vu un locataire qui regardait la TH c'est absurde. Les locations à Levallois sont chères et demandées alors que la TH est élevée..

Les appartements anciens avec grille pain sont souvent chers et en plus vous prenez 1000€ d'EDF en plus de votre loyer...

@Vincent92 : votre comparaison avec les prix HC vs TTC est complétement hors de propos.

L'effet de la TF sur la rentabilité est epsilonesque sauf quand la TF est hors de prix (mais dans ce cas s'est souvent lié à la ville et non à l'appartement...)

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#470 Message par Gpzzzz » 01 avr. 2016, 14:24

Vincent92 a écrit :@Ben92 : Point de vue que je partage totalement.

Pourtant, les pluparts des intervenants ici ont l'air d'attaché beaucoup d'importance au loyer HC.

Je suis assez convaincu que si je prend l'ensemble de la population, la plupart des locataires regarderont le loyer CC et la préstation (si le chauffage est compris c'est indéniablement un plus mais je pense qu'en moyenne cette prestation est sous évaluée. Surtout chez les jeunes. Donc, les bailleurs ont toutes intérêt à avoir un chauffage individuel) et s'en ficheront pas mal du HC (à partir du moment où les charges ne sont pas exagérement sous évaluées).

Ce qui les interessent avant tout est le prix global.

Par analogie, est ce que vous en avez quelque chose à faire du prix HT des aliments au supermarché? Personnellement, ca ne m'intéresse pas du tout. Partant, ces prix sont présentés comme cela dans certains pays.

Donc, avoir peu de charges de copropriété/TF/TH est un plus absolument pas négligeable.
Tu mélanges tout.
le HC nous interesse ici car c'est lui qui sert de base de comparaison avec une mensualité de crédit tout simplement...

Après concernant la location bien sur que c'est le CC qui permet de comparer les offres entre elles..

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#471 Message par Vincent92 » 01 avr. 2016, 18:11

@theblackcarpet :
L'effet de la TF sur la rentabilité est epsilonesque sauf quand la TF est hors de prix (mais dans ce cas s'est souvent lié à la ville et non à l'appartement...)
Vous avez une vision bien parisienne des choses... En France, la TF est assez souvent supérieur à un mois de loyer. Ça peut même être bien plus. Ca n'a rien "d'epsilonesque" comme critère de sélection.

Votre deuxième partie de phrase est encore plus marrante. Je crois que je ne connais personne qui pense que ça dépend de l'appartement. Ça veut dire quoi d'ailleurs? Suivant si on a une baignoire dans son appartement, cela change le prix? C'est évidemment une question de quartier/ville et m2 (batî + terrain).
Si le loyer est CC et que les charges ne contiennent pas le chauffage par exemple il faut ajouter entre 70 et 100€/mois.
Si le loyer est CC et un peu plus élevé mais contient le chauffage vous avez des cas ou cela sera plus avantageux.
Nous disons exactement la même chose sauf que vous vous placez du point de vue du locataire (donc vous dîtes que c'est avantageux de prendre un loyer avec du chauffage si le loyer n'est pas beaucoup plus haut) et je me place du point de vue du propriétaire en disant qu'il faut mieux qu'il est un chauffage individuel car c'est sous évalué par une grande partie la population. Donc, qu'un loyer CC sans chauffage semblera plus attractif (alors qu'il ne l'est pas).
Votre comparaison avec les prix HC vs TTC est complétement hors de propos.
Il s'agissait juste d'illustrer qu'un consommateur s'en fiche pas mal des taxes et s'intéresse plutôt aux prix global vs prestations. C'était pour mettre en avant le fait de ce qui intéresse le locataire était le loyer CC.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#472 Message par Ave » 01 avr. 2016, 18:44

theblackcarpet a écrit :Ave, je ne partage pas du tout votre avis.Les charges sont élevées ou non toujours par rapport à des prestations...

La norme, c'est à dire prix correct, est quand on a du chauffage inclus+gardien de l'odre de 4€/m2 à Paris. Au dela ca commence à devenir cher.

Quand on est en chauffage non inclus et sans gardien je dirais entre 2 et 2.5€/m2 est correct, au delà ça commence a faire beaucoup.

L'immo locatif dans Paris est certes peu intéressant mais pour la gestion aller faire de l'immeuble de rapport à 12% à la campagne c'est compliqué quand on est loin.
Je n'ai jamais vu du 4€/m2 à Paris avec ascenseur gardien eau chaude et chauffage inclus. Et pourtant j'ai visité un paquet d'apparts. Les charges dépendent aussi de l'étage (notamment pour l'ascenseur), de la taille de la copro, etc.
Pour du locatif, un 3P avec tout compris (donc on paye toutes les charges y compris pendants les vacances locatives entre 2 locataires) n'est pas le plus rentable. Sans parler du fait que la rentabilité locative à Paris est très faible. Dans le cas de mon appart, la rentabilité brute serait d'environ 2,8% donc une fois les impôts, taxe foncière et autres charges de l'immeuble en dehors des appels de fonds courants, c'est vraiment pas intéressant. Sans parler de l'entretien de l'appart en lui même. Bref, pas du tout intéressant. Sinon, je l'aurais gardé :mrgreen:
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#473 Message par Ave » 01 avr. 2016, 18:51

En tout cas, si je cherchais un investissement locatif, je chercherais un immeuble avec les plus faibles charges possibles pour minimiser le coût de possession à vide de l'appart. Et parce que je ne pense pas que les gens fassent le calcul vraiment du surcoût lié au chauffage etc. Je pense qu'il le sous estiment alors que le loyer CC ils le voient bien. Donc psychologiquement, un appart à faibles charges paraîtrait moins cher même si ce n'est pas le cas pour le locataire.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#474 Message par theblackcarpet » 01 avr. 2016, 20:26

Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :Ave, je ne partage pas du tout votre avis.Les charges sont élevées ou non toujours par rapport à des prestations...

La norme, c'est à dire prix correct, est quand on a du chauffage inclus+gardien de l'odre de 4€/m2 à Paris. Au dela ca commence à devenir cher.

Quand on est en chauffage non inclus et sans gardien je dirais entre 2 et 2.5€/m2 est correct, au delà ça commence a faire beaucoup.

L'immo locatif dans Paris est certes peu intéressant mais pour la gestion aller faire de l'immeuble de rapport à 12% à la campagne c'est compliqué quand on est loin.
Je n'ai jamais vu du 4€/m2 à Paris avec ascenseur gardien eau chaude et chauffage inclus. Et pourtant j'ai visité un paquet d'apparts. Les charges dépendent aussi de l'étage (notamment pour l'ascenseur), de la taille de la copro, etc.
Pour du locatif, un 3P avec tout compris (donc on paye toutes les charges y compris pendants les vacances locatives entre 2 locataires) n'est pas le plus rentable. Sans parler du fait que la rentabilité locative à Paris est très faible. Dans le cas de mon appart, la rentabilité brute serait d'environ 2,8% donc une fois les impôts, taxe foncière et autres charges de l'immeuble en dehors des appels de fonds courants, c'est vraiment pas intéressant. Sans parler de l'entretien de l'appart en lui même. Bref, pas du tout intéressant. Sinon, je l'aurais gardé :mrgreen:
Dans l'appart que j'achète c'est 280 euros de charges mensuelles, chauffage, ascenceur, gardienne inclus, avec 1 parking en plus.

C'est 69m2 cela fait exactement 4,05 euros/m2. Donc voila vous venez de voir. Et je suis au 5e étage. Si j'enlève le parking on est en dessous de 4.

Si je dois louer mon appart je peux le louer sans pbm 2300 euros/mois avec le parking, cela fait du 3,5% bruts et en meublé réél pas d'imposition pendant 10 ans en amortissant les murs et l'emprunt. Si j'enlève 1 mois de loyer pour les taxes, vacances (vacance d'1 mois tous les 3 ans) je suis à 3,2% nets.

C'est faible mais au regard des taux à 10 ans cela fait une prime de 300bps.

Je pense que vous auriez du le garder votre appart tant que la renta locative est au dessus du cout de l'emprunt vous êtes gagnante. :roll:

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#475 Message par Ave » 01 avr. 2016, 20:34

theblackcarpet a écrit :
Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :Ave, je ne partage pas du tout votre avis.Les charges sont élevées ou non toujours par rapport à des prestations...

La norme, c'est à dire prix correct, est quand on a du chauffage inclus+gardien de l'odre de 4€/m2 à Paris. Au dela ca commence à devenir cher.

Quand on est en chauffage non inclus et sans gardien je dirais entre 2 et 2.5€/m2 est correct, au delà ça commence a faire beaucoup.

L'immo locatif dans Paris est certes peu intéressant mais pour la gestion aller faire de l'immeuble de rapport à 12% à la campagne c'est compliqué quand on est loin.
Je n'ai jamais vu du 4€/m2 à Paris avec ascenseur gardien eau chaude et chauffage inclus. Et pourtant j'ai visité un paquet d'apparts. Les charges dépendent aussi de l'étage (notamment pour l'ascenseur), de la taille de la copro, etc.
Pour du locatif, un 3P avec tout compris (donc on paye toutes les charges y compris pendants les vacances locatives entre 2 locataires) n'est pas le plus rentable. Sans parler du fait que la rentabilité locative à Paris est très faible. Dans le cas de mon appart, la rentabilité brute serait d'environ 2,8% donc une fois les impôts, taxe foncière et autres charges de l'immeuble en dehors des appels de fonds courants, c'est vraiment pas intéressant. Sans parler de l'entretien de l'appart en lui même. Bref, pas du tout intéressant. Sinon, je l'aurais gardé :mrgreen:
Dans l'appart que j'achète c'est 280 euros de charges mensuelles, chauffage, ascenceur, gardienne inclus, avec 1 parking en plus.

C'est 69m2 cela fait exactement 4,05 euros/m2. Donc voila vous venez de voir. Et je suis au 5e étage. Si j'enlève le parking on est en dessous de 4.

Si je dois louer mon appart je peux le louer sans pbm 2300 euros/mois avec le parking, cela fait du 3,5% bruts et en meublé réél pas d'imposition pendant 10 ans en amortissant les murs et l'emprunt. Si j'enlève 1 mois de loyer pour les taxes, vacances (vacance d'1 mois tous les 3 ans) je suis à 3,2% nets.

C'est faible mais au regard des taux à 10 ans cela fait une prime de 300bps.

Je pense que vous auriez du le garder votre appart tant que la renta locative est au dessus du cout de l'emprunt vous êtes gagnante. :roll:
Dans mon cas, les charges représentent 4,12€/m2
Il faut compter aussi dans votre calcul de renta l'entretien de l'appartement et de l'immeuble (hors charges courantes). Il ne faut pas négliger cet aspect. Mais c'est vrai qu'une renta de 2% net par le temps qui courent est déjà énorme.
Par contre, 2300€ de loyer me semble élevé pour un 3P sauf s'il s'agit d'une loc meublée mais dans ce cas, il y a tout l'entretien de l'équipement en prime et beaucoup plus de vacance qu'un mois tous les 3 ans.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#476 Message par remy51 » 02 avr. 2016, 08:36

dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#477 Message par theblackcarpet » 02 avr. 2016, 19:50

remy51 a écrit :dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...
Vous ne connaissez donc pas le régime réél en meublé...

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#478 Message par Ave » 03 avr. 2016, 08:55

theblackcarpet a écrit :
remy51 a écrit :dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...
Vous ne connaissez donc pas le régime réél en meublé...
Moi je ne connais pas, c'est quoi la différence par rapport au régime meublé tout court ?

Je me demande si pour un investissement locatif sur Paris, le plus rentable n'est pas faire du Airbnb tout court. J'ai des amis qui font ça et se font dans les 3000€/mois pour un studio dans le VIème.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#479 Message par Fredd » 03 avr. 2016, 09:23

theblackcarpet a écrit : Si je dois louer mon appart je peux le louer sans pbm 2300 euros/mois avec le parking, cela fait du 3,5% bruts et en meublé réél pas d'imposition pendant 10 ans en amortissant les murs et l'emprunt. Si j'enlève 1 mois de loyer pour les taxes, vacances (vacance d'1 mois tous les 3 ans) je suis à 3,2% nets.

C'est faible mais au regard des taux à 10 ans cela fait une prime de 300bps.

Je pense que vous auriez du le garder votre appart tant que la renta locative est au dessus du cout de l'emprunt vous êtes gagnante. :roll:
Là je pense que vous rêvez complètement. 2300eur, peut-être CC à la rigueur, donc HC ont part de plus bas. Ensuite on ne peut évidemment pas déduire l'amortissement des "murs" des revenus. La déduction des intérêts en régime réel ok, mais avec les taux actuels c'est quoi, 700-800euros max par mois ?
Si vous n'avez pas de travaux/déficit foncier vous êtes probablement mieux en micro-bic qu'en réel. Avec 50% d'abattements et une tranche d’impôts à 30% plus CSG/CRDS à 15,5% c'est au moins 5000eur d’impôts par an.
Ensuite vous lissez un ravalement à 10Keur tous les 10 ans, les rénovations entre chaque locataire, les frais d'agence, les impayés théoriques (ou l'assurance)...etc
Dernier point sur le spread par rapport aux taux d’intérêts: ce n'est pas non plus le bon calcul car vous n'empruntez pas in fine, d'un coté vous touchez un revenu de 2-3% net et c'est tout alors que de l'autre coté vous décaissez le taux + l'amortissement en capital du prêt.
Modifié en dernier par Fredd le 03 avr. 2016, 09:42, modifié 1 fois.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#480 Message par Ave » 03 avr. 2016, 09:29

Fredd a écrit :Ensuite on ne peut évidemment pas déduire l'amortissement des "murs" des revenus. La déduction des intérêts en régime réel ok, mais avec les taux actuels c'est quoi, 700-800euros max par mois ?
Si vous n'avez pas de travaux/déficit foncier vous êtes probablement mieux en micro-bic qu'en réel. Avec 50% d'abattements et une tranche d’impôts à 30% plus CSG/CRDS à 15,5% c'est au moins 5000eur d’impôts par an.
Ensuite vous lissez un ravalement à 10Keur tous les 10 ans, les impayés théoriques (ou l'assurance)...etc
Dernier point sur le spread par rapport aux taux d’intérêts: ce n'est pas non plus le bon calcul car vous n'empruntez pas in fine, d'un coté vous touchez un revenu de 2-3% net et c'est tout alors que de l'autre coté vous décaissez le taux + l'amortissement en capital du prêt.
En régime micro machin vous pouvez faire 50% d'abattement et en plus déduire les travaux de ravelement et autres frais ? Je croyais que les 50% de déduction étaient forfaitaires et on ne pouvait déduire rien d'autre ?
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#481 Message par Fredd » 03 avr. 2016, 09:34

Justement, soit vous avez des gros travaux ou des frais qui permettent de dépasser 50% d'abattements et là le réel est plus intéressant, soit vous êtes dans un cas classique et le forfaitaire de 50% du micro-bic est généralement le plus avantageux (mais avec un plafond de revenus locatifs pour être éligible). Le forfaitaire ne permet évidemment pas de rajouter des frais en plus comme son nom l'indique :)

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#482 Message par Ave » 03 avr. 2016, 09:44

Fredd a écrit :Justement, soit vous avez des gros travaux ou des frais qui permettent de dépasser 50% d'abattements et là le réel est plus intéressant, soit vous êtes dans un cas classique et le forfaitaire de 50% du micro-bic est généralement le plus avantageux (mais avec un plafond de revenus locatifs pour être éligible). Le forfaitaire ne permet évidemment pas de rajouter des frais en plus comme son nom l'indique :)
Ah ok, merci, c'est bien ce que j'avais compris. Avec les taux d'intérêts actuels ce n'est pas évident de dépasser le 50% sauf gros gros travaux.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#483 Message par Fredd » 03 avr. 2016, 10:26

Oui, en plus si on a pris l'option régime réel on doit la garder au moins 3 ans, ce n'est pas possible de faire l'arbitrage juste pour l'année du ravalement qui arrange bien.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#484 Message par remy51 » 03 avr. 2016, 10:30

theblackcarpet a écrit :
remy51 a écrit :dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...
Vous ne connaissez donc pas le régime réél en meublé...
effectivement , je ne connais pas plus que ça .. je fais plutôt (enfin le comptable de mon Earl fait) une 2044 , déficit foncier au taquet , emprunt in fine etc etc mais ma petite expérience dans l' immo tend à me faire penser qu'il n'y a pas de miracle et que tu es un peu trop optimiste ce qui est confirmé par Fredd qui a l'air de bien maitriser lui.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#485 Message par theblackcarpet » 03 avr. 2016, 15:51

Fredd a écrit :
theblackcarpet a écrit : Si je dois louer mon appart je peux le louer sans pbm 2300 euros/mois avec le parking, cela fait du 3,5% bruts et en meublé réél pas d'imposition pendant 10 ans en amortissant les murs et l'emprunt. Si j'enlève 1 mois de loyer pour les taxes, vacances (vacance d'1 mois tous les 3 ans) je suis à 3,2% nets.

C'est faible mais au regard des taux à 10 ans cela fait une prime de 300bps.

Je pense que vous auriez du le garder votre appart tant que la renta locative est au dessus du cout de l'emprunt vous êtes gagnante. :roll:
Là je pense que vous rêvez complètement. 2300eur, peut-être CC à la rigueur, donc HC ont part de plus bas. Ensuite on ne peut évidemment pas déduire l'amortissement des "murs" des revenus. La déduction des intérêts en régime réel ok, mais avec les taux actuels c'est quoi, 700-800euros max par mois ?
Si vous n'avez pas de travaux/déficit foncier vous êtes probablement mieux en micro-bic qu'en réel. Avec 50% d'abattements et une tranche d’impôts à 30% plus CSG/CRDS à 15,5% c'est au moins 5000eur d’impôts par an.
Ensuite vous lissez un ravalement à 10Keur tous les 10 ans, les rénovations entre chaque locataire, les frais d'agence, les impayés théoriques (ou l'assurance)...etc
Dernier point sur le spread par rapport aux taux d’intérêts: ce n'est pas non plus le bon calcul car vous n'empruntez pas in fine, d'un coté vous touchez un revenu de 2-3% net et c'est tout alors que de l'autre coté vous décaissez le taux + l'amortissement en capital du prêt.
Vous etes complétement dans l'erreur en régime réel il n'y a pas d'abattement de 50% vous déduisez tout au réel comme la formule le dit. Et bien évidemment que vous pouvez amortir les murs.

C'est d'ailleurs expliqué ici :http://www.ora-defiscalisation.com/loi-lmnp.html .Et il y a les explications sur le Bofip.

Votre explication sur le infiné est fausse également, désolé... Je compare un taux de renta à un investissement à 10 ans dans un livret ou dans du sans risque (OAT), je crois que vous comparez autre chose (à priori un truc qui ressemble à un cout du capital) dans votre explication ou alors vous n'avez (peut être) pas compris.

Quand au niveau de loyer je pense mieux connaitre que vous l'emplacement de mon appartement et je peux vous dire que dans le quartier en meublé avec un parking en étage élevé cela se loue 2300 CC...

"Fred il s'y connait" : je ne lui ferais pas trop confiance si j'étais vous...
Modifié en dernier par theblackcarpet le 03 avr. 2016, 16:24, modifié 3 fois.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#486 Message par theblackcarpet » 03 avr. 2016, 16:02

Ave a écrit :
Fredd a écrit :Justement, soit vous avez des gros travaux ou des frais qui permettent de dépasser 50% d'abattements et là le réel est plus intéressant, soit vous êtes dans un cas classique et le forfaitaire de 50% du micro-bic est généralement le plus avantageux (mais avec un plafond de revenus locatifs pour être éligible). Le forfaitaire ne permet évidemment pas de rajouter des frais en plus comme son nom l'indique :)
Ah ok, merci, c'est bien ce que j'avais compris. Avec les taux d'intérêts actuels ce n'est pas évident de dépasser le 50% sauf gros gros travaux.
Mais bien sur que si, vous pouvez amortir vos murs, il vous raconte des conneries.

Sources :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4813-PGP.html

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3991-PGP

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#487 Message par theblackcarpet » 03 avr. 2016, 16:08

Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :
remy51 a écrit :dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...
Vous ne connaissez donc pas le régime réél en meublé...
Moi je ne connais pas, c'est quoi la différence par rapport au régime meublé tout court ?

Je me demande si pour un investissement locatif sur Paris, le plus rentable n'est pas faire du Airbnb tout court. J'ai des amis qui font ça et se font dans les 3000€/mois pour un studio dans le VIème.
C'est interdit de faire du AirBnB si c'est votre résidence secondaire, sans accord de la mairie (ville > 250 000 hab) pour passer en meublé touristique. Vos amis sont probablement hors la loi.

Si c'est leur RP et moins de 4 mois par an (ce qui m'étonnerait étant donné les revenus associés) c'est autorisé (et vous avez même un abattement pour les impôts)

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#488 Message par Ave » 03 avr. 2016, 17:11

theblackcarpet a écrit :
Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :
remy51 a écrit :dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...
Vous ne connaissez donc pas le régime réél en meublé...
Moi je ne connais pas, c'est quoi la différence par rapport au régime meublé tout court ?

Je me demande si pour un investissement locatif sur Paris, le plus rentable n'est pas faire du Airbnb tout court. J'ai des amis qui font ça et se font dans les 3000€/mois pour un studio dans le VIème.
C'est interdit de faire du AirBnB si c'est votre résidence secondaire, sans accord de la mairie (ville > 250 000 hab) pour passer en meublé touristique. Vos amis sont probablement hors la loi.

Si c'est leur RP et moins de 4 mois par an (ce qui m'étonnerait étant donné les revenus associés) c'est autorisé (et vous avez même un abattement pour les impôts)
Je ne sais pas si c'est déclaré en tant que meublé touristique ou pas. Mais dans tous les cas ils se font beaucoup plus d'argent qu'avec une location meublé de longue durée. Là ils louent à la semaine, maxi le mois.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#489 Message par Fredd » 04 avr. 2016, 11:23

theblackcarpet a écrit :
Ave a écrit :
Fredd a écrit :Justement, soit vous avez des gros travaux ou des frais qui permettent de dépasser 50% d'abattements et là le réel est plus intéressant, soit vous êtes dans un cas classique et le forfaitaire de 50% du micro-bic est généralement le plus avantageux (mais avec un plafond de revenus locatifs pour être éligible). Le forfaitaire ne permet évidemment pas de rajouter des frais en plus comme son nom l'indique :)
Ah ok, merci, c'est bien ce que j'avais compris. Avec les taux d'intérêts actuels ce n'est pas évident de dépasser le 50% sauf gros gros travaux.
Mais bien sur que si, vous pouvez amortir vos murs, il vous raconte des conneries.

Sources :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4813-PGP.html

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3991-PGP

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html
Ma réponse était en réaction à votre raccourci qui disait qu'en amortissant les "murs" et le reste on ne payait pas d'impôts sur ses revenus fonciers en régime réel. Ça montre juste que vous n'avez pas faits vos calculs et que vous n'avez pas d'expérience pratique de ce type d’investissement. Déjà le LMNP (votre lien) vous ne seriez pas éligible avec plus de 23K€ de revenus fonciers. On rajoute donc tous les frais liés au statut professionnel LMP

Ensuite les "murs" ça ne veut rien dire. On amortit chaque partie de la construction hors terrain: gros oeuvre, second oeuvre, toiture...etc
En copro dans l'ancien comment faites-vous la valorisation de chaque élément ? Combien vaut votre quote-part de second oeuvre de votre immeuble ? Sur quelle base, votre prix d'achat ? Ensuite sur combien de temps vous amortissez chaque élément ? Sur le gros oeuvre ça va de 30 à 100 ans et le fisc prend en compte la réalité économique. Un bien à Paris ça perd de la valeur ?
Bref, posez la question à un vrai fiscaliste (pas un site de défiscalisateurs) et vous serez surpris du montant des "murs" que vous allez pouvoir déduire chaque année...
C'est pas contre vous personnellement mais il vaut arrêter de rêver, si l'investissement locatif à Paris était une martingale (hors appréciation de la valeur du bien), ça se saurait.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#490 Message par goinfrimmo » 15 avr. 2016, 17:08

Sur SL, à Paris IM, il y a 22 appartements à louer non meublés de moins de 69m2 à plus de 2300€ CC.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#491 Message par Gpzzzz » 15 avr. 2016, 20:28

Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :
remy51 a écrit :dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...
Vous ne connaissez donc pas le régime réél en meublé...
Moi je ne connais pas, c'est quoi la différence par rapport au régime meublé tout court ?

Je me demande si pour un investissement locatif sur Paris, le plus rentable n'est pas faire du Airbnb tout court. J'ai des amis qui font ça et se font dans les 3000€/mois pour un studio dans le VIème.
Ils ont cbien de studio ?

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#492 Message par Ave » 15 avr. 2016, 23:19

Gpzzzz a écrit :
Ave a écrit :
theblackcarpet a écrit :
remy51 a écrit :dans vos calculs de rentabilité nous n'oubliez pas un petit détail : l'impôt ... surtout dans vos(nos) tranches ...
Vous ne connaissez donc pas le régime réél en meublé...
Moi je ne connais pas, c'est quoi la différence par rapport au régime meublé tout court ?

Je me demande si pour un investissement locatif sur Paris, le plus rentable n'est pas faire du Airbnb tout court. J'ai des amis qui font ça et se font dans les 3000€/mois pour un studio dans le VIème.
Ils ont cbien de studio ?
A Paris, un, pq ?
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#493 Message par lecriminel » 16 avr. 2016, 02:08

Ave a écrit :A Paris, un, pq ?
parce que tu pourrais t'interroger sur la véracité de leurs dires.
si tu vas sur leur site, tu t'aperçois que la majorité (environ les 3/4, avec 10% en dessous et 15% au-dessus) des logements entiers (toutes surfaces) sont entre 50 et 107 dollars. Vu le nombre d'annonces, il doit y avoir un taux de remplissage moyen. Pour demain samedi, il n'y a que 20 offres, mais dès ce mardi tu atteins le pic d'annonces (jamais plus de 17 pages, les autres l'ont dans le baba. Remarque si tu es en page 16, je crois que tes chances sont franchement faibles)
Alors sortir 3.000 euros nets pour un studio, accroche toi. Ou plutot impossible.
et je ne compte pas le boulot et les frais pour chaque nuit (enfin chaque loc, mais la nouveauté d'airbnb c'est la location à la nuitée)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#494 Message par theblackcarpet » 16 avr. 2016, 06:11

Ce qui est surtout surprenant c'est que vous ne connaissez pas la loi, il est interdit de faire d'une résidence secondaire un meublé touristique sans accord de la mairie quand la ville a plus de 250K hab.

La mairie de Paris ne donne jamais son accord. Vos amis sont hors la loi et s'exposent à de fortes amendes (30-65KE). Sans compter que en effet dégager 3000/Mois avec un studio en net me semble très élevé même en AirBnb et encore plus depuis les attentats (il y a eu une grosse chute)

Vous pouvez ne pas me croire... mais vous pouvez en revanche croire le site officiel du gouvernement par contre... 8)

Pour la location à 2300 en CC, les locations recherché sur SL ont elles un parking ? (il ne me semble pas) donc il faut plutôt déjà aller rechercher du 2130 CC (pour enlever le parking à 150 euros par mois et ses 20 euros de charges associées).

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#495 Message par Ave » 16 avr. 2016, 08:30

lecriminel a écrit :
Ave a écrit :A Paris, un, pq ?
parce que tu pourrais t'interroger sur la véracité de leurs dires.
si tu vas sur leur site, tu t'aperçois que la majorité (environ les 3/4, avec 10% en dessous et 15% au-dessus) des logements entiers (toutes surfaces) sont entre 50 et 107 dollars. Vu le nombre d'annonces, il doit y avoir un taux de remplissage moyen. Pour demain samedi, il n'y a que 20 offres, mais dès ce mardi tu atteins le pic d'annonces (jamais plus de 17 pages, les autres l'ont dans le baba. Remarque si tu es en page 16, je crois que tes chances sont franchement faibles)
Alors sortir 3.000 euros nets pour un studio, accroche toi. Ou plutot impossible.
et je ne compte pas le boulot et les frais pour chaque nuit (enfin chaque loc, mais la nouveauté d'airbnb c'est la location à la nuitée)
C'est un petit 2P (32m2) en fait. Je sais qu'il le louent pratiquement qu'à des americains de passage à Paris. Entre une semaine et 3 mois. Mais effectivement, je pense que maintenant ils vont devoir passer en location meublée classique car ce n'est plus légal de faire ça sans autorisation et je ne pense pas qu'ils l'aient.
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#496 Message par Ave » 16 avr. 2016, 09:57

Bon, sinon, concernant mon projet : je viens de recevoir par courrier l'offre de prêt.
J'ai quand même bien bossé quand on voit qu'il y a 3 mois je ne savais pas où j'allais vivre (cf le début de la file).
:)
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#497 Message par theblackcarpet » 17 avr. 2016, 07:14

Tu es formidable :D

Blague à part, félicitations ! Tu t'es bien démerdée, ensuite il y a une part de chance, parfois la roue tourne, l'alignement des planètes, c'est ce que je me suis dit également (et donc j'ai eu aussi cette part de chance) quand j'ai trouvé quelque chose correspondant à mes critères et surtout avec un prix "raisonnable" par rapport à la qualité du bien, le marché, l'emplacement etc...

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#498 Message par goinfrimmo » 17 avr. 2016, 16:35

theblackcarpet a écrit :Pour la location à 2300 en CC, les locations recherché sur SL ont elles un parking ? (il ne me semble pas) donc il faut plutôt déjà aller rechercher du 2130 CC (pour enlever le parking à 150 euros par mois et ses 20 euros de charges associées).
En meublé, il y en a 12 au-dessus de 2300€ et 131 au-dessus de 0€.

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Re: Paris 12, qui connaît ?

#499 Message par Ave » 17 avr. 2016, 19:43

theblackcarpet a écrit :Tu es formidable :D

Blague à part, félicitations ! Tu t'es bien démerdée, ensuite il y a une part de chance, parfois la roue tourne, l'alignement des planètes, c'est ce que je me suis dit également (et donc j'ai eu aussi cette part de chance) quand j'ai trouvé quelque chose correspondant à mes critères et surtout avec un prix "raisonnable" par rapport à la qualité du bien, le marché, l'emplacement etc...
Je suis consciente de la part de chance, déjà pour avoir trouvé une annonce qui correspondait à nos besoins en termes de localisation, état, prestations, disposition de pièces...même si cette chance a été travaillé par une recherche plus qu'intensive et une étude du marché local.
Là où l'on a eu le plus de chance je trouve, c'est pour la vente. C'était complètement inattendu de vendre aussi vite et aussi bien. Mais on a été aidé par un très bon mandataire. Je trouve que la stratégie de l'exclusivité a été payante : l'appartement a été proposé principalement en bouche à oreille sans passer par les sites puis il a juste apparu 2 jours sur un site. On a su aussi mettre en valeur l'appartement pour qu'il soit sur son meilleur jour et bien estimer le juste prix; Le mandataire a bien mené le jeu psychologique avec les acheteurs. Mais bon, c'était quand même une sacrée chance de tomber très vite sur un couple qui a eu le coup de coeur.
Pour les prêts et assurance par contre, rien à voir avec la chance, juste du boulot de recherche et de la paperasse. Mine de rien, ça a été assez intense et je subis le contrecoup maintenant. Je crois que j'ai fait un mini surmenage et depuis 4 semaines j'enchaîne maladie sur maladie et je n'arrive pas à me débarrasser des virus et de la fatigue. :|
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Re: Paris 12, qui connaît ?

#500 Message par remy51 » 17 avr. 2016, 20:19

Ave a écrit :Pour les prêts et assurance du boulot de recherche et de la paperasse. Mine de rien, ça a été assez intense et je subis le contrecoup maintenant. Je crois que j'ai fait un mini surmenage et depuis 4 semaines j'enchaîne maladie sur maladie et je n'arrive pas à me débarrasser des virus et de la fatigue. :|
Ca me fait quand même vraiment bizarre de lire ça de quelqu'un qui a un poste à hautes responsabilités.

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