Impayés: acheter ou se rétracter ?

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Maxwell77
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Impayés: acheter ou se rétracter ?

#1 Message par Maxwell77 » 29 janv. 2016, 18:19

Bonjour,

Je suis en passe d'acheter un appartement sur Bussy Saint Georges, j'ai signé le compromis de vente et je suis encore dans mon délai de rétractation jusqu'à mardi.

F2, environ 55 m2, 159 000 euros, 2 eme et dernier étage sans ascenseur. Pour la superficie, le prix est environ 10 000 euros en dessous du prix du marché.

Ce qui me pose problème c'est que suite à la signature du compromis, en lisant les différents documents constituant le compromis, j'ai découvert les éléments suivants:

- État global des impayés au sein de la copropriété: environ 47 000 euros
- État global de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs: environ 12 000 euros

L'AI affirme que ces dettes sont normales car certains copropriétaires sont prélevés alors que d'autres payent par chèque.

J'ai 110/10000 quantième, il s'agit d'une grande copropriété (une dizaine d'immeubles).
Le budget prévisionnel est passé de 213 000 à 221 000 euros cette année.

Un nouveau syndic a été nommé en décembre 2015.

Pour l'instant, j'ai le sentiment qu'il faut que je me rétracte...

Ma question est de savoir si la réduction suffit à compenser les éventuels problèmes à suivre ? Le discours de l'AI sur la supposée normalité de ces dettes est-il crédible ?

Merci pour votre aide.


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PierreNH
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#2 Message par PierreNH » 29 janv. 2016, 20:03

Si tu dois payer la dette, tu ne paies qu'environ 660-700€, non? C'est rien par rapport au 10k€ en dessous du marché que tu vas gagner.

Maxwell77
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#3 Message par Maxwell77 » 30 janv. 2016, 09:16

Ben il me semble que si la dette est due à plusieurs mauvais payeurs, celle-ci se retrouve réglée par les autres copropriétaires, non ? Dans ce cas, on ne peut pas s'en tenir au quantième, je crois... Comment savoir s'il s'agit d'une situation exceptionnelle ou d'une situation qui perdure ? Je ne m'y connais pas trop donc je cherche peut être la petite bête, il s'agit de mon premier achat immobilier.


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Envacances
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#4 Message par Envacances » 31 janv. 2016, 14:50

Appelles le syndic lundi; revisites la maison, essaies de prendre contact avec des proprios.
Il te reste une journée pour te renseigner.

Je connais plusieurs copros et par expérience (dont aucune en France!) les dettes ont une raison (insolvabilités, programmation de grands travaux pour le futur.. risque d'augmentation de coûts de ceux-ci). Il faut aussi clarifier d'où elles viennent, ces dettes. Est-ce le vendeur qui n'a pas payé?
Ce qui aggravait le montant q payer par toi.
La dernière chose est de s'admettre qu'une copro avec des procès juridiques et des mises aux enchères pour des impayés est désagréable à vivre. J'en ai fait le tour .. de cette expérience. Il y avait un moment où je n'avais plus envie d'aller regarder dans la boîte aux lettres!
Si c'est pour se pourrir la vie.... Sinon, l'abstention est un bon conseil :D

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#5 Message par stchong » 31 janv. 2016, 16:00

Il faut lire le dernier compte rendu de l'AG, (procédure en cours contre des proprios ?)
Mais je serai toi, j'abandonnerai car trop de coproprios donc difficilement gérable, ennuis en vue.
Normalement il n'y a pas de dettes non payées prélèvements ou pas, car en général dans les AG on vote les avances sur charges, donc les proprios payent sur devis et non une fois la facture arrivée.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#6 Message par EmileZola » 31 janv. 2016, 16:39

Maxwell77 a écrit :Ben il me semble que si la dette est due à plusieurs mauvais payeurs, celle-ci se retrouve réglée par les autres copropriétaires, non ? Dans ce cas, on ne peut pas s'en tenir au quantième, je crois... Comment savoir s'il s'agit d'une situation exceptionnelle ou d'une situation qui perdure ? Je ne m'y connais pas trop donc je cherche peut être la petite bête, il s'agit de mon premier achat immobilier.


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Oui mais dans ce cas l'appartement sera vendu aux enchères pour récupérer la dette.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#7 Message par clairette2 » 31 janv. 2016, 17:07

N'est ce pas à celui qui était proprio lors de la formation des dettes de les payer ? Comme il doit payer les travaux déjà votés, même s'ils ne sont pas encore effectués. (enfin, je crois que c'est ainsi que ca se passe)
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#8 Message par stchong » 31 janv. 2016, 18:42

clairette2 a écrit :N'est ce pas à celui qui était proprio lors de la formation des dettes de les payer ? Comme il doit payer les travaux déjà votés, même s'ils ne sont pas encore effectués. (enfin, je crois que c'est ainsi que ca se passe)
Effectivement bonne question, mais des fois on achète aussi le passif avec.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#9 Message par optimus maximus » 31 janv. 2016, 19:23

Bussy saint Georges c'est pas l'endroit où on a construit à la chaîne dans l'espoir d'en faire une cité dortoir pour travailleurs parisiens passant 2h par jour dans le RER ?

EDIT: il me semble que oui... La ville s'est beaucoup endettée et certains propriétaires aussi pour acquérir leur appartement.
Ça fait donc un joli cocktail avec des copropriétés ayant beaucoup de dettes...

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#10 Message par Maxwell77 » 01 févr. 2016, 00:53

Merci pour vos lumières, je vais me rétracter...

Les dernières AG faisaient état d'une procédure engagé contre un copropriétaire qui a mené à la saisie et revente de son bien...

J'avais contacté le syndic en début de semaine et ils m'avaient affirmé qu'ils n'étaient pas autorisés à fournir de plus amples informations sur la copropriété et qu'il fallait passer par mon notaire...


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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#11 Message par EmileZola » 01 févr. 2016, 09:21

Maxwell77 a écrit :Merci pour vos lumières, je vais me rétracter...

Les dernières AG faisaient état d'une procédure engagé contre un copropriétaire qui a mené à la saisie et revente de son bien...

J'avais contacté le syndic en début de semaine et ils m'avaient affirmé qu'ils n'étaient pas autorisés à fournir de plus amples informations sur la copropriété et qu'il fallait passer par mon notaire...


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C'est ce dont je parlais plus haut. Pas de quoi s'inquiéter, au contraire !

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#12 Message par Ben92 » 01 févr. 2016, 13:38

Maxwell77 a écrit :Merci pour vos lumières, je vais me rétracter...

Les dernières AG faisaient état d'une procédure engagé contre un copropriétaire qui a mené à la saisie et revente de son bien...

J'avais contacté le syndic en début de semaine et ils m'avaient affirmé qu'ils n'étaient pas autorisés à fournir de plus amples informations sur la copropriété et qu'il fallait passer par mon notaire...


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C'est quand même dommage de se rétracter seulement pour cette raison, un copropriétaire mauvais payeur dans une copropriété de plus de 100 appartements de ne m'apparait pas comme un risque énorme. Au pire une dette de 47000 euros à 110/10000e, ça ne fait jamais que 500 euros pour toi.
Après peut-être es-tu hésitant pour de tout autres raisons, dans ce cas fais au feeling et si tu ne "sens" pas cet achat, ne le fais pas.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#13 Message par gillesgobillot » 01 févr. 2016, 13:52

EmileZola a écrit :
Maxwell77 a écrit :Merci pour vos lumières, je vais me rétracter...

Les dernières AG faisaient état d'une procédure engagé contre un copropriétaire qui a mené à la saisie et revente de son bien...

J'avais contacté le syndic en début de semaine et ils m'avaient affirmé qu'ils n'étaient pas autorisés à fournir de plus amples informations sur la copropriété et qu'il fallait passer par mon notaire...


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C'est ce dont je parlais plus haut. Pas de quoi s'inquiéter, au contraire !
Pas forcément.
Si c'est un copropriétaire isolé au milieu d'une centaine, ce n'est pas inquiétant.
Par contre, si c'est le premier d'une longue série, il faut fuir.
Il existe des copropriétés où tellement de copropriétaires ne paient plus leurs charges depuis tellement longtemps dans des grands ensembles des années 70 que les appartements ne valent littéralement plus rien.

En France, il y a des milliers de copropriétés qui ne passeront pas la décennie.
Or, la loi Macron a simplifié la loi Duflot (vous savez, celle qui bloquait le marché par ce qu'elle demandait trop de papiers...).
Maintenant, l'acheteur ne sera plus automatiquement informé des dettes et des procédures en cours.
Bonne chance aux futurs acheteurs !
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#14 Message par stchong » 01 févr. 2016, 13:54

gillesgobillot a écrit :
EmileZola a écrit :
Maxwell77 a écrit :Merci pour vos lumières, je vais me rétracter...

Les dernières AG faisaient état d'une procédure engagé contre un copropriétaire qui a mené à la saisie et revente de son bien...

J'avais contacté le syndic en début de semaine et ils m'avaient affirmé qu'ils n'étaient pas autorisés à fournir de plus amples informations sur la copropriété et qu'il fallait passer par mon notaire...


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C'est ce dont je parlais plus haut. Pas de quoi s'inquiéter, au contraire !
Pas forcément.
Si c'est un copropriétaire isolé au milieu d'une centaine, ce n'est pas inquiétant.
Par contre, si c'est le premier d'une longue série, il faut fuir.
Il existe des copropriétés où tellement de copropriétaires ne paient plus leurs charges depuis tellement longtemps dans des grands ensembles des années 70 que les appartements ne valent littéralement plus rien.

En France, il y a des milliers de copropriétés qui ne passeront pas la décennie.
Or, la loi Macron a simplifié la loi Duflot (vous savez, celle qui bloquait le marché par ce qu'elle demandait trop de papiers...).
Maintenant, l'acheteur ne sera plus automatiquement informé des dettes et des procédures en cours.
Bonne chance aux futurs acheteurs !
Merci je n'étais pas au courant de ce revirement.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#15 Message par vpl » 01 févr. 2016, 15:55

Source pour la modification des pièces à remettre à l'acheteur ?

J'ai juste trouvé ça :
http://www.pap.fr/actualites/achat-vent ... lur/a18116
et ça n'a pas vraiment d'impact.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#16 Message par gillesgobillot » 01 févr. 2016, 20:22

vpl a écrit :Source pour la modification des pièces à remettre à l'acheteur ?

J'ai juste trouvé ça :
http://www.pap.fr/actualites/achat-vent ... lur/a18116
et ça n'a pas vraiment d'impact.
C'est incomplet.

Quant à prétendre que les documents demandés allongeaient les délais de vente ...
Qui peut croire une telle stupidité ?
Si le syndic n'est pas capable de fournir les comptes rendus des trois dernières AG et qu'il n'est pas capable de sortir l'état financier de la copro (les logiciels de gestion le font en un seul clic), c'est qu'il faut rapidement en changer !!!
Ayant été syndic longtemps, j'ai souvent vu des documents "problématiques" (lire: pouvant amener l'acheteur à se poser des questions sur la pertinence de son achat) ne jamais arriver sous les yeux de l'acheteur (probablement un oubli des AI et des notaires...).
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ASA_Somer
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#17 Message par ASA_Somer » 05 févr. 2016, 17:40

Personnellement à ta place, j'aurais abandonné aussi. 47000 € d'impayés sur un budget de plus de 200000, ça commence à faire. Et puis ce n'est généralement pas bon signe, surtout que les immeubles de Bussy Saint Georges sont censés être récents, donc avec très peu de réparations à prévoir à moyen terme. Enfin, en théorie, parce que Kauffman and Broad et compagnie... :roll: Dans 5 ou 10ans, quand les travaux s’enchaîneront (ravelements, toitures, canalisations...), il se peut que certains copropriétaires soient encore plus pris à la gorge.

Donc, autant ne pas prendre de risque et ne pas jouer avec le feu. Etre propriétaire est déjà assez contraignant comme ça pour se tirer d'entrée de jeu une balle dans le pied.
Qui imagine le Général de Gaulle mis en examen ?! @François Fillon
A Paris en 2011, pour le prix d'une Renault Clio, on a des WC @Les Echos
Un post truffé d'erreurs pique les yeux, et ne sera pas prix au serieux @Achillemo

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#18 Message par franckyfranck » 05 févr. 2016, 19:29

Le taux d'impayé est une alerte et mérite d'être étudié. Il y a plein de facteurs qui peuvent rendre un impayé justifiable.

Mais 25% d'impayé c'est un red flag et tu as raison de t'inquiéter.

La question est pourquoi ne payent ils pas ? Et la tu peux avoir plein de réponses.

La mamie non solvable ce n'est en général pas le plus grave tant que les autres peuvent payer jusqu'à son expulsion. C'est courant dans des immeubles en voie de gentrification. A la fin, les "pauvres" quittent l'immeuble et c'est terminé. Mais durant la phase de gentrification les impayés explosent car les nouveaux votent des travaux que les anciens ne peuvent pas payer. A la fin les anciens vendent ou se font expulser et la dette est immédiatement soldée. Cela marche tant que les nouveaux mettent la main au portefeuille pour maintenir l'immeuble à flot. Dans une ville comme Paris, tu es sur que ca va marcher car les mecs vont flairer la plusvalue.

Par contre des bailleurs qui ne payent pas c'est une plaie car ils savent faire trainer. Notamment si la moindre AG a été contestée en justice tu peux être sur que certains bailleurs ne payeront plus en attendant le jugement. Mais ils peuvent payer des avocats, régler 1/3 de ce qu'ils doivent deux jours avant la convocation au tribunal, etc, etc, ...

Tu peux aussi avoir des anomalies dans les comptes. J'ai vu ca dans plusieurs immeubles : Vieille dette non apurée. Cela veut dire qu'un jour il faudra l'apurer (payer) mais que en ce moment la collecte est saine. Donc la c'est pas génant, mais il faut faire mettre le point à l'odj. Tu fera une plus value le soir même équivalent à plusieurs fois la dette que tu payera.

Tu peux aussi avoir eu un appel de fond pour des gros travaux. Certains ne peuvent pas payer (mais payeront) et tout va revenir dans l'ordre.

Bref, potentiellement c'est un bon plan si tu achètes moins cher et que le pbm se règle. Mais avant de te décider, il faut te renseigner. Et d'expérience il n'y a qu'une enquête de terrain poussée qui marche. Et si tu achètes dans un tel immeuble, tu n'a pas le choix : il te faudra rentrer au conseil syndical pour mettre de l'ordre. (Tu aura besoin de compétences politiques extrèmes...).

defyinside
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#19 Message par defyinside » 05 févr. 2016, 20:48

Perso je fuirais...

Maxwell77
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#20 Message par Maxwell77 » 06 févr. 2016, 15:26

Finalement, je me suis rétracté... De plus, ma banque m'a informé hier que la garantie crédit logement refusait mon dossier donc pour le prêt c'est mort.
Je tentais un prêt à 110 %. La conseillère m'a conseillé de me tourner vers le neuf à cause des frais bancaires moins importants.

Pour info, le propriétaire de cet appart est membre du conseil syndical.

Après coup, je me suis aperçu qu'une des AG faisait mention, dans les questions diverses, du fait de transformer le chauffage collectif en chauffage individuel. Est-ce à dire que les charges resteront de 200 euros par mois et que chaque proprio se retrouverait à payer en plus ses charges de chauffage individuel ?

J'ai entamé cette recherche suite au congé que mon proprio m'a signifié récemment. Il me propose de racheter l'appart pour 160 000 euros (44 m2 + cave + parking souterrain). Je l'aurais peut être fait si la salle de bain et WC n'était pas accessible qu'en passant par la chambre.

Je vais donc poursuivre mes recherches dans le neuf du côté de Serris ou repartir dans la location...

Maxwell77
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#21 Message par Maxwell77 » 06 févr. 2016, 15:36

Au fait, l'appartement en dessous de celui que je voulais acheter était aussi en vente mais disposait, par contre, d'une place de parking: 169 000 euros.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#22 Message par watoo » 08 févr. 2016, 00:29

Maxwell77 a écrit :...

J'ai entamé cette recherche suite au congé que mon proprio m'a signifié récemment. Il me propose de racheter l'appart pour 160 000 euros (44 m2 + cave + parking souterrain). Je l'aurais peut être fait si la salle de bain et WC n'était pas accessible qu'en passant par la chambre.
...
Maxwell77, Tu payes combien en loyer ?
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#23 Message par vpl » 08 févr. 2016, 07:45

Maxwell77 a écrit :Finalement, je me suis rétracté... De plus, ma banque m'a informé hier que la garantie crédit logement refusait mon dossier donc pour le prêt c'est mort.
Je tentais un prêt à 110 %. La conseillère m'a conseillé de me tourner vers le neuf à cause des frais bancaires moins importants.

Pour info, le propriétaire de cet appart est membre du conseil syndical.

Après coup, je me suis aperçu qu'une des AG faisait mention, dans les questions diverses, du fait de transformer le chauffage collectif en chauffage individuel. Est-ce à dire que les charges resteront de 200 euros par mois et que chaque proprio se retrouverait à payer en plus ses charges de chauffage individuel ?

J'ai entamé cette recherche suite au congé que mon proprio m'a signifié récemment. Il me propose de racheter l'appart pour 160 000 euros (44 m2 + cave + parking souterrain). Je l'aurais peut être fait si la salle de bain et WC n'était pas accessible qu'en passant par la chambre.

Je vais donc poursuivre mes recherches dans le neuf du côté de Serris ou repartir dans la location...
Tout ca m'a l'air un peu désordonné... Tu penses vraiment que les charges pourraient rester au même niveau si le chauffage en est sorti ? Le plus intéressant serait de savoir pourquoi c'est envisagé d'ailleurs...
Et puis emprunter à 110%, c'est peut-être un symptôme sur ta réelle capacité à acheter quelque chose de ce prix...

Maxwell77
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#24 Message par Maxwell77 » 08 févr. 2016, 16:54

Je paye 730 euros de loyer.

C'est tout à fait désordonné... Je n'ai aucune connaissance dans le domaine et je ne prétends pas le contraire, c'est bien pour ça que j'ai recours à vos lumières.

Pour le coup des charges, j'en ai vu des reportages où les charges s'envolent sans raison alors même que des mesures étaient prises pour les diminuer, alors ma question est peut être conne mais autant dans une petite copropriété auto-gérée, la réponse serait évidente, autant dans une grande copropriété...

Pour le reste, l'emprunt à 110 %, oui pas assez d'épargne pour payer la totalité des frais de notaire et j'ai pas encore regardé pour le 1% patronal. Il y a encore 2 mois, je n'envisageais pas vraiment d'acheter donc forcément je verse dans l'amateurisme le plus complet.

Paulo
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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#25 Message par Paulo » 08 févr. 2016, 17:18

Ca n'engage que moi, mais acheté à 110% un studio, F1 pour résidence principale, ça n'a pas de sens, c'est acheter la corde pour se pendre.

Dans 5 ans tu n'auras même pas commencé à rembourser du capital, pour peu que tu veuilles vendre et que les prix ont baissé de seulement qq milliers d'euros, tu es déjà dans le pétrin digne d'une émission de Stéphane Plaza.

Ton loyer n'est pas très élevé, si avec ta situation actuelle tu n'es pas en mesure d'épargné, ne pense pas qu'être propriétaire va aider, au contraire, ça coûte très cher...
Frais notaire, assurance, intérêts, taxe foncière, charges et travaux, ... Tu fais quoi si l'AG te demande 4000€ pour un ravalement ou autre ?

Ne te pourri pas la vie pour rien.

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Re: Impayés: acheter ou se rétracter ?

#26 Message par watoo » 08 févr. 2016, 23:25

Maxwell77 a écrit :Je paye 730 euros de loyer.

C'est tout à fait désordonné... Je n'ai aucune connaissance dans le domaine et je ne prétends pas le contraire, c'est bien pour ça que j'ai recours à vos lumières.

Pour le coup des charges, j'en ai vu des reportages où les charges s'envolent sans raison alors même que des mesures étaient prises pour les diminuer, alors ma question est peut être conne mais autant dans une petite copropriété auto-gérée, la réponse serait évidente, autant dans une grande copropriété...

Pour le reste, l'emprunt à 110 %, oui pas assez d'épargne pour payer la totalité des frais de notaire et j'ai pas encore regardé pour le 1% patronal. Il y a encore 2 mois, je n'envisageais pas vraiment d'acheter donc forcément je verse dans l'amateurisme le plus complet.
Si tu es jeune et que c'est ton premier boulot où presque : prends ton temps.

Retournes en loc (tu as 6 mois jusqu'à la fin de ton bail pour trouver).
Prends le temps de te faire un apport, de connaître mieux le sujet.
Surtout que tu peux rencontrer une fille et vouloir plus grand ou tout simplement vouloir changer de ville.
L’achat immobilier est une dépense trop importante pour que tu t'y décides sans être sûr de prendre la bonne décision (au moins en ce qui concerne le bien lui-même)
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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