Défiscalisation Besson : retour terrain

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Défiscalisation Besson : retour terrain

#1 Message par quietus » 04 juil. 2016, 10:08

Dans mon entourage, vente d'un appartement (T3) acheté sur plan fin novembre 2000 pour 115 k€ à Gradignan, vendu il y a quelques jours 150 k€ (net vendeur).

Acheté à l'époque dans le cadre du dispositif de défiscalisation dit Besson.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#2 Message par Gpzzzz » 04 juil. 2016, 10:16

Donc en partant du principe que les prix aient fait +100% depuis 2000 dans le coin..

Ca veut dire que la décote d'un bien neuf est de 35% au bout de 15ans (achat en 2000 à 115k€ pour un prix de marché dans l'ancien tournant surement autour de 75k€).

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#3 Message par lecriminel » 04 juil. 2016, 15:55

Gpzzzz a écrit :Donc en partant du principe que les prix aient fait +100% depuis 2000 dans le coin..
+30% depuis 2000 (et les +50% entre 2000 et 2005, personne ne les conteste) dans la banlieue de la ville le plus souvent citée comme résistant à la baisse en province,
les +100% je crois que ça n'existe que dans les courbes de vendeurs de rêves, pas dans la réalité.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#4 Message par Gpzzzz » 04 juil. 2016, 16:11

lecriminel a écrit :
Gpzzzz a écrit :Donc en partant du principe que les prix aient fait +100% depuis 2000 dans le coin..
+30% depuis 2000 (et les +50% entre 2000 et 2005, personne ne les conteste) dans la banlieue de la ville le plus souvent citée comme résistant à la baisse en province,
les +100% je crois que ça n'existe que dans les courbes de vendeurs de rêves, pas dans la réalité.
30% depuis 2000 ??
C est meme pas l inflation sur la periode !!+

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#5 Message par Vincent92 » 04 juil. 2016, 16:25

Pour résumer, d'après lecriminel, les gens qui ont acheté dans le coin en 2000 ont été des moutons qui se sont fait tondre. Les prix de 2000 (déjà straporifique à l'epoque?) ont perdu 20% à euro constant.

Et finalement, celui qui a fait de la défiscalisation a fait une affaire en achetant très en dessous du marché ou en ayant trouvé un énorme pigeon aujourd'hui (à définir?) puisqu'il a fait une belle PV (bien meilleur que le marché) sur un logement neuf (qui par nature devrait se décoter plus vite).

Chaqu'un a conclura ce qu'il veut de cette "analyse". En tout cas, pour ma part, c'est toujours aussi divertissant à lire.
Modifié en dernier par Vincent92 le 04 juil. 2016, 16:34, modifié 2 fois.
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#6 Message par lecriminel » 04 juil. 2016, 16:32

Gpzzzz a écrit :30% depuis 2000 ??
C est meme pas l inflation sur la periode !!+
c'est la PV réalisée....
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#7 Message par lecriminel » 04 juil. 2016, 16:43

Vincent92 a écrit :Pour résumer, d'après lecriminel, les gens qui ont acheté dans le coin en 2000 ont été des moutons qui se sont fait tondre. Les prix de 2000 (déjà straporifique à l'epoque?) ont perdu 20% à euro constant.

Et finalement, celui qui a fait de la défiscalisation a fait une affaire en achetant très en dessous du marché ou en ayant trouvé un énorme pigeon aujourd'hui (à définir?) puisqu'il a fait une belle PV (bien meilleur que le marché) sur un logement neuf (qui par nature devrait se décoter plus vite).

Chaqu'un a conclura ce qu'il veut de cette "analyse". En tout cas, pour ma part, c'est toujours aussi divertissant à lire.
je répète pour les malcomprenants: le monsieur a fait une PV de 30%, soit 5% de mieux que l'inflation.
A comparer avec les courbes de reveurs et autres clichés répétés naivement qui mentionnent +100%.
Et c'est le coin qui a le moins baissé ces dernières années....
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#8 Message par lecriminel » 04 juil. 2016, 16:53

selon meilleurs agents, les prix ont fait x3 sur la période :D
http://www.meilleursagents.com/prix-imm ... #estimates
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#9 Message par Vincent92 » 04 juil. 2016, 17:00

115 => 150 ça fait +30% de PV. Mais il est passé d'un logement neuf défisc à un logement ancien (avec travaux?) sans aucun avantage spécial (comment tout mélanger pour conclure ce qui arrange).

Les statistiques comparent des choses comparables (neuf avec neuf et ancien avec ancien).
Le neuf de défiscalisation vaut surement d'avantage que 150k€. C'est ça que les statistiques comparent et c'est ce que tu devrais comparer si tu avais un peu d'honnêteté intellectuelle. Et prendre MA pour des statistiques de 2000, c'est hilarant. Ce site existe depuis fin 2008...

Par ailleurs, il n'en a tiré rien d'autres? Moins d'impôts? Des loyers?
Pour résumé : L’investissement s'est il oui ou non révélé rentable?
Modifié en dernier par Vincent92 le 04 juil. 2016, 17:23, modifié 2 fois.
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#10 Message par lecriminel » 04 juil. 2016, 17:19

Vincent92 a écrit : Par ailleurs, il n'en a tiré rien d'autres? Moins d'impôts? Des loyers?
Pour résumé : L'investisszment s'est ui oui ou non révélé rentable?
Ca c'est un autre sujet.
Je comparais évolution théorique et réelle des prix.
et je t'accorde un petit avantage sur le neuf (même si j'ai un peu de mal car tu négliges habituellement l'entretien), goutte d'eau à retirer de l'océan qui sépare les prix théoriques et ceux de la réalité.
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#11 Message par EmileZola » 04 juil. 2016, 17:22

Gpzzzz a écrit :
lecriminel a écrit :
Gpzzzz a écrit :Donc en partant du principe que les prix aient fait +100% depuis 2000 dans le coin..
+30% depuis 2000 (et les +50% entre 2000 et 2005, personne ne les conteste) dans la banlieue de la ville le plus souvent citée comme résistant à la baisse en province,
les +100% je crois que ça n'existe que dans les courbes de vendeurs de rêves, pas dans la réalité.
30% depuis 2000 ??
C est meme pas l inflation sur la periode !!+
Oui enfin le principal c'est quand même les loyers perçus et la défiscalisation. Et là ils sont largement gagnants.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#12 Message par quietus » 04 juil. 2016, 18:20

L'appartement a toujours été loué (le dernier loyer HC était de 657 € mais il a été vendu libre).

Les acheteurs prennent à leur charge le ravalement qui a été voté en avril (~ 3000 €) et payent une commission d'agence de 5 k€.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#13 Message par Vincent92 » 05 juil. 2016, 12:02

Tu rajoutes les 8k€, le fait que ce n'est plus neuf (moins agréable, plus de travaux, pas de frais de notaire réduit/gratuit) et la défisc (de combien est gonflé artificiellement le prix dans le cadre d'une défisc?), on doit être très loin d'un coût à +30%.

On n'est pas sur le produit qui fait la meilleur PV en choisissant le produit neuf défiscalisant, c'est sûr. Les avantages sont ailleurs...

Y a t'il des programme du même style aujourd'hui pour pouvoir comparer?
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#14 Message par lecriminel » 05 juil. 2016, 15:43

Vincent92 a écrit :Tu rajoutes les 8k€, le fait que ce n'est plus neuf (moins agréable, plus de travaux, pas de frais de notaire réduit/gratuit) et la défisc (de combien est gonflé artificiellement le prix dans le cadre d'une défisc?), on doit être très loin d'un coût à +30%.

On n'est pas sur le produit qui fait la meilleur PV en choisissant le produit neuf défiscalisant, c'est sûr. Les avantages sont ailleurs...
La plupart de tes arguments sont justes.
Mais je te trouve étonnamment clément pour des chiffres totalement ridicules quand on voit ton acharnement sur Friggit qui s'est moins trompé sur une tâche bien plus ardue.

résumons:
5% de PV ajustée de l'inflation
+ 25% d'inflation (on n'attire pas les mouches avec du vinaigre)
+5k FAI
+avantage neuf =5% FN + 1%/an de travaux pdt 10 ans soit 10%= 15%
tout ça donne une PV de 50% au lieu des 200% théoriques.

Les defiscalisateurs se font probablement plus bananer que les autres (mais alors ça voudrait dire que les stats totales sont difficilement exploitables), mettons de 15% (le pigeon est bien dodu), ça veut dire que la PV théorique est encore divisée par 3. Tu me diras une PV theorique divisée par 3, c'est toujours mieux que la moyenne constatée des cas réels;
mais il faudra m'expliquer comment un type aussi exigent que toi continue à donner de la crédibilité à ces clowns (evidemment quand on n'est pas capable d'introduire un effet qualité quand on est passé en 10 ans d'une mode de ferme à rénover à 40km de la ville pour 300k à, pour les plus exigents, une maison sans travaux en ville, avec 1.000m2 de terrain et des transports jusqu'à 23h pour 200k, ça devient vite n'importe quoi.)
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#15 Message par Gpzzzz » 05 juil. 2016, 16:10

Mon post ne visait pas a juger du bien fondé de l'opération.
J'utilisais juste son exemple pour chiffrer la décote d'un bien neuf... Ici dans le cas d'un investissement locatif, mais la décote aurait été presque la meme si ca avait un achat de RP.

Si on se place dans le cadre de prix de l'ancien qui serait stable en constant sur 15ans.. L'acheteur d'un bien neuf aujourd'hui se taperait une MV de +30% dans 15ans.. Surement donc 20% dans 10ans en se basant sur la linéarité de l'amortissement..

Bref la surcote d'un bien neuf est un gouffre financier dans le cadre d'un parcours résidentiel.. meme avec un PTZ qui n'est offert que pour le neuf... et surtout quand les taux sont a 1.6% ^^

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#16 Message par jobserve75 » 06 juil. 2016, 01:22

J'ai fait 2 Robien sur Rennes au début des années 2000 avec pour chacun d'entre eux une revente avec plus-value. Environ 35 à 40% correspondant à un peu moins que le prix du marché.

Ensuite un pls scellier. La plus-value est certaine désormais avec l'augmentation du marché et une tva réduite.
Et un autre scellier social. 37% du prix de la maison en crédits d'impôts sur 15 ans. Légère moins-value de 5% si revente actuellement mais taux de rentabilité très bon avec la défisc et les loyers.

Seuls mes girardins sont en moins-value supérieure à 10% mais la défisc de 60% et la rentabilité locative de 7% laissent de la marge.

En conclusion, sur 20 ans, je me suis plus enrichi avec l'immo défiscalisant qu'avec les revenus du travail.

Pas de Pinel pour le moment. J'atteinds le plafond des 10000€ de défisc.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#17 Message par EmileZola » 06 juil. 2016, 08:23

Bravo à toi ! 8)

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#18 Message par Gpzzzz » 06 juil. 2016, 08:30

jobserve75 a écrit :J'ai fait 2 Robien sur Rennes au début des années 2000 avec pour chacun d'entre eux une revente avec plus-value. Environ 35 à 40% correspondant à un peu moins que le prix du marché.

Ensuite un pls scellier. La plus-value est certaine désormais avec l'augmentation du marché et une tva réduite.
Et un autre scellier social. 37% du prix de la maison en crédits d'impôts sur 15 ans. Légère moins-value de 5% si revente actuellement mais taux de rentabilité très bon avec la défisc et les loyers.

Seuls mes girardins sont en moins-value supérieure à 10% mais la défisc de 60% et la rentabilité locative de 7% laissent de la marge.

En conclusion, sur 20 ans, je me suis plus enrichi avec l'immo défiscalisant qu'avec les revenus du travail.

Pas de Pinel pour le moment. J'atteinds le plafond des 10000€ de défisc.
Ca confirme le post d OP et les calculs..
Si les prix n avaient pas fait +100% depuis 2000 les achats d apparts neuf cette année la serait vendu avec des MV de 30% environ..

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#19 Message par ignatius » 06 juil. 2016, 09:54

30 % de moins value si tu fais 60 % de défisc, je vois pas où est le problème pour l'acheteur (pour les finances publiques c'est autre chose, quoique).

30 % de moins value avec une défisc de 18 ou 21 % comme actuellement avec le Pinel, là c'est pas terrible.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#20 Message par EmileZola » 06 juil. 2016, 09:56

Y'a pas 30% de décote dû au passage de neuf à ancien. A mon avis c'est plutôt 5 à 10%.

A Paris par exemple, où dans les autres zones tendues, l'ancien est même parfois plus cher, car disponible immédiatement !

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#21 Message par Gpzzzz » 06 juil. 2016, 09:58

EmileZola a écrit :Y'a pas 30% de décote dû au passage de neuf à ancien. A mon avis c'est plutôt 5 à 10%.

A Paris par exemple, où dans les autres zones tendues, l'ancien est même parfois plus cher, car disponible immédiatement !
L'ancien n'est jamais plus cher que le neuf.. A paris le neuf peut monter a 13k€ dans 17eme..
Bref on a des exemples concrets ici.. décote de 30% environ en 15ans.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#22 Message par Gpzzzz » 06 juil. 2016, 09:59

ignatius a écrit :30 % de moins value si tu fais 60 % de défisc, je vois pas où est le problème pour l'acheteur (pour les finances publiques c'est autre chose, quoique).

30 % de moins value avec une défisc de 18 ou 21 % comme actuellement avec le Pinel, là c'est pas terrible.
Et imagine pour les gens qui achetent leur RP avec 0% de defisc :mrgreen:

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#23 Message par EmileZola » 06 juil. 2016, 10:00

Impossible.
Surtout que comme je le répète tu achètes un emplacement. Pas ce qu'il y a dessus.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#24 Message par Gpzzzz » 06 juil. 2016, 10:18

EmileZola a écrit :Impossible.
Surtout que comme je le répète tu achètes un emplacement. Pas ce qu'il y a dessus.
Oui sauf que dans le cas présent ton emplacement il n'est pas impacté, il vaudra tjrs le meme prix.. C'est juste qu'il est surcoté de 30% simplement parce qu il y a un truc neuf de posé dessus..
Truc, qui ne sera plus neuf dans 15ans.. donc décote..

Bref ton emplacement vaudra tjrs 100, par contre ce qui est dessus ne vaudra plus 100 mais 50, t'auras donc une décote de 25% au total

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#25 Message par Vincent92 » 06 juil. 2016, 10:32

Oui sauf que tu auras économisé de 4 à 8% de frais de notaire et ~10 ans de travaux, tu auras obtenu un taux un peu plus bas (même si aujourd'hui le PTZ apporte relativement peu) et des factures un peu plus faibles (BBC). Mais effectivement, si l'achat est dans un but d'enrichissement pur, le neuf n'est pas vraiment un très bon plan.

Ceci est vrai pour tout d'ailleurs (voitures, meubles, vêtements,....). Tu achètes aussi le confort du neuf. En région parisienne je ne ferais pas mais si j'avais à m'exiler dans un endroit peu cher ou que j’avais subitement beaucoup plus d’argent, peut être que j’achèterais du neuf.
Modifié en dernier par Vincent92 le 06 juil. 2016, 10:36, modifié 3 fois.
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#26 Message par EmileZola » 06 juil. 2016, 10:32

10% peut être. Mais 30% non. Surtout que 15 ans, c'est encore du récent, c'est très recherché.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#27 Message par lecriminel » 06 juil. 2016, 14:24

Vincent92 a écrit : Mais effectivement, si l'achat est dans un but d'enrichissement pur, le neuf n'est pas vraiment un très bon plan.

Ceci est vrai pour tout d'ailleurs (voitures, meubles, vêtements,....).
Ca dépend des marchés.
Par exemple, en France, avec l'appauvrissement généralisé, le marché de l'occasion des vêtements s'est renchérit ces dernières années.
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#28 Message par lecriminel » 06 juil. 2016, 17:17

jobserve75 a écrit :J'ai fait 2 Robien sur Rennes au début des années 2000 avec pour chacun d'entre eux une revente avec plus-value. Environ 35 à 40% correspondant à un peu moins que le prix du marché.
seulement +40% ou 50% officiels depuis 2000 ?
je suis perplexe.
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#29 Message par Ben92 » 06 juil. 2016, 17:22

lecriminel a écrit : les +100% je crois que ça n'existe que dans les courbes de vendeurs de rêves, pas dans la réalité.
Ca dépend des villes. A Paris par exemple +100% depuis 2000 même les krachistes les plus extremistes ni songent pas, la réalité étant d'environ +300% et non +100%.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#30 Message par lecriminel » 06 juil. 2016, 17:25

la dernière fois qu'une forumeuse parisienne a vendu, son appart avait pris 3%. Au lieu de +40% sur les courbes.
L'épaisseur du trait de crayon....
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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#31 Message par Ben92 » 06 juil. 2016, 17:31

lecriminel a écrit :la dernière fois qu'une forumeuse parisienne a vendu, son appart avait pris 3%. Au lieu de +40% sur les courbes.
L'épaisseur du trait de crayon....
L'exception qui confirme la règle. Elle avait très mal vendu, aux alentours de 4.9k du m2 pour un appartement plutôt bien dans un quartier certes pas top mais pas le pire du XIXe. Pas de chance pour elle, c'était dans le creux de la vague, elle n'a pas été assez patiente. Aujourd'hui ça se revendrait 6k du m2 minimum.

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#32 Message par Gpzzzz » 06 juil. 2016, 21:21

Ben92 a écrit :
lecriminel a écrit :la dernière fois qu'une forumeuse parisienne a vendu, son appart avait pris 3%. Au lieu de +40% sur les courbes.
L'épaisseur du trait de crayon....
L'exception qui confirme la règle. Elle avait très mal vendu, aux alentours de 4.9k du m2 pour un appartement plutôt bien dans un quartier certes pas top mais pas le pire du XIXe. Pas de chance pour elle, c'était dans le creux de la vague, elle n'a pas été assez patiente. Aujourd'hui ça se revendrait 6k du m2 minimum.
Donc au mieux elle aurait fait +20% au lieu des 40% dans les courbes.. l epaisseur du trait on va dire :-)

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Re: Défiscalisation Besson : retour terrain

#33 Message par goinfrimmo » 20 juil. 2016, 15:40

C'est quoi cet exemple ? Je l'ai raté.

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