Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

Compte rendus de visites et témoignages des membres du forum. Pas de revue de presse.
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Kenako
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Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

#1 Message par Kenako » 16 oct. 2016, 11:34

Bonjour à toutes et à tous,

Après mes nombreuses lectures intéressantes sur le forum est les quelques échanges, je pense que je suis au bon endroit pour exposer ma situation et entendre tous vos points de vue. Mon projet approche de la "fin de son début"

[Le cadre]

1 : Une longue période de recherches et visites touche, je pense, à sa fin
- l'idée : un petit projet d'investissement locatif (Grenoble, ville étudiante, profils cadres...bon, il y a des profils plus compliqués également)
- cible : T1/T2 proche du centre/grands axes de transport en commun/routier
- Budget 100 k€ max (plus facile pour se rapprocher d'un cashflow nul avec emprunt sur 25 ans)


[Les finalistes : 2 profils intéressants, mais différents]

Ce ne sont que des particuliers, retraités, pas pressés, et vivant dans une autre région Séduits par le sérieux de mon projet, ils m'ont indiqué vouloir attendre mon offre avant d'accepter toute autre discussion C'est plutôt rassurant

1/
- T1
- Trams, 10 mn à pied du centre
- 40 m², 2e étage, cave
- 100k€
- Taxe foncière : 850 €
- Charges de copro : 750 €
- A priori, facilement loué jusqu'à présent (profil étudiant majoritairement)
- Energie : F

2/
- T2 (1 chambre, terrasse)
- Tram, 25 mn à pied du centre, périphérique à 200 m (mais pas de bruit perçu)
- 45 m², cave, parking et parc vert de copro
- 96k€, négociable ?
- Taxe foncière : 850 €
- Charges de copro : 1500 € (tout inclus)
- Meublé
- Loué actuellement (bail d'un an)
- Energie : E


- Sincèrement, je pense choisir le meublé, déjà loué, moins cher (mais : charges de copro + loyer actuellement sous-évalué + un peu moins proche du centre à pied mais possible en vélo ou tram...)
- L'assurance est-elle bien négociable ?


En vous remerciant d'avance pour vos avis éclairés, et n'hésiter à pas à demander pour des informations complémentaires

Un excellent dimanche à toute la communauté !
Modifié en dernier par Kenako le 22 oct. 2016, 10:40, modifié 2 fois.

ignatius

Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#2 Message par ignatius » 16 oct. 2016, 16:51

Merci, bon dimanche à toi.
Si tu pouvais juste enlever l'énorme faute d'orthographe dans le titre, on a un souci d'excellence (au moins sur la forme) sur ce forum. :mrgreen:

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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#3 Message par watoo » 16 oct. 2016, 16:57

Surtout qu'il aurait pu écrire "winners" à la place de "finalistes"

:shock:
:P
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#4 Message par kamoulox » 16 oct. 2016, 17:31

De belles fautes pour un ingé...

On dirait un sans dents

Bisou-becot
Modifié en dernier par kamoulox le 16 oct. 2016, 17:48, modifié 1 fois.

ignatius

Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#5 Message par ignatius » 16 oct. 2016, 17:46

watoo a écrit :Surtout qu'il aurait pu écrire "winners" à la place de "finalistes"

:shock:
:P
Le winner win, il ne finalise pas. :evil:

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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#6 Message par Gpzzzz » 16 oct. 2016, 22:37

Juste pour ton information, dans la loi tu n'as pas le droit d'augmenter le loyer meme encas de relocations.
ta seule solution, c'est de prouver qu'il est manifestement sous évalué par rapport a des offres identiques dans le voisinage.. et dans ce cas la tu pourras augmenter de 50% de la différence constatée..
Donc meme si 580€ HT c'est le prix du marché, tu ne pourras passer le loyer qu'a 515HT légalement..

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Re: Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

#7 Message par stchong » 16 oct. 2016, 22:46

Elle est où marie94 pour répondre à ce nouvel arrivant ?

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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#8 Message par Kenako » 16 oct. 2016, 22:52

ignatius a écrit :Merci, bon dimanche à toi.
Si tu pouvais juste enlever l'énorme faute d'orthographe dans le titre, on a un souci d'excellence (au moins sur la forme) sur ce forum. :mrgreen:
En effet, coquille corrigée
J'apprécie ce "soucis d'excellence", surtout quand 4 reponses sur 5 ne sont pas des réponses

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Re: Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

#9 Message par watoo » 16 oct. 2016, 22:52

stchong a écrit :Elle est où marie94 pour répondre à ce nouvel arrivant ?
Elle est trop occupée à foutre la mârde.

Bienvenu à Kenako (qui pourrait être dans ma petite liste des primos-posteurs-trollers)
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#10 Message par stchong » 16 oct. 2016, 22:59

Kenako a écrit :
ignatius a écrit :Merci, bon dimanche à toi.
Si tu pouvais juste enlever l'énorme faute d'orthographe dans le titre, on a un souci d'excellence (au moins sur la forme) sur ce forum. :mrgreen:
En effet, coquille corrigée
J'apprécie ce "soucis d'excellence", surtout quand 4 reponses sur 5 ne sont pas des réponses
Demande toi pourquoi ?
Un ingenieur (fac, école intégrée, cpge ?) tu as les capacités requises pour te remettre en question. Et continuer l'affinage de ton projet.

J'ai même pas compris la question !!! Bon je ne suis pas ingénieur . :|
Modifié en dernier par stchong le 16 oct. 2016, 23:07, modifié 1 fois.

Kenako
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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#11 Message par Kenako » 16 oct. 2016, 23:05

stchong a écrit :
Kenako a écrit :
ignatius a écrit :Merci, bon dimanche à toi.
Si tu pouvais juste enlever l'énorme faute d'orthographe dans le titre, on a un souci d'excellence (au moins sur la forme) sur ce forum. :mrgreen:
En effet, coquille corrigée
J'apprécie ce "soucis d'excellence", surtout quand 4 reponses sur 5 ne sont pas des réponses
Demande toi pourquoi ?
Un ingenieur (fac, école intégrée, cpge ?) tu as les capacités requises pour te remettre en question. Et continuer l'affinage de ton projet.

Tout à fait,
Pour rester sur le sujet, qu'entends-tu par affinage ?

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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#12 Message par stchong » 16 oct. 2016, 23:08

Kenako a écrit :
stchong a écrit :
Kenako a écrit :
ignatius a écrit :Merci, bon dimanche à toi.
Si tu pouvais juste enlever l'énorme faute d'orthographe dans le titre, on a un souci d'excellence (au moins sur la forme) sur ce forum. :mrgreen:
En effet, coquille corrigée
J'apprécie ce "soucis d'excellence", surtout quand 4 reponses sur 5 ne sont pas des réponses
Demande toi pourquoi ?
Un ingenieur (fac, école intégrée, cpge ?) tu as les capacités requises pour te remettre en question. Et continuer l'affinage de ton projet.

Tout à fait,
Pour rester sur le sujet, qu'entends-tu par affinage ?
La question c'est quoi exactement ?

Kenako
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Re: Projet Immobilier : est les finalistes sont ...

#13 Message par Kenako » 16 oct. 2016, 23:17

stchong a écrit :
Kenako a écrit :
stchong a écrit :
Kenako a écrit : En effet, coquille corrigée
J'apprécie ce "soucis d'excellence", surtout quand 4 reponses sur 5 ne sont pas des réponses
Demande toi pourquoi ?
Un ingenieur (fac, école intégrée, cpge ?) tu as les capacités requises pour te remettre en question. Et continuer l'affinage de ton projet.

Tout à fait,
Pour rester sur le sujet, qu'entends-tu par affinage ?
La question c'est quoi exactement ?

La synthèse finale de mon post : "En vous remerciant d'avance pour votre retour, vos avis éclairés, [...]" (Sous-entendu, au cas où : pour mon projet et ce choix final à effectuer entre les deux profils décrits) 😉

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Re: Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

#14 Message par stchong » 16 oct. 2016, 23:22

Mon avis aucun des deux n'est bon.

Diagnostics énergétique E et F pour une ville avec une municipalité verte et sur 20 ou 23 ans :roll:
Je ne connais pas Grenoble, mais il y fait chaud toute l'année ?

Kenako
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Re: Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

#15 Message par Kenako » 16 oct. 2016, 23:39

Votre opinion m'interesse,
Avant, je réponds :
- il fait globalement chaud, excepté entre novembre et février où le chauffage devient obligatoire
- municipalité verte qui ne "devrait" pas perdurer
- le 20 ou 23 ans fait référence à la durée d'emprunt ? Je partirais là-dessus pour augmenter au maximum le cash-flow mensuel... Mais l'idée de départ était 18 ans

Qu'est-ce un bon profil de projet pour vous ?

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Re: Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

#16 Message par stchong » 16 oct. 2016, 23:59

Mes critères pour un investissement
1/ faire un projet dont le crédit ne dépasse 12/15 ans
2/ être en mesure de payer le crédit sans problème en cas de défaut du locataire, même si appart reste libre quelque mois pour pouvoir le vendre
3/ être proche du projet si possible
4/ faible charges de copropiétés (plus mesurables sur 12 ans que sur 23 ans)
5/ l'emplacement, plus difficile en ce moment vu la façon dont les villes évoluent
6/ qualité de construction

Je me méfie des investissements avec des défiscalisations, pour la revente surtout en ce moment .

palaga
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Re: Projet Immobilier : et les finalistes sont ...

#17 Message par palaga » 05 nov. 2016, 14:30

Kenako a écrit :En vous remerciant d'avance pour vos avis éclairés,
je t'eclaire que tu n'a donné aucune valeur locative des biens . Un comble pour juger un investissement locatif
Kenako a écrit :Séduits par le sérieux de mon projet, ils m'ont indiqué vouloir attendre mon offre avant d'accepter toute autre discussion C'est plutôt rassurant
mais lol
Sannois immobilier en plus Louis Vuitton avec toutes les racailles qui en portent... :roll:

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